부동산 등기부등본과 폐쇄등본의 차이점과 활용 가이드

부동산 매매나 등기 절차에서 '등기부등본'이나 '폐쇄등본'이라는 말을 들어본 적이 있을 것이다. 등기부등본(현재는 등기사항증명서라고 함)은 토지나 건물의 소재, 면적, 소유자, 저당권 등의 권리관계를 기록한 부동산 등기 서류로, 부동산 매매에 필수적인 중요한 서류입니다. 한편, 폐쇄등본은 합필, 멸실 등으로 인해 현재 등기부등본에서 누락된 과거의 등기 기록을 확인하기 위한 서류이다. 과거 토지-건물의 정보를 알면 부동산 거래 후 발생하는 문제를 예방하는 데 도움이 된다. 이번 기사에서는 등기부등본과 폐쇄등본의 정의와 차이점, 취득 방법을 알기 쉽게 설명하고, 사례 연구를 통해 그 활용 포인트를 소개한다. 토지 소유자, 법인 소유자, 부유층을 위한 전문적인 보충 정보도 함께 제공하니, 부동산 조사에 참고하시기 바랍니다.

본문(정의, 차이점, 취득 방법, 사례 연구)

등기부(등기부등본)란 무엇인가?

등기부란 부동산(토지-건물)의 권리관계와 물리적 현황에 관한 정보를 법무국에서 관리하는 공적 장부(등기기록)입니다. 예를 들어, 어떤 부동산에 대해 '누가 소유자인지', '어떤 부동산인지(위치, 면적 등)', '누가 어떤 권리(저당권 등)를 가지고 있는지' 등의 정보가 등기부등본에 기재되어 있으며, 일반인에게 공개되어 있다. 이 등기부 내용을 서면으로 출력하여 증명한 것이 등기사항증명서이며, 예전에는 등기부등본이라고 불렀다(현재도 관습적으로 '등기부등본'이라고 부르는 경우가 있다). 등기사항증명서는 부동산 거래( 부동산 매매나 상속 등)에 있어 제출 및 확인이 필요한 중요 서류로 법무국에 비치된 단말기나 창구에서 발급받을 수 있다. 누구나 수수료를 내면 발급받을 수 있으며, 부동산 등기제도에 따라 발급되는 공신력 있는 증명서입니다.

폐쇄등기부(폐쇄등본)란 무엇인가요?

폐쇄등기부란 어떤 토지나 건물의 등기 기록이 어떤 이유로 폐쇄되었을 때, 그 폐쇄된 기록을 보존하기 위한 장부(또는 데이터 파일)를 말합니다. 구체적으로 다음과 같은 경우 등기부등본은 폐쇄되며, 이후 해당 부동산 정보는 현행 등기부등본에서 볼 수 없게 됩니다.

• 토지의 합필-분필이나 건물의 멸실로 인해 원래의 지번이나 가옥번호가 소멸된 경우(예: 여러 개의 인접한 토지를 법적으로 하나로 합친 경우, 건물을 철거하고 공터로 만든 경우 등)

• 등기부 전산화로 인해 기존의 종이 등기부가 전자 등기부로 대체된 경우(이때 구 종이 등기부는 폐쇄 처리됩니다).

폐쇄등기부에는 보존기간이 정해져 있으며, 토지의 폐쇄등기부는 50년, 건물의 폐쇄등기부는 30년 동안 보존됩니다(※ 1988년 7월 1일 이전에 폐쇄된 오래된 등기부등본은 보존기간이 20년으로 이미 폐기된 경우가 있으므로 주의가 필요함). 폐쇄등기부는 기본적으로 누구나 열람 및 취득이 가능하며, 청구하면 '폐쇄등본'(폐쇄등기부의 사본)을 발급받을 수 있다.

용어 보충: 폐쇄등본과 폐쇄사항증명서의 차이점
폐쇄등본은 종이로 된 폐쇄등기부를 복사한 서류로, 폐쇄등기부의 '등본'(원본을 복사한 것)에 해당합니다. 한편, 등기 정보가 전자 데이터화된 폐쇄등기부에 대해서는 그 내용을 인쇄한 증명서가 발급되는데, 이는 엄밀히 말하면 '폐쇄등본'이 아니라 '폐쇄사항 전부증명서' (줄여서 폐쇄사항증명서 ) 라고 합니다. 명칭은 다르지만 폐쇄등본과 폐쇄사항증명서에 기재되는 정보의 내용은 동일합니다. 본 기사에서는 편의상 '폐쇄등본'으로 통칭하여 표기하는 경우가 있습니다.

