En mis muchos años de asesoramiento y gestión de inversiones inmobiliarias, he sido testigo de los patrones de fracaso en los que tienden a caer muchos principiantes. Aunque la inversión inmobiliaria tiene el atractivo de los futuros ingresos por alquiler y la creación de activos, también existe el riesgo de salir perjudicado si se empieza sin los conocimientos y la estrategia adecuados. Este artículo explica los patrones típicos de fracaso que los principiantes deben tener en cuenta y cómo evitarlos, los aspectos básicos de los riesgos y rendimientos de la inversión inmobiliaria, y la mentalidad y los pasos para alcanzar el éxito. Los consejos se basan en la experiencia sobre el terreno, teniendo en cuenta las últimas tendencias del mercado, por lo que si acaba de iniciarse en la inversión inmobiliaria, consulte este artículo.
Patrones comunes de fracaso en la inversión inmobiliaria
Existen tendencias comunes en los fracasos que se suelen observar entre los principiantes en la inversión inmobiliaria. A continuación enumeramos algunos patrones típicos y explicamos cuáles son y por qué.
Mala planificación de ingresos y gastos (simulaciones demasiado optimistas)
El principio más básico en la inversión inmobiliaria es planificar un superávit de ingresos y gastos desde el principio de la compra. Sin embargo, muchos principiantes se muestran optimistas, comparando únicamente los ingresos por alquiler y la amortización del préstamo, y pasando por alto costes como los de gestión, reparación e impuestos. Por ejemplo, la gente compra una propiedad pensando que puede pagar el préstamo con los ingresos del alquiler, pero cuando abren la puerta, se encuentran con números rojos todos los meses debido a los gastos de gestión y al impuesto sobre bienes inmuebles. De hecho, se dice que la mayoría de los fracasos de las inversiones inmobiliarias se deben a que los gastos superan a los ingresos por alquiler, lo que da lugar a un saldo negativo constante. Si no realiza usted mismo una simulación detallada de ingresos y gastos antes de comprar y confía en los cálculos del agente inmobiliario, hay más posibilidades de que su inversión se paralice porque no podrá soportar los gastos que no había previsto inicialmente.
Solución: planifique cuidadosamente sus ingresos y gastos y compruebe que puede soportar incluso un escenario pesimista. En particular, es importante asegurarse de que en la simulación se tienen en cuenta los siguientes factores
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Descensos previstos de los alquileres en el futuro (suponiendo un descenso de los alquileres debido a las condiciones del mercado y a la antigüedad del edificio).
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Costes mensuales de gestión, como los honorarios de gestión del alquiler y del edificio.
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Reservas para reparaciones del edificio y costes de reparaciones temporales (para prepararse para el deterioro relacionado con la edad)
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Impuestos sobre la propiedad, impuesto urbanístico y otros impuestos sobre la propiedad
Teniendo en cuenta estos costes, es esencial contar con un plan financiero que pueda cubrir los reembolsos del préstamo y los costes de mantenimiento incluso en el peor de los casos de desocupación continuada. También es aconsejable tener suficientes reservas de efectivo (capital circulante) para soportar una ligera disminución de los ingresos por alquiler. También es importante revisar periódicamente la simulación de ingresos y gastos , no sólo antes de la compra sino también durante la explotación. Comprobar los ingresos y gastos cada año y tomar medidas tempranas si hay indicios de que la situación empeora puede evitar pérdidas importantes. La prudencia a la hora de compensar una mala planificación de ingresos y gastos es el primer paso para el éxito de la inversión inmobiliaria.
No seleccionar la ubicación adecuada (interpretar mal la demanda)
La ubicación de un inmueble es el factor más importante para el éxito o el fracaso de una inversión inmobiliaria. A pesar de ello, son muchos los casos en los que se elige una propiedad en una zona con poca demanda porque es "barata" o "parece bonita", y no se consigue inquilinos. Los casos típicos son aquellos en los que las vacantes no se cubren porque el inmueble está lejos de la estación más cercana o en una zona insegura. Si se producen desocupaciones durante un largo periodo de tiempo, no se generan ingresos por alquiler y al inquilino sólo le quedan los pagos del préstamo, lo que empeora considerablemente los ingresos. De hecho, uno de los mayores riesgos en la inversión inmobiliaria es este "riesgo de desocupación", ya que los periodos de desocupación tienden a aumentar en lugares con poca demanda de inquilinos. Una vez que se compra una propiedad, no es fácil cambiar de ubicación, por lo que si se elige el lugar equivocado, se puede pasar apuros durante mucho tiempo.
