Erfolgreich in Immobilien investieren: Fehler vermeiden und richtig starten

In meiner langjährigen Tätigkeit als Berater und Verwalter von Immobilieninvestitionen habe ich die Fehler beobachtet, in die viele Anfänger verfallen. Immobilieninvestitionen haben zwar den Reiz zukünftiger Mieteinnahmen und des Vermögensaufbaus, aber sie bergen auch die Gefahr, dass man sich verletzt, wenn man ohne das richtige Wissen und die richtige Strategie beginnt. Dieser Artikel erläutert die typischen Fehler, die Anfänger beachten sollten und wie man sie vermeidet, die Grundlagen der Risiken und Erträge von Immobilieninvestitionen sowie die Denkweise und die Schritte zum Erfolg. Die Ratschläge beruhen auf praktischen Erfahrungen und berücksichtigen die neuesten Markttrends. Wenn Sie also gerade erst mit Immobilieninvestitionen beginnen, sollten Sie diesen Artikel lesen.

Häufige Misserfolgsmuster bei Immobilieninvestitionen

Es gibt gemeinsame Trends bei den Misserfolgen, die bei Anfängern von Immobilieninvestitionen häufig zu beobachten sind. Im Folgenden listen wir einige typische Muster auf und erklären, was sie sind und warum.

Schlechte Planung der Einnahmen und Ausgaben (zu optimistische Simulationen)

Das grundlegendste Prinzip bei Immobilieninvestitionen besteht darin, von Anfang an einen Überschuss bei den Einnahmen und Ausgaben zu planen. Viele Anfänger sind jedoch zu optimistisch, vergleichen nur die Mieteinnahmen und die Kreditrückzahlungen und übersehen dabei Kosten wie Verwaltungsgebühren, Reparaturkosten und Steuern. So kaufen sie beispielsweise eine Immobilie in dem Glauben, dass sie den Kredit mit den Mieteinnahmen zurückzahlen können, doch wenn sie die Tür öffnen, finden sie sich aufgrund von Verwaltungsgebühren und Grundsteuer jeden Monat in den roten Zahlen wieder. Es heißt sogar, dass die meisten Fehlschläge bei Immobilieninvestitionen darauf zurückzuführen sind, dass die Ausgaben die Mieteinnahmen übersteigen, was zu einem ständigen Negativsaldo führt. Wenn Sie vor dem Kauf nicht selbst eine detaillierte Einnahmen- und Ausgabensimulation durchführen und sich auf die Berechnungen des Immobilienmaklers verlassen, ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass Ihre Investition ins Stocken gerät, weil Sie nicht in der Lage sind, die Ausgaben zu tragen, die Sie ursprünglich nicht eingeplant hatten.

Abhilfe: Planen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben sorgfältig und prüfen Sie, ob Sie auch ein pessimistisches Szenario verkraften können. Achten Sie insbesondere darauf, dass folgende Faktoren in der Simulation berücksichtigt werden

• Voraussichtliche künftige Mietrückgänge (unter der Annahme, dass die Mieten aufgrund der Marktbedingungen und des Alters des Gebäudes sinken).

• Monatliche Verwaltungskosten wie Mietverwaltungsgebühren und Gebühren für die Gebäudeverwaltung

• Rücklagen für Gebäudereparaturen und vorübergehende Reparaturkosten (zur Vorbereitung auf altersbedingte Verschlechterungen)

• Grundsteuer, Städtebauförderungsabgabe und sonstige Steuern auf das Eigentum

Unter Berücksichtigung dieser Kosten ist es unerlässlich, einen Finanzplan zu erstellen, der selbst im schlimmsten Fall eines anhaltenden Leerstands die Darlehensrückzahlungen und Instandhaltungskosten decken kann. Es ist auch ratsam, über ausreichende Barreserven (Betriebskapital) zu verfügen, um einen leichten Rückgang der Mieteinnahmen zu verkraften. Es ist auch wichtig, die Einnahmen- und Ausgabensimulation regelmäßig zu überprüfen, nicht nur vor dem Kauf, sondern auch während des Betriebs. Eine jährliche Überprüfung der Einnahmen und Ausgaben und ein frühzeitiges Eingreifen bei Anzeichen für eine Verschlechterung der Situation können größere Verluste verhindern. Vorsicht bei der Kompensation einer schlechten Einnahmen- und Ausgabenplanung ist der erste Schritt zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition.

Fehlende Standortwahl (Fehleinschätzung der Nachfrage)

Der Standort einer Immobilie ist der wichtigste Faktor für den Erfolg oder Misserfolg einer Immobilieninvestition. Trotzdem gibt es viele Fälle, in denen eine Immobilie in einer Gegend mit geringer Nachfrage ausgewählt wird, weil sie "billig" ist oder "irgendwie nett aussieht", und es nicht gelingt, Mieter zu finden. Typisch sind Fälle, in denen leerstehende Wohnungen nicht besetzt werden, weil die Immobilie weit vom nächsten Bahnhof entfernt oder in einer unsicheren Gegend liegt. Wenn der Leerstand über einen längeren Zeitraum anhält, werden keine Mieteinnahmen erzielt, und dem Mieter bleiben nur noch die Darlehenszahlungen, was die Ertragslage erheblich verschlechtert. Dieses "Leerstandsrisiko" ist sogar eines der größten Risiken bei Immobilieninvestitionen, da die Leerstandszeiten an Standorten mit geringer Mieternachfrage tendenziell zunehmen. Wenn Sie einmal eine Immobilie gekauft haben, können Sie den Standort nicht mehr ohne Weiteres wechseln, so dass Sie, wenn Sie sich für den falschen Standort entscheiden, unter Umständen lange Zeit Probleme haben.

