Investimento Imobiliário como Renda Extra: Vantagens e Desvantagens

O número de pessoas que trabalham em um segundo emprego está aumentando a cada ano. De fato, de acordo com a pesquisa de 2023, aproximadamente 22,6% de todos os entrevistados tinham um segundo emprego, mais do que dobrando desde 2018. Espera-se que o interesse em trabalhos secundários continue a aumentar devido aos altos preços e à insegurança de renda, com mais de 80% dos entrevistados dizendo que gostariam de começar um trabalho secundário no futuro. Nesse cenário, o investimento em imóveis tornou-se uma opção que está atraindo a atenção dos iniciantes em trabalhos paralelos. O investimento em imóveis é um método de compra de propriedades, como condomínios e apartamentos, e de obtenção de renda com o aluguel das mesmas, e há muito tempo é uma opção de investimento popular porque proporciona uma renda estável. Então, por que o investimento em imóveis é tão popular como um negócio paralelo? Este artigo explica os recursos,as vantagens e as desvantagensdo investimento imobiliário como um negócio paralelo em termos simples para iniciantes.

O que é investimento imobiliário como um trabalho secundário?

O investimento imobiliário como atividade secundária significa administrar um negócio de aluguel de imóveis enquanto continua com seu trabalho diário. Especificamente, você compra um imóvel (como um quarto em um prédio de apartamentos, um bloco de apartamentos ou uma casa isolada) no qual não mora e o aluga a terceiros para obter renda de aluguel. A renda é usada para cobrir os pagamentos de empréstimos e os custos de administração, sendo a diferença o lucro (renda de aluguel). Ao investir em imóveis como um negócio secundário, é comum que funcionários de empresas e servidores públicos usem sua renda estável e sua capacidade de crédito para obter empréstimos de instituições financeiras e comprar imóveis. Uma vez adquirida, a propriedade pode ser terceirizada para uma empresa de administração de aluguéis, onde as tarefas diárias de administração (como recrutamento de inquilinos, cobrança de aluguéis, tratamento de reclamações, limpeza e reparos) podem ser confiadas a profissionais. Depois de comprar um imóvel, você pode esperar uma renda mensal regular de aluguel com base no contrato, facilitando a administração do imóvel entre o seu trabalho diário. Além disso, dependendo das condições do mercado, o valor do imóvel pode aumentar e você poderá obter lucro com a venda do imóvel. Por outro lado, a administração de aluguéis envolve riscos , comorenda zero quando a propriedade está desocupada e oincômodo da administração da propriedade, portanto, é importante entender esses recursos corretamente se você quiser fazer disso um negócio secundário.

Razões pelas quais o investimento imobiliário é popular como negócio secundário

Há vários motivos pelos quais o investimento imobiliário é muito popular como negócio secundário

• Representação de renda estável: o investimento imobiliário sempre foi popular como um exemplo clássico de investimento estável. A estabilidade de não ter que verificar constantemente as flutuações de preço, como é o caso das ações e do câmbio, e de ter o aluguel contratado pago todos os meses, é um grande atrativo para o negócio secundário. Especialmente no Japão, onde as taxas de juros permanecem baixas, isso está atraindo a atenção como uma forma de aumentar os ativos com rendimentos mais altos do que os depósitos bancários.

• Fácil de se envolver durante o trabalho: ao contrário dos afiliados e dos freelancers, esse negócio também é popular porque exige menos tempo para se dedicar ao trabalho durante o dia. Os procedimentos de seleção e compra de propriedades exigem tempo, mas, uma vez iniciada a operação, a empresa de administração pode cuidar disso e você só precisa lidar com isso em seu tempo livre. Além disso, as mudanças nos métodos de trabalho, como a disseminação do teletrabalho, também estão ajudando a facilitar o envolvimento dos funcionários da empresa com trabalhos diários ocupados.

