الاستثمار العقاري كعمل جانبي: مزاياه ومخاطره وكيفية النجاح فيه

يزداد عدد العاملين الذين يعملون في وظيفة ثانية عاماً بعد عام. في الواقع، وفقًا لاستطلاع 2023، كان لدى حوالي 22.6% من جميع المشاركين في الاستطلاع وظيفة ثانية، أي أكثر من الضعف منذ عام 2018. من المتوقع أن يستمر الاهتمام بالوظائف الجانبية في الازدياد بسبب ارتفاع الأسعار وانعدام أمن الدخل، حيث قال أكثر من 80% من المشاركين في الاستطلاع إنهم يرغبون في بدء عمل جانبي في المستقبل. وفي ظل هذه الخلفية، أصبح الاستثمار العقاري خياراً يجذب الانتباه بين المبتدئين في الأعمال الجانبية. الاستثمار العقاري هو طريقة لشراء العقارات مثل الوحدات السكنية والشقق السكنية وكسب دخل إيجاري من تأجيرها، ولطالما كان خياراً استثمارياً شائعاً لأنه يوفر دخلاً ثابتاً. فلماذا يحظى الاستثمار العقاري بشعبية كبيرة كعمل تجاري جانبي؟ تشرح هذه المقالة ميزاتومزايا وعيوب الاستثمار العقاري كعمل جانبي بعبارات مبسطة للمبتدئين.

ما هو الاستثمار العقاري كعمل جانبي؟

الاستثمار العقاري كعمل جانبي يعني إدارة شركة تأجير عقارات مع الاستمرار في عملك اليومي. على وجه التحديد، تقوم بشراء عقار (مثل غرفة في مبنى سكني أو مبنى سكني أو منزل منفصل) لا تعيش فيه وتقوم بتأجيره لأطراف ثالثة لكسب دخل من الإيجار. يُستخدم الدخل لتغطية أقساط سداد القرض وتكاليف الإدارة، ويكون الفرق هو الربح (دخل الإيجار). عند الاستثمار في العقارات كعمل تجاري هامشي، من الشائع أن يستخدم موظفو الشركات وموظفو الخدمة المدنية دخلهم المستقر وجدارتهم الائتمانية للحصول على قروض من المؤسسات المالية وشراء العقارات. وبمجرد الحصول على العقار، يمكن إسناد العقار إلى شركة إدارة تأجير، حيث يمكن إسناد مهام الإدارة اليومية (مثل توظيف المستأجرين، وتحصيل الإيجار، والتعامل مع الشكاوى، وترتيبات التنظيف والإصلاح) إلى محترفين. بعد شراء العقار، يمكنك أن تتوقع دخلاً شهرياً منتظماً للإيجار بناءً على العقد، مما يسهل عليك إدارة العقار بين عملك اليومي. بالإضافة إلى ذلك، واعتماداً على ظروف السوق، قد ترتفع قيمة العقار وقد تتمكن من تحقيق ربح من بيع العقار. من ناحية أخرى، تنطوي إدارة الإيجار على مخاطر مثلعدم وجود دخل عندما يكون العقار شاغراًومتاعب إدارة العق ارات، لذلك من المهم أن تفهم هذه الميزات بشكل صحيح إذا كنت ترغب في اتخاذ هذا الأمر كعمل تجاري جانبي.

أسباب شعبية الاستثمار العقاري كمشروع تجاري جانبي

هناك العديد من الأسباب التي تجعل الاستثمار العقاري يحظى بشعبية كبيرة كعمل تجاري جانبي.

• تمثيل الدخل المستقر:لطالما كان الاستثمار العقاري شائعاً كم ثال كلاسيكي للاستثمار المستقر. يعد الاستقرار المتمثل في عدم الاضطرار إلى التحقق باستمرار من تقلبات الأسعار، كما هو الحال مع الأسهم والعملات الأجنبية، ودفع الإيجار المتعاقد عليه كل شهر، عامل جذب رئيسي في الأعمال الجانبية. خاصةً في اليابان، حيث لا تزال أسعار الفائدة منخفضة، فهي تجذب الانتباه كوسيلة لزيادة الأصول بعوائد أعلى من الودائع المصرفية.

