Sistema de Credenciamento e Design Abrangente: Guia Completo para Investidores

As normas de construção são um fator importante no desenvolvimento de propriedades e no planejamento de construções. No entanto, ao utilizar os sistemas apropriados, essas regulamentações podem ser razoavelmente flexibilizadas e é possível obter desenvolvimentos mais eficientes e atraentes.

Neste artigo, a INA&Associates Ltd fornece informações detalhadas para investidores e incorporadores imobiliários sobre a Aprovação de Lote Único e o Sistema de Projeto Abrangente. Ao compreender e utilizar esses sistemas corretamente, é possível obter um desenvolvimento imobiliário mais lucrativo, aproveitando os benefícios de proporções de área útil relaxadas e regulamentos de construção simplificados.

Eles são opções particularmente importantes para aqueles envolvidos em condomínios e desenvolvimento de propriedades. Esperamos que você use esse conhecimento para entender as complexas disposições dos Regulamentos de Construção e para fazer uso adequado do seu terreno.

Visão geral básica do sistema de certificação de bloco único

O que é certificação de bloco único?

A certificação de um bloco é um sistema baseado no Artigo 86(1) da Lei de Normas de Construção e é oficialmente conhecido como "sistema de projeto abrangente para um bloco". Esse sistema é um sistema de exceção especial no qual as normas de construção são aplicadas à construção de vários edifícios, considerando cada local como um único local.

Normalmente, apenas um edifício pode ser construído em um único local, pois o princípio de "um local, um edifício" se aplica de acordo com a Lei de Padrões de Construção. No entanto, ao adquirir um certificado de local único, vários edifícios podem ser tratados como se estivessem no mesmo local e regulamentos como a proporção da área útil e a proporção entre o edifício e o terreno podem ser aplicados a eles de forma integrada.

Objetivo e importância do sistema

O principal objetivo do sistema é promover o desenvolvimento racional em um único terreno. Em especial, ele permite o desenvolvimento harmonioso de grandes conjuntos habitacionais e instalações comerciais como um todo, sem a necessidade de subdividir o terreno.

De acordo com as estatísticas do Ministério de Terras, Infraestrutura e Transporte, havia 17.764 projetos no final de março de 2015, dos quais 16.250, ou a maioria, eram para uso residencial. Isso indica que o esquema é amplamente utilizado em condomínios e empreendimentos imobiliários.

Elegibilidade e requisitos

As seguintes condições devem ser atendidas para se qualificar como uma única propriedade

Requisitos básicos

• O edifício deve ser um edifício razoavelmente projetado e mutuamente coordenado em uma determinada área de terreno.
• O edifício deve ser reconhecido como não tendo riscos de segurança, prevenção de incêndio ou higiene
• Ser autorizado por uma autoridade administrativa específica.

Requisitos técnicos

• Layout adequado de vários edifícios.
• Layout adequado de instalações públicas, como estradas e parques.
• A relação entre os edifícios deve ser razoável.

Ao atender a esses requisitos, planos de desenvolvimento que seriam difíceis de realizar de acordo com os regulamentos de construção convencionais tornam-se possíveis.

Explicação detalhada do sistema de projeto abrangente

Como funciona o Sistema de Projeto Abrangente

O Sistema de Projeto Abrangente, que também é o nome oficial da Aprovação de Lote Único, é explicado em detalhes aqui como um sistema baseado no Artigo 86(1) da Lei de Padrões de Construção. A essência desse sistema é que ele permite um planejamento de construção mais flexível e eficiente ao tratar vários locais como um só.

De acordo com as normas de construção convencionais, a proporção de área construída e a proporção de construção em relação ao terreno são aplicadas separadamente a cada local, o que significa que, dependendo da forma e da localização do local, o potencial total de desenvolvimento do local pode não ser utilizado. Ao utilizar o sistema de projeto abrangente, essas restrições podem ser resolvidas de forma racional.

Mecanismo de relaxamento do índice de área útil

Uma das maiores vantagens desse sistema é a flexibilização da proporção de área útil. Especificamente, aplicam-se as seguintes medidas de mitigação

Transferência da área útil

O índice de área útil pode ser transferido entre vários edifícios. Por exemplo, o excesso de área útil do Edifício A pode ser transferido para o Edifício B, e o Edifício B pode ficar mais alto. Isso permite um uso mais eficiente da terra como um todo.

Racionalização das restrições de obliquidade da estrada.

As restrições de sombreamento de estradas são aplicadas com base na largura máxima da estrada com a qual a área em questão faz fronteira. Isso possibilita a construção de edifícios mais altos, mesmo em áreas com ruas estreitas.