Abhilfe: Die Wahl einer Immobilie in einem Gebiet mit hoher Mietnachfrage ist der beste Weg, um Leerstände zu vermeiden. Achten Sie insbesondere auf die Nähe zu einem Bahnhof (ist er zu Fuß erreichbar?), die Sicherheit der Umgebung und darauf, ob das Gebiet eine wachsende Bevölkerung und wachsende Haushalte aufweist. Es ist ratsam, Gebiete zu meiden, die nur von einer einzigen Nachfragequelle abhängen (z. B. eine einzige Fabrik oder Schule), und einen Standort mit mehreren Universitäten, Unternehmen und gewerblichen Einrichtungen zu wählen, an dem eine Vielzahl von Belegungsanforderungen zu erwarten ist. Es ist auch wichtig, die Mietpreise in der Umgebung zu recherchieren und sicherzustellen, dass die Miete für die Immobilie angemessen ist. Ist die Miete unverhältnismäßig hoch angesetzt, wird sie keine Mieter anlocken, und ist sie zu niedrig, könnten sie dem Objekt misstrauen. Es ist wichtig, sich über die Zielgruppe der Mieter klar zu werden und einen Standort und eine Immobilie zu wählen, die dazu passen. Wählen Sie zum Beispiel einen Standort in der Nähe einer Universität für Studenten oder in einem Vorort mit günstigen Einrichtungen für Familien. Um Fehler bei der Standortwahl zu vermeiden, müssen Sie den Standort auch mit eigenen Füßen prüfen und die Umgebung an Wochentagen und Wochenenden sowie tagsüber und nachts beurteilen. Für Erstinvestoren ist es sicher, mit Objekten in bewährten Stadt- und Zuzugsgebieten zu beginnen. Schätzen Sie die Mietnachfrage nicht falsch ein" - das ist die goldene Regel für die Wahl des richtigen Standorts.

Übermäßiges Vertrauen in die Finanzierung

Leverage (Hebelwirkung mit fremdem Kapital) ist einer der Reize von Immobilieninvestitionen, aber ein übermäßiger Rückgriff auf Kredite erhöht das Risiko. Da Immobilien mit wenig oder gar keinem Eigenkapital erworben werden können, gibt es unzählige Beispiele von Menschen, die problemlos mehrere Immobilien mit vollen oder überzogenen Krediten kaufen, nur um später auf den Rückzahlungen sitzen zu bleiben. Wenn beispielsweise mit nur wenigen hunderttausend Yen an Eigenmitteln eine teure Immobilie nach der anderen gekauft wurde und der Gesamtkreditbetrag mehr als 100 Millionen Yen erreicht hat, verschlechtert ein leichter Anstieg der Zinssätze oder ein Leerstand sofort die Einnahmen und Ausgaben, was zu einem monatlichen Verlust von mehreren zehntausend bis mehreren hunderttausend Yen führt. Das Risiko, dass die Kreditrückzahlungen in Abhängigkeit von der Zinsentwicklung schwanken, ist nicht zu übersehen. Steigen die Zinsen, erhöht sich die Rückzahlungslast und die Rentabilität sinkt, so dass die Auswirkungen für Anleger mit einer hohen Fremdkapitalquote gravierender sind. Japan hat sich lange Zeit in einer Ära extrem niedriger Zinsen befunden, aber in den letzten Jahren gibt es Befürchtungen, dass die Zinssätze in Zukunft aufgrund der Preisentwicklung und anderer Faktoren steigen könnten. In einem solchen sich verändernden Umfeld sind Investitionen, die zu stark von der Kreditaufnahme abhängig sind, sehr riskant.