• Construção de ativos e preparação para o futuro: o investimento em propriedades não é apenas uma forma de obter renda extra, mas também é favorecido como uma forma de construir ativos para o futuro. Pesquisas mostram que cerca de 60% dos investidores que investem em imóveis são funcionários de empresas, e um número cada vez maior deles está buscando estabilidade e independência financeira na aposentadoria ao possuir ativos em vez de depender apenas do salário. A propriedade de ativos reais na forma de imóveis também é uma proteção contra a inflação e um instrumento adequado para aqueles que desejam aumentar seus ativos em uma perspectiva de longo prazo.

• Revogação da proibição de as empresas aceitarem um segundo emprego e melhoria da capacidade de crédito: nos últimos anos, as empresas têm permitido cada vez mais que os funcionários aceitem um segundo emprego, o que reduziu o obstáculo para que os funcionários da empresa se tornem proprietários de um segundo emprego. Além disso, também foi apontado que o fato de se tornar proprietário de um imóvel, por si só, melhora a credibilidade social da pessoa. Por exemplo, um histórico de propriedade provavelmente terá um efeito positivo nos empréstimos de instituições financeiras e poderá ter um impacto positivo no negócio principal por meio do negócio secundário.

Por esses motivos, o investimento em imóveis é uma opção atraente para iniciantes no setor de negócios paralelos. Entretanto, você precisa estar ciente dos riscos e dos atrativos. No próximo capítulo, analisaremos as vantagens e desvantagens do investimento imobiliário, respectivamente.

Vantagens do investimento em imóveis (atratividade como atividade secundária)

As vantagens de se investir em imóveis como uma linha secundária incluem

• Garantia de uma renda estável: a renda do aluguel de imóveis é uma renda estável, com um valor quase constante esperado todos os meses. O atrativo é que, depois de estabelecer um sistema, você pode obter renda de forma contínua e passiva, e não na forma de "renda acumulada somente à medida que você trabalha", como é o caso de outros trabalhos paralelos. Se administrado adequadamente, especialmente em áreas com grande necessidade de moradia, é possível manter altas taxas de ocupação e aumentar a lucratividade. É um negócio do tipo estoque que não é facilmente afetado pelo clima econômico e funcionará como uma rede de segurança para complementar a renda do negócio principal.

• Construção e acumulação de ativos: a propriedade é um ativo físico e tem valor de ativo simplesmente por mantê-la, o que é uma vantagem não encontrada em outros negócios paralelos. Se você usar a renda mensal do aluguel para pagar o principal do empréstimo, terá um ativo na forma de imóveis à disposição no futuro. Se o preço do imóvel aumentar desde o momento da compra, você também poderá obter ganhos de capital (lucro na venda) com a venda. Deve-se observar também que você pode usar o efeito de alavancagem dos empréstimos bancários. Mesmo com ativos de alto valor que seriam difíceis de adquirir apenas com fundos pessoais, os empréstimos podem ser usados para construir grandes ativos com uma pequena quantidade de capital. Também podem servir como proteção contra a diminuição do valor do dinheiro devido à inflação, enquanto mantidos por um longo período de tempo, e podem funcionar como uma substituição da aposentadoria na velhice oucomo uma forma de passar os bens para os filhos.

• Flexibilidade de tempo e facilidade de liberação: o investimento imobiliário também é excelente do ponto de vista de "como trabalhar". Após a compra de uma propriedade, a administração do aluguel pode ser terceirizada para uma empresa de administração profissional, deixando-o praticamente intocado. Em muitos casos, o tempo alocado para o trabalho secundário é de 5 a 10 horas por semana, tornando-o um trabalho secundário que não interfere no trabalho principal. Por exemplo, tarde da noite ou nos fins de semana, você pode verificar as receitas e despesas das propriedades ou preparar documentos de declaração de impostos, e basicamente não há necessidade de trabalhar no trabalho paralelo durante o horário de trabalho do seu emprego principal. Há também um alto grau de flexibilidade geográfica, e até mesmo propriedades distantes podem ser terceirizadas para gerenciamento ou on-line, permitindo que você obtenha uma renda em casa. Essa flexibilidade de horário e local facilita a continuidade do negócio para pessoas ocupadas.

