لماذا يُنصح المبتدئون بتجنب الاستثمار في شقق الاستوديو؟

في السنوات الأخيرة، جذب الاستثمار في شقق الاستوديو الانتباه كوسيلة للعاملين بأجر لكسب دخل إضافي وتمويل تقاعدهم. فمن السهل البدء به بتكاليف أولية منخفضة ويحظى بشعبية بين المبتدئين في الاستثمار العقاري لأنه يتم الإعلان عنه على أنه "ممكن حتى مع دخل سنوي قدره 100,000 ين ياباني" و"موفر للضرائب". ولكن من ناحية أخرى، هناك العديد من الأصوات على الإنترنت ومن الخبراء الذين يقولون إنه يجب التوقف عن الاستثمار في وحدات الاستوديو السكنية وأنه لا ينصح به للمبتدئين. في الواقع، تُظهر الاستشارات مع المركز الوطني لشؤون المستهلكين زيادة بمقدار 2.5 ضعف في عدد الاستشارات حول الوحدات السكنية الاستثمارية من الشباب في العشرينات من العمر، من 160 في السنة المالية 2013 إلى 405 في السنة المالية 2018، مما يشير إلى أن العديد من الأشخاص يشعرون بالندم بعد توقيع العقد. يشرح هذا المقال بالتفصيل أسباب نصح الناس "بالتوقف" عن الاستثمار في شقق الاستوديو والمخاطر والمشاكل التي يمكن أن تؤدي إلى الفشل (مثل مخاطر الشواغر، وانخفاض الإيجارات، وزيادة تكاليف الإصلاح، وصعوبة استراتيجيات الخروج، وما إلى ذلك). كما يقدم أيضاً الفروق بين شقق الاستوديو المبنية حديثاً وشقق الاستوديو المستعملة، والمشاكل الاجتماعية لعقود الإيجار من الباطن والإفراط في طلب البيع، وحالات الفشل الفعلية وآراء الخبراء والسلطات العامة. يُنصح المبتدئين بفهم المخاطر والحقائق بشكل صحيح واستخدام حكمهم الخاص عند الاستثمار.

المخاطر والعيوب النموذجية لاستثمار شقق الاستوديو

على الرغم من أن الاستثمار في شقق الاستوديو يتمتع بجاذبية الدخل الذي يبدو سهلاً ومستقراً، إلا أن المخاطر النموذجية التالية موجودة بالفعل. دعنا نستعرض النقاط التي يمكن أن تؤدي بسهولة إلى الفشل إذا بدأ المبتدئون دون فهمها بشكل كامل.

إمكانية عدم وجود دخل إيجار بسبب مخاطر الشغور.

بما أن شقق الاستوديو عبارة عن عقارات صغيرة لأشخاص غير متزوجين، فهناك خطر أن تكون عرضة للشواغر. خاصة في المناطق التي يكثر فيها الطلاب والعاملون العزاب، يميل المستأجرون إلى الانتقال بسبب أحداث الحياة مثل التخرج والانتقالات، وكثيراً ما يتم استبدال المستأجرين. لذلك، بمجرد أن يصبح العقار شاغراً، يتوقف دخل الإيجار حتى يتم العثور على المستأجر التالي. ستستمر النفقات على سداد القروض ورسوم الإدارة والضرائب العقارية، وقد تتكبد خسائر إذا طالت فترة الشغور. في الواقع، يعد "استمرار الشغور" أحد أهم أسباب فشل الاستثمار العقاري، مما يشير إلى أن ضربة عدم وجود دخل إيجار كبيرة. يعد اختيار الموقع مهمًا للحد من مخاطر الشغور، ولكن من الصعب على المبتدئين تحديد الموقع المناسب، ويمكن أن يكون عاملاً رئيسيًا في تدهور الأرباح.