Abhilfe: Planen Sie Ihre Finanzierung entsprechend Ihren Möglichkeiten. Konkret gilt die Faustregel, dass Sie Ihre Kreditaufnahme so weit begrenzen sollten, dass Ihre monatlichen Rückzahlungen geringer sind als Ihre Mieteinnahmen. Auch wenn der Immobilienmakler empfiehlt, dass Sie keinen Kredit aufnehmen können, sollten Sie sich nicht auf seinen Rat verlassen, sondern prüfen, ob Sie den Kredit problemlos mit Ihren eigenen finanziellen Mitteln zurückzahlen können. Nur weil Sie bei einem Finanzinstitut einen hohen Kredit aufnehmen können, heißt das nicht, dass Sie den Höchstbetrag auch wirklich ausschöpfen müssen. Je niedriger Sie Ihre Kreditrückzahlungsquote (Rückzahlungen/Mieteinnahmen) halten, desto höher ist Ihre Sicherheitsmarge. Eine gute Faustregel ist, die Rückzahlungen auf 70 % der Mieteinnahmen zu begrenzen, während der Rest zur Deckung der Gemeinkosten und des Gewinns verwendet werden sollte. Es ist auch sinnvoll, so viel Eigenmittel wie möglich zu investieren, um den Kreditbetrag zu reduzieren. Darüber hinaus ist es wichtig, auf das Risiko von Zinsschwankungen vorbereitet zu sein. Die Zinssätze ändern sich in Abhängigkeit von der Geldpolitik der Bank of Japan und den wirtschaftlichen Bedingungen, so dass Anleger die Entwicklung der Zinssätze genau im Auge behalten müssen. Zu den Gegenmaßnahmen gehören die Wahl eines Darlehens mit festem Zinssatz, um sich auf künftige Zinserhöhungen vorzubereiten, oder die Verringerung des Kapitalbetrags durch vorzeitige Rückzahlungen, solange die Zinsen niedrig sind. Im schlimmsten Fall, wenn die Zinsen zu stark steigen und eine Verschlechterung der Einnahmen und Ausgaben unvermeidlich erscheint, ist der Verkauf der Immobilie eine Option. In einer Phase des wirtschaftlichen Aufschwungs und steigender Zinsen ist der Immobilienpreis wahrscheinlich gestiegen, so dass Sie die Möglichkeit haben, zu einem höheren Preis zu verkaufen. Es ist daher wichtig, strategisch über die Finanzierung nachzudenken und sich von der naiven Vorstellung zu verabschieden, dass man umso mehr verdient, je mehr man sich leiht.

Schlechtes Management (nachlässige Verwaltung von Immobilien und Mietern)

Immobilieninvestitionen sind ein "Vermietungsgeschäft", und der Eigentümer ist für die ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie und eine gute Mietverwaltung verantwortlich. Manche Anfänger glauben jedoch fälschlicherweise, dass sie die Immobilie, sobald sie sie gekauft und vermietet haben, in Ruhe lassen können und vernachlässigen die Verwaltung der Immobilie. Insbesondere schieben sie es vor sich her, sich um Ausfälle oder Verfall von Geräten zu kümmern, gehen nicht umgehend auf Beschwerden von Mietern ein oder vernachlässigen die Reinigung oder Renovierung der Immobilie. Infolgedessen wird die Ästhetik beeinträchtigt und die Einrichtungen veralten, was zu einem Rückgang der Mieterzufriedenheit und einem Anstieg der Zahl der Mieter führt, die ausziehen. Wenn sich beispielsweise wichtige Einrichtungen wie Aufzüge, Wasserversorgung und Entwässerung verschlechtern und nicht instand gehalten werden, werden gute Mieter sie meiden, was das Risiko von Leerständen weiter erhöht. Darüber hinaus kann eine schlechte Mieterauswahl in einigen Fällen zu Mietrückständen und störenden Mietern führen. Wenn es zu Mietrückständen kommt, gehen Einnahmen verloren und die Kosten und der Aufwand für die Räumung des säumigen Mieters und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie sind ebenfalls hoch. Eine unzureichende Immobilien- und Mietverwaltung kann sich also in geringeren Mieteinnahmen und unerwarteten Ausgaben niederschlagen und zu einem Scheitern der Investition führen.

Abhilfe: Seien Sie sich bewusst, dass Sie als "Verwalter" die Immobilie und die Mieter gut verwalten müssen. Was die Instandhaltung der Immobilie anbelangt, so ist es wichtig, das Gebäude durch regelmäßige Inspektionen und geplante Reparaturen in gutem Zustand zu halten. Es ist auch eine wirksame Maßnahme, vor dem Kauf einer Immobilie den Verwaltungsstatus und die Reparaturhistorie des Gebäudes zu überprüfen, um festzustellen, ob es einen angemessenen Reparaturplan gibt. Wenn Sie eine ältere Immobilie zu einem niedrigeren Preis kaufen, müssen Sie die später möglicherweise anfallenden Reparaturkosten vollständig abschätzen. Der nächste Schritt in Bezug auf das Mietermanagement ist eine gründliche Prüfung der Mieter. Das Risiko von Zahlungsausfällen lässt sich erheblich verringern, indem man die Einkommensverhältnisse der Bewerber, ihren Arbeitsplatz und frühere Zahlungsausfälle überprüft und sicherstellt, dass nur vertrauenswürdige Mieter einziehen. In jüngster Zeit ist der Einsatz von Bürgschaftsgesellschaften immer üblicher geworden, und es gibt Systeme, bei denen die Miete von der Bürgschaftsgesellschaft an den Eigentümer gezahlt wird, für den unwahrscheinlichen Fall, dass der Mieter die Miete nicht zahlen kann. Die Inanspruchnahme solcher Mietgarantiesysteme ist auch eine Quelle des Seelenfriedens. Wenn es schwierig ist, die Immobilie selbst zu verwalten, z. B. wenn die Immobilie weit entfernt liegt, können Sie die Verwaltung der Immobilie an ein zuverlässiges Mietverwaltungsunternehmen auslagern. Bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft sollten Sie deren Leistungen sorgfältig vergleichen, z. B. die Schnelligkeit, mit der sie sich um Mieter und Beschwerden kümmert, die Angemessenheit der Reparaturmaßnahmen und die Transparenz der Verwaltungsberichte. Mit der richtigen Verwaltungsgesellschaft als Partner wird die Verwaltung der Immobilie viel reibungsloser verlaufen. In jedem Fall werden Sie nie in der Lage sein, "Geld zu verdienen, ohne nach dem Kauf etwas zu tun", und da es sich bei einer Immobilie um ein Geschäft handelt, müssen Sie sich die Zeit und Mühe nehmen , es zu schützen und zu pflegen. Eine genaue Beobachtung der Immobilie und der Mieter führt zu einer stabilen Mietverwaltung und einer langfristigen Werterhaltung des Vermögens.

