أنماط الفشل في الاستثمار العقاري ونصائح حيوية للمبتدئين

خلال السنوات العديدة التي أمضيتها في تقديم الاستشارات وإدارة الاستثمارات العقارية، شهدت أنماط الفشل التي يقع فيها العديد من المبتدئين. في حين أن الاستثمار العقاري ينطوي على جاذبية دخل الإيجار المستقبلي وبناء الأصول، إلا أن هناك أيضاً خطر التعرض للأذى إذا بدأت بدون المعرفة والاستراتيجية الصحيحة. يشرح هذا المقال أنماط الفشل المعتادة التي يجب أن يضعها المبتدئون في الاعتبار وكيفية تجنبها، وأساسيات مخاطر الاستثمار العقاري وعوائده، والعقلية وخطوات النجاح. تستند هذه النصائح إلى الخبرة الميدانية، مع مراعاة أحدث اتجاهات السوق، لذلك إذا كنت قد بدأت للتو في الاستثمار العقاري، يرجى الرجوع إلى هذا المقال.

أنماط الفشل الشائعة في الاستثمار العقاري

هناك اتجاهات شائعة في حالات الفشل الشائعة بين المبتدئين في الاستثمار العقاري. ندرج هنا بعض الأنماط النموذجية ونوضح ماهيتها وأسبابها.

سوء تخطيط الدخل والإنفاق (محاكاة مفرطة في التفاؤل)

المبدأ الأساسي في الاستثمار العقاري هو التخطيط لتحقيق فائض في الدخل والنفقات منذ بداية الشراء. ومع ذلك، فإن العديد من المبتدئين متفائلون، حيث يقارنون فقط دخل الإيجار وسداد القروض، ويتجاهلون التكاليف مثل رسوم الإدارة وتكاليف الإصلاح والضرائب. على سبيل المثال، يشتري الناس عقاراً معتقدين أن بإمكانهم سداد القرض من دخل الإيجار، ولكن عندما يفتحون الباب يجدون أنفسهم في المنطقة الحمراء كل شهر بسبب رسوم الإدارة وضريبة العقارات. في الواقع، يُقال أن غالبية حالات فشل الاستثمار العقاري سببها تجاوز النفقات لإيرادات الإيجار، مما يؤدي إلى رصيد سلبي مستمر. إذا لم تقم بإجراء محاكاة مفصلة للإيرادات والنفقات بنفسك قبل الشراء واعتمدت على حسابات الوكيل العقاري، فهناك فرصة أكبر لتوقف استثمارك لأنك لن تكون قادراً على تحمل النفقات التي لم تتصورها في البداية.

الحل البديل: خطط لدخلك ونفقاتك بعناية وتحقق من قدرتك على تحمل حتى السيناريو المتشائم. على وجه الخصوص، من المهم التأكد من أخذ العوامل التالية في الاعتبار في المحاكاة

• الانخفاض المتوقع في الإيجار في المستقبل (بافتراض انخفاض الإيجارات بسبب ظروف السوق وعمر المبنى).

• تكاليف الإدارة الشهرية مثل رسوم إدارة الإيجار ورسوم إدارة المبنى

• احتياطيات إصلاح المبنى وتكاليف الإصلاح المؤقت (للاستعداد للتدهور المرتبط بالعمر)

• الضرائب على الممتلكات وضريبة التخطيط العمراني والضرائب الأخرى على الملكية

مع أخذ هذه التكاليف في الحسبان، من الضروري أن يكون لديك خطة مالية يمكنها تغطية سداد القروض وتكاليف الصيانة حتى في أسوأ السيناريوهات المتمثلة في استمرار شغور العقار. من المستحسن أيضاً أن يكون لديك احتياطي نقدي كافٍ (رأس مال عامل) لتحمل انخفاض طفيف في دخل الإيجار. من المهم أيضاً مراجعة محاكاة الدخل والنفقات بانتظام، ليس فقط قبل الشراء ولكن أيضاً أثناء التشغيل. إن مراجعة الدخل والنفقات كل عام واتخاذ إجراءات مبكرة إذا كانت هناك علامات على تفاقم الوضع يمكن أن يمنع حدوث خسائر كبيرة. إن الحكمة في تعويض سوء تخطيط الدخل والنفقات هي الخطوة الأولى لنجاح الاستثمار العقاري.

الفشل في اختيار الموقع المناسب (سوء قراءة الطلب)

موقع العقار هو العامل الأهم في نجاح أو فشل الاستثمار العقاري. على الرغم من ذلك، هناك العديد من الحالات التي يتم فيها اختيار عقار في منطقة يقل الطلب عليها لأنها "رخيصة" أو "تبدو جميلة نوعاً ما"، وتفشل في تأمين مستأجرين. الحالات النموذجية هي تلك الحالات التي لا يتم فيها ملء الشواغر لأن العقار بعيد عن أقرب محطة أو في منطقة غير آمنة. وفي حالة وجود شواغر لفترة طويلة من الزمن، لا يتم توليد أي دخل من الإيجار ولا يبقى للمستأجر سوى مدفوعات القروض، مما يؤدي إلى تفاقم الأرباح بشكل كبير. في الواقع، إن أحد أكبر المخاطر في الاستثمار العقاري هو "مخاطر الشواغر"، حيث تميل فترات الشواغر إلى الزيادة في المواقع التي يقل فيها الطلب على المستأجرين. بمجرد أن تشتري عقاراً، لا يمكنك تغيير الموقع بسهولة، لذلك إذا اخترت الموقع الخاطئ، فقد تعاني لفترة طويلة.

