Inversión Inmobiliaria como Trabajo Secundario: ¿Vale la Pena?

El número de trabajadores que tienen un segundo empleo aumenta año tras año. De hecho, según la encuesta de 2023, aproximadamente el 22,6% de todos los encuestados tenían un segundo empleo, más del doble desde 2018. Se espera que el interés por los trabajos secundarios siga aumentando debido a los altos precios y la inseguridad de los ingresos, ya que más del 80% de los encuestados afirmaron que les gustaría comenzar un trabajo secundario en el futuro. En este contexto, la inversión inmobili aria se ha convertido en una opción que está atrayendo la atención entre los principiantes del side hustle. La inversión inmobiliaria es un método para comprar propiedades, como condominios y pisos, y obtener ingresos por su alquiler, y ha sido durante mucho tiempo un medio popular de inversión debido a los ingresos estables que proporciona. ¿Por qué es tan popular la inversión inmobiliaria como negocio secundario? Este artículo explica las características,ventajas y desventajasde la inversión inmobiliaria como negocio secundario en términos sencillos para principiantes.

¿Qué es la inversión inmobiliaria como actividad secundaria?

La inversión inmobiliaria como negocio secundario significa gestionar un negocio de alquiler de propiedades mientras continúa con su trabajo diario. En concreto, usted compra una propiedad (como una habitación en un edificio de apartamentos, un bloque de pisos o una casa unifamiliar) en la que no vive y la alquila a terceros para obtener ingresos por alquiler. Los ingresos se utilizan para cubrir la amortización del préstamo y los gastos de gestión, y la diferencia es el beneficio (ingresos por alquiler). Cuando se invierte en propiedades como negocio secundario, es habitual que los empleados de empresas y los funcionarios utilicen sus ingresos estables y su solvencia para obtener préstamos de entidades financieras y adquirir propiedades. Una vez adquirida, la propiedad puede subcontratarse a una empresa de gestión de alquileres, donde las tareas diarias de gestión (como la captación de inquilinos, el cobro de alquileres, la gestión de reclamaciones, la limpieza y las reparaciones) pueden confiarse a profesionales. Una vez adquirida la propiedad, puede esperar unos ingresos mensuales regulares por alquiler basados en el contrato, lo que facilita la gestión de la propiedad entre su trabajo diario. Además, dependiendo de las condiciones del mercado, el valor de la propiedad puede aumentar y usted puede obtener beneficios con la venta del inmueble. Por otro lado, la gestión de alquileres conlleva riesgos como la ausencia de ingresos cuando la propiedad está vacía y lasmolestias de la gestión inmobiliaria, por lo que es importante comprender correctamente estas características si desea dedicarse a ello como negocio secundario.

Razones por las que la inversión inmobiliaria es popular como negocio secundario

Hay varias razones por las que la inversión inmobiliaria es muy popular como negocio secundario.

• Representación de la renta estable: la inversión de la característica ha sido siempre popular como ejemplo clásico de una inversión estable. La estabilidad de no tener que comprobar constantemente las fluctuaciones de los precios, como ocurre con las acciones y las divisas, y de tener el alquiler contratado pagado todos los meses, es un gran atractivo en el negocio secundario. Especialmente en Japón, donde los tipos de interés siguen siendo bajos, está llamando la atención como forma de incrementar el patrimonio con rendimientos superiores a los depósitos bancarios.

• Fácil de emprender mientras se trabaja: a diferencia de los side hustles de afiliados y autónomos, también es popular porque requiere dedicar menos tiempo al trabajo durante el día. Los procedimientos de selección y compra de propiedades requieren tiempo, pero una vez iniciada la operación, la empresa de gestión puede ocuparse de ello y usted sólo tiene que ocuparse en su tiempo libre. Además, los cambios en los métodos de trabajo, como la generalización del teletrabajo, también están contribuyendo a facilitar la participación de los empleados de la empresa con ocupados empleos diurnos.

