Obtenir un Prêt Immobilier sans Plan de Construction : Est-ce Possible ?

Lorsque vous envisagez d'investir dans un bien immobilier, il se peut que vous rencontriez des biens qui n'ont pas de résumé du plan de construction. Pour les investisseurs qui envisagent d'acheter de tels biens, la principale préoccupation est de savoir s'ils seront en mesure d'obtenir un financement bancaire.

Le résumé du plan de construction est un document important qui est soumis lors de la demande de permis de construire. Il s'agit du document de base que les institutions financières utilisent pour vérifier la conformité juridique d'un bien immobilier au cours de la procédure d'approbation du prêt. L'absence de ce document peut avoir un impact significatif sur l'obtention d'un financement.

Dans cet article, basé sur notre expérience en tant qu'INA & Associates Ltd. dans de nombreuses transactions immobilières, nous fournissons une explication détaillée des réalités du financement immobilier pour les propriétés sans résumé de plan de construction et des solutions spécifiques à ce problème.

En matière d'investissement immobilier, l'obtention d'un financement approprié est un facteur important pour la réussite de l'investissement. Même si un bien immobilier ne dispose pas d'un plan de masse, il est possible d'obtenir un financement en comprenant et en mettant en œuvre les mesures appropriées. Nous fournissons des informations pratiques afin que les investisseurs puissent procéder à leur investissement immobilier en toute sérénité.

Qu'est-ce que le résumé du plan de construction ?

Le résumé du plan de construction est un document important qui est joint au formulaire de demande de permis de construire lors d'une demande de permis de construire en vertu de la loi sur les normes de construction. Ce document résume le plan de base du bâtiment et contient des informations sur l'ensemble du plan de construction, depuis les informations de base sur l'architecte, le concepteur, le maître d'œuvre et l'entrepreneur, jusqu'à une vue d'ensemble du site et du bâtiment.

Les principales informations à inclure dans le résumé du plan de construction sont les suivantes. Tout d'abord, des informations sur l'architecte, y compris son nom et son adresse. Ensuite, le nom de l'architecte, le nom et l'adresse du cabinet d'architecte, le type de licence d'architecte et le numéro d'enregistrement sont mentionnés comme informations sur l'architecte. Les mêmes informations sont enregistrées pour le maître d'œuvre, et pour l'entrepreneur de construction, la raison sociale ou le nom, l'adresse et le numéro de la licence de construction de l'entrepreneur.

Les informations sur le site précisent l'emplacement du site, la superficie du site, la couverture du bâtiment, le ratio de surface de plancher, le zonage et d'autres restrictions urbanistiques. Pour le profil du bâtiment, les données de base du bâtiment telles que l'utilisation, la structure, le nombre d'étages, la surface du bâtiment, la surface de plancher totale et la hauteur sont incluses.

Le résumé du plan de construction est un document qui est mis à la disposition du public après l'examen du permis de construire. En d'autres termes, pour les bâtiments légalement construits, ce document devrait toujours exister et être conservé par les autorités administratives. Cependant, dans les transactions immobilières réelles, ce document peut être indisponible ou manquant pour diverses raisons.

Au cours du processus d'approbation du prêt immobilier, les institutions financières vérifient strictement la conformité juridique du bien. Le résumé du plan de construction est l'une des pièces maîtresses qui prouve que le bien a été construit dans le respect du Code de la construction. Pour les institutions financières, confirmer que le bien à financer n'est pas construit illégalement est une tâche essentielle afin d'évaluer correctement le risque de financement.

En l'absence d'un résumé du plan de construction, les institutions financières auront du mal à vérifier la conformité légale du bien. Il s'agit d'un facteur négatif majeur dans le processus d'évaluation du prêt et, dans certains cas, cela peut rendre le prêt lui-même difficile. Une documentation inadéquate peut s'avérer fatale, en particulier pour les institutions financières qui effectuent des inspections strictes des biens immobiliers.

Impact sur le financement en l'absence d'un résumé du plan de construction

La situation réelle en matière de financement bancaire pour les biens immobiliers sans plan de masse diffère fortement d'une institution financière à l'autre. Cependant, en général, elles sont soumises à des évaluations très strictes dans le cadre du processus d'approbation du prêt.