현행 등기부등본과 폐쇄등기부등본의 차이점(비교표)

현재 효력이 있는 현행 등기부(등기사항증명서)와 과거의 기록인 폐쇄등기부 (폐쇄등본)에는 어떤 차이가 있을까요? 역할과 취득 방법의 차이를 아래 표에 정리했습니다.

등기사항증명서에는 '전부사항증명서', '현재사항증명서', '일부사항증명서' 등 종류가 있으나, 본 기사에서는 부동산 조사에서 사용되는 전부사항증명서(이른바 등본에 해당)를 전제로 설명합니다.

등기부등본・폐쇄등본의 취득 방법

그렇다면 현행 등기부등본 및 폐쇄등본은 구체적으로 어떻게 취득하면 좋을까요? 기본적인 청구 방법은 공통적이지만, 일부 절차에 차이가 있습니다. 여기서는 일반적인 취득 방법과 주의점을 설명합니다.

• 현행 등기부등본(등기사항증명서) 발급 방법: 가까운 법무국 창구에서 발급 신청하는 방법, 우편으로 신청하는 방법, 그리고 온라인으로 신청하는 방법이 있습니다. 창구에서는 등기사항증명서 교부 신청서에 필요한 사항을 기재하여 제출하고, 등기 인지로 수수료를 납부합니다. 온라인의 경우 법무부 '등기-공탁 온라인 신청 시스템'에서 이용자 등록을 한 후 웹상에서 신청 절차를 밟는다. 온라인으로 신청한 증명서는 우편 수령 또는 창구 수령이 가능합니다. 어느 방법이든 청구 후 당일~수일 정도에 발급됩니다.

• 폐쇄등본(폐쇄등기부) 발급 방법: 등기기록이 전자화된 후 폐쇄된 부동산에 대해서는 그 내용을 증명하는 폐쇄사항증명서를 발급받습니다. 폐쇄사항증명서는 현행 증명서와 마찬가지로 전국 어느 법무국에서나 발급 신청이 가능하며, 우편 청구 및 온라인 청구도 가능합니다. 신청 방법이나 신청서 양식도 등기사항증명서 청구 시와 거의 동일하지만, 신청서의 체크란에 '전산화에 따른 폐쇄등기부' 등의 항목에 표시를 하는 점이 다릅니다.
  한편, 오래된 폐쇄등기부(종이대장으로만 관리되고 전산화되지 않은 것) 에 대해서는 주의가 필요합니다. 이 경우, 폐쇄 당시 관할 법무국에서만 교부 신청이 가능합니다. 인터넷을 통한 온라인 신청이나 다른 법무국에서는 취급하지 않기 때문에 해당 법무국 창구에 직접 방문하거나 해당 법무국 주소로 우편으로 신청하는 형태가 됩니다. 신청 시에는 조사하고자 하는 부동산의 위치, 지번, 주택번호, 폐쇄일자 등을 특정해야 합니다. 이러한 정보는 권리증(등기된 권리증)이나 고정자산세 과세명세서 등으로 확인할 수 있으며, 모르는 경우에는 법무국에 전화로 문의하면 알려주는 경우도 있습니다.

또한 폐쇄등기부 자체를 직접 열람하고 싶다면 법무국에 비치된 단말기를 통해 열람 신청(폐쇄사항증명서와 같은 금액의 수수료)을 할 수도 있다. 또한 법무사나 토지주택조사사 등 전문가, 토지건물거래업자라면 민사법무협회가 제공하는 '등기정보 제공 서비스'를 이용해 온라인으로 폐쇄등기부 정보를 열람-취득할 수 있다. 일반인도 이 서비스에 등록하면 유료이지만 PC에서 폐쇄등기부 내용을 확인할 수 있다. 단, 전자화되지 않은 폐업등기부 정보는 온라인으로 제공되지 않으므로 이 경우에는 종이로 청구해야 한다.

폐쇄등기부 확인 사례

현행 등기부등본은 매매 시 반드시 확인하지만, 폐쇄등기부등본을 확인해야 하는 경우는 제한적입니다. 그러나 다음과 같은 경우에는 폐쇄등기부 정보가 큰 도움이 될 수 있습니다. 일반 소비자뿐만 아니라 토지소유자, 법인 소유자, 부자들의 부동산 거래에서도 중요한 사례를 살펴보자.