Racionalização das restrições de sombreamento

Como as restrições de sombreamento são aplicadas a vários edifícios como uma única unidade, mesmo que os edifícios individuais não possam atender aos requisitos, a construção é possível se as normas puderem ser atendidas como um todo.

Procedimento de solicitação

A solicitação do Sistema de Projeto Abrangente é feita nas etapas a seguir.

O processo de solicitação exige conhecimento e experiência especializados, e a cooperação com arquitetos e especialistas em planejamento urbano é essencial.

Comparação e uso dos dois sistemas

Diferenças entre a certificação de bloco único e o sistema de projeto abrangente

No desenvolvimento de propriedades, a Aprovação de um único imóvel (Sistema de projeto abrangente) e o Sistema de projeto abrangente tendem a ser confundidos por causa de seus nomes semelhantes, mas são sistemas completamente diferentes. É importante entender claramente as diferenças entre os dois sistemas para selecionar o sistema adequado.

Critérios para a seleção do sistema

Seleção por escala de desenvolvimento

Para empreendimentos de pequena e média escala com vários edifícios, a certificação de bloco único é adequada . Por outro lado, se você quiser utilizar a proporção máxima de área útil para um único edifício de grande escala, o Sistema de Projeto Abrangente é eficaz.

Escolha de acordo com as condições do local

O Sistema de Projeto Abrangente é adequado para empreendimentos de arranha-céus em locais limitados nos centros das cidades, enquanto a Aprovação One-Plex é adequada para complexos residenciais em locais grandes nos subúrbios.

Perspectivas de lucratividade do negócio

O sistema de design abrangente exige a garantia de espaço aberto, o que reduz a quantidade de terrenos disponíveis para projetos. No entanto, o aumento significativo do índice de área útil pode resultar em maior lucratividade. A certificação de bloco único não exige espaço aberto público, portanto, a taxa de utilização efetiva do terreno é maior.

Exemplos de uso real

Exemplos de uso da certificação de bloco único

Os empreendimentos habitacionais de grande escala de grandes incorporadoras usam a certificação de bloco único para realizar planos de layout eficientes. Por exemplo, prédios baixos e altos são combinados para criar um ambiente de vida atraente como um todo, ao mesmo tempo em que se faz uso máximo da proporção de área útil.

Exemplos do uso do sistema de design abrangente

Em projetos de renovação nos centros das cidades, o sistema de design abrangente é usado para garantir espaços abertos no nível térreo e, ao mesmo tempo, obter um aumento significativo na proporção de área útil nos andares superiores. Isso contribui para melhorar o ambiente local e, ao mesmo tempo, garantir a lucratividade do negócio.

Vantagens e desvantagens do uso do sistema

Vantagens da certificação de propriedade única

Vantagens econômicas

Ao utilizar o One Complex Accreditation, o terreno não precisa ser subdividido e os custos de registro e levantamento podem ser significativamente reduzidos. Além disso, a transferência de volume permite um planejamento de construção mais eficiente e maior rentabilidade do negócio.

Maior liberdade de projeto

Como vários edifícios podem ser planejados como uma única unidade, as restrições de layout e altura dos edifícios são reduzidas. Isso permite planos de desenvolvimento mais atraentes e funcionais.

Maior eficiência na manutenção e no gerenciamento

Como vários edifícios podem ser gerenciados como uma única entidade, as instalações comuns podem ser localizadas de forma mais eficiente e os custos de gerenciamento podem ser reduzidos. Esse efeito é particularmente perceptível em grandes propriedades residenciais.

Desvantagens da certificação de bloco único

Complexidade do procedimento

A solicitação de certificação exige conhecimento especializado e um grande número de documentos, o que torna o procedimento demorado e caro. Além disso, a consulta prévia à autoridade administrativa específica é obrigatória e pode exigir alterações no plano.

Restrições futuras

Os planos que foram aprovados podem ser difíceis de alterar no futuro. O credenciamento pode ser exigido novamente quando o uso do edifício for alterado, ampliado ou reformado.

Requisitos técnicos rigorosos.

Os requisitos de segurança, proteção contra incêndio e higiene estão sujeitos a um exame rigoroso e exigem consideração detalhada desde o estágio de planejamento. Isso pode aumentar os custos do projeto.

Comparação das vantagens e desvantagens do sistema de projeto abrangente

Importância do gerenciamento de riscos

O gerenciamento adequado de riscos é essencial ao utilizar esses esquemas. Deve-se dar atenção especial aos seguintes pontos

Risco de alterações legais

As alterações no Código de Construção e na legislação relacionada podem afetar os detalhes do credenciamento existente. São importantes as verificações legais regulares e a cooperação com especialistas.

Risco de volatilidade do mercado.

Em projetos de desenvolvimento de longo prazo, as mudanças nas condições de mercado podem exigir uma revisão do plano de negócios. A flexibilidade deve ser mantida no processo de planejamento.

