دليل شامل لبيع الوحدات السكنية: الخطوات والتكاليف والضرائب

بيع شقة هو أحد أكبر قرارات الحياة. فبالنسبة للعديد من الأشخاص، تُعد الشقة السكنية أغلى أصولهم ويتطلب بيعها إعداداً دقيقاً ومعرفة صحيحة.

في هذا المقال، تشرح شركة INA & Associates Ltd عملية بيع الوحدات السكنية والاحتياطات الواجب اتخاذها بطريقة سهلة الفهم للمستهلك العادي. لنجاح عملية بيع الوحدات السكنية، من المهم اتخاذ الخطوات المناسبة وفهم الاحتياطات الواجب اتخاذها في كل مرحلة من مراحل البيع.

يستغرق بيع الوحدات السكنية عموماً من أربعة إلى ستة أشهر. وللاستفادة القصوى من هذه الفترة وتحقيق البيع في أفضل الظروف، يرجى الرجوع إلى المعلومات الواردة في هذه المقالة.

التدفق الأساسي لبيع الوحدات السكنية

نظرة عامة على العملية بأكملها بدءاً من الإعداد وحتى تسليم البيع

تتم عملية بيع الوحدات السكنية في الخطوات السبع التالية. سيضمن فهم وتخطيط كل خطوة من هذه الخطوات سلاسة عملية البيع.

الخطوة 1: الاستعداد للبيع وجمع المعلومات

تتمثل الخطوة الأولى في بيع الشقة في التحضير المناسب وجمع المعلومات. أولاً، قم بتوضيح أسباب وأهداف البيع. تعتمد أفضل استراتيجية على سبب البيع، مثل إعادة التوطين أو التمويل أو الميراث.

يعد إعداد المستندات اللازمة أمرًا ضروريًا لعملية بيع سلسة. قم بإعداد المستندات التالية مسبقاً.

• شهادة الحقوق المسجلة (معلومات لتحديد هوية التسجيل)
• إشعار ضريبة العقار
• إيصال رسوم الإدارة وصندوق احتياطي الإصلاح
• قواعد الإدارة واللوائح الداخلية للوحدة السكنية
• تقرير التحقيق في الأمور المهمة
• شهادة رصيد الرهن العقاري (إذا كان هناك قرض)
• شهادة الهوية وانطباع الختم

من المهم أيضًا تأكيد رصيد الرهن العقاري. قد تؤدي حالة "السحب الزائد"، حيث يكون سعر البيع أقل من رصيد القرض المستحق، إلى صعوبة البيع العادي. تحقق مع مؤسستك المالية مسبقاً للتأكد من المبلغ الدقيق للقرض المتبقي.

الخطوة 2: طلب تقييم مسطح

يعد تقييم الوحدات السكنية عملية مهمة لتحديد سعر البيع. هناك نوعان من التقييمات: التقييمات المكتبية والتقييمات في الموقع.

التقييم المكتبي هو تقييم بسيط يتم حسابه على أساس المعلومات الأساسية للعقار والأمثلة التجارية للمنطقة المحيطة به. وفي حين يتم الحصول على النتائج في وقت قصير، إلا أن الوضع الفعلي للعقار لا ينعكس على الوضع الفعلي للعقار.

في التقييم في الموقع، يقوم الشخص المسؤول عن الشركة العقارية بزيارة العقار فعلياً وإجراء تقييم شامل للظروف الداخلية وحالة المعدات والإطلالة وضوء الشمس وما إلى ذلك. من أجل الحصول على قيمة تقييمية أكثر دقة، من الضروري زيارة المنزل.

من المهم طلب تقييمات من عدة شركات من أجل فهم سعر البيع المناسب. نظراً لحدوث اختلافات في سعر القيمة المقدرة اعتماداً على الشركة العقارية، فمن المستحسن أن يتم تقديم طلب تقييم لثلاث شركات أو أكثر على الأقل.

الخطوة 3: إبرام عقد الوساطة

إذا تمت مقارنة نتيجة التقييم وفحصها، وتم اختيار شركة عقارية موثوقة، يتم إبرام عقد و ساطة. هناك الأنواع الثلاثة التالية من عقود الوساطة.

