Un guide professionnel sur toutes les étapes, les coûts et les taxes de la vente d'un appartement en copropriété.

La vente d'un appartement est l'une des plus grandes décisions de la vie. Pour de nombreuses personnes, un appartement en copropriété est leur bien le plus cher et sa vente nécessite une préparation minutieuse et des connaissances adéquates.

Dans cet article, INA & Associates Ltd explique le processus de vente d'un appartement en copropriété et les précautions à prendre d'une manière facile à comprendre pour le consommateur moyen. Pour réussir la vente d'un appartement en copropriété, il est important de prendre les mesures appropriées et de comprendre les précautions à prendre à chaque étape.

La vente d'un appartement en copropriété dure généralement de quatre à six mois. Afin de mettre à profit cette période et de réaliser la vente dans les meilleures conditions, nous vous invitons à consulter les informations fournies dans cet article.

Déroulement de la vente d'un appartement en copropriété

Aperçu de l'ensemble du processus, de la préparation à la remise de la vente

La vente d'un appartement en copropriété se déroule selon les sept étapes suivantes. La compréhension et la planification de chaque étape sont les garants d'une vente sans heurts.

Étape 1 : Préparation de la vente et collecte d'informations

La première étape de la vente d'un appartement est une préparation adéquate et la collecte d'informations. Tout d'abord, clarifiez les raisons et les objectifs de la vente. La meilleure stratégie dépend de la raison de la vente, comme la réinstallation, le financement ou l'héritage.

La préparation des documents nécessaires est essentielle pour une vente en douceur. Préparez les documents suivants à l'avance.

• Certificat de droits enregistrés (informations pour l'identification de l'enregistrement)
• Avis de taxe foncière
• Reçu des frais de gestion et du fonds de réserve pour les réparations
• Règles de gestion et règlement intérieur de l'immeuble en copropriété
• Rapport d'enquête sur des questions importantes
• Certificat de solde hypothécaire (en cas de prêt)
• Certificat d'identité et empreinte du sceau

La confirmation du solde de l'hypothèque est également importante. Une situation de "découvert", où le prix de vente est inférieur au solde du prêt, peut rendre difficile une vente normale. Vérifiez à l'avance auprès de l'institution financière le montant exact du prêt restant.

Étape 2 : Demander une évaluation à plat

L'évaluation de la copropriété est un processus important pour déterminer le prix de vente. Il existe deux types d'évaluation : l'évaluation sur pièces et l'évaluation sur place.

L'évaluation sur pièces est une évaluation simple calculée sur la base des informations de base du bien et des exemples de transactions dans les environs. Bien que les résultats soient obtenus rapidement, ils ne reflètent pas la situation réelle du bien.

Lors d'une évaluation sur place, le responsable de la société immobilière visite effectivement le bien et évalue de manière exhaustive les conditions intérieures, l'état des équipements, la vue, l'ensoleillement, etc. Pour obtenir une valeur estimée plus précise, une visite à domicile est nécessaire.

Les demandes d'évaluation auprès de plusieurs entreprises sont importantes pour obtenir un prix de vente correct. Comme il existe des différences dans le prix d'évaluation en fonction de la société immobilière, il est recommandé de faire une demande d'évaluation auprès d'au moins trois sociétés.

Étape 3 : Conclusion du contrat de médiation

Si le résultat de l'évaluation est comparé et examiné, et qu'une société immobilière fiable est sélectionnée, un contrat de médiation est conclu. Il existe trois types de contrats de médiation.

Lorsqu'un contrat de médiation à temps plein ou un contrat de médiation sous contrat d'exclusivité est choisi, une société immobilière est obligée d'effectuer un travail de vente actif. En revanche, dans le cadre d'un contrat de médiation général, il existe un mérite qui permet de solliciter deux ou plusieurs entreprises, mais le désir de vendre de chacune d'entre elles peut diminuer.

Étape 4 : Activité de vente

Après la conclusion d'un contrat de médiation, une véritable activité de vente commence. Une société immobilière effectue les activités suivantes.

• Publication du bien sur un site portail immobilier
• Insertion de prospectus dans les journaux et affichage
• Présentation sur sa propre page d'accueil
• Fourniture d'informations sur le bien à d'autres sociétés immobilières
• Correspondance de prévisualisation des personnes souhaitant acheter.