خطر تدهور الأرباح بسبب انخفاض الإيجارات

في إدارة الإيجارات، من المهم أيضاً ملاحظة أن الإيجارات تنخفض مع مرور الوقت. وبصفة عامة، يقال إن إيجارات شقق الاستوديو تنخفض بنحو 1% سنوياً، وتميل إلى الانخفاض التدريجي بمعدل 2.2% سنوياً من 3 إلى 10 سنوات، وحوالي 0.9% من 10 إلى 20 سنة، وحوالي 0.7% بعد 20 سنة. وهذا يعني أن هناك مخاطرة كبيرة في أن تستمر الإيجارات في الانخفاض مباشرةً بعد شراء مبنى جديد وأن الدخل المتوخى في البداية لن يكون متاحاً. إذا كان دخلك ونفقاتك في حالة خسارة أو حتى في حالة انخفاض طفيف وقت الشراء، فإن دخلك ونفقاتك ست زداد سوءاً مع انخفاض الإيجارات. وعلى وجه الخصوص، فإن ارتفاع سعر بيع شقق الاستوديو المبنية حديثاً يعني أن العائد منخفض منذ البداية، لذلك من السهل أن ينخفض الدخل والنفقات الحقيقية بعد خصم أقساط سداد القرض والمصروفات إلى أرقام سلبية بسبب تأثير انخفاض الإيجارات. وبما أن خطر انخفاض الإيجارات أمر لا يمكن تجنبه عند الاحتفاظ بالعقار لفترة طويلة، فلا يُنصح بإجراء عمليات محاكاة متفائلة للإيرادات والنفقات.

العبء الناجم عن زيادة تكاليف الإصلاح والصيانة

مع تقادم العقار، يتدهور المبنى ويزداد عبء تكاليف الإصلاح والصيانة تبعاً لذلك. حتى في الشقق المكونة من غرفة واحدة، لا مفر من إجراء إصلاحات منتظمة واسعة النطاق (مثل إصلاحات الجدران الخارجية واستبدال المعدات)، وقد يتم رفع صندوق احتياطي الإصلاح الشهري في المستقبل. وكلما كان العقار أقدم، كلما أصبح أقل قدرة على المنافسة مقارنة بالعقارات الأحدث، وفي كثير من الحالات تكون هناك حاجة إلى إعادة تصميم وتحديث المرافق عند استقدام المستأجرين. يمكن أن تؤدي زيادة التكاليف بسبب هذا التدهور المرتبط بالعمر إلى الضغط على الأرباح وخفض العائد المفترض بشكل كبير. بالإضافة إلى ذلك، فإن تكلفة استبدال المعدات (سخانات المياه، ومكيفات الهواء، وما إلى ذلك) التي لم تتعطل عند شراء العقار لأول مرة ستنشأ أيضاً مع تقادم العقار. قد يعتقد بعض المبتدئين أن تكاليف الإصلاح ليست عبئاً كبيراً لأنهم يمتلكون العقار في الوحدات، ولكن من المؤكد أن تكاليف الصيانة مثل التكلفة الفعلية لأعطال المعدات ورسوم الإدارة والضرائب ستنشأ حتى بالنسبة لاستثمارات الاستوديو. ونتيجة لذلك، هناك العديد من قصص الفشل، مثل "تكلف أكثر مما كان متوقعاً وأدى إلى خسارة"، ولا يمكن التقليل من مخاطر زيادة التكاليف مع مرور الوقت.

انخفاض السيولة وصعوبة استراتيجيات الخروج

في مجال الاستثمار العقاري، هناك حالات تضطر فيها إلى بيع العقار (التخارج) في المستقبل لتثبيت الربح أو تقليص خسائرك، لكن شقق الاستوديو تعاني من مشكلة انخفاض السيولة، مما يجعل من الصعب العثور على مشترٍ عند البيع. وعلى وجه الخصوص، فإن العقارات في المدن الإقليمية والمناطق الأقل شعبية يكون الطلب عليها محدوداً في السوق، وتزداد احتمالية عدم القدرة على البيع بسعر عادل. الشقق المكونة من غرفة واحدة ليست مناسبة للعائلات للاستخدام السكني ويقتصر المشترون المحتملون الرئيسيون على المستثمرين، مما يجعلها أكثر عرضة لظروف السوق. بالإضافة إلى ذلك، حتى إذا قمت بشراء عقار حديث البناء، فإنه يتم التعامل معه على أنه عقار مستعمل بعد الشراء مباشرة، وستنخفض قيمة أصوله بشكل كبير. يُقال إن سعر شقة الاستوديو حديثة البناء "ينخفض بنسبة 20-30% في اللحظة التي تشتريها فيها"، وهناك حالات يتجاوز فيها رصيد القرض قيمة العقار حتى لو أردت بيعه، ولا يمكنك التخلي عنه بسبب حالة القرض الزائد. ومن المخاطر الأخرى للاستثمار في الاستوديو أنه من الصعب صياغة استراتيجية خروج، وقد تكون الأموال مقيدة على المدى الطويل. ويعتبر "انخفاض السيولة" عيباً كبيراً بالنسبة للمبتدئين، حيث لا يمكنهم التصرف بمرونة في الأصول في أوقات الطوارئ.