Solución: elegir un inmueble en una zona con gran demanda de alquiler es la mejor manera de evitar que se produzcan desocupaciones. En concreto, hay que centrarse en la proximidad a una estación de tren (¿se puede ir andando?), la seguridad del entorno y si la zona tiene una población y unos hogares en crecimiento. Es aconsejable evitar las zonas que dependen de una sola fuente de demanda (por ejemplo, una única fábrica o escuela) y seleccionar una ubicación con múltiples universidades, empresas e instalaciones comerciales donde quepa esperar diversas necesidades de ocupación. También es importante investigar los precios de los alquileres en la zona circundante y asegurarse de que la renta fijada para el inmueble es la adecuada. Si el alquiler es demasiado alto, los inquilinos no se sentirán atraídos, y si es demasiado bajo, pueden desconfiar del inmueble. Es importante aclarar cuál es el grupo de inquilinos objetivo y elegir una ubicación y un inmueble que se ajusten a él. Por ejemplo, seleccione estratégicamente una ubicación cerca de una universidad para los estudiantes, o en las afueras con instalaciones adecuadas para las familias. Para no cometer errores al seleccionar una ubicación, también hay que tener cuidado de comprobar el lugar con los propios pies y evaluar el entorno en días laborables y fines de semana, y durante el día y la noche. Para los inversores primerizos, es seguro empezar con propiedades en zonas urbanas y de afluencia de población probadas. "Nunca juzgues mal la demanda de alquiler": ésta es la regla de oro a la hora de elegir una ubicación.
Excesiva dependencia de la financiación
El apalancamiento (apalancarse con capital ajeno) es uno de los atractivos de la inversión inmobiliaria, pero depender en exceso de los préstamos aumenta el riesgo. Dado que los inmuebles pueden adquirirse con escasos o nulos fondos propios, hay infinidad de ejemplos de personas que compran fácilmente varios inmuebles con préstamos completos o en descubierto, para luego verse atascadas con los reembolsos. Por ejemplo, en los casos en que se han comprado propiedades caras una tras otra con sólo unos cientos de miles de yenes de fondos propios y el importe total del préstamo ha alcanzado más de 100 millones de yenes, una ligera subida de los tipos de interés o la aparición de una vacante empeoran inmediatamente los ingresos y los gastos, lo que se traduce en una pérdida mensual de varias decenas de miles a varios cientos de miles de yenes. No se puede pasar por alto el riesgo de que los reembolsos de los préstamos fluctúen en función de la evolución de los tipos de interés. Si los tipos de interés suben, aumenta la carga del reembolso y disminuye la rentabilidad, por lo que el impacto es más grave para los inversores con un elevado coeficiente de endeudamiento. Japón lleva mucho tiempo en una era de tipos de interés ultrabajos, pero en los últimos años se teme que los tipos de interés suban en el futuro debido a la evolución de los precios y a otros factores. En un entorno tan cambiante, las inversiones que dependen excesivamente de los préstamos son muy arriesgadas.
