Les coûts initiaux d'investissement immobilier représentent environ 15 % du prix du bien｜Explication des différents types de coûts et de la manière de les réduire.

Pour les débutants qui souhaitent commencer à investir dans l'immobilier à Tokyo, il est essentiel de comprendre les coûts initiaux requis en plus du prix de l'immobilier (ce que l'on appelle les dépenses). Lors de l'achat d'un bien immobilier, divers frais tels que les frais de courtage et les taxes sont encourus, et l'on considère généralement que le montant total s'élève à environ 15 % du prix du bien. Par exemple, pour un bien de 30 millions de yens, il faut prévoir un coût initial d'environ 4,5 millions de yens, et pour un bien de 100 millions de yens, il faut prévoir environ 15 millions de yens. Il est très important, en termes de planification financière et de gestion des risques, de bien comprendre ces coûts initiaux et de les prendre en compte dans vos plans.

Cet article explique en détail le prix du marché (dans la région de Tokyo) et la répartition des coûts initiaux d'un investissement immobilier. Il présente également des méthodes spécifiques pour réduire les coûts initiaux que les débutants devraient connaître, y compris une perspective de gestion des risques. N'hésitez pas à consulter cette section pour réussir votre investissement immobilier.

Les coûts initiaux d'un investissement immobilier représentent environ 15 % du prix du bien.

Le coût initial d'un investissement immobilier est le total du prix d'achat du bien lui-même et des autres coûts liés à la procédure et au contrat d'achat. En règle générale, le montant total des coûts initiaux représente environ 10 à 15 % du prix du bien. Bien que certaines estimations soient plus basses, comme "seulement 7 % du prix du bien", il est plus prudent de prévoir environ 15 % du prix du bien lors de l'achat d'un bien d'investissement dans la région de Tokyo ou de la souscription d'un prêt. Plus le prix du bien est élevé, plus la part des frais divers tend à diminuer, mais vous devrez tout de même payer environ 10 % du prix du bien. Il est également important de noter que la part des frais initiaux est plus élevée que dans le cas d'un achat au comptant, car des frais de crédit et des primes d'assurance s'ajoutent lors de la souscription d'un prêt.

Par exemple, dans le cas de l'achat d'un appartement en copropriété (à Tokyo) d'une valeur de 50 millions de yens à l'aide d'un prêt, les frais d'agence immobilière (environ 3 % plus la taxe à la consommation) coûtent à eux seuls environ 1,7 million de yens. En outre, si l'on ajoute les diverses taxes, les frais d'enregistrement, les primes d'assurance incendie et les coûts liés au prêt, les coûts initiaux s'élèvent à environ plusieurs millions de yens. Il est important pour les débutants de connaître à l'avance le taux du marché pour les coûts initiaux et de se procurer systématiquement des fonds, car il peut être impossible de procéder à la procédure d'achat elle-même si l'on ne dispose pas de fonds personnels suffisants.

Ventilation des coûts initiaux et détail des postes de dépenses

Quels sont donc les postes de dépenses spécifiques aux frais initiaux d'un investissement immobilier et quel est le montant de chacun d'entre eux ? La répartition principale est expliquée ci-dessous.

• Frais de courtage immobilier: il s'agit des frais payés à l'agence immobilière à laquelle vous demandez de servir d'intermédiaire pour la vente du bien. Le plafond est fixé par la loi à "3 % du prix du bien + 60 000 JPY (plus la taxe à la consommation)" et, dans de nombreux cas, le montant total (plus la taxe à la consommation) est facturé. Les frais de courtage sont également élevés pour les biens d'investissement à Tokyo, où les prix de l'immobilier sont élevés, et représentent une part importante du coût initial. Par exemple, si le prix du bien est de 50 millions de yens, les frais de courtage s'élèvent à eux seuls à environ 1,71 million de yens (taxes comprises).