• سهولة الانخراط فيها أثناء العمل: على عكس الأعمال الجانبية التابعة والأعمال الجانبية المستقلة، تحظى هذه الأعمال بشعبية كبيرة لأنها تتطلب وقتًا أقل لتخصيصه للعمل أثناء النهار. يتطلب اختيار العقارات وإجراءات الشراء وقتاً طويلاً، ولكن بمجرد بدء العملية، يمكن لشركة الإدارة أن تتولى الأمر وتحتاج فقط إلى التعامل معها في وقت فراغك. بالإضافة إلى ذلك، فإن التغييرات في أساليب العمل، مثل انتشار العمل عن بُعد، تساعد أيضاً على تسهيل مشاركة موظفي الشركة الذين لديهم وظائف يومية مزدحمة.

• بناء الأصول والاستعداد للمستقبل: الاستثمار العقاري ليس مجرد وسيلة لكسب دخل إضافي فحسب، بل يُفضَّل أيضاً كوسيلة لبناء أصول مستقبلية. تُظهر الأبحاث أن حوالي 60% من المستثمرين الذين يستثمرون في العقارات هم من موظفي الشركات، ويسعى عدد متزايد منهم إلى تحقيق الاستقرار والاستقلال المالي في التقاعد من خلال امتلاك الأصول بدلاً من الاعتماد على الراتب فقط. كما أن امتلاك أصول عقارية في شكل عقارات هو أيضاً وسيلة تحوط من التضخم وأداة مناسبة لأولئك الذين يرغبون في زيادة أصولهم من منظور طويل الأجل.

• رفع الحظر المفروض على تولي الشركات لوظائف ثانية وتحسين الجدارة الائتمانية: في السنوات الأخيرة، سمحت الشركات بشكل متزايد للموظفين بتولي وظائف ثانية، مما قلل من العقبة أمام موظفي الشركات ليصبحوا ملاكاً في وظائف ثانية. وعلاوة على ذلك، تمت الإشارة أيضاً إلى أن امتلاك عقار في حد ذاته يعزز المصداقية الاجتماعية للشخص. فعلى سبيل المثال، من المرجح أن يكون للسجل الحافل بامتلاك العقارات تأثير إيجابي على القروض من المؤسسات المالية، وقد يكون للوظيفة الجانبية تأثير إيجابي على العمل الرئيسي.

لهذه الأسباب، يعتبر الاستثمار العقاري خياراً جذاباً للمبتدئين في قطاع الأعمال الجانبية. ومع ذلك، يجب أن تكون على دراية بالمخاطر وكذلك عوامل الجذب. سنستعرض في الفصل التالي مزايا وعيوب الاستثمار العقاري على التوالي.

مزايا الاستثمار العقاري (الجاذبية كعمل جانبي)

تشمل مزايا الاستثمار في العقار كشيء هامشي ما يلي

• تأمين دخل ثابت: يعتبر دخل الإيجار من تأجير العقارات دخلاً ثابتاً، مع توقع مبلغ ثابت تقريباً كل شهر. ويكمن عامل الجذب في أنه بمجرد إنشاء نظام، يمكنك كسب الدخل بشكل مستمر وسلبي، بدلاً من أن يكون على شكل "دخل يتراكم فقط أثناء العمل" كما هو الحال مع الوظائف الجانبية الأخرى. إذا تمت إدارتها بشكل صحيح، خاصة في المناطق ذات الاحتياجات السكنية المرتفعة، يمكن الحفاظ على معدلات إشغال عالية ويمكن تحسين الربحية. إنها أعمال من نوع الأعمال التي لا تتأثر بسهولة بالمناخ الاقتصادي وستكون بمثابة شبكة أمان لتكملة الدخل من الأعمال الأساسية.

