La vente d'un appartement est une transaction importante que de nombreuses personnes ne vivent que quelques fois dans leur vie.
Procéder sans les connaissances et la préparation adéquates peut conduire à des résultats regrettables, tels qu'une vente à un prix inférieur à celui escompté ou des coûts inattendus.
Dans cet article, basé sur notre expérience dans l'accompagnement de la vente de nombreux appartements en copropriété en tant qu'INA&Associates K.K., nous expliquons en détail tout ce qui concernele déroulement de la vente d'un appartement en copropriétéet les points à prendre en compte, d'une manière qui est facile à comprendre pour le consommateur moyen.
Pour réussir la vente d'un appartement en copropriété, il est nécessaire de prendre en compte de nombreux facteurs, tels que la compréhension des tendances du marché, la fixation d'un prix d'évaluation approprié et la sélection d'une société immobilière fiable.
Déroulement de la vente d'un appartement en copropriété
La vente d'un appartement en copropriété se déroule selon les huit étapes suivantes.
En prenant les bonnes décisions à chaque étape, vous obtiendrez un résultat satisfaisant.
Processus global, de la préparation de la vente à la conclusion du contrat
| Les étapes | Contenu | Délai approximatif | Principaux points à noter |
|---|---|---|---|
| 1. étude de la vente et collecte d'informations | Enquête sur les prix du marché, clarification des raisons de la vente | 1 à 2 semaines | Confirmation des prix du marché à partir de plusieurs sources. |
| 2. sélection d'une agence immobilière | Demande d'évaluation, comparaison des agences immobilières | 2-3 semaines | Une évaluation est obtenue auprès d'au moins trois sociétés ou plus. |
| 3. conclusion d'un contrat de médiation | Sélection d'un service exclusif sous contrat, d'un service à temps plein et d'une médiation générale | 1 semaine | Comprendre la différence par une forme de contrat. |
| 4. début de l'activité de vente | Publication d'annonces, correspondance pour les visites privées | 1-6 mois | Maximiser l'attrait du bien |
| 5. offre d'achat et négociation du prix | Négociation des termes et conditions, ajustement des conditions contractuelles | 1-2 semaines | Envisager des compromis à l'avance. |
| 6. conclusion du contrat d'achat | Explication des points importants, signature du contrat | 1 semaine | Confirmation des détails du contrat |
| 7. préparation du règlement et de la livraison | Procédure de remboursement de l'hypothèque, préparation du déménagement. | 1-2 mois | Gestion du calendrier des différentes procédures |
| 8. règlement et remise des clés | Transfert de propriété, remise des clés | 1 jour | Préparation préalable des documents nécessaires |
Préparatifs importants au stade de l'examen de la vente
Lorsque l'on envisage de vendre un appartement, il est important de clarifier d 'abord la raison de la vente.
La meilleure stratégie de vente dépend de la raison de la vente, telle que la réinstallation, le financement ou la gestion de l'héritage.
Il est également nécessaire de comparer le solde actuel de l'hypothèque avec le prix de vente prévu afin de s'assurer que le bien n'est pas sur-hypothéqué.
Dans le cas d'un prêt à découvert, le produit de la vente ne suffira pas à rembourser l'hypothèque, il faudra donc préparer des fonds supplémentaires ou envisager une vente volontaire.
L'étude du taux de marché implique une analyse complète des transactions passées dans la même copropriété, du prix de vente de biens similaires dans le quartier et des informations sur le marché figurant sur les sites portails immobiliers.
Toutefois, comme il est difficile de procéder à une évaluation précise à partir des seules informations disponibles sur Internet, il est essentiel de faire réaliser une évaluation détaillée par un spécialiste.
Points clés pour le choix d'une société immobilière
Le succès de la vente d'un appartement dépend de la sélection d'une société immobilière fiable.
Il est important d'évaluer la qualité globale du service, et de ne pas se contenter de juger les frais de courtage peu élevés.
Comment identifier une bonne société immobilière
Afin d'identifier une bonne société immobilière, les facteurs suivants doivent être évalués de manière exhaustive
La clarté de la base d'évaluation est l'un des critères les plus importants.
