نظام الاعتماد المجمع والتصميم الشامل: الفوائد والتطبيقات

تعتبر لوائح البناء عاملاً مهماً في تطوير العقارات وتخطيط المباني. ومع ذلك، من خلال استخدام الأنظمة المناسبة، يمكن تخفيف هذه اللوائح بشكل معقول ويمكن تحقيق تطورات أكثر كفاءة وجاذبية.

في هذه المقالة، تقدم شركة INA&Associates Ltd معلومات مفصلة للمستثمرين والمطورين العقاريين عن نظام الموافقة على قطعة واحدةونظام التصميم الشامل. من خلال فهم هذين النظامين واستخدامهما بشكل صحيح، يمكنك تحقيق المزيد من التطوير العقاري المربح من خلال التمتع بمزايا نسب المساحة الأرضية المريحةوأنظمة البناء المبسطة.

وهي خيارات مهمة بشكل خاص للمشاركين في تطويرالوحدات السكنيةوالعقارات. ويكتسب هذا النظام أهمية خاصة بالنسبة لمطوري الوحدات السكنية والعقارات، حيث يوفر لهم المعرفة التي يحتاجونها لفهم تعقيدات لوائح البناء والاستفادة المناسبة من أراضيهم.

نظرة عامة أساسية على نظام شهادة الكتلة الواحدة

ما هي شهادة الكتلة الواحدة؟

نظام اعتماد الكتلة الواحدة هو نظام يستند إلى المادة 86 (1) من قانون معايير البناء ويُعرف رسمياً باسم "نظام التصميم الشامل للكتلة الواحدة". هذا النظام هو نظام استثناء خاص يتم بموجبه تطبيق لوائح البناء على تشييد مبانٍ متعددة من خلال اعتبار كل موقع كموقع واحد.

في العادة، يمكن تشييد مبنى واحد فقط في موقع واحد، حيث ينطبق مبدأ "موقع واحد ومبنى واحد" بموجب قانون معايير البناء. ومع ذلك، من خلال الحصول على شهادة موقع واحد، يمكن التعامل مع عدة مبانٍ على أنها في نفس الموقع، ويمكن تطبيق اللوائح مثل نسبة المساحة الأرضيةونسبة البناء إلى الأرض عليها بطريقة متكاملة.

الغرض من النظام وأهميته

الغرض الرئيسي من النظام هو تعزيز التطوير الرشيد على قطعة أرض واحدة. وعلى وجه الخصوص، يسمح النظام بالتطوير المتناسق للمجمعات السكنية الكبيرة والمباني التجارية ككل، دون الحاجة إلى تقسيم الأرض.

وفقًا لإحصائيات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل، كان هناك 17,764 مشروعًا حتى نهاية مارس 2015، منها 16,250 مشروعًا، أو غالبيتها للاستخدامات السكنية. وهذا يشير إلى أن المخطط يستخدم على نطاق واسع في مشاريع الوحدات السكنية والعقارات السكنية.

الأهلية والمتطلبات

يجب استيفاء الشروط التالية من أجل التأهل كعقار واحد

المتطلبات الأساسية

• يجب أن يكون المبنى مصمماً بشكل معقول ومنسقاً بشكل متبادل ضمن مساحة أرض معينة.
• يجب أن يكون المبنى معترفاً بعدم وجود مخاطر تتعلق بالسلامة أو الحماية من الحرائق أو النظافة الصحية
• أن يكون مرخصاً من قبل سلطة إدارية محددة.

المتطلبات الفنية

• التخطيط المناسب للمباني المتعددة.
• التخطيط المناسب للمرافق العامة مثل الطرق والحدائق العامة.
• يجب أن تكون العلاقة بين المباني معقولة.

من خلال استيفاء هذه المتطلبات، تصبح خطط التطوير التي يصعب تحقيقها بموجب لوائح البناء التقليدية ممكنة.