Risco técnico.

Esquemas complexos de construção podem encontrar problemas técnicos durante a fase de construção. É importante considerar isso minuciosamente no estágio de projeto e selecionar uma empreiteira de construção experiente.

Procedimento de solicitação e documentos necessários

Fluxo detalhado do procedimento de solicitação

O procedimento de solicitação da certificação de bloco único é um processo de vários estágios. A preparação e o manuseio adequados em cada estágio estão diretamente ligados ao sucesso na obtenção da certificação.

Estágio 1: Consulta geral

Primeiro, é realizada uma consulta geral na Seção de Orientação para Construção da autoridade administrativa especificada. Nesse estágio, a aplicabilidade básica do plano é verificada e as considerações necessárias são esclarecidas.

Estágio 2: Consulta preliminar

São preparados documentos de planejamento detalhados e é realizada uma consulta preliminar. Nesse estágio, é feita a confirmação detalhada dos requisitos técnicos e a coordenação com os departamentos relevantes. Podem ser necessárias consultas ao Corpo de Bombeiros, ao Departamento de Meio Ambiente, ao Departamento de Construção, etc.

Etapa 3: Solicitação de certificação

Os documentos finais da solicitação são enviados, refletindo os pontos levantados na pré-consulta. O período de análise geralmente é de um a dois meses, mas pode ser estendido dependendo da complexidade do plano.

Estágio 4: Solicitação de certificação do edifício

Após a obtenção da certificação, um pedido de verificação do edifício é enviado de acordo com a Lei de Padrões de Construção. Como a solicitação de confirmação se baseia no conteúdo da aprovação, ela é mais tranquila do que uma solicitação normal de confirmação.

Lista de documentos necessários

Documentos básicos

Documentos técnicos

Custos estimados da solicitação

As seguintes taxas estão envolvidas na solicitação de certificação de propriedade única

Taxas administrativas

• Taxa de solicitação de certificação: aproximadamente ¥ 100.000 - ¥ 500.000, dependendo do tamanho do edifício
• Taxa de solicitação de certificação do edifício: o mesmo valor de uma solicitação normal de certificação
• Taxas de inspeção provisória e de conclusão: calculadas de acordo com o tamanho do edifício

Taxas profissionais

• Taxa de projeto arquitetônico: aprox. 3 a 5% do custo de construção do edifício
• Taxa de projeto estrutural: 1-2% do custo de construção do edifício
• Taxas de projeto das instalações: 5 a 8% dos custos de construção das instalações
• Honorários de consultoria: aprox. 1 a 5 milhões de ienes, dependendo da escala do projeto

Outros custos

• Taxa de levantamento topográfico: aproximadamente 500.000 a 2 milhões de ienes, dependendo do tamanho do local
• Custos de pesquisa geológica: aprox. 1 a 3 milhões de ienes, dependendo da escala do edifício
• Taxas de briefing da vizinhança: taxas para a realização de sessões de briefing, etc.

Gerenciamento do período de solicitação

Geralmente, é necessário um período de 6 meses a 1 ano entre a solicitação da certificação de bloco único e a obtenção da certificação. O gerenciamento adequado desse período é importante para o gerenciamento geral do cronograma do projeto.

Pontos-chave para o gerenciamento do cronograma

• Garantia de tempo suficiente para consideração no estágio de consulta preliminar
• Período estimado de coordenação com os departamentos relevantes
• Definição adequada do período de documentação da solicitação
• Preparação para o envio de materiais adicionais durante o período de revisão

Conclusão

Pontos-chave para a utilização do sistema

O Single Estate Approval e o Comprehensive Design System são sistemas extremamente eficazes para o desenvolvimento de propriedades. O uso adequado desses sistemas pode permitir planos de desenvolvimento que seriam difíceis de realizar de acordo com as normas de construção convencionais e pode melhorar significativamente a lucratividade dos negócios.

Critérios para a seleção do sistema

• Escala de desenvolvimento e composição de edifícios (edifícios únicos ou múltiplos)
• Localização e consideração do ambiente ao redor
• Rentabilidade do negócio e período de retorno do investimento
• Custos de manutenção e valor do ativo a longo prazo

Requisitos para o sucesso

• Colaboração antecipada com especialistas para otimizar o planejamento
• Consulta prévia suficiente aos órgãos governamentais relevantes
• Explicação cuidadosa e construção de consenso com os vizinhos
• Planejamento de negócios a partir de uma perspectiva de longo prazo

Perspectivas e desafios futuros

Direção do desenvolvimento do sistema

Nos últimos anos, esses sistemas se tornaram cada vez mais importantes do ponto de vista do planejamento urbano. Em particular, eles estão atraindo a atenção como um meio de maximizar o uso de recursos limitados de terra, especialmente em áreas urbanas.

