فهم النسخة المصدقة والنسخة المغلقة في التسجيل العقاري

هل سبق لك أن سمعت بمصطلح "نسخة مصدقة من السجل" أو "نسخة مغلقة" في إجراءات شراء وبيع العقارات أو التسجيل العقاري؟ إن النسخة المصدقة من السجل (تسمى الآن شهادة الأمور المسجلة ) هي وثيقة تسجيل عقاري تسجل الموقع والمساحة والمالك والرهن والحقوق الأخرى للأراضي والمباني، وهي وثيقة مهمة ضرورية لشراء العقارات وبيعها. أما النسخة المغلقة، من ناحية أخرى، فهي وثيقة تُستخدم لتأكيد سجلات التسجيل السابقة التي تمت إزالتها من السجل الحالي بسبب مجموعة من الضربات (غوهيتسو) أو الضياع. يمكن أن تساعد معرفة المعلومات عن الأراضي والمباني السابقة في تجنب المشاكل بعد إجراء معاملة عقارية. يقدم هذا المقال شرحًا سهل الفهم للتعريفات والاختلافات وكيفية الحصول على السجلات والسجلات المغلقة، ويقدم نقاطًا رئيسية لاستخدامها من خلال دراسات الحالة. كما يتضمن أيضًا معلومات تكميلية متخصصة لملاك الأراضي ومالكيالشركاتوالأفراد الأثرياء، لذا يرجى استخدامه كمرجع لأبحاثك العقارية.

النص الرئيسي (التعريفات، الاختلافات، كيفية الحصول عليها، دراسات حالة)

ما هو السجل (دفتر السجل)؟

السجل هو دفتر رسمي (سجل تسجيل) يحتفظ به مكتب الشؤون القانونية ويحتوي على معلومات عن الحقوق والحالة المادية للعقارات (الأراضي والمباني). على سبيل المثال، يتم تسجيل المعلومات حول عقار معين، مثل من يملكه ونوع العقار (الموقع والمساحة وما إلى ذلك) ومن له حقوق (مثل الرهن العقاري)، في السجل ويكون متاحًا للجمهور. وشهادة الأمور المسجلة هي إخراج مكتوب وشهادة بمحتويات هذا السجل، والتي كانت تسمى في السابق نسخة مصدقة من السجل (ولا يزال يشار إليها عادةً باسم "نسخة مصدقة من السجل"). تُعد شهادة الأمور المسجلة وثيقة مهمة يجب تقديمها والتحقق منها في المعاملات العقارية (مثل بيع العقارات والميراث ) ويمكن الحصول عليها من محطة في مكتب الشؤون القانونية أو من الشباك. يمكن لأي شخص الحصول عليها من خلال دفع رسوم وهي شهادة مصداقية عامة صادرة بموجب نظام التسجيل العقاري.

ما هو السجل المغلق (نسخة مغلقة)؟

السجل المغلق هو دفتر (أو ملف بيانات) يُستخدم لحفظ السجلات المغلقة لأرض أو مبنى معين عندما يتم إغلاق سجلات التسجيل لسبب ما. على وجه التحديد، يتم إغلاق السجل في الحالات التالية، ولن تظهر معلومات العقار من الآن فصاعداً في السجل الحالي

• عندما يختفي رقم القطعة الأصلية أو رقم المنزل بسبب ضم الأرض أو تقسيمها أو فقدان مبنى (على سبيل المثال: دمج عدة قطع متجاورة قانونياً في قطعة واحدة، أو هدم مبنى وإخلاء الأرض، وما إلى ذلك)

• عندما يُستبدل السجل الورقي التقليدي بسجل إلكتروني بسبب حوسبة السجل (يتم التعامل مع السجل الورقي القديم على أنه مغلق في هذه الحالة).

سجلات الإغلاق لها فترة احتفاظ محددة: يتم الاحتفاظ بسجل إغلاق الأراضي لمدة 50 عامًا وسجل إغلاق المباني لمدة 30 عامًا (لاحظ أن السجلات القديمة التي تم إغلاقها قبل 1 يوليو 1988 قد يكون تم التخلص منها بالفعل مع فترة احتفاظ مدتها 20 عامًا). السجل المغلق مفتوح بشكل أساسي للتفتيش والحصول عليه من قبل أي شخص، ويمكن إصدار "نسخة مغلقة" (نسخة من السجل المغلق) عند الطلب.

