시로가네타카나와 재개발: 고급 주택가의 변신과 투자 전망

미나토구 홈페이지에서 발췌

시로가네타카나와역에서 도보 3분 거리에 39층, 높이 약 140m의 타워맨션을 중심으로 대규모 복합 재개발이 진행되고 있다. 시로가네1초메 서부중지구 재개발은 약 1.6헥타르의 면적에 주거-상업-공장 기능을 융합한 매력적인 복합시가지로 조성할 계획이다. 본 사업에서는 도로와 약 3,300㎡의 광장 정비를 통해 방재 기능을 강화하고, '활기와 생활이 조화를 이루는 안전하고 여유로운 도시'를 실현하는 것을 목표로 한다.

이 미나토구 재개발 사업은 2024년 철거 공사를 시작해 2028년 완공을 목표로 하고 있다. 주변에는 이미 '시로가네 아엘시티'와 '시로가네 자스카이' 등 고급 주택이 들어서고 있어 시로가네타카나와의 부동산 가치 상승은 더욱 가속화될 전망이다. 시로가네타카나와 지역의 재개발은 자산 가치의 유지 및 향상이 기대되는 투자 대상으로도 주목받고 있다.

사업 개요 및 특징

재개발의 목적과 배경

시로가네1초메 서부중구역 재개발의 주요 목적은 현재의 문제점인 폭이 좁은 도로와 상가의 연속성 부족을 해소하고, 주거-상업-공장기능이 융합된 매력적인 복합시가지로 조성하는 것입니다. 구체적으로 다음과 같은 과제에 대응한다.

1. 안전한 도시기반 형성: 폭이 좁고 인도가 없는 현재의 구획도로를 재정비하여 재난 시에도 기능할 수 있는 기반 정비
2. 지역 활성화: 시로가네 상점가 재개발과 연계한 활력 창출
3. 주거기능 개선 및 향상: 양질의 도시형 주택 도입(총 991세대)
4. 공장기능 유지: 지역산업인 공장기능의 적절한 배치

이번 재개발을 통해 협소한 도로와 주택과 공장의 혼재로 인한 방재상의 문제를 해소하고, 항만 재개발 사업으로서 도시 기능의 갱신을 실현한다.

계획 내용과 시설 구성

본 사업구역은 3개 지구(A지구, B-1지구, B-2지구)로 구분되어 각각 특색 있는 시설이 계획되어 있습니다.

특히 시로가네타카나와역 타워맨션으로 주목받고 있는 A구역에는 지상 39층, 지하 1층의 고층동과 지상 14층의 중층동이 계획되어 있습니다.

입지 조건과 교통 접근성

시로가네타카나와역에서 도보 3분 거리에 위치해 있으며, 도쿄 메트로 난보쿠선, 도영 미타선 2개 노선을 이용할 수 있다. 조난지구의 고급 주택가로 알려진 시로가네 지역은 도심 접근성이 좋아 롯폰기, 아카사카, 시나가와, 시부야 등 주요 지역으로의 접근성이 뛰어나다.

주변에는 시로가네 상 가가 위치해 있어 일상적인 쇼핑에 편리한 환경을 갖추고 있다. 또한, 향후 다카나와 게이트웨이역과 시로가네다카나와역, 센가네다카나와역, 센가쿠지역을 연결하는 2층 보행자 데크와 셔틀버스 운행도 검토되고 있어 교통 편의성이 더욱 향상될 것으로 기대된다.

프로젝트 상세 내용

정비 계획과 높이 제한

시로가네1초메 광장 정비를 포함한 본 재개발 사업에서는 다음과 같은 정비 계획이 예정되어 있다.

1. 구획도로 정비

   • 구획도로 1호 : 폭 10m, 연장 약 150m(신설)
   • 구획도로 2호 : 폭 10m, 연장 약 130m(확장)
   • 구획도로 3호 : 폭 8m, 연장 약 110m(확장)

2. 광장 신설

   • 약 3,300㎡ 규모의 '성황광장'을 포함한 광장 정비
   • 지역 주민의 쉼터 및 휴식, 재난 시 대피 장소로 활용

3. 보도형 공터 정비

   • 사선 도로변에 폭 2~5m 규모의 보도형 공터 설치
   • 전선류 지중화(무전주화) 실시

건물 높이 제한은 A가구는 오오쿠보 거리변 60m, 최고 140m 이하로 제한하고, 시로가네 상점가 재개발에 접한 부분은 저층으로 제한하고 있으며, B-1, B-2가구는 최고 20m 이하로 설정하여 주변 환경과의 조화를 도모하고 있다.

주거-상업-공장의 복합배치

본 사업의 특징은 백금 복합시설로서 주거-상업-공장 기능을 조화롭게 배치한 점에 있다.

