부업으로서의 부동산 투자: 장단점과 성공 전략

부업을 하는 직장인이 해마다 증가하고 있다. 실제로 2023년 조사에서 부업을 하는 사람은 전체의 약 22.6%로 2018년 대비 2배 이상 증가했다. 물가 상승과 소득에 대한 불안감으로 부업에 대한 관심은 앞으로도 높아질 것으로 보이며, 80% 이상이 '향후 부업을 시작하고 싶다'고 답했다. 이런 가운데 부동산 투자는 부업 초보자들에게도 주목받는 선택지가 되고 있다. 부동산 투자는 아파트나 주택을 구입해 임대해 임대수익을 얻는 방법으로, 안정적인 수입을 얻을 수 있다는 점에서 예로부터 인기 있는 투자 수단이다. 그렇다면 부동산 투자가 부업으로 인기를 끄는 이유는 무엇일까? 이번 기사에서는 부동산 투자의 부업으로서의 특징과장단점을 초보자를 위해 알기 쉽게 설명한다.

부업으로서의 부동산 투자란?

부업으로서의 부동산 투자는 본업을 계속하면서 부동산 임대 경영을 하는 것을 말한다. 구체적으로는 자신이 거주하지 않는 부동산(아파트 한 칸, 아파트 한 동, 단독주택 등)을 구입하여 제3자에게 임대하여 임대수익을 얻습니다. 그 수입으로 대출금 상환과 관리비를 충당하고, 그 차액이 수익(임대료 수입)이 되는 구조입니다. 부업으로 부동산 투자를 하는 경우, 회사원이나 공무원으로서 안정적인 수입과 신용을 바탕으로 금융기관에서 대출을 받아 부동산을 구입하는 경우가 일반적이다. 취득한 부동산은 임대관리회사에 위탁하여 일상적인 관리 업무(입주자 모집, 임대료 징수, 클레임 대응, 청소 및 수선 수배 등)를 전문가에게 맡길 수도 있다. 부동산 매입 후 계약에 따라 매월 정기적으로 임대료 수입을 기대할 수 있어 본업에 종사하는 틈틈이 운용하기 편한 것이 특징이다. 또한, 시장 환경에 따라서는 부동산 가치가 상승하여 매각 차익을 얻을 수도 있다. 반면, 임대 경영에는 공실 시 수입이 제로가 될 수도 있고, 관리의 번거로움 등 리스크가 따르기 때문에 부업으로 하기 위해서는 이러한 특징을 제대로 이해하는 것이 중요하다.

부동산 투자가 부업으로 인기가 높은 이유

부동산 투자가 부업으로 높은 인기를 끌고 있는 데에는 몇 가지 이유가 있다.

• 안정적인 소득의 대표주자: 부동산 투자는 안정적인 투자의 전형으로 예로부터 꾸준한 인기를 누려왔다 . 주식이나 외환처럼 가격 변동을 수시로 체크할 필요가 없고, 계약한 임대료가 매달 입금되는 안정감이 부업의 큰 매력으로 작용하고 있다. 특히 저금리가 지속되고 있는 일본에서는 은행 예금보다 높은 수익률로 자산을 늘릴 수 있는 방법으로 주목받고 있다.

• 직장생활을 하면서도 쉽게 할 수 있다는 점: 제휴나 프리랜서 부업과 달리 낮 시간 동안 노동 시간을 할애할 필요가 없다는 점도 인기의 이유다. 물건 선정과 매입 절차에는 시간이 걸리지만, 운용 개시 후에는 관리회사에 맡기면 자투리 시간에 대응하는 정도면 충분하다. 또한 재택근무의 확산 등 일하는 방식의 변화로 인해 본업이 바쁜 직장인들도 쉽게 진입할 수 있게 되었다.