• Acumulación de activos y preparación para el futuro: la inversión inmobiliaria no es sólo una forma de obtener ingresos extra, sino que también se prefiere como forma de acumular activos en el futuro. Los estudios muestran que alrededor del 60% de los inversores que invierten en bienes inmuebles son empleados de empresas, y cada vez son más los que buscan estabilidad e independencia financiera en la jubilación mediante la propiedad de activos en lugar de depender únicamente de su salario. La propiedad de activos reales en forma de inmuebles es también una cobertura contra la inflación y un instrumento adecuado para quienes desean incrementar su patrimonio desde una perspectiva a largo plazo.

• Levantamiento de la prohibición de que las empresas acepten segundos empleos y mejora de la solvencia: en los últimos años, las empresas han permitido cada vez más que los empleados acepten segundos empleos, lo que ha reducido el obstáculo para que los empleados de las empresas se conviertan en propietarios de un segundo empleo. Además, también se ha señalado que el hecho de convertirse en propietario de un inmueble aumenta en sí mismo la credibilidad social de la persona. Por ejemplo, es probable que un historial de propiedad inmobiliaria tenga un efecto positivo en los préstamos de las instituciones financieras, y un trabajo secundario puede tener un impacto positivo en el negocio principal.

Por estas razones, la inversión inmobiliaria es una opción atractiva para los principiantes en el sector de los negocios secundarios. Sin embargo, hay que ser consciente tanto de los riesgos como de los atractivos. En el siguiente capítulo, repasaremos las ventajas y desventajas de la inversión inmobiliaria, respectivamente.

Ventajas de la inversión inmobiliaria (atractivo como negocio secundario)

Entre las ventajas de la inversión inmobiliaria como actividad secundaria figuran las siguientes

• Garantizar unos ingresos estables: los ingresos procedentes del alquiler de una propiedad son estables, con una cantidad casi constante cada mes. El atractivo es que, una vez establecido un sistema, se pueden obtener ingresos de forma continua y pasiva, en lugar de en forma de "ingresos que sólo se acumulan a medida que se trabaja", como ocurre con otros trabajos secundarios. Si se gestiona adecuadamente, sobre todo en zonas con grandes necesidades de vivienda, se pueden mantener altos índices de ocupación y mejorar la rentabilidad. Es un negocio de tipo bursátil que no se ve afectado fácilmente por la coyuntura económica y que actuará como red de seguridad para complementar los ingresos del negocio principal.

• Creación y acumulación de activos: la propiedad es un activo físico y tiene valor patrimonial por el mero hecho de poseerla, lo cual es una ventaja que no se encuentra en otros negocios secundarios. Si utiliza los ingresos mensuales del alquiler para pagar el principal del préstamo, en el futuro dispondrá de un activo en forma de propiedad inmobiliaria. Si el precio de la propiedad aumenta desde el momento de la compra, también puede obtener plusvalías (beneficio por venta) de la venta. También hay que tener en cuenta que puede utilizar el efecto palanca de los préstamos bancarios. Incluso con activos de gran valor que serían difíciles de adquirir sólo con fondos personales, los préstamos pueden utilizarse para acumular grandes activos con una pequeña cantidad de capital. También puede servir como cobertura contra la disminución del valor del dinero debida a la inflación mientras se mantenga durante un largo periodo de tiempo, y puede funcionar como sustitución de la pensión en la vejez ocomo forma de transmitir activos a los hijos.

• Flexibilidad temporal y facilidad de liberación: la inversión inmobiliaria también es excelente desde el punto de vista de la "forma de trabajar". Tras la compra de un inmueble, la gestión del alquiler puede externalizarse a una empresa de gestión profesional, dejándole a usted prácticamente intacto. En muchos casos, el tiempo asignado al trabajo secundario es de 5 a 10 horas a la semana, lo que lo convierte en un trabajo secundario que no interfiere con el trabajo principal. Por ejemplo, a última hora de la noche o los fines de semana, puede comprobar los ingresos y gastos de las propiedades o preparar los documentos de la declaración de la renta, y básicamente no hay necesidad de trabajar en el trabajo secundario durante el horario laboral de su empleo principal. También existe un alto grado de flexibilidad geográfica, e incluso se pueden subcontratar propiedades lejanas para su gestión u online, lo que permite obtener ingresos desde casa. Esta flexibilidad horaria y geográfica facilita la continuidad del negocio a empresarios muy ocupados.

