Investissement immobilier comme activité secondaire : pourquoi et comment ?

Le nombre d'actifs exerçant un deuxième emploi augmente d'année en année. En fait, selon l'enquête 2023, environ 22,6 % de toutes les personnes interrogées avaient un deuxième emploi, ce qui a plus que doublé depuis 2018. L'intérêt pour les emplois secondaires devrait continuer à augmenter en raison des prix élevés et de l'insécurité des revenus, plus de 80 % des personnes interrogées déclarant qu'elles aimeraient commencer un emploi secondaire à l'avenir. Dans ce contexte, l'investissement immobilier est devenu une option qui attire l'attention des débutants en matière de travail d'appoint. L'investissement immobilier est une méthode qui consiste à acheter des biens immobiliers, tels que des appartements ou des copropriétés, et à en tirer des revenus locatifs ; il s'agit depuis longtemps d'un moyen d'investissement populaire en raison des revenus stables qu'il procure. Pourquoi l'investissement immobilier est-il si populaire en tant qu'activité secondaire ? Cet article explique les caractéristiques, lesavantages et les inconvénients del' investissement immobilier en tant qu'activité secondaire en termes simples pour les débutants.

Qu'est-ce que l'investissement immobilier en tant qu'activité secondaire ?

L'investissement immobilier en tant qu'activité secondaire consiste à gérer une entreprise de location de biens immobiliers tout en continuant à exercer son activité professionnelle. Concrètement, vous achetez un bien immobilier (par exemple une chambre dans un appartement, un immeuble ou une maison individuelle) que vous n'habitez pas vous-même et que vous louez à des tiers afin de percevoir des revenus locatifs. Les revenus sont utilisés pour couvrir les remboursements de prêts et les frais de gestion, la différence étant le bénéfice (revenu locatif). Lorsqu'ils investissent dans l'immobilier en tant qu'activité secondaire, il est courant que les employés d'entreprise et les fonctionnaires utilisent leurs revenus stables et leur solvabilité pour obtenir des prêts auprès d'institutions financières et acheter des biens immobiliers. Une fois acquis, le bien peut être confié à une société de gestion locative, où les tâches de gestion quotidienne (telles que le recrutement des locataires, la perception des loyers, le traitement des réclamations, le nettoyage et les réparations) peuvent être confiées à des professionnels. Après l'achat d'un bien immobilier, vous pouvez vous attendre à des revenus locatifs mensuels réguliers basés sur le contrat, ce qui facilite la gestion du bien entre deux emplois. En outre, selon les conditions du marché, la valeur du bien peut augmenter et vous pouvez réaliser un bénéfice sur la vente du bien. D'un autre côté, la gestion locative comporte des risques tels qu'unrevenu nul lorsque le bien est inoccupé etles tracas liés à la gestion du bien; il est donc important de bien comprendre ces caractéristiques si vous souhaitez en faire une activité secondaire.

Raisons pour lesquelles l'investissement immobilier est populaire en tant qu'activité secondaire

Plusieurs raisons expliquent la popularité de l'investissement immobilier en tant qu'activité secondaire.

• Représentation d'un revenu stable : l' investissement immobilier a toujours été considéré comme un exemple classique d'investissement stable. Le fait de ne pas avoir à vérifier en permanence les fluctuations de prix, comme c'est le cas pour les actions et les devises, et d'avoir le loyer contractuel payé chaque mois, est un attrait majeur pour l'activité secondaire. Au Japon en particulier, où les taux d'intérêt restent bas, cette activité attire l'attention en tant que moyen d'augmenter les actifs avec des rendements plus élevés que les dépôts bancaires.

• Facile à exercer tout en travaillant : contrairement à l'affiliation et à l'activité indépendante, cette activité est également populaire parce qu'elle nécessite moins de temps à consacrer au travail pendant la journée. Les procédures de sélection et d'achat des biens immobiliers demandent du temps, mais une fois que l'opération commence, la société de gestion peut s'en charger et vous n'avez plus qu'à vous en occuper pendant votre temps libre. Par ailleurs, l'évolution des méthodes de travail, comme le développement du télétravail, contribue également à faciliter l'implication des salariés de l'entreprise ayant un emploi du temps chargé.

