封闭式复制与登记：房地产交易中的重要参考

在房地产买卖或登记程序中，您听说过 "登记簿核证副本 "或 "封闭副本 "这两个术语吗？登记簿核证副本（现称为登记事项证明）是记录土地和建筑物的位置、面积、所有人、抵押权和其他权利的房地产登记文件，是房地产买卖中必不可少的重要文件。而封存副本则是用于确认因笔划（gouhitsu）或遗失而从当前登记簿中删除的过去登记记录的文件。了解有关过去土地和建筑物的信息有助于避免房产交易后出现问题。本文通俗易懂地解释了登记簿和封存登记簿的定义、区别和获取方法，并通过案例研究介绍了使用要点。本文还包括针对土地所有者、公司所有者和富裕个人的专业补充信息，请将其作为您进行房地产研究的参考资料。

正文（定义、区别、如何获取、案例研究）

什么是登记簿（登记册）？

登记簿是由法务局保管的官方簿册（登记记录），其中包含有关不动产（土地和建筑物）的权利和实际状况的信息。例如，有关某处房产的信息，如谁拥有该处房产、该处房产的类型（位置、面积等）以及谁拥有哪些权利（如抵押权）等，都记录在登记簿中并向公众开放。登记事项证明是登记簿内容的书面输出和证明，过去称为登记簿核证副本（现在仍习惯称为 "登记簿核证副本"）。登记事项证明书是房地产交易（如房产销售和继承）中需要提交和核实的重要文件，可从法律事务局的终端机或柜台获取。任何人都可以通过付费获得该文件，它是根据不动产登记制度颁发的公信力证明。

什么是封闭登记簿（封闭副本）？

封存登记簿是在登记记录因某种原因被封存时，用来保存某块土地或建筑物的封存记录的簿册（或数据文件）。具体来说，在下列情况下，登记簿将被封存，此后在当前的登记簿中将无法看到财产信息

• 由于土地的合并、分割或建筑物的消失（如多个相邻地块被合法合并为一个地块，建筑物被拆除，土地被清理等），原有的地段号或门牌号消失。

• 由于登记册的计算机化，传统的纸质登记册被电子登记册取代（在这种情况下，旧的纸质登记册被视为封存）。

封存登记册有固定的保存期限：土地封存登记册保存50 年，建筑物封存登记册保存30 年（注意 1988 年 7 月 1 日之前封存的旧登记册可能已被处理，保存期为 20 年）。封存的登记簿基本上是开放的，任何人都可以查阅和获取，并可应要求发放 "封存副本"（封存登记簿的副本）。

📝 术语补充信息：封存副本与封存事项证明的区别
封存副本是纸质封存登记簿的副本，是封存登记簿的 "核证副本"（原件的副本）。另一方面，对于登记信息已转换为电子数据的封存登记簿，会颁发一份印有内容的证书，严格来说，这不是 "封存记录誊本"，而是 "所有封存事项的证书"（简称"封存事项证书"）。尽管名称不同，但终结笔录和终结事项证明书中包含的信息内容是相同的。在本文中，为方便起见，可将它们统称为 "终结文本"。

现行登记簿与终结登记簿的区别（对照表）

现行登记簿（登记事项证明书）是今天有效的，而非公开登记簿（非公开记录稿）是过去的记录，两者之间有何不同？下表总结了两者在作用和获取方法上的区别。

登记事项证明书有 "全部事项证明书"、"当前事项证明书"、"部分事项证明书 "等不同类型，但本文假定使用的是不动产调查中使用的全部事项证明书（相当于所谓的笔录）。

如何获得登记簿核证副本和登记簿封存副本

那么，究竟如何才能获得经核证的现行登记簿副本和登记簿封存副本呢？基本的申请程序是一样的，但在程序上有一些区别。在此，我们将解释获取它们的一般方法和一些注意事项。

• 如何获取当前登记簿的核证副本（登记事项证明）：您可以到就近的法律事务局申请副本，也可以邮寄或在线申请。在柜台填写并提交登记事项证明申请表，并支付费用和登记印章。如果在网上申请，则必须在法务省的登记和保存在线申请系统上注册为用户，并在网上完成申请程序。在线申请的证书可以通过邮寄或柜台领取。无论采用哪种方式，证书都将在申请当天或几天内签发。