• Vantagens fiscais: é possível economizar impostos sobre a renda proveniente do investimento em propriedades ao abater várias despesas. Por exemplo, juros de empréstimo, imposto predial, prêmios de seguro contra incêndio e custos de reparo podem ser deduzidos da renda do aluguel como despesas necessárias. Um outro recurso é a depreciação. O preço de compra de uma parte de um edifício pode ser debitado anualmente ao longo de sua vida útil, reduzindo o lucro nos livros como uma despesa não monetária. De fato, até mesmo os custos de transporte para visitar a propriedade e os custos de alimentos e bebidas para reuniões com a agência imobiliária podem ser debitados. Como resultado, você poderá reduzir sua carga tributária total combinada com a renda do seu emprego principal (o chamado efeito de economia fiscal por meio da participação nos lucros e perdas ). Se as despesas forem tratadas adequadamente, será mais fácil maximizar a renda residual e reter fundos para futuros reparos e manutenção em larga escala.

Conforme descrito acima, o investimento imobiliário tem vantagens multifacetadas , comorenda estável, formação de patrimônio, liberdade de trabalho e economia de impostos. Esses são os motivos pelos quais o investimento imobiliário se tornou tão popular, pois é atraente até mesmo para iniciantes em atividades paralelas.

Desvantagens do investimento em imóveis (pontos a serem observados como atividade secundária)

Por outro lado, também há desvantagens e riscos dos quais se deve estar ciente ao investir em imóveis como um negócio secundário. É importante entendê-las juntamente com as vantagens e se preparar para elas com antecedência.

• Risco de vacância: o maior risco do investimento em imóveis é a perda de renda devido a vacâncias. Se não for possível garantir inquilinos, a receita de aluguel cairá para zero, mas os custos, como o principal do empréstimo e os pagamentos de juros e impostos sobre a propriedade, continuarão a recair sobre o proprietário. Especialmente quando se investe em uma única propriedade, o impacto das vacâncias pressiona diretamente a receita e as despesas. A ocupação nem sempre é garantida, pois depende das tendências locais de demanda de aluguel e da atratividade da propriedade. As contramedidas exigem as seguintes abordagens: comprar imóveis com alta demanda selecionando cuidadosamente o local certo, realizar atividades de recrutamento imediato e ajustes de aluguel quando houver vagas e diversificar o risco investindo em vários imóveis. Também é importante ter um plano financeiro (garantindo reservas de caixa) com base no pressuposto de que as vagas ocorrerão por um determinado período de tempo.

• Carga de capital do investimento inicial: a propriedade é um negócio secundário que exige uma quantidade relativamente grande de capital. Uma parte do preço da propriedade deve ser financiada com fundos pessoais, e também há custos auxiliares, como taxas de corretagem, taxas de registro e impostos (por exemplo, imposto sobre aquisição de imóveis) no momento da compra. Mesmo que receba financiamento de uma instituição financeira, você será responsável pelo ônus da dívida de longo prazo dos pagamentos mensais do empréstimo. Não é incomum que os preços dos imóveis estejam na faixa de dezenas de milhões de ienes e, como um negócio secundário, não é algo que possa ser iniciado facilmente devido aos altos riscos envolvidos. Há também o risco de um aumento nos pagamentos se as taxas de juros subirem devido a flutuações econômicas e o risco de perda do principal se o preço de mercado cair abaixo do preço de compra quando a propriedade for vendida no futuro. Em outras palavras, o investimento imobiliário é um negócio paralelo que leva tempo para gerar lucros e requer uma postura de aumento de ativos a médio e longo prazo, em vez de obter grandes retornos no curto prazo. É essencial preparar fundos pessoais suficientes e um plano de empréstimo razoável.