الاختلافات والمشاكل بين الشقق الاستوديو المبنية حديثاً والشقق الاستوديو المستعملة

يختلف الوضع بين "الوحدات السكنية المبنية حديثاً" و"الوحدات السكنية المستعملة" عندما يتعلق الأمر بالاستثمار في الاستوديو. لكل منهما مزاياه الخاصة، ولكن تمت الإشارة إلى المشاكل من حيث كفاءة الاستثمار والمخاطر.

• المشاكل المتعلقة بشقق الاستوديو المبنية حديثاً: في حين أنه من المتوقع أن تتمتع العقارات المبنية حديثاً بأحدث المرافق وارتفاع الطلب على الإشغال، إلا أن سعر العقار يكون مرتفعاً. وبسبب الربح الإضافي لشركة المبيعات، فإن العائد السطحي منخفض (بمتوسط حوالي 3-4% للمباني الجديدة في وسط المدينة)، وإذا تم الحصول على قرض لشراء العقار، فقد لا يتبقى سوى القليل جداً من العائدات الصافية من البداية. وعلاوة على ذلك، وكما ذكرنا أعلاه، تميل قيم الأصول إلى الانخفاض مباشرةً بعد الشراء، وهناك العديد من الحالات التي لا يمكن العثور فيها على مشترين إلا بسعر أقل بكثير من سعر الشراء، حتى عند محاولة البيع. يؤكد حديث المبيعات على أن مخاطر الشغور منخفضة لأنه مبنى جديد وأن هناك ضماناً للمرافق، ولكن المساوئ من حيث السعر أكبر، وتميل كفاءة الاستثمار إلى أن تكون ضعيفة حتى لو افترضنا الملكية طويلة الأجل. كن حذرًا أيضًا من عقود الإيجار من الباطن "ضمان الإيجار لمدة 0 سنة" المقترحة في وقت بيع المباني الجديدة (انظر أدناه للحصول على التفاصيل). وبالتالي، تجدر الإشارة إلى أنه على الرغم من أن شقة الاستوديو المبنية حديثاً قد تبدو جذابة للمبتدئين، إلا أنها في الواقع عملية شراء باهظة الثمن نسبياً ومعرضة للفشل.

• مشاكل الاستوديوهات المستعملة: تبدو العقارات المستعملة مفيدة للوهلة الأولى، حيث أنها أقل تكلفة من الاستوديوهات المبنية حديثاً ويبدو أنها ذات عائدات سطحية أعلى (حوالي 4-5% للعقارات المستعملة في مراكز المدن). في الواقع، يشير البعض إلى أن اختيار عقار مستعمل على عقار مبني حديثاً أسهل في إدارته بشكل مستقر لأن معدل انخفاض الإيجار يكون أبطأ. ومع ذلك، حتى في حالة الوحدات المستعملة، لا يزال خطر الشغور قائماً، وكلما كان المبنى أقدم، زادت احتمالية وجود عيب من حيث تعطل المعدات وتكاليف الإصلاح. وبالإضافة إلى ذلك، من الصعب الحصول على قروض من المؤسسات المالية للشقق القديمة المكونة من غرفة واحدة، وقد يكون من الضروري إعداد مبلغ كبير من الأموال الشخصية وقت الشراء. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن تجاهل المخاطر العقارية للوحدات السكنية التي يزيد عمرها عن عمر معين، مثل مشاكل إعادة البناء المستقبلية (سواء كان الهدم والإصلاحات واسعة النطاق ضرورية أم لا بسبب الخراب). من المهم أيضاً تقييم حالة إدارة العقار كإجراء احترازي ينفرد به العقار المستعمل. قد تنشأ نفقات غير متوقعة في وقت لاحق، وذلك اعتماداً على تاريخ الإصلاح السابق وإدارة جمعية الإدارة. وبصفة عامة، على الرغم من أن شقق الاستوديو المستعملة لها عيوب سعرية أقل من الشقق المبنية حديثاً، إلا أن هناك العديد من النقاط التي يصعب على المبتدئين الحكم عليها، مثل التدابير ضد مخاطر الشواغر والخراب، والعقبات في شروط التمويل.