• Frais d'enregistrement (taxe d'enregistrement, etc.): il s'agit des frais d'enregistrement du transfert de propriété du bien immobilier et de l'enregistrement d'une hypothèque en cas de recours à un prêt. Une taxe nationale appelée taxe d'enregistrement et de licence est prélevée, qui s'élève à 2 % de la valeur imposable de l'impôt foncier pour l'enregistrement du transfert de propriété des terrains et des bâtiments, et à 0,4 % du montant du prêt pour l'enregistrement de l'hypothèque sur un prêt au logement. À ces droits d'enregistrement s'ajoutent les honoraires des scribes judiciaires qui effectuent les démarches d'enregistrement en votre nom (de plusieurs dizaines de milliers de yens à plusieurs centaines de milliers de yens) et le droit de timbre à apposer sur le contrat de vente et le contrat de prêt. En fonction du prix du bien, le total de ces frais d'enregistrement peut s'élever à plusieurs centaines de milliers de yens et représenter une part non négligeable du coût total initial.

• Frais de prêt et de garantie (frais liés au prêt): si un prêt est utilisé pour financer l'achat, divers frais sont dus à l'institution financière. Un exemple typique est la commission de gestion du prêt, qui varie généralement de plusieurs dizaines de milliers à plusieurs centaines de milliers de yens, en fonction du montant emprunté et de l'institution financière. De nombreux prêts accordés par des banques privées exigent également une commission de garantie du prêt lorsqu'ils sont accordés par une société de garantie. Cette commission, si elle est payée à l'avance en une seule fois, s'élève à plusieurs % du montant du prêt (plusieurs centaines de milliers à plusieurs centaines de milliers de yens, en fonction du montant du prêt) à titre de frais initiaux. La commission de garantie varie en fonction de l'institution financière et des conditions du prêt, et certaines banques l'ajoutent au taux d'intérêt sans commission de garantie. Dans tous les cas, il faut garder à l'esprit que ces frais liés au prêt s'ajoutent aux frais initiaux lors de l'utilisation d'un prêt, de sorte que la charge initiale est plus élevée que pour un achat au comptant.

• Primes d'assurance incendie: il s'agit des primes d'assurance destinées à protéger le bien contre les incendies et les catastrophes naturelles. Les institutions financières exigent généralement une assurance incendie lors de la souscription d'un prêt, et les primes pour plusieurs années sont payées en une seule fois au moment de la signature du contrat. Les primes d'assurance varient en fonction de la structure du bâtiment (par exemple, construction en bois ou en béton armé), de la surface totale, de l'âge du bâtiment et de la couverture, mais aussi de manière significative selon que le condominium est une pièce unique ou une propriété entière. Pour un investissement dans une unité de copropriété dans une zone urbaine de Tokyo, le coût est d'environ 50 000 à plusieurs centaines de milliers de yens, tandis que pour un investissement dans un appartement d'un seul bâtiment, le coût est d'environ 100 000 à plusieurs centaines de milliers de yens. Notez que si vous souscrivez une assurance volontaire contre les tremblements de terre, une prime distincte sera ajoutée.

• Taxe sur l'acquisition de biens immobiliers : il s'agit d'une taxe unique prélevée sur l'acquisition de biens immobiliers. Un avis d'imposition est envoyé par l'autorité locale compétente quelque temps après l'achat (généralement entre quelques mois et six mois après l'acquisition) et l'impôt est prélevé à un taux de 4 % en principe sur la valeur estimée de l'impôt foncier, qui constitue l'assiette de l'impôt. Toutefois, il existe des mesures de réduction de l'impôt pour les biens immobiliers résidentiels, qui permettent de déduire un certain montant de la valeur imposable ou de réduire le taux d'imposition à 3 % (sous réserve de conditions telles que la surface de plancher de la propriété). L'impôt sur l'acquisition de biens immobiliers n'est pas dû au moment de la remise du bien, mais un montant important vous sera facturé lorsque vous l'oublierez, alors gardez-le à l'esprit comme coût initial et planifiez vos finances en conséquence.

Ce qui précède est une ventilation des principaux coûts initiaux. En outre, une taxe de règlement pour l'impôt foncier et la taxe d'urbanisme de l'année en cours (une taxe de règlement à payer au vendeur au prorata pour la période à partir de la date de livraison) devra également être payée au moment du règlement. En général, il est prudent de prévoir un coût initial d'environ 15 % du prix du bien pour un investissement immobilier à Tokyo. Si les coûts initiaux sont facilement négligés, vous risquez de vous retrouver dans une situation où vous aurez besoin de plus de liquidités que vous ne le pensiez et où vous ne disposerez pas de fonds suffisants. Il est important d'effectuer une simulation incluant tous les autres coûts avant l'achat et d'élaborer un plan financier suffisamment à l'avance.