Tout d'abord, les institutions financières générales, telles que les mégabanques et les banques régionales, font souvent de la présentation d'un résumé du plan de construction une condition préalable à l'octroi d'un financement. Ces institutions financières exigent la présentation d'un résumé du plan de construction (certificat d'inscription dans le registre de demande de confirmation de construction) ou d'un certificat d'inspection comme documents confirmant la conformité légale du bien immobilier. Sans ces documents, le processus d'approbation du prêt peut être suspendu au stade de l'examen du prêt.

Les institutions financières locales, telles que les banques shinkin et les coopératives de crédit, ne sont peut-être pas aussi strictes que les mégabanques, mais il est encore courant qu'elles exigent d'autres documents. Ces institutions financières comprennent la situation locale et peuvent envisager de financer un bien immobilier sans résumé de plan de construction si une alternative appropriée est disponible.

Les institutions financières non bancaires peuvent faire preuve de plus de souplesse que les banques, mais elles ont tendance à appliquer des taux d'intérêt plus élevés. Les conditions de prêt sont également souvent plus strictes et peuvent exiger un pourcentage plus élevé de fonds propres.

Les principales raisons pour lesquelles le financement d'un bien immobilier sans résumé du plan de construction peut s'avérer difficile sont les suivantes.

Premièrement, il est difficile de vérifier la conformité légale. Les institutions financières doivent s'assurer que le bien à financer est conforme au code de la construction. En l'absence d'un résumé du plan de construction, ce processus de vérification devient extrêmement difficile. Les institutions financières n'ont d'autre choix que d'adopter une approche prudente, car elles prennent un risque important si elles financent des biens construits illégalement.

Deuxièmement, il est difficile d'évaluer la valeur de la garantie. Les propriétés construites illégalement peuvent faire l'objet de directives administratives ou d'ordres de reconstruction à l'avenir. Les institutions financières hésitent à prêter sur de telles propriétés en raison du risque d'une baisse significative de la valeur de la garantie.

Troisièmement, il existe un risque au moment de la vente. Les propriétés sans résumé de plan de construction sont confrontées à des problèmes similaires lorsqu'elles sont vendues à l'avenir. Comme il est difficile de trouver un acheteur et que le prix de vente peut être inférieur, le bien est considéré comme un risque de recouvrement élevé pour l'institution financière.

Au cours du processus d'examen du prêt, les institutions financières prennent souvent les mesures suivantes à l'égard des biens immobiliers qui n'ont pas de résumé du plan de construction. Tout d'abord, elles demandent d'autres documents. Si d'autres documents sont disponibles, tels qu'un certificat d'écritures comptables ou un rapport d'inspection de conformité au code du bâtiment, le prêteur peut envisager un financement.

Deuxièmement, nous renforcerons les conditions du prêt. Des conditions peuvent être ajoutées, telles qu'un taux d'intérêt plus élevé, un ratio de fonds propres plus élevé ou un garant supplémentaire. Des périodes de prêt plus courtes ou des montants de prêt réduits peuvent également être envisagés.

En outre, des sûretés ou des garanties supplémentaires peuvent être exigées. Des conditions peuvent être imposées, telles que la fourniture d'autres biens immobiliers comme garantie supplémentaire ou une garantie d'une association de garantie de crédit.

Alternatives et solutions

Même si un bien immobilier ne fait pas l'objet d'un résumé de plan de construction, il est toujours possible d'obtenir un financement immobilier en prenant des mesures alternatives appropriées. Les solutions pratiques sont expliquées en détail ici.

Réobtenir un extrait de plan de construction

La solution la plus simple consiste à obtenir à nouveau un extrait de plan de construction. Le résumé du plan de construction est un document public conservé au service d'orientation de la construction de la commune où la demande de permis de construire a été introduite.

La procédure pour obtenir un résumé du plan de construction est relativement simple. Il faut d'abord s'adresser au service de la construction de la municipalité compétente pour l'emplacement du bien. De nombreuses municipalités acceptent les demandes au guichet ou par courrier.

