고자산가들이 아파트 한 채에 투자하는 이유와 장점

아파트 한 채를 통째로 소유하는 투자는 고자산가들이 선호하는 분명한 이유가 있다. 주요 포인트는 다음과 같다.

• 안정적인 현금흐름과 분산 효과: 아파트 한 동에는 여러 개의 방이 있기 때문에 임대료 수입원이 분산된다. 일부 공실이 발생해도 다른 방에서 수입이 들어오기 때문에 공실로 인한 수입 제로 리스크가 적고 안정적인 임대료 수입을 얻을 수 있다. 주택 수요는 경기에 크게 영향을 받지 않고, 사람들의 '주거'에 대한 니즈에 따라 움직이기 때문에 주식처럼 급변하기 어렵다는 점도 매력적이다.

• 높은 수익성과 레버리지 효과: 한 번의 투자로 여러 채의 임대료를 얻을 수 있기 때문에 총 수익이 커서 높은 수익률을 기대할 수 있다. 특히 지방이나 교외의 중고 아파트는 도심 원룸보다 표면 수익률이 높은 경향이 있어 자금력이 있는 부유층에게 효율적인 투자처가 될 수 있다. 또한 은행 대출을 쉽게 활용할 수 있는 것도 부자들의 장점이다. 자기 자금에 대출을 결합해 레버리지를 활용하면 적은 자기 자금으로 큰 자산을 운용할 수 있어 자산 증식 속도를 높일 수 있습니다. 다만 차입금이 과도하게 늘어나면 금리 상승 시 수익성 악화의 위험도 커지기 때문에 융자 사용에는 계획성이 필요합니다.

• 적은 노력으로 대규모 자산 형성 실현: 수억 엔 규모의 자산을 목표로 하는 경우, 수십 개의 원룸 단지를 매입하는 것보다 한 동을 몇 개씩 매입하는 것이 거래 횟수가 적고 효율적입니다. 한 채를 매입하더라도 매매계약, 대출 절차 등 절차는 구분과 크게 다르지 않기 때문에 같은 자산 규모라면 거래 건수가 적은 한 채가 더 번거롭지 않다. 예를 들어 연소득 1,200만 원 이상, 금융자산 3,000만 원 이상과 같은 고소득자라면 구분을 조금씩 사들이는 것보다 처음부터 한 채의 아파트로 묶어 운용하는 것이 시간적으로도 효율적이기 때문에 성공한 사람일수록 한 채 투자를 선택하는 경향이 있습니다.

• 소유자의 재량으로 자산가치 향상 가능: 아파트 한 채는 구분형 아파트와 달리 건물 전체를 자신의 판단에 따라 관리할 수 있다. 예를 들어 임대료 책정, 리모델링, 공용시설 개선, 대규모 수선 시기 등을 오너의 재량으로 결정할 수 있다. 입주율을 높이기 위한 시책이나 임대료 인상을 위한 투자를 스스로 실행할 수 있기 때문에 중장기적으로 부동산의 자산가치와 수익성을 높이기 쉽다는 장점이 있다. 이는 구분소유에서는 관리조합의 결정에 의존하는 부분이며, 단독소유만의 강점입니다.

이러한 이유로 '돈 잘 버는 사람일수록 아파트 한 채에 투자한다'는 말도 있습니다. 고소득에다 바쁜 비즈니스맨에게 번거로움을 줄이면서 안정적인 수익과 절세 혜택을 누릴 수 있는 단독주택 투자는 매력적인 선택이 될 수 있다.

다른 부동산 투자와 비교한 단독주택의 장점

부동산 투자에는 단독주택 외에도 구분형 아파트 투자, 단독주택 임대 투자 등 다양한 형태가 있다. 부자들이 이들보다 단독주택을 선택하는 이유는 무엇이며, 다른 투자 방식과 비교했을 때 어떤 점이 우수한지 살펴보자.

구분소유권 아파트 투자와의 비교

• 수익률의 차이: 일반적으로 투자 수익률은 단독주택이 더 높은 경우가 많다. 같은 위치, 같은 연식이라면, 한 채는 총 투자금액이 크고 매수자가 한정되어 있는 만큼 저평가되기 쉬워 결과적으로 수익률이 높아지는 경향이 있다. 반면, 분양아파트는 경쟁이 치열하고 인기 지역에서는 수익률이 압축되는 경향이 있다. 또한 공실이 발생하면 수익이 제로가 된다는 점에서, 단독 건물에 비해 공실 리스크의 영향이 더 직접적이라고 할 수 있습니다.