Solución: planifica tu financiación en función de tus posibilidades. En concreto, la regla general es limitar el endeudamiento hasta el punto en que los reembolsos mensuales sean inferiores a los ingresos por alquiler. Aunque la agencia inmobiliaria te recomiende que no puedes pedir prestado ningún fondo personal, no sigas su consejo a pies juntillas; comprueba que puedes devolver el préstamo sin dificultad utilizando tus propios recursos financieros. El hecho de que puedas pedir prestada una gran cantidad de dinero a una entidad financiera no significa que necesites pedir prestada la cantidad máxima. Cuanto más bajo mantengas el ratio de amortización del préstamo (cuotas/ingresos por alquiler), mayor será tu margen de seguridad. Una buena regla general es mantener los reembolsos en el 70% de los ingresos por alquiler, y el resto cubrir los gastos generales y los beneficios. También es útil invertir la mayor cantidad posible de fondos propios para reducir el importe del préstamo. Además, es importante estar preparado para el riesgo de las fluctuaciones de los tipos de interés. Los tipos de interés cambian en función de la política monetaria del Banco de Japón y de las condiciones económicas, por lo que los inversores deben vigilar de cerca las tendencias de los tipos de interés. Las contramedidas pueden incluir la elección de un préstamo a tipo fijo para prepararse para futuras subidas de los tipos de interés, o la reducción del principal mediante reembolsos anticipados mientras los tipos de interés son bajos. En el peor de los casos, si los tipos de interés suben demasiado y se considera inevitable un deterioro de los ingresos y gastos, vender la propiedad es una opción. Durante un periodo de expansión económica y subida de los tipos de interés, es probable que el propio precio de la propiedad haya subido, lo que le dará la oportunidad de vender a un precio más alto. Por lo tanto, es vital pensar estratégicamente sobre cómo afrontar la financiación y abandonar la idea ingenua de que cuanto más pidas prestado, más ganarás.
Mala gestión (gestión negligente de la propiedad y del inquilino)
La inversión inmobiliaria es un "negocio de alquiler de propiedades" y el propietario es responsable de gestionar adecuadamente la propiedad y mantener una buena gestión del alquiler. Sin embargo, algunos principiantes pueden creer erróneamente que, una vez que han comprado la propiedad y la han alquilado, pueden dejarla en paz y descuidar la gestión del inmueble. En concreto, posponen el tratamiento de las averías o el deterioro de los equipos, no atienden con prontitud las quejas de los inquilinos o descuidan la limpieza o la renovación de la propiedad. Como resultado, la estética se deteriora y las instalaciones se quedan obsoletas, lo que provoca un descenso de la satisfacción de los inquilinos y un aumento del número de mudanzas. Por ejemplo, si se deterioran instalaciones importantes como los ascensores y el suministro y drenaje de agua y se dejan desatendidas, los buenos inquilinos las rehuirán, lo que aumentará aún más el riesgo de desocupación. Además, en algunos casos, una mala selección de inquilinos puede provocar retrasos en el pago de los alquileres e inquilinos problemáticos. Si se producen retrasos en el pago del alquiler, se pierden ingresos y el coste y el esfuerzo de desalojar al inquilino moroso y restaurar la propiedad a su estado original también son elevados. Así pues, una gestión inadecuada de la propiedad y del alquiler puede manifestarse en una disminución de los ingresos por alquiler y en gastos imprevistos, lo que lleva al fracaso de la inversión.
Solución: sea consciente de que, como "gestor", tiene que gestionar bien la propiedad y los inquilinos. En primer lugar, en cuanto al mantenimiento de la propiedad, es importante mantener el edificio en buen estado realizando inspecciones periódicas y reparaciones planificadas. También es una medida eficaz comprobar el estado de gestión del edificio y su historial de reparaciones antes de comprar una propiedad para determinar si cuenta con un plan de reparaciones adecuado. Si va a comprar una propiedad antigua a un precio más bajo, debe calcular bien los costes de reparación que pueden surgir más adelante. El siguiente paso en la gestión de inquilinos es seleccionarlos cuidadosamente. El riesgo de impago puede reducirse considerablemente comprobando los ingresos de los solicitantes, su lugar de trabajo y su historial de impagos, y asegurándose de que sólo se instalan inquilinos dignos de confianza. Últimamente, el uso de empresas de garantía es cada vez más común, y existen sistemas por los que el alquiler es pagado al propietario por la empresa de garantía en el improbable caso de que el inquilino no pueda pagar el alquiler. Recurrir a estos sistemas de garantía de alquiler es también una fuente de tranquilidad. Si le resulta difícil gestionar la propiedad usted mismo, por ejemplo si la propiedad está situada lejos, puede subcontratar la gestión de la propiedad a una empresa de gestión de alquileres de confianza. Al elegir una empresa de gestión, compare cuidadosamente sus servicios, como la rapidez con la que atienden a los inquilinos y las reclamaciones, la adecuación de los arreglos de reparación y la transparencia de los informes de gestión. Con la empresa de gestión adecuada como socio, la gestión de la propiedad será mucho más fluida. En cualquier caso, nunca podrá "ganar dinero sin hacer nada después de la compra", y como la propiedad es un negocio, debe dedicar tiempo y esfuerzo a protegerlo y cuidarlo. Vigilar de cerca la propiedad y a los inquilinos conducirá a una gestión estable de los alquileres y al mantenimiento a largo plazo del valor del activo.