Vous devez choisir une société qui peut non seulement présenter une valeur estimée élevée, mais aussi une base logique fondée sur les données du marché.
L'expertise du vendeur est également un facteur important.
Vérifiez ses connaissances juridiques en matière de vente d'immeubles en copropriété, ses connaissances fiscales et sa compréhension des tendances du marché, et déterminez s'il est en mesure de fournir des conseils précis.
Vérifiez en détail les spécificités de la stratégie de vente.
Il est souhaitable qu'une entreprise soit en mesure de présenter un plan de vente concret, indiquant par exemple comment faire de la publicité dans quel type de média, comment définir le groupe cible et comment effectuer la correspondance de visite.
Types et caractéristiques des contrats de médiation
| Type de contrat | Nombre d'entreprises contractantes possibles | Obligation d'enregistrement de Raines | Obligation de déclaration au vendeur | Mérite | Démérite |
|---|---|---|---|---|---|
| Médiation de l'obligation d'exclusivité sous-contrat | Une seule entreprise | Dans les cinq jours | Plus d'une fois par semaine | On peut s'attendre à un travail de vente actif. | La comparaison avec d'autres entreprises n'est pas possible. |
| Médiation à temps plein | Une seule entreprise | Dans les 7 jours | Plus d'une fois en deux semaines | Possibilité d'un accord d'autodécouverte | Risque dépendant de la puissance de vente |
| Médiation générale | Plusieurs entreprises possibles | Volontaire | Volontaire | Effet concurrentiel de la multiplicité des entreprises | Possibilité que l'agressivité de chaque entreprise diminue |
Un contrat de médiation avec obligation d'exclusivité est une forme de contrat qui confie un travail de vente à une seule société, et on peut s'attendre à ce que le travail de vente soit le plus actif parce qu'une commission de médiation est certainement obtenue pour une société immobilière.
D'autre part, comme il n'est pas possible de comparer avec d'autres sociétés, la sélection d'une société immobilière devient particulièrement importante.
Comme un contrat de médiation générale peut demander la vente à deux ou plusieurs sociétés immobilières en même temps, il est possible d'approcher plus de personnes désireuses d'acheter.
Toutefois, comme l'agressivité de chaque société tend à diminuer, le vendeur lui-même doit s'impliquer plus activement dans l'activité de vente.
Coûts liés à la vente de logements en copropriété
Lors de la vente d'un appartement en copropriété, le produit de la vente ne reste pas en main tel quel.
Il est important d'appréhender à l'avance les différentes dépenses et de calculer avec précision le montant du produit de la vente.
Principaux frais encourus lors de la vente
| Poste de dépense | Montant approximatif | Moment du paiement | Remarques |
|---|---|---|---|
| Frais de courtage | Prix de vente x 3 % + 60 000 ¥ + taxe de consommation | Au moment de la signature du contrat et du règlement | Payés en tant qu'honoraires conditionnels |
| Droit de timbre | Au moment du contrat | Au moment du contrat | Varie en fonction du prix de vente |
| Frais d'annulation de l'hypothèque | 10 000 à 30 000 yens | Au moment du règlement | Comprend les honoraires du scripte judiciaire |
| Droits de mutation et taxe d'habitation | Bénéfice sur la vente x taux d'imposition | Au moment de la déclaration d'impôt de l'année suivante | Le taux d'imposition varie en fonction de la durée de détention |
| Frais de déménagement | 100 000 - 500 000 yens | Avant la livraison | Varie en fonction de la distance et du nombre de bagages |
| Nettoyage de la maison | 50 000 - 150 000 yens | Avant la livraison | Facultatif, mais a pour effet de promouvoir la vente. |
La commission d'intermédiaire est le poste de dépense le plus important. Si le prix de vente dépasse 4 millions de yens, elle est calculée sur la base du "prix de vente x 3 % + 60 000 yens + taxe sur la consommation".
Par exemple, si un appartement est vendu pour 30 millions de yens, la commission d'agence s'élèvera à 1 056 000 yens (taxe de consommation incluse).
L'impôt sur les transferts n'est prélevé que lorsque la vente génère un bénéfice.
