Comment choisir la meilleure méthode pour vendre votre bien immobilier ?

Pour tous ceux qui envisagent de vendre leur bien immobilier, le choix de la meilleure méthode de vente est une décision importante qui aura un impact significatif sur le prix et le délai de vente. Il existe plusieurs façons de vendre une maison ou un appartement, chacune ayant ses propres caractéristiques, avantages et inconvénients.

Cet article fournit une explication détaillée des dernières méthodes de vente de biens immobiliers en 2025, sur la base de notre expérience dans l'accompagnement de nombreuses ventes de biens immobiliers en tant qu'INA & Associates Ltd. Nous comparons en détail les quatre principales méthodes de vente - l'agence, l'achat, la vente volontaire et la cession-bail - et proposons la meilleure option pour votre situation.

La vente d'un bien immobilier est l'une des décisions les plus importantes de la vie. Avec les bonnes connaissances et la bonne préparation, vous pouvez obtenir de meilleurs résultats. Nous vous invitons à lire la fin de cet article pour découvrir comment nous pouvons vous aider à réussir la vente d'un bien immobilier.

Les quatre méthodes de vente d'un bien immobilier et leurs caractéristiques

Il existe quatre méthodes principales pour vendre un bien immobilier. Pour réussir, il faut d'abord comprendre les caractéristiques de chacune d'entre elles et choisir la méthode la mieux adaptée à votre situation.

1. la vente par agence

La médiation est la méthode de vente immobilière la plus courante. Une société immobilière s'interpose entre le vendeur et l'acheteur et favorise la conclusion d'un contrat de vente.

Les avantages de l'agence

Le plus grand avantage de la vente par agence est que l'on peut s'attendre à une vente à un prix proche du prix du marché. La société immobilière recrutant largement des acheteurs, il est possible de sélectionner les conditions les plus appropriées parmi plusieurs candidats à l'achat.

En outre, la charge qui pèse sur le vendeur peut être réduite, car un professionnel de l'immobilier se charge des activités de vente en son nom. Vous pouvez lui confier des tâches professionnelles telles que la planification de stratégies de vente qui maximisent l'attrait de la propriété, l'aide à la gestion des visites et la préparation des documents contractuels.

Les inconvénients de l'agence

D'un autre côté, la vente par un intermédiaire présente l'inconvénient de prendre du temps. En général, il faut entre trois et six mois pour conclure la vente, et cela peut prendre encore plus de temps en fonction des conditions du marché.

En outre, une commission d'intermédiation est perçue. Si le prix de vente dépasse 4 millions de yens, le maximum est de "(prix de vente x 3% + 60 000 yens) + taxe de consommation". Par exemple, pour une vente à 30 millions de yens, les frais de médiation s'élèvent à 1 056 000 yens (taxes comprises).

Type de contrat de médiation

Lorsqu'une médiation est demandée, un contrat de médiation doit être conclu. Il existe les trois types de contrats de médiation suivants.

2) Vente par achat

L'achat est une méthode par laquelle un bien immobilier est acheté directement par une société immobilière. Contrairement à l'agence, il n'est pas nécessaire de rechercher un acheteur général.

Les avantages de l'achat

Le plus grand mérite de l'achat est la brièveté de la période de vente. Il est possible de mener à bien le processus, de l'évaluation à la conclusion de la vente, en une semaine seulement. Il convient aux vendeurs qui attachent de l'importance à la rapidité, par exemple lorsqu'un transfert ou un financement soudain est nécessaire.

Un autre avantage majeur est qu'aucun frais d'agence n'est exigé. Le bien étant acheté directement par la société immobilière, il n'y a pas de travail d'agence ni de commission à payer.

En outre, dans de nombreux cas, la responsabilité contractuelle pour non-conformité est levée, ce qui réduit le risque de problèmes après la vente.

Inconvénients de l'achat

Le principal inconvénient de l'achat est que le prix de vente est inférieur au prix du marché. En général, le prix de vente est souvent de 70 à 80 % du prix du marché et est inférieur à la vente par médiation.

3. la vente volontaire

La vente volontaire est une méthode de vente qui consiste à obtenir l'accord d'une institution financière lorsqu'il devient difficile de rembourser un prêt hypothécaire.

Les avantages de la vente volontaire

Le plus grand mérite de la vente volontaire est d'éviter une vente aux enchères. Par rapport à une vente aux enchères, on peut s'attendre à une vente à un prix plus élevé et à une réduction de la dette restante.

En outre, il est possible de modifier le calendrier et les conditions de la vente. On peut également s'attendre à une consultation sur le moment du déménagement et, dans certains cas, à une augmentation des frais de déménagement.

Inconvénients de la vente volontaire

Pour procéder à une vente volontaire, il faut obtenir le consentement de l'institution financière. Cela peut également affecter votre dossier de crédit et restreindre vos emprunts futurs.

4. cession-bail

La cession-bail est un moyen de vendre un bien immobilier et de continuer à le louer à l'acheteur dans le cadre d'un bail.