La réaction des visiteurs est un élément important de la réussite d'une vente. Afin de faire bonne impression sur les acheteurs potentiels, il convient de prêter attention aux points suivants

• Veillez à ce que la pièce soit propre et bien rangée
• Veillez à ce que l'éclairage soit clair et que les rideaux soient ouverts pour laisser passer la lumière.
• Réduire l'impression de vivre et donner à la pièce l'aspect d'une chambre témoin.
• Réparez à l'avance les éventuels défauts de l'équipement.

Au cours du processus de vente, des ajustements de prix peuvent être envisagés en fonction de la réaction du marché. Le nombre de visiteurs et de demandes de renseignements est analysé et le prix de vente est revu si nécessaire.

Étape 5 : Conclusion du contrat de vente

Lorsqu'un acheteur potentiel se présente et qu'un accord est trouvé sur le prix et les conditions, un contrat de vente et d'achat est conclu. Au moment de la signature du contrat, les points suivants sont confirmés

• Prix d'achat et conditions de paiement
• le délai de livraison
• Traitement des installations auxiliaires
• l'étendue et la durée de la responsabilité en cas de non-conformité au contrat
• Montant de l'acompte et délai de paiement

Un acompte est perçu à la conclusion du contrat. Le taux du marché pour un dépôt est d'environ 5 à 10 % du prix de vente. Le vendeur est également tenu de préparer une liste des équipements annexes et unrapport sur l'état du bien afin d' informer précisément l'acheteur de l'état du bien.

Étape 6 : règlement et remise du bien

Le règlement et la remise du bien ont lieu environ un à deux mois après la conclusion du contrat de vente. Le déroulement du jour du règlement est le suivant

1. Identification et vérification des documents par un huissier de justice
2. Exécution du prêt hypothécaire (acheteur)
3. Transfert du solde
4. Paiement des frais de courtage, etc.
5. Procédure de radiation de l'hypothèque (si le vendeur a un prêt)
6. Enregistrement du transfert de propriété
7. Remise des clés et des documents pertinents

Le règlement s'effectue généralement auprès de l'institution financière qui détient le prêt hypothécaire de l'acheteur. Le vendeur doit achever le déménagement et vider le bien avant le jour de l'événement.

Étape 7 : Déclaration finale

Si la vente du condominium donne lieu à des revenus de transfert, une déclaration fiscale doit être déposée entre le 16 février et le 15 mars de l'année suivante.

Les revenus de transfert sont calculés à l'aide de la formule suivante

Revenu de transfert = prix de vente - frais d'acquisition - frais de transfert

Les frais d'acquisition comprennent le prix d'achat de l'appartement et d'autres dépenses au moment de l'achat, tandis que les frais de transfert comprennent les frais de courtage et le droit de timbre. Des dispositions particulières, telles qu'une déduction spéciale de 30 millions de yens, sont prévues pour la vente d'un bien immobilier résidentiel ; il est donc conseillé de consulter un conseiller fiscal.

Points importants à noter lors de la vente d'un appartement

Déterminer le moment de la vente

Le moment de la vente d'un appartement a un impact important sur le prix de vente. Comme le marché de l'immobilier fluctue en fonction des conditions saisonnières et économiques, il est important de déterminer le bon moment.

En général, les mois de janvier à mars et de septembre à novembre sont les meilleurs moments pour vendre, lorsque la demande de relocalisation due aux mutations et à l'enseignement supérieur augmente. Au cours de ces mois, les acheteurs potentiels sont nombreux et l'on peut s'attendre à un prix de vente relativement élevé.

L'âge du logement influe également sur le prix de vente. Si vous envisagez de vendre votre appartement en copropriété, il est préférable d'agir tôt, car la baisse des prix s'accentue après 10 ans de construction.

Fixer le bon prix de vente

La fixation du prix de vente est la clé d'une vente réussie. Un prix trop élevé n'attirera pas les acheteurs potentiels et prolongera la période de vente. À l'inverse, un prix trop bas peut entraîner des pertes financières.

Afin de fixer un prix équitable, les facteurs suivants doivent être pris en compte de manière exhaustive

• les ventes réussies de biens similaires dans le quartier
• les tendances actuelles du marché
• les caractéristiques du bien (nombre d'étages, orientation, état des installations, etc.)
• le délai de vente souhaité
• le nombre de biens concurrents sur le marché.