• 유동성(매각 용이성)의 차이: 매각 출구 전략을 세우기 쉬운 것이 구분형 아파트의 장점입니다. 매수 희망자가 많고 대출도 쉽게 받을 수 있기 때문에 팔고 싶을 때 상대적으로 현금화하기 쉬운 경향이 있습니다. 단독주택은 가격이 큰 만큼 살 수 있는 사람이 한정되어 있어 유동성이 떨어진다. 단, 주의해야 할 점은 대출 잔금 이하의 가격으로만 팔 수 있는 물건은 구분해서도 팔 수 없다는 점입니다. 특히 풀론으로 구입한 신축 원룸은 잔금 미달로 '못 팔아도 팔리지 않는' 상태에 빠지는 경우도 있어, 출구 확보를 위해서는 구입 시부터 신중한 물건 선택이 필요하다.

• 관리-운영 재량권: 구분소유는 자신의 방 이외의 공용부 관리나 건물 수선 판단은 관리조합에 맡겨진다. 단독소유라면 건물 전체의 운영을 자신의 재량으로 통제할 수 있기 때문에 입주 촉진이나 가치 향상을 위한 시책을 자유롭게 펼칠 수 있다는 장점이 있다. 예를 들어 노후화된 설비를 오너의 판단에 따라 업데이트해 매력을 높이거나 공실 대책을 탄력적으로 세울 수 있다. 이는 구분투자에는 없는 강점으로, 수익 개선의 여지를 스스로 만들어 낼 수 있다는 점에서 단일 건물이 우위에 있습니다.

• 규모 확대의 효율성: 자산 규모를 늘리는 효율성 측면에서도 한 채의 아파트가 우위에 있습니다. 구분형 아파트는 한 채씩만 늘릴 수 있고, 같은 투자금액이면 거래 건수가 많아 번거롭다는 단점이 있습니다. 한 번에 한 건물을 구입하면 한꺼번에 가구 수를 늘릴 수 있기 때문에 바쁜 자산가도 효율적으로 포트폴리오를 확장할 수 있다.

• 감가상각에 따른 절세 효과: 절세 측면에서는 목조가 많은 단독주택이 유리하다. 목조(법정 내용연수 22년)는 단기간에 감가상각이 가능하기 때문에 매년 비용으로 계상할 수 있는 금액이 커져 소득 압축 효과가 커진다. 반면, 구분소유 아파트는 대부분 RC구조로 47년이라는 긴 내구연한을 가지고 있고, 연간 상각액이 작아 절세 효과가 제한적이다. 따라서 고소득자의 소득세 대책으로는 단독주택이 적합하다고 할 수 있습니다.

이상에서 볼 때, 대출 심사를 통과할 수 있는 자산력이 있고 장기 운용을 염두에 둔다면 단독주택이 종합적으로 더 유리하다는 것을 알 수 있다. 한편, '소액으로 시작해서 바로 매각하기 쉽다'는 구분소유권 투자의 간편함도 있으므로 자신의 자산 규모와 경험에 따라 선택해야 할 것입니다.

단독주택 투자와의 비교

최근 지방의 중고 단독주택(이른바 '깡통주택'을 저렴하게 매입해 리모델링한 후 고수익으로 임대하는 방식도 개인 투자자들 사이에서 유행하고 있다. 단독주택과 가장 큰 차이점은 투자 규모와번거로움이다.

• 수익률과 수익성: 단독주택 임대는 물건에 따라 엄청난 고수익을 올릴 수 있다. 지방의 오래된 단독주택을 저렴하게 매입하여 재생할 수 있다면 표면수익률 50% 이상의 사례도 볼 수 있어 아파트보다 수익률의 상한선이 높다고 할 수 있으며, 20% 이상의 고수익률도 아파트보다 단독주택이 압도적으로 많을 것으로 보인다. 하지만 그런 물건은 경쟁자가 많아 초보자가 쉽게 찾을 수 있는 물건이 아닙니다. 또한 호당 임대료 수입이 적기 때문에 아무리 수익률이 높아도 연간 수십만 엔 수준에 머물러 있는 경우가 많다. 반면, 단독주택은 가구 수가 많고 절대적인 현금 흐름이 크기 때문에 부자들이 원하는 수익 규모를 실현하기 쉽다는 차이점이 있다.