شرح تفصيلي لنظام التصميم الشامل

كيف يعمل نظام التصميم الشامل

يتم شرح نظام التصميم الشامل، وهو أيضًا الاسم الرسمي للموافقة على قطعة واحدة، بالتفصيل هنا كنظام يستند إلى المادة 86 (1) من قانون معايير البناء. ويتمثل جوهر هذا النظام في أنه يتيح تخطيط بناء أكثر مرونة وفعالية من خلال التعامل مع المواقع المتعددة كموقع واحد.

بموجب لوائح البناء التقليدية، يتم تطبيق نسبة المساحة الأرضيةونسبة البناء إلى الأرض بشكل منفصل على كل موقع على حدة، مما يعني أنه قد لا يتم الاستفادة من إمكانات التطوير الكاملة للموقع، اعتمادًا على شكله وموقعه. من خلال استخدام نظام التصميم الشامل، يمكن حل هذه القيود بطريقة عقلانية.

آلية استرخاء نسبة المساحة الطابقية

إحدى أكبر مزايا هذا النظام هي آلية تخفيف نسبة المساحة الطابقية. وعلى وجه التحديد، تطبق إجراءات التخفيف التالية

نقل مساحة الطابق

يمكن نقل نسبة المساحة الطابقية بين عدة مبانٍ. على سبيل المثال، يمكن نقل المساحة الطابقية الزائدة في المبنى (أ) إلى المبنى (ب) ويمكن جعل المبنى (ب) أطول. وهذا يسمح باستخدام أكثر كفاءة للأراضي ككل.

ترشيد قيود تظليل الطرق.

يتم تطبيق قيود التظليل على الطرق بناءً على الحد الأقصى لعرض الطريق الذي تتاخم المنطقة المعنية. وهذا يجعل من الممكن تشييد مبانٍ أطول حتى في المناطق المواجهة للطرق الضيقة.

ترشيد قيود التظليل

بما أنه يتم تطبيق قيود التظليل على عدة مبانٍ كوحدة واحدة، حتى لو لم تستطع المباني الفردية استيفاء المتطلبات، فإن البناء ممكن إذا كان من الممكن استيفاء اللوائح ككل.

إجراءات التقديم

يتم التقدم بطلب الحصول على نظام التصميم الشامل في الخطوات التالية.

تتطلب عملية تقديم الطلب معرفة وخبرة متخصصة، كما أن التعاون مع المهندسين المعماريين والمتخصصين في التخطيط العمراني أمر ضروري.

المقارنة بين النظامين واستخدامهما

الاختلافات بين اعتماد الكتلة الواحدة ونظام التصميم الشامل

في مجال التطوير العقاري، عادةً ما يتم الخلط بين نظام اعتماد الكتلة الواحدة (نظام التصميم الشامل) ونظام التصميم الشامل بسبب تشابه اسميهما، ولكنهما نظامان مختلفان تماماً. من المهم فهم الاختلافات بين النظامين بوضوح من أجل اختيار النظام المناسب.

معايير اختيار النظام

الاختيار حسب حجم التطوير

بالنسبة للمشاريع الصغيرة والمتوسطة الحجم ذات المباني المتعددة، فإن شهادة الكتلة الواحدة مناسبة . من ناحية أخرى، إذا كنت ترغب في الاستفادة من الحد الأقصى لمساحة الطوابق لمبنى واحد واسع النطاق، فإن نظام التصميم الشامل فعال.

الاختيار وفقاً لظروف الموقع

نظام التصميم الشامل مناسب للمباني الشاهقة في مواقع محدودة في مراكز المدن، في حين أن اعتماد المبنى الواحد مناسب للمجمعات السكنية في المواقع الكبيرة في الضواحي.