Afin d'appréhender au mieux le prix du marché, il convient de recourir à des études de marché sur des sites portails immobiliers et à des évaluations de plusieurs sociétés immobilières.

Importance du choix d'une société immobilière

Le choix d'une société immobilière est une décision importante directement liée à la réussite de la vente. Il ne s'agit pas seulement de choisir une société dont le prix d'évaluation est élevé, mais de prendre une décision globale en tenant compte des points suivants.

Il convient également de prêter attention aux pratiques de vente inappropriées, connues sous le nom d'enclosure. Il s'agit d'un acte par lequel une société immobilière exclut délibérément les offres d'achat d'autres sociétés afin d'obtenir des commissions de courtage de la part du vendeur et de l'acheteur. Cela peut conduire à une période de vente prolongée et à une réduction du prix de vente.

Mesures contre la responsabilité pour incompatibilité contractuelle

En raison des modifications apportées au code civil en avril 2020, la traditionnelle "responsabilité pour défauts" a été remplacée par la responsabilité pour non-conformité contractuelle. Le vendeur est responsable envers l'acheteur s'il livre un bien qui diffère de ce qui est indiqué dans le contrat.

Pour éviter les problèmes liés à la responsabilité pour non-conformité contractuelle, prenez les mesures suivantes

• description précise de l'état des installations dans le tableau des installations annexes
• Signalement détaillé des défauts dans le rapport sur l'état du bien
• Faire procéder à une inspection de l'état du bâtiment par un entrepreneur spécialisé.
• Envisager d'adhérer à une police d'assurance contre les vices de construction existante.

Il est particulièrement important de vérifier avec précision l'état de fonctionnement des équipements tels que les chauffe-eau, les climatiseurs et les systèmes d'interphone, et d'expliquer à l'avance tout défaut à l'acheteur.

Traitement des dettes hypothécaires restantes

Une attention particulière doit être accordée à la vente d'un bien immobilier présentant un solde hypothécaire. Dans une situation de "découvert", lorsque le prix de vente est inférieur au solde du prêt, les mesures suivantes peuvent être prises

1. Vente volontaire: vendre au prix du marché avec l'accord de l'institution financière.
2. Prêt de remplacement: intégrer le solde du prêt à l'achat du nouveau logement.
3. Compenser avec des fonds propres: payer le manque à gagner en espèces.

En cas de découvert, consultez votre institution financière ou votre agence immobilière le plus rapidement possible pour trouver la meilleure solution.

Considérations fiscales

La vente d'un bien immobilier en copropriété est soumise à diverses taxes. Les principales taxes et dégrèvements sont énumérés ci-dessous.

L'exonération spéciale de 30 millions de yens pour les biens résidentiels permet une déduction maximale de 30 millions de yens du revenu de transfert lors de la vente d'une maison privée. Pour bénéficier de cette exonération spéciale, les conditions suivantes doivent être remplies

• Vendre la maison dans laquelle vous vivez.
• Vendre la maison avant le 31 décembre de l'année au cours de laquelle trois ans se sont écoulés depuis le jour où vous avez cessé d'y vivre.
• Le vendeur n'est pas un conjoint ou un membre de la famille immédiate.
• La même exonération n'a pas été appliquée au cours des deux dernières années.

Gérer le calendrier de la vente

L'établissement d'un calendrier avec suffisamment de temps est un facteur important pour la réussite de la vente d'un appartement en copropriété. Une vente précipitée peut entraîner les problèmes suivants

• Vente à un prix inférieur à la valeur du marché
• Erreurs de décision dues au manque de temps de réflexion
• Manque de temps pour déménager et trouver un nouveau logement
• manque de préparation aux procédures fiscales.

Le calendrier idéal de la vente est le suivant

Points à prendre en compte lors de l'organisation des visites

Le processus de visite est un facteur important qui influence directement la volonté d'achat d'un acheteur potentiel. Les points clés d'une visite efficace sont les suivants

La propreté et l'ordre sont fondamentaux. En particulier, les pièces d'eau (cuisine, salles de bains et toilettes) doivent être soigneusement nettoyées pour donner une impression de propreté. Il est important de se débarrasser à l'avance des objets inutiles et de veiller à ce que l'atmosphère de l'habitation ne soit pas trop chargée.