• 소요되는 수고와 운용 난이도: 단독주택 투자는 매물 찾기부터 리모델링 준비까지 자력으로 움직이는 부분이 많기 때문에 부동산 투자라기보다는 '사업'에 가까운 노력이 필요하다. 유통시장이 정비되어 있지 않아 업체에 의존해서는 좋은 단독주택을 찾기 어렵고, 공사비도 규모가 작으면 비싸기 때문에 직접 움직이지 않으면 수지타산이 맞지 않는 등 초보자들에겐 부담이 크다. 그런 점에서 단독주택은 부동산업체로부터 정보제공을 받기 쉽고, 관리도 위탁할 수 있어 본업이 바쁜 사람들도 쉽게 접근할 수 있는 장점이 있다. 실제로 고소득 직장인이나 경영자에게는 단독주택보다 아파트가 더 적합한 경우가 많다.

• 유동성(매각 용이성): 단독주택 임대는 투자용뿐만 아니라 실수요(내 집 마련)로도 매각이 가능하기 때문에 상대적으로 매수자가 쉽게 붙을 수 있는 측면이 있다. 가격대도 낮기 때문에 현금화가 용이하며, 일반적으로 단독주택은 유동성이 높다고 할 수 있습니다. 그러나 시장의 미성숙으로 인해 '유동성은 높지만 수익률이 높은' 경우도 많고, 수요가 있으면서 수익률도 좋은 단독주택만의 기회도 존재한다. 단독주택도 입지에 따라서는 충분히 매각이 가능하지만, 매수자는 기본적으로 투자자로 한정되기 때문에 유동성에서는 단독주택에 한 발짝 밀릴 수 있습니다. 하지만 앞서 언급했듯이 단독주택은 상속 대책으로 장기 보유하는 경우가 많기 때문에 유동성은 그다지 중요하지 않을 수도 있습니다.

• 절세 효과의 차이: 감가상각 등에 따른 절세 효과는 부동산 가격 규모가 큰 단독주택이 유리합니다. 같은 절세 효과를 얻으려면 단독주택의 경우, 거래 건수를 늘려야 하고 거래별 절차 및 관리 부담을 고려하면 효율성이 떨어진다. 고소득자일수록 효과가 큰 감가상각을 활용하기 위해서는 한 채의 부동산으로 한꺼번에 많은 금액을 비용으로 계상하는 것이 유리하다.

위의 비교를 통해 단독주택 투자는 '부동산 투자 자체를 취미로 삼을 수 있는 사람'에게 적합하고, 아파트 투자는 '바쁘더라도 자산 운용 효과를 추구하고 싶은 사람'에게 적합하다고 할 수 있습니다. 이미 충분한 자금력이 있고, 효율적으로 투자를 진행하고자 하는 부유층에게는 단독주택이 더 적합하다고 할 수 있습니다.

단독주택 투자의 장점과 단점

단독주택 투자에는 많은 장점이 있지만, 당연히 주의해야 할 위험과 단점도 존재합니다. 여기서는 주요 장점과 단점을 정리해 보겠습니다.

장점(장점)

• 안정적이고 많은 임대료 수입: 앞서 언급했듯이, 한 건물은 여러 세입자가 입주해 현금흐름이 안정적이다. 만약 한 방이 비어있어도 다른 방에서 임대료 수입이 들어오기 때문에 수익이 제로가 될 위험이 낮다는 것은 큰 장점입니다. 또한 가구 수만큼 월 임대료 총액도 커지기 때문에 불로소득을 안정적으로 확보할 수 있다.

• 높은 수익성과 자산가치 상승 여력: 건물 매입은 고수익을 기대할 수 있는 투자이며, 적절한 운용에 따라 수익률을 더욱 높일 수 있습니다. 오너가 직접 건물 전체를 관리, 운영함으로써 입주율 상승과 임대료 상승을 통한 자산가치 상승이 가능합니다. 예를 들어 공실에 대한 리모델링이나 시설 추가를 통해 부가가치를 창출하는 등 전략에 따라 장기적인 수익률을 높일 수 있다는 점이 매력적이다.

• 절세 효과 및 상속 대책: 고소득자일수록 감가상각에 따른 절세 효과를 누릴 수 있다. 단독주택은 목조 비율이 높아 매년 큰 감가상각비가 발생하기 때문에 부동산 소득을 적자화하여 다른 소득과 손익통산하여 소득세와 주민세를 줄일 수 있다. 누진세율이 높은 부유층일수록 이 효과는 더욱 크다. 또한 앞서 언급했듯이 부동산의 상속세 평가액은 실거래가보다 훨씬 낮게 책정되기 때문에 현금으로 보유하는 것보다 상속세액을 억제할 수 있다. 이처럼 아파트 한 채는 소득뿐만 아니라 세금 부담 측면에서도 자산보전에 기여한다.