• 자산 형성과 미래 대비: 부동산 투자는 단순한 부수입뿐만 아니라 미래 자산 형성 수단으로도 각광받고 있다. 조사에 따르면 실물 부동산 투자자의 약 60%가 직장인이며, 월급에만 의존하지 않고 자산을 보유함으로써 노후의 안정과 경제적 자립을 도모하는 사람들이 늘고 있다. 부동산이라는 실물자산을 소유하는 것은 인플레이션 헤지 효과도 있어 장기적인 관점에서 자산을 늘리고자 하는 사람들에게 적합한 수단이라고 할 수 있다.

• 기업의 부업 금지 해제와 신용도 향상: 최근 기업들이 직원들의 부업을 허용하는 움직임이 확산되면서 직장인들이 부업으로 부동산을 소유하는 것에 대한 문턱이 낮아진 것도 배경이 되고 있다. 또한, 부동산 소유주가 되는 것 자체가 사회적 신용도를 높이는 측면도 지적되고 있다. 예를 들어 금융기관 대출을 받을 때 부동산을 소유한 실적이 긍정적으로 작용하기 쉬우며, 부업을 통해 본업에도 긍정적인 영향을 끼치는 경우가 있다.

이러한 이유로 부동산 투자는 부업 초보자에게도 매력적인 선택지가 될 수 있다. 하지만 매력뿐만 아니라 위험도 함께 파악할 필요가 있다. 다음 장에서는 부동산 투자의 장점과 단점을 각각 살펴보자.

부동산 투자의 장점(부업으로서의 매력)

부업으로 부동산 투자를 통해 얻을 수 있는 장점은 다음과 같습니다.

• 안정적인 수입 확보: 임대 부동산을 통해 얻을 수 있는 임대료 수입은 매달 거의 일정한 금액을 기대할 수 있는 안정적인 수입입니다. 다른 부업처럼 '일한 만큼 소득이 발생하는' 형태가 아닌, 한 번 시스템을 구축하면 지속적, 수동적으로 소득을 얻을 수 있다는 점이 매력적이다. 특히 주택 수요가 많은 지역에서 적절히 운영하면 높은 입주율을 유지해 수익성 향상을 기대할 수 있습니다. 경기에 영향을 덜 받는 주식형 사업이며, 본업의 수입을 보완하는 안전망 역할을 할 수 있을 것이다.

• 자산형성 및 자산축적: 부동산은 현물자산으로 보유하는 것만으로도 자산가치가 있다는 점이 다른 부업과는 다른 장점입니다. 월세 수입으로 대출 원금을 갚아나간다면, 향후 부동산이라는 자산이 남게 됩니다. 만약 부동산 가격이 매입 당시보다 상승한다면 매각을 통한 자본 이득(매각 차익)도 얻을 수 있다. 또한 은행 대출이라는 레버리지 효과를 활용할 수 있다는 점도 주목할 만하다. 자기 자금만으로는 어려운 고가 자산도 대출을 활용하면 적은 원금으로 큰 자산을 형성할 수 있습니다. 장기 보유 시 인플레이션으로 인한 화폐 가치 하락에 대한 헤지 수단으로 활용이 가능하며, 노후 연금이나자녀에게 자산을 물려줄 수 있는 수단으로도 활용할 수 있습니다.

• 시간적 유연성, 시간적 여유: 부동산 투자는 '일하는 방식'의 측면에서도 우수하다. 부동산 매입 후 임대 운영은 전문 관리업체에 위탁하면 본인이 거의 손을 대지 않고도 운영이 가능하다. 부업에 할애하는 시간이 주 5~10시간 정도인 경우가 많아 본업에 지장을 주지 않는 부업이라고 할 수 있다. 예를 들어 심야나 주말에 부동산의 수입과 지출을 확인하거나 확정신고 서류를 준비하는 정도라면 본업의 근무시간에 부업 작업을 할 필요가 거의 없다. 지리적 자유도도 높고, 멀리 떨어져 있는 부동산도 관리위탁이나 온라인을 통한 거래가 가능하기 때문에 집에 있으면서 수입을 얻을 수 있다. 이처럼 시간과 장소의 유연성이 높기 때문에 바쁜 비즈니스맨도 쉽게 지속할 수 있는 것이 장점이다.