Il convient également de prêter attention à l'éclairage et à la lumière du jour. Allumez toutes les lumières et ouvrez les rideaux et les stores pour laisser entrer la lumière naturelle. Un espace lumineux donne l'impression d'être plus grand et donne une bonne impression aux acheteurs potentiels.

N'oubliez pas de contrôler les odeurs. Les odeurs d'animaux domestiques et de maison peuvent rebuter les acheteurs potentiels. Veillez à une bonne ventilation avant la visite et utilisez un désodorisant si nécessaire.

Vérifier le fonctionnement des équipements à l'avance et expliquer honnêtement tout défaut éventuel contribuera à instaurer un climat de confiance. Évitez la dissimulation, car cela peut poser des problèmes par la suite.

Détail des frais de vente d'un appartement

Comment calculer les frais de médiation ?

La commission de médiation est le poste de dépense le plus important lors de la vente d'un appartement. Elle est plafonnée par la loi sur les terrains à bâtir et les transactions immobilières et se calcule comme suit en fonction du prix de vente.

Par exemple, si un appartement est vendu pour 30 millions de yens, les frais d'agence sont les suivants.

30 millions de yens x 3 % + 60 000 yens + taxe de consommation = 1 056 000 yens

Une commission d'intermédiation doit être payée lors de la conclusion d'un contrat de vente, et la moitié est généralement payée au moment de la conclusion du contrat et du règlement.

Autres frais

Outre la commission d'intermédiaire, la vente d'une maison individuelle donne lieu à diverses dépenses. Les principaux postes de dépenses et le prix du marché sont les suivants.

Le droit de timbre correspond au coût des timbres à apposer sur le contrat de vente et le montant de la taxe est déterminé en fonction du montant du contrat ; un taux réduit est appliqué jusqu'au 31 mars 2024, par exemple, pour un contrat de 30 millions de yens, le montant initial de 30 000 yens sera de 10 000 yens.

La taxe d'enregistrement et lesfrais du greffier judiciaire sont requis pour l'enregistrement de la radiation de l'hypothèque s'il y a une hypothèque. La taxe d'enregistrement et de licence s'élève à 1 000 ¥ par bien immobilier et les frais de greffe judiciaire sont de l'ordre de 10 000 à 30 000 ¥.

Calcul de la taxe de transfert

Si la vente d'un appartement génère un bénéfice, l'impôt sur les revenus de transfert est prélevé. La formule de calcul du revenu de transfert est la suivante

Revenu de transfert = prix de vente - frais d'acquisition - frais de transfert

Les frais d'acquisition comprennent les éléments suivants

• Prix d'achat de l'appartement
• Frais de courtage au moment de l'achat
• Taxe d'enregistrement et taxe d'acquisition immobilière
• Frais de scripte judiciaire
• les frais de rénovation et de réparation.

Les frais de transfert comprennent les éléments suivants

• Frais de courtage au moment de la vente
• le droit de timbre
• Frais de retrait (si le bien est loué)
• Frais de démolition du bâtiment

Le taux d'imposition sur les revenus de transfert est classé comme suit en fonction de la période de propriété

Toutefois, une déduction spéciale de 30 millions de JPY s'applique à la vente de biens immobiliers résidentiels, ce qui peut réduire la charge fiscale dans de nombreux cas.

Moyens de réduire les coûts

Les méthodes suivantes sont efficaces pour réduire les frais de vente d'un appartement.

En demandant des évaluations à plusieurs sociétés, vous pouvez explorer les possibilités de négociation des frais de courtage. Toutefois, il est important d'évaluer non seulement les taux de commission peu élevés, mais aussi le contenu du service de manière exhaustive.

Vous pouvez réduire les coûts en effectuant de manière proactive des préparatifs que vous pouvez faire vous-même. Par exemple, vous pouvez économiser de l'argent en effectuant vous-même les petites réparations et le nettoyage au lieu de faire appel à un entrepreneur spécialisé.

Vous pouvez réduire votre charge fiscale en profitant des incitations fiscales. Utilisez à bon escient les systèmes tels que l'exonération spéciale de 30 millions de yens pour les biens résidentiels et l'exception spéciale pour le remplacement de biens.

Conclusion.