• Constitution d'un patrimoine et préparation de l'avenir : l'investissement immobilier n'est pas seulement un moyen de gagner un revenu supplémentaire, mais il est aussi privilégié pour constituer un patrimoine futur. Les études montrent qu'environ 60 % des investisseurs qui investissent dans l'immobilier sont des salariés d'entreprise et qu'ils sont de plus en plus nombreux à rechercher la stabilité et l'indépendance financière à la retraite en détenant un patrimoine plutôt qu'en comptant uniquement sur leur salaire. La détention d'actifs réels sous forme de biens immobiliers constitue également une couverture contre l'inflation et un instrument approprié pour ceux qui souhaitent accroître leur patrimoine dans une perspective à long terme.

• Levée de l'interdiction pour les entreprises de prendre des emplois secondaires et amélioration de la solvabilité : ces dernières années, les entreprises ont de plus en plus permis aux employés de prendre des emplois secondaires, ce qui a réduit l'obstacle pour les employés de l'entreprise à devenir des propriétaires d'un deuxième emploi. En outre, il a également été souligné que le fait de devenir propriétaire renforce en soi la crédibilité sociale d'une personne. Par exemple, le fait de posséder un bien immobilier est susceptible d'avoir un effet positif sur les prêts accordés par les institutions financières, et un emploi secondaire peut avoir un impact positif sur l'activité principale.

Pour ces raisons, l'investissement immobilier est une option intéressante pour les débutants dans le secteur des activités secondaires. Toutefois, vous devez être conscient des risques et des avantages. Dans le chapitre suivant, nous passerons en revue les avantages et les inconvénients de l'investissement immobilier.

Avantages de l'investissement immobilier (attrait en tant qu'activité secondaire)

Les avantages d'un investissement immobilier à titre complémentaire sont les suivants

• Assurer un revenu stable : les revenus locatifs provenant de la location d'un bien immobilier sont des revenus stables, avec un montant presque constant attendu chaque mois. L'intérêt est qu'une fois que vous avez mis en place un système, vous pouvez gagner des revenus de manière continue et passive, plutôt que sous la forme d'un "revenu qui ne s'accumule qu'au fur et à mesure que vous travaillez", comme c'est le cas pour d'autres activités secondaires. S'ils sont correctement gérés, en particulier dans les zones où les besoins en logement sont importants, des taux d'occupation élevés peuvent être maintenus et la rentabilité peut être améliorée. Il s'agit d'une activité de type "stock" qui n'est pas facilement affectée par le climat économique et qui servira de filet de sécurité pour compléter les revenus de l'activité principale.

• Constitution et accumulation d'actifs : l 'immobilier est un actif physique et sa simple détention lui confère une valeur patrimoniale, ce qui constitue un avantage que l'on ne retrouve pas dans d'autres activités secondaires. Si vous utilisez les revenus locatifs mensuels pour rembourser le capital du prêt, vous disposerez à l'avenir d'un actif sous la forme d'un bien immobilier. Si le prix du bien augmente par rapport au moment de l'achat, vous pouvez également réaliser des plus-values (bénéfices sur la vente) lors de la vente. Il convient également de noter que vous pouvez utiliser l'effet de levier des prêts bancaires. Même pour des biens de grande valeur qu'il serait difficile d'acquérir avec les seuls fonds personnels, les prêts permettent de se constituer un patrimoine important avec un petit capital. Il peut également servir de couverture contre la diminution de la valeur de l'argent due à l'inflation lorsqu'il est détenu pendant une longue période, et peut fonctionner comme un remplacement de pension dans la vieillesse oucomme un moyen de transmettre des actifs aux enfants.

• Flexibilité dans le temps et facilité de libération : l' investissement immobilier est également excellent du point de vue du "mode de fonctionnement". Après l'achat d'un bien immobilier, la gestion locative peut être confiée à une société de gestion professionnelle, ce qui vous laisse largement tranquille. Dans de nombreux cas, le temps alloué à cette activité secondaire est de 5 à 10 heures par semaine, ce qui en fait une activité secondaire qui n'interfère pas avec l'activité principale. Par exemple, tard le soir ou le week-end, vous pouvez vérifier les revenus et les dépenses des biens immobiliers ou préparer les documents relatifs à la déclaration d'impôts, et il n'est en principe pas nécessaire de travailler à votre activité secondaire pendant les heures de travail de votre emploi principal. Il existe également un degré élevé de flexibilité géographique, et même les propriétés éloignées peuvent être externalisées pour la gestion ou en ligne, ce qui vous permet de gagner un revenu à partir de chez vous. Cette flexibilité en termes de temps et de lieu permet à des personnes très occupées de poursuivre leur activité.