Mangelndes Wissen und leichtfertige Entscheidungen (unzureichende Informationen)

Schließlich gibt es noch Misserfolge, die durch mangelndes Wissen und leichtfertige Entscheidungen von Anfängern verursacht werden. Da Immobilieninvestitionen mit viel Fachjargon verbunden sind und die Struktur komplex ist, kann man leicht auf Verkaufsgespräche hereinfallen, wenn man ohne Studium beginnt. Es gibt zum Beispiel Fälle, in denen Menschen Immobilien aufgrund von süßen Verlockungen wie "Sie werden Steuern sparen" oder "es wird in Zukunft ein Ersatz für eine Rente sein" kaufen. In Wirklichkeit ist es jedoch nicht einfach, mit Immobilieninvestitionen große Steuerersparnisse zu erzielen, und wenn man die Mechanismen wie die Abschreibung nicht versteht, kann man am Ende enttäuscht werden. Typisch ist auch, dass man die Empfehlungen von Kollegen und Freunden unreflektiert übernimmt, weil "alle anderen es ja auch machen". Es ist leicht, einer Empfehlung von jemandem zu vertrauen, der einem nahe steht, aber man muss trotzdem bereit sein, sich selbst davon zu überzeugen. Es hat Fälle gegeben, in denen Menschen auf Empfehlung eines Kollegen mehrere Einzimmerwohnungen gekauft haben und es bereuten, als sie feststellten, dass sie jeden Monat eine große Summe Geld abhoben.

Abhilfe: Informationen sammeln und gründlich studieren. Auch wenn Immobilieninvestitionen für Anfänger geeignet sind, wird sich der Erfolg nicht einstellen, wenn Sie selbstgefällig sind und glauben, dass Sie Geld verdienen können, indem Sie es dem Zufall überlassen. Lernen Sie die Grundlagen aus Fachbüchern, Seminaren und zuverlässigen Websites, und wappnen Sie sich mit Wissen, indem Sie Experten fragen, wenn Sie Fragen haben. Vor allem müssen Sie sich über Vertragsrecht, Steuern und Finanzierungsmechanismen auf dem Laufenden halten. Auch der Immobilienmarkt und die Finanzlage ändern sich täglich. Daher ist es wichtig, dass Sie sich durch die Lektüre von Wirtschaftsnachrichten und Marktberichten auf dem Laufenden halten. Auf diese Weise können Sie Anzeichen schnell erkennen und geeignete Maßnahmen ergreifen (z. B. können Sie bei Anzeichen für eine Verschlechterung des Umfelds das Risiko vermeiden, indem Sie die Immobilie verkaufen). Klare Ziele zu haben, verhindert auch leichte Entscheidungen. Fragen Sie sich, warum Sie in Immobilien investieren (z. B. um Geld für den Ruhestand anzusparen oder um mit Cashflow in den Vorruhestand zu gehen), und formulieren Sie eine Strategie, die diesem Zweck entspricht. Wenn Ihre Ziele feststehen, können Sie selbst dann ungetrübt urteilen, wenn eine ungeeignete Immobilie empfohlen wird, und Sie können die Richtung der erforderlichen Studien erkennen. Wenn Ihr Ziel beispielsweise darin besteht, "langfristig ein stabiles Einkommen zu erzielen", wählen Sie eine Immobilie mit geringem Leerstandsrisiko, und wenn Ihr Ziel darin besteht, "kurzfristig einen Verkaufsgewinn anzustreben", ist es wichtig, die Marktentwicklung zu bewerten. Zögern Sie außerdem nicht, sich bei Fragen an Experten zu wenden. Sie können die Risiken erheblich verringern, indem Sie die Meinung von Fachleuten aus den einzelnen Bereichen einholen, wie z. B. von zuverlässigen Vertretern von Immobiliengesellschaften, Vermietungsgesellschaften, Steuerberatern und Rechtsanwälten. Es ist auch notwendig, die Haltung einzunehmen: "Überlassen Sie die Verantwortung anderen, und ich werde alles im Griff haben". Generell können Sie die Fallstricke einer Immobilieninvestition vermeiden, indem Sie Ihr mangelndes Wissen kompensieren und objektive Entscheidungen treffen.

Grundkonzept und Gleichgewicht von Risiko und Rendite

Bei jeder Investition gibt es einen Kompromiss zwischen Risiko und Rendite. Bei Immobilieninvestitionen bestehen die Erträge hauptsächlich aus den monatlichen Mieteinnahmen (Einkommensgewinn) und dem Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien (Kapitalgewinn), aber um diese Erträge zu erzielen, müssen Sie verschiedene Risiken eingehen. Anfänger sollten sich zunächst über die wichtigsten Risiken im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen informieren.