Falta de conocimientos y decisiones fáciles (no reunir suficiente información)
Por último, hay fracasos provocados por la falta de conocimientos y las decisiones fáciles de los principiantes. Como la inversión inmobiliaria implica mucha jerga y la estructura es compleja, es fácil dejarse llevar por la palabrería comercial si se empieza sin estudiar. Por ejemplo, hay casos en los que la gente compra propiedades basándose en dulces señuelos como "ahorrará en impuestos" o "será un sustituto de una pensión en el futuro". Sin embargo, en realidad, no es fácil obtener grandes ahorros fiscales de la inversión inmobiliaria, y si no se entienden los mecanismos, como la depreciación, se puede acabar decepcionado. También es típico que la gente acepte las recomendaciones de colegas y amigos sin pensárselo mucho, porque "todo el mundo lo hace". Es fácil fiarse de una recomendación de alguien cercano, pero hay que estar dispuesto a comprobarlo por uno mismo. De hecho, se han dado casos de personas que han comprado varios estudios por recomendación de un colega y se han arrepentido cuando se han dado cuenta de que estaban desembolsando una gran cantidad de dinero cada mes.
Solución: informarse y estudiar a fondo. Aunque la inversión inmobiliaria puede ser emprendida por principiantes, no se alcanzará el éxito si se es complaciente y se cree que se puede ganar dinero dejándolo al azar. Aprenda los conceptos básicos en libros especializados, seminarios y sitios web fiables, y ármese de conocimientos preguntando a los expertos si tiene alguna duda. En particular, debes mantenerte al día de la información más reciente sobre derecho contractual, fiscalidad y mecanismos de financiación. El mercado inmobiliario y la situación financiera también cambian a diario, por lo que es importante mantener la antena al día leyendo noticias económicas e informes de mercado. Esto le permitirá detectar señales rápidamente y tomar las medidas adecuadas (por ejemplo, si hay indicios de deterioro del entorno, puede evitar el riesgo vendiendo el inmueble). Tener objetivos y metas claros también evita tomar decisiones fáciles. Pregúntese por qué invierte en inmuebles (por ejemplo, para acumular fondos para la jubilación o para retirarse pronto con flujo de caja) y formule una estrategia que se ajuste a ese propósito. Si sus objetivos están fijados, podrá juzgar sin desenfoque incluso si le recomiendan un inmueble inadecuado, y podrá ver la dirección de los estudios necesarios. Por ejemplo, si su objetivo es "ingresos estables a largo plazo", elija un inmueble con bajo riesgo de desocupación, y si su objetivo es "obtener beneficios con la venta a corto plazo", es importante evaluar la tendencia del mercado. Además, no dude en consultar a expertos si tiene alguna duda. Puede reducir significativamente los riesgos recabando la opinión de profesionales de cada campo, como representantes de empresas inmobiliarias de confianza, empresas de gestión de alquileres, contables fiscales y abogados. También es necesario adoptar la postura de "deja la responsabilidad a otros y yo me encargaré de todo". En general, se pueden evitar los escollos de la inversión inmobiliaria compensando la falta de conocimientos y tomando decisiones objetivas.
