Guía Completa para Vender tu Propiedad Horizontal: Pasos y Costes

Vender una propiedad horizontal es una de las decisiones más importantes de la vida. Para muchas personas, un condominio es su activo más caro y su venta requiere una preparación cuidadosa y los conocimientos adecuados.

En este artículo, INA & Associates Ltd explica el proceso de venta de un condominio y las precauciones que deben tomarse de una manera fácil de entender para el consumidor medio. Para que la venta de un condominio tenga éxito, es importante dar los pasos adecuados y comprender las precauciones que deben tomarse en cada etapa.

La venta de una propiedad horizontal suele durar entre cuatro y seis meses. Para aprovechar al máximo este período y realizar la venta en condiciones óptimas, consulte la información que se ofrece en este artículo.

Flujo básico de la venta de una propiedad horizontal

Panorama de todo el proceso, desde la preparación hasta la entrega de la venta

La venta de una propiedad horizontal se desarrolla en las siete etapas siguientes. Comprender y planificar cada paso garantizará una venta sin problemas.

Paso 1: Preparar la venta y recopilar información

El primer paso para vender un piso es prepararse adecuadamente y recopilar información. En primer lugar, aclare los motivos y objetivos de la venta. La mejor estrategia depende del motivo de la venta, como el reasentamiento, la financiación o la herencia.

Preparar los documentos necesarios es esencial para una venta sin problemas. Prepare con antelación los siguientes documentos

• Certificado de derechos registrados (información para la identificación registral)
• Notificación del impuesto sobre bienes inmuebles
• Recibo de los gastos de gestión y del fondo de reserva para reparaciones
• Reglamento de gestión y estatutos de la comunidad de propietarios
• Informe de investigación sobre asuntos importantes
• Certificado del saldo de la hipoteca (si existe un préstamo)
• Certificado de identidad e impresión del sello

La confirmación del saldo de la hipoteca también es importante. Una situación de "descubierto", en la que el precio de venta es inferior al saldo pendiente del préstamo, puede dificultar una venta normal. Compruebe previamente con la entidad financiera el importe exacto del préstamo restante.

Paso 2: Solicitar una tasación del piso

La tasación del condominio es un proceso importante para determinar el precio de venta. Existen dos tipos de valoraciones: la valoración documental y la valoración in situ.

La tasación documental es una valoración sencilla que se calcula a partir de la información básica del inmueble y de los ejemplos comerciales de la zona circundante. Aunque los resultados se obtienen en poco tiempo, no se refleja la situación real del inmueble.

En una valoración in situ, el responsable de la empresa inmobiliaria visita realmente el inmueble y evalúa exhaustivamente las condiciones interiores, el estado del equipamiento, las vistas, la luz solar, etc. Para obtener un valor de tasación más exacto, es necesaria una visita al domicilio.

Es importante solicitar tasaciones a varias empresas para obtener un precio de venta adecuado. Dado que se producen diferencias en el precio de tasación en función de la empresa inmobiliaria, se recomienda solicitar una tasación al menos a tres o más empresas.

Paso 3: Conclusión del contrato de mediación

Si se compara y examina el resultado de la tasación y se selecciona una empresa inmobiliaria fiable, se celebra un contrato de mediación. Existen los tres tipos siguientes de contratos de mediación.

Cuando se opta por un contratodemediación a tiempo completo o por un contrato de mediación en régimen de exclusividad, la empresa inmobiliaria está obligada a realizar una labor de venta activa. En cambio, en un contrato de mediación general, hay un mérito que puede solicitar dos o más empresas, pero el deseo de vender de cada empresa puede disminuir.

Paso 4: Actividad de venta

Una vez celebrado el contrato de mediación, comienza la actividad de venta en toda regla. Una empresa inmobiliaria lleva a cabo las siguientes actividades.