• 세제 혜택: 부동산 투자로 인한 소득에는 각종 비용 계상을 통한 절세 효과를 기대할 수 있다. 부동산 구입과 유지에는 비용으로 처리할 수 있는 비용 항목이 많은데, 예를 들어 대출이자, 고정자산세, 화재보험료, 수선비 등은 필요경비로 임대료 수입에서 공제할 수 있다. 더욱 특징적인 것은 감가상각비입니다. 건물에 대한 매입대금을 내용연수에 따라 매년 비용으로 계상할 수 있으며, 현금 지출을 수반하지 않는 비용으로 장부상 이익을 압축할 수 있다. 실제로 부동산을 견학하기 위한 교통비나 부동산 회사와의 미팅 시 식비까지 비용으로 처리할 수 있습니다. 그 결과, 본업의 급여소득과 합산한 총 세금 부담을 줄일 수 있는 경우가 있습니다(이른바 손익통산으로 인한 절세 효과). 적절하게 비용처리를 하면, 잔여수익을 극대화하면서 향후 대규모 수선자금 등을 내부 유보하기 쉬워집니다.

이처럼 부동산 투자는 안정적 수입, 자산 형성, 자유로운 근무 형태, 절세 등 다방면의 장점이 있습니다. 이러한 장점들이 부업 초보자들에게도 매력적으로 다가와 부동산 투자가 인기를 얻고 있는 요인으로 작용하고 있습니다.

부동산 투자의 단점(부업으로서의 주의점)

한편, 부업으로 부동산 투자를 할 때 주의해야 할 단점이나 리스크도 존재합니다. 장점과 함께 파악하여 미리 대비하는 것이 중요합니다.

• 공실 리스크: 부동산 투자의 가장 큰 리스크는 공실로 인한 소득 단절이다. 세입자를 확보하지 못하면 임대료 수입은 제로가 되지만, 대출 원리금 상환과 고정자산세 등의 비용은 계속 소유주에게 발생하게 됩니다. 특히 단일 부동산에 투자한 경우 공실의 영향이 직접적으로 손익에 영향을 미친다. 지역의 임대 수요 동향과 부동산의 매력에 따라 입주 상황이 변동하기 때문에 항상 만실이 보장되는 것은 아니다. 이에 대한 대책으로는 입지 선정에 신경을 써서 수요가 많은 부동산을 매입하고, 공실 발생 시 신속한 모집 활동과 임대료 조정, 여러 부동산에 투자하여 리스크를 분산하는 등의 접근이 필요합니다. 또한, 일정 기간의 공실을 전제로 한 자금 계획(여유 자금 확보)을 세우는 것도 중요하다.

• 초기 투자 자금 부담: 부동산은 비교적 많은 자금이 필요한 부업이다. 부동산 가격의 일부는 자기 자금으로 마련해야 하며, 구입 시 중개수수료, 등기비용, 각종 세금(부동산 취득세 등)과 같은 부대비용도 발생한다. 금융기관에서 대출을 받는 경우에도 매달 대출금 상환이라는 장기적인 채무 부담을 떠안게 된다. 부동산 가격이 수천만 원에 달하는 경우도 드물지 않고, 부업으로서는 리스크가 크기 때문에 쉽게 시작할 수 있는 사업이 아니다. 경기 변동에 따른 금리 상승으로 상환액이 늘어날 위험도 있고, 향후 매각 시 시세가 매입 당시보다 낮아지면 원금 손실 이 발생할 위험도 있습니다. 즉, 부동산 투자는 수익이 나기까지 시간이 걸리며, 단기간에 큰 수익을 얻기보다는 중장기적으로 자산을 늘리는 자세 가 요구되는 부업입니다. 충분한 자기자금 준비와 무리하지 않는 대출 계획을 세우는 것이 중요합니다.