عندما يتم اختيار عقد وساطة بدوام كامل أو عقد وساطة واجب حصري بموجب عقد حصري بموجب عقد حصري بموجب عقد، تكون الشركة العقارية ملزمة بالقيام بأعمال البيع النشطة. من ناحية أخرى، في عقد الوساطة العام، هناك ميزة يمكن أن تطلب شركتين أو أكثر، ولكن قد تقل رغبة كل شركة في البيع.

الخطوة 4: نشاط البيع

بعد إبرام عقد الوساطة، تبدأ أعمال البيع على نطاق واسع. تقوم الشركة العقارية بالأنشطة التالية.

• نشر العقار على موقع البوابة العقارية
• إدراج المنشورات في الصحف ونشرها
• مقدمة على الصفحة الرئيسية الخاصة بها
• توفير معلومات عن العقار لشركات عقارية أخرى
• مراسلات معاينة الأشخاص الراغبين في الشراء

تعتبر الاستجابة للمشاهدة عنصراً مهماً لنجاح عملية البيع. من أجل ترك انطباع جيد لدى المشترين المحتملين، انتبه إلى النقاط التالية

• حافظ على نظافة الغرفة وترتيبها
• احرص على أن تكون الإضاءة ساطعة والستائر مفتوحة للسماح بدخول الضوء
• تقليل الإحساس بالمعيشة وإعطاء الغرفة مظهر الغرفة النموذجية
• إصلاح أي عيوب في المعدات مسبقاً

أثناء عملية البيع، يمكن النظر في تعديل الأسعار بناءً على رد فعل السوق. يتم تحليل عدد المشاهدين والاستفسارات ومراجعة سعر البيع إذا لزم الأمر.

الخطوة 5: إبرام عقد البيع

عندما يظهر مشترٍ محتمل ويتم الاتفاق على السعر والشروط، يتم إبرام عقد البيع والشراء. في وقت توقيع العقد، يتم تأكيد البنود التالية

• سعر الشراء وشروط الدفع
• وقت التسليم
• التعامل مع المرافق الإضافية
• نطاق ومدة المسؤولية عن عدم المطابقة مع العقد
• مبلغ الإيداع ووقت الدفع

يتم استلام العربون عند إبرام العقد. يبلغ معدل السوق للإيداع حوالي 5-10% من سعر البيع. ويلتزم البائع أيضاً بإعداد قائمة بالمرافق الإضافيةوتقرير بحالة العقار لإبلاغ المشتري بحالة العقار بدقة.

الخطوة 6: التسوية والتسليم

تتم التسوية والتسليم بعد شهر إلى شهرين تقريباً من إبرام عقد البيع. ويكون سير الأحداث في يوم التسوية على النحو التالي

1. تحديد الهوية والتحقق من المستندات من قبل موظف قضائي
2. تنفيذ قرض الرهن العقاري (المشتري)
3. تحويل الرصيد المتبقي
4. دفع رسوم السمسرة، إلخ.
5. إجراءات إلغاء الرهن العقاري (إذا كان البائع لديه قرض)
6. تسجيل نقل الملكية
7. تسليم المفاتيح والمستندات ذات الصلة

تتم التسوية عادةً في المؤسسة المالية التي يوجد بها الرهن العقاري للمشتري. يجب على البائع إتمام عملية النقل وإخلاء العقار قبل يوم الحدث.

الخطوة 7: الإعلان النهائي

إذا نتج عن بيع الوحدة السكنية دخل تحويل، يجب تقديم إقرار ضريبي بين 16 فبراير و15 مارس من العام التالي.

يتم حساب دخل التحويل باستخدام المعادلة التالية

دخل التحويل = سعر البيع - تكاليف الاستحواذ - تكاليف التحويل

تشمل تكاليف الاستحواذ سعر شراء الشقة والمصاريف الأخرى وقت الشراء، بينما تشمل مصاريف التحويل رسوم السمسرة ورسوم الدمغة. تتوفر أحكام خاصة مثل خصم خاص بقيمة 30 مليون ين لبيع العقارات السكنية، لذا يُنصح باستشارة مستشار ضريبي.