معلومات تكميلية عن المصطلحات : الفرق بين النسخة المغلقة وشهادة الأمور المغلقة
نسخة الإغلاق هي وثيقة عبارة عن نسخة من سجل الإغلاق الورقي وهي "نسخة مصدقة" (نسخة من النسخة الأصلية) من سجل الإغلاق. من ناحية أخرى، بالنسبة للسجل المغلق الذي تم تحويل معلومات تسجيله إلى بيانات إلكترونية، يتم إصدار شهادة بمحتوياتها المطبوعة، وهي ليست "نسخة مغلقة" بالمعنى الدقيق للكلمة، بل "شهادة بجميع المسائل المغلقة" (أو " شهادة المسائل المغلقة "اختصاراً). وعلى الرغم من التسميات المختلفة، فإن محتوى المعلومات الواردة في نسخة الإغلاق وشهادة المسائل المغلقة متطابقان. في هذه المقالة، يمكن الإشارة إليهما معًا باسم "محضر الإغلاق" اختصارًا.

الاختلافات بين السجل الحالي والسجل المغلق (جدول مقارن)

ما هي الفروق بين السجل الحالي (شهادة المسائل المسجلة)، الساري المفعول اليوم، والسجل المغلق (النسخة المغلقة)، الذي يعد سجلاً للماضي؟ يلخص الجدول أدناه الاختلافات في الأدوار وطرق الحيازة.

هناك أنواع مختلفة من شهادات المسائل المسجلة، مثل "شهادة جميع المسائل" و"شهادة المسائل الجارية" و"شهادة المسائل الجزئية"، ولكن هذه المقالة تفترض استخدام شهادة جميع المسائل (التي تعادل ما يسمى بالنسخة المسجلة) المستخدمة في المسوحات العقارية.

كيفية الحصول على نسخة مصدقة من السجل ونسخة مغلقة من السجل

إذن كيف يمكن الحصول على نسخة مصدقة من السجل الحالي ونسخة مغلقة من السجل بالضبط؟ إجراء الطلب الأساسي هو نفسه، ولكن هناك بعض الاختلافات الإجرائية. نوضح هنا الطريقة العامة للحصول عليها وبعض النقاط التي يجب ملاحظتها.

• كيفية الحصول على نسخة مصدقة من السجل الحالي (شهادة الأمور المسجلة): يمكنك طلب نسخة في أقرب مكتب للشؤون القانونية، عن طريق البريد أو عبر الإنترنت. عند الشباك، قم بملء وتقديم نموذج طلب الحصول على شهادة الأمور المسجلة ودفع الرسوم مع طوابع التسجيل. إذا كنت تطلب عبر الإنترنت، يجب عليك التسجيل كمستخدم في نظام تقديم الطلبات عبر الإنترنت للتسجيل والإيداع التابع لوزارة العدل وإكمال إجراءات الطلب على شبكة الإنترنت. يمكن استلام الشهادات المطلوبة عبر الإنترنت عن طريق البريد أو عن طريق الكاونتر. أياً كانت الطريقة المستخدمة، سيتم إصدار الشهادة في نفس اليوم أو في غضون أيام قليلة من تقديم الطلب.

• كيفية الحصول على شهادة الإغلاق (السجل المغلق): بالنسبة للعقارات التي تم إغلاقها بعد رقمنة سجل التسجيل، يتم الحصول على شهادة إغلاق الأمور المغلقة التي تثبت محتويات السجل. كما هو الحال بالنسبة للشهادة الحالية، يمكن طلب شهادة الأمور المغلقة في أي مكتب للشؤون القانونية على مستوى الدولة، ويمكن طلبها أيضًا عن طريق البريد أو عبر الإنترنت. إن طريقة الطلب واستمارة الطلب هي نفسها تقريبًا كما هو الحال عند طلب شهادة الأمور المسجلة، مع فارق أنه يجب على مقدم الطلب وضع علامة على بنود مثل "سجل مغلق بسبب الحوسبة" في خانة الاختيار في استمارة الطلب.
  من ناحية أخرى، يجب الانتباه إلى السجلات القديمة المغلقة (التي يتم الاحتفاظ بها في سجلات ورقية فقط ولم تتم حوسبتها). في هذه الحالة، لا يمكن تقديم طلب التسليم إلا في مكتب الشؤون القانونية المختص في وقت الإغلاق. لا تتعامل الطلبات عبر الإنترنت عبر الإنترنت والمكاتب القانونية الأخرى مع مثل هذه الطلبات، لذلك يجب عليك إما زيارة المكتب القانوني المختص شخصيًا أو إرسال طلب بالبريد إلى المكتب القانوني المعني. عند تقديم الطلب، من الضروري تحديد موقع العقار ورقم القطعة ورقم المنزل وتاريخ إغلاق العقار المطلوب فحصه. يمكن العثور على هذه المعلومات في سند الملكية (شهادة الحقوق المسجلة)، أو بيان ضريبة العقار، أو إذا لم تكن متأكداً، يمكنك الاتصال بمكتب الشؤون القانونية، الذي قد يكون قادراً على تزويدك بهذه المعلومات.