في كلتا الحالتين، من الخطورة الاعتقاد ببساطة أن "البناء الجديد آمن" أو "المستعمل آمن".

مزالق عقود الإيجار من الباطن ومشاكل الإفراط في طلب البيع

عند مناقشة الاستثمار في الاستوديو، من الضروري ذكر المشاكل الاجتماعية المتعلقة بعقود الإيجار من الباطن (ضمانات الإيجار) والمغالاة في طلب البيع. هذه المشاكل التي يتورط فيها المبتدئون نتيجة للممارسات التي تحيط بالمجال، وليست مشاكل تتعلق بمخطط الاستثمار نفسه.

نقاط يجب ملاحظتها حول عقود الإيجار من الباطن (ضمانات الإيجار)

للوهلة الأولى، قد تبدو اتفاقات الإيجار من الباطن مثل "تضمن الشركة الفلانية الإيجار حتى لو كان العقار شاغراً" جذابة للمالكين. صحيح أن هذا يضمن دخل الإيجار لفترة زمنية معينة وله ميزة التخلص من متاعب الإدارة. ومع ذلك، في السنوات الأخيرة، كان هناك عدد من المشاكل المتعلقة بتخفيضات الإيجار في عقود الإيجار من الباطن هذه. كانت هناك تقارير عن حالات يتم فيها عرض إيجار مضمون أعلى وقت التعاقد، ثم يُطلب تخفيضه من جانب واحد بعد بضع سنوات بحجة زيادة الشواغر أو انخفاض الإيجارات في السوق، أو في أسوأ الحالات، يتم إنهاء العقد. كما أبلغ المركز الوطني لشؤون المستهلك عن حالات فشل، حيث تم إخبار المستأجر من الباطن بأن دخل الإيجار سيكون مضموناً، ولكن في الواقع كان للضمان تاريخ انتهاء صلاحية العقد وتم إنهاؤه في منتصف العقد، مما أدى إلى عجز في الدخل والنفقات. إذا أفلست شركة التأجير من الباطن أو تعرضت لصعوبات مالية، يصبح العقد نفسه، وليس الإيجار فقط، لاغياً ويصبح المالك معرضاً لخطر فقدان دخله فجأة. من أجل منع مثل هذا الوضع، دخل ما يسمى بـ "قانون التأجير من الباطن الجديد" حيز التنفيذ في عام 2020، وهو يُلزم المؤجرين من الباطن بتوضيح مخاطر تقلبات الإيجار المستقبلية كتابةً. كما تذكّر وكالة شؤون المستهلكين بأنه "يجب عليك توقيع العقد بعد فهم تفاصيل العقد ومخاطر تخفيض الإيجار فهماً كاملاً". إن عقد الإيجار من الباطن ليس "الإيجار المضمون = راحة البال"، ولكن من الضروري اتخاذ قرار رصين يأخذ في الاعتبار القيود والمخاطر التي تنطوي عليها المحتويات المضمونة.

الإفراط في الإغراء عبر الهاتف وعمليات الإغراء من الباب إلى الباب ووكلاء المبيعات المغرضين