Un taux d'imposition d'environ 39 % s'applique en tant que revenu de transfert à court terme si le bien est détenu depuis cinq ans ou moins, et d'environ 20 % en tant que revenu de transfert à long terme si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
Toutefois, une déduction spéciale de 30 millions de yens est applicable à la vente d'une propriété résidentielle, ce qui peut réduire la charge fiscale dans de nombreux cas.
Des innovations pour réduire les coûts
Afin de réduire le coût de la vente, plusieurs innovations sont possibles.
En obtenant des évaluations de plusieurs sociétés, il est possible d'explorer les possibilités de négociation d'une commission d'intermédiation.
Toutefois, il est important de trouver un équilibre entre la qualité du service et des taux de commission peu élevés.
Le nettoyage de la maison et les petites réparations sont jugés sur leur mise en œuvre en comparant leur efficacité à améliorer le prix de vente avec leur coût.
En général, le nettoyage de l'eau et le remplacement du papier peint sont considérés comme rentables.
Les frais de déménagement peuvent également être réduits en adaptant le moment du déménagement.
Éviter la haute saison (mars-avril) peut réduire considérablement les coûts de déménagement.
Stratégies pour maximiser le prix de vente
Lors de la vente d'un appartement, il est essentiel de fixer le bon prix et d'améliorer l'attractivité du bien pour que la vente soit couronnée de succès.
Une approche stratégique basée sur les tendances du marché est nécessaire.
Comment fixer un prix de vente approprié ?
La fixation du prix de vente est le facteur le plus important qui détermine le succès ou l'échec de la vente d'un appartement.
Fixer un prix trop élevé par rapport au prix du marché peut prolonger la période de vente et, en fin de compte, obliger à vendre à un prix inférieur.
D'un autre côté, un prix trop bas, inférieur au prix du marché, peut entraîner une perte de profits qui auraient pu être réalisés.
Pour fixer un prix correct, les facteurs suivants doivent être analysés de manière approfondie
Les transactions au sein d'un même immeuble sont l'indicateur le plus utile.
Une analyse détaillée des prix de transaction de l'année écoulée dans le même immeuble et des tendances de prix de la vente en cours.
Elle permet d'estimer le prix approprié pour votre bien, en tenant compte des différences de nombre d'étages, d'orientation, de surface exclusive, de l'historique des rénovations, etc.
La comparaison avec des biens similaires dans le quartier est également un facteur important.
Il analyse l'évolution des prix de biens similaires en termes d'âge, de structure, d'emplacement et d'équipement, afin d'évaluer objectivement la compétitivité de votre bien.
L'évolution des conditions du marché a également un impact significatif sur la fixation des prix.
Les facteurs macroéconomiques tels que l'évolution des taux d'intérêt, la politique hypothécaire, les modifications du régime fiscal et les plans de développement régional doivent être pris en compte dans leur impact sur les prix de l'immobilier.
Comment augmenter l'attractivité d'un bien immobilier
Une bonne préparation avant la vente peut considérablement améliorer l'attrait d'un bien immobilier.
L'amélioration de la première impression est l'un des moyens les plus efficaces.
Comme les impressions faites lors des visites ont un impact significatif sur la décision d'achat, il est important de créer une impression de clarté et de propreté en nettoyant, en rangeant et en améliorant l'éclairage.
Les petites réparations sont également efficaces.
Les papiers peints tachés, les pièces d'eau détériorées et les accessoires défectueux peuvent donner une mauvaise impression aux acheteurs potentiels.
Des réparations minimes, effectuées de manière rentable, peuvent améliorer le prix de vente.
Le recours à la mise en scène immobilière (home staging) mérite également d'être envisagé.
Le mobilier et les accessoires peuvent être disposés de manière efficace pour maximiser l'attrait de la propriété.
En particulier dans le cas de pièces vacantes, la mise en scène du bien pour qu'il ressemble à une pièce modèle peut accroître la volonté d'achat d'un acheteur potentiel.
Points clés pour la gestion des visites
L'organisation des visites est un élément important de la réussite d'une vente.
Les préparatifs préliminaires consistent à nettoyer la pièce, à la maintenir en ordre, à régler la température et l'humidité de manière appropriée et à assurer un éclairage adéquat.
Le jour de la visite, préparez à l'avance des informations détaillées sur le bien, l'environnement et la situation de la gestion afin de pouvoir répondre avec précision aux questions des acheteurs potentiels.