Moyens spécifiques de réduire les coûts initiaux (du point de vue de la gestion des risques)

Bien que les coûts initiaux puissent être importants, il est possible de les réduire grâce à un certain nombre de mesures. Toutefois, lorsque l'on cherche à réduire les coûts, il est nécessaire d'examiner les risques et les inconvénients liés à ces méthodes et de prendre une décision équilibrée. Cette section présente des mesures spécifiques de réduction des coûts initiaux que les débutants peuvent mettre en œuvre, également du point de vue de la gestion des risques.

Examiner le contenu de l'assurance incendie et choisir la bonne formule

Bien que les primes d'assurance incendie ne représentent pas une part importante des coûts initiaux, elles constituent un poste sur lequel il est possible d'économiser en fonction des détails du contrat. Il est possible de réduire les primes en revoyant le plan de la police d'assurance et en optimisant la couverture à ce qui est nécessaire et suffisant. Par exemple, il faut fixer l'évaluation du bâtiment (montant de l'assurance) à un niveau approprié pour éviter une indemnisation excessive, fixer un montant de co-paiement (franchise) pour réduire les primes et supprimer les clauses inutiles. En fonction de la structure et de l'emplacement du bien, les primes peuvent être adaptées au risque en réduisant l'étendue de la couverture.

D'un autre côté, il est important de noter que si vous êtes tellement désireux d'économiser sur les primes que vous réduisez la couverture nécessaire, vous vous exposez à de sérieux risques. La question de savoir s'il faut ou non souscrire une assurance contre les tremblements de terre est particulièrement délicate au Japon, pays sujet aux tremblements de terre. L'assurance contre les tremblements de terre couvre les risques d'incendie et d'effondrement causés par les tremblements de terre, mais le montant des primes est élevé. La région de Tokyo a également été identifiée comme présentant un risque de tremblement de terre, comme ceux qui se produisent directement sous la capitale. La non-souscription à une assurance contre les tremblements de terre peut être une option si le bâtiment présente une résistance élevée aux tremblements de terre, mais en général, il est dangereux de ne pas souscrire à une assurance contre les tremblements de terre, en donnant la priorité uniquement aux économies de primes. L'essentiel est de déterminer la couverture nécessaire en fonction du profil de risque du bien et de l'équilibrer avec les primes. Comparez les devis de plusieurs compagnies d'assurance et choisissez la bonne formule pour réduire les dépenses inutiles liées aux primes, tout en étant prêt à faire face aux catastrophes qui pourraient survenir.

Contrôler les coûts initiaux et viser un investissement immobilier à l'abri des risques.

Les coûts initiaux d'un investissement immobilier sont souvent négligés par les débutants, alors qu'ils constituent un facteur important qui peut faire ou défaire un investissement. Lors de l'achat d'un bien immobilier dans la région de Tokyo, il est important de garder à l'esprit que les coûts initiaux peuvent représenter jusqu 'à 15 % du prix du bien, et que vous devez donc planifier vos finances en conséquence. Si vous avez une bonne compréhension de la répartition des frais d'agence et des différentes taxes et charges, et que vous savez quand payer et combien vous attendre à payer, vous n'aurez pas à paniquer au moment de signer le contrat.

Vous pouvez également surmonter l'obstacle de l'insuffisance de vos fonds personnels en adoptant des mesures visant à réduire les coûts initiaux. Cependant, chaque mesure de réduction des coûts a ses avantages et ses inconvénients, et il est important de trouver un équilibre en termes de gestion des risques plutôt que de se contenter de réduire les dépenses. Avec les conseils d'experts de confiance, vous devez essayer de trouver un équilibre entre la réduction des coûts initiaux et la réduction des risques.

Enfin, l'investissement immobilier implique des dépenses imprévues. En vous assurant un certain montant de fonds excédentaires après avoir payé les coûts initiaux, vous pouvez tranquillement faire face à des réparations imprévues ou à une baisse des revenus et des dépenses due à l'inoccupation des locaux. Commencez un investissement immobilier solide à Tokyo avec une connaissance et une préparation approfondies des coûts initiaux.