• Publicación del inmueble en un portal inmobiliario
• Inserción de folletos en periódicos y publicación
• Presentación en su propia página web
• Suministro de información sobre la propiedad a otras empresas inmobiliarias
• Correspondencia previa de las personas que desean comprar

La respuesta de la visita es un elemento importante para el éxito de la venta. Para causar una buena impresión a los posibles compradores, preste atención a los siguientes puntos

• Mantenga la habitación limpia y ordenada
• Asegúrese de que la iluminación sea clara y de que las cortinas estén abiertas para que entre la luz
• Reduzca la sensación de habitabilidad y dé a la habitación el aspecto de una habitación modelo
• Repare con antelación cualquier defecto del equipamiento

Durante el proceso de venta, puede considerarse la posibilidad de ajustar el precio en función de la reacción del mercado. Se analiza el número de visitas y consultas y, si es necesario, se revisa el precio de venta.

Paso 5: Celebración del contrato de venta

Cuando se presenta un posible comprador y se llega a un acuerdo sobre el precio y las condiciones, se celebra un contrato de compraventa. En el momento de firmar el contrato, se confirman los siguientes puntos

• Precio de compra y condiciones de pago
• Plazo de entrega
• Tramitación de las instalaciones auxiliares
• Alcance y duración de la responsabilidad por incumplimiento del contrato
• Importe del depósito y plazo de pago

Se recibe un depósito a la conclusión del contrato. El tipo de mercado para las arras se sitúa en torno al 5-10% del precio de venta. El vendedor también está obligado a preparar una lista de instalaciones auxiliares y uninforme del estado de la propiedad para informar con precisión al comprador del estado de la propiedad.

Paso 6: Liquidación y entrega

La liquidación y la entrega tienen lugar aproximadamente uno o dos meses después de la celebración del contrato de compraventa. El flujo de acontecimientos el día de la liquidación es el siguiente

1. Identificación y verificación de documentos por un funcionario judicial
2. Ejecución del préstamo hipotecario (comprador)
3. Transferencia del saldo restante
4. Pago de los gastos de intermediación, etc.
5. Procedimiento de cancelación de la hipoteca (si el vendedor tiene un préstamo)
6. Registro de la transferencia de propiedad
7. Entrega de llaves y documentos pertinentes

La liquidación se suele realizar en la entidad financiera donde está la hipoteca del comprador. El vendedor debe terminar la mudanza y vaciar la vivienda antes del día del acto.

Paso 7: Declaración final

Si la venta del condominio da lugar a ingresos por transferencia, debe presentarse una declaración de impuestos entre el 16 de febrero y el 15 de marzo del año siguiente.

Los ingresos por transmisión se calculan mediante la siguiente fórmula

Ingresos por transmisión = precio de venta - gastos de adquisición - gastos de transmisión

Los gastos de adquisición incluyen el precio de compra del piso y otros gastos en el momento de la compra, mientras que los gastos de transmisión incluyen los honorarios de corretaje y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Existen disposiciones especiales, como una deducción especial de 30 millones de yenes, para la venta de inmuebles residenciales, por lo que es aconsejable consultar a un asesor fiscal.

Puntos importantes a tener en cuenta al vender un piso

Determinar el momento de la venta

El momento de la venta de un piso tiene un impacto significativo en el precio de venta. Como el mercado inmobiliario fluctúa en función de las condiciones estacionales y económicas, es importante determinar el momento adecuado.

Por lo general, enero-marzo y septiembre-noviembre son los mejores momentos para vender, cuando aumenta la demanda por traslado debido a traslados y estudios superiores. Durante estos meses, hay muchos posibles compradores y cabe esperar un precio de venta relativamente alto.

La antigüedad de la vivienda también influye en el precio de venta. Si está pensando en vender su condominio, es eficaz actuar pronto, ya que el descenso del precio es más pronunciado después de 10 años de construcción.

Fijar el precio de venta adecuado

Fijar el precio de venta es clave para que la venta tenga éxito. Fijar un precio demasiado alto no atraerá a posibles compradores y prolongará el periodo de venta. Por otro lado, fijar un precio demasiado bajo puede acarrear pérdidas económicas.