الحل البديل: إن اختيار عقار في منطقة ذات طلب مرتفع على الإيجار هو أفضل طريقة لمنع الشواغر. وعلى وجه التحديد، ركّز على القرب من محطة القطار (هل هو على مسافة قريبة من محطة القطار؟ )، وسلامة البيئة المحيطة وما إذا كانت المنطقة بها عدد متزايد من السكان والأسر. ويُنصح بتجنب المناطق التي تعتمد على مصدر واحد فقط للطلب (مثل مصنع واحد أو مدرسة واحدة) واختيار موقع به عدة جامعات وشركات ومنشآت تجارية حيث يمكن توقع مجموعة متنوعة من احتياجات الإشغال. من المهم أيضاً البحث عن أسعار الإيجار في المنطقة المحيطة والتأكد من أن تحديد الإيجار للعقار مناسب. إذا تم تحديد الإيجار عند مستوى مرتفع بشكل غير متناسب، فلن ينجذب المستأجرون، وإذا كان الإيجار منخفضاً جداً، فقد لا يثقون بالعقار. من المهم توضيح مجموعة المستأجرين المستهدفة واختيار موقع وعقار يتناسب مع ذلك. على سبيل المثال، اختر موقعاً استراتيجياً بالقرب من جامعة للطلاب، أو في الضواحي مع مرافق ملائمة للعائلات. لتجنب الوقوع في أخطاء في اختيار الموقع، يجب عليك أيضاً أن تكون حريصاً على التحقق من الموقع بقدميك وتقييم البيئة في أيام الأسبوع وعطلات نهاية الأسبوع، وخلال النهار والليل. بالنسبة للمستثمرين لأول مرة، من الآمن أن تبدأ بالعقارات في المناطق الحضرية التي أثبتت جدارتها ومناطق التدفق السكاني. "لا تسيء تقدير الطلب على الإيجار" - هذه هي القاعدة الذهبية عند اختيار الموقع.

الاعتماد المفرط على التمويل

تعد الرافعة المالية (الاستدانة برأس مال الآخرين) أحد عوامل الجذب في الاستثمار العقاري، ولكن الاعتماد المفرط على القروض يزيد من المخاطر. نظرًا لأنه يمكن شراء العقارات بأموال قليلة أو بدون أموال خاصة، فهناك أمثلة لا حصر لها لأشخاص يشترون بسهولة عدة عقارات بقروض كاملة أو قروض مبالغ فيها، ليجدوا أنفسهم عالقين في سداد الأقساط لاحقًا. على سبيل المثال، في الحالات التي يتم فيها شراء عقارات باهظة الثمن واحدة تلو الأخرى ببضع مئات الآلاف من الين من الأموال الشخصية ويصل إجمالي مبلغ القرض إلى أكثر من 100 مليون ين، فإن ارتفاعًا طفيفًا في أسعار الفائدة أو حدوث شاغر يؤدي على الفور إلى تفاقم الدخل والنفقات، مما يؤدي إلى خسارة شهرية تتراوح بين عشرات الآلاف إلى عدة مئات الآلاف من الين. لا يمكن التغاضي عن مخاطر تذبذب سداد القروض وفقًا لاتجاهات أسعار الفائدة. إذا ارتفعت أسعار الفائدة، يزداد عبء السداد وتتراجع الربحية، وبالتالي يكون التأثير أكثر خطورة بالنسبة للمستثمرين الذين لديهم نسبة اقتراض عالية. لقد كانت اليابان في عصر أسعار الفائدة المنخفضة للغاية لفترة طويلة، ولكن في السنوات الأخيرة هناك مخاوف من ارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل بسبب اتجاهات الأسعار وعوامل أخرى. في مثل هذه البيئة المتغيرة، تكون الاستثمارات التي تعتمد بشكل مفرط على الاقتراض محفوفة بالمخاطر.