نقاط مهمة يجب ملاحظتها عند بيع شقة

تحديد توقيت البيع

إن توقيت بيع الشقة له تأثير كبير على سعر البيع. وبما أن سوق العقارات يتقلب وفقاً للظروف الموسمية والاقتصادية، فمن المهم تحديد التوقيت المناسب.

وبصفة عامة، فإن الفترة من يناير إلى مارس ومن سبتمبر إلى نوفمبر هي أفضل الأوقات للبيع، حيث يزداد الطلب على الانتقال بسبب الانتقال إلى مكان آخر بسبب الانتقال والتعليم العالي. خلال هذه الأشهر، هناك العديد من المشترين المحتملين ويمكن توقع سعر بيع مرتفع نسبياً.

يؤثر عمر الوحدة السكنية أيضاً على سعر البيع. إذا كنت تفكر في بيع وحدتك السكنية، فمن الفعال أن تتصرف مبكراً، حيث يصبح انخفاض السعر أكثر وضوحاً بعد 10 سنوات من البناء.

تحديد سعر البيع المناسب

تحديد سعر البيع هو مفتاح البيع الناجح. تحديد سعر مرتفع للغاية لن يجذب المشترين المحتملين وسيطيل فترة البيع. ومن ناحية أخرى، قد يؤدي تحديد سعر منخفض للغاية إلى خسائر مالية.

من أجل تحديد سعر مناسب للعرض، يجب مراعاة العوامل التالية بشكل شامل

• المبيعات الناجحة للعقارات المماثلة في المنطقة المجاورة
• اتجاهات السوق الحالية
• العوامل الفردية للعقار (عدد الطوابق، الاتجاه، حالة المرافق، إلخ)
• وقت البيع المرغوب فيه
• عدد العقارات المتنافسة في السوق

من أجل فهم سعر السوق بدقة، استفد من أبحاث السوق على مواقع بوابات العقارات والتقييمات من العديد من الشركات العقارية.

أهمية اختيار الشركة العقارية

يعد اختيار الشركة العقارية قراراً مهماً يرتبط مباشرةً بنجاح عملية البيع. ومن المهم عدم الاكتفاء باختيار شركة ذات سعر تقييمي مرتفع، بل اتخاذ قرار شامل من النقاط التالية

يجب الانتباه أيضاً إلى ممارسات البيع غير الملائمة المعروفة باسم التضمين. وهو الفعل الذي تتعمد بموجبه الشركة العقارية استبعاد عروض الشراء من الشركات الأخرى من أجل الحصول على عمولات السمسرة من البائع والمشتري على حد سواء. وقد يؤدي ذلك إلى إطالة فترة البيع وتخفيض سعر البيع.

تدابير ضد مسؤولية عدم التوافق التعاقدي

بسبب التعديلات التي أُدخلت على القانون المدني في أبريل 2020، تم استبدال "المسؤولية عن العيوب" التقليدية بالمسؤولية عن عدم المطابقة التعاقدية. يكون البائع مسؤولاً تجاه المشتري إذا قام بتسليم عقار يختلف عما هو مذكور في العقد.

لتجنب المشاكل المتعلقة بالمسؤولية عن عدم المطابقة التعاقدية، يجب اتخاذ التدابير التالية

• الوصف الدقيق لحالة المرافق في جدول المرافق الإضافية في جدول المرافق الإضافية
• الإبلاغ التفصيلي عن العيوب في تقرير حالة العقار
• إجراء مسح لحالة المبنى (الفحص) من قبل مقاول متخصص.
• النظر في الانضمام إلى بوليصة تأمين ضد عيوب مبيعات المنازل الحالية.

من المهم بشكل خاص التأكد بدقة من حالة تشغيل المعدات مثل سخانات المياه ومكيفات الهواء وأنظمة الاتصال الداخلي، وشرح أي عيوب للمشتري مسبقاً.