وجهات نظر حول ربحية الأعمال

يتطلب نظام التصميم الشامل تأمين مساحة مفتوحة، مما يقلل من مساحة الأراضي المتاحة للمشاريع. ومع ذلك، قد تؤدي الزيادة الكبيرة في نسبة المساحة الطابقية إلى زيادة الربحية. لا تتطلب شهادة الكتلة الواحدة مساحة مفتوحة عامة، وبالتالي فإن معدل الاستخدام الفعال للأرض أعلى.

أمثلة على الاستخدام الفعلي

أمثلة على استخدام شهادة الكتلة الواحدة

تستخدم مشاريع الإسكان واسعة النطاق من قبل كبار المطورين العقاريين شهادة الكتلة الواحدة لتحقيق خطط تخطيط فعالة. على سبيل المثال، يتم الجمع بين المباني منخفضة الارتفاع والمباني الشاهقة لخلق بيئة معيشية جذابة ككل، مع الاستفادة القصوى من نسبة المساحة الطابقية.

أمثلة على استخدام نظام التصميم الشامل

في مشاريع إعادة التطوير في مراكز المدن، يتم استخدام نظام التصميم الشامل لتأمين المساحات المفتوحة في الطابق الأرضي، مع تحقيق زيادة كبيرة في نسبة المساحة الطابقية في الطوابق العليا. ويساهم ذلك في تحسين البيئة المحلية مع ضمان ربحية الأعمال التجارية.

مزايا وعيوب استخدام النظام

مزايا شهادة العقار الواحد

المزايا الاقتصادية

من خلال استخدام اعتماد المجمع الواحد، لا تحتاج الأرض إلى التقسيم ويمكن تخفيض تكاليف التسجيل والمسح بشكل كبير. بالإضافة إلى ذلك، يسمح نقل الحجم بتخطيط بناء أكثر كفاءة وتحسين ربحية الأعمال.

حرية تصميم أكبر

نظرًا لأنه يمكن تخطيط المباني المتعددة كوحدة واحدة، يتم تخفيف القيود المفروضة على تخطيط المباني وارتفاعها. وهذا يتيح خطط تطوير أكثر جاذبية ووظيفية.

تحسين كفاءة الصيانة والإدارة

نظرًا لأنه يمكن إدارة المباني المتعددة ككيان واحد، يمكن تحديد موقع المرافق المشتركة بشكل أكثر كفاءة ويمكن تقليل تكاليف الإدارة. هذا التأثير ملحوظ بشكل خاص في العقارات السكنية الكبيرة.

عيوب اعتماد الكتلة الواحدة

تعقيد الإجراء

يتطلب طلب التصديق معرفة متخصصة وعدداً كبيراً من الوثائق، مما يجعل الإجراء يستغرق وقتاً طويلاً ومكلفاً. بالإضافة إلى ذلك، فإن التشاور المسبق مع السلطة الإدارية المحددة إلزامي وقد يتطلب إجراء تغييرات في الخطة.

القيود المستقبلية

قد يكون من الصعب تغيير الخطط التي تمت الموافقة عليها في المستقبل. قد يلزم الاعتماد مرة أخرى عند تغيير استخدام المبنى أو توسيعه أو تجديده.

المتطلبات الفنية الصارمة.

تخضع متطلبات السلامة والحماية من الحرائق ومتطلبات النظافة الصحية لفحص صارم وتتطلب دراسة مفصلة من مرحلة التخطيط. قد يؤدي ذلك إلى زيادة تكاليف التصميم.

مقارنة بين مزايا وعيوب نظام التصميم الشامل

أهمية إدارة المخاطر

إدارة المخاطر المناسبة أمر ضروري عند استخدام هذه المخططات. يجب إيلاء اهتمام خاص للنقاط التالية

مخاطر التعديلات القانونية

قد تؤثر التعديلات على قانون البناء والتشريعات ذات الصلة على تفاصيل الاعتماد الحالية. من المهم إجراء فحوصات قانونية منتظمة والتعاون مع المتخصصين.

مخاطر تقلبات السوق.