الحل البديل: خطط تمويلك وفقًا لإمكانياتك. من الناحية العملية، تتمثل القاعدة الأساسية في الحد من اقتراضك إلى الحد الذي يجعل أقساط السداد الشهرية أقل من دخل الإيجار. حتى لو أوصت الوكالة العقارية بعدم اقتراض أي أموال شخصية، لا تأخذ نصيحتهم على أساس الثقة، بل تحقق من قدرتك على سداد القرض دون صعوبة باستخدام مواردك المالية الخاصة. فقط لأنك تستطيع اقتراض مبلغ كبير من المال من مؤسسة مالية لا يعني أنك بحاجة إلى اقتراض مبلغ كبير من المال إلى الحد الأقصى. فكلما قلّت نسبة سداد القرض (الأقساط/الدخل من الإيجار) ، كلما زاد هامش الأمان لديك. من القواعد الجيدة أن تحافظ على نسبة السداد عند 70% من دخل الإيجار، والباقي يغطي النفقات العامة والأرباح. من المفيد أيضاً استثمار أكبر قدر ممكن من أموالك الخاصة لتقليل مبلغ القرض. بالإضافة إلى ذلك، من المهم أن تكون مستعداً لمخاطر تقلبات أسعار الفائدة. تتغير أسعار الفائدة وفقًا للسياسة النقدية لبنك اليابان المركزي والظروف الاقتصادية، لذلك يحتاج المستثمرون إلى مراقبة اتجاهات أسعار الفائدة عن كثب. قد تشمل التدابير المضادة اختيار قرض بسعر فائدة ثابت للاستعداد لارتفاع أسعار الفائدة في المستقبل، أو تخفيض أصل القرض عن طريق السداد المبكر بينما تكون أسعار الفائدة منخفضة. وفي أسوأ السيناريوهات، إذا ارتفعت أسعار الفائدة أكثر من اللازم، وكان التدهور في الدخل والنفقات أمرًا حتميًا، فإن بيع العقار يعد خيارًا مطروحًا. خلال فترة التوسع الاقتصادي وارتفاع أسعار الفائدة، من المرجح أن يكون سعر العقار نفسه قد ارتفع، مما يتيح لك فرصة البيع بسعر أعلى. وبالتالي، من الضروري التفكير بشكل استراتيجي في كيفية التعامل مع التمويل والتخلي عن الفكرة الساذجة القائلة بأنك كلما اقترضت أكثر، كلما ربحت أكثر.

سوء الإدارة (إهمال إدارة العقارات والمستأجرين)

الاستثمار العقاري هو "عمل إيجاري عقاري" والمالك مسؤول عن إدارة العقار بشكل صحيح والحفاظ على إدارة جيدة للإيجار. ومع ذلك، قد يعتقد بعض المبتدئين خطأً أنه بمجرد شرائهم للعقار وتأجيره، يمكنهم تركه وشأنه وإهمال إدارة العقار. وعلى وجه التحديد، فإنهم يؤجلون التعامل مع أعطال المعدات أو الخراب، ولا يتعاملون على الفور مع شكاوى المستأجرين، أو يهملون تنظيف العقار أو تجديده. ونتيجةً لذلك، تتضرر النواحي الجمالية وتصبح المرافق قديمة، مما يؤدي إلى انخفاض رضا المستأجرين وزيادة عدد المستأجرين الذين يغادرون العقار. على سبيل المثال، إذا تدهورت المرافق المهمة مثل المصاعد وإمدادات المياه والصرف الصحي وتركت دون عناية، فإن المستأجرين الجيدين سيتجنبونها، مما يزيد من خطر الشواغر. وبالإضافة إلى ذلك، في بعض الحالات، يمكن أن يؤدي سوء اختيار المستأجرين في بعض الحالات إلى متأخرات الإيجار والمستأجرين الذين يثيرون المشاكل. في حالة حدوث متأخرات الإيجار، يضيع الدخل وترتفع أيضاً تكلفة وجهد إخلاء المستأجر المتأخر وإعادة العقار إلى حالته الأصلية. وبالتالي، فإن الإدارة غير الملائمة للعقار والإيجار يمكن أن تتجلى في انخفاض دخل الإيجار والنفقات غير المتوقعة، مما يؤدي إلى فشل الاستثمار.

الحل البديل: كن على دراية بأنك كـ "مدير" يجب أن تدير العقار والمستأجرين بشكل جيد. أولاً، فيما يتعلق بصيانة العقار، من المهم الحفاظ على المبنى في حالة جيدة من خلال إجراء عمليات التفتيش المنتظمة والإصلاحات المخطط لها. ومن التدابير الفعّالة أيضاً التحقق من حالة إدارة المبنى وتاريخ إصلاحه قبل شراء العقار لتحديد ما إذا كان لديه خطة إصلاح مناسبة. إذا كنت ستشتري عقاراً قديماً بسعر أقل، فعليك تقدير تكاليف الإصلاح التي قد تنشأ لاحقاً. الخطوة التالية فيما يتعلق بإدارة المستأجرين هي فحص المستأجرين بدقة. يمكن تقليل مخاطر عدم السداد بشكل كبير من خلال التحقق من حالة دخل المتقدمين ومكان عملهم وتاريخهم السابق في عدم السداد، والتأكد من أن المستأجرين الجديرين بالثقة فقط هم من ينتقلون إلى العقار. في الآونة الأخيرة، أصبح استخدام شركات الضمان أكثر شيوعاً، وهناك أنظمة معمول بها يتم بموجبها دفع الإيجار للمالك من قبل شركة الضمان في حالة عدم قدرة المستأجر على دفع الإيجار في حالة عدم قدرة المستأجر على دفع الإيجار. يعد استخدام أنظمة ضمان الإيجار هذه مصدراً لراحة البال. إذا كان من الصعب أن تدير العقار بنفسك، على سبيل المثال إذا كان العقار يقع في مكان بعيد، يمكنك الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة العقار لشركة إدارة إيجارات موثوقة. عند اختيار شركة إدارة، قارن بعناية بين خدماتها، مثل سرعة تعاملها مع المستأجرين والشكاوى، ومدى كفاية ترتيبات الإصلاح وشفافية تقارير الإدارة. مع وجود شركة الإدارة المناسبة كشريك، ستكون إدارة العقار أكثر سلاسة. على أي حال، لن تتمكن أبداً من "كسب المال دون القيام بأي شيء بعد الشراء"، وبما أن العقار هو عمل تجاري، فع ليك أن تأخذ الوقت والجهد لحمايته ورعايته. إن مراقبة العقار والمستأجرين عن كثب سيؤدي إلى إدارة مستقرة للإيجار والحفاظ على قيمة الأصول على المدى الطويل.