التعامل مع ديون الرهن العقاري المتبقية

يجب إيلاء اهتمام خاص لبيع عقار برصيد رهن عقاري. في حالة "السحب الزائد"، حيث يكون سعر البيع أقل من رصيد القرض المستحق، يمكن اتخاذ الإجراءات التالية

1. البيع الطوعي: البيع بسعر السوق بموافقة المؤسسة المالية
2. قرض الاستبدال: دمج رصيد القرض المتبقي عند شراء المنزل الجديد
3. التعويض بأمواله الخاصة: دفع النقص نقداً

في حالة وجود قرض مسحوب، استشر مؤسستك المالية أو الوكالة العقارية في أقرب وقت ممكن لإيجاد أفضل الحلول.

الاعتبارات الضريبية

تُفرض ضرائب مختلفة على بيع الوحدات السكنية. الضرائب والإعفاءات الرئيسية مذكورة أدناه.

يسمح الإعفاء الخاص للعقار السكني الذي يبلغ 30 مليون ين بخصم 30 مليون ين كحد أقصى من دخل التحويل عند بيع منزل خاص. للتأهل لهذا الإعفاء الخاص، يجب استيفاء المتطلبات التالية

• بيع المنزل الذي تعيش فيه.
• بيع المنزل بحلول 31 ديسمبر من العام الذي انقضت فيه ثلاث سنوات منذ اليوم الذي توقفت فيه عن العيش فيه.
• ألا يكون البائع أحد الزوجين أو أحد أفراد الأسرة المباشرين
• لم يتم تطبيق نفس الإعفاء في العامين الماضيين

إدارة الجدول الزمني للبيع

يُعد وضع جدول زمني مع إتاحة متسع من الوقت عاملاً مهماً في نجاح عملية بيع الوحدات السكنية. يمكن أن يؤدي البيع المتسرع إلى المشاكل التالية

• البيع بسعر أقل من القيمة السوقية
• أخطاء في اتخاذ القرارات بسبب عدم وجود وقت كافٍ للنظر فيها
• عدم توفر الوقت الكافي للانتقال والعثور على منزل جديد
• عدم الاستعداد للإجراءات الضريبية

الجدول الزمني المثالي للبيع هو كما يلي

النقاط التي يجب مراعاتها عند تنظيم عمليات المشاهدة

تعتبر عملية المشاهدة عاملاً مهماً يؤثر بشكل مباشر على رغبة المشتري المحتمل في الشراء. النقاط الرئيسية للاستجابة الفعالة للمشاهدة هي كما يلي

النظافة والترتيب أمران أساسيان. على وجه الخصوص، يجب تنظيف مناطق المياه (المطبخ والحمامات والمراحيض) بعناية لخلق شعور بالنظافة. من المهم التخلص من الأغراض غير الضرورية مسبقاً والحفاظ على جو المعيشة منخفضاً.

يجب الانتباه أيضاً إلى الإضاءة وضوء النهار. قم بتشغيل جميع الأضواء وفتح الستائر والستائر للسماح بدخول الضوء الطبيعي. فالمساحة المشرقة تعطي شعوراً بالرحابة وتعطي انطباعاً جيداً للمشترين المحتملين.

لا تنس التحكم في الروائح الكريهة. يمكن أن تكون روائح الحيوانات الأليفة والروائح المنزلية منفرة للمشترين المحتملين. قبل المشاهدة، تأكد من وجود تهوية كافية واستخدم مزيل العرق إذا لزم الأمر.

التحقق من تشغيل المعدات مسبقاً وشرح أي عيوب بصدق سيساعد على بناء الثقة. تجنب الإخفاء، لأن ذلك قد يسبب مشاكل في وقت لاحق.

تفاصيل تكاليف بيع الشقة

كيفية حساب رسوم الوساطة

رسوم الوساطة هي أكبر عنصر نفقات في بيع الشقة. ويضع قانون أعمال صفقات البناء والمباني حداً أعلى لها، ويتم حسابها على النحو التالي وفقاً لسعر البيع

على سبيل المثال، إذا تم بيع شقة بمبلغ 30 مليون ين ياباني، تكون رسوم الوكالة على النحو التالي.