• بناء الأصول وتراكمها: العقار هو أصل مادي وله قيمة أصول بمجرد الاحتفاظ به، وهي ميزة لا توجد في الأعمال الجانبية الأخرى. إذا كنت تستخدم دخل الإيجار الشهري لسداد أصل القرض، فسيكون لديك أصل في شكل عقار في متناول اليد في المستقبل. إذا ارتفع سعر العقار من وقت الشراء، يمكنك أيضاً تحقيق مكاسب رأسمالية (ربح عند البيع) من البيع. وتجدر الإشارة أيضاً إلى أنه يمكنك استخدام تأثير الرافعة المالية للقروض المصرفية. حتى مع الأصول ذات القيمة العالية التي يصعب الحصول عليها بالأموال الشخصية وحدها، يمكن استخدام القروض لبناء أصول كبيرة برأس مال صغير. كما يمكن أن تكون بمثابة تحوّط ضد تناقص قيمة الأموال بسبب التضخم أثناء الاحتفاظ بها لفترة طويلة من الزمن، ويمكن أن تكون بمثابة بديل للمعاش التقاعدي في سن الشيخوخة أو كوسيلة لتمرير الأصول إلى الأبناء.

• مرونة الوقت وسهولة الإفراج: الاستثمار العقاري ممتاز أيضاً من وجهة نظر "كيفية العمل". بعد شراء العقار، يمكن إسناد إدارة الإيجار إلى شركة إدارة محترفة، مما يجعلك في منأى عن أي شيء إلى حد كبير. في كثير من الحالات، يكون الوقت المخصص للوظيفة الجانبية من 5 إلى 10 ساعات أسبوعياً، مما يجعلها وظيفة جانبية لا تتعارض مع الوظيفة الرئيسية. على سبيل المثال، في وقت متأخر من الليل أو في عطلات نهاية الأسبوع، يمكنك التحقق من دخل ونفقات العقارات أو إعداد مستندات الإقرار الضريبي، ولا توجد حاجة أساساً للعمل في الوظيفة الجانبية خلال ساعات عمل وظيفتك الرئيسية. هناك أيضاً درجة عالية من المرونة الجغرافية، وحتى العقارات البعيدة يمكن الاستعانة بمصادر خارجية لإدارتها أو عبر الإنترنت، مما يتيح لك كسب الدخل من المنزل. هذه المرونة في الوقت والموقع تجعل من السهل على رجال الأعمال المشغولين الاستمرار في العمل.

• المزايا الضريبية: يمكن تحقيق وفورات ضريبية على الدخل من الاستثمار العقاري عن طريق شطب النفقات المختلفة. على سبيل المثال، يمكن خصم فوائد القروض وضريبة العقارات وأقساط التأمين ضد الحريق وتكاليف الإصلاح من دخل الإيجار كمصروفات ضرورية. ميزة أخرى هي الاستهلاك. يمكن خصم سعر شراء جزء من المبنى سنوياً على مدى عمره الإنتاجي، مما يقلل من الربح في الدفاتر كمصروفات غير نقدية. في الواقع، حتى تكاليف النقل لزيارة العقار وتكاليف الطعام والشراب للاجتماعات مع الوكالة العقارية يمكن أن تُنفَق. ونتيجة لذلك، قد تكون قادراً على تقليل العبء الضريبي الإجمالي مع دخل عملك الرئيسي (ما يسمى بأثر التوفير الضريبي من خلال تقاسم الأرباح والخسائر ). إذا تم التعامل مع النفقات بشكل صحيح، فسيكون من الأسهل زيادة الدخل المتبقي والاحتفاظ بالأموال للإصلاحات والصيانة المستقبلية على نطاق واسع.

كما هو موضح أعلاه، فإن الاستثمار العقاري له مزايا متعددة الأوجه مثلالدخل المستقر،وبناء الأصول،وحرية العمل والتوفير الضريبي. هذه هي الأسباب التي جعلت الاستثمار العقاري يحظى بشعبية كبيرة، حيث أنه جذاب حتى للمبتدئين في الأعمال الجانبية.

مساوئ الاستثمار العقاري (نقاط يجب ملاحظتها كعمل جانبي)

من ناحية أخرى، هناك أيضاً مساوئ ومخاطر يجب أن تكون على دراية بها عند الاستثمار في العقارات كعمل جانبي. من المهم فهمها مع المزايا والاستعداد لها مسبقاً.