مشكلة اجتماعية أخرى من مشاكل الاستثمار في شقق الاستوديو هي المبيعات الاستدراجية العدوانية. لا توجد نهاية لعدد الحالات الكيدية التي يتم فيها الضغط على الناس بلا هوادة لتوقيع العقود عن طريق الهاتف أو من الباب إلى الباب، أو استمرار مكالمات البيع حتى وقت متأخر من الليل. كما أصدرت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة تحذيرًا رسميًا يفيد بأن "الشكاوى من التسويق المستمر عبر الهاتف بشأن مبيعات الوحدات السكنية الاستثمارية قد تزايدت في الآونة الأخيرة". بموجب قانون أعمال صفقات البناء والمباني التجارية، من غير القانوني الإدلاء بتصريحات قاطعة حول أرباح مستقبلية غير مؤكدة (مثل "ستجني المال بالتأكيد"، أو "رأس المال المضمون"، وما إلى ذلك) أو الاستمرار في الإغراء عندما يرفض الشخص. ومع ذلك، في الواقع، فإن محادثات البيع والإغراءات التي تتجاهل القانون منتشرة، ويميل المبتدئون من ذوي المعرفة المحدودة إلى الوقوع فريسة لها. كانت هناك حالات كثيرة لأشخاص يتم حثهم على توقيع عقد بكلمات معسولة مثل "إذا لم توقع الآن، ستخسر المال" أو "أي شخص لديه دخل سنوي قدره ين سمين يمكن أن يصبح مالكًا"، وعدم القدرة على اتخاذ قرار هادئ على الفور وتوقيع العقد. على سبيل المثال، في إحدى الحالات، تم استدعاء مندوب مبيعات إلى أحد المطاعم وإجباره على شراء وحدة سكنية باهظة الثمن دون السماح له بالمغادرة حتى يتم توقيع العقد. وعلى الرغم من أن مثل هؤلاء الوكلاء الخبيثين جزء من السوق، إلا أنه من الصعب على المبتدئين التعرف عليهم. وتشمل التدابير المضادة التحقق من رقم ترخيص الوكيل العقاري، وإذا كان الإغراء مستمراً، إبلاغ الحكومة المحلية أو وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل بالأمر. الشيء المهم هو عدم الانسياق وراء "العرض المربح" بسهولة، بل التحلي بالهدوء الكافي لأخذه إلى المنزل واستشارة أحد المتخصصين أو إحدى المؤسسات العامة. كما أن وكالة شؤون المستهلك والمركز الوطني لشؤون المستهلكين يحثان الناس مرارًا وتكرارًا على عدم التوقيع على عقد أو استشارتهم إذا شعروا بأدنى قدر من الشك. من المهم للغاية بالنسبة للمبتدئين ألا ينخدعوا بكلام المبيعات العدائي وأن يتخذوا القرار بعد جمع المعلومات الكافية بأنفسهم.

حقيقة العائدات: انخفاض الربحية وضعف كفاءة الاستثمار

يتم الإعلان أحياناً عن الاستثمار في شقق الاستوديو على أنه "دخل ثابت غير مكتسب" و"دخل إيجار منخفض المخاطر وطويل الأجل". ومع ذلك، فإن العائد الفعلي (معدل العائد) ليس مرتفعاً أبداً وكفاءته الاستثمارية مشكوك فيها.

فأولاً، متوسط العائد السطحي (دخل الإيجار السنوي مقسوماً على سعر العقار) ليس مرتفعاً. في وسط طوكيو، يبلغ متوسط العائد لشقة استوديو مبنية حديثاً حوالي 3-4%، و4-5% للشقة المستعملة. في بعض المناطق الريفية، يمكن أن تكون العوائد أعلى قليلاً، ولكن هذا يزيد من خطر الشغور. ويعني العائد السطحي الذي يبلغ حوالي 5% أنك حتى لو اشتريت العقار بأموالك الخاصة، فإنك ستحصل على عائد استثماري بنسبة 5% فقط سنوياً. علاوةً على ذلك، ليس من غير المعتاد أن يستقر العائد الحقيقي (العائد على أساس الاستلام من المنزل) في نطاق 3% بعد خصم النفقات مثل أموال احتياطي الإدارة والإصلاح وضريبة العقارات وأقساط التأمين ضد الحريق من هذا المبلغ. هذا ليس رقماً مرتفعاً مقارنةً بالأدوات المالية الأخرى (مثل أرباح الأسهم أو عائدات سندات الشركات)، وقد لا يتناسب العائد مع المخاطرة.

كما أن العديد من المبتدئين يشترون بقرض كامل (تقريباً صفر من رأس المال)، وفي هذه الحالة يتم خصم فائدة القرض من دخل الإيجار الشهري. حتى في ظل أسعار الفائدة المنخفضة الحالية، يتم فرض معدلات فائدة على القروض بنسبة 1-2%، لذلك إذا تم خصم فائدة القرض من العائد الحقيقي، فإن صافي الربح المتبقي في متناول اليد يكون ضئيلاً. كما ذكرنا سابقًا، إذا كان هناك حتى لو كان هناك شاغر صغير أو انخفاض في الإيجار، فإن العمل التجاري ينخفض على الفور إلى المنطقة الحمراء. من ناحية أخرى، يتحمل المستثمرون أنفسهم مخاطر ديون بعشرات الملايين من الينات، لذلك يمكن القول إن المخاطرة والعائد غير متناسبين.