• 관리-운영의 번거로움과 비용: 임대 경영에는 부동산 관리 업무가 수반됩니다. 입주자 응대, 청소 및 유지보수, 퇴거 시 원상복구, 신규 입주자 모집 등 오너로서 해야 할 일들이 있습니다. 관리회사에 위탁하면 수고를 크게 줄일 수 있지만, 이 경우에도 관리 위탁료(일반적으로 임대료의 몇 %)와 입주자 모집 광고비 등 비용이 발생합니다. 직접 관리할 경우 비용은 절감할 수 있지만, 그만큼 시간과 노력을 투자해야 합니다. 야간이나 휴일에 긴급 대응(설비 고장이나 이웃과의 트러블 등)에 쫓길 가능성도 배제할 수 없다. 부업으로 시작했지만 생각보다 많은 시간이 소요되어 본업에 영향을 미치는 경우도 있습니다. 특히, 관리 업무가 많아질수록 관리 업무도 복잡해지기 때문에 어디까지 직접 하고 어디부터 전문가에게 맡길지 미리 검토해 둘 필요가 있다. 또한, 1년에 한 번씩은 확정신고를 해야 하기 때문에 장부 작성과 세무 지식의 습득도 피할 수 없다. 이러한 관리 운영상의 부담을 과소평가하지 말고 미리 예상해 두는 것이 중요합니다.

• 기타 위험요소: 위 외에도 부동산 투자에는 유동성 위험 (현금화하기 어려움)이 있습니다. 주식처럼 바로 매각하여 현금화하기 어렵고, 매각에 시간과 수수료가 소요됩니다. 또한 화재, 지진 등의 재해 위험도 존재하므로 보험에 가입하여 대비해야 한다. 또한 부동산 시황이나 법규의 변화에 따라 임대 경영의 전제가 바뀔 가능성도 있다. 예를 들어 인구 감소가 진행되면 지역에 따라 임대 수요가 줄어들 수도 있고, 세제 개정으로 감가상각 혜택이 축소될 가능성도 배제할 수 없다. 또한, 초보자에게는 물건 선정이나 계약 협상 등 전문 지식의 장벽 도 있다. 지식이 부족한 상태에서 중개업자의 말만 믿고 불리한 매물을 잡게 되면 생각만큼 수익이 나지 않을 위험이 커진다. 이러한 다양한 리스크를 이해하고 필요에 따라 전문가의 조언을 받아 진행하는 것이 부업 부동산 투자의 성공에 필수적이다.

이상은 부업으로 부동산 투자를 할 때의 주요 단점이라고 할 수 있습니다. 하지만 이러한 리스크는 사전 대책과 지식 습득을 통해 어느 정도 통제할 수 있습니다. 그렇다면 안정적으로 운용하기 위한 포인트를 살펴보자.

안정적인 부업 부동산 투자를 위한 포인트

부동산 투자는 적절한 계획과 운영을 통해 장기적으로 안정적인 수입을 얻을 수 있는 부업이 될 수 있다. 이나자와 씨가 강조하는 것처럼 ' 제대로 된 경영 '을 하는 것이 성공의 열쇠다. 부업 초보자가 부동산 투자로 안정적인 성과를 내기 위해 꼭 지켜야 할 포인트를 정리해봤다.

• 치밀한 자금 계획: 우선 자기 자금과 차입금의 균형을 고려한 계획을 세운다. 부동산 가격뿐만 아니라 제반 비용과 당장의 운영자금(대출금 상환, 공실 보충, 수선비 적립 등)을 고려하여 무리하지 않는 범위 내에서 투자하는 것이 중요합니다. 향후 금리 상승 시나리오나 수입 감소 시에도 상환을 지속할 수 있는지 시뮬레이션을 통해 현금흐름이 마이너스가 되지 않는 견고한 계획을 수립한다.