• 지주의 경우(합필-분필 이력 확인): 과거 여러 필지를 합필하여 큰 땅으로 만든 지주가 일부를 매각하거나 다시 분필하는 경우, 폐쇄등기부등본에서 원래의 각 필지별 정보를 확인할 수 있다. 폐쇄등기부에는 원래의 지번과 지목(용도), 면적, 공적도상 위치 관계 등이 기재되어 있어 경계 확인 및 과거 권리관계 파악에 도움이 된다. 예를 들어, 과거 구분되어 있던 토지별 지분이나 지장물(통행권 등) 현황을 파악할 수 있어 추후 경계분쟁 방지 및 적정 자산평가에 도움이 됩니다.

• 법인 소유자의 경우(개발용지 리스크 조사): 기업이 토지를 취득하여 개발할 때, 해당 토지의 과거 이용 이력을 조사해 두는 것이 중요합니다. 폐쇄등기부등본을 확인하면 이전에 그 토지에 어떤 건물이 들어섰는지(건물의 종류와 구조)를 알 수 있다. 예를 들어, 폐쇄등기부등본의 표제부를 통해 과거에 공장이나 주유소가 있었다는 사실을 알게 되면 토양오염의 위험에 대해서도 미리 고려할 수 있습니다. 또한 과거에 장례식장 등이 있었던 땅이라면 심리적 기피 요인이 될 수 있기 때문에 재개발 시 고려해야 할 사항일 수도 있다. 이처럼 폐업등기부 정보는 기업의 리스크 관리와 사업 계획에도 유용하게 활용될 수 있다.

• 부유층의 경우(고가 부동산의 이력 및 권리관계 확인): 자산가치가 높은 부동산을 취득하는 부유층이나 투자자들은 부동산의 이력을 중요시하는 경향이 있다. 폐쇄등기부등본을 확보하면 해당 토지나 건물의 과거 소유자 및 권리관계의 변천을 추적할 수 있다. 예를 들어, 과거 소유주가 자주 바뀌는 부동산이라면 어떤 사연(사건-사고, 경영 파산 등)이 숨겨져 있는 것은 아닌지 주의가 필요하다. 폐쇄등기부등본을 통해 이전 소유자나 압류 이력 등을 파악할 수 있다면 안심하고 구매할 수 있는지를 판단할 수 있는 자료가 된다. 불안 요소가 발견되면 매도인이나 중개업자에게 자세한 내용을 확인하거나 필요에 따라 계약조건에 반영할 수도 있을 것이다.

• 일반 소비자의 경우 (노후 주택이 있는 부동산 구입): 중고 단독주택이나 노후 주택이 있는 토지를 구입할 때에도 폐쇄등기부등본이 도움이 될 수 있다. 예를 들어, 해당 부지가 공터이지만 몇 년 전까지만 해도 오래된 주택이 있었던 경우, 폐쇄등기부등본을 발급받으면 해당 건물의 구조와 멸실(철거) 등기 여부 및 시기 등을 확인할 수 있다. 멸실 등기가 제대로 되어 있다면 안심할 수 있지만, 만약 오랫동안 멸실 등기를 하지 않고 방치되어 있었다면 법적으로는 건물이 존재하는 것으로 취급될 가능성도 있다. 폐쇄등기부등본으로 이러한 사실을 파악해두면 나중에 불필요한 고정자산세를 청구당할 위험을 줄일 수 있고, 고가주택 철거 후 절차 누락으로 인한 문제를 미연에 방지할 수 있습니다. 구매 전 한 번의 수고로움으로 안심하고 집을 살 수 있는 것이다.

이처럼 폐쇄등기부등본은 과거 부동산의 모습을 담은 타임캡슐이라고 할 수 있다. 현재 등기부에는 나타나지 않는 정보도 폐쇄등기부 열람을 통해 토지나 건물의 '이력서'를 읽어낼 수 있다. 특히 고가의 부동산 거래나 복잡한 권리관계가 있는 부동산의 경우, 폐쇄등기부까지 살펴봄으로써 얻을 수 있는 안도감과 발견이 적지 않습니다.

정리 (포인트 정리와 CTA)

등기부등본과폐쇄등본은 부동산의 현재와 과거를 반영하는 중요한 기록이다. 등기부등본(등기사항증명서)으로 현재의 권리관계를 정확히 파악하고, 필요에 따라 폐쇄등본으로 과거 이력을 파악하면 부동산 구매 시 리스크를 크게 줄일 수 있습니다. 일반인에게는 익숙하지 않은 폐쇄등기부등본이지만, 기사에서 언급했듯이 특정 경우에는 확인해 볼만한 가치가 있는 것입니다.