• 인플레이션에 강한 실물자산: 부동산은 실물자산으로 인플레이션 시에도 가치가 떨어지지 않는 특성을 가지고 있다. 물가나 건축비용이 상승하면 임대료나 부동산 가격도 상승하는 경향이 있기 때문에 인플레이션 헤지 효과를 기대할 수 있습니다. 금융자산이 인플레이션으로 가치가 하락하는 국면에서도 임대수익은 상대적으로 실질가치를 유지하기 쉬워 부자들이 자산의 일부를 부동산으로 보유하는 이유 중 하나다.

• 규모 확대의 용이성: 한 채의 부동산은 자산 규모를 효율적으로 확대할 수 있다는 장점도 빼놓을 수 없다. 예를 들어 1억 원의 자금을 운용할 경우, 1,000만 원짜리 10채를 사는 것보다 1억 원짜리 한 채를 사는 것이 절차가 한 번이면 충분하다. 여러 채를 소유하면 수익원을 더 늘릴 수 있기 때문에 시간이 없는 상황에서 빠르게 자산을 형성하고 싶은 자산가에게 유리하다.

• 전문 업체의 지원: 부동산 회사나 관리회사 등 전문 업체의 도움을 받을 수 있는 것도 한 채 투자의 장점이다. 부자들을 위한 수익형 부동산을 소개 및 컨설팅하는 업체들도 많이 존재하며, 직접 세세한 운영을 하지 않고도 전문가에게 맡겨 운용할 수 있는 시스템이 갖춰져 있다. 바쁜 와중에도 자산을 운용할 수 있는 환경이 조성되어 있다는 점도 성공자들이 활용하는 이유일 것입니다.

단점 (단점・위험)

• 초기 비용 및 투자금액이 크다: 아파트 한 채의 가격이 수천만 원에서 수억 원에 달하기 때문에 초기 투자금액이 클 수밖에 없다. 금융기관에서 대출을 받을 수 있는 부유층이라도 계약금과 각종 비용으로 목돈이 필요합니다. 또한 구입 시에는 부동산 가격 외에 부동산 취득세, 등기 비용, 중개 수수료 등 수백만 원 규모의 초기 비용 도 발생한다. 자금 계획을 잘 세워 무리하지 않는 범위 내에서 대출을 받지 않으면 상환 부담으로 인해 꼼짝도 할 수 없게 될 위험이 있다.

• 관리 및 유지관리의 번거로움: 건물 소유주는 건물 전체에 대한 관리 책임을 져야 한다 . 공용부 청소, 설비 점검, 입주자 응대 등 관리 업무가 다양하다. 관리업체에 위탁하더라도 최종 의사결정과 비용 부담은 오너가 하기 때문에 여러 세대의 입주자가 있는 만큼 번거로움도 커진다. 특히, 지은 지 오래될수록 수선해야 할 부분도 늘어나기 때문에 노후화 리스크에 대한 대비가 필수적이다. 일반적으로 12~15년 정도 지나면 외벽 도색, 지붕 보수 등 대규모 수선 시기가 도래하는데, 수백만 원 단위의 비용이 필요하다. 매월 임대료에서 수선 적립금을 모아 계획적으로 유지관리를 하는 자세가 중요합니다.

• 공실 리스크와 수입 변동: 가구 수가 많을수록 만실일 때와 공실 발생 시 수입 차이도 커진다. 예를 들어 10가구 중 2가구가 공실일 경우 20%의 수익 감소가 발생하며, 대출 상환액과의 균형에 따라 잔여 수익이 크게 줄어들 수 있다. 지역 내 임대수요가 감소하면 건물 전체에 영향을 미친다는 점도 주의해야 한다. 특정 지역에 자산이 집중되어 있기 때문에 입지를 잘못 선택하면 공실이 많아 임대수익이 예상보다 낮 게 나올 위험이 있다. 이를 방지하기 위해 매입 전 시장 조사 및 매입 후 적극적인 공실 대책이 중요합니다.