Concepto básico y equilibrio entre riesgo y rentabilidad
En toda inversión existe un equilibrio entre riesgo y rentabilidad. En el caso de la inversión inmobiliaria, los rendimientos son principalmente los ingresos mensuales por alquiler (plusvalía) y los beneficios por la venta de propiedades (plusvalía), pero para obtener estos rendimientos es necesario asumir diversos riesgos. Los principiantes deben entender primero cuáles son los principales riesgos específicos de la inversión inmobiliaria.
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Riesgo de desocupación: es el riesgo de que un local quede desocupado por falta de inquilinos. Si el periodo de desocupación se prolonga, no habrá ingresos por alquiler durante ese tiempo, sólo amortización de préstamos y gastos. Este riesgo depende de la elección del inmueble, ya que depende de las tendencias de la demanda y de la ubicación.
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Riesgo de caída de los alquileres: posibilidad de que no se mantengan los alquileres previstos debido a un aumento de la competencia en los alrededores o a una caída de la demanda en la zona. Unos alquileres más bajos implican menores ingresos y, por tanto, menores rendimientos.
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Riesgo de reparación: el riesgo de que se produzcan costes de reparación inesperados debido a la antigüedad del edificio y las instalaciones. Es más probable que las averías de los equipos y los costes de renovación aumenten con la antigüedad del edificio, y las reparaciones importantes requerirán un gasto significativo.
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Riesgo de subida de los tipos de interés: riesgo de que los reembolsos del préstamo aumenten o disminuyan debido a las fluctuaciones de los tipos de interés. Cuando los tipos de interés suben, las amortizaciones aumentan, lo que ejerce presión sobre los ingresos netos. Por primera vez en casi 30 años, existe una creciente preocupación en Japón por la subida de los tipos de interés, lo que podría afectar a los ingresos de los propietarios en el futuro.
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Riesgo de impago del alquiler: es el riesgo de que los inquilinos dejen de pagar el alquiler por motivos económicos o morales. Los atrasos continuados reducirán los ingresos del propietario, y también pueden dar lugar a recordatorios y procedimientos judiciales.
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Riesgo de catástrofes naturales (por ejemplo, terremotos, incendios): en un Japón propenso a los terremotos, no puede ignorarse el riesgo de daños a las propiedades causados por catástrofes naturales como terremotos y tifones. Si un edificio resulta dañado por un terremoto de gran magnitud, se incurrirá en gastos de reparación o, peor aún, de reconstrucción, y se dejarán de percibir rentas. Lo mismo ocurre con el riesgo de incendio: un incendio en un edificio puede provocar pérdidas considerables.
Como se ha descrito anteriormente, existen múltiples factores de riesgo en la inversión inmobiliaria, cada uno con una frecuencia de aparición y una magnitud de pérdida diferentes. Si persigue demasiado la rentabilidad (ingresos) y elige sólo propiedades de alto riesgo, es probable que fracase, mientras que si da demasiada prioridad a evitar riesgos, su rentabilidad será limitada. La clave está en buscar rendimientos que se ajusten a su tolerancia al riesgo.
Cómo equilibrar riesgo y rentabilidad:.
Existen varios enfoques para equilibrar el riesgo y la rentabilidad en la inversión inmobiliaria.
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Equilibrio en la selección de propiedades: las propiedades con altos rendimientos (rentabilidad esperada) suelen tener algunos factores de riesgo (mala ubicación, construcción antigua, etc.). A la inversa, las ubicaciones privilegiadas y las propiedades de primera calidad con bajo riesgo también tienen rendimientos bajos. Por lo tanto, una forma de construir una cartera es combinar propiedades con alta estabilidad y propiedades con altos rendimientos. Por ejemplo, una forma de aumentar la estabilidad general es tener un buen equilibrio entre pisos seccionales sólidos en el centro de la ciudad (bajo riesgo, bajo rendimiento) y pisos de alto rendimiento en el campo (alto riesgo, alto rendimiento). Sin embargo, como principiante, es mejor adquirir experiencia primero con propiedades sólidas, en lugar de forzarse a diversificarse en múltiples propiedades.