في مشاريع التطوير طويلة الأجل، قد تستلزم التغييرات في ظروف السوق مراجعة خطة العمل. يجب الحفاظ على المرونة في عملية التخطيط.

المخاطر التقنية.

قد تواجه مخططات البناء المعقدة مشاكل تقنية خلال مرحلة البناء. من المهم النظر في هذا الأمر بدقة في مرحلة التصميم واختيار مقاول بناء من ذوي الخبرة.

إجراءات التقديم والمستندات المطلوبة

تدفق إجراءات تقديم الطلبات التفصيلية

إن إجراءات تقديم الطلب للحصول على شهادة الكتلة الواحدة هي عملية متعددة المراحل. يرتبط الإعداد والتعامل المناسب في كل مرحلة بشكل مباشر بالنجاح في الحصول على الشهادة.

المرحلة 1: استشارة عامة

أولاً، يتم إجراء استشارة عامة في قسم إرشادات البناء في السلطة الإدارية المحددة. في هذه المرحلة، يتم التحقق من قابلية التطبيق الأساسية للخطة وتوضيح الاعتبارات الضرورية.

المرحلة 2: استشارة أولية

يتم إعداد وثائق التخطيط التفصيلية وإجراء الاستشارة الأولية. في هذه المرحلة، يتم التأكيد التفصيلي للمتطلبات الفنية والتنسيق مع الإدارات المعنية. قد تكون المشاورات مطلوبة مع إدارة مكافحة الحرائق، وإدارة البيئة، وإدارة الإنشاءات، وما إلى ذلك.

المرحلة 3: تقديم طلب الاعتماد

يتم تقديم مستندات الطلب النهائية، والتي تعكس النقاط التي أثيرت في الاستشارة المسبقة. عادةً ما تكون فترة المراجعة من شهر إلى شهرين، ولكن قد يتم تمديدها حسب مدى تعقيد الخطة.

المرحلة 4: تقديم طلب الحصول على شهادة البناء

بعد الحصول على الشهادة، يتم تقديم طلب لتأكيد البناء وفقًا لقانون معايير البناء. نظرًا لأن طلب المصادقة يستند إلى محتويات الاعتماد، فإنه يسير بسلاسة أكبر من طلب المصادقة العادي.

قائمة المستندات المطلوبة

المستندات الأساسية

الوثائق الفنية

التكاليف التقديرية للتطبيق

يتم تضمين الرسوم التالية في طلب الحصول على شهادة ملكية واحدة

الرسوم الإدارية

• رسوم طلب الحصول على الشهادة: حوالي 100,000 ين ياباني - 500,000 ين ياباني حسب حجم المبنى
• رسوم طلب شهادة البناء: نفس المبلغ المترتب على الطلب العادي للحصول على الشهادة
• رسوم الفحص المؤقت وفحص الإنجاز: تُحسب حسب حجم المبنى

الرسوم المهنية

• رسوم التصميم المعماري: حوالي 3-5% من تكلفة تشييد المبنى
• رسوم التصميم الإنشائي: 1-2% من تكلفة إنشاء المبنى
• رسوم تصميم المنشأة: 5-8% من تكاليف تشييد المنشأة
• الرسوم الاستشارية: حوالي 1-5 ملايين ين حسب حجم المشروع

تكاليف أخرى

• رسوم المسح: حوالي 500,000 - 2 مليون ين حسب حجم الموقع
• تكاليف المسح الجيولوجي: حوالي 1-3 مليون ين حسب حجم المبنى
• رسوم إحاطة الحي: رسوم عقد جلسات الإحاطة وما إلى ذلك.

إدارة فترة تقديم الطلبات

عادة ما تكون هناك حاجة إلى فترة تتراوح بين 6 أشهر وسنة واحدة من تقديم طلب الحصول على شهادة الكتلة الواحدة حتى الحصول على الشهادة. إدارة هذه الفترة بشكل مناسب أمر مهم لإدارة الجدول الزمني للمشروع بشكل عام.