• Leerstandsrisiko: Dies ist das Risiko, dass ein Raum mangels Mietern leer steht. Bei längerem Leerstand fallen in dieser Zeit keine Mieteinnahmen an, sondern nur Kreditrückzahlungen und Ausgaben. Dieses Risiko hängt von der Wahl der Immobilie ab, da es von der Nachfrageentwicklung und der Lage abhängt.

• Risiko sinkender Mieten: Es besteht die Möglichkeit, dass die erwartete Miete nicht aufrechterhalten werden kann, weil der Wettbewerb in der Umgebung zunimmt oder die Nachfrage in dem Gebiet sinkt. Niedrigere Mieten bedeuten geringere Einnahmen und damit niedrigere Renditen.

• Reparaturrisiko: das Risiko unerwarteter Reparaturkosten aufgrund des Alters des Gebäudes und der Einrichtungen. Je älter das Gebäude ist, desto wahrscheinlicher sind Ausfälle und Renovierungskosten, und größere Reparaturen erfordern erhebliche Ausgaben.

• Risiko steigender Zinssätze: Das Risiko, dass sich die Kreditrückzahlungen aufgrund von Zinsschwankungen erhöhen oder verringern können. Wenn die Zinssätze steigen, erhöhen sich die Rückzahlungen, was wiederum Druck auf das Nettoeinkommen ausübt. Zum ersten Mal seit fast 30 Jahren wächst in Japan die Besorgnis über Zinserhöhungen, die sich in Zukunft auf das Einkommen von Immobilienbesitzern auswirken könnten.

• Risiko von Mietrückständen: Dies ist das Risiko, dass Mieter aus finanziellen oder moralischen Gründen die Miete nicht zahlen. Anhaltende Zahlungsrückstände schmälern das Einkommen des Eigentümers und können auch zu Mahnungen und Gerichtsverfahren führen.

• Risiko von Naturkatastrophen (z. B. Erdbeben, Feuer): Im erdbebengefährdeten Japan ist das Risiko von Schäden an Immobilien durch Naturkatastrophen wie Erdbeben und Taifune nicht zu vernachlässigen. Wenn ein Gebäude durch ein schweres Erdbeben beschädigt wird, fallen Reparaturkosten oder, schlimmer noch, Wiederaufbaukosten an, und die Mieten können nicht mehr erwirtschaftet werden. Das Gleiche gilt für das Brandrisiko: Ein Gebäudebrand kann zu erheblichen Verlusten führen.

Wie oben beschrieben, gibt es bei Immobilieninvestitionen mehrere Risikofaktoren, von denen jeder eine unterschiedliche Häufigkeit des Auftretens und eine unterschiedliche Schadenshöhe aufweist. Wenn Sie zu sehr auf Rendite (Einkommen) bedacht sind und nur risikoreiche Objekte auswählen, werden Sie wahrscheinlich scheitern, während Ihre Rendite begrenzt sein wird, wenn Sie der Risikovermeidung zu viel Bedeutung beimessen. Das Wichtigste ist, dass Sie eine Rendite anstreben, die Ihrer Risikotoleranz entspricht.

Wie man Risiko und Rendite ins Gleichgewicht bringt:.
Es gibt mehrere Ansätze, um bei Immobilieninvestitionen ein Gleichgewicht zwischen Risiko und Rendite herzustellen.

• Ausgewogenheit bei der Immobilienauswahl: Immobilien mit hohen Renditen (erwarteten Erträgen) weisen oft einige Risikofaktoren auf (schlechte Lage, veraltete Bauweise usw.). Umgekehrt haben erstklassige Standorte und erstklassige Immobilien mit geringem Risiko auch niedrige Renditen. Eine Möglichkeit, ein Portfolio aufzubauen, besteht daher darin, Immobilien mit hoher Stabilität und Immobilien mit hohen Renditen zu kombinieren. Eine Möglichkeit, die Gesamtstabilität zu erhöhen, ist beispielsweise ein ausgewogenes Verhältnis zwischen soliden Eigentumswohnungen im Stadtzentrum (geringes Risiko, geringe Rendite) und renditestarken Wohnungen auf dem Land (hohes Risiko, hohe Rendite). Als Einsteiger ist es jedoch besser, zunächst Erfahrungen mit soliden Objekten zu sammeln, als sich auf mehrere Objekte zu stürzen.

• Abwägen mit einer Finanzierungsstrategie: Die Hebelwirkung erhöht die Rendite pro Eigenmittel, aber je höher die Fremdkapitalquote, desto geringer die Risikotoleranz. Das Gleichgewicht zwischen Rentabilität und Stabilität kann durch die richtige Steuerung des Verhältnisses zwischen Eigen- und Fremdkapital (LTV: Loan-to-Value) eingestellt werden. So kann beispielsweise eine Anzahlung von 20-30 % des Immobilienpreises anstelle eines vollständigen Darlehens die monatliche Rückzahlungslast verringern und eine Sicherheitsmarge gewährleisten.