• مخاطر الشواغر: أكبر مخاطر الاستثمار العقاري هي فقدان الدخل بسبب الشواغر. إذا تعذّر تأمين مستأجرين، سينخفض دخل الإيجار إلى الصفر، لكن التكاليف مثل أصل القرض ومدفوعات الفائدة والضرائب العقارية ستستمر في الوقوع على عاتق المالك. ويشكل تأثير الشواغر ضغطاً مباشراً على الدخل والنفقات، خاصةً عند الاستثمار في عقار واحد، حيث أن تأثير الشواغر يضغط مباشرةً على الدخل والنفقات. ليس من المضمون دائماً أن يكون الإشغال ممتلئاً، حيث يعتمد على اتجاهات الطلب المحلي على الإيجار وجاذبية العقار. وتتطلب التدابير المضادة اتباع الأساليب التالية: شراء العقارات ذات الطلب المرتفع من خلال اختيار الموقع المناسب بعناية، والقيام بأنشطة توظيف فورية وتعديل الإيجار عند حدوث شواغر، وتنويع المخاطر من خلال الاستثمار في عقارات متعددة. من المهم أيضًا أن يكون لديك خطة مالية (احتياطيات نقدية آمنة) استنادًا إلى افتراض أن الشواغر ستحدث لفترة زمنية معينة.

• عبء رأس المال الاستثماري الأولي: العقار هو عمل هامشي يتطلب قدراً كبيراً نسبياً من رأس المال. يجب تمويل جزء من سعر العقار بأموال شخصية، وهناك أيضاً تكاليف إضافية مثل رسوم السمسرة ورسوم التسجيل والضرائب (مثل ضريبة الاستحواذ العقاري) وقت الشراء. حتى إذا حصلت على تمويل من مؤسسة مالية، فستكون مسؤولاً عن عبء الدين طويل الأجل لسداد القرض الشهري. ليس من غير المألوف أن تكون أسعار العقارات في نطاق عشرات الملايين من الينات، وكعمل تجاري هامشي، فهو ليس شيئاً يمكن البدء فيه بسهولة بسبب المخاطر العالية التي ينطوي عليها. هناك أيضاً خطر الزيادة في الأقساط إذا ارتفعت أسعار الفائدة بسبب التقلبات الاقتصادية وخطر خسارة رأس المال الأساسي إذا انخفض سعر السوق عن سعر الشراء عند بيع العقار في المستقبل. وبعبارة أخرى، فإن الاستثمار العقاري هو عمل جانبي يستغرق وقتاً طويلاً لتحقيق الأرباح ويتطلب موقفاً لزيادة الأصول على المدى المتوسط إلى الطويل بدلاً من كسب عوائد كبيرة على المدى القصير. من الضروري إعداد أموال شخصية كافية وخطة اقتراض معقولة.

• الوقت وتكلفة الإدارة والإدارة:إدارة العقارات جزء لا يتجزأ من إدارة الإيجار. بصفتك المالك، يجب عليك التعامل مع المستأجرين وتنظيف العقار وصيانته وإعادة العقار إلى حالته الأصلية عند خروج المستأجرين وتوظيف مستأجرين جدد. الاستعانة بشركة إدارة يمكن أن يوفر الكثير من الوقت والجهد، ولكن حتى في هذه الحالة هناك تكاليف مثل رسوم الإدارة (عادةً ما تكون عدة في المائة من الإيجار) ورسوم الإعلان عن توظيف مستأجرين جدد. أما إذا كنت تدير العقار بنفسك، فستكون التكاليف أقل، ولكنك ستحتاج إلى تكريس المزيد من الوقت والجهد لذلك. لا توجد إمكانية أن تضطر إلى الاستجابة لحالات الطوارئ (مثل تعطل المعدات ومشاكل الجيران وما إلى ذلك) في الليل أو في أيام العطلات. في بعض الحالات، يصبح ما بدأ كمهمة هامشية في البداية مستهلكاً للوقت أكثر مما كان متوقعاً ويؤثر على العمل الأساسي. وعلى وجه الخصوص، كلما زاد عدد العقارات، يصبح عمل الإدارة أكثر تعقيداً، لذلك من الضروري أن تفكر مسبقاً في الحد الفاصل بين مقدار ما ستقوم به بنفسك ومقدار ما ستتركه للمحترفين. بالإضافة إلى ذلك، ستحتاج إلى تقديم إقرار ضريبي مرة واحدة في السنة، وستحتاج إلى الاحتفاظ بالدفاتر واكتساب المعرفة الضريبية. من المهم عدم الاستهانة بهذه الأعباء الإدارية.