30 مليون ين × 3% + 60,000 ين + ضريبة الاستهلاك = 1,056,000 ين

رسوم الوساطة ملزمة بالدفع عند إبرام عقد البيع، وعادة ما يتم دفع نصفها وقت التعاقد والتسوية.

نفقات أخرى

تحدث نفقات مختلفة بالإضافة إلى رسوم الوساطة في بيع منزل مسطح. فيما يلي بنود المصروفات الرئيسية وسعر السوق.

رسوم الطوابع هي تكلفة الطوابع التي سيتم إلصاقها على عقد البيع ويتم تحديد مبلغ الضريبة وفقًا لمبلغ العقد؛ يتم تطبيق معدل مخفض حتى 31 مارس 2024، على سبيل المثال، بالنسبة لعقد بقيمة 30 مليون ين، فإن الـ 30,000 ين الأصلي سيكون 10,000 ين.

ضريبة التسجيلورسوم الكاتب القضائي مطلوبة لتسجيل إلغاء الرهن العقاري إذا كان هناك رهن عقاري. وتبلغ ضريبة التسجيل والترخيص 1,000 ين لكل عقار وتبلغ رسوم الكاتب القضائي حوالي 10,000 ين إلى 30,000 ين.

حساب ضريبة التحويل

إذا تم تحقيق ربح من بيع شقة، يتم فرض ضريبة دخل التحويل. معادلة دخل التحويل هي كما يلي

دخل التحويل = سعر البيع - تكاليف الاستحواذ - تكاليف التحويل

تشمل تكاليف الاستحواذ البنود التالية

• سعر شراء الشقة السكنية
• رسوم السمسرة وقت الشراء
• ضريبة التسجيل وضريبة الاستحواذ العقاري
• رسوم الكاتب القضائي
• تكاليف إعادة البناء والإصلاح

تشمل تكاليف التحويل البنود التالية

• رسوم السمسرة وقت البيع
• رسوم الطوابع
• رسوم السحب (إذا كان العقار مؤجراً)
• تكاليف هدم المبنى

يتم تصنيف معدل الضريبة على دخل التحويل حسب فترة الملكية على النحو التالي

ومع ذلك، يطبق خصم خاص بقيمة 30 مليون ين ياباني على بيع العقارات السكنية، مما قد يقلل من العبء الضريبي في كثير من الحالات.

طرق تخفيض التكاليف

الطرق التالية فعالة لتقليل تكلفة بيع الشقة.

من خلال طلب تقييمات من عدة شركات، يمكنك استكشاف مجال للتفاوض على رسوم السمسرة. ومع ذلك، من المهم الحكم ليس فقط على أسعار العمولة المنخفضة ولكن أيضاً على محتوى الخدمة بشكل شامل.

يمكنك تقليل التكاليف عن طريق إجراء التحضيرات الاستباقية التي يمكنك القيام بها بنفسك. على سبيل المثال، يمكنك توفير المال عن طريق إجراء الإصلاحات البسيطة والتنظيف بنفسك بدلاً من التعاقد مع مقاول متخصص.

يمكنك تقليل العبء الضريبي من خلال الاستفادة من الحوافز الضريبية. استفد من الأنظمة المناسبة مثل الخصم الخاص البالغ 30 مليون ين للعقار السكني والاستثناء الخاص لاستبدال العقار.

الخلاصة.

بيع الشقة عملية معقدة، ولكن مع الإعداد المناسب والمعرفة الصحيحة يمكنك إنجاحها. يُرجى الرجوع إلى المعلومات الواردة في هذه المقالة ووضع النقاط المهمة التالية في الاعتبار أثناء المضي قدماً في عملية البيع.

فهم عملية البيع والتخطيط لها هو الخطوة الأولى للنجاح. ضع جدولاً زمنياً مع توفير متسع من الوقت، حيث يستغرق الأمر من أربعة إلى ستة أشهر تقريباً من التحضير للبيع إلى التسليم.

من المهم طلب تقييم من عدة شركات عقارية وفهم سعر البيع المناسب. قم بتقييم شامل واختر ليس فقط سعر القيمة المقدرة، ولكن أيضاً سجل الشركة العقارية واستجابتها.