부동산 거래에서는 '몰랐다'로 끝나지 않는 상황이 발생할 수 있기 때문에 의문점이 있다면 등기부등본이나 폐쇄등기부를 적극적으로 활용하고 정보를 수집하는 것이 중요하다. 그래도 판단이 어렵거나 전문적인 해석이 필요할 때는 주저하지 말고 부동산 전문가(법무사, 토지주택조사사, 공인중개사 등)와 상담하는 것이 좋다. 전문가의 시각으로 등기 정보를 해석해 주면 예상치 못한 권리관계를 간과하는 것을 방지하고 안심하고 부동산 매매를 진행할 수 있다.

소중한 내 집과 귀중한 자산을 다루기 때문에 조금의 수고를 들여 등기부등본을 확인하거나 폐쇄등본을 발급받을 가치가 있다. 부동산의 현재와 과거를 꼼꼼히 살펴서 안전하고 안심할 수 있는 부동산 거래를 꼭 실현해 보시기 바랍니다. 우선 관심 있는 부동산의 등기부등본을 확인하고, 필요한 경우 폐쇄등본도 발급받는 것부터 부동산 조사를 시작해보자.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 등기부등본과 등기사항증명서는 무엇이 다른가요?
A. 등기부등본은 원래 법무국에 비치된 등기부 원본을 '등사(복사)'한 서류를 가리키는 용어입니다. 현재 등기부등본은 컴퓨터로 관리되고 원본이 전자화되었기 때문에 등기부등본에 해당하는 증명서를 등기사항증명서라고 부르고 있습니다. 명칭은 다르지만 기재 내용에 큰 차이는 없습니다. 일반적으로 '등기부등본'이라고 하면 현재의 등기사항전부증명서를 지칭하는 경우가 많으며, 일상적으로는 거의 동의어라고 생각해도 무방합니다.

Q2. 폐쇄등기부등본과 폐쇄사항증명서는 같은 것인가요?
A. 폐쇄등기부등본은 종이로 된 폐쇄등기부를 복사한 것이고, 폐쇄사항증명서는 전자화된 폐쇄등기부를 인쇄한 증명서라는 차이가 있습니다. 엄밀히 말하면 명칭이 다른 별개의 서류이지만, 양자에 기재되는 정보는 동일하며, 모두 폐쇄된 등기부등본의 내용을 증명하는 것입니다. 부동산 거래 현장에서는 명확하게 구분하지 않고 '폐쇄등기부등본'이라고 통칭하는 경우가 많습니다.

Q3. 폐쇄등기부등본은 누구나 발급받을 수 있나요?
A. 네, 폐쇄등기부등본(폐쇄사항증명서)은 원칙적으로 누구나 청구 및 발급이 가능합니다. 현행 등기사항증명서와 마찬가지로 취득에 특별한 자격이나 이해관계가 요구되지 않으며, 누구나 법무국에서 발급을 청구할 수 있습니다. 단, 청구에는 부동산을 특정할 수 있는 소재지, 지번 등의 정보가 필요하므로 미리 알아보는 것이 좋다. 또한, 오래된 폐쇄등기부의 경우 관할 법무국에서만 발급받을 수 있다는 점에 유의해야 한다.

Q4. 폐쇄등기부 정보를 인터넷으로 열람・취득할 수 있나요?
A. 일부 가능합니다. 등기기록이 전자화된 후 폐쇄된 물건이라면 법무부 온라인 시스템을 이용하여 폐쇄사항증명서를 청구할 수 있으며, 민사법무협회의 '등기정보제공서비스'에서도 폐쇄등기부 정보를 열람할 수 있습니다. 온라인 신청의 경우, 우편으로 신청하거나 법무국 창구에서 수령할 수 있으며, 수수료도 약간 할인된다. 한편, 전자화되지 않은 오래된 폐쇄등기부는 온라인 미지원으로 인터넷으로 열람 및 취득할 수 없습니다. 이 경우 해당 법무국에 직접 청구해야 합니다.

Q5. 폐쇄등기부는 얼마나 오래 보관되나요?
A. 폐업등기부 보존기간은 법으로 정해져 있으며, 기본적으로 토지는 폐업 후 50년, 건물은 폐업 후 30년 동안 보관됩니다. 따라서 예를 들어 30년 전에 폐쇄된 건물의 등기부등본이라면 현재도 취득할 수 있습니다. 그러나 아주 오래된 폐쇄등기부(1988년 7월 1일 이전 폐쇄)는 구법에 따라 보존기간이 20년으로 되어 있기 때문에 이미 폐기되어 구할 수 없는 경우가 있다. 오래된 부동산의 이력을 조사할 때는 이 보존 기간의 제약에 유의해야 한다.