• 如何获得封存证明（封存登记簿）：对于登记记录数字化后被封存的房产，可获得封存事项证明，证明记录的内容。与现行证明一样，可在全国任何一个法律事务局申请已结案证明，也可通过邮寄或在线申请。申请方法和申请表与申请《登记事项证明》基本相同，不同之处在于申请人必须在申请表的复选框中标注 "因计算机化而关闭登记处 "等项目。
  另一方面，应注意旧的已关闭登记簿（只保留纸质登记簿，尚未计算机化）。在这种情况下，只能在关闭时向主管的法律事务局提出交付申请。通过互联网进行的在线申请和其他法律事务局不受理此类申请，因此您必须亲自前往相关法律事务局，或通过邮寄向有关法律事务局提出申请。在提出申请时，必须说明房产的位置、地段号和门牌号，以及要审查的房产的封存日期。这些信息可以在地契（登记权利证书）、财产税报表上找到，如果您不确定，可以致电法律事务局，他们或许可以为您提供这些信息。

如果您想直接查阅不公开登记簿本身，也可以在法律事务局提供的终端机上申请查阅（费用与不公开事项证明相当）。司法代书人、土地和建筑调查员以及建筑地段和建筑交易商等专业人士也可通过民事法律事务协会提供的"登记信息提供服务 "在线查看和获取不公开登记簿的信息。普通公众也可以注册这项服务，并通过电脑查看不公开登记簿的内容，但需要付费。不过，未数字化的不公开登记信息不在网上提供，因此在这种情况下仍需提交纸质申请。

查阅非公开登记册的案例研究

尽管在出售或购买时总是要核对登记簿的当前副本，但只有少数情况下需要核对封存登记簿。不过，在以下情况下，封存登记簿中的信息可以提供很大帮助让我们来看看在哪些情况下，它不仅对普通消费者很重要，而且对房产交易中的土地所有者、公司所有者和富裕个人也很重要。

• 土地所有者的情况（查询合并和分割地块的历史）： 如果土地所有者曾经将几块地合并成一块大地块，现在想再次出售或分割其中的一部分，他可以在封存登记簿中查询每块原始地块的信息。封存登记簿包含原始地块编号、地块类别（用途）、面积和在公共地图上的位置，有助于确认边界和了解过去的权利。例如，可以掌握过去划分的每块土地的权益和地役权（通行权等）的状况，从而防止出现边界问题，并在日后进行适当的资产评估。

• 公司所有者案例（开发用地的风险调查）： 当公司获得开发用地时，调查土地过去的使用历史非常重要。通过查阅封存登记簿，可以确定土地上以前建有哪些建筑物（建筑物的类型和结构）。例如，如果封存登记册的所有权部分显示该土地上过去曾有工厂或加油站，那么就可以提前考虑土壤污染的风险。此外，如果土地过去曾是殡仪馆所在地，这可能是一个心理疏远因素，在重新开发土地时可能需要考虑到这一点。因此，停业登记册中的信息也可用于企业风险管理和业务规划。

• 高净值个人的情况（高价值房产的历史和权利检查）： 高净值个人和投资者在购买高价房产时往往会关注房产的历史。获取封闭式登记簿可以让他们追踪土地或建筑物过去所有权和权利的变化。例如，如果某处房产过去的所有权变更频繁，则应警惕任何隐藏的传言（事件、事故、经营失败等）。如果您能通过过户登记查明前所有人和止赎历史，这将有助于您决定是否可以安全地购买该房产。如果发现任何不确定因素，您可以与卖方或经纪人确认细节，必要时将其反映在合同条款和条件中。

• 消费者案例（购买有旧房的房产）： 在购买二手房或有旧房的土地时，封闭登记册也很有用。例如，如果该地块已被清理，但几年前曾建有一栋老房子，则可要求查阅封闭式建筑物登记簿，以确认该建筑物的结构以及是否和何时被登记为遗失（拆除）。可以肯定的是，该建筑物已被正确登记为已毁坏，但如果多年来一直未被登记为已毁坏，则该建筑物在法律上可能被视为存在。从已关闭的登记簿中了解这些事实，可以减少日后不必要的财产税征收风险，并防止旧房拆除后因遗漏程序而产生的问题。这是您在购房前可以采取的一个步骤，它将帮助您买得放心。