Para fijar un precio de oferta adecuado, hay que tener muy en cuenta los siguientes factores

• Ventas con éxito de propiedades similares en el vecindario
• Tendencias actuales del mercado
• Factores individuales del inmueble (número de plantas, orientación, estado de las instalaciones, etc.)
• Fecha de venta deseada
• Número de propiedades competidoras en el mercado

Para conocer con exactitud el precio de mercado, utilice estudios de mercado en portales inmobiliarios y valoraciones de varias empresas inmobiliarias.

Importancia de elegir una empresa inmobiliaria

La elección de una empresa inmobiliaria es una decisión importante directamente relacionada con el éxito de la venta. Es importante no limitarse a elegir una empresa con un precio de tasación elevado, sino tomar una decisión global desde los siguientes puntos de vista.

También hay que prestar atención a las prácticas de venta inadecuadas, conocidas como cerramientos. Se trata de un acto por el que una inmobiliaria excluye deliberadamente ofertas de compra de otras empresas para obtener comisiones de intermediación tanto del vendedor como del comprador. Esto puede dar lugar a una prolongación del periodo de venta y a una reducción del precio de venta.

Medidas contra la responsabilidad por incompatibilidad contractual

Debido a las modificaciones introducidas en el Código Civil en abril de 2020, la tradicional "responsabilidad por defectos" ha sido sustituida por la responsabilidad por incompatibilidad contractual. El vendedor es responsable ante el comprador si entrega un bien que difiere de lo establecido en el contrato.

Para evitar problemas con la responsabilidad por falta de conformidad contractual, tome las siguientes medidas

• Descripción precisa del estado de las instalaciones en la Lista de Instalaciones Auxiliares
• Información detallada de los defectos en el informe sobre el estado del inmueble
• Realice una inspección del estado del edificio (inspección) por parte de un contratista especializado.
• Considerar la posibilidad de adherirse a una póliza de seguro contra defectos en la venta de viviendas ya existente.

Es especialmente importante determinar con exactitud el estado de funcionamiento de equipos como calentadores de agua, aparatos de aire acondicionado y sistemas de intercomunicación, y explicar por adelantado cualquier defecto al comprador.

Hacer frente a la deuda hipotecaria restante

Debe prestarse especial atención a la venta de una propiedad con un saldo hipotecario. En una situación de "descubierto", en la que el precio de venta es inferior al saldo pendiente del préstamo, pueden tomarse las siguientes medidas

1. Venta voluntaria: vender a precio de mercado con el consentimiento de la entidad financiera
2. Préstamo de sustitución: incorporar el saldo restante del préstamo en la compra de la nueva vivienda
3. Compensar con fondos propios: pagar el déficit en efectivo

En caso de descubierto del préstamo, consulta cuanto antes con tu entidad financiera o inmobiliaria para encontrar la mejor solución.

Consideraciones fiscales

La venta de condominios está sujeta a diversos impuestos. A continuación se enumeran los principales impuestos y desgravaciones.

La exención especial de 30 millones de yenes para inmuebles residenciales permite una deducción máxima de 30 millones de yenes de los ingresos por transmisiones cuando se vende una vivienda particular. Para beneficiarse de esta exención especial, deben cumplirse los siguientes requisitos

• Vender la casa en la que vive.
• Vender la casa antes del 31 de diciembre del año en que hayan transcurrido tres años desde el día en que dejó de vivir en ella.
• El vendedor no es cónyuge ni familiar directo.
• No se ha aplicado la misma exención en los dos últimos años

Gestionar el calendario de venta

Establecer un calendario con tiempo suficiente es un factor importante para el éxito de la venta de una propiedad horizontal. Una venta precipitada puede acarrear los siguientes problemas

• Vender a un precio inferior al valor de mercado
• Errores en la toma de decisiones por falta de tiempo suficiente para reflexionar
• Falta de tiempo para mudarse y encontrar una nueva vivienda
• Falta de preparación para los trámites fiscales

El calendario de venta ideal es el siguiente

Puntos a tener en cuenta al organizar las visitas

El proceso de visita es un factor importante que influye directamente en la voluntad de compra de un posible comprador. Los puntos clave para una visita eficaz son los siguientes

La limpieza y el orden son fundamentales. En particular, las zonas de aguas (cocina, baños y aseos) deben limpiarse cuidadosamente para crear una sensación de limpieza. Es importante deshacerse con antelación de los objetos innecesarios y mantener el ambiente bajo.