Les documents requis pour la demande sont un formulaire de demande (formulaire spécifié par la municipalité), une copie d'une pièce d'identité et le paiement d'une taxe (enveloppe en espèces recommandée ou mandat d'un montant fixe). Les frais varient d'une municipalité à l'autre, mais se situent généralement entre 100 et 500 yens. Dans le cas du gouvernement métropolitain de Tokyo, la consultation est gratuite mais l'obtention d'une copie n'est pas possible, d'où la nécessité d'envisager d'autres solutions.

Le délai entre la demande et l'acquisition est généralement d'une à deux semaines. Toutefois, si la propriété est ancienne ou si la juridiction a changé à la suite d'une fusion municipale, l'enquête peut prendre plus de temps.

Dans certains cas, il n'est pas possible d'obtenir un résumé du plan de construction. Dans le cas de constructions illégales pour lesquelles aucune demande de permis de construire n'a été déposée, il n'existe évidemment pas de résumé du plan de construction. De même, dans le cas de bâtiments très anciens, il est possible que les documents ne soient pas conservés. En outre, les documents peuvent avoir été perdus à la suite d'un sinistre ou pour d'autres raisons.

Utilisation du certificat d'inscription au grand livre

S'il n'est pas possible d'obtenir un résumé du plan de construction, il est possible d'utiliser un certificat d'inscription au grand livre. Ce document certifie les inscriptions dans le registre des bâtiments tenu par la préfecture.

Le certificat d'inscription au registre comprend le numéro de confirmation de la construction, la date de confirmation, l'architecte, le concepteur, l'entrepreneur et le plan de la construction. Comme il contient les mêmes informations que le résumé du plan de construction, il peut être accepté comme document alternatif par certaines institutions financières.

La procédure d'acquisition s'effectue auprès de la section d'orientation de la construction de l'administration préfectorale ou de l'agence à laquelle la demande est adressée. Les documents requis pour la demande sont un formulaire de demande, une carte d'identité et une taxe. Les frais varient d'une préfecture à l'autre, mais s'élèvent généralement à quelques centaines de yens.

Toutefois, le champ d'application des demandes d'inspection et de copie du certificat des écritures du grand livre diffère d'une préfecture à l'autre. Certaines préfectures limitent les demandes aux parties non intéressées. Il est important de se renseigner au préalable auprès de la préfecture compétente.

Réalisation d'une enquête de conformité à la loi sur les normes de construction

S'il n'est pas possible d'obtenir un résumé du plan de construction ou un certificat des écritures du grand livre, ou si l'institution financière n'accepte pas ces documents alternatifs, une solution efficace consiste à effectuer une enquête sur l'état de conformité à la loi sur les normes de construction.

L'enquête de conformité aux normes de construction est une enquête réalisée conformément aux lignes directrices pour l'enquête sur les conditions de construction existantes élaborées par le ministère de l'Aménagement du territoire, des Infrastructures et des Transports (MLIT). Dans le cadre de cette enquête, un architecte réalise une étude détaillée du bâtiment existant afin de vérifier sa conformité avec la loi sur les normes de construction.

L'étude couvre un large éventail de sujets. Tout d'abord, l'étude confirme les informations de base sur l'utilisation, la structure et l'échelle du bâtiment. Ensuite, la conformité avec les différentes dispositions du Code de la construction est examinée en détail. Plus précisément, nous vérifions si le bâtiment est conforme à la loi sur les normes de construction en vigueur en termes de sécurité structurelle, de sécurité incendie, de sécurité d'évacuation, d'environnement sanitaire et d'accessibilité sans obstacle.

Si, à l'issue de l'enquête, il est confirmé que le bien immobilier est conforme à la loi sur les normes de construction, un "rapport d'enquête sur l'état de conformité à la loi sur les normes de construction" est délivré. Ce rapport est un document important qui prouve la conformité légale du bien aux institutions financières.

L'enquête peut être réalisée par une agence de vérification et d'inspection désignée ou par un architecte appartenant à un bureau d'architectes. Lors de la sélection d'une agence d'expertise, il est important de vérifier au préalable que l'agence est reconnue par l'institution financière.

Autres documents alternatifs

Outre les principales alternatives énumérées ci-dessus, il existe d'autres documents qui peuvent être utilisés en fonction de la situation.