Il est important d'éviter tout discours commercial excessif et de créer un environnement dans lequel les acheteurs potentiels peuvent visiter le bien librement.
Le suivi est également important.
Si les acheteurs potentiels posent d'autres questions après la visite, répondez-y rapidement et avec précision afin de maintenir et d'améliorer leur volonté d'acheter.
Points à noter concernant la vente de biens immobiliers en copropriété
La vente d'un appartement en copropriété comporte un certain nombre de risques et d'écueils.
Une connaissance et une préparation préalables permettent de minimiser ces risques.
Précautions liées au contrat
Le contrat de vente est un document important et juridiquement contraignant.
Il est essentiel de confirmer en détail les termes et conditions du contrat et, en particulier, d'examiner attentivement les points suivants
Il est important de comprendre le montant exact et la nature du dépôt.
L'acompte a la nature d'un dépôt pour le contrat et doit être supprimé en cas d'annulation du contrat pour des raisons de convenance de l'acheteur ou doublé en cas d'annulation du contrat pour des raisons de convenance du vendeur.
Le délai et les conditions de livraison doivent également faire l'objet d'un accord détaillé.
En cas de changement de résidence, il est important de coordonner le calendrier d'achat de la nouvelle résidence et de discuter à l'avance des modalités de report de la date de livraison.
La responsabilité en cas de défaut doit également être bien comprise.
Le vendeur est responsable pendant un certain temps des défauts du bien découverts après la vente.
Les défauts connus doivent être notifiés à l'avance à l'acheteur et clairement indiqués dans le contrat afin d'éviter tout problème.
Considérations fiscales
Le traitement fiscal associé à la vente d'un appartement est complexe et il est important de demander l'avis d'un professionnel.
Pour calculer le revenu de transfert, il est nécessaire de déterminer avec précision les coûts d'acquisition, les frais de transfert et les déductions spéciales.
Les frais d'acquisition comprennent non seulement le prix d'achat, mais aussi les frais de courtage au moment de l'achat, les frais d'enregistrement et la taxe d'acquisition immobilière.
Lors de la demande d'exonérations spéciales pour les biens résidentiels, il est nécessaire de vérifier si les conditions telles que la période de résidence, la période de propriété et les antécédents de la demande sont remplies.
L'application d'exonérations spéciales telles que la déduction spéciale de 30 millions de yens, les exonérations à taux d'imposition réduit et l'exception spéciale pour le remplacement d'un bien peuvent réduire de manière significative la charge fiscale.
La procédure de déclaration d'impôt doit également être préparée à l'avance.
La déclaration d'impôt doit être déposée avant le 15 mars de l'année qui suit l'année de la vente, et il faut du temps pour préparer les documents nécessaires et déposer la déclaration.
Points à noter en matière d'hypothèque
La vente d'un appartement grevé d'un prêt hypothécaire nécessite une coordination avec les institutions financières.
La procédure de radiation de l' hypothèque doit être effectuée en même temps que le remboursement de l'hypothèque avec le produit de la vente.
Il est important de vérifier à l'avance comment la procédure se déroulera le jour du règlement et de préparer les documents nécessaires.
Dans le cas d'un découvert hypothécaire, l'hypothèque ne peut pas être remboursée avec le seul produit de la vente, il faut donc préparer des fonds supplémentaires.
S'il est difficile de réunir des fonds supplémentaires, une vente volontaire doit être envisagée.
Lorsque l'on envisage de recourir à un prêt à la réinstallation, il est important de coordonner le calendrier de la vente et de l'achat.
Étant donné que les règlements de la vente et de l'achat doivent avoir lieu le même jour, une gestion minutieuse du calendrier est nécessaire.
Conclusion.
La vente d'un appartement est une transaction importante qui peut être couronnée de succès si l'on dispose des connaissances et de la préparation nécessaires.
Une approche à multiples facettes est nécessaire, notamment pour comprendre les tendances du marché, sélectionner un agent immobilier fiable, fixer un prix approprié, améliorer l'attractivité du bien et faire face aux différents risques.
Les points particulièrement importants sont résumés ci-dessous.
