Guia Completo de Investimento Imobiliário: Benefícios, Riscos e Dicas Iniciais

Você tem interesse em investir em imóveis, mas acha que parece difícil por ser iniciante ou por não saber por onde começar? Nos últimos anos, devido às preocupações com as futuras aposentadorias, o investimento imobiliário se espalhou não apenas entre os ricos, mas também entre os trabalhadores comuns de escritório. De fato, uma pesquisa realizada pelo Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo em 2019 constatou que aproximadamente 41,5% das pessoas com experiência em investimento imobiliário eram funcionários de empresas. Em outras palavras, o investimento imobiliário é um método de gestão de ativos que um número cada vez maior de funcionários de escritório iniciantes está adotando.

Este artigo fornece uma explicação detalhada da estrutura básica e da definição de investimento imobiliário, os principais tipos, vantagens e desvantagens (riscos) e pontos-chave para iniciantes. Embora inclua algum conteúdo técnico, tentamos torná-lo fácil de entender para os iniciantes. Esperamos que a aquisição do conhecimento correto sobre investimento imobiliário e a compreensão dos benefícios e riscos o ajudem a dar o primeiro passo para construir seu futuro patrimônio.

O que é investimento imobiliário (definição e visão geral)?

O investimento imobiliário, como o nome sugere, é "investimento em imóveis". Especificamente, é uma técnica de investimento em que propriedades como condomínios, apartamentos e casas isoladas são compradas e depois alugadas a terceiros para gerar renda de aluguel ou vendidas no futuro para gerar lucro com a venda da propriedade. Diferentemente dos investimentos em ativos de papel, como investimentos em ações e câmbio, esse método de investimento é caracterizado pelo fato de lidar com imóveis, que são ativos físicos.

Há dois tipos principais de renda proveniente de investimento imobiliário: renda mensal de aluguel (ganho de renda) e ganhos de capital na venda de propriedades (ganho de capital). Embora você possa obter uma renda de aluguel estável alugando seu imóvel, também pode lucrar com a venda se o valor do imóvel aumentar no futuro em relação ao momento da compra. No entanto, deve-se observar que existe o risco de o ganho na venda ser uma perda, dependendo das condições do mercado e da demanda pela propriedade.

Como o imóvel é um ativo físico, o risco de flutuações de preço é relativamente baixo e o valor do ativo é estável. É menos suscetível a flutuações repentinas do mercado, como as ações e as taxas de câmbio, e os valores das propriedades e dos aluguéis tendem a aumentar em conjunto durante os períodos de inflação, o que pode reduzir o risco de queda no valor devido à inflação, como acontece com os depósitos em dinheiro. Em muitos casos, empréstimos de bancos e outras instituições financeiras podem ser usados para financiar compras, facilitando o início mesmo quando as reservas de caixa são insuficientes. Por esses motivos, o investimento em imóveis está atraindo a atenção como um meio de construção de ativos de longo prazo e, com o conhecimento e o planejamento corretos, até mesmo os iniciantes podem gerar renda estável.

Principais tipos de investimento imobiliário

Há vários tipos diferentes de propriedades e métodos de investimento imobiliário. Esta seção apresenta os tipos típicos de investimento imobiliário realizados por investidores individuais. Cada um deles tem custos iniciais e características de risco/retorno diferentes, portanto, é importante entender as características e escolher o método mais adequado para você.

Investimento em condomínio seccional (investimento em apartamento estúdio)

O investimento em condomínio seccional é um método de obter renda de aluguel comprando um cômodo (parte da propriedade seccional) de um condomínio ou apartamento e alugando o cômodo. Por exemplo, você pode comprar um studio flat no centro da cidade e alugá-lo para outras pessoas. Como apenas um cômodo é comprado, em vez de um prédio inteiro, o custo inicial pode ser mantido relativamente baixo, o que o torna uma maneira fácil de começar com pouco capital e popular entre os iniciantes. Em particular, muitos condomínios do tipo estúdio são acessíveis e simples de administrar, por isso tendem a ser escolhidos como uma introdução ao investimento imobiliário.

As vantagens de investir em unidades de condomínio são o pequeno investimento inicial e oesforço de gerenciamento relativamente baixo. Como há apenas um cômodo, o escopo para a administração da propriedade e para lidar com inquilinos é limitado, o que facilita até mesmo para iniciantes. Outra vantagem é que é mais fácil encontrar compradores e mais líquido (mais fácil de vender) do que uma única propriedade quando chega a hora de vender.