• Setzen Sie bei Ihrer Investition auf langfristiges Management: Immobilieninvestitionen sind ein Geschäft, bei dem die Zeit auf Ihrer Seite ist, und es ist riskant, mit kurzfristigen Transaktionen schnell reich zu werden. Durch den Aufbau von Mieteinnahmen und die Steigerung des Immobilienwerts auf der Grundlage eines langfristigen Eigentums können stabile Erträge erwartet werden. Wenn man den langfristigen Trend betrachtet, anstatt sich über kurzfristige Konjunktur- und Preisschwankungen zu freuen oder zu ärgern, steigen Immobilienpreise und Mieten in der Regel bis zu einem gewissen Grad mit der Inflation. Langfristiges Denken an sich reduziert das Risiko und sorgt für solide Renditen.

• Ergreifen Sie geeignete Maßnahmen zur Risikoabsicherung:Wenn Sie im Voraus Maßnahmen gegen die verschiedenen in der obigen Risikoliste genannten Risiken ergreifen, können Sie den Eintritt der Risiken verhindern oder den Schaden minimieren. Im Hinblick auf das Leerstandsrisiko sollten Sie nachgefragte Objekte auswählen und Maßnahmen zur Verstärkung der Mieterwerbung ergreifen (z. B. verstärkte Werbung, Überprüfung der Mietpreisgestaltung). Für das Reparaturrisiko bilden Sie eine Reparaturreserve, indem Sie Mittel aus den monatlichen Mieteinnahmen zurücklegen. Gegen das Zinsrisiko sollten Sie feste Zinssätze vereinbaren oder vorzeitige Rückzahlungen vornehmen; gegen das Mietrückstandsrisiko sollten Sie eine Bürgschaftsgesellschaft einschalten; gegen das Naturkatastrophenrisiko sollten Sie eine Feuer- und Erdbebenversicherung abschließen. Durch diese Maßnahmen können Sie Ihre Verluste im Falle eines Risikoereignisses begrenzen.

Kurzum, es ist wichtig, sich bewusst zu machen, dass es bei Immobilieninvestitionen Risiken und Renditen gibt, und nicht im Dunkeln nach hohen Renditen zu suchen. Vergewissern Sie sich, dass Sie die möglichen Risiken im Voraus vollständig verstehen, und versuchen Sie, einen Plan zu erstellen, der das Gleichgewicht zwischen diesen Risiken und den Erträgen berücksichtigt. Indem Sie die Risiken nicht unterschätzen und sich richtig darauf vorbereiten, können Sie die Erträge, die Sie in der Zukunft erhalten werden, schützen und fördern.

Vorbereitungen und Schritte, die Anfänger kennen sollten

Abschließend möchte ich noch einige grundlegende Schritte nennen, die Anfänger beachten und durchführen sollten, wenn sie beginnen, in Immobilien zu investieren. Immobilieninvestitionen sind nicht nur ein Mittel, um Geld zu verdienen, sondern eine mittel- bis langfristige Vermögensverwaltung und Geschäftstätigkeit. Unter diesem Gesichtspunkt sollten Sie die folgenden Punkte beachten

1 Denken Sie bei der Verwaltung von Immobilien an das Vermietungsgeschäft".
Immobilieninvestitionen enden nicht mit dem Kauf einer Immobilie, sondern der anschließende Betrieb und die Verwaltung sind ausschlaggebend für das Ergebnis. Selbst wenn Sie Anfänger sind, sollten Sie so denken, als wären Sie der Präsident eines kleinen Immobilienunternehmens. Die Verwaltung von Einnahmen- und Ausgabenplänen, die Verbesserung des Produktwerts von Immobilien und der Umgang mit Mietern als Kunden - als Manager wird eine PDCA-Einstellung (Plan, Do, Verify, Improve) zum Erfolg führen. Es kann sein, dass die Dinge in der Praxis nicht so laufen, wie man es sich wünscht, aber es ist wichtig, flexibel zu sein und ein Bewusstsein für die Notwendigkeit ständiger Verbesserungen zu haben.

Klare Investitionsziele und -pläne
Anstatt wahllos zu beginnen, sollten Sie sich von Anfang an klar machen , was Sie tun wollen, wie lange Sie es tun wollen und wie viel Rendite Sie erzielen wollen. Setzen Sie sich zum Beispiel konkrete Ziele wie "Ich möchte bis zum Ruhestand ein monatliches Einkommen von XX.000 Yen erzielen" oder "Ich möchte die Immobilie in fünf Jahren mit Gewinn verkaufen". Sobald die Ziele festgelegt sind, werden die Art der Immobilie, die Auswahl der Gegend und die Finanzplanungspolitik natürlich klar. Investieren ohne Ziel führt zu unklaren Entscheidungen und ist eine Quelle des Scheiterns. Erstellen Sie einen Plan, der mit Ihren Zielen übereinstimmt, und gehen Sie Schritt für Schritt nach diesem Plan vor.