بالإضافة إلى ذلك، كن حذرًا من الثقة المفرطة في تأثير التوفير الضريبي. يقدم مندوبو المبيعات في بعض الأحيان ادعاءات مثل "يمكنك التوفير في الضرائب من خلال الاستهلاك" أو "يمكن أن يكون بديلاً عن التأمين على الحياة". ومع ذلك، فإن حقيقة الأمر هي أن تأثير تخفيض ضريبة الدخل (تأثير التوفير الضريبي) للوحدات السكنية صغير لأن نسبة سعر المبنى ليست عالية جدًا ومن الصعب تسجيل قدر كبير من الاستهلاك. حتى إذا تم تسجيل خسارة من خلال الاستهلاك واسترداد ضريبة الدخل، فإن هذا مجرد تعويض للخسارة بالدخل من العمل الرئيسي، وهو عكس الخطة الأصلية تمامًا. في الواقع، كما ذكرنا سابقًا، فإن ربحية استثمارات الاستوديو منخفضة جدًا لدرجة أن بعض المستثمرين ينتهي بهم الأمر "بتعويض العجز باسترداد الضريبة" ويندمون على ذلك لاحقًا. وتشير وكالة الخدمات المالية أيضًا إلى أنه "من المهم أن يدرك مقتنو العقارات الاستثمارية أن الأمر يتعلق بتأجير العقارات، وأن يدرسوا بعناية مدى ملاءمة ومخاطر خطط الدخل والنفقات طويلة الأجل". ويؤكد على أهمية كفاءة الاستثمار وإدارة المخاطر من منظور صافي الربح، بدلاً من القفز إلى السوق بسهولة من خلال التركيز فقط على العائدات.

بشكل عام، يمكن وصف الاستثمار المسطح في الاستوديو بأنه استثمار منخفض العائد ومتوسط المخاطر. إنه ليس بأي حال من الأحوال "استثمارًا قويًا مناسبًا للمبتدئين" ويميل إلى أن يكون استثمارًا غير فعال إذا بدأ دون معرفة الواقع.

الواقع ورأي الخبراء المستفاد من حالات الفشل

فشل العديد من الأشخاص بالفعل في الاستثمار في شقق الاستوديو. ووفقاً لأحد الاستطلاعات، قال حوالي 40% ممن استثمروا في العقارات أنهم فشلوا. وكانت الأسباب الأكثر شيوعًا للفشل هي أن التكاليف كانت أعلى من المتوقع، ولم ترتفع قيمة العقار، واستمرت الشواغر، وفي كثير من الحالات أصبحت المخاطر المذكورة أعلاه حقيقة واقعة. وفيما يلي بعض الأمثلة الأكثر شيوعاً للفشل.

• الحالة 1: الندم بسبب المصاريف الشهرية: اشترى أحد المستثمرين، وهو السيد "هـ"، عدة شقق استوديو جديدة في وسط المدينة من خلال أحد معارفه. كان لديه دخل مرتفع يزيد عن 20 مليون ين سنوياً، وأخبره موظفو المبيعات أنه يمكنه تغطية العجز (النقص) عن طريق توفير الضرائب من خلال الاستهلاك، وهو ما وافق عليه على الفور ووقع العقد. ومع ذلك، عندما فتح الباب، وجد أن الربحية لا تزال منخفضة وأن دخل الإيجار وحده لا يكفي لسداد القرض ، لذلك اضطر إلى أن يأخذ (يدفع من جيبه) أكثر من 100,000 ين شهرياً. يقول السيد "هـ" إنه نادم على تصديق كلام البائع، وقد قام الآن بمراجعة العقار وتغييره إلى استثمار ذي تدفق نقدي إيجابي. تُظهر هذه الحالة حقيقة أنه حتى أصحاب الدخل المرتفع يمكن أن يتكبدوا خسائر في استثمارات الاستوديو، وتوضح مخاطر الشراء السهل لأغراض توفير الضرائب.