如上所述，封闭式登记簿是反映房产过去的时间胶囊。通过查阅封存登记簿，甚至可以从土地或建筑物的 "历史书 "中解读出当前登记簿中未出现的信息。特别是对于价格昂贵的房产交易或权利复杂的房产，通过查阅封存登记簿往往能获得一种安全感和发现感。

结论（要点组织和 CTA）

登记簿的认证副本和封存副本是反映房产现在和过去的重要记录。通过登记簿核证副本（登记事项证明）准确了解当前的权利，必要时通过封存副本了解过去的历史，可以大大降低房产购买中的风险。封闭式登记册对一般人来说并不熟悉，但正如文中所述，在某些情况下值得确认。

在房产交易中，如果您有任何疑问，一定要积极利用登记簿和封存登记簿来收集信息，因为可能会出现 "我不知道 "的情况。如果您对某项决定仍不确定或需要专业解释，请立即咨询房地产专家（如司法代书人、土地和建筑调查员或房地产经纪人）。通过从专业角度解读登记信息，您可以避免忽略意外的权利，安心地进行房地产买卖。

由于您面对的是重要的自有住房和贵重资产，因此值得花一点时间和精力来检查登记簿并订购一份封存副本。请务必核对房产的现在和过去，以确保房产交易安全可靠。在开始进行房产调查时，请首先查看您感兴趣的房产的登记簿，如有必要，请索取封存副本。

常见问题

问 1：登记簿核证副本与登记事项证明有何不同？
答: 登记簿核证副本是指一份文件，它是原本保存在法务局的登记簿原件的 "影印本"。如今，由于登记记录由计算机管理，原件已数字化，与登记簿核证副本相对应的证书称为登记事项证书。虽然名称不同，但描述的内容没有明显区别。在大多数情况下，"登记簿核证副本 "一般指所有登记事项的当前证书，在日常使用中几乎可以视为同义词。

问 2：非公开登记簿核证副本和非公开事项证明是一回事吗？
答: 两者是有区别的： 经核证的登记簿副本是纸质登记簿的副本，而事项办结证明是电子登记簿的打印证明。严格来说，它们是名称不同的不同文件，但二者所包含的信息是一样的，都是对封闭登记记录内容的证明。在房地产交易领域，它们通常被统称为 "封闭式记录本"，没有明确的区别。

问题 3： 任何人都可以获取封闭登记簿副本吗？
答: 是的，原则上任何人都可以申请并获得经认证的非公开登记簿副本（非公开事项证明书）。与现行的登记事项证明书一样，获取该证明书不需要特殊的资格或利益，任何人都可以向法律部提出申请。不过，申请时需要提供位置和地号等信息以确定财产，因此最好事先核实。请注意，旧的封存登记簿只能从主管的法律事务局获取。

问题 4：能否通过互联网查看和获取封存登记簿中的信息？
答：部分可以。如果房产是在登记记录数字化之后被关闭的，您可以使用司法部的在线系统申请关闭事项证明，或者也可以在民事法律事务协会的 "登记信息提供服务 "中查看关闭登记信息。在线申请可以邮寄或到法律事务局领取，费用略低。另一方面，尚未数字化的旧版封闭式登记簿由于与网络不兼容，因此无法在线查看或获取。在这种情况下，您必须直接向相关法律办公室索取。

问题 5：停业登记册保存多长时间？
答: 关闭登记簿的保存期限由法律规定；基本上，土地在关闭后保存50 年，建筑物在关闭后保存30 年。因此，举例来说，30 年前关闭的建筑物登记册现在仍然可以获取。但是，非常古老的封存登记簿（1988 年 7 月 1 日之前封存）可能无法获得，因为它们已经被销毁，因为旧法规定的保存期为 20 年。在研究旧房产的历史时，请牢记这一保留期限限制。