• Ventajas fiscales: se puede ahorrar en impuestos sobre los ingresos procedentes de la inversión inmobiliaria amortizando diversos gastos. Por ejemplo, los intereses del préstamo, el impuesto sobre bienes inmuebles, las primas del seguro contra incendios y los costes de reparación pueden deducirse de los ingresos por alquiler como gastos necesarios. Otra característica es la depreciación. El precio de compra de una parte del edificio puede amortizarse anualmente a lo largo de su vida útil, reduciendo el beneficio contable como gasto no monetario. De hecho, incluso los gastos de transporte para visitar la propiedad y los gastos de comida y bebida de las reuniones con la agencia inmobiliaria pueden imputarse como gastos. Como resultado, es posible que pueda reducir su carga fiscal total combinada con sus ingresos laborales principales (el llamado efecto de ahorro fiscal a través del reparto de beneficios y pérdidas ). Si los gastos se tratan adecuadamente, será más fácil maximizar los ingresos residuales y retener fondos para futuras reparaciones y mantenimiento a gran escala.

Como se ha descrito anteriormente, la inversión inmobiliaria tiene múltiples ventajas, como unos ingresos estables, la constitución de un patrimonio, la libertad de trabajo y el ahorro fiscal. Estas son las razones por las que la inversión inmobiliaria se ha hecho tan popular, ya que resulta atractiva incluso para los principiantes en los negocios paralelos.

Desventajas de la inversión inmobiliaria (puntos a tener en cuenta como actividad secundaria)

Por otro lado, también existen desventajas y riesgos que hay que tener en cuenta a la hora de invertir en propiedades como negocio secundario. Es importante comprenderlos junto con las ventajas y prepararse para ellos de antemano.

• Riesgo de desocupación: El mayor riesgo de la inversión inmobiliaria es la pérdida de ingresos por desocupación. Si no se pueden conseguir inquilinos, los ingresos por alquiler se reducirán a cero, pero los costes como el principal del préstamo y los pagos de intereses e impuestos sobre la propiedad seguirán recayendo sobre el propietario. Especialmente cuando se invierte en un único inmueble, el impacto de las desocupaciones ejerce una presión directa sobre los ingresos y los gastos. No siempre está garantizado que la ocupación sea plena, ya que depende de las tendencias locales de la demanda de alquiler y del atractivo del inmueble. Las contramedidas requieren los siguientes planteamientos: comprar propiedades con gran demanda seleccionando cuidadosamente la ubicación adecuada, llevar a cabo actividades de contratación y ajustes de alquiler con prontitud cuando se produzcan desocupaciones, y diversificar el riesgo invirtiendo en múltiples propiedades. También es importante contar con un plan financiero (reservas de efectivo seguras) basado en el supuesto de que se producirán desocupaciones durante un cierto periodo de tiempo.

• Carga del capital de inversión inicial: la propiedad inmobiliaria es un negocio secundario que requiere una cantidad relativamente grande de capital. Una parte del precio de la propiedad debe financiarse con fondos personales, y también hay costes accesorios como honorarios de corretaje, tasas de registro e impuestos (por ejemplo, el impuesto de adquisición de bienes inmuebles) en el momento de la compra. Incluso si recibe financiación de una entidad financiera, será responsable de la carga de la deuda a largo plazo que suponen las cuotas mensuales del préstamo. No es raro que los precios de los inmuebles se sitúen en decenas de millones de yenes y, como negocio secundario, no es algo que pueda iniciarse fácilmente debido a los elevados riesgos que entraña. También existe el riesgo de un aumento de las cuotas si los tipos de interés suben debido a las fluctuaciones económicas y el riesgo de una pérdida de capital si el precio de mercado cae por debajo del precio de compra cuando se venda la propiedad en el futuro. En otras palabras, la inversión inmobiliaria es un negocio secundario que tarda tiempo en generar beneficios y requiere una postura de incremento del patrimonio a medio y largo plazo en lugar de obtener grandes beneficios a corto plazo. Es esencial preparar fondos personales suficientes y un plan de endeudamiento razonable.