Au stade préparatoire de la vente, il est important de clarifier les raisons de la vente, d'étudier les tendances du marché et de vérifier le solde de l'hypothèque afin de consolider les fondements de la stratégie de vente.
Lors de la sélection d'une société immobilière, la clarté de la base d'évaluation, l'expertise du représentant commercial et la spécificité de la stratégie de vente sont évaluées de manière exhaustive afin de sélectionner le partenaire le plus approprié.
Lors de la fixation du prix et des activités de vente, nous maximisons le prix de vente en fixant un prix approprié basé sur les données du marché et en nous préparant à maximiser l'attrait de la propriété.
Au stade du contrat et du règlement, nous garantissons des transactions sûres et sécurisées en confirmant les détails des termes et conditions du contrat, en mettant en œuvre un traitement fiscal approprié et en facilitant les procédures liées à l'hypothèque.
La vente d'un appartement est une transaction importante que l'on ne vit que quelques fois dans une vie.
En procédant de manière systématique et stratégique avec un partenaire fiable disposant de connaissances spécialisées, il est possible d'obtenir un résultat satisfaisant.
Chez INA&Associates K.K., nous proposons la meilleure stratégie de vente pour la situation de chaque client et nous soutenons une transaction sûre et sécurisée.
Si vous envisagez de vendre votre appartement, n'hésitez pas à nous contacter.
Questions fréquemment posées
Q1 : Combien de temps faut-il pour vendre un appartement en copropriété ?
La durée de la vente d'un appartement varie considérablement en fonction de l'environnement du marché, de l'état de l'immeuble et du prix.
En général, il faut compter 3 à 6 mois entre le début de l'activité de vente et la conclusion du contrat, et 1 à 2 mois entre la conclusion du contrat et la remise du bien.
Il est possible de vendre un bien en un mois s'il se trouve dans un quartier populaire et dans des conditions favorables, mais cela peut prendre plus d'un an pour les biens dont les conditions sont difficiles.
Le délai de vente peut être raccourci grâce à une tarification appropriée et à une stratégie de vente efficace.
Q2 : Puis-je vendre mon appartement en copropriété même si j'ai encore un prêt hypothécaire ?
Même s'il reste une hypothèque, si le prêt peut être remboursé avec le produit de la vente, il peut être vendu sans problème.
Dans le cas d'un "découvert", lorsque le produit de la vente est inférieur au solde du prêt, il est nécessaire de combler le déficit avec des fonds personnels ou d'envisager une vente volontaire.
Des consultations préalables avec les institutions financières peuvent vous aider à trouver la meilleure solution.
Q3 : Quel est le montant de l'impôt à payer sur la vente d'un appartement ?
L'impôt sur la vente d'un appartement en copropriété n'est prélevé que lorsqu'un bénéfice est généré par la vente (revenu de transfert).
Dans de nombreux cas, la charge fiscale peut être réduite grâce à la déduction spéciale de 30 millions de yens qui s'applique à la vente d'une propriété résidentielle.
Un taux d'imposition d'environ 39 % s'applique si le bien est détenu depuis cinq ans ou moins, et de 20 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, mais la charge fiscale réelle peut être considérablement réduite par l'application de diverses dispositions spéciales.
Q4 : Quels sont les coûts autres que les frais d'agence ?
Les principaux coûts autres que les frais d'agence comprennent le droit de timbre, les frais d'annulation de l'hypothèque, l'impôt sur les revenus de transfert et la taxe d'habitation, ainsi que les frais de déménagement.
Des frais de nettoyage et de petites réparations peuvent également être encourus.
Il est courant de prévoir 5 à 10 % du prix de vente au total.
Q5. Dois-je rénover le bien avant qu'il ne soit vendu ?
Il n'est généralement pas recommandé de procéder à des rénovations importantes.
En effet, dans de nombreux cas, on ne peut s'attendre à une amélioration du prix proportionnelle au coût des travaux.
Toutefois, le nettoyage de l'arrivée d'eau, le remplacement du papier peint et les réparations mineures sont rentables et efficaces pour promouvoir la vente.
Il est important d'apporter le minimum d'améliorations nécessaires, en tenant compte de l'état du bien et de l'environnement du marché.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
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