• عوامل المخاطرة الأخرى: بالإضافة إلى ما سبق، يخضع الاستثمار العقاري أيضاً لمخاطر السيولة (صعوبة تحويل الأموال إلى نقد). فمن الصعب بيعها بسرعة للحصول على النقد، كما هو الحال مع الأسهم، ويستغرق البيع وقتاً طويلاً ويترتب عليه عمولات. وهناك أيضاً مخاطر الكوارث مثل الحرائق والزلازل، والتي يجب الحصول على تأمين ضدها. وعلاوة على ذلك، قد تؤدي التغييرات في ظروف سوق العقارات والتشريعات إلى تغيير الافتراضات التي تستند إليها إدارة الإيجار. على سبيل المثال، إذا استمر عدد السكان في الانخفاض، فقد يتناقص الطلب على الإيجار في بعض المناطق، وهناك احتمال غير صفري بأن تؤدي التغييرات في النظام الضريبي إلى تقليل المعاملة التفضيلية للاستهلاك. بالإضافة إلى ذلك، هناك عقبات معرفية مهنية للم بتدئين، مثل اختيار العقارات ومفاوضات العقود. إذا لم تكن لديك المعرفة الكافية وانتهى بك الأمر بعقار غير مناسب بناء على طلب المحامي، فهناك خطر متزايد بأنك لن تتمكن من تحقيق الربح الذي ترغب فيه. إن فهم هذه المخاطر المختلفة والحصول على مشورة الخبراء حسب الضرورة أمر ضروري لنجاح الاستثمار العقاري الجانبي.

هذه هي العيوب الرئيسية للاستثمار في العقارات كعمل تجاري جانبي. ومع ذلك، يمكن السيطرة على هذه المخاطر إلى حد ما من خلال اتخاذ التدابير واكتساب المعرفة مسبقاً. بعد ذلك، دعنا نلقي نظرة على النقاط الرئيسية للاستثمار المستقر.

النقاط الرئيسية لاستثمار عقاري مستقر على الهامش

من خلال التخطيط والإدارة السليمة، يمكن أن يكون الاستثمار العقاري عملاً جانبياً يوفر دخلاً مستقراً على المدى الطويل. وكما تؤكد إينازاوا، فإن مفتاح النجاح هو أن تضع في اعتبارك "الإدارة القوية ". فيما يلي ملخص للنقاط الرئيسية التي يجب على المبتدئين في الأعمال الجانبية أن يضعوها في الاعتبار من أجل تحقيق نتائج مستقرة من الاستثمار العقاري.

• التخطيط المالي الدقيق: أولاً، ضع خطة تعتمد على التوازن بين الأموال الشخصية والاقتراض. من المهم الاستثمار في حدود ميزانية معقولة، مع الأخذ في الاعتبار ليس فقط سعر العقار ولكن أيضاً النفقات الأخرى ورأس المال العامل الفوري (مثل سداد القروض وتغطية الوظائف الشاغرة واحتياطيات تكاليف الإصلاح). قم بمحاكاة سيناريوهات ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل وما إذا كان يمكن الاستمرار في السداد حتى في حالة انخفاض الدخل، ووضع خطة محكمة لضمان عدم انخفاض التدفق النقدي إلى المنطقة السلبية.

• اختيار العقار بعناية: يقال إن اختيار العقار يحدد 90% من النجاح أو الفشل. يجب عدم التسرع في اختيار العقارات للمبتدئين، بل يجب أن يكون لديهم إمكانية الوصول إلى قدر كبير من المعلومات عن العقارات وتطوير إحساس بالسوق. من الضروري الحكم بشكل شامل على ظروف الموقع (المسافة من أقرب محطة، والبيئة المحيطة)، وحالة المبنى وهيكله، والتخطيط والمرافق، وسعر سوق الإيجار وحالة العقارات المنافسة، وتحديد "العقارات الجيدة" التي يمكن توقع أن تولد طلباً على الإيجار. إذا أمكن، من المفيد أن يرافقك ممثل وكالة عقارية أو شخص ذو خبرة ويقدم لك المشورة من وجهة نظر موضوعية. ليس من المبالغة القول إن الجهد الذي تبذله في البحث والتفاوض قبل الشراء سيحدد إلى حد كبير دخلك المستقر على المدى الطويل بعد الشراء.