إذا كنت ترغب في الاطلاع مباشرةً على السجل المغلق نفسه، يمكنك أيضًا طلب الاطلاع عليه (مقابل رسوم تعادل رسوم شهادة الأمور المغلقة) في محطة يوفرها مكتب الشؤون القانونية. كما يمكن للمهنيين مثل المحضرين القضائيين ومحققي الأراضي والمباني، وكذلك تجار الأراضي والمباني، الاطلاع على السجل المغلق والحصول على معلومات عنه عبر الإنترنت باستخدام "خدمة توفير معلومات التسجيل" التي تقدمها جمعية الشؤون القانونية المدنية. كما يمكن لعامة الناس أيضًا التسجيل في هذه الخدمة والتحقق من محتويات السجل المغلق من جهاز كمبيوتر، وإن كان ذلك مقابل رسوم. ومع ذلك، فإن معلومات السجل المغلق غير المرقمنة لا يتم توفيرها عبر الإنترنت، لذلك لا يزال الطلب الورقي مطلوبًا في مثل هذه الحالات.

دراسات حالة للتحقق من السجل المغلق

على الرغم من أن النسخة الحالية من السجل يتم التحقق منها دائمًا في وقت البيع أو الشراء، إلا أن هناك عددًا محدودًا من الحالات التي يجب فيها التحقق من السجل المغلق. ومع ذلك، يمكن أن تكون المعلومات الواردة في سجل الإغلاق مفيدة للغاية في الحالات التالية دعونا نلقي نظرة على بعض الحالات التي يكون فيها السجل المغلق مهمًا ليس فقط للمستهلكين العامين، ولكن أيضًا لملاك الأراضي وأصحاب الشركات والأفراد الأثرياء في المعاملات العقارية.

• حالة مالك الأرض (التحقق من تاريخ قطع الأراضي المدمجة والمقسمة): إذا أراد مالك الأرض الذي جمع عدة قطع أرض في قطعة أرض واحدة كبيرة في وقت من الأوقات بيع أو تقسيم جزء منها مرة أخرى، فيمكنه التحقق من المعلومات الخاصة بكل قطعة من قطع الأراضي الأصلية في سجل الإغلاق. يحتوي سجل الإغلاق على رقم الأرض الأصلي وفئة الأرض (الاستخدام) والمساحة والموقع على الخريطة العامة، والتي يمكن أن تكون مفيدة لتأكيد الحدود وفهم الحقوق السابقة. على سبيل المثال، يمكن فهم حالة المصالح وحقوق الارتفاق (حقوق الطريق، وما إلى ذلك) لكل قطعة أرض تم تقسيمها في الماضي، مما يؤدي إلى منع مشاكل الحدود والتقييم السليم للأصول فيما بعد.

• حالات مالكي الشركات (مسح مخاطر الأراضي لأغراض التطوير): عندما تستحوذ شركة ما على أرض للتطوير، من المهم التحقق من تاريخ الاستخدام السابق للأرض. من خلال التحقق من سجل الإغلاق، من الممكن تحديد المباني التي تم تشييدها سابقًا على الأرض (نوع المبنى وهيكله). على سبيل المثال، إذا كشف قسم العنوان في سجل الإغلاق عن وجود مصنع أو محطة بنزين على الأرض في الماضي، فيمكن النظر مسبقاً في خطر تلوث التربة. أيضًا، إذا كانت الأرض كانت موقعًا لصالة جنائزية في الماضي، فقد يكون ذلك عامل غربة نفسية، وهو ما قد يحتاج إلى أخذه في الاعتبار عند إعادة تطوير الأرض. وبهذه الطريقة، يمكن أن تكون المعلومات المستقاة من سجل الإغلاق مفيدة أيضاً لإدارة مخاطر الشركات وتخطيط الأعمال.