• 유동성이 낮고 매각이 어렵다: 단독주택은 매매가격이 고가이기 때문에 개인투자자 매수자가 한정되어 있어 원하는 시기에 바로 매각하여 현금화하기 어렵 다는 단점이 있다. 특히 교외 부동산은 매수자를 찾는 데 시간이 오래 걸리는 경향이 있다. 또한 대출을 인수할 매수자도 높은 신용도가 필요하기 때문에 출구 전략에 유의해야 한다. 급한 자금 수요에 대응하지 못할 수 있다는 점은 현금이나 상장주식 등 유동자산과는 다른 부동산 투자만의 리스크다. 매각을 용이하게 하기 위해서는 평소 부동산의 상태를 양호하게 유지하고, 입주율을 높게 유지하여 자산가치를 높일 수 있도록 노력하는 것이 중요합니다.

• 금융리스크(차입금리-신용리스크): 대부분의 단독주택 투자는 대출을 전제로 하기 때문에 금리변동 리스크가 있습니다. 변동금리형으로 대출을 받은 경우, 시장금리가 상승하면 상환액이 증가하여 수익에 압박을 줄 수 있습니다. 또한 매수자 개인의 신용상태가 악화되면 추가 대출이나 재융자가 어려워질 수도 있습니다. 다행히 현재와 같은 저금리 환경에서는 큰 문제가 되지는 않겠지만, 여유 있는 상환 계획과 금리 상승 시 대책(고정금리로 전환 검토 등)은 반드시 고려해야 할 사항입니다.

이처럼 단독주택 투자에는 장점과 단점이 모두 존재합니다. 중요한 것은 이를 충분히 이해한 후 대책을 마련하여 운용하는 것이 중요합니다. 적절한 리스크 관리와 계획적인 자산 운용을 통해 단점은 줄이고 장점은 극대화하는 것이 성공의 관건입니다.

초보자들이 흔히 범하기 쉬운 실패와 그 회피 방법

자산에 여유가 있는 자산가라 할지라도 부동산 투자 경험이 부족한 초보자들은 예상치 못한 실패를 겪을 수 있다. 여기서는 아파트 투자 초보자들이 흔히 범하기 쉬운 대표적인 실수와 그 해결책을 소개한다.

• 표면적인 수익률에 현혹되지 마라: 초보자들은 부동산 광고의 높은 수익률 수치에 현혹되기 쉽지만, 수익률은 표면적인 수익률만 보고 판단하지 않는 것이 중요하다. 예를 들어, 교외의 오래된 아파트의 경우 '예상 수익률 15%'라고 해도 공실 기간과 유지비를 제외하면 실제 수익률이 크게 낮아지는 경우도 있다. 대책으로는 공실률과 비용을 반영한 실질 수익률(순수익률)을 계산하고 손익 시뮬레이션을 면밀하게 하는 것이 좋습니다. 부동산 자료의 임대료 예상액도 지나치게 낙관적인 경우가 있으므로 주변 시세를 조사하여 그 타당성을 검증해 보아야 합니다. 또한 극단적으로 높은 수익률을 보이는 매물은 그에 상응하는 이유(입지적 비인기, 노후화 등)가 있을 것으로 의심하고 신중하게 검토하는 것이 중요합니다.

• 입지 조건의 중요성을 간과하지 말 것: '수익률이 높다고 해서' 수요가 적은 지역의 부동산을 구입하는 것은 초보자들이 흔히 저지르는 실수다. 임대 경영에 있어 입지 선택은 가장 중요하다고 해도 과언이 아니다. 인구가 급격하게 감소하는 지역이나 역에서 극도로 멀리 떨어진 입지, 주변에 수요를 뒷받침할 수 있는 대학, 기업 등이 없는 지역은 공실 위험이 높아집니다. 이를 피하기 위해서는 매입 전 주변 인구통계, 임대 수요, 경쟁 부동산의 가동률 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적이다. 지자체 통계자료나 부동산 포털 사이트를 활용하여 '앞으로도 임대 수요가 예상되는 지역인지', '경쟁 과열은 없는지'를 파악해야 한다. 입지가 불안하다면, 비록 매물 자체가 매력적이라 하더라도 과감히 포기하는 판단도 필요하다.