• Tempo e custo de gerenciamento e administração:o gerenciamento de propriedades é parte integrante do gerenciamento de aluguéis. Como proprietário, você tem de lidar com os inquilinos, limpar e manter a propriedade, restaurar a propriedade à sua condição original quando eles se mudam e recrutar novos inquilinos. A terceirização para uma empresa de administração pode economizar muito tempo e esforço, mas mesmo assim há custos envolvidos, como taxas de administração (geralmente vários por cento do aluguel) e taxas de publicidade para recrutar novos inquilinos. Se você mesmo administrar a propriedade, os custos serão menores, mas precisará dedicar mais tempo e esforço a isso. Não há possibilidade de ser forçado a responder a emergências (por exemplo, falhas no equipamento, problemas com vizinhos etc.) à noite ou em feriados. Em alguns casos, o que começou como um trabalho secundário acaba consumindo mais tempo do que o esperado e afeta o negócio principal. Em particular, à medida que o número de propriedades aumenta, o trabalho de gerenciamento se torna mais complexo, portanto, é necessário considerar antecipadamente a linha entre o que você pode fazer sozinho e o que pode confiar a um profissional. Além disso, você precisará apresentar uma declaração de imposto de renda uma vez por ano, manter livros e adquirir conhecimento sobre impostos. É importante não subestimar esses encargos administrativos.

• Outros fatores de risco: além dos fatores acima, o investimento imobiliário também está sujeito ao risco de liquidez (dificuldade de converter dinheiro em espécie). É difícil vender rapidamente por dinheiro, como é o caso das ações, e a venda leva tempo e incorre em comissões. Há também o risco de desastres, como incêndios e terremotos, para os quais é necessário contratar um seguro. Além disso, mudanças nas condições do mercado imobiliário e na legislação podem alterar as premissas nas quais a administração de aluguéis se baseia. Por exemplo, se a população continuar a diminuir, a demanda por aluguéis pode diminuir em algumas áreas, e há uma possibilidade diferente de zero de que as mudanças no sistema tributário reduzam o tratamento preferencial para depreciação. Além disso, existem obstáculos de conhecimento profissional para iniciantes, como a seleção de propriedades e negociações de contratos. Se você não tiver conhecimento suficiente e acabar com uma propriedade desfavorável a pedido de um advogado, há um risco maior de não conseguir lucrar tanto quanto gostaria. Compreender esses vários riscos e obter orientação especializada conforme necessário é essencial para o sucesso do investimento em propriedades secundárias.

Essas são as principais desvantagens de investir em propriedades como um negócio secundário. No entanto, esses riscos podem ser controlados até certo ponto com a adoção de medidas e a aquisição de conhecimento antecipado. A seguir, vamos dar uma olhada nos pontos-chave para um investimento estável.

Pontos-chave para um investimento estável em propriedades secundárias

Com planejamento e gerenciamento adequados, o investimento imobiliário pode ser um negócio secundário que proporciona uma renda estável a longo prazo. Como enfatiza Inazawa, a chave para o sucesso é ter em mente um "gerenciamento sólido ". A seguir, apresentamos um resumo dos principais pontos que os iniciantes no negócio paralelo devem ter em mente para obter resultados estáveis com o investimento em propriedades.

• Planejamento financeiro meticuloso: primeiro, faça um plano com base no equilíbrio entre fundos pessoais e empréstimos. É importante investir dentro de um orçamento razoável, levando em conta não apenas o preço do imóvel, mas também outras despesas e o capital de giro imediato (por exemplo, pagamentos de empréstimos, cobertura de vagas e reservas para custos de reparos). Simule cenários futuros de aumento da taxa de juros e verifique se os pagamentos podem continuar mesmo no caso de uma queda na renda e desenvolva um plano sólido para garantir que o fluxo de caixa não caia em território negativo.