Avantages de la cession-bail

Le principal avantage d'une cession-bail est qu'elle vous permet de lever des fonds tout en continuant à vivre dans le bien. Vous pouvez continuer à vivre dans le même bien tout en obtenant des liquidités de la vente.

Il peut également être possible de racheter le bien à l'avenir et peut être utilisé comme moyen de financement temporaire.

Inconvénients de la cession-bail

L'inconvénient de la cession-bail est que vous devrez payer un loyer. En outre, le prix d'achat est généralement inférieur au prix du marché, ce qui peut constituer une charge financière à long terme.

Tableau comparatif des méthodes de vente

Comment choisir le meilleur mode de vente ?

Le choix du mode de vente d'un bien immobilier dépend de la situation et des priorités du vendeur. Les points suivants vous aideront à choisir la méthode la plus appropriée.

Si vous avez du temps à consacrer

Si vous pouvez consacrer suffisamment de temps à la vente, nous vous recommandons la vente par intermédiaire. Vous pouvez espérer vendre à un prix proche de celui du marché et choisir les meilleures conditions parmi plusieurs acheteurs potentiels.

En particulier si le bien est bien situé ou s'il est jeune, vous pouvez obtenir un prix plus élevé par le biais d'une vente par intermédiaire.

Si vous voulez vendre dans l'urgence

Si vous souhaitez vendre dans l'urgence, par exemple à l'occasion d'une mutation ou de la nécessité de lever des fonds, l'achat est la solution idéale. Il peut être réalisé en peu de temps, de l'évaluation à la conclusion de la vente, et peut certainement être converti en espèces.

Toutefois, il est important de comprendre que le prix de vente sera inférieur au prix du marché avant de faire ce choix.

Si vous avez des difficultés à rembourser votre prêt hypothécaire

Si vous avez des difficultés à rembourser votre prêt hypothécaire, envisagez une vente volontaire. Il est possible d'éviter une vente aux enchères et de vendre le bien à de meilleures conditions.

Il est important de consulter un spécialiste et d'entamer les négociations avec les institutions financières le plus tôt possible.

Si vous voulez continuer à vivre dans le bien

Si vous souhaitez obtenir des fonds par le biais d'une vente, mais que vous souhaitez continuer à vivre dans le bien, vous pouvez envisager une cession-bail. Toutefois, il convient d'examiner attentivement la viabilité économique à long terme.

Coûts et taxes liés à la vente d'un bien immobilier

La vente d'un bien immobilier entraîne différents coûts et taxes. Il est important de les comprendre à l'avance et de planifier vos finances en conséquence.

Principaux frais

Frais de médiation

Dans le cas d'une vente par agence, une commission d'intermédiaire est versée à la société immobilière. Le montant maximum fixé par la loi est le suivant.

Autres frais

• Droit de timbre: droit de timbre à apposer sur le contrat de vente et d'achat (varie en fonction du prix de vente et d'achat)
• Taxe d'enregistrement et de licence: taxe d'enregistrement pour l'annulation de l'hypothèque (1 000 ¥ par parcelle)
• Frais de scripte judiciaire: frais d'agence pour la procédure d'enregistrement (environ 10 000 à 30 000 ¥)
• Frais d'arpentage: si le bornage est nécessaire (environ 300 000 - 800 000 yens)
• Frais de nettoyage: frais de nettoyage de la propriété (environ 50 000 - 150 000 yens)

Impôts

Impôt sur les revenus de transfert

Si un bénéfice (revenu de transfert) est généré par la vente d'un bien immobilier, un impôt sur le revenu de transfert est prélevé.

Formule de calcul du revenu de transfert

Revenu de transfert = prix de transfert - (frais d'acquisition + frais de transfert)

Taux d'imposition

Le taux d'imposition des revenus de transfert dépend de la durée de détention du bien.

Déductions spéciales

Une déduction spéciale de 30 millions de yens peut être appliquée pour la vente d'une propriété résidentielle. Cette déduction permet de déduire 30 millions de yens des revenus de transfert, ce qui réduit la charge fiscale dans de nombreux cas.

Dispositions spéciales pour les taux d'imposition réduits

Des taux d'imposition réduits spéciaux peuvent être appliqués aux propriétés résidentielles détenues depuis plus de 10 ans.

• Revenus de transfert inférieurs ou égaux à 60 millions JPY : 14,21 %.
• Revenu de transfert supérieur à 60 millions JPY : 20,315%.

Points clés pour une vente immobilière réussie

1) Fixer un prix approprié

Il est important d'appréhender avec précision le taux du marché et de fixer un prix de vente approprié. Un prix trop élevé entraîne une période de vente prolongée, tandis qu'un prix trop bas entraîne une perte.

Obtenez des évaluations de plusieurs agences immobilières et fixez un prix en fonction des tendances du marché.

