Renovação Urbana em Nishi-Azabu: Transformando Roppongi até 2028

As áreas cosmopolitas de Nishi-Azabu e Roppongi são representativas do distrito de Minato, em Tóquio. O Projeto de Redesenvolvimento da Área Urbana Nordeste de Nishi-Azabu 3-chome Tipo 1 está em andamento para criar uma nova paisagem urbana e valorizar essa área. Neste artigo, nós da INA & Associates nos concentramos no projeto e em seu impacto no mercado imobiliário.

Visão geral do projeto

O projeto é um projeto de renovação urbana do Tipo 1 que está sendo implementado em uma área de aproximadamente 1,6 hectare adjacente a Roppongi Hills, cerca de 300 m a oeste da Estação Roppongi na Linha Hibiya do Metrô de Tóquio e na Linha Toei Oedo. A parte executora é a Nishi-Azabu 3-chome Northeast Area Urban Redevelopment Association, com a Nomura Real Estate Development Co Ltd e a Ken Corporation como parceiros participantes.

A área atual enfrenta vários problemas urbanos, incluindo o subdesenvolvimento da Auxiliary Route 10 (TV Asahi Dori), que é designada como uma estrada de transporte de emergência, a existência de edifícios com resistência insuficiente a terremotos e a falta de espaços abertos, como áreas verdes e parques.

A reforma tem como objetivo criar um complexo urbano verde em harmonia com o ambiente ao redor, centrado em um complexo de prédios altos com 54 andares acima do solo e quatro andares abaixo, com aproximadamente 200 m de altura. O custo total do projeto foi anunciado em aproximadamente 80,4 bilhões de ienes.

Características da planta das instalações

O edifício alto (Bloco A), que será o núcleo do projeto, adotará uma estrutura de amortecimento sísmico e as seguintes funções serão introduzidas

1. Função residencial: aproximadamente 500 unidades residenciais no 6º ao 45º andares acima do solo
2. Função de escritório: espaço de escritório do 1º ao 3º andar acima do solo
3. Função comercial: instalações comerciais do 1º ao 3º andares acima do solo
4. Funções hoteleiras: lobby do hotel no 4º e 5º andares, spa e fitness no 46º andar e quartos de hóspedes no 47º ao 52º andares, com planos de atrair marcas estrangeiras de hotéis de luxo.

Os três templos e santuários existentes no local - Templo Chokoji, Templo Myozenji e Santuário Sakurada - também serão realocados para dar continuidade ao patrimônio histórico e cultural da área.

Melhoria do ambiente urbano

O projeto não se concentra apenas em melhorias nos edifícios, mas também em melhorias qualitativas no ambiente urbano:

1. Melhoria da infraestrutura viária: ampliação da TV Asahi Dori de sua largura atual de aproximadamente 10 m para 15 m.
2. Criação de espaço aberto: um total de aproximadamente 3.000 m2 de espaço aberto nos lados norte e sul do local, alguns dos quais com vegetação.
3. Aprimoramento da rede de pedestres: conexão com o Roppongi Hills Crosspoint por meio de um deck para pedestres.
4. Aprimoramento das funções de prevenção de desastres: são fornecidas instalações de resposta a desastres, como banheiros e abrigos para desastres.

Progresso do projeto

A demolição dos edifícios existentes está em andamento (em maio de 2025). A demolição do Edifício Roppongi Yasuda, do Edifício Hokushin e de outros edifícios está em andamento, incluindo a remoção de amianto, a montagem de andaimes externos e o levantamento arqueológico.

O principal trabalho de construção está programado para começar em setembro de 2024 e ser concluído em abril de 2028, com a expectativa de que a associação seja dissolvida no ano fiscal de 2029.

Impacto no mercado imobiliário

Quanto ao impacto do projeto de redesenvolvimento no mercado imobiliário, concentro-me nos seguintes pontos

1. aumento nos valores dos imóveis

A reforma melhorará as funções urbanas de todo o distrito, o que deverá aumentar os valores dos imóveis na área circundante. Em particular, as áreas de Roppongi e Nishi-Azabu já têm altos valores de ativos, e espera-se que esse projeto aumente ainda mais seu valor. 2.

2. novas opções de moradia para os ultra-ricos

Espera-se que as cerca de 500 unidades residenciais a serem fornecidas pelo projeto sejam residências de luxo para a classe ultra-afluente, dada a localização e o padrão das instalações. O fato de que um hotel de luxo será anexado ao projeto também será um fator atraente para a classe afluente internacional.

3. revitalização do mercado comercial e de escritórios

Espera-se que a criação de novos escritórios e espaços comerciais nas áreas cosmopolitas de Nishi-Azabu e Roppongi atraia empresas globais e varejistas altamente sensíveis. Isso melhorará ainda mais o ambiente de negócios local e estimulará a atividade econômica.

4. fortalecimento das funções de prevenção de desastres urbanos

O desempenho de prevenção de desastres do distrito como um todo será bastante aprimorado à medida que os edifícios existentes com problemas de resistência a terremotos forem substituídos por edifícios com as mais recentes estruturas de amortecimento sísmico, além de espaços abertos e equipamentos de prevenção de desastres. Esse é um fator importante que também contribuirá para a estabilização de longo prazo dos valores das propriedades.

Nosso ponto de vista

Ao analisar esse projeto do ponto de vista da INA&Associates, consideramos importantes os seguintes pontos

1. coexistência com a comunidade local

É altamente louvável que o plano respeite a história e a cultura locais, por exemplo, realocando templos e santuários. Isso ocorre porque o desenvolvimento urbano sustentável exige a herança de valores culturais e sociais, além de valores econômicos.

2. criar locais que promovam o intercâmbio de capital humano diversificado

A introdução de hotéis, escritórios e instalações comerciais de padrão internacional tem o potencial de se tornar locais onde pessoas de diversas origens podem se reunir e criar novos valores. A interação do capital humano diversificado é a fonte da inovação.

3. criação de valor em uma perspectiva de longo prazo

O projeto é de longo prazo, com duração de aproximadamente 10 anos, desde o planejamento até a conclusão. Nossa abordagem para aumentar o valor da cidade a partir de uma perspectiva de longo prazo, em vez de lucro a curto prazo, está alinhada com nosso objetivo de "criar valor corporativo sustentável".

Conclusão: a importância do desenvolvimento urbano com um olho no futuro

O Projeto de Reestruturação Urbana Tipo 1 da Área Nordeste de Nishi-Azabu 3-Chome não se trata apenas da renovação de edifícios, mas de uma iniciativa abrangente que visa melhorar a qualidade da cidade. Um distrito com seus próprios desafios está sendo transformado em um local atraente que combina funções urbanas de ponta com a história e a cultura locais.

Para nós, do setor imobiliário, há muito a aprender com projetos como esse. Acreditamos que não é a busca do lucro a curto prazo, mas o aprimoramento dos valores locais e a melhoria da qualidade de vida das pessoas - essa é a verdadeira renovação urbana.

Como a área de Nishi-Azabu e Roppongi mudará depois de 2028, quando esse projeto de renovação estiver concluído? Continuaremos a prestar muita atenção a esse projeto e usaremos o conhecimento que adquirimos com ele em nossas próprias atividades comerciais.