Sorgen Sie für ausreichende persönliche Mittel und einen Finanzplan
Je unerfahrener Sie sind, desto mehr sollten Sie mit ausreichenden Mitteln beginnen. Schätzen Sie den Betrag, den Sie benötigen, und berücksichtigen Sie dabei nicht nur die Anzahlung für den Immobilienpreis, sondern auch die sonstigen Ausgaben zum Zeitpunkt des Kaufs (Maklergebühren, Eintragungsgebühren, Steuern usw.) und das sofortige Betriebskapital (Reservemittel für Leerstand und Reparaturen). Außerdem ist es wichtig, die Kreditaufnahme auf ein vernünftiges Maß zu beschränken und einen konservativen Plan für die Rückzahlung der Kredite aufzustellen. Wenn die Mittel bald nach dem Kauf einer Immobilie aufgebraucht sind, steigt das Risiko eines Konkurses, da Sie unerwartete Ausgaben nicht bewältigen können. Die Vorbereitung der persönlichen Mittel zu Beginn und ein solider Cashflow-Plan sind beruhigende Faktoren für Anfänger.

Gründliche Markt- und Immobilienrecherche
Vernachlässigen Sie nicht die Vorabrecherche über die Mietnachfrage in dem Gebiet, in dem Sie investieren wollen, den Status konkurrierender Immobilien, künftige Sanierungspläne und die demografische Entwicklung. Wenn Sie sich für eine Immobilie entscheiden, sollten Sie sich vor Ort ein Bild von der Umgebung machen und, wenn möglich, die Bedingungen am Tag und in der Nacht, an Wochentagen und am Wochenende prüfen. Anfänger neigen dazu, sich auf die Erzählungen von Verkäufern zu verlassen, insbesondere in Immobilienbüros, aber es ist wichtig, sich anzugewöhnen , die Daten und den Standort selbst zu überprüfen. Vergleichen und prüfen Sie mehrere Immobilien und legen Sie Ihre eigenen Kriterien fest. Behalten Sie auch das Marktumfeld im Auge. In jüngster Zeit ist die Leerstandsquote für Mietwohnungen weiterhin hoch und liegt im Landesdurchschnitt bei 18 % (selbst in Tokio liegt sie bei etwa 11 %), aber die Situation zwischen Angebot und Nachfrage ist von Region zu Region unterschiedlich. Es ist wichtig, die lokale Bevölkerungsentwicklung und die Leerstandsquoten zu untersuchen, um festzustellen, ob auf dem Markt eine starke Nachfrage besteht. In Regionalstädten, in denen die Bevölkerung schnell schrumpft, ist beispielsweise das Risiko künftiger Leerstände hoch, während selbst in Stadtzentren die Sorge besteht, dass die Mieten in Gebieten mit einem Überangebot sinken könnten. Ziehen Sie die neuesten Marktdaten heran und treffen Sie Ihre Entscheidungen unter Berücksichtigung der aktuellen Bedingungen.

Vorsichtig und schnell handeln
Zwar ist es notwendig, vorsichtig zu sein, wie beim "Anklopfen an eine steinerne Brücke", aber Investoren müssen auch in der Lage sein, Entscheidungen zu treffen, ohne sich Chancen entgehen zu lassen. Wenn Sie nach gründlichen Studien und Recherchen auf eine vielversprechende Immobilie stoßen, haben Sie den Mut, im richtigen Moment zu handeln. Seien Sie jedoch nicht voreilig. Wenn Sie überstürzt einen Vertrag unterschreiben, weil Sie denken, dass Sie sich beeilen müssen, bevor jemand anderes die Immobilie kauft, werden Sie am Ende den Kürzeren ziehen, wenn Sie später einen Mangel entdecken oder die Bedingungen nicht einhalten können. Wer sich gut vorbereitet und seine Hausaufgaben gemacht hat, kann im entscheidenden Moment eine schnelle und richtige Entscheidung treffen. Wenn Sie regelmäßig Simulationen durchführen und trainieren, sich den gesamten Prozess vom Kauf über die Verwaltung bis hin zur Ausstiegsstrategie vor Augen zu führen, werden Sie in der Lage sein, zum richtigen Zeitpunkt die richtige Entscheidung zu treffen.

Langfristige Perspektive und regelmäßige Überprüfung
Immobilieninvestitionen sind eine mittel- bis langfristige Angelegenheit. Lassen Sie sich nicht von kurzfristigen Gewinnen oder Verlusten leiten, sondern schauen Sie lieber fünf oder zehn Jahre in die Zukunft und entwickeln Sie eine Strategie. Da sich Immobilien und Marktbedingungen im Laufe der Jahre ändern, müssen Sie Ihr Portfolio regelmäßig überprüfen. Wenn Sie beispielsweise Ihre ursprünglichen Ziele erreicht haben, besteht der nächste Schritt darin, die Immobilie zu verkaufen und durch eine andere zu ersetzen oder eine neue Immobilie hinzuzufügen, um den Umfang des Portfolios zu vergrößern. Achten Sie auf Veränderungen im Umfeld, wie z. B. die Entwicklung der Marktzinsen oder Gesetzesänderungen, und passen Sie Ihre Strategie flexibel an. Langfristig erfolgreiche Investoren sind bereit, regelmäßig Kontrollen und Kurskorrekturen vorzunehmen.