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Equilibrarse con una estrategia de financiación: el apalancamiento aumenta la rentabilidad por fondos propios, pero cuanto mayor sea el coeficiente de endeudamiento, menor será la tolerancia al riesgo. El equilibrio entre rentabilidad y estabilidad puede ajustarse controlando adecuadamente la relación entre fondos propios y endeudamiento (LTV: loan-to-value). Por ejemplo, un depósito del 20-30% del valor de la propiedad en lugar de un préstamo completo puede reducir la carga de los reembolsos mensuales y garantizar un margen de seguridad.
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Base su inversión en una gestión a largo plazo: la inversión inmobiliaria es un negocio en el que "el tiempo juega a su favor" y es arriesgado hacerse rico rápidamente con transacciones a corto plazo. Si se acumulan los ingresos por alquileres y se incrementa el valor de la propiedad sobre la base de la propiedad a largo plazo, se pueden esperar rendimientos estables. Si se observa la tendencia a largo plazo, en lugar de alegrarse o entristecerse por las fluctuaciones económicas y los cambios de precios a corto plazo, los precios de los inmuebles y los alquileres tienden a subir en paralelo con la inflación hasta cierto punto. Adoptar una visión a largo plazo reduce por sí mismo el riesgo y proporciona rentabilidades sólidas.
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Tomar medidas adecuadas de cobertura del riesgo:tomar medidas por adelantado contra los diversos riesgos mencionados en la lista de riesgos anterior puede evitar que los riesgos se materialicen o minimizar los daños. En concreto, para el riesgo de desocupación, seleccione propiedades que tengan demanda y tome medidas para reforzar la captación de inquilinos (por ejemplo, aumentar la publicidad, revisar la fijación de los alquileres). Para el riesgo de reparaciones, cree una reserva para reparaciones apartando fondos de los ingresos mensuales por alquiler. Para el riesgo de tipo de interés, utiliza tipos de interés fijos o realiza amortizaciones anticipadas; para el riesgo de impago de alquiler, recurre a una empresa de garantía; para el riesgo de catástrofe natural, contrata un seguro contra incendios y terremotos. Tomando estas medidas, puedes limitar tus pérdidas en caso de riesgo.
En resumen, es importante tener en cuenta que en la inversión inmobiliaria hay riesgos y luego hay beneficios, y no perseguir altos rendimientos en la oscuridad. Asegúrese de comprender plenamente los posibles riesgos de antemano e intente elaborar un plan que tenga en cuenta el equilibrio entre estos riesgos y los beneficios. Si no subestima los riesgos y se prepara adecuadamente para ellos, podrá proteger y alimentar los beneficios que recibirá en el futuro.
Preparación y pasos que los principiantes deben conocer
Por último, he aquí algunos pasos básicos que los principiantes deben tener en cuenta y poner en práctica cuando empiecen a invertir en inmuebles. La inversión inmobiliaria no es sólo un medio de ganar dinero, sino una gestión de activos y una operación empresarial a medio y largo plazo. Desde esta perspectiva, tenga en cuenta los siguientes puntos
1 Tenga una mentalidad de gestión de "negocio inmobiliario de alquiler".
La inversión inmobiliaria no termina con la compra de un inmueble; es la posterior explotación y gestión lo que determina el resultado. Aunque sea un principiante, tenga una mentalidad empresarial como si fuera el presidente de una pequeña empresa inmobiliaria. Gestionar los planes de ingresos y gastos, mejorar el valor del producto de las propiedades y tratar a los inquilinos como clientes: como gestor, una actitud PDCA (planificar, hacer, verificar, mejorar) le conducirá al éxito. Puede que las cosas no salgan como uno quiere sobre el terreno, pero es importante ser flexible y tener conciencia de la necesidad de mejorar constantemente.
Objetivos y planes de inversión claros
En lugar de empezar un poco al azar, aclare desde el principio qué quiere hacer, durante cuánto tiempo quiere hacerlo y qué rentabilidad quiere obtener. Por ejemplo, establezca objetivos concretos como "Quiero obtener unos ingresos no devengados de XX.000 yenes al mes antes de la jubilación" o "Quiero vender la propiedad y obtener beneficios en cinco años". Una vez fijados los objetivos, el tipo de propiedad, la selección de la zona y la política de planificación financiera quedarán claros de forma natural. Invertir sin un objetivo lleva a decisiones confusas y es fuente de fracasos. Elabore un plan acorde con sus objetivos y proceda paso a paso según ese plan.