نقص المعرفة والقرارات السهلة (عدم جمع المعلومات الكافية)

وأخيراً، هناك إخفاقات ناجمة عن نقص المعرفة لدى المبتدئين والقرارات السهلة. نظرًا لأن الاستثمار العقاري ينطوي على الكثير من المصطلحات وهيكله معقد، فمن السهل أن تنخدع بكلام المبيعات إذا بدأت دون دراسة. على سبيل المثال، هناك حالات يشتري فيها الناس عقارات بناءً على إغراءات معسولة مثل "ستوفر في الضرائب" أو "ستكون بديلاً عن المعاش التقاعدي في المستقبل". ومع ذلك، في الواقع، ليس من السهل الحصول على وفورات ضريبية كبيرة من الاستثمار العقاري، وإذا لم تفهم آليات مثل الاستهلاك، فقد ينتهي بك الأمر بخيبة أمل. كما أنه من المعتاد أيضاً أن يأخذ الناس بتوصيات الزملاء والأصدقاء دون التفكير ملياً في الأمر، لأن "الجميع يفعل ذلك". من السهل أن تثق بتوصية من شخص قريب منك، ولكن لا يزال عليك أن تكون على استعداد لترى بنفسك. في الواقع، كانت هناك حالات اشترى فيها أشخاص عدة شقق استوديو بناءً على توصية من زميل لهم وندموا على ذلك عندما أدركوا أنهم كانوا يسحبون مبلغاً كبيراً من المال كل شهر.

الحل البديل: اجمع المعلومات وادرسها جيداً. على الرغم من أن الاستثمار العقاري يمكن أن يقوم به المبتدئون، إلا أن النجاح لن يتحقق إذا كنت راضياً عن نفسك وتعتقد أنه يمكنك كسب المال من خلال ترك الأمر للصدفة. تعلم الأساسيات من الكتب المتخصصة والندوات والمواقع الإلكترونية الموثوقة، وتسلح بالمعرفة من خلال سؤال الخبراء إذا كان لديك أي أسئلة. وعلى وجه الخصوص، تحتاج إلى مواكبة أحدث المعلومات عن قانون العقود والضرائب وآليات التمويل. يتغير سوق العقارات والوضع المالي أيضاً على أساس يومي، لذلك من المهم أن تبقي هوائك على اطلاع دائم من خلال قراءة الأخبار الاقتصادية وتقارير السوق. سيمكنك هذا من اكتشاف العلامات بسرعة واتخاذ الإجراءات المناسبة (على سبيل المثال، إذا كانت هناك علامات على تدهور البيئة، يمكنك تجنب المخاطر عن طريق بيع العقار). كما أن وجود أهداف وغايات واضحة يحول دون اتخاذ قرارات سهلة. اسأل نفسك لماذا تستثمر في العقارات (على سبيل المثال لتكوين أموال للتقاعد، أو للتقاعد المبكر مع تدفق نقدي)، وقم بصياغة استراتيجية تناسب هذا الغرض. إذا تم تحديد أهدافك، ستكون قادراً على الحكم دون ضبابية حتى لو تم التوصية بعقار غير مناسب، وستكون قادراً على رؤية اتجاه الدراسات اللازمة. على سبيل المثال، إذا كان هدفك هو "الدخل المستقر على المدى الطويل"، فاختر عقارًا ذا مخاطر شغور منخفضة، وإذا كان هدفك هو "استهداف الربح من البيع على المدى القصير"، فمن المهم تقييم اتجاه السوق. بالإضافة إلى ذلك، لا تتردد في استشارة الخبراء إذا كانت لديك أي أسئلة. يمكنك تقليل المخاطر بشكل كبير من خلال البحث عن رأي المتخصصين في كل مجال، مثل ممثلي الشركات العقارية الموثوقين، وشركات إدارة الإيجارات، ومحاسبي الضرائب والمحامين. من الضروري أيضاً اتخاذ موقف "اترك المسؤولية للآخرين وسأستوعب الصورة كاملةً". بشكل عام، يمكنك تجنب مزالق الاستثمار العقاري من خلال تعويض نقص معرفتك واتخاذ قرارات موضوعية.