• 신중한 부동산 선택: 부동산 선택이 성패의 90%를 좌우 한다는 말이 있다. 초보일수록 서두르지 말고 많은 매물 정보를 접하며 시세 감각을 키우자. 입지 조건(역과의 거리, 주변 환경), 건물의 상태와 구조, 구조와 설비, 임대료 시세와 경쟁 매물의 상황 등을 종합적으로 판단하여 임대 수요가 예상되는 '좋은 물건'을 찾아내는 것이 중요합니다. 가능하면 부동산 회사 담당자나 경험자가 동행하여 객관적인 시각으로 조언을 받으면 더욱 안심할 수 있다. 구입 전 조사 및 협상에 대한 노력을 아끼지 않는 것이 구입 후 장기적인 안정적 수입을 거의 결정한다고 해도 과언이 아니다.

• 신뢰할 수 있는 전문가 활용: 임대관리, 세무신고 등 전문가의 도움을 받아 안정적으로 운영할 수 있습니다. 임대관리회사를 이용하면 높은 입주율 유지와 문제 발생 시 신속한 대응을 기대할 수 있고, 소유주 자신은 전략적 의사결정에 집중할 수 있다. 또한, 부동산중개사, 재무설계사, 세무사 등 전문가의 조언을 통해 초보자가 간과하기 쉬운 리스크를 사전에 방지할 수 있으며, INA와 같이 테크놀로지를 활용한 투명성 높은 관리 서비스를 제공하는 업체도 있으므로, 이러한 파트너를 선택하면 오너의 부담을 최소화하면서 수익 극대화를 도모할 수 있습니다.

• 장기적인 관점과 지속적인 학습: 부동산 투자는 단기간에 일확천금을 노리는 것이 아니라 중장기적으로 꾸준히 수익을 쌓아가는 사업이다. 항상 시장 동향과 세제 변화에 촉각을 곤두세우고, 임대 경영과 부동산 시황에 대한 지식을 지속적으로 업데이트하는 자세가 중요합니다. 부동산 매입 후에도 주기적으로 손익을 검토하고, 필요에 따라 임대료 조정이나 비용절감 방안을 강구하는 등 PDCA 사이클을 돌리며 경영 개선을 도모합니다. 본업과 마찬가지로 부업에도 경영자 마인드를 가지고 임한다면 리스크에 강한 안정적인 경영을 할 수 있을 것입니다.

위의 사항을 참고하면 초보자라도 부동산 투자를 안정적으로 궤도에 올려놓을 수 있습니다. 부업이지만 일종의 사업이라는 의식을 가지고 계획→실행→검증→개선을 꾸준히 반복하는 것이 안정적 수입을 얻는 지름길입니다.

결론

부동산 투자는 부업으로 안정적인 소득을 얻을 수 있는 유력한 수단입니다. 적절한 부동산을 선택해 계획적으로 운용하면 월세라는 형태로 안정적인 수입을 확보하는 동시에 미래 자산 형성에 도움이 될 수 있습니다. 이러한 매력 때문에 부동산 투자는 일하면서 시작할 수 있는 부업으로 높은 인기를 누리고 있다. 하지만 공실 리스크, 초기 비용 부담, 관리의 번거로움 등 단점이나 리스크도 존재하기 때문에 사전에 충분히 이해하고 준비하는 것이 중요하다. 이나자와 다이스케 씨가 말하는 것처럼 신뢰와 계획을 바탕으로 한 탄탄한 경영이 부동산 투자 성공의 관건이다.

부업 초보자라면 우선 작은 단계부터 시작해보자. 정보 수집과 전문가와의 상담을 통해 부동산 투자에 대한 전체적인 그림이 그려질 것이다. 그리고 올바른 지식과 전략에 따라 행동한다면 부동산 투자는 부업으로 안정적인 수입원이 될 수 있다. 미래의 자산 형성과 소득 증대를 위해 자신에게 맞는 형태로 부동산 투자라는 부업에 도전해보는 것은 어떨까.