• حالة الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية (التحقق من التاريخ والحقوق للعقارات ذات القيمة العالية): يميل الأفراد والمستثمرون ذوو الملاءة المالية العالية الذين يحصلون على عقارات ذات قيمة عقارية عالية إلى التركيز على تاريخ العقار. يسمح لهم الحصول على سجل مغلق بتتبع التغييرات في الملكية والحقوق السابقة للأرض أو المبنى. على سبيل المثال، إذا كان العقار قد شهد تغييرات متكررة في الملكية في الماضي، فيجب أن تكون حذراً من أي شائعات خفية (حوادث، حوادث، إخفاقات تجارية، إلخ). إذا كان بإمكانك التأكد من المالك السابق وتاريخ الرهن من خلال سجل الإغلاق، فسيساعدك ذلك على تحديد ما إذا كان بإمكانك شراء العقار بأمان. إذا وجدت أي شكوك، فيمكنك تأكيد التفاصيل مع البائع أو الوسيط، وإذا لزم الأمر، يمكنك أن تعكسها في شروط وأحكام العقد.

• حالة المستهلك (شراء عقار مع منزل قديم): يمكن أن يكون السجل المغلق مفيداً أيضاً عند شراء منزل مستعمل أو أرض مع منزل قديم. على سبيل المثال، إذا تم إخلاء الأرض ولكن تم بناء منزل قديم عليها حتى سنوات قليلة مضت، فيمكن طلب سجل المباني المغلق للتأكد من هيكل المبنى وما إذا كان قد تم تسجيله على أنه مفقود (مهدوم) ومتى تم تسجيله. من الآمن أن نفترض أن المبنى قد تم تسجيله على أنه مهدوم بشكل صحيح، ولكن إذا لم يتم تسجيله على أنه مهدوم لسنوات عديدة، فقد يتم التعامل مع المبنى على أنه موجود في القانون. إن معرفة مثل هذه الحقائق من السجل المغلق يقلل من خطر فرض رسوم ضرائب عقارية غير ضرورية في وقت لاحق ويمنع المشاكل الناشئة عن الإجراءات المحذوفة بعد هدم المنزل القديم. هذه إحدى الخطوات التي يمكنك اتخاذها قبل الشراء، وستساعدك على شراء المنزل براحة البال.

كما ذكرنا أعلاه، فإن السجل المغلق هو كبسولة زمنية تعكس ماضي العقار. حتى المعلومات التي لا تظهر في السجل الحالي يمكن فك رموزها من "دفتر تاريخ" الأرض أو المبنى من خلال فحص سجل الإغلاق. غالبًا ما يكون هناك شعور بالأمان والاكتشاف الذي يمكن الحصول عليه من خلال الاطلاع على سجل الإغلاق، خاصة بالنسبة للمعاملات العقارية باهظة الثمن أو العقارات ذات الحقوق المعقدة.

الخاتمة (تنظيم النقاط الرئيسية و CTA)

تعتبر النسخة المعتمدة من السجلوالنسخة المغلقة من السجل من السجل من السجلات المهمة التي تعكس حاضر العقار وماضيه. من خلال الفهم الدقيق للحقوق الحالية من خلال نسخة معتمدة من السجل (شهادة الأمور المسجلة)، وإذا لزم الأمر، كشف التاريخ الماضي من خلال نسخة مغلقة، يمكن تقليل المخاطر في شراء العقارات إلى حد كبير. السجل المغلق غير مألوف لعامة الناس، ولكن كما هو مذكور في المقال، فهو أمر يستحق التأكيد في حالات معينة.

في المعاملات العقارية، من المهم استخدام السجل وسجل الإغلاق بشكل فعال لجمع المعلومات إذا كانت لديك أي أسئلة، حيث يمكن أن تنشأ مواقف لا تكون فيها عبارة "لم أكن أعرف" خيارًا. إذا كنت لا تزال غير متأكد من قرار ما أو كنت بحاجة إلى تفسير متخصص، فلا تتردد في استشارة خبير عقاري (مثل محرر قضائي أو محقق الأراضي والمباني أو وكيل عقاري). من خلال فك شفرة معلومات التسجيل من وجهة نظر متخصص، يمكنك تجنب التغاضي عن الحقوق غير المتوقعة والمضي قدماً في شراء وبيع العقارات براحة البال.

نظراً لأنك تتعامل مع منزل هام وممتلكات قيّمة وممتلكات ذات قيمة، فإن الأمر يستحق أن تأخذ بعض الوقت والجهد للتحقق من السجل وطلب نسخة مغلقة. يُرجى التأكد من التحقق من حاضر العقار وماضيه لضمان صفقة عقارية آمنة ومضمونة. ابدأ بحثك عن عقارك بالتحقق أولاً من سجل العقار الذي تهتم به، وإذا لزم الأمر، الحصول على نسخة من النسخة المغلقة.