También hay que prestar atención a la iluminación y la luz natural. Enciende todas las luces y abre las cortinas y persianas para que entre la luz natural. Un espacio luminoso parece más grande y da buena impresión a los posibles compradores.

No olvide controlar los olores. Los olores domésticos y de mascotas pueden desanimar a los posibles compradores. Asegúrese de que haya una ventilación adecuada antes de la visita y utilice desodorante si es necesario.

Comprobar de antemano el funcionamiento de los equipos y explicar honestamente cualquier defecto ayudará a generar confianza. Evite ocultarlo, ya que puede causar problemas más adelante.

Detalle de los gastos de venta de un piso

Cómo calcular los honorarios del mediador

Los honorarios de mediación son el mayor gasto en la venta de un piso. La Ley de Compraventa de Inmuebles establece un límite máximo que se calcula en función del precio de venta.

Por ejemplo, si se vende un piso por 30 millones de yenes, los honorarios de agencia son los siguientes.

30 millones de yenes x 3% + 60.000 yenes + impuesto sobre el consumo = 1.056.000 yenes

Los honorarios de mediación se abonan obligatoriamente en el momento de formalizar el contrato de compraventa y, por lo general, la mitad se abona en el momento del contrato y la liquidación.

Otros gastos

Además de los honorarios de mediación, en la venta de un piso hay otros gastos. Las principales partidas de gastos y su precio de mercado son las siguientes.

El impuesto de timbre es el coste de los sellos que hay que estampar en el contrato de compraventa y el importe del impuesto se determina en función del importe del contrato; se aplica un tipo reducido hasta el 31 de marzo de 2024; por ejemplo, para un contrato de 30 millones de yenes, los 30.000 originales serían 10.000 yenes.

El impuesto de registro ylos honorarios del secretario judicial se exigen para el registro de la cancelación de la hipoteca si existe. El impuesto de registro y licencia es de ¥1.000 por propiedad y los honorarios del escribano judicial rondan entre ¥10.000 y ¥30.000.

Cálculo del impuesto de transmisiones patrimoniales

Si se obtiene un beneficio de la venta de un piso, se recauda el impuesto sobre la renta de transferencia. La fórmula es la siguiente

Ingresos por traspaso = precio de venta - gastos de adquisición - gastos de traspaso

Los gastos de adquisición incluyen los siguientes conceptos

• Precio de compra del condominio
• Gastos de intermediación en el momento de la compra
• Impuesto de registro e impuesto de adquisición de bienes inmuebles
• Honorarios del escribano judicial
• Gastos de remodelación y reparación

Los gastos de transmisión incluyen los siguientes conceptos

• Gastos de intermediación en la venta
• Impuesto del timbre
• Comisión de desistimiento (si el inmueble está arrendado)
• Gastos de demolición del edificio

El tipo impositivo sobre los ingresos por transmisión se clasifica en función del periodo de propiedad de la siguiente manera

No obstante, se aplica una deducción especial de 30 millones de yenes a la venta de inmuebles residenciales, lo que puede reducir la carga fiscal en muchos casos.

Formas de reducir costes

Los siguientes métodos son eficaces para reducir los costes de venta de un piso.

Solicitando valoraciones a varias empresas, puede explorar el margen de negociación de la comisión de intermediación. Sin embargo, es importante juzgar exhaustivamente no sólo las bajas tarifas de las comisiones, sino también el contenido del servicio.

Puede reducir costes haciendo preparativos proactivos que puede hacer usted mismo. Por ejemplo, puede ahorrar dinero realizando usted mismo las pequeñas reparaciones y la limpieza en lugar de contratar a un contratista especializado.

Puede reducir su carga fiscal haciendo uso de los incentivos fiscales. Utilice adecuadamente sistemas como la deducción especial de 30 millones de yenes para inmuebles residenciales y la excepción especial para la sustitución de inmuebles.

