Renovação da Estação Itabashi: Transformação Urbana e Novos Arranha-céus

Um projeto de renovação em grande escala está em andamento ao redor da estação de Itabashi na linha JR Saikyo. A área de saída oeste da estação de Itabashi, que fica a apenas uma parada de Ikebukuro, mas que não passou por grandes mudanças ao longo dos anos, está sendo transformada em um espaço adequado para uma "porta de entrada para o bairro de Itabashi". Este artigo fornece uma explicação detalhada e de fácil compreensão para o público em geral, abrangendo os detalhes do plano de renovação que foram divulgados no momento, a data de conclusão programada, o impacto sobre as moradias, instalações comerciais e infraestrutura de transporte, o ambiente ao redor e a comunidade local, e os efeitos em cascata sobre o mercado imobiliário.

Esboço e histórico do plano de renovação

A reforma da área da Saída Oeste da Estação de Itabashi (Saída de Itabashi) está centrada no Projeto de Reforma Urbana Tipo 1 da Área da Saída de Itabashi da Estação de Itabashi pela JR East e Nomura Real Estate Development, em conjunto com a reforma da praça em frente à estação e o Projeto de Reforma da Área da Saída Oeste da Estação de Itabashi, que está em andamento separadamente. A área já foi movimentada como a primeira cidade postal na Rodovia Nakasendo durante o período Edo, mas alguns dos terrenos ao redor da estação estão subutilizados há muito tempo. O objetivo é criar um "centro animado" onde todos possam viver com conforto e energia, utilizando integralmente a área, incluindo terrenos de propriedade do governo, e desenvolvendo um complexo de instalações residenciais, comerciais e públicas.

Nesse plano de renovação, o governo (Governo Metropolitano de Tóquio e Distrito de Itabashi) e o setor privado (JR East, Nomura Real Estate e outros) estão trabalhando juntos para construir um edifício alto diretamente conectado à estação, renovar a praça (praça de tráfego) em frente à estação e desenvolver a nova área de instalações públicas de forma integrada. O objetivo da reforma é renovar fundamentalmente o espaço em frente à estação, que se tornou dilapidado e está enfrentando problemas em termos de fluxo de tráfego e prevenção de desastres, e criar uma infraestrutura urbana moderna, aproveitando a história, a cultura e a natureza da área.

O projeto de renovação do distrito de Itabashiguchi, um complexo de arranha-céus diretamente conectado à estação

A peça central do projeto de renovação é um complexo de arranha-céus de 34 andares diretamente conectado à estação de Itabashi. O projeto está sendo realizado pela JR East e pela Nomura Real Estate como parte do Projeto de Reestruturação Urbana Tipo 1 da Área de Saída da Estação Itabashi. O edifício é um projeto único, pois é o primeiro empreendimento complexo em uma estação da JR East diretamente conectado à estação, incluindo moradias. O custo total do projeto está estimado em aproximadamente JPY 25,5 bilhões e criará uma instalação de grande escala com uma área útil total de aproximadamente 51.000 m2 em uma área de aproximadamente 0,4 ha.

O edifício consistirá em instalações comerciais, instalações de utilidade pública e instalações de apoio a creches nos andares inferiores (aproximadamente 1 a 4 andares) e aproximadamente 388 unidades residenciais (condomínios) nos andares intermediários e superiores. Os andares comerciais serão operados pela Atre, do JR East Group, como operadora locatária, e espera-se que se tornem um shopping center que os usuários da estação e os residentes locais possam usar diariamente. O andar residencial terá o maior número de unidades na área de Itabashi e está atraindo muita atenção como um condomínio de torres próximo ao centro da cidade. Devido ao fato de o terreno ser de propriedade da JR East e do Itabashi Ward, os condomínios serão vendidos como unidades residenciais com um contrato de arrendamento de terreno de prazo fixo (direito de uso do terreno por um período limitado de tempo). Ao considerar a compra do condomínio, deve-se prestar atenção à estrutura de direitos diferente daquela de um condomínio regular.

Com relação ao progresso da construção, após uma decisão de planejamento urbano em outubro de 2018 e a aprovação da implementação do projeto em agosto de 2019, as obras de construção já começaram em dezembro de 2022. A conclusão (conclusão do edifício) está programada para junho de 2027, com a parte comercial (Atre) prevista para ser inaugurada até o final de 2027. O edifício foi projetado para permitir o acesso direto da estação ao edifício sem a necessidade de plataformas para pedestres, etc., e fornecerá uma linha de fluxo altamente conveniente conectada diretamente ao saguão fora dos portões de passagens.