المفهوم الأساسي والموازنة بين المخاطر والعائد

في أي استثمار هناك مفاضلة بين المخاطرة والعائد. في حالة الاستثمار العقاري، تتمثل العوائد بشكل رئيسي في دخل الإيجار الشهري (مكاسب الدخل) والأرباح من بيع العقارات (مكاسب رأس المال)، ولكن لكسب هذه العوائد تحتاج إلى تحمل مخاطر مختلفة. يجب أن يفهم المبتدئون أولاً ما هي المخاطر الرئيسية الخاصة بالاستثمار العقاري.

• مخاطر الشواغر: وهي مخاطر أن تصبح الغرفة شاغرة بسبب عدم وجود مستأجرين. إذا طالت فترة الشغور، فلن يكون هناك دخل من الإيجار خلال تلك الفترة، بل سيكون هناك فقط سداد القروض والنفقات. يعتمد هذا الخطر على اختيار العقار، حيث يعتمد على اتجاهات الطلب والموقع.

• مخاطر انخفاض الإيجارات: احتمال عدم الحفاظ على الإيجار المتوقع بسبب زيادة المنافسة في المنطقة المجاورة أو انخفاض الطلب في المنطقة. انخفاض الإيجارات يعني انخفاض الدخل وبالتالي انخفاض العائدات.

• مخاطر الإصلاح: مخاطر تكاليف الإصلاح غير المتوقعة بسبب عمر المبنى والمرافق. من المرجح أن تزداد تكاليف تعطل المعدات وتجديدها مع تقدم عمر المبنى، وستتطلب الإصلاحات الرئيسية نفقات كبيرة.

• مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة: مخاطر ارتفاع أسعار الفائدة: مخاطر ارتفاع أو انخفاض أقساط سداد القروض بسبب تقلبات أسعار الفائدة. عندما ترتفع أسعار الفائدة، تزداد أقساط السداد، مما يضغط على الدخل الذي يحصل عليه العميل. ولأول مرة منذ 30 عامًا تقريبًا، هناك قلق متزايد في اليابان بشأن ارتفاع أسعار الفائدة، مما قد يؤثر على أرباح مالكي العقارات في المستقبل.

• مخاطر متأخرات الإيجار: وهي مخاطر عدم دفع المستأجرين للإيجار لأسباب مالية أو معنوية. سيؤدي استمرار المتأخرات إلى تقليل دخل المالك، ويمكن أن يؤدي أيضًا إلى التذكير والإجراءات القانونية.

• مخاطر الكوارث الطبيعية (مثل الزلازل والحرائق): في اليابان المعرضة للزلازل، لا يمكن تجاهل مخاطر الأضرار التي تلحق بالعقارات بسبب الكوارث الطبيعية مثل الزلازل والأعاصير. إذا تضرر أحد المباني بسبب زلزال كبير، فسيتم تكبد تكاليف الإصلاح، أو الأسوأ من ذلك، تكاليف إعادة البناء ولن يتم تحصيل الإيجارات. الأمر نفسه ينطبق على مخاطر الحريق: يمكن أن يؤدي حريق المبنى إلى خسائر كبيرة.

كما هو موضح أعلاه، هناك العديد من عوامل الخطر في الاستثمار العقاري، ولكل منها تواتر حدوث وحجم خسارة مختلف. إذا كنت تسعى إلى تحقيق عوائد (دخل) أكثر من اللازم وتختار فقط العقارات ذات المخاطر العالية، فمن المحتمل أن تفشل، بينما إذا أعطيت الأولوية لتجنب المخاطر أكثر من اللازم، فستكون عوائدك محدودة. المفتاح هو أن تهدف إلى تحقيق عوائد تتناسب مع قدرتك على تحمل المخاطر.

كيفية الموازنة بين المخاطر والعائد:.
هناك عدة طرق لتحقيق التوازن بين المخاطر والعائد في الاستثمار العقاري.

• التوازن في اختيار العقارات: العقارات ذات العوائد المرتفعة (العوائد المتوقعة) غالباً ما تنطوي على بعض عوامل المخاطرة (الموقع السيئ، البناء القديم، إلخ). وعلى العكس من ذلك، فإن المواقع الرئيسية والعقارات الممتازة ذات المخاطر المنخفضة لها عوائد منخفضة أيضاً. لذلك، تتمثل إحدى طرق بناء المحفظة في الجمع بين العقارات ذات الاستقرار العالي والعقارات ذات العوائد المرتفعة. على سبيل المثال، تتمثل إحدى طرق زيادة الاستقرار العام في تحقيق توازن جيد بين الشقق المقطعية الصلبة في وسط المدينة (منخفضة المخاطر ومنخفضة العائد) والشقق ذات العائد المرتفع في الريف (عالية المخاطر وعالية العائد). ومع ذلك، كمبتدئ، من الأفضل أن تكتسب الخبرة مع العقارات الصلبة أولاً، بدلاً من إجبار نفسك على التفرع إلى عقارات متعددة.