2.Améliorer l'attractivité du bien

Pour faire bonne impression lors des visites, veillez aux points suivants

• Nettoyage approfondi: nettoyez l'intérieur et l'extérieur de la pièce pour donner une impression de propreté.
• Ranger: débarrasser les objets inutiles pour donner une impression d'espace.
• Effectuer des réparations: réparer les défauts évidents à l'avance.
• Veiller à l' éclairage : veillez à ce que l'éclairage soit suffisant pour donner une impression de clarté.

3) Choisir une agence immobilière fiable

La réussite d'une vente immobilière dépend du choix d'une agence immobilière comme partenaire. Faites votre choix en fonction des points suivants

• Antécédents et expérience: antécédents et années d'expérience dans la vente de biens immobiliers dans la région.
• Compétences en matière de marketing: stratégie publicitaire et capacité à attirer les clients
• Communication: fréquence des rapports et qualité de la correspondance
• Expertise: connaissance des questions fiscales et juridiques

4) Préparation des documents nécessaires

Pour faciliter la vente, les documents suivants doivent être préparés à l'avance

• Certificat de propriété (informations d'identification de l'enregistrement): document prouvant la propriété.
• Avis de taxe foncière: pour confirmer le montant de la taxe.
• Certificat de confirmation de construction/certificat d'inspection: preuve de la légalité du bâtiment.
• Documents de conception: informations détaillées sur le bâtiment
• Règles de gestion et questions importantes: pour les copropriétés
• Plan d'arpentage: pour confirmer les limites du terrain

Conclusion

Il existe quatre méthodes principales de vente de biens immobiliers : l'agence, l'achat, la vente volontaire et la cession-bail. Chacune a ses propres caractéristiques et il est important de choisir la méthode la plus appropriée en fonction de la situation et des priorités du vendeur.

La médiation est indiquée lorsque l'on souhaite vendre à un prix élevé au fil du temps, tandis que l'achat est efficace lorsque l'on veut vendre rapidement et sûrement. La vente volontaire est une option lorsqu'il est difficile de rembourser un prêt hypothécaire, et la cession-bail peut être envisagée lorsque l'on souhaite obtenir des fonds tout en continuant à vivre dans le bien.

Pour réussir la vente d'un bien immobilier, il est important de fixer le bon prix, d'améliorer l'attractivité du bien, de choisir une agence immobilière fiable et de préparer les documents nécessaires. Il est également essentiel de connaître à l'avance les coûts et les taxes liés à la vente et de planifier ses finances de manière appropriée.

La vente d'un bien immobilier est une décision importante de la vie. Nous vous recommandons de rassembler suffisamment d'informations et de vous préparer, et de suivre les conseils d'un expert.

Dans un premier temps, commencez par obtenir des évaluations auprès de plusieurs agences immobilières afin de déterminer la valeur actuelle du marché. Une bonne préparation et une bonne stratégie devraient vous permettre d'obtenir un résultat de vente satisfaisant.

Questions fréquemment posées

Q1 : Combien de temps faut-il pour vendre un bien immobilier ?

R1 : Cela dépend en grande partie de la méthode de vente. Dans le cas d'une vente par agence, il faut généralement compter entre trois et six mois. Dans le cas d'un achat, le délai peut aller d'une semaine à un mois. Comme le délai varie en fonction des conditions du marché et de l'état du bien, il est recommandé d'établir un calendrier prévoyant un délai suffisant.

Q2 : Quels sont les coûts qui s'ajoutent aux frais d'agence ?

R2 : Les principaux coûts comprennent le droit de timbre, la taxe d'enregistrement, les frais de greffe, les frais d'arpentage et les frais de nettoyage de la maison. En outre, si des revenus de transfert sont générés, une taxe sur les revenus de transfert est également prélevée. Il est recommandé de prévoir entre 5 et 10 % du prix de vente au titre des frais divers.

Q3 : Puis-je vendre un bien immobilier avec une hypothèque restante ?

R3 : Oui, il est possible de vendre. Si le prêt peut être remboursé avec le produit de la vente, les procédures normales de vente seront appliquées. Si le prêt ne peut pas être remboursé avec le produit de la vente, vous devrez combler le déficit avec vos propres fonds ou envisager une vente volontaire. Il est recommandé de consulter votre institution financière au préalable.

Q4 : Quel est le meilleur moment pour vendre ?

R4.En général, le printemps (février à avril) et l'automne (septembre à novembre) sont les périodes où les transactions immobilières sont les plus actives. Toutefois, la période optimale varie en fonction des conditions du marché et des circonstances individuelles. Il est important de prendre une décision globale, en tenant compte des conditions d'application des exonérations fiscales spéciales.

Q5 : Puis-je demander une évaluation à plusieurs sociétés immobilières ?

R5 : Oui, nous recommandons de demander une évaluation à plusieurs sociétés immobilières. En comparant les prix d'évaluation et les propositions, il est possible de prendre une décision plus appropriée. Toutefois, il est pratique de limiter le nombre de sociétés à trois ou cinq, car il devient difficile de traiter les demandes d'un trop grand nombre de sociétés.