• الحالة 2: عائدات منخفضة لا تتناسب مع مبلغ الاستثمار: مستثمر آخر، السيد "ك"، شعر بالقلق من أن الأرباح قد تكون ضئيلة للغاية على الرغم من أنه استثمر الكثير من المال، وبدأ في جمع المعلومات مرة أخرى بعد شراء العقار. لقد صُدم عندما اكتشف أن الاستثمار في الاستوديوهات يتطلب نفقات أكثر مما كان متوقعاً، وأن العائد منخفض للغاية، ولا يوجد احتمال لزيادة كبيرة في القيمة عند التخارج. لقد كان عالقاً. هناك العديد من الحالات المشابهة لهذه الحالة حيث يشعر الناس أن الأمر لا يستحق العناء ويفكرون في الانسحاب من السوق.

• الحالة (ثالثًا): عالق في ديون متراكمة من عمليات الشراء المتعددة: سمع أحد المستثمرين، السيد O، أنه "يمكن البدء بشقق من غرفة واحدة بمبلغ صغير من المال" واشترى المزيد من العقارات واحدًا تلو الآخر، مما أدى إلى قروض بمئات الملايين من الين. ويختفي دخل الإيجار في أقساط سداد القروض، وبالتالي لا يتبقى لديه أي أموال، ولكن عندما تحدث شواغر، لا يكون لديه خيار سوى تعويض الفرق من أمواله الخاصة. وحتى إذا حاول بيع العقار، فإنه يبقى عليه المزيد من الديون ولا يستطيع تسييلها بسهولة، مما يجعل الأمر حقاً "جحيم القروض العقارية". قد يبدو هذا المثال مثالاً متطرفاً، لكن المخطط نفسه لشراء عدة وحدات من غرفة واحدة على سبيل القرض هو أسلوب بيع شائع، وهناك أشخاص يكدسون المخاطر دون علمهم.

والدرس المستفاد من أمثلة الفشل هذه هو أن الفهم السيئ للمخاطر مسبقاً وسوء تخطيط الدخل والإنفاق يمكن أن يكون قاتلاً. ويذكر بعض الخبراء بوضوح أنهم لا ينصحون بالاستثمار في شقق الاستوديو.

كما تحث السلطات العامة أيضاً على توخي الحذر. وكما ذكرنا أعلاه، فقد أبلغ المركز الوطني لشؤون المستهلكين ووكالة شؤون المستهلكين عن تزايد عدد الضحايا، وخاصة بين الشباب، كما حذرت وكالة الخدمات المالية من الاقتراض السهل للاستثمار. وبعبارة أخرى، على الرغم من الترويج بأن "الاستثمار في الاستوديو آمن حتى للمبتدئين"، إلا أنه في الواقع عانى الكثير من الناس من الفشل والندم.

الخلاصة: اتخاذ القرار بعناية أمر ضروري.

يشرح ما سبق الأسباب الرئيسية التي تدفع الناس إلى عدم الاستثمار في شقق الاستوديو. هناك مجموعة واسعة من النقاط التي يجب على المبتدئين معرفتها، بدءاً منمخاطر تفاقم الدخل والنفقات، مثل مخاطر الشواغر، وانخفاض الإيجارات، وزيادة تكاليف الإصلاح وصعوبات الخروج، إلى مشاكل العقارات الجديدة والمستعملة، والمحاذير الاجتماعية مثل عقود الإيجار من الباطن والإغراء الكيدي. صحيح أن الاستثمار في الأستوديو يبدو أسلوباً استثمارياً جذاباً يمكن البدء فيه بمبلغ صغير من المال، لكن خلفه يكمن عدد من العيوب مثل تلك المذكورة هنا.

فالاستثمار العقاري ليس طريقة سهلة لكسب المال، وحتى الاستوديو الصغير ليس أكثر من إدارة عمل تجاري يسمى "تأجير الأعمال". إذا بدأت بالإيمان بالحديث عن الإغراء دون أن تكون على دراية بذلك، فسوف تفشل بنسبة عالية. من المهم بشكل خاص بالنسبة للمبتدئين في الاستثمار العقاري أن يأخذوا على محمل الجد الأسباب التي تُطلب منهم عدم القيام بذلك، وأن يتخذوا قراراً شاملاً لا يتضمن الفوائد فحسب، بل يشمل أيضاً المخاطر والتكاليف. حتى إذا كنت مهتمًا حقًا، فمن المستحسن أن تتوقف وتستشير خبيرًا أو تقارنه بمنتجات استثمارية أخرى أيضًا. من أجل حماية أصولك الثمينة، تجنب الاستثمار السهل في شقق الاستوديو وتأكد من اتخاذ قرار دقيق.