니시아자부 롯폰기 재개발: 도시 가치 상승과 미래 전망

도쿄도 미나토구를 대표하는 국제적인 색채가 풍부한 니시아자부・롯폰기 지역. 이 지역에 새로운 도시경관과 가치를 창출하는 '니시아자부 산초메 북동지구 제1종 시가지 재개발 사업'이 진행되고 있습니다. 본 기사에서는 저희 INA&Associates가 주목하는 본 사업의 개요와 부동산 시장에 미치는 영향에 대해 알아보겠습니다.

사업 개요

본 사업은 도쿄 메트로 히비야선 및 도영 오에도선 '롯폰기'역에서 서쪽으로 약 300m, '롯폰기 힐즈'에 인접한 약 1.6ha의 구역에서 실시되고 있는 제1종 시가지 재개발 사업이다. 시행자는 니시아자부 3초메 북동지구 시가지 재개발 조합, 참여 조합원으로 노무라 부동산 주식회사와 주식회사 켄 코퍼레이션이 참여하고 있다.

현재 이 지역은 긴급수송도로로 지정된 보조 10호선(TV아사히도리)이 미정비되어 있고, 내진성이 부족한 건물의 존재, 녹지 및 공원 등 오픈스페이스 부족 등 여러 가지 도시적 과제를 안고 있다.

이번 재개발을 통해 지상 54층, 지하 4층, 높이 약 200m의 초고층 복합건물을 중심으로 주변 환경과 조화를 이루는 녹지가 풍부한 복합시가지 형성을 목표로 하고 있다. 총 사업비는 약 804억 엔으로 발표되었다.

시설 계획의 특징

본 사업의 핵심이 되는 초고층 빌딩(A지구)은 제진구조를 채택하고 다음과 같은 기능을 도입한다:

1. 주거 기능: 지상 6~45층에 약 500세대 규모의 주거시설
2. 오피스 기능: 지상 1~3층에 오피스 공간
3. 상업기능: 지상 1~3층에 상업시설
4. 호텔 기능: 4, 5층은 호텔 로비, 46층은 스파-피트니스, 47~52층은 객실로 구성되며, 외국계 럭셔리 호텔 브랜드를 유치할 예정이다.

또한, 부지 내에 존재하는 장효사, 묘선사, 사쿠라다 신사 등 3개 사찰도 재배치하여 지역의 역사-문화자산을 계승한다.

도시 환경 정비

본 사업에서는 건축물의 정비뿐만 아니라 도시환경의 질적 향상에도 중점을 두고 있다:

1. 도로 인프라 개선: 테레비 아사히 거리를 현재 폭 10m에서 15m로 확장
2. 오픈스페이스 조성: 부지 북측과 남측에 총 3000㎡ 규모의 광장을 조성하고, 일부 녹지 조성
3. 보행자 네트워크 강화: 보행자 데크를 통해 '롯폰기힐즈 크로스포인트'와 연결
4. 방재 기능 강화: 맨홀 화장실, 방재 대피소 등 재해 대응 시설 정비

프로젝트 진행 상황

현재(2025년 5월 기준) 기존 건축물 철거 공사가 진행 중이다. 롯폰기 야스다 빌딩, 호쿠신 빌딩 등의 철거 공사가 진행 중이며, 석면 제거, 외부 비계 조립, 매장문화재 조사 등이 이루어지고 있다.

2024년 9월 본공사 착공, 2028년 4월 준공 예정으로 2029년도까지 조합이 해산될 예정이다.

부동산 시장에 미치는 영향

이 재개발 사업이 부동산 시장에 미치는 영향은 다음과 같은 점에 주목하고 있습니다.

1. 자산 가치 상승

재개발로 인해 지구 전체의 도시 기능이 향상됨에 따라 주변 지역의 부동산 가치 상승이 예상됩니다. 특히 롯폰기, 니시아자부 지역은 이미 높은 자산가치를 가지고 있지만, 본 사업을 통해 더 높은 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 초부유층 주택의 새로운 선택지

본 사업에서 공급되는 약 500세대의 주택은 입지조건과 시설수준으로 볼 때 초부유층을 위한 고급주택이 될 것으로 예상됩니다. 럭셔리 호텔이 함께 들어서는 점도 국제적인 부유층에게 매력적인 요소로 작용할 것이다.

3. 오피스-상업 시장 활성화

국제적인 색채가 풍부한 니시아자부, 롯폰기 지역에 새로운 오피스 및 상업공간이 조성됨에 따라 글로벌 기업 및 고감도 매장의 진출이 기대된다. 이를 통해 지역의 비즈니스 환경이 더욱 풍요로워지고 경제활동이 활성화될 것이다.

4. 도시방재 기능 강화

내진성이 취약한 기존 건물이 최신 제진구조의 건물로 재건축되고, 오픈스페이스와 방재시설이 정비되어 지구 전체의 방재성능이 크게 향상될 것입니다. 이는 장기적인 부동산 가치 안정화에도 기여하는 중요한 요소입니다.

우리의 관점

INA&Associates의 관점에서 본 사업을 살펴보면 다음과 같은 점이 중요하다고 생각합니다.

1. 지역 커뮤니티와의 공생

사찰의 재배치 등 지역의 역사-문화를 존중하는 계획이라는 점은 높이 평가할 수 있습니다. 지속가능한 도시개발은 경제적 가치뿐만 아니라 문화적, 사회적 가치의 계승이 필수적이기 때문입니다.

2. 다양한 인적 자원의 교류를 촉진하는 장소 창출

국제 수준의 호텔, 오피스, 상업시설의 도입은 다양한 배경을 가진 사람들이 모여 새로운 가치를 창출할 수 있는 장이 될 수 있다. 다양한 인적 자원의 교류야말로 혁신의 원천이 될 수 있다.

3. 장기적 관점의 가치 창출

본 사업은 계획부터 완공까지 약 10년이 소요되는 장기 프로젝트입니다. 단기적인 이익이 아닌 장기적인 관점에서 도시의 가치를 높이는 자세는 우리가 지향하는 '지속가능한 기업가치 창출'과 일맥상통하는 부분이 있습니다.

정리: 미래를 내다보는 도시 만들기의 의의

니시아자부3초메 북동부지구 제1종 시가지 재개발 사업은 단순한 건물 재생이 아닌, 도시의 질적 향상을 목표로 하는 종합적인 노력입니다. 문제를 안고 있던 지역이 최첨단 도시 기능과 지역의 역사・문화가 융합된 매력적인 장소로 거듭나려 하고 있다.

부동산업에 종사하는 우리로서는 이런 프로젝트에서 배울 점이 많습니다. 단기적인 이익 추구가 아닌 지역의 가치를 높이고 사람들의 삶의 질을 향상시키는 것, 그것이 진정한 도시재생이라고 생각합니다.

이 재개발 사업이 완료되는 2028년 이후, 니시아자부-롯폰기 지역이 어떻게 변화할 것인가. 우리는 계속해서 주목하고, 거기서 얻을 수 있는 지식을 자사의 사업 활동에 활용하고자 합니다.