• تحقيق التوازن مع استراتيجية التمويل: تزيد الرافعة المالية من العائد على الأموال الخاصة، ولكن كلما زادت نسبة الاقتراض، انخفضت نسبة تحمل المخاطر. يمكن ضبط التوازن بين الربحية والاستقرار من خلال التحكم بشكل صحيح في النسبة بين الأموال الخاصة والاقتراض (LTV: القرض إلى القيمة). على سبيل المثال، يمكن أن يقلل الإيداع بنسبة 20-30% من سعر العقار بدلاً من القرض الكامل من عبء السداد الشهري ويضمن هامش أمان.

• أسس استثمارك على إدارة طويلة الأجل: الاستثمار العقاري هو عمل "الوقت في صالحك" ومن الخطر تحقيق الثراء السريع في صفقات قصيرة الأجل. من خلال بناء دخل الإيجار وزيادة قيمة العقار على أساس الملكية طويلة الأجل، يمكن توقع عوائد مستقرة. إذا نظرت إلى الاتجاه طويل الأجل، فبدلاً من أن تكون سعيداً أو حزيناً بشأن التقلبات الاقتصادية قصيرة الأجل وتقلبات الأسعار، تميل أسعار العقارات والإيجارات إلى الارتفاع بما يتماشى مع التضخم إلى حد ما. إن أخذ نظرة طويلة الأجل في حد ذاته يقلل من المخاطر ويوفر عوائد قوية.

• اتخاذ تدابير التحوط من المخاطر المناسبة: يمكن أن يؤدي اتخاذ تدابير مسبقة ضد المخاطر المختلفة المذكورة في قائمة المخاطر أعلاه إلى منع تحقق المخاطر أو تقليل الأضرار. على وجه التحديد، بالنسبة لمخاطر الشواغر، اختر العقارات المطلوبة واتخذ تدابير لتعزيز توظيف المستأجرين (مثل زيادة الإعلانات، ومراجعة تحديد الإيجار). بالنسبة لمخاطر الإصلاح، قم بتكوين احتياطي للإصلاح عن طريق تجنيب الأموال من إيرادات الإيجار الشهرية. بالنسبة لمخاطر أسعار الفائدة، استخدم أسعار فائدة ثابتة أو قم بالسداد المبكر، وبالنسبة لمخاطر متأخرات الإيجار، استخدم شركة ضمان، وبالنسبة لمخاطر الكوارث الطبيعية، قم بالتأمين ضد الحرائق والزلازل. من خلال اتخاذ هذه التدابير، يمكنك الحد من خسائرك في حالة وقوع المخاطر.

باختصار، من المهم أن تضع في اعتبارك أنه في الاستثمار العقاري، هناك مخاطر وهناك عوائد، وعدم السعي وراء العوائد المرتفعة في الظلام. تأكد من فهمك الكامل للمخاطر المحتملة مسبقاً، وحاول وضع خطة تأخذ بعين الاعتبار التوازن بين هذه المخاطر والعوائد. من خلال عدم الاستهانة بالمخاطر والاستعداد لها بشكل صحيح، يمكنك حماية العوائد التي ستحصل عليها في المستقبل وتعزيزها.

الاستعداد والخطوات التي يجب على المبتدئين معرفتها

وأخيراً، إليك بعض الخطوات الأساسية التي يجب أن يضعها المبتدئون في اعتبارهم ويمارسونها عند البدء في الاستثمار في العقارات. إن الاستثمار العقاري ليس مجرد وسيلة لكسب المال، بل هو إدارة أصول وعملية تجارية متوسطة إلى طويلة الأجل. من هذا المنظور، يرجى الانتباه إلى النقاط التالية

1 أن يكون لديك عقلية إدارة "أعمال تأجير العقارات".
لا ينتهي الاستثمار العقاري بشراء عقار؛ فالعملية والإدارة اللاحقة هي التي تحدد النتيجة. حتى لو كنت مبتدئاً، تحلى بعقلية إدارة الأعمال كما لو كنت رئيس شركة عقارية صغيرة. إدارة خطط الإيرادات والنفقات، وتحسين قيمة المنتج للعقارات والتعامل مع المستأجرين كعملاء - كمدير، فإن أسلوب PDCA (خطط، نفذ، تحقق من، حسّن) سيؤدي إلى النجاح. قد لا تسير الأمور بالطريقة التي تريدها في هذا المجال، ولكن من المهم أن تكون مرناً وأن يكون لديك وعي بالحاجة إلى التحسين المستمر.

أهداف وخطط استثمارية واضحة
بدلاً من أن تبدأ بشكل عشوائي إلى حد ما، وضح في البداية ما تريد القيام به، والمدة التي تريد القيام به ومقدار العائد الذي تريد الحصول عليه. على سبيل المثال، ضع أهدافاً محددة مثل "أريد أن أكسب دخلاً غير مكتسب قدره كذا ألف ين شهرياً عند التقاعد" أو "أريد بيع العقار وتحقيق ربح خلال خمس سنوات". بمجرد تحديد الأهداف، سيتضح نوع العقار واختيار المنطقة وسياسة التخطيط المالي بشكل طبيعي. الاستثمار بدون هدف يؤدي إلى قرارات غير واضحة ومصدر للفشل. قم بوضع خطة تتماشى مع أهدافك وسِرْ خطوة بخطوة وفقاً لتلك الخطة.