الأسئلة الشائعة (FAQs)

س1: ما الفرق بين النسخة المصدقة من السجل وشهادة الأمور المسجلة؟
ج. النسخة المصدقة من السجل هو مصطلح يستخدم للإشارة إلى وثيقة هي عبارة عن "نسخة مصورة" من السجل الأصلي المحفوظ أصلاً في مكتب الشؤون القانونية. واليوم، نظرًا لأن سجلات التسجيل تدار بالكمبيوتر وتمت رقمنة النسخ الأصلية، فإن الشهادة المقابلة لنسخة مصدقة من السجل تسمى شهادة الأمور المسجلة. على الرغم من اختلاف الأسماء، إلا أنه لا يوجد اختلاف كبير في محتوى الأوصاف. في معظم الحالات، يشير مصطلح "نسخة مصدقة من السجل" بشكل عام إلى الشهادة الحالية لجميع المسائل المسجلة، ويمكن اعتبارها مرادفة تقريباً في الاستخدام اليومي.

س2: هل النسخة المصدقة من السجل المغلق وشهادة المسائل المغلقة هما نفس الشيء؟
ج. هناك فرق: النسخة المصدّقة من السجل المغلق هي نسخة من السجل المغلق الورقي، في حين أن شهادة المسائل المغلقة هي شهادة مطبوعة من السجل المغلق الإلكتروني. بالمعنى الدقيق للكلمة، إنهما وثيقتان مختلفتان باسمين مختلفين، ولكن المعلومات الواردة في كليهما هي نفسها وكلاهما يصادق على محتويات سجل السجل المغلق. في مجال المعاملات العقارية، غالباً ما يشار إليهما معاً باسم "السجل المغلق" دون تمييز واضح.

س3: هل يمكن لأي شخص الحصول على نسخة من السجل المغلق؟
ج. نعم، من حيث المبدأ، يمكن لأي شخص طلب والحصول على نسخة مصدقة من السجل المغلق (شهادة المسائل المغلقة). وكما هو الحال بالنسبة لشهادة المسائل المسجلة الحالية، لا يُشترط وجود مؤهلات أو مصالح خاصة للحصول عليها، ويمكن لأي شخص طلبها لدى الإدارة القانونية. ومع ذلك، يتطلب الطلب معلومات مثل الموقع ورقم الأرض لتحديد العقار، لذا يُنصح بالتحقق من ذلك مسبقًا. يرجى ملاحظة أنه لا يمكن الحصول على السجلات القديمة المغلقة إلا من مكتب الشؤون القانونية المختص.

س4: هل يمكن الاطلاع على المعلومات الواردة في السجل المغلق والحصول عليها عبر الإنترنت؟
ج. هذا ممكن جزئياً. إذا كان العقار مغلقاً بعد رقمنة سجلات التسجيل، يمكنك طلب شهادة عن الأمور المغلقة باستخدام نظام وزارة العدل على الإنترنت، أو يمكنك أيضاً الاطلاع على معلومات السجل المغلق في "خدمة توفير معلومات التسجيل" التابعة لمكتب الشؤون القانونية المدنية. يمكن طلب الطلبات عبر الإنترنت عن طريق البريد أو استلامها من مكتب الشؤون القانونية، مقابل رسوم مخفضة قليلاً. من ناحية أخرى، لا يمكن الاطلاع على السجلات المغلقة القديمة التي لم تتم رقمنتها أو الحصول عليها عبر الإنترنت لأنها غير متوافقة مع الإنترنت. في مثل هذه الحالات، يجب عليك طلبها مباشرةً من المكتب القانوني المعني.

س5: ما هي مدة الاحتفاظ بسجلات الإغلاق؟
ج. يتم تحديد فترة الاحتفاظ بسجل الإغلاق بموجب القانون؛ وبشكل أساسي، يتم الاحتفاظ بالأراضي لمدة 50 عاماً بعد الإغلاق والمباني لمدة 30 عاماً بعد الإغلاق. ولذلك، على سبيل المثال، يمكن الحصول على سجل المباني التي تم إغلاقها منذ 30 عاماً اليوم. ومع ذلك، قد لا تكون السجلات المغلقة القديمة جدًا (المغلقة قبل 1 يوليو 1988) غير متاحة لأنها قد تم تدميرها بالفعل، حيث تم تحديد فترة الاحتفاظ بـ 20 عامًا بموجب القانون القديم. ضع قيد فترة الاحتفاظ هذه في الاعتبار عند البحث عن تاريخ الممتلكات القديمة.