Outro projeto de construção de arranha-céus: o projeto de reforma da área de saída oeste da estação de Itabashi

Além do projeto de construção da JR e da Nomura Real Estate mencionado acima, o projeto de renovação urbana tipo 1 da área de saída oeste da estação de Itabashi também está em andamento na área de saída oeste da estação de Itabashi (West Exit), em frente à praça da estação. Esse projeto é liderado por uma associação de desenvolvimento local e envolve o desenvolvimento de uma área atualmente repleta de drogarias, restaurantes e lojas particulares. De acordo com o plano, a área da saída oeste será desenvolvida dividindo-se o local em duas zonas.

• Zona A (mais próxima da estação): está planejada a construção de um edifício alto de aproximadamente 38 andares acima do solo, e seus principais usos são instalações residenciais e comerciais (e de utilidade pública). As lojas existentes na área estão fechando e desocupando desde cerca de 2023, e os preparativos estão sendo feitos para o início da construção em grande escala.

• Área B (ao longo da antiga Nakasendo Road): na área de frente para a antiga Nakasendo Road, está planejada a construção de um edifício de médio porte com cerca de seis andares acima do solo. Espera-se que os principais usos sejam instalações comerciais e escritórios, e o edifício foi planejado para ser baixo, em harmonia com a paisagem ao longo da estrada.

Um cronograma detalhado para a reforma da área de saída oeste não foi anunciado oficialmente até o momento da redação deste artigo, mas, de acordo com o Itabashi Ward, o projeto deverá ser concluído por volta de 2029. Um esboço oficial do plano será revelado no futuro. A área ao redor da estação de Itabashi será transformada em poucos anos com a chegada desses dois edifícios altos, e uma nova silhueta de arranha-céus surgirá em frente à estação.

A praça da estação renascerá com as pessoas em seu centro

Em conjunto com a reforma, também está planejada a reforma da praça da estação (praça de tráfego) na saída oeste da estação Itabashi. A atual praça da estação é uma rotatória para ônibus e táxis, mas o plano muda o conceito e define um conceito de design para uma "praça da estação centrada nas pessoas em vez de centrada nos carros". A frase-chave é "uma praça de estação que se mistura generosamente com vegetação", e o plano é reconstruir a praça como um local onde as pessoas possam se reunir e interagir em um espaço repleto de vegetação exuberante.

Especificamente, o formato da rotatória, que atualmente faz uma grande curva e se junta à antiga Nakasendo Road, será revisado e transformado em uma praça giratória compacta para simplificar o fluxo de veículos e melhorar a segurança. O plano é eliminar a fusão supérflua da antiga Nakasan Road e, em vez disso, facilitar o deslocamento dos pedestres pela praça. A praça foi projetada para ser um centro de atividades da comunidade local, com espaço verde ao redor de uma grande árvore zelkova simbólica ("Musubi no keyaki"), um playground aquático e vigilância para as crianças, além de um canto para eventos onde carros de cozinha podem se instalar. Um grande dossel (teto com guarda-sol) foi instalado para manter as pessoas frescas no verão, e a criação de um espaço que possa ser usado para eventos e reuniões mesmo quando chove também foi considerada.

O plano de fluxo de pedestres também é engenhoso. Novas travessias de pedestres na rota que liga a estação, o prédio de reforma e a área de saída oeste serão construídas e organizadas para que os pedestres possam ir e vir com segurança com menos travessias do que atualmente. Por exemplo, costumava ser necessário atravessar a rua duas vezes para ir da estação até a rua comercial da saída oeste, mas, após a construção, espera-se que seja possível atravessar a rua apenas uma vez. Além disso, a rota de pedestres entre a estação e a estação Shin-Itabashi da linha de metrô Toei Mita será melhor sinalizada para facilitar a compreensão, e serão instalados painéis informativos para fornecer informações sobre a histórica Nakasendo Road, para melhorar as informações do ponto de vista do usuário.

As grandes instalações de estacionamento de bicicletas atualmente em frente à estação estão planejadas para serem integradas e realocadas dentro do prédio reformado. Isso tornará o nível térreo da praça mais claro e aberto, e permitirá que os ciclistas estacionem suas bicicletas no edifício diretamente conectado à estação, sem serem afetados pelas condições climáticas. Espera-se que o trabalho na nova praça da estação comece a sério a partir de 2027, após a conclusão do prédio de reforma, e será realizado em etapas com o objetivo de colocar a praça em funcionamento em 2029.

Área de serviço público "Machi no Edit Hiroba" e conceito "En no Mori

No quarto andar do prédio reformado, será criada uma "área de interesse público", com o distrito de Itabashi assumindo a liderança em seu desenvolvimento. A área de interesse público faz parte do "Conceito Interforum" do distrito de Itabashi, que tem como objetivo "criar um centro de intercâmbio cultural e de conhecimento multiuso na entrada do distrito". O conceito da instalação é chamado de "Praça de Edição da Cidade", e a visão é torná-la um local onde várias coisas, objetos e pessoas locais são conectados e novos conteúdos são criados e disseminados.