• 유지관리 비용 및 수선 계획 간과: 부동산은 시간이 지날수록 노후화되어 수선비용이 반드시 발생한다. 초보자들이 손익계획에서 간과하기 쉬운 것이 바로 미래 수선 비용이다. 에어컨이나 온수기 교체, 외벽 도색, 지붕 방수, 배관 교체 등 건축 연수에 따라 수백만 원 규모의 공사가 필요하게 된다. 이를 고려하지 않고 '임대료 수입-대출금 상환=수익'이라는 안일한 계산을 하게 되면 나중에 대규모 수선으로 자금이 부족해질 수 있다. 이를 피하기 위해서는 매월 현금 흐름에서 수선 적립금을 확보해 장기적인 수선 계획을 세우는 것이 좋다. 구입 전에도 전문가의 건물 조사(인스펙션)를 통해 가까운 장래에 필요할 것으로 보이는 보수 부분과 비용을 파악하는 것이 좋다. 또한 공실 리스크도 고려해야 하며, 만실이 아닌 일정 공실률을 가정한 손익 시뮬레이션을 하는 것이 중요합니다.

• 과도한 차입 및 자금 계획의 허술함: 부동산 투자 대출은 레버리지를 활용할 수 있는 반면, 과도한 차입은 위험합니다. 초보자들이 빠지기 쉬운 실수는 자기 자금의 한계까지 대출을 받아 계약금을 내고 여유자금을 남기지 않는 경우가 있다. 예기치 못한 공실이나 금리 상승으로 수지타산이 나빠졌을 때, 여유자금이 부족하면 상환에 어려움을 겪을 위험이 커진다. 대처법으로는 여유 있는 자기자금(부동산 가격의 20% 정도+예비비)을 확보하여 무리하지 않는 범위 내에서 대출을 받는 것이 중요합니다. 또한, 여러 채의 부동산을 연속으로 대출을 받으면 채무초과에 빠지기 쉬우므로 신규 구입 시 기존 대출과의 균형도 고려해야 한다. 건전한 재무상태를 유지하면 향후 추가 대출을 받기 쉬워진다.

• 지식 부족으로 인한 판단 착오: 부동산 투자에는 법률, 세무, 금융 등 다양한 지식이 필요하다. 초보자의 경우 충분한 지식이 없는 상태에서 업체에 맡기다 보면 나중에 불리한 계약 조건을 발견하는 경우도 있다. 예를 들어 임대차 계약의 전대차(전대차)에서 임대료 감액 위험 조항을 간과하거나, 대출의 금리 유형을 이해하지 못한 채 계약하는 등의 실수를 범할 수 있습니다. 이를 피하기 위해서는 투자자 스스로 끊임없이 공부하는 자세와 신뢰할 수 있는 전문가의 조언을 구하는 것이 중요하다. 와 같이 부동산 투자 세미나나 서적을 통해 올바른 지식을 습득하고, 모르는 부분은 주저하지 말고 부동산 회사나 세무사에게 질문하는 것이 좋다. 관리회사에 맡길 수 있는 부분은 맡기고 자신은 전략적인 판단에 집중하는 등 리스크 관리는 전문가와 2인 3각으로 하는 것이 현명하다.

• '우선 작은 물건부터'라는 오해: 고가의 단독주택에 부담을 느껴 '처음에는 작은 구분부터 시작하자'고 생각하는 초보자들이 있다. 하지만 앞서 언급했듯이 구분형 아파트 투자는 현금 흐름이 어렵고 대출 평가상 불리하기 때문에 나중에 단독으로 전환하려 해도 대출 심사에서 걸림돌이 될 수 있다. 실제로 낮은 수익률의 구분상가를 풀론으로 구입한 결과, 임대수익이 대출금 상환으로 사라져 '임대경영이 잘 안 된다'고 판단해 신규 대출이 안 되는 경우가 종종 발생한다. 또한, 잔금에 대한 잔금도 못 갚고 매각도 못하고 꼼짝없이 발이 묶일 수도 있다. 부자로 구매 여력이 있다면 처음부터 아파트 한 채를 선택하는 것이 건전한 자산 증식의 지름길이다.

위와 같은 실패를 피하기 위해서는 사전 준비와 계획성이 무엇보다 중요하다. 서둘러서 물건을 사지 말고 시장과 물건에 대해 충분히 공부하고, 전문가와 상담하고, 시뮬레이션을 통해 여러 가지 상황을 가정해보는 등 신중한 자세가 성공의 지름길이다. 첫 한 채를 안정적으로 운용할 수 있다면, 부자들의 자산력을 활용해 다음 투자 기회로 이어가는 것도 충분히 가능하다.

아파트 투자 시작과 전략

마지막으로, 초보 부자들이 아파트 투자를 시작하는 데 필요한 기본적인 단계와 전략을 제시한다. 처음이라도 실패하지 않으려면 다음과 같은 단계를 밟는 것이 좋다.