• Tiempo y coste de gestión y administración:La gestión de la propiedad es parte integrante de la gestión del alquiler. Como propietario, tienes que tratar con los inquilinos, limpiar y mantener la propiedad, devolverla a su estado original cuando se marchan y contratar a nuevos inquilinos. Subcontratar los servicios de una empresa de gestión puede ahorrarle mucho tiempo y esfuerzo, pero incluso en ese caso hay costes, como los honorarios de gestión (por lo general, varios puntos porcentuales del alquiler) y los gastos de publicidad para captar nuevos inquilinos. Si gestiona usted mismo la propiedad, los costes son menores, pero tendrá que dedicarle más tiempo y esfuerzo. No existe la posibilidad de verse obligado a responder a emergencias (por ejemplo, averías de equipos, problemas con vecinos, etc.) por la noche o en días festivos. En algunos casos, lo que empezó como un trabajo secundario se convierte en algo que consume más tiempo del previsto y afecta a la actividad principal. En particular, a medida que aumenta el número de propiedades, el trabajo de gestión se vuelve más complejo, por lo que es necesario considerar de antemano la línea divisoria entre cuánto hará usted mismo y cuánto dejará en manos de profesionales. Además, tendrá que presentar una declaración de la renta una vez al año y deberá llevar libros y adquirir conocimientos fiscales. Es importante no subestimar estas cargas administrativas.

• Otros factores de riesgo: además de lo anterior, la inversión inmobiliaria también está sujeta al riesgo de liquidez (dificultad para convertir el dinero en efectivo). Es difícil vender rápidamente por dinero en efectivo, como ocurre con las acciones, y la venta lleva tiempo e incurre en comisiones. También existe el riesgo de catástrofes como incendios y terremotos, para los que hay que contratar un seguro. Además, los cambios en las condiciones del mercado inmobiliario y en la legislación pueden modificar los supuestos en los que se basa la gestión de los alquileres. Por ejemplo, si la población sigue disminuyendo, la demanda de alquiler puede reducirse en algunas zonas, y existe una posibilidad no nula de que los cambios en el sistema fiscal reduzcan el trato preferente a la amortización. Además, los principiantes se enfrentan a obstáculos en términos de conocimientos técnicos, como la selección de propiedades y la negociación de contratos. Si no se tienen los conocimientos suficientes y se acaba comprando un inmueble desfavorable a instancias de un abogado, aumenta el riesgo de no poder obtener tantos beneficios como se desearía. Para invertir con éxito en propiedades secundarias, es esencial conocer estos riesgos y, en caso necesario, contar con el asesoramiento de expertos.

Éstas son las principales desventajas de invertir en inmuebles como negocio secundario. Sin embargo, estos riesgos pueden controlarse hasta cierto punto tomando medidas y adquiriendo conocimientos de antemano. A continuación, veamos los puntos clave para una inversión estable.

Puntos clave para una inversión inmobiliaria secundaria estable

Con una planificación y gestión adecuadas, la inversión inmobiliaria puede ser un negocio secundario que proporcione unos ingresos estables a largo plazo. Como subraya Inazawa, la clave del éxito es tener presente una "gestión sólida ". A continuación se resumen los puntos clave que los principiantes en este negocio paralelo deben tener en cuenta para conseguir resultados estables con la inversión inmobiliaria.

• Planificación financiera meticulosa: en primer lugar, elabore un plan basado en el equilibrio entre los fondos personales y los préstamos. Es importante invertir dentro de un presupuesto razonable, teniendo en cuenta no sólo el precio del inmueble, sino también otros gastos y el capital circulante inmediato (por ejemplo, amortización de préstamos, cobertura de vacantes y reservas para gastos de reparación). Simule futuros escenarios de subidas de tipos de interés y si las amortizaciones pueden continuar incluso en caso de caída de los ingresos, y elabore un plan sólido para garantizar que el flujo de caja no caiga en terreno negativo.