A área de interesse público incluirá um espaço de exposição para apresentar as iniciativas e a história do bairro de Itabashi, um salão multiuso para atividades comunitárias e um espaço livre para eventos e workshops. Uma característica distintiva é o projeto flexível que permite que os espaços sejam variados e organizados de acordo com o uso, com o objetivo de criar uma instalação aberta que qualquer pessoa possa usar facilmente, como "outra praça coberta". Por exemplo, estão previstos vários usos, como a realização de eventos sociais para a geração que está criando os filhos durante a semana e a organização de apresentações e mercados para grupos de hobby locais nos finais de semana.

Também foi anunciado que a área de interesse público, a praça em frente à estação e o High Life Plaza Itabashi, uma instalação de montagem de ala atualmente localizada em frente à estação, serão considerados como uma única área e apelidados de "En no Mori" (En no Mori). Diz-se que o nome incorpora as várias conotações da área como um todo, tais como "história como uma cidade pousada onde as pessoas se encontram", "um local de aprendizado onde as pessoas podem se conectar e encontrar coisas novas" e "um espaço cheio de vegetação como uma floresta". Na verdade, foi criada uma marca de logotipo para a En no Mori, com um design suave que lembra anéis e círculos anuais, representando a interseção e a mistura de diversas coisas na praça da estação. No futuro, a área como um todo será usada para disseminar informações e gerenciar a comunidade sob esse nome, e será reconhecida como um novo ponto de referência em frente à estação de Itabashi.

Mudanças no ambiente de vida ao redor e impacto na comunidade local

Espera-se que a reforma melhore significativamente o ambiente de vida ao redor da estação de Itabashi. Em primeiro lugar, a abertura de um estabelecimento comercial (Atre) diretamente conectado à estação aumentará drasticamente a conveniência das compras diárias. As pequenas lojas que costumavam ocupar a área em frente à estação fecharam temporariamente devido à reforma, mas assim que o prédio de reforma e o prédio de reforma da saída oeste forem concluídos, haverá uma gama completa de novos locatários comerciais (varejistas de produtos, restaurantes, lojas de serviços, etc.), tornando a área um ponto único para todas as suas necessidades em frente à estação. Espera-se que supermercados, drogarias e outras lojas voltadas para o estilo de vida também sejam atraídas para a área, tornando a vida ainda mais conveniente para os moradores locais.

As instalações públicas também serão aprimoradas. A área de interesse público mencionada anteriormente, "Machi no Edit Hiroba", poderá sediar eventos nos quais os moradores locais poderão se reunir facilmente e aprender uns com os outros, e o efeito sinérgico com as instalações existentes, como o High Life Plaza, aumentará as oportunidades de interação com a comunidade. A praça será um local onde poderão ser realizadas atividades como música de rua ao vivo, leitura do céu azul, mercado sazonal etc., e onde pessoas de todas as idades e de ambos os sexos poderão interagir umas com as outras. Itabashi será transformada em uma cidade onde a atmosfera do centro da cidade e as funções urbanas modernas estarão em harmonia, e o senso de unidade da comunidade será aprimorado.

Além disso, os benefícios em termos de prevenção de desastres e segurança não podem ser ignorados. O amplo espaço em frente à estação e o estabelecimento de uma rede de pedestres ordenada facilitarão o funcionamento como uma praça de evacuação em caso de desastre ou como uma área de espera para pessoas com dificuldade de voltar para casa. A vegetação exuberante não só reduzirá o impacto ambiental, mas também desempenhará o papel de um parque de prevenção de desastres e contribuirá para melhorar a resiliência da área. Em termos de tráfego, as rotatórias serão revisadas para separar pedestres e veículos, reduzindo o risco de acidentes e melhorando as linhas de fluxo sem barreiras. Para os usuários da estação, um plano de linha de fluxo que permita o acesso às instalações desejadas imediatamente após a saída das bilheterias provavelmente reduzirá o estresse diário.

Por outro lado, os problemas associados à reforma incluem restrições de ruído e tráfego durante o período de construção e a reorganização da comunidade local após a reforma. Também pode haver solidão com o desaparecimento de lojas particulares de longa data e confusão com as mudanças drásticas na paisagem local. No entanto, a administração e os desenvolvedores estão prosseguindo com o plano enquanto ouvem as opiniões dos residentes por meio de reuniões e workshops locais, e têm como objetivo o "desenvolvimento comunitário para todos" que incorpora as opiniões da comunidade local. Ao criar um local em que os residentes novos e antigos possam interagir facilmente entre si, espera-se que a reforma se harmonize com o fluxo de novos residentes e crie uma comunidade mais aberta.