1. 주거 기능

   • A구역 : 973세대의 고층 및 중층 아파트
   • B-1, B-2 지구 : 총 18세대의 저층 아파트
   • 양질의 도시형 주택으로 다양한 라이프스타일을 충족시키는 주거공간

2. 상업 기능

   • 시로가네 상점가와의 연속성을 고려한 점포 배치
   • 지역 활력을 창출하는 상업공간

3. 공장 기능

   • 지역산업인 공장기능을 B-1가구에 집중 배치
   • 주거환경과 조화를 이루면서 지역산업 유지

4. 육아지원시설

   • A지구 2층에 약 60명 정원의 육아지원시설 설치
   • 맞벌이 가구에 대응하는 생활환경 정비

공공공간과 방재기능

재개발 방재기능 강화는 본 사업의 중요한 목적 중 하나이다. 약 3,300㎡ 규모의 광장은 평상시에는 휴식공간으로, 재난 발생 시에는 대피공간으로 활용될 예정이다.

방재 대책으로 다음과 같은 시설도 계획되어 있습니다.

1. 방재 비축 창고

   • 2층에 1개소씩 주민용 방재비축창고(약 100㎡급) 설치

2. 자가 발전 설비

   • 약 870kW의 자가발전설비를 설치하여 재해 시 전력 확보

3. 빗물 유출 억제

   • 약 960t 규모의 빗물유출 억제시설을 설치하여 집중호우 대책 실시

4. 내진 성능 확보

   • 최신 내진 기준을 충족하는 건물 설계

이러한 시설 정비를 통해 시로가네1초메 서부중구역 재개발은 지역 방재 거점으로서의 역할도 담당하게 된다.

사업 진행 및 일정

지금까지의 경과

시로가네1초메 서부중구역 재개발의 주요 경과는 다음과 같다.

도큐부동산을 비롯한 참여 조합원(다이세이건설, 미쓰이부동산 레지덴셜, 다이세이유라쿠부동산, 일본우정부동산)이 사업을 추진하고 있습니다.

향후 일정

향후 개발 일정은 다음과 같습니다.

현재(2025년 5월 기준) 철거 공사가 진행 중이며, 2025년 7월 말까지 진행될 예정이다. 이후 2025년 6월부터 본 공사가 시작될 계획이다.

권리전환 계획 개요

2024년 2월 9일 도쿄도지사로부터 권리전환계획의 인가를 받았다. 권리전환이란 재개발 사업에서 기존 토지-건물 소유자의 권리를 새로 건설되는 시설의 바닥으로 전환하는 것을 말한다. 본 사업의 권리변환은 토지소유자의 의사를 고려하면서 주거-상업-공장 기능의 최적 배치를 실현하고 있다.

토지이용계획에서는 공공시설용지를 약 2,381㎡에서 약 3,695㎡로 늘리고, 도로용지도 확충한다. 택지는 약 13,460㎡에서 약 12,146㎡로 감소하여 감보율은 약 10%이다. 유효공지율은 약 66.4%로 높아 여유로운 공간 구성이 특징입니다.

주변 환경과 미래성

주변 재개발과의 연계

시로가네1초메 서부중구역 재개발은 주변 재개발 프로젝트와 연계하여 진행되고 있다. 주요 관련 프로젝트에는 다음과 같은 것들이 있다.

1. 시로가네 아엘시티

   • 2005년경 완공된 복합시설
   • 시로가네 타워(42층짜리 주택동)와 NBF 플래티넘 타워(26층짜리 오피스동)로 구성

2. 시로가네 1초메 동부북지구(SHIROKANETheSKY)

   • 2022년 준공 예정인 고층 타워형 아파트
   • 신축 당시 약 680만엔/㎡에서 현재는 약 900만엔/㎡으로 가치 상승

3. 다카나와 게이트웨이 역 주변 개발

   • 시나가와-다카나와 지역 전체의 국제 비즈니스 거점화 추진
   • 시로가네타카나와 지역과의 시너지 효과 기대됨.

이러한 여러 재개발이 단계적으로 진행됨에 따라 지역 전체의 고도의 이용과 가치 향상이 진행되고 있습니다.

시로가네타카나와 지역의 부동산 가치

시로가네타카나와 부동산 가치는 기존 중고 아파트도 도쿄도 평균을 훨씬 상회하는 수준입니다. 주변 중고 아파트의 가격 상승률은 평균 60%로 높으며, 역과 직결된 '시로가네 아엘시티 시로가네 타워'와 'SHIROKANETheSKY' 등은 특히 가격 상승률이 높은 편입니다.

재개발 지역 내에 들어서는 아파트는 다음과 같은 이유로 높은 자산 가치를 유지하기 쉬운 경향이 있다.