Si un certificat d'inspection est disponible, il s'agit du document alternatif le plus prometteur. Le certificat d'inspection est un document qui prouve que le bâtiment a passé l'inspection d'achèvement et constitue une preuve importante de conformité avec le code de la construction.

Un permis de construire peut également être utilisé comme document alternatif si un permis de construire est disponible. Toutefois, certaines institutions financières peuvent exiger des documents supplémentaires, car un permis de construire indique une autorisation avant le début de la construction et ne garantit pas la conformité après l'achèvement des travaux.

Dans le cas d'un bâtiment existant non conforme, un "Rapport d'enquête sur un bâtiment existant non conforme" peut être préparé pour prouver que le bâtiment était conforme aux lois et règlements au moment de sa construction, même si certaines parties ne sont pas conformes à la loi actuelle.

Coûts et détails de la procédure

Les différentes procédures permettant d'obtenir un financement pour un bien immobilier sans résumé de plan de construction impliquent des coûts et des délais différents. Le tableau ci-dessous compare les détails des principales procédures.

Le coût d'une étude de conformité aux règlements de construction varie considérablement en fonction de la taille, de la structure et de l'utilisation du bâtiment. Pour une maison classique, le coût se situe entre 200 000 et 300 000 yens, mais pour les grands bâtiments ou ceux dont la structure est complexe, le coût peut dépasser 500 000 yens.

Les frais d'expertise se décomposent en frais d'expertise documentaire, frais d'expertise sur site et frais de préparation du rapport. L'étude documentaire consiste à vérifier les dessins et documents existants. Dans le cadre de l'étude sur le terrain, un architecte se rend sur place et effectue une étude détaillée de l'état actuel du bâtiment. La préparation du rapport consiste à rédiger un rapport détaillé sur la base des résultats de l'étude.

La durée de l'étude varie également en fonction de la taille et de la complexité du bâtiment. Pour une maison classique, l'expertise peut être réalisée en un mois environ, mais pour les grands bâtiments ou les bâtiments dotés de structures spéciales, elle peut prendre deux mois ou plus.

Certaines institutions financières n'acceptent que les rapports de certains organismes d'expertise. Il est important de vérifier à l'avance auprès de l'institution financière que vous envisagez de financer et de choisir un organisme d'expertise agréé.

Si l'étude révèle des zones non conformes aux règles de construction, des travaux de remise en état peuvent être nécessaires. Comme le coût de ces travaux devra être payé séparément, il est sage de prévoir un certain budget avant de commander une étude.

Stratégies de négociation avec les institutions financières

Une négociation appropriée avec les institutions financières est importante pour assurer le succès du financement des biens immobiliers sans résumé du plan de construction. Nous proposons ici des stratégies de négociation pratiques.

Tout d'abord, il est extrêmement important de se préparer à l'avance. Avant de parler à une institution financière, préparez autant de documents alternatifs que possible. Essayez d'obtenir un résumé du plan de construction et, s'il n'est pas possible de l'obtenir, expliquez-en les raisons. Des informations détaillées sur le bien, le prix d'achat et les plans d'investissement doivent également être organisées.

Il est efficace de consulter plusieurs institutions financières en parallèle. En s'adressant à des institutions financières présentant des caractéristiques différentes, telles que des mégabanques, des banques régionales, des coopératives de crédit et des institutions non bancaires, il est possible de trouver les meilleures conditions de financement.

Lors des consultations, il est important d'expliquer honnêtement les problèmes liés au bien, plutôt que de les dissimuler. Expliquez de manière organisée les raisons de l'absence de plan de construction, l'état des options alternatives envisagées, l'attrait du bien et sa valeur d'investissement, etc. Montrez au personnel de l'institution financière que vous êtes un emprunteur honnête et digne de confiance.

Il est efficace de proposer une documentation alternative par étapes. Dans un premier temps, proposez la présentation d'un résumé du plan de construction ou d'une attestation des écritures comptables, qui sont relativement faciles à obtenir. Si ces documents ne sont pas acceptables, suggérez qu'une étude de conformité à la réglementation sur la construction soit effectuée.