Prepare fondos personales suficientes y un plan financiero
Cuanto más novato sea, más debe empezar con fondos suficientes a mano. Calcule la cantidad que necesita, incluyendo no sólo el depósito para el precio de la propiedad, sino también otros gastos en el momento de la compra (honorarios de corretaje, tasas de registro, impuestos, etc.) y capital circulante inmediato (fondos de reserva para desocupaciones y reparaciones). También es esencial elaborar un plan de amortización del préstamo conservador, recurriendo al endeudamiento en la medida en que sea razonable. Si los fondos se agotan poco después de comprar un inmueble, aumenta el riesgo de quiebra al no poder hacer frente a gastos imprevistos. Preparar fondos personales al principio y disponer de un sólido plan de tesorería son factores tranquilizadores para los principiantes.
Investigación exhaustiva del mercado y de la propiedad
No descuide la investigación previa sobre la demanda de alquiler de la zona en la que va a invertir, el estado de las propiedades de la competencia, los futuros planes de reurbanización y la demografía. A la hora de elegir una propiedad, visite el lugar para comprobar el entorno y, si es posible, compruebe las condiciones de día y de noche, entre semana y en fin de semana. Los principiantes tienden a fiarse de las historias de los vendedores, sobre todo en las agencias inmobiliarias, pero es importante adquirir el hábito de comprobar los datos y el lugar uno mismo. Compare y considere varias propiedades y afine sus propios criterios. Además, no pierdas de vista el entorno del mercado. Últimamente, la tasa de vacantes de viviendas de alquiler se ha mantenido alta, con una media nacional que ronda el 18% (incluso en Tokio ronda el 11%), pero la situación de la oferta y la demanda difiere de una zona a otra. Es importante examinar las tendencias demográficas locales y las tasas de vacantes para determinar si la demanda es fuerte en el mercado. Por ejemplo, en las ciudades regionales en las que la población disminuye rápidamente, el riesgo de que se produzcan vacantes en el futuro es alto, mientras que incluso en los centros urbanos preocupa que los alquileres puedan bajar en las zonas con exceso de oferta. Consulte los últimos datos del mercado y tome decisiones acordes con la situación actual.
Actuar con cautela y rapidez
Aunque es necesario ser prudente, como cuando se "llama a un puente de piedra", los inversores también deben ser capaces de tomar decisiones sin perder oportunidades. Si encuentra una propiedad prometedora después de estudiarla e investigarla a fondo, tenga el valor de actuar en el momento oportuno. Sin embargo, no se precipite. Si se apresura a firmar un contrato, pensando que debe darse prisa antes de que otro compre la propiedad, acabará saliendo perdiendo si descubre algún defecto o si pierde las condiciones más adelante. Los que se han preparado bien y han hecho los deberes podrán tomar una decisión rápida y acertada en el momento crítico. Si realiza simulaciones con regularidad y se entrena para visualizar todo el proceso, desde la compra hasta la gestión y la estrategia de salida, podrá tomar la decisión correcta cuando llegue el momento.
Perspectiva a largo plazo y revisiones periódicas
La inversión inmobiliaria es un juego a medio y largo plazo. No se deje llevar por las ganancias o pérdidas a corto plazo, sino que mire a cinco o diez años vista y trace una estrategia. Las condiciones de los inmuebles y del mercado cambian con los años, por lo que debe revisar su cartera periódicamente. Por ejemplo, una vez alcanzados los objetivos iniciales, el siguiente paso es vender la propiedad y sustituirla por otra, o añadir una nueva propiedad para aumentar el tamaño de la cartera. Esté atento a los cambios del entorno, como las variaciones de los tipos de interés del mercado o los cambios legislativos, y afine su estrategia con flexibilidad. Los inversores de éxito a largo plazo están dispuestos a hacer comprobaciones periódicas y correcciones de rumbo.
Trabaje con expertos.