1. 잘 정비된 거리 풍경

   • 보도와 광장 등 구역 전체가 개발되어 아름다운 경관을 형성하고 있다.
   • 편리한 주거환경이 보장된다.

2. 복합적인 기능

   • 공원, 상업시설, 보육시설 등 생활에 필요한 시설들이 도보권 내에 정비되어 있음
   • 일상생활의 편의성이 높음

3. 교통 접근성

   • 시로가네타카나와역에서 도보 3분 거리의 좋은 입지
   • 도심 접근성 양호

이러한 요소들을 통해 본 프로젝트의 타워형 아파트도 높은 자산가치를 유지-향상시킬 가능성이 높다고 할 수 있다.

부동산 투자로서의 매력

시로가네타카나와역 주변의 재개발 부동산은 부동산 투자 측면에서도 매력적입니다. 그 이유로는 다음과 같은 점을 들 수 있습니다.

1. 지역 브랜드

   • 미나토구라는 고급 주거지로서의 브랜드 파워
   • 좋은 주거환경과 높은 사회적 평가

2. 희소성

   • 도심과 가까운 입지로 대규모 개발이 가능한 토지는 한정되어 있다.
   • 완공 후 신규 공급이 제한적일 가능성 높음

3. 향후 계획

   • 2030년대 초반 시나가와역에 리니어 중앙 신칸센 개통 예정
   • 다카나와 지역 전체의 가치 향상에 기여하는 교통 인프라 정비

이러한 요소들로 인해 시로가네1초메 서부중지구 재개발은 장기적인 관점에서 부동산 투자 대상으로 주목받고 있다.

요약

시로가네1초메 서부중지구 제1종 시가지 재 개발 사업은 시로가네타카나와역에서 도보 3분이라는 좋은 입지에 주거-상업-공장 기능을 융합한 복합 시가지 형성을 목표로 하는 대규모 프로젝트이다. 약 1.6헥타르 면적에 39층 높이의 타워맨션을 포함한 총 991세대의 주택과 점포, 육아지원시설, 공장 등이 조성된다.

본 사업의 특징은 다음과 같이 요약할 수 있다.

1. 복합적 기능 배치: 주거-상업-공장 기능의 융합을 통한 활기찬 도시 조성
2. 약 3,300㎡ 규모의 광장 조성: 평상시 휴식공간과 재난 시 대피장소 겸용
3. 도로-보도 확충: 안전한 보행공간과 원활한 차량 동선 확보
4. 방재 기능 강화: 자가발전설비, 방재비축창고 설치 등
5. 시로가네 상점가와의 연계: 지역 활력 창출 및 회유성 제고

본 재개발은 2024년 3월부터 철거공사를 시작하여 2025년 6월 본공사 착공, 2028년 준공 예정이다. 주변의 기존 재개발과 연계하여 시로가네타카나와 지역 전체의 가치 상승이 기대된다.

시로가네타카나와의 부동산 가치는 이미 높은 수준이지만, 이번 재개발이 완료되면 더욱 상승할 것으로 예상된다. 양질의 주거환경과 도심 접근성이 좋아 부동산 투자처로도 주목받고 있는 지역입니다.

자주 묻는 질문

Q1: 시로가네 잇쵸메 서부중앙지구 제1종 시가지 재개발 사업의 완공 예정은 언제인가요?

A: 2028년도 완공을 예정하고 있으며, 2024년 3월부터 철거공사를 시작하여 2025년 6월에 본 공사에 착수할 계획입니다.

Q2: 재개발 구역의 총 세대수는 얼마나 되나요?

A: 총 세대수는 991세대입니다. A가구가 973가구, B-1가구가 12가구, B-2가구가 6가구로 구성되어 있습니다.

Q3: 재개발 사업에 참여하는 기업은 어디인가요?

A: 참여 조합원으로는 도큐부동산, 미쓰이부동산 레지덴셜, 다이세이건설, 다이세이유라쿠부동산, 일본우정부동산 등 5개사가 참여하고 있습니다. 특정업무대행자는 다이세이건설, 코디네이터는 유디도시건축연구소가 맡고 있습니다.

Q4:개발지의 교통편은 어떻게 되나요?

A: 도쿄 메트로 난보쿠선・도영 미타선 '시로가네타카나와' 역에서 도보 3분이라는 좋은 입지입니다. 도심의 각 주요 역으로의 접근성도 좋아 편리성이 높은 환경입니다.

Q5:재개발로 인한 주변 부동산 가치에 미치는 영향은 어떻게 되나요?

A: 시로가네타카나와역 주변 중고 아파트 평균 가격 상승률은 약 60%로 높은 편이며, 본 재개발이 완료되면 주변 부동산 가치는 더욱 상승할 것으로 예상됩니다. 양질의 주거환경과 도심 접근성이 좋아 자산 가치의 유지 및 상승이 기대됩니다.

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