• الاستعانة بمتخصصين موثوق بهم: يمكن أن تؤدي المساعدة المهنية في إدارة الإيجار والإقرارات الضريبية إلى عمليات مستقرة. من المتوقع أن تحافظ شركة إدارة التأجير على معدلات إشغال عالية وتستجيب بسرعة للمشاكل، مما يسمح للمالك بالتركيز على اتخاذ القرارات الاستراتيجية. تقدم بعض الشركات، مثل شركة INA، خدمات إدارة شفافة ومدعومة بالتكنولوجيا، لذا فإن اختيار مثل هذا الشريك يمكن أن يساعد في تقليل العبء على المالك وتعظيم العوائد. تعظيم الإيرادات مع تقليل العبء على المالك.

• المنظور طويل الأجل والتعلم المستمر: الاستثمار العقاري ليس مخططاً قصير الأجل لتحقيق الثراء السريع، بل هو عمل متوسط إلى طويل الأجل وثابت لتحقيق الأرباح. من المهم أن تراقب اتجاهات السوق والتغيرات في نظام الضرائب، وأن تستمر في تحديث معرفتك بإدارة الإيجار وظروف سوق العقارات. حتى بعد شراء عقار ما، تتم مراجعة الدخل والنفقات بانتظام، وإذا لزم الأمر، تتم مراجعة الإيجار أو اتخاذ تدابير لخفض التكاليف لتحسين الإدارة من خلال دورة PDCA. من خلال امتلاكك لنفس العقلية الإدارية في عملك الجانبي كما تفعل في عملك الأساسي، ستتمكن من تحقيق إدارة مستقرة مقاومة للمخاطر.

استناداً إلى النقاط المذكورة أعلاه، يمكن حتى للمبتدئين في مجال الاستثمار العقاري أن يضعوا استثماراتهم العقارية على المسار الصحيح بثبات. إن امتلاك الوعي بأنه نوع من الأعمال التجارية على الرغم من أنه عمل جانبي، وتكرار التخطيط ← التنفيذ ← التحقق ← التحسين بشكل مطرد هو طريق مختصر لتحقيق دخل ثابت.

الخلاصة.

الاستثمار العقاري هو وسيلة قوية لكسب دخل ثابت كعمل جانبي. إذا اخترت العقار المناسب وقمت بإدارته بشكل منهجي، يمكنك تأمين دخل ثابت في شكل إيجار شهري، مع بناء أصول للمستقبل. وبسبب هذه الجاذبية، يحظى الاستثمار العقاري بشعبية كبيرة باعتباره عملاً جانبياً يمكن البدء فيه أثناء العمل. من ناحية أخرى، هناك أيضاً عيوب ومخاطر مثل مخاطر الشغور وعبء التكلفة الأولية والمتاعب الإدارية، لذلك من المهم أن تفهمها تماماً قبل الشروع في الاستعدادات. وكما يقول دايسوكي إينازاوا، فإن الإدارة القوية القائمة على الثقة والتخطيط هي مفتاح الاستثمار العقاري الناجح.

إذا كنت مبتدئاً في العمل الجانبي، ابدأ بخطوات صغيرة. وبينما تجمع المعلومات وتتشاور مع الخبراء، ستحصل على صورة شاملة للاستثمار العقاري. وإذا كنت تتصرف وفقاً للمعرفة والاستراتيجية الصحيحة، يمكن أن يصبح الاستثمار العقاري مصدراً ثابتاً للدخل كعمل جانبي. بهدف بناء أصول مستقبلية وزيادة دخلك، لماذا لا تجرب الاستثمار العقاري كعمل تجاري جانبي بطريقة تناسبك؟