Aunque sea un principiante, no tiene por qué encargarse de todo usted solo. La inversión inmobiliaria es también un "juego de equipo". Resulta reconfortante crear una red de expertos en diversos campos, como representantes fiables de empresas inmobiliarias, empresas de gestión de alquileres, contables fiscales, contables públicos y abogados. El asesoramiento de expertos es especialmente útil en cuestiones fiscales, jurídicas y de financiación. Si tienes una red de personas a las que consultar, es más probable que recibas el asesoramiento adecuado cuando tengas problemas y evites el peor de los escenarios. Como empresario que soy, siempre he pensado que la capacidad de tomar prestada la sabiduría de los demás es también una habilidad empresarial importante. Como principiante, sea humilde y esté dispuesto a aprender, y tenga a su lado a un profesional de confianza.
Recuerde ser honesto y estar orientado al cliente
Por último, como consejo basado en mi experiencia sobre el terreno, me gustaría subrayar que la inversión inmobiliaria también es un negocio basado en las relaciones interpersonales. Para los inquilinos, su propiedad es su lugar para vivir, y usted, el propietario, es el "casero" que les proporciona un hogar. Para que los inquilinos vivan en su propiedad cómodamente y durante mucho tiempo, es esencial un espíritu de hospitalidad, que incluya respuestas honestas y rápidas y el mantenimiento de la limpieza de la propiedad. Si la satisfacción de los inquilinos es alta, las vacantes disminuirán y la gestión de los alquileres será estable. Además, es importante mantener una relación de confianza con la agencia inmobiliaria o la empresa de gestión. Si cumple sus promesas, escucha sus opiniones profesionales y entabla relaciones beneficiosas para ambas partes, recibirá mejores servicios e información. La confianza es el mayor activo": una relación de confianza es un factor importante para obtener beneficios a largo plazo.
Conclusión.
Hemos examinado los patrones de fracaso en los que suelen caer los principiantes en la inversión inmobiliaria, cómo evitarlos, el concepto de riesgo y rentabilidad y cómo tener éxito. Para recapitular, es importante planificar cuidadosamente los ingresos y los gastos, seleccionar una ubicación en función de la demanda, gestionar a fondo el riesgo, incluido el endeudamiento, gestionar adecuadamente la propiedad y los inquilinos, y seguir aprendiendo y recopilando información constantemente. A medida que ponga en práctica estas cosas, desarrollará un sentido del equilibrio entre riesgo y rentabilidad y ampliará sus horizontes.
Afortunadamente, todavía existen oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario japonés. Aunque el descenso de la población y el aumento del número de propiedades vacías se han señalado como motivos de preocupación, la otra cara de la moneda es que, siempre que sepa identificar las zonas y las propiedades que tienen demanda, tendrá muchas posibilidades de ganar. De hecho, incluso con una población en descenso, hay un nuevo viento de cola, ya que la demanda de vivienda sigue siendo fuerte en las zonas urbanas y la recuperación de la demanda interna de alojamiento privado y hoteles vuelve a estar en auge. Lo importante es no perder de vista las tendencias económicas y del mercado y ser lo bastante flexible para adaptar las estrategias a las corrientes de los tiempos. Los tipos de interés ultrabajos a largo plazo están llegando a un punto de inflexión, y cada vez serán necesarias más estrategias que tengan en cuenta las fluctuaciones de los tipos de interés. Actualice sus conocimientos a diario para poder responder a estos cambios.
He observado personalmente a muchos inversores, y creo que los que tienen éxito son, sin excepción, buenos en la gestión del riesgo, nunca flojean en sus estudios y están comprometidos con su trabajo. En cambio, los que fracasan tienen algo en común: son demasiado optimistas o empiezan a correr con una preparación insuficiente. Tome ejemplo de este artículo y revise su propia estrategia de inversión. No se deje intimidar por el hecho de ser principiante. Con los conocimientos y la planificación adecuados, la inversión inmobiliaria no da "miedo" y puede ser un gran activo para su futuro. Esperamos que se embarque en el viaje de la inversión inmobiliaria con la perspectiva y la pasión de un gestor.