قم بإعداد أموال شخصية كافية وخطة مالية
كلما كنت مبتدئاً، يجب أن تبدأ بأموال كافية في متناول يدك. قم بتقدير المبلغ الذي تحتاجه، بما في ذلك ليس فقط الوديعة لسعر العقار، ولكن أيضاً النفقات الأخرى وقت الشراء (رسوم الوساطة ورسوم التسجيل والضرائب وما إلى ذلك) ورأس المال العامل الفوري (الأموال الاحتياطية للإجازات والإصلاحات). من الضروري أيضاً وضع خطة متحفظة لسداد القرض، باستخدام الاقتراض بالقدر المعقول. إذا تم استنفاد الأموال بعد فترة وجيزة من شراء العقار، فإن خطر الإفلاس يزداد لأنك لا تستطيع التعامل مع النفقات غير المتوقعة. يعد إعداد الأموال الشخصية في البداية ووضع خطة قوية للتدفق النقدي من العوامل المطمئنة للمبتدئين.

البحث الشامل عن السوق والعقارات
لا تهمل البحث المسبق عن الطلب على الإيجار في المنطقة التي تستثمر فيها وحالة العقارات المنافسة وخطط إعادة التطوير المستقبلية والتركيبة السكانية. عند اختيار عقار ما، قم بزيارة الموقع للتحقق من البيئة المحيطة به، وإذا أمكن، تحقق من ظروف الليل والنهار وأيام الأسبوع وعطلة نهاية الأسبوع. يميل المبتدئون إلى الاعتماد على قصص مندوبي المبيعات، خاصةً في الوكالات العقارية، ولكن من المهم أن تعتاد على التحقق من البيانات والموقع بنفسك. قارن وفكّر في العديد من العقارات واصقل معاييرك الخاصة. راقب أيضاً بيئة السوق. في الآونة الأخيرة، ظل معدل الشواغر في إيجار المساكن مرتفعاً، حيث بلغ المتوسط الوطني في حدود 18% (حتى في طوكيو يبلغ حوالي 11%)، ولكن يختلف وضع العرض والطلب من منطقة إلى أخرى. من المهم دراسة الاتجاهات السكانية المحلية ومعدلات الشواغر لتحديد ما إذا كان الطلب قويًا في السوق. على سبيل المثال، في المدن الإقليمية التي يتناقص فيها عدد السكان بسرعة، يكون خطر الشواغر في المستقبل مرتفعًا، بينما حتى في مراكز المدن، هناك قلق من انخفاض الإيجارات في المناطق التي تشهد زيادة في العرض. راجع أحدث بيانات السوق واتخذ قراراتك بما يتماشى مع الوضع الحالي.

تصرف بحذر وبسرعة
في حين أنه من الضروري توخي الحذر، كما هو الحال في "الطرق على جسر حجري"، يجب أن يكون المستثمرون قادرين أيضاً على اتخاذ القرارات دون تفويت الفرص. إذا صادفت عقارًا واعدًا بعد دراسة وبحث مستفيض، تحلى بالشجاعة للتصرف في اللحظة المناسبة. ومع ذلك، لا تكن متسرعاً. إذا تسرعت في توقيع العقد، معتقداً أنه يجب عليك الإسراع قبل أن يشتري شخص آخر العقار، فسوف ينتهي بك الأمر بالخسارة إذا اكتشفت عيباً أو خسرت الشروط والأحكام لاحقاً. أولئك الذين استعدوا جيداً وقاموا بواجبهم المنزلي سيتمكنون من اتخاذ قرار سريع ودقيق في اللحظة الحاسمة. إذا قمت بإجراء عمليات محاكاة بانتظام ودربت نفسك على تصور العملية بأكملها من الشراء إلى الإدارة واستراتيجية الخروج، فستتمكن من اتخاذ القرار الصحيح عندما يحين الوقت المناسب.

منظور طويل الأجل ومراجعات منتظمة
الاستثمار العقاري لعبة متوسطة إلى طويلة الأجل. لا تتأثر بالمكاسب أو الخسائر على المدى القصير، بل انظر إلى خمس أو عشر سنوات في المستقبل وارسم استراتيجية. تتغير ظروف العقارات والسوق على مر السنين، لذا عليك مراجعة محفظتك الاستثمارية بشكل منتظم. على سبيل المثال، بمجرد أن تحقق أهدافك الأولية، فإن الخطوة التالية هي بيع العقار واستبداله بعقار آخر، أو إضافة عقار جديد لزيادة حجم المحفظة. راقب التغييرات في البيئة، مثل التغييرات في أسعار الفائدة في السوق أو التغييرات في التشريعات، وقم بضبط استراتيجيتك بمرونة. المستثمرون الناجحون على المدى الطويل على استعداد لإجراء فحوصات وتصحيحات منتظمة للمسار.