• Avantages fiscaux : des économies d'impôt peuvent être réalisées sur les revenus de l'investissement immobilier grâce à la prise en compte de diverses dépenses. Par exemple, les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les primes d'assurance incendie et les frais de réparation peuvent être déduits des revenus locatifs en tant que dépenses nécessaires. Une autre caractéristique est l'amortissement. Le prix d'achat d'une partie d'un bâtiment peut être passé en charges chaque année pendant sa durée de vie utile, ce qui réduit le bénéfice comptable en tant que dépense sans effet sur la trésorerie. En fait, même les frais de transport pour visiter le bien et les frais de nourriture et de boisson pour les réunions avec l'agence immobilière peuvent être passés en charges. Par conséquent, vous pouvez être en mesure de réduire votre charge fiscale totale en la combinant avec votre revenu d'emploi principal (ce que l'on appelle l'effet d'économie d'impôt par le biais du partage des profits et des pertes ). Si les dépenses sont correctement traitées, il sera plus facile de maximiser le revenu résiduel et de conserver des fonds pour de futurs travaux de réparation et d'entretien de grande envergure.

Comme décrit ci-dessus, l'investissement immobilier présente des avantages multiples tels que lastabilité des revenus, la constitution d'un patrimoine, la liberté de travailler et l'économie d'impôt. C'est la raison pour laquelle l'investissement immobilier est devenu si populaire, car il est attrayant même pour les débutants dans les activités annexes.

Inconvénients de l'investissement immobilier (points à noter en tant qu'activité secondaire)

D'un autre côté, il existe également des inconvénients et des risques dont il faut être conscient lorsqu'on investit dans l'immobilier en tant qu'activité secondaire. Il est important de les comprendre en même temps que les avantages et de s'y préparer à l'avance.

• Risque d'inoccupation : le plus grand risque de l'investissement immobilier est la perte de revenus due à l'inoccupation. S'il n'est pas possible de trouver des locataires, les revenus locatifs tombent à zéro, mais les coûts tels que le remboursement du capital et des intérêts de l'emprunt et les taxes foncières continuent d'être à la charge du propriétaire. En particulier dans le cas d'un investissement dans un seul bien immobilier, l'impact de l'inoccupation pèse directement sur les revenus et les dépenses. Le taux d'occupation n'est pas toujours garanti, car il dépend des tendances de la demande locative locale et de l'attrait du bien. Les contre-mesures nécessitent les approches suivantes : acheter des biens immobiliers très demandés en sélectionnant soigneusement le bon emplacement, mener rapidement des activités de recrutement et des ajustements de loyer en cas de vacance, et diversifier les risques en investissant dans plusieurs biens immobiliers. Il est également important de disposer d'un plan financier (réserves de trésorerie sûres) basé sur l'hypothèse que des logements seront vacants pendant un certain temps.

• Poids du capital initial : l 'immobilier est une activité secondaire qui nécessite un capital relativement important. Une partie du prix du bien doit être financée par des fonds personnels, et il y a également des frais annexes tels que les frais de courtage, les droits d'enregistrement et les taxes (par exemple, la taxe d'acquisition immobilière) au moment de l'achat. Même si vous obtenez un financement auprès d'une institution financière, vous devrez assumer la charge de la dette à long terme que représentent les remboursements mensuels de l'emprunt. Il n'est pas rare que le prix d'un bien immobilier soit de l'ordre de plusieurs dizaines de millions de yens et, en tant qu'activité secondaire, ce n'est pas quelque chose que l'on peut commencer facilement en raison des risques élevés que cela implique. Il y a également le risque d'une augmentation des remboursements si les taux d'intérêt augmentent en raison des fluctuations économiques et le risque d'une perte de capital si le prix du marché tombe en dessous du prix d'achat lors de la vente future du bien. En d'autres termes, l'investissement immobilier est une activité secondaire qui met du temps à générer des bénéfices et qui nécessite une stratégie d'augmentation des actifs à moyen et long terme plutôt que d'obtenir des rendements élevés à court terme. Il est essentiel de préparer des fonds personnels suffisants et un plan d'emprunt raisonnable.