Arbeiten Sie mit Experten zusammen.
Auch wenn Sie ein Anfänger sind, müssen Sie nicht alles alleine machen. Immobilieninvestitionen sind auch ein "Teamspiel". Es ist beruhigend, ein Netzwerk mit Experten aus verschiedenen Bereichen aufzubauen, z. B. mit zuverlässigen Vertretern von Immobiliengesellschaften, Mietverwaltungsgesellschaften, Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern und Rechtsanwälten. Eine fachkundige Beratung ist vor allem in Steuer-, Rechts- und Finanzierungsfragen nützlich. Wenn Sie über ein Netz von Ansprechpartnern verfügen, ist es wahrscheinlicher, dass Sie bei Problemen den richtigen Rat erhalten und das Schlimmste vermeiden können. Da ich selbst Unternehmer bin, habe ich immer das Gefühl gehabt, dass die Fähigkeit, sich von anderen Rat zu holen, ebenfalls eine wichtige unternehmerische Fähigkeit ist. Seien Sie als Anfänger bescheiden und lernwillig, und haben Sie einen zuverlässigen Fachmann an Ihrer Seite.

Denken Sie daran, ehrlich und kundenorientiert zu sein
Abschließend möchte ich als Ratschlag, der auf meiner praktischen Erfahrung beruht, betonen, dass Immobilieninvestitionen auch ein Geschäft sind, das auf zwischenmenschlichen Beziehungen beruht. Für die Mieter ist Ihre Immobilie der Ort, an dem sie leben, und Sie, der Eigentümer, sind der "Vermieter", der ihnen ein Zuhause bietet. Damit die Mieter lange und bequem in Ihrer Immobilie leben können, ist ein Geist der Gastfreundschaft unerlässlich, wie z. B. ein ehrlicher und schneller Service und die Sauberkeit der Immobilie. Wenn die Zufriedenheit der Mieter hoch ist, werden die Leerstände zurückgehen und das Mietmanagement wird stabil sein. Darüber hinaus ist es wichtig, ein Vertrauensverhältnis mit dem Immobilienbüro oder der Verwaltungsgesellschaft aufzubauen. Wenn Sie Ihre Versprechen einhalten, sich deren professionelle Meinung anhören und eine Win-Win-Beziehung aufbauen, werden Sie bessere Dienstleistungen und Informationen erhalten. Vertrauen ist das größte Kapital" - ein Vertrauensverhältnis ist ein wichtiger Faktor für langfristige Renditen.

Schlussfolgerung.

Wir haben uns mit den Misserfolgsmustern befasst, in die Anfänger bei Immobilieninvestitionen verfallen, mit der Frage, wie man sie vermeiden kann, mit dem Konzept von Risiko und Rendite und mit der Frage, wie man erfolgreich sein kann. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es wichtig ist, Einnahmen und Ausgaben sorgfältig zu planen, einen Standort auf der Grundlage der Nachfrage auszuwählen, das Risiko gründlich zu managen, einschließlich der Kreditaufnahme, die Immobilie und die Mieter ordnungsgemäß zu verwalten und ständig zu lernen und Informationen zu sammeln. Wenn Sie diese Dinge in die Praxis umsetzen, werden Sie ein Gefühl für das Gleichgewicht zwischen Risiko und Ertrag entwickeln und Ihren Horizont erweitern.

Glücklicherweise gibt es auf dem japanischen Immobilienmarkt noch immer Investitionsmöglichkeiten. Auch wenn die sinkende Bevölkerungszahl und die steigende Zahl leer stehender Immobilien Anlass zur Sorge geben, so haben Sie doch gute Chancen auf Erfolg, wenn Sie Gebiete und Immobilien finden, die gefragt sind. Tatsächlich gibt es selbst bei rückläufiger Bevölkerungszahl neuen Rückenwind, da die Nachfrage nach Wohnraum in den Städten stark bleibt und die Nachfrage nach Privatunterkünften und Hotels wieder anzieht. Wichtig ist, dass man die Entwicklung der Wirtschaft und der Märkte ständig im Auge behält und flexibel genug ist, um Strategien zu entwickeln, die den Trends der Zeit entsprechen. Die langfristig extrem niedrigen Zinssätze erreichen einen Wendepunkt, und Strategien, die die Zinsschwankungen berücksichtigen, werden in immer mehr Situationen erforderlich sein. Aktualisieren Sie Ihr Wissen täglich, damit Sie auf diese Veränderungen reagieren können.

Ich habe viele Anleger persönlich beobachtet und bin der Meinung, dass die erfolgreichen Anleger ausnahmslos ein gutes Risikomanagement haben, nie in ihren Studien nachlassen und sich für ihre Arbeit engagieren. Diejenigen, die scheitern, haben hingegen eines gemeinsam: Sie sind zu optimistisch oder gehen mit unzureichender Vorbereitung an den Start. Nehmen Sie sich einen Rat aus diesem Artikel und überprüfen Sie Ihre eigene Anlagestrategie. Lassen Sie sich nicht von der Tatsache einschüchtern, dass Sie ein Anfänger sind. Mit dem richtigen Wissen und der richtigen Planung sind Immobilieninvestitionen nicht "beängstigend" und können ein großer Gewinn für Ihre Zukunft sein. Wir hoffen, dass Sie sich mit der Perspektive und der Leidenschaft eines Managers auf die Reise der Immobilieninvestitionen begeben werden.