1. 투자 목적과 목표를 명확히 한다: 먼저 '왜 부동산 투자를 하는가'를 명확히 해야 한다. 단기적인 임대수익이 목적인지, 장기적인 자산형성이 목적인지, 아니면 절세나 상속을 위한 것일까요? 목적에 따라 적합한 부동산 유형과 운용 방침이 다르기 때문에 목표 설정이 중요하다. 동시에 자신의 위험 감수성도 고려해야 한다. 만약 손실이 발생하더라도 감당할 수 있는 범위를 파악하고, 자기 자금과 차입 가능 금액에서 무리하지 않는 투자 예산을 산출한다. 고액자산가라 할지라도 리스크 시나리오를 염두에 두는 것이 건전한 자산운용에 도움이 됩니다.

2. 시장조사와 물건 선정: 투자 성공의 열쇠는 적절한 지역 선택이다. 우선 국내 임대 수요가 많은 지역을 선택해야 합니다. 일반적으로 인구가 증가하고 있는 도시권, 대학-기업이 밀집해 젊은 층의 유입이 기대되는 지역, 재개발이 진행되어 미래가치가 있는 지역 등을 노려볼 수 있습니다. 특히 주요 도시의 역세권이나대학-병원 주변, 산업단지나 기업 밀집지역 등은 수요가 탄탄한 편입니다. 지역을 좁혔다면, 그곳에서 매물로 나온 수익형 부동산 정보를 수집합니다. 부동산 회사의 수익형 부동산 사이트나 일괄 조회 서비스를 이용해 조건에 맞는 중고 아파트(소유자 변경 매물)를 리스트업해 보자. 매물을 고를 때는 지은 지 오래됨, 구조, 평면도, 수익률 등의 기본 지표에 더해 시대적 요구에 맞는 설비도 확인합니다. 예를 들어 욕실-화장실 분리, 인터넷 무료 지원 등 입주자가 선호하는 사양을 갖추고 있는지 확인합니다. 오래된 매물이라도 리모델링이나 리노베이션으로 대응할 수 있는 경우, 그 비용을 고려해 투자 판단을 내린다.

3. 손익 시뮬레이션 작성: 후보 매물을 찾았다면 구입 전에 반드시 세부적인 손익 계획서를 작성한다. 부동산 중개업소에 문의하면 계산을 도와주는 경우도 있다. 연간 임대료 수입(만실 가정)에서 예상 공실률과 연체율을 빼고 현실적인 수입을 추정한다. 다음으로 유지비용을 계상한다. 재산세, 화재보험료, 관리 위탁료(임대료의 5% 내외)와 향후 수선 적립금, 그리고 대출 상환액 등을 빠짐없이 계산한다. 이를 반영한 후, 남은 현금흐름이 플러스가 되는지, 수익률이 자신의 목표 수준을 충족하는지 확인한다. 표면적인 수익률뿐만 아니라 대출 상환 후 투자자본수익률(ROI) 에도 주목해야 합니다. 시뮬레이션을 잘못하면 실제 운용 후 '생각보다 수익이 나지 않는다'는 사태가 발생할 수 있습니다. 보수적일수록 좋다는 것을 염두에 두고, 여러 시나리오를 통해 손익을 검증합니다.

4. 금융기관선정 및 상담: 구매 자금의 대부분을 대출에 의존하는 경우, 금융기관을 선택하는 것은 매우 중요합니다. 우선 자신이 받을 수 있는 대출 한도와 조건을 파악하기 위해 주거래 은행이나 부동산 대출에 적극적인 은행과 사전 상담을 한다. 부유층이라면 시중은행, 지방은행, 신협 등 여러 은행이 경쟁할 수 있으므로 금리, 대출기간 등을 비교 검토하여 가장 유리한 조건을 제시하는 금융기관을 선택해야 한다. 지방은행이나 신협은 사안에 따라 융통성 있는 심사를 해주는 경우도 있다. 이때 자기자금으로 부동산 가격의 최소 10~20%(가급적 30% 정도)를 준비해두면 협상에 유리하다. 금융기관에는 부동산 자료와 손익계획서, 그리고 본인의 재무자료(소득증명 및 자산현황)를 제시하여 긍정적인 대출 태도를 이끌어 내야 한다. 소득이 높고 자산 배경이 두터울수록 좋은 조건의 대출을 받을 수 있는 것은 부유층의 강점이다. 하지만 금리 협상이나 담보 평가 판단 등 전문적인 부분이 많기 때문에 부동산 회사의 대출 담당자와 함께 진행하면 안심할 수 있다.