La flexibilité est importante lors de la négociation des conditions de prêt. Accepter des conditions telles qu'un taux d'intérêt plus élevé, un ratio de fonds propres plus important ou une période de prêt plus courte peut augmenter les chances de financement. Toutefois, les compromis doivent être faits dans la mesure où ils ne compromettent pas la rentabilité de l'investissement.

Conclusion.

Même si un bien immobilier ne dispose pas d'un résumé de plan de construction, il est possible d'obtenir un financement bancaire en prenant les mesures adéquates. Il s'agit d'identifier précisément le problème et de choisir la meilleure solution.

La façon la plus élémentaire de résoudre le problème est d'obtenir à nouveau un résumé du plan de construction. Dans de nombreux cas, ce document peut être obtenu assez facilement auprès du service d'orientation de la construction de la municipalité. Le coût étant peu élevé, de l'ordre de quelques centaines de yens, il est recommandé d'essayer cette méthode dans un premier temps.

S'il n'est pas possible d'obtenir un résumé du plan de construction, il existe d'autres méthodes telles qu'un certificat des écritures comptables ou une enquête sur l'état de conformité à la loi sur les normes de construction. L'enquête sur l'état de conformité au droit de la construction, en particulier, est la solution la plus fiable, bien qu'elle soit coûteuse.

L'obtention d'un financement adéquat est un facteur important pour la réussite d'un investissement immobilier. Si vous rencontrez un bien qui ne dispose pas d'un résumé du plan de construction, il est important de ne pas abandonner, mais de consulter un expert pour trouver la meilleure solution.

Chez INA & Associates Ltd, nous pouvons soutenir votre investissement immobilier grâce à notre vaste expérience et à notre expertise dans des domaines aussi complexes. Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier sans résumé de plan de construction, n'hésitez pas à nous contacter. Nous vous fournirons des conseils appropriés et des solutions concrètes.

Questions fréquemment posées

Q1 : Dois-je éviter d'acheter un bien immobilier sans plan de masse ?

R1 : Ce n'est pas forcément nécessaire. Vous pouvez envisager d'acheter un bien immobilier si vous pouvez clarifier les raisons de l'absence de plan de masse et s'il existe des alternatives appropriées. Toutefois, s'il existe une possibilité de construction illégale, il convient de prendre une décision prudente. Nous recommandons qu'une enquête détaillée soit menée par un spécialiste et que les risques soient pleinement évalués avant qu'une décision ne soit prise.

Q2 : Qui prend en charge les coûts d'une enquête de conformité aux règles de construction ?

R2 : En général, c'est l'acheteur qui reçoit le prêt qui prend en charge les coûts. Toutefois, il est possible, en négociant avec le vendeur, de faire en sorte que ce dernier prenne en charge une partie ou la totalité des coûts. Cela peut prendre la forme d'un ajustement du prix d'achat. Il est important de se mettre clairement d'accord sur la prise en charge des coûts avant de signer le contrat.

Q3 : Toutes les institutions financières acceptent-elles les documents alternatifs ?

R3 : La réponse varie considérablement d'une institution financière à l'autre. Les mégabanques sont relativement strictes et peuvent ne pas accepter de documents alternatifs. En revanche, les institutions financières de proximité et les institutions non bancaires peuvent faire preuve de souplesse. Il est important de consulter plusieurs institutions financières pour trouver le prêteur le plus approprié.

Q4 : Que se passe-t-il si des non-conformités sont constatées lors d'un contrôle de conformité aux règles de construction ?

R4 : Si une non-conformité est constatée, le prêteur examinera s'il doit effectuer des travaux correctifs ou considérer le bâtiment comme non conforme en l'état. En général, si la non-conformité est mineure, des travaux correctifs sont effectués, et si des travaux de rénovation importants sont nécessaires, le bâtiment est traité comme une non-conformité existante. Le meilleur plan d'action est déterminé en consultation avec l'institution financière.

Q5 : Est-il probable que plus un bien immobilier est ancien, plus il est probable qu'un résumé du plan de construction ne soit pas trouvé ?

R5 : C'est exact. En particulier pour les bâtiments construits avant les années 1950, la documentation peut être mal conservée. Des documents peuvent également manquer si la juridiction a changé à la suite de fusions municipales. Lors de l'achat d'un bien immobilier ancien, il est important de vérifier à l'avance l'existence de la documentation.