النقاط الرئيسية لإدارة الجدول الزمني

• ضمان وجود وقت كافٍ للنظر في مرحلة المشاورات الأولية
• فترة التنسيق المقدرة مع الإدارات المعنية
• الإعداد المناسب لفترة توثيق الطلب
• الاستعداد لتقديم المواد الإضافية خلال فترة المراجعة

الخاتمة

النقاط الرئيسية لاستخدام النظام

تُعد الموافقة على العقار الواحدونظام التصميم الشامل نظامين فعالين للغاية لتطوير العقارات. الاستخدام المناسب لهذين النظامين يمكن أن يتيح خطط التطوير التي يصعب تحقيقها بموجب لوائح البناء التقليدية، ويمكن أن يحسن بشكل كبير من ربحية الأعمال.

معايير اختيار النظام

• نطاق التطوير وتكوين المباني (مبنى واحد أو عدة مبانٍ)
• الموقع ومراعاة البيئة المحيطة
• ربحية الأعمال وفترة الاسترداد
• تكاليف الصيانة وقيمة الأصول على المدى الطويل

متطلبات النجاح

• التعاون المبكر مع الخبراء لتحسين التخطيط
• التشاور المسبق الكافي مع الجهات الحكومية ذات الصلة
• الشرح الدقيق وبناء توافق في الآراء مع الجيران
• تخطيط الأعمال من منظور طويل الأجل

الآفاق والتحديات المستقبلية

اتجاه تطوير النظام

في السنوات الأخيرة، أصبحت هذه الأنظمة ذات أهمية متزايدة من منظور التخطيط الحضري. وعلى وجه الخصوص، فهي تجذب الانتباه كوسيلة لتعظيم الاستفادة من موارد الأراضي المحدودة، لا سيما في المناطق الحضرية.

التكامل مع الابتكار التكنولوجي

تعمل التطورات في مجال نمذجة معلومات المباني (BIM) وتكنولوجيا الذكاء الاصطناعي على تبسيط دراسة مخططات المباني المعقدة وإعداد وثائق الطلبات. ومن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى تقليل العقبات أمام استخدام النظام وإتاحته لمزيد من المشاريع.

اعتبارات الاستدامة.

مع الطلب على التطوير الذي يركز على الحد من الأثر البيئي والتوافق مع المجتمعات المحلية، فإن إنشاء أساليب التنمية المستدامة التي تستخدم هذه الأنظمة مسألة مهمة.

خطوات العمل التالية.

إذا كنت تفكر في استخدام نظام الموافقة العقارية الموحدة أو مخطط التصميم الشامل، نوصيك باتباع الخطوات التالية

1. تحليل الوضع الحالي: إجراء مسح تفصيلي لموقع العقار وحجمه والبيئة المحيطة به.
2. دراسة إمكانية تطبيق النظام: تقييم إمكانية التطبيق والتأثيرات المتوقعة لكل نظام.
3. استشارات الخبراء: استشارات مع المهندسين المعماريين واستشاريي التخطيط العمراني، إلخ.
4. تخطيط الأعمال: تحليل الربحية وخطة استرداد الاستثمار
5. الاستشارات الإدارية: التشاور المسبق مع الجهات الإدارية المحددة

الأسئلة المتداولة

س1: ما هو الفرق الأكبر بين الموافقة في موقع واحد ونظام التصميم الشامل؟

ج1: الفرق الأهم هو تكوين المباني المشمولة. اعتماد الموقع الواحد (نظام التصميم الشامل) هو نظام يتم فيه اعتبار المباني المتعددة كموقع واحد، ويستخدم بشكل أساسي للمجمعات السكنية والمشاريع المسطحة متعددة الوحدات. أما نظام التصميم الشامل، من ناحية أخرى، فهو نظام يحصل بموجبه المبنى الواحد على نسبة مساحة طابقية مخفضة من خلال تأمين مساحة عامة مفتوحة، ويستخدم بشكل رئيسي للمجمعات السكنية الشاهقة والمباني التجارية.