La vente d'un appartement est un processus complexe, mais avec une préparation adéquate et les connaissances nécessaires, vous pouvez en faire un succès. Reportez-vous aux informations contenues dans cet article et gardez à l'esprit les points importants suivants lorsque vous procédez à la vente.

Comprendre et planifier le processus de vente est le premier pas vers la réussite. Établissez un calendrier en prévoyant suffisamment de temps, car il faut compter environ quatre à six mois entre la préparation de la vente et la remise du bien.

Il est important de demander une évaluation à plusieurs sociétés immobilières et de comprendre le prix de vente approprié. Faites un jugement global et sélectionnez non seulement le prix de la valeur estimée, mais aussi les antécédents et la réactivité de la société immobilière.

Vous pouvez éviter les problèmes en ne négligeant pas les mesures contre la responsabilité contractuelle pour non-conformité et en informant correctement l'acheteur de l'état du bien. Accordez suffisamment d'attention à la préparation de la liste des équipements annexes et du rapport sur l'état du bien.

L'utilisation appropriée des mesures fiscales spéciales peut réduire considérablement la charge fiscale. En particulier, l'exonération spéciale de 30 millions de yens pour les biens résidentiels est un système que beaucoup de gens peuvent utiliser.

Si vous avez des difficultés à vendre votre copropriété, n'hésitez pas à contacter une agence immobilière expérimentée - INA&Associates K.K. vous proposera la meilleure stratégie de vente en fonction de votre situation personnelle.

Questions fréquemment posées

Q1 : Combien de temps faut-il pour vendre un appartement en copropriété ?

R1 : En général, la vente d'un appartement prend de 4 à 6 mois. Il faut compter 1 à 2 mois entre la préparation de la vente et la demande d'évaluation, 2 à 4 mois pour les activités de vente et 1 à 2 mois entre le contrat et la remise de l'appartement. Toutefois, ce délai peut varier en fonction de l'état du bien et des conditions du marché. Si vous souhaitez vendre rapidement, vous avez également la possibilité d'acheter le bien.

Q2 : Puis-je vendre mon appartement en copropriété même si j'ai encore un prêt hypothécaire ?

R2 : Il est possible de vendre un appartement même s'il reste un prêt hypothécaire. Si le prêt peut être remboursé avec le prix de vente, la procédure de vente normale est appliquée. Dans le cas d'un "découvert", lorsque le prix de vente est inférieur au solde du prêt, il existe des méthodes telles que les ventes volontaires et les prêts de remplacement. Consultez d'abord une institution financière et envisagez la meilleure solution.

Q3 : Quel est le montant des frais de courtage lors de la vente d'un appartement ?

R3 : La limite supérieure des frais d'intermédiation est stipulée dans la loi sur les transactions immobilières et les lots de construction, et est calculée comme suit : "prix de vente x 3 % + 60 000 ¥ + taxe sur la consommation" lorsque le prix de vente est supérieur à 4 millions de ¥. Par exemple, si le bien est vendu pour 30 millions de yens, la commission de médiation s'élèvera au maximum à 1 056 000 yens. Toutefois, il s'agit là d'un montant maximum et certaines sociétés immobilières peuvent proposer une réduction.

Q4 : Si un bénéfice est réalisé sur la vente d'un appartement, doit-on payer des impôts ?

R4 : Si un revenu de transfert (bénéfice) est généré par la vente d'un appartement, l'impôt sur le revenu de transfert est prélevé. Toutefois, comme il existe une déduction spéciale de 30 millions de yens pour la vente d'un bien immobilier résidentiel, la charge fiscale peut être réduite ou exonérée dans de nombreux cas. Si la période de propriété est supérieure à cinq ans, le taux d'imposition est réduit en tant que revenu de transfert à long terme. Veuillez consulter un conseiller fiscal pour plus d'informations.

Q5 : Y a-t-il des points à noter lors des visites ?

R5 : La première impression est importante lors des visites. Veillez à ce que les pièces soient propres et bien rangées et à ce que tous les éclairages soient allumés pour donner une impression de clarté. Nettoyez les pièces d'eau avec soin et faites attention aux odeurs. Instaurez un climat de confiance en expliquant honnêtement les éventuels défauts de l'équipement, et ne les cachez pas. Si possible, essayez de présenter la pièce comme s'il s'agissait d'une pièce modèle.