Integração com a inovação tecnológica

Os desenvolvimentos no BIM (Building Information Modelling) e na tecnologia de IA estão simplificando o estudo de planos de construção complexos e a preparação de documentos de solicitação. Espera-se que isso reduza os obstáculos à utilização do sistema e o torne disponível para mais projetos.

Considerações sobre sustentabilidade.

Com a demanda por desenvolvimento que se concentra na redução do impacto ambiental e na harmonização com as comunidades locais, o estabelecimento de métodos de desenvolvimento sustentável que utilizam esses sistemas é uma questão importante.

Próximas etapas de ação.

Se estiver pensando em usar o Single Estate Approval ou o Comprehensive Design Scheme, recomendamos que siga as seguintes etapas

1. Análise da situação atual: faça um levantamento detalhado da localização, do tamanho e do ambiente ao redor da propriedade.
2. Estudo de aplicabilidade do sistema: avaliação da aplicabilidade e dos efeitos esperados de cada sistema.
3. Consulta a especialistas: consultas a arquitetos, consultores de planejamento urbano, etc.
4. Planejamento de negócios: análise de rentabilidade e plano de recuperação de investimentos
5. Consulta administrativa: consulta prévia a órgãos administrativos específicos

Perguntas mais frequentes

P1: Qual é a maior diferença entre a aprovação em um único local e o sistema de projeto abrangente?

R1: A diferença mais significativa é a composição dos edifícios abrangidos. A certificação de bloco único (sistema de projeto abrangente) é um sistema no qual vários edifícios são considerados como um único local e é usado principalmente para complexos residenciais e empreendimentos de apartamentos com várias unidades. O sistema de projeto abrangente, por outro lado, é um sistema em que um único edifício recebe uma proporção de área útil reduzida ao garantir o espaço aberto público, e é utilizado principalmente para condomínios de arranha-céus e edifícios comerciais.

A escolha do sistema deve ser determinada considerando-se de forma abrangente a escala e a estrutura do plano de desenvolvimento, as condições de localização e a lucratividade do negócio.

P2: Quanto tempo leva e quanto custa para solicitar a certificação one-plex?

A2: Geralmente, leva de seis meses a um ano desde o momento da solicitação da certificação de um único complexo até o momento da certificação. Quanto aos custos, a taxa administrativa geralmente fica entre JPY 100.000 e JPY 500.000, e o custo total, incluindo honorários de especialistas, geralmente fica entre vários milhões e várias dezenas de milhões de ienes.

Entretanto, como eles variam muito dependendo da escala e da complexidade do projeto, é necessário um estudo detalhado com base em um plano concreto. Recomenda-se a consulta prévia a especialistas para estimar o cronograma e os custos adequados.

P3: O plano pode ser alterado após o credenciamento?

R3: É possível alterar o plano após o credenciamento , mas, dependendo das alterações, pode ser necessário solicitar o credenciamento novamente. Talvez seja necessário notificar apenas pequenas alterações, mas um novo pedido de credenciamento é necessário para grandes alterações no layout ou na escala do edifício, ou para alterações no uso do edifício.

É importante formular planos levando em conta a possibilidade de mudanças futuras e verificar com antecedência os procedimentos a serem seguidos quando as mudanças forem feitas.

P4: Há alguma vantagem em usar o sistema mesmo em empreendimentos de pequena escala?

A4: Mesmo os empreendimentos de pequena escala podem se beneficiar suficientemente do sistema, dependendo de sua localização e da natureza do empreendimento. Em especial, a certificação de uma unidade possibilita planos que seriam difíceis de realizar em um empreendimento autônomo, devido ao layout eficiente de vários edifícios.

Entretanto, considerando os custos de aplicação e a complexidade do procedimento, é prático utilizar o sistema para empreendimentos acima de um determinado tamanho. É necessária uma análise detalhada da lucratividade do negócio para tomar uma decisão concreta.

P5: O que deve ser levado em conta ao lidar com bairros ao utilizar o sistema?

R5 : Ao utilizar a Aprovação de Complexo Único ou o Sistema de Projeto Abrangente, é particularmente importante explicar cuidadosamente e criar um consenso com os residentes vizinhos, pois o desenvolvimento geralmente é em uma escala maior do que um projeto de construção normal.

Especificamente, é necessário realizar sessões informativas em um estágio inicial do processo de planejamento e fornecer explicações e consultas suficientes sobre questões como a consideração do impacto ambiental, medidas de ruído e vibração durante o período de construção e métodos de manutenção e gerenciamento pós-conclusão. O estabelecimento de boas relações com a vizinhança está diretamente ligado ao bom andamento do projeto e à manutenção dos valores dos ativos a longo prazo.