يمكنك تفادي المشاكل من خلال عدم إهمال تدابير ضد مسؤولية عدم المطابقة التعاقدية وإبلاغ المشتري بحالة العقار بدقة. إيلاء الاهتمام الكافي لإعداد قائمة المرافق الإضافية وتقرير حالة العقار.

قد يؤدي الاستخدام المناسب للتدابير الضريبية الخاصة إلى تقليل العبء الضريبي بشكل كبير. وعلى وجه الخصوص، فإن الإعفاء الخاص بمبلغ 30 مليون ين للعقار السكني هو نظام يمكن للكثير من الناس استخدامه.

إذا واجهتك أي مشاكل في بيع وحدتك السكنية، يُرجى الاتصال بوكالة عقارية ذات خبرة - سوف تقترح شركة INA&Asociates K.K. أفضل استراتيجية بيع لحالتك الفردية.

الأسئلة المتداولة

س1: كم يستغرق بيع الوحدات السكنية؟

ج1: بشكل عام، يستغرق بيع الشقة من 4 إلى 6 أشهر. يجب أن تتوقع من شهر إلى شهرين من التحضير للبيع إلى طلب التقييم، ومن شهرين إلى 4 أشهر لأنشطة البيع، ومن شهر إلى شهرين من التعاقد إلى التسليم. ومع ذلك، قد تختلف الفترة الزمنية حسب ظروف العقار وظروف السوق. إذا كنت ترغب في البيع بسرعة، فهناك أيضاً خيار شراء العقار.

س2: هل يمكنني بيع وحدتي السكنية حتى لو كان لا يزال لديّ رهن عقاري؟

ج2: من الممكن بيع شقة حتى لو كان هناك رهن عقاري متبقٍ. إذا كان بالإمكان سداد القرض مع ثمن البيع، يتم استخدام إجراء البيع العادي. أما في حالة "السحب على المكشوف"، حيث يكون ثمن البيع أقل من الرصيد المتبقي من القرض، فهناك طرق مثل البيع الطوعي والقروض البديلة. قم أولاً باستشارة مؤسسة مالية والنظر في أفضل الحلول.

س3- كم تبلغ رسوم السمسرة عند بيع شقة؟

ج3- إن الحد الأعلى لرسوم الوساطة منصوص عليه في قانون أعمال صفقات البناء والمباني، ويتم احتسابه على أنه "سعر البيع × 3% + 60,000 ين + ضريبة الاستهلاك" عندما يتجاوز سعر البيع 4 ملايين ين. على سبيل المثال، عندما يتم البيع بمبلغ 30 مليون ين، تكون رسوم الوساطة بحد أقصى 1,056,000 ين. ومع ذلك، هذا هو الحد الأقصى للمبلغ وقد تقدم بعض الشركات العقارية خصمًا.

س4: إذا تم تحقيق ربح من بيع شقة، فهل تُدفع أي ضريبة؟

ج4: إذا تم تحقيق دخل تحويل (ربح) من بيع شقة، يتم فرض ضريبة دخل التحويل. ومع ذلك، نظرًا لوجود خصم خاص قدره 30 مليون ين لبيع العقارات السكنية، يمكن تخفيض العبء الضريبي أو الإعفاء منه في العديد من الحالات. إذا تجاوزت فترة الملكية خمس سنوات، يتم تخفيض معدل الضريبة كضريبة نقل ملكية طويلة الأجل. يُرجى استشارة مستشار ضريبي لمزيد من المعلومات.

س5: س5: هل هناك أي نقاط يجب ملاحظتها أثناء المعاينة؟

ج5: الانطباعات الأولى مهمة أثناء المعاينة. تأكد من أن الغرف نظيفة ومرتبة وأن جميع الأضواء مضاءة لإعطاء انطباع مشرق. نظّف مناطق المياه بعناية خاصة وانتبه للروائح الكريهة. قم ببناء الثقة من خلال شرح أي عيوب في التجهيزات بصدق ولا تخفيها. إذا أمكن، حاول تقديم الغرفة كما لو كانت غرفة نموذجية.