• Seleção cuidadosa da propriedade: diz-se que a seleção da propriedade determina 90% do sucesso ou do fracasso. Os iniciantes não devem ser apressados na seleção de propriedades, mas devem ter acesso a uma grande quantidade de informações sobre propriedades e desenvolver uma noção do mercado. É essencial avaliar de forma abrangente as condições de localização (distância da estação mais próxima, ambiente ao redor), a condição e a estrutura do edifício, o layout e as instalações, o preço de mercado do aluguel e a situação das propriedades concorrentes, além de identificar "boas propriedades" que possam gerar demanda de aluguel. Se possível, é útil ter um representante de uma agência imobiliária ou alguém com experiência para acompanhá-lo e oferecer conselhos de um ponto de vista objetivo. Não é exagero dizer que o esforço que você colocar na pesquisa e na negociação antes da compra determinará em grande parte sua renda estável de longo prazo após a compra.

• Uso de profissionais de confiança: a ajuda profissional com a administração do aluguel e as declarações de impostos pode levar a operações estáveis. Pode-se esperar que uma empresa de administração de aluguéis mantenha altas taxas de ocupação e responda rapidamente aos problemas, permitindo que o proprietário se concentre na tomada de decisões estratégicas. Algumas empresas, como a INA, oferecem serviços de gerenciamento transparentes e habilitados por tecnologia, portanto, a escolha desse parceiro pode ajudar a minimizar a carga sobre o proprietário e maximizar os retornos. maximizar as receitas e, ao mesmo tempo, minimizar a carga sobre o proprietário.

• Perspectiva de longo prazo e aprendizado contínuo: o investimento imobiliário não é um esquema de enriquecimento rápido a curto prazo, mas um negócio de médio a longo prazo que gera lucros constantes. É importante ficar atento às tendências do mercado e às mudanças no sistema tributário, além de continuar atualizando seus conhecimentos sobre administração de aluguéis e condições do mercado imobiliário. Mesmo após a compra de uma propriedade, as receitas e as despesas são analisadas regularmente e, se necessário, o aluguel é revisto ou medidas de redução de custos são tomadas para melhorar a gestão por meio do ciclo PDCA. Ao ter a mesma mentalidade gerencial em seu negócio secundário e em seu negócio principal, você poderá obter uma gestão estável e resistente a riscos.

Com base nos pontos acima, até mesmo os iniciantes podem colocar seu investimento em propriedades no caminho certo. Ter consciência de que se trata de um tipo de negócio, mesmo que seja um trabalho secundário, e repetir constantemente o planejamento → execução → verificação → melhoria é um atalho para uma renda estável.

Conclusão.

O investimento imobiliário é um meio poderoso de obter uma renda estável como um negócio secundário. Se você escolher a propriedade certa e administrá-la sistematicamente, poderá garantir uma renda estável na forma de aluguel mensal e, ao mesmo tempo , criar ativos para o futuro. Devido a esse atrativo, o investimento em propriedades é muito popular como um negócio paralelo que pode ser iniciado enquanto se trabalha. Por outro lado, também há desvantagens e riscos, como o risco de vacância, o ônus dos custos iniciais e as dificuldades administrativas, por isso é importante entendê-los completamente antes de prosseguir com os preparativos. Como afirma Daisuke Inazawa, uma gestão sólida baseada em confiança e planejamento é a chave para o sucesso do investimento imobiliário.

Se você for um iniciante no negócio paralelo, comece com pequenos passos. Ao reunir informações e consultar especialistas, você terá uma visão geral do investimento imobiliário. E se você agir de acordo com o conhecimento e a estratégia corretos, o investimento imobiliário pode se tornar uma fonte estável de renda como um negócio paralelo. Com o objetivo de construir ativos futuros e aumentar sua renda, por que não tentar o investimento imobiliário como um negócio paralelo da maneira que lhe convier?