• Temps et coût de la gestion et de l'administration : la gestion immobilière fait partie intégrante de la gestion locative. En tant que propriétaire, vous devez vous occuper des locataires, nettoyer et entretenir le bien, le remettre dans son état initial lorsqu'ils quittent les lieux et recruter de nouveaux locataires. L'externalisation auprès d'une société de gestion peut vous faire gagner beaucoup de temps et d'efforts, mais même dans ce cas, des frais sont à prévoir, tels que les frais de gestion (généralement plusieurs pour cent du loyer) et les frais de publicité pour le recrutement de nouveaux locataires. Si vous gérez le bien vous-même, les coûts sont moindres, mais vous devrez y consacrer plus de temps et d'efforts. Il n'est pas possible d'être contraint de répondre à des urgences (par exemple, pannes d'équipement, problèmes de voisinage, etc. Dans certains cas, ce qui n'était au départ qu'une activité secondaire prend plus de temps que prévu et affecte l'activité principale. En particulier, plus le nombre de biens augmente, plus le travail de gestion devient complexe, et il est donc nécessaire de réfléchir à l'avance à la limite entre ce que vous pouvez faire vous-même et ce que vous pouvez confier à un professionnel. En outre, vous devrez remplir une déclaration d'impôt une fois par an, tenir une comptabilité et acquérir des connaissances fiscales. Il est important de ne pas sous-estimer ces charges administratives.

• Autres facteurs de risque : outre ce qui précède, l'investissement immobilier est également soumis au risque de liquidité (difficulté à convertir l'argent en espèces). Il est difficile de vendre rapidement pour obtenir des liquidités, comme c'est le cas pour les actions, et la vente prend du temps et donne lieu à des commissions. Il y a aussi le risque de catastrophes telles que les incendies et les tremblements de terre, pour lesquels il faut souscrire une assurance. Par ailleurs, l'évolution des conditions du marché immobilier et de la législation peut modifier les hypothèses sur lesquelles repose la gestion locative. Par exemple, si la population continue à diminuer, la demande locative peut s'amenuiser dans certaines régions, et il n'est pas exclu que des modifications du système fiscal réduisent le traitement préférentiel de l'amortissement. En outre, les débutants se heurtent à des obstacles liés aux connaissances professionnelles, notamment en ce qui concerne la sélection des biens et la négociation des contrats. Si vous ne disposez pas de connaissances suffisantes et que vous vous retrouvez avec un bien défavorable sur l'ordre d'un notaire, vous risquez davantage de ne pas pouvoir réaliser autant de bénéfices que vous le souhaiteriez. Pour réussir un investissement immobilier secondaire, il est essentiel de comprendre ces différents risques et d'avoir recours à des conseils d'experts si nécessaire.

Tels sont les principaux inconvénients de l'investissement immobilier en tant qu'activité secondaire. Toutefois, ces risques peuvent être maîtrisés dans une certaine mesure en prenant des mesures et en acquérant des connaissances à l'avance. Examinons maintenant les points clés d'un investissement stable.

Points clés d'un investissement immobilier stable à titre secondaire

Avec une planification et une gestion adéquates, l'investissement immobilier peut être une activité secondaire qui fournit un revenu stable sur le long terme. Comme le souligne Inazawa, la clé du succès est de garder à l'esprit une "gestion solide ". Voici un résumé des points clés que les débutants dans cette activité secondaire doivent garder à l'esprit pour obtenir des résultats stables grâce à l'investissement immobilier.

• Une planification financière méticuleuse : tout d'abord, établir un plan basé sur l'équilibre entre les fonds personnels et les emprunts. Il est important d'investir dans le cadre d'un budget raisonnable, en tenant compte non seulement du prix de l'immobilier, mais aussi des autres dépenses et du fonds de roulement immédiat (par exemple, les remboursements d'emprunts, la couverture des vacances et les réserves de frais de réparation). Simulez des scénarios de hausse des taux d'intérêt et vérifiez si les remboursements peuvent se poursuivre même en cas de baisse des revenus, et élaborez un plan solide qui n'aboutisse pas à un flux de trésorerie négatif.