Efeitos colaterais no mercado imobiliário

Espera-se que o projeto de reforma tenha um impacto significativo no mercado imobiliário da área da Estação Itabashi. Em primeiro lugar, espera-se que os condomínios de grande escala a serem fornecidos pelo edifício de remodelação e pelo West Exit Redevelopment Building sejam altamente populares devido à conveniência de estar a apenas uma parada de Ikebukuro pelo trem JR. A sucessão de novas torres de condomínios na área da estação de Itabashi, onde houve pouco desenvolvimento em grande escala até o momento, apesar de sua proximidade com o centro da cidade, poderia pressionar os preços dos terrenos e dos condomínios de segunda mão na área como um todo. De fato, os especialistas analisaram que, quando os prédios altos forem concluídos, pode-se esperar um fluxo de novas pessoas devido à boa localização, o que deverá levar a um futuro aumento da população e da demanda na área da Estação Itabashi.

O mercado também se beneficiará da melhoria do ambiente comercial, o que aumentará a atratividade da área como um "lugar desejável para se viver". Até o momento, a área da estação de Itabashi tem estado à sombra de Ikebukuro, mas após a reforma, a área será atrativa por seu alto nível de conveniência, com tudo, desde compras a atividades de lazer, sendo realizado no local. As empresas imobiliárias também concentrarão sua atenção na área, e é provável que o dinheiro do investimento flua para a área, antecipando o aumento das necessidades de aluguel e os benefícios da reforma.

Por outro lado, deve-se observar que os condomínios de reforma podem vir com arrendamentos de prazo fixo. Isso pode afetar a avaliação dos valores dos ativos para os compradores, portanto, deve-se tomar cuidado com a precificação no mercado. No entanto, nos últimos anos, tem havido um número crescente de exemplos de condomínios de grande porte com arrendamentos de prazo fixo nos centros das cidades e, dependendo da localização e da marca, eles podem ser muito populares. Como a marca de condomínio de luxo da Nomura Real Estate está planejada, espera-se que esse condomínio diretamente conectado à estação de Itabashi também tenha um alto nível de preço de venda da unidade.

Em geral, após a conclusão da reforma, a área ao redor da estação de Itabashi deverá melhorar ainda mais sua reputação como uma "nova área residencial de alto padrão próxima ao centro da cidade" e, à medida que a paisagem urbana for renovada entre 2027 e 2029, as vendas de imóveis se tornarão mais ativas e a área como um todo se tornará mais vibrante. O projeto de remodelação é uma iniciativa para aumentar o valor da área, não apenas em termos de hardware, mas também em termos de software, e isso se refletirá de forma constante no mercado.

Cronograma e perspectivas futuras

Se o projeto de renovação ocorrer sem problemas, os primeiros resultados aparecerão por volta de 2027. A conclusão e a inauguração do complexo de edifícios diretamente conectado à estação de Itabashi marcarão o nascimento de um novo marco na cidade. A conclusão da reforma dos edifícios da saída oeste e a renovação completa da praça da estação por volta de 2029 concluirão o desenvolvimento urbano da área da saída oeste da estação de Itabashi. Daqui a alguns anos, no final da década de 2020, veremos um cenário completamente diferente do que vemos hoje em frente à estação de Itabashi.

Entretanto, a conclusão não é o objetivo do desenvolvimento urbano; é também um novo começo. A cidade continua a evoluir dia após dia, com novos moradores e lojas se mudando para os prédios em reforma, além dos eventos e trocas que ocorrem ali. O distrito de Itabashi e as empresas relacionadas indicaram sua intenção de continuar trabalhando em conjunto com os setores público e privado no gerenciamento da área após a conclusão. Por exemplo, na área de Ennomori, há planos para promover continuamente a criação de atrações locais e divulgar informações pelo Instagram e outras mídias. O desafio para o futuro é desenvolver medidas flexíveis que aproveitem ao máximo o hardware (instalações) obtido com a reforma e tornem a cidade realmente "fácil para todos viverem e cheia de vitalidade".

A reforma da área ao redor da estação de Itabashi, a área de saída de Itabashi, não é apenas uma simples reconstrução de edifícios, mas um grande projeto que une a história e o futuro da área. O valor de Itabashi aumentará drasticamente se a cidade for construída para oferecer um estilo de vida conveniente e confortável e uma comunidade calorosa, cheia de vegetação e interação. Serão necessários mais alguns anos para a conclusão do projeto, e os moradores locais terão que esperar muito tempo, mas toda a cidade estará observando essa mudança, aguardando ansiosamente o dia em que o portão de entrada para a nova Itabashi será concluído.