يجب أن يتم تحديد اختيار النظام من خلال النظر بشكل شامل في حجم وهيكل خطة التطوير وظروف الموقع وربحية الأعمال.

س2: ما هي المدة التي يستغرقها تقديم طلب الحصول على شهادة المجمّع الواحد وكم تكلفته؟

ج2: عادةً ما يستغرق الأمر ما بين ستة أشهر وسنة واحدة من وقت تقديم طلب الحصول على شهادة مجمع واحد إلى وقت الاعتماد. أما بالنسبة للتكاليف، فتتراوح الرسوم الإدارية عادةً بين 100,000 ين ياباني و500,000 ين ياباني، وعادةً ما تتراوح التكلفة الإجمالية، بما في ذلك رسوم الخبراء، بين عدة ملايين وعدة عشرات الملايين من الين.

ومع ذلك، نظرًا لأنها تختلف اختلافًا كبيرًا اعتمادًا على حجم المشروع ومدى تعقيده، فمن الضروري إجراء دراسة مفصلة تستند إلى خطة محددة. يوصى باستشارة الخبراء في وقت مبكر لتقدير الإطار الزمني والتكاليف المناسبة.

س3: هل يمكن تغيير الخطة بعد الاعتماد؟

ج3: من الممكن تغيير الخطة بعد الاعتماد، ولكن اعتمادًا على التغييرات، قد يكون من الضروري التقدم بطلب الاعتماد مرة أخرى. قد يلزم الإخطار بالتغييرات الطفيفة فقط، ولكن يلزم تقديم طلب جديد للحصول على الاعتماد في حالة التغييرات الرئيسية في تخطيط المبنى أو حجمه، أو التغييرات في استخدام المبنى.

من المهم صياغة الخطط مع الأخذ بعين الاعتبار إمكانية إجراء تغييرات مستقبلية والتحقق مسبقاً من الإجراءات الواجب اتباعها عند إجراء التغييرات.

س4: هل هناك أي مزايا لاستخدام النظام حتى بالنسبة للتطويرات صغيرة النطاق؟

ج4: حتى المشاريع الصغيرة الحجم قد تستفيد بما فيه الكفاية من النظام، اعتمادًا على موقعها وطبيعة التطوير. على وجه الخصوص، تتيح شهادة الوحدة الواحدة إمكانية وضع خطط يصعب تحقيقها في مشروع تطوير مستقل، وذلك بسبب التخطيط الفعال للمباني المتعددة.

ومع ذلك، وبالنظر إلى تكاليف التطبيق وتعقيد الإجراءات، فمن الأكثر واقعية استخدام النظام للتطويرات التي تزيد عن حجم معين. يلزم إجراء تحليل مفصل لربحية الأعمال لاتخاذ قرار محدد.

س5: ما الذي يجب ملاحظته عند التعامل مع الأحياء عند استخدام النظام؟

ج5: عند استخدام نظام الموافقة المجمّعة الواحدة أو نظام التصميم الشامل، من المهم بشكل خاص شرح وبناء توافق في الآراء بعناية مع سكان الأحياء المجاورة، حيث أن التطوير غالباً ما يكون على نطاق أوسع من مشروع بناء عادي.

وعلى وجه التحديد، من الضروري عقد جلسات إحاطة في مرحلة مبكرة من عملية التخطيط، وتقديم توضيحات ومشاورات كافية بشأن مسائل مثل مراعاة الأثر البيئي، وتدابير الضوضاء والاهتزازات خلال فترة البناء، وطرق الصيانة والإدارة بعد الانتهاء من البناء. يرتبط بناء علاقات جيدة مع الجوار ارتباطاً مباشراً بالتقدم السلس للمشروع والحفاظ على قيم الأصول على المدى الطويل.