Conclusión.

Vender un piso es un proceso complejo, pero con la preparación adecuada y los conocimientos adecuados puede convertirlo en un éxito. Consulte la información de este artículo y tenga en cuenta los siguientes puntos importantes cuando proceda con la venta.

Comprender y planificar el proceso de venta es el primer paso hacia el éxito. Fíjese un calendario con tiempo de sobra, ya que desde la preparación de la venta hasta la entrega transcurren entre cuatro y seis meses.

Es importante solicitar una tasación a varias inmobiliarias y conocer el precio de venta adecuado. Haga un juicio exhaustivo y seleccione no sólo el precio de tasación, sino también el historial y la capacidad de respuesta de la inmobiliaria.

Puede evitar problemas si no descuida las medidas contra la responsabilidad por incumplimiento contractual e informa con exactitud al comprador del estado del inmueble. Preste suficiente atención a la elaboración de la lista de instalaciones auxiliares y del informe sobre el estado del inmueble.

El uso adecuado de medidas fiscales especiales puede reducir significativamente la carga fiscal. En particular, la exención especial de 30 millones de yenes para inmuebles residenciales es un sistema que muchas personas pueden utilizar.

Si tiene problemas para vender su condominio, póngase en contacto con una agencia inmobiliaria con experiencia - INA&Associates K.K. le propondrá la mejor estrategia de venta para su situación individual.

Preguntas más frecuentes

P1.¿Cuánto tiempo se tarda en vender una propiedad horizontal?

R1: Por lo general, se tarda entre 4 y 6 meses en vender un piso. Debe contar con 1-2 meses desde la preparación para la venta hasta la solicitud de tasación, 2-4 meses para las actividades de venta y 1-2 meses desde el contrato hasta la entrega. Sin embargo, el plazo puede variar en función de las condiciones del inmueble y del mercado. Si desea vender rápidamente, también existe la opción de comprar la propiedad.

P2: ¿Puedo vender mi condominio aunque aún tenga una hipoteca?

R2 : Es posible vender un piso aunque quede una hipoteca. Si el préstamo puede pagarse con el precio de venta, se utiliza el procedimiento normal de venta. En el caso de un "descubierto", cuando el precio de venta es inferior al saldo restante del préstamo, existen métodos como la venta voluntaria y los préstamos de sustitución. Consulta primero con una entidad financiera y estudia la mejor solución.

P3.¿A cuánto ascienden los gastos de intermediación al vender un piso?

R3. El límite máximo de la comisión de intermediación está estipulado en la Ley de Negocios de Transacción de Lotes y Edificios, y se calcula como 'precio de venta x 3% + ¥60.000 + impuesto al consumo' cuando el precio de venta supera los ¥4 millones. Por ejemplo, cuando se vende por 30 millones de yenes, la tasa de mediación será como máximo de 1.056.000 yenes. Sin embargo, este es el importe máximo y algunas inmobiliarias pueden ofrecer un descuento.

P4: Si se obtiene un beneficio por la venta de un piso, ¿hay que pagar algún impuesto?

R4: Si se generan ingresos por transferencia (beneficios) por la venta de un piso, se aplica el impuesto sobre los ingresos por transferencia. Sin embargo, como existe una deducción especial de 30 millones de yenes por la venta de inmuebles residenciales, la carga fiscal puede reducirse o eximirse en muchos casos. Si el periodo de propiedad supera los cinco años, el tipo impositivo se reduce al tratarse de una renta de transferencia a largo plazo. Para más información, consulte a un asesor fiscal.

P5.¿Hay algún punto que deba tenerse en cuenta durante las visitas?

R5: La primera impresión es importante durante las visitas. Asegúrese de que las habitaciones están limpias y ordenadas y de que toda la iluminación está encendida para dar una buena impresión. Limpie las zonas de agua con especial cuidado y preste atención a los olores. Genere confianza explicando honestamente cualquier problema con el equipamiento, y no lo oculte. Si es posible, intenta presentar la sala como si fuera una sala modelo.