5. 매물 상세 조사 및 매매 계약: 매입할 매물이 결정되면 매수 신청을 거쳐 매매 계약 절차에 들어간다. 계약 전에 중요사항 설명을 듣고, 부동산의 권리관계(소유권 및 저당권 상황), 법령상 제한사항, 시설물 상태, 과거 수리 이력, 부지 경계 등을 상세히 확인합니다. 궁금한 점이 있으면 납득할 수 있을 때까지 질문하고 필요에 따라 추가 조사(건물 검사, 경계 확인 등)도 실시한다. 부동산 중개업자가 중개하는 경우 매수자 입장에서 리스크를 지적해 주기도 하지만, 스스로를 보호하기 위해서라도 계약서 및 중요사항 설명서를 꼼꼼히 살펴 봐야 한다. 계약 시에는 매매대금, 계약금, 지급일정, 융자 특약 유무, 하자담보(계약불이행 책임) 처리 등 중요 사항을 확인한다. 특히 중고 아파트의 경우 현 상태 그대로 인도받고 나중에 하자가 발견되어도 보상받지 못하는 경우가 많으므로 계약 조항을 잘 알아두어야 합니다. 문제가 없다면 매도인과 매매계약을 체결하고 계약금을 지불하면 계약이 성립됩니다.

6. 부동산 인도 및 운영 개시 준비: 매매계약 후 대출 실행 준비가 완료되면 정산 및 인도로 넘어간다. 잔금 지급과 동시에 소유권 이전 등기를 하고 부동산 열쇠를 수령합니다. 인도 시에는 계약서대로 물건이 인도되는지 현장 확인을 하고, 설비 및 공용부 파손 여부, 도면 및 서류가 구비되어 있는지 확인한다. 동시에 임대 관리 체제도 시작됩니다. 부동산 인도 전에 신뢰할 수 있는 관리회사를 선정하여 관리위탁 계약을 체결해 두자. 관리회사는 입주자 모집 및 심사, 계약 절차, 임대료 징수, 클레임 대응, 청소 및 점검 준비 등을 대행해 주기 때문에 바쁜 오너의 든든한 조력자다. 일반적으로 관리 위탁료는 임대료 수입의 5% 내외가 시세인데, 그 안에 무엇이 포함되는지(입주자 관리만 포함되는지, 건물 관리도 포함되는지)를 명확히 하고 계약한다. 부유층이라면 여러 건물을 맡기는 것을 전제로 협상하여 더 많은 지원을 이끌어낼 수도 있습니다. 관리회사에 정기적인 순찰과 문제 발생 시 보고 체계를 구축하도록 하고, 오너로서 전체를 모니터링하면서 필요한 의사결정을 내릴 수 있도록 한다.

7. 장기적인 운영 계획 및 개선: 운영 시작 후, 초기 계획대로 수익이 발생하고 있는지 주기적으로 점검한다. 예상치 못한 공실이나 지출이 발생하면 원인을 분석하여 조속히 대책을 마련한다. 예를 들어 공실이 채워지지 않는 경우, 임대료 설정이나 모집 조건을 재검토하거나 인테리어를 업그레이드하는 투자도 고려한다. 수선도 계획적으로 실시하여 자산 가치를 유지, 향상시키는 것이 중요합니다. 또한, 금리 상황이나 부동산 시장 상황의 변화에도 촉각을 곤두세우고 필요에 따라 리파이낸싱이나 매각을 검토합니다. 항상 경영자 입장에서 수익성을 높이기 위한 노력을 기울이면 시간이 지날수록 자산가치가 향상되어 다음 투자로 이어지는 선순환 구조를 만들 수 있습니다.

이상, 아파트 투자의 기본적인 시작과 흐름에 대해 알아보았습니다. 특히 부유층은 자금력과 신용을 무기로 유망한 매물을 확보할 수 있는 기회가 있습니다. 전문가들의 조언도 적극적으로 참고하여 전략적으로 운용을 시작해야 합니다. 첫 번째 건물이 성공하면 안정적인 현금흐름과 절세 효과를 누리면서 추가적인 부동산 투자 및 다른 자산운용으로의 확장도 가능할 것입니다. 신뢰할 수 있는 파트너와 함께 아파트 한 채 투자로 꾸준한 부의 확대와 보존을 목표로 해보세요.