• Sélection minutieuse des biens immobiliers: on dit que la sélection des biens immobiliers détermine 90 % du succès ou de l'échec. Les débutants ne doivent pas se précipiter dans le choix d'un bien immobilier, mais doivent avoir accès à une grande quantité d'informations sur les biens immobiliers et développer une perception du marché. Il est essentiel d'évaluer en détail les conditions d'emplacement (distance par rapport à la gare la plus proche, environnement), l'état et la structure du bâtiment, l'aménagement et les équipements, le prix du marché locatif et la situation des biens immobiliers concurrents, et d'identifier les "bons biens immobiliers" susceptibles de générer une demande locative. Dans la mesure du possible, il est utile de se faire accompagner par un représentant d'une agence immobilière ou par une personne expérimentée qui vous conseillera d'un point de vue objectif. Il n'est pas exagéré de dire que les efforts que vous consacrerez à la recherche et à la négociation avant l'achat détermineront en grande partie la stabilité de vos revenus à long terme après l'achat.

• Recours à des professionnels de confiance : une aide professionnelle en matière de gestion locative et de déclarations fiscales peut conduire à des opérations stables. On peut s'attendre à ce qu'une société de gestion locative maintienne des taux d'occupation élevés et réponde rapidement aux problèmes, ce qui permet au propriétaire de se concentrer sur la prise de décisions stratégiques. Certaines sociétés, comme l'INA, proposent des services de gestion transparents et basés sur la technologie. Le choix d'un tel partenaire peut donc contribuer à minimiser la charge qui pèse sur le propriétaire et à maximiser les revenus. maximiser les revenus tout en minimisant la charge du propriétaire.

• Perspective à long terme et apprentissage continu : l 'investissement immobilier n'est pas un moyen de s'enrichir rapidement à court terme, mais une activité à moyen et long terme qui génère des profits réguliers. Il est important de suivre les tendances du marché et les modifications du système fiscal, et de mettre à jour ses connaissances en matière de gestion locative et de conditions du marché de l'immobilier. Même après l'achat d'un bien immobilier, les recettes et les dépenses sont régulièrement examinées et, si nécessaire, le loyer est révisé ou des mesures de réduction des coûts sont prises pour améliorer la gestion par le biais du cycle PDCA. En adoptant le même état d'esprit managérial dans votre activité secondaire que dans votre activité principale, vous parviendrez à une gestion stable et résistante aux risques.

Sur la base des points ci-dessus, même les débutants peuvent mettre leur investissement immobilier sur la bonne voie. Avoir conscience qu'il s'agit d'une sorte d'entreprise, même s'il s'agit d'un travail d'appoint, et répéter régulièrement planification → exécution → vérification → amélioration est un raccourci vers un revenu stable.

Conclusion.

L'investissement immobilier est un moyen efficace de gagner un revenu stable en tant qu'activité secondaire. Si vous choisissez le bon bien et le gérez de manière systématique, vous pouvez vous assurer un revenu stable sous la forme d'un loyer mensuel, tout en vous constituant un patrimoine pour l'avenir. En raison de cet attrait, l'investissement immobilier est très populaire en tant qu'activité secondaire pouvant être démarrée tout en travaillant. D'un autre côté, il existe également des inconvénients et des risques tels que le risque d'inoccupation, le coût initial et les tracas administratifs, et il est donc important de bien les comprendre avant de se lancer dans les préparatifs. Comme le dit Daisuke Inazawa, une gestion solide basée sur la confiance et la planification est la clé d'un investissement immobilier réussi.

Si vous êtes un débutant dans ce domaine, commencez par de petites étapes. En rassemblant des informations et en consultant des experts, vous obtiendrez une vue d'ensemble de l'investissement immobilier. Et si vous agissez en fonction des connaissances et de la stratégie adéquates, l'investissement immobilier peut devenir une source de revenus stable en tant qu'activité secondaire. Dans le but de vous constituer un patrimoine futur et d'augmenter vos revenus, pourquoi ne pas essayer l'investissement immobilier en tant qu'activité secondaire d'une manière qui vous convienne ?