اعمل مع الخبراء.
حتى لو كنت مبتدئاً، ليس عليك أن تتولى كل شيء بمفردك. فالاستثمار العقاري هو أيضاً "لعبة جماعية". من المطمئن أن تبني شبكة علاقات مع خبراء في مختلف المجالات، مثل ممثلي الشركات العقارية الموثوقين، وشركات إدارة الإيجارات، ومحاسبي الضرائب، والمحاسبين الضريبيين، والمحاسبين القانونيين المعتمدين، والمحامين. مشورة الخبراء مفيدة بشكل خاص فيما يتعلق بالمسائل الضريبية والقانونية والتمويلية. إذا كان لديك شبكة من الأشخاص الذين يمكنك استشارتهم، فمن المرجح أن تحصل على المشورة الصحيحة عندما تواجهك مشكلة وتتجنب السيناريو الأسوأ. وبصفتي صاحب عمل، لطالما شعرت أن القدرة على استعارة الحكمة من الآخرين هي أيضاً مهارة تجارية مهمة. بصفتك مبتدئاً، كن متواضعاً ومستعداً للتعلم، واستعن بمحترف موثوق به إلى جانبك.

تذكر أن تكون صادقاً وموجهاً نحو العملاء
أخيراً، وكنصيحة مبنية على خبرتي الميدانية، أود أن أؤكد على أن الاستثمار العقاري هو أيضاً عمل تجاري قائم على العلاقات بين الناس. فبالنسبة للمستأجرين، فإن عقارك هو المكان الذي يعيشون فيه، وأنت، المالك، هو "المالك" الذي يوفر لهم منزلاً. ومن أجل أن يعيش المستأجرون في عقارك بشكل مريح ولفترة طويلة، فإن روح الضيافة ضرورية، بما في ذلك الاستجابات الصادقة والسريعة والحفاظ على نظافة العقار. إذا كان رضا المستأجرين مرتفعاً، ستنخفض نسبة الشواغر وستستقر إدارة الإيجار. علاوة على ذلك، من المهم أن تكون هناك علاقة ثقة مع الوكالة العقارية أو شركة الإدارة. من خلال الوفاء بوعودك والاستماع إلى آرائهم المهنية وبناء علاقات مربحة للجانبين، ستحصل على خدمات ومعلومات أفضل. الثقة هي أعظم الأصول" - علاقة الثقة عامل مهم لتحقيق عوائد طويلة الأجل.

الخلاصة.

لقد نظرنا في أنماط الفشل التي يميل المبتدئون في الاستثمار العقاري إلى الوقوع فيها، وكيفية تجنبها، ومفهوم المخاطرة والعائد، وكيفية النجاح. للتلخيص، من المهم التخطيط بعناية للدخل والنفقات، واختيار الموقع بناءً على الطلب، وإدارة المخاطر بدقة، بما في ذلك الاقتراض، وإدارة العقار والمستأجرين بشكل صحيح، والاستمرار في التعلم وجمع المعلومات باستمرار. وبينما تضع هذه الأمور موضع التنفيذ، ستتمكن من تحقيق التوازن بين المخاطرة والعائد وتوسيع آفاقك.

لحسن الحظ، لا تزال فرص الاستثمار موجودة في سوق العقارات اليابانية. على الرغم من الإشارة إلى انخفاض عدد السكان وزيادة عدد العقارات الشاغرة كأسباب للقلق، إلا أن الجانب الآخر هو أنه طالما يمكنك تحديد المناطق والعقارات المطلوبة فإن لديك فرصة جيدة للربح. في الواقع، حتى مع انخفاض عدد السكان، هناك رياح خلفية جديدة، مع استمرار قوة الطلب على المساكن في المناطق الحضرية وانتعاش الطلب الداخلي على المساكن الخاصة والفنادق مرة أخرى. المهم هو مراقبة الاتجاهات الاقتصادية والسوقية والتحلي بالمرونة الكافية لتكييف الاستراتيجيات مع تيارات العصر. لقد وصلت أسعار الفائدة المنخفضة للغاية على المدى الطويل إلى نقطة تحوّل، وستكون الاستراتيجيات التي تأخذ في الاعتبار تقلبات أسعار الفائدة مطلوبة في المزيد والمزيد من المواقف. قم بتحديث معلوماتك على أساس يومي حتى تتمكن من الاستجابة لهذه التغييرات.

لقد راقبتُ شخصيًا العديد من المستثمرين، وأشعر أن الناجحين منهم هم، بلا استثناء، بارعون في إدارة المخاطر، ولا يتهاونون في دراستهم أبدًا، وملتزمون بعملهم. ومن ناحية أخرى، فإن أولئك الذين يفشلون يشتركون في شيء واحد: إنهم متفائلون للغاية أو يبدأون العمل دون استعداد كافٍ. يرجى أخذ العبرة من هذه المقالة ومراجعة استراتيجية الاستثمار الخاصة بك. لا تخف من حقيقة أنك مبتدئ. فمع المعرفة والتخطيط الصحيح، فإن الاستثمار العقاري ليس "مخيفاً" ويمكن أن يكون رصيداً كبيراً لمستقبلك. نأمل أن تشرع في رحلة الاستثمار العقاري بمنظور المدير وشغفه.