• Selección cuidadosa de la propiedad: se dice que la selección de la propiedad determina el 90% del éxito o el fracaso. Los principiantes no deben precipitarse en la selección de propiedades, sino que deben tener acceso a una gran cantidad de información inmobiliaria y desarrollar un sentido del mercado. Es esencial juzgar exhaustivamente las condiciones de ubicación (distancia a la estación más cercana, entorno circundante), el estado y la estructura del edificio, la distribución y las instalaciones, el precio de mercado del alquiler y la situación de las propiedades competidoras, e identificar las "buenas propiedades" de las que cabe esperar que generen demanda de alquiler. Si es posible, resulta útil que le acompañe un representante de una agencia inmobiliaria o alguien con experiencia que le asesore desde un punto de vista objetivo. No es exagerado decir que el esfuerzo que dedique a investigar y negociar antes de comprar determinará en gran medida la estabilidad a largo plazo de sus ingresos tras la compra.

• Recurrir a profesionales de confianza: la ayuda profesional en la gestión del alquiler y la declaración de la renta puede dar lugar a operaciones estables. Cabe esperar que una empresa de gestión de alquileres mantenga altos índices de ocupación y responda con rapidez a los problemas, permitiendo al propietario concentrarse en la toma de decisiones estratégicas. Algunas empresas, como INA, ofrecen servicios de gestión transparentes y basados en la tecnología, por lo que elegir un socio de este tipo puede ayudar a minimizar la carga para el propietario y maximizar los beneficios. minimizar la carga para el propietario y maximizar los beneficios.

• Perspectiva a largo plazo y aprendizaje continuo: la inversión inmobiliaria no es un plan de enriquecimiento rápido a corto plazo, sino un negocio que genera beneficios constantes a medio y largo plazo. Es importante estar atento a las tendencias del mercado y a los cambios en el sistema fiscal, y actualizar constantemente los conocimientos sobre la gestión de alquileres y las condiciones del mercado inmobiliario. Incluso después de comprar un inmueble, se revisan periódicamente los ingresos y los gastos y, si es necesario, se revisa el alquiler o se toman medidas de recorte de gastos para mejorar la gestión del inmueble mediante el ciclo PDCA (Planificar-Hacer-Verificar-Actuar). Si tiene la misma mentalidad de gestión en su negocio secundario que en su negocio principal, podrá conseguir una gestión estable y resistente al riesgo.

Basándose en los puntos anteriores, incluso los principiantes pueden encarrilar su inversión inmobiliaria de forma estable. Tener conciencia de que se trata de un tipo de negocio aunque sea un trabajo secundario, y repetir constantemente planificación → ejecución → verificación → mejora es un atajo hacia unos ingresos estables.

Conclusión.

La inversión inmobiliaria es un poderoso medio para obtener unos ingresos esta bles como negocio secundario. Si elige la propiedad adecuada y la gestiona sistemáticamente, puede asegurarse unos ingresos estables en forma de alquiler mensual, al tiempo que acumula activos para el futuro. Debido a este atractivo, la inversión inmobiliaria es muy popular como negocio secundario que puede iniciarse mientras se trabaja. Por otro lado, también existen desventajas y riesgos, como el riesgo de desocupación, la carga de los costes iniciales y las molestias administrativas, por lo que es importante conocerlos a fondo antes de proceder con los preparativos. Como afirma Daisuke Inazawa, una gestión sólida basada en la confianza y la planificación es la clave del éxito de la inversión inmobiliaria.

Si es usted principiante en este negocio, empiece dando pequeños pasos. A medida que reúna información y consulte con expertos, obtendrá una visión global de la inversión inmobiliaria. Y si actúa de acuerdo con los conocimientos y la estrategia adecuados, la inversión inmobiliaria puede convertirse en una fuente estable de ingresos como negocio secundario. Con el objetivo de crear activos futuros y aumentar sus ingresos, ¿por qué no prueba la inversión inmobiliaria como negocio secundario de la forma que más le convenga?