Por outro lado, uma desvantagem é que a fonte de renda depende de um único inquilino: se você tiver apenas um quarto, se esse inquilino se mudar ou deixar de pagar o aluguel, sua renda será zero nesse período. Enquanto isso, o pagamento do empréstimo, as taxas de administração e os impostos sobre a propriedade continuam a ser pagos, portanto, há o risco de uma deterioração temporária da receita e das despesas quando houver vagas. Além disso, o rendimento (taxa de retorno sobre o investimento) em uma unidade de condomínio tende a ser menor do que no caso de possuir a propriedade inteira, porque o patrimônio em todo o terreno é menor. Isso se deve aos custos específicos da propriedade de uma unidade de condomínio, como taxas de administração e fundos de reserva para reparos, e ao fato de que o benefício do valor patrimonial do terreno é pequeno. No entanto, em geral, pode-se dizer que é um método de baixo obstáculo para iniciantes em investimentos imobiliários devido à pequena quantidade de fundos necessários.

Investimento em apartamentos e condomínios com uma única unidade

O investimento em unidade única é um método de comprar um condomínio ou prédio de apartamentos inteiro e administrar todos os cômodos para aluguel. Por exemplo, você pode comprar um prédio inteiro de apartamentos de madeira (X unidades) e se tornar o proprietário, ou um prédio inteiro de condomínio de concreto armado. Em comparação com os investimentos em unidades de condomínio, os custos iniciais são mais altos, exigindo de dezenas a centenas de milhões de ienes, portanto, em muitos casos, é essencial obter um empréstimo de uma instituição financeira no momento da compra.

A vantagem de um único edifício é que a escala de ganhos é maior, pois a renda do aluguel pode ser obtida de vários quartos. Se todos os quartos estiverem ocupados, uma grande quantidade de renda de aluguel é recebida todos os meses, portanto, pode-se esperar uma rentabilidade maior do que a dos condomínios. Além disso, o risco de vacância pode ser distribuído, pois há vários cômodos. Mesmo que um cômodo esteja vago, há renda de aluguel dos outros cômodos, portanto, é fácil evitar uma situação em que não haja renda (no entanto, deve-se tomar cuidado para garantir que os pagamentos do empréstimo sejam compatíveis).

As desvantagens são o grande investimento inicial e omaior esforço de gerenciamento. Ser proprietário de um edifício inteiro significa que você é responsável pela manutenção e pelo gerenciamento de todo o edifício, e há mais coisas a serem consideradas, como o gerenciamento das áreas comuns e os planos de reparos para todo o edifício. Naturalmente, os custos de manutenção também tendem a ser altos, já que o imposto predial e os prêmios de seguro contra incêndio também são cobrados para um edifício inteiro. Além disso, é importante observar que várias vagas ao mesmo tempo podem reduzir significativamente a receita de aluguel. Como os pagamentos de empréstimos são grandes, o impacto das vacâncias terá um impacto maior na receita e nas despesas do que em um investimento em condomínio.

Embora os investimentos em um único edifício ofereçam o potencial de grandes retornos, eles também exigem um alto nível de capacidade financeira e, portanto, são adequados para aqueles que têm uma grande quantidade de fundos pessoais e para aqueles com uma renda alta que podem passar facilmente nos exames de empréstimo. Como os obstáculos são muito altos para os iniciantes, há muitos casos em que as pessoas começam investindo em condomínios para ganhar experiência e expandir seus ativos e, por fim, assumem o desafio de investir em uma única propriedade.

Investimento em casa isolada (aluguel de casa unifamiliar)

O investimento em moradia isolada é um método de compra de uma moradia isolada existente ou de uma casa recém-construída para venda e aluguel de toda a casa como propriedade de aluguel. A imagem é que você se torna proprietário de uma casa de aluguel em vez de um apartamento de aluguel. A vantagem é que os imóveis independentes são procurados principalmente por famílias, e os inquilinos tendem a morar neles por períodos mais longos do que em apartamentos, portanto, quando um inquilino se muda, pode-se esperar uma renda de aluguel estável a longo prazo.

Além disso, dependendo da propriedade, casas avulsas de segunda mão podem estar disponíveis para venda a preços muito baixos e, se você conseguir encontrar uma propriedade barata, poderá começar com um custo baixo. Algumas propriedades oferecem rendimentos de superfície (renda anual de aluguel dividida pelo preço de compra) mais altos do que outras opções de investimento, e algumas pessoas investem em casas isoladas principalmente em áreas rurais e suburbanas.

No entanto, há algumas ressalvas ao investimento em casas isoladas. Em primeiro lugar, o risco de desocupação é semelhante ao do investimento em unidades de condomínio, pois depende, em última análise, de um único inquilino. O mesmo acontece se não houver inquilino em uma única casa, resultando em renda zero. Além disso, casas isoladas tendem a ter um alto risco de dilapidação da construção, pois muitas delas são de madeira. Não é incomum que as propriedades mais antigas estejam sujeitas a grandes reparos, como consertos em telhados e paredes externas e substituição de equipamentos de abastecimento de água e drenagem , e os custos de manutenção podem ser mais altos do que o esperado. Houve casos de fracasso, como a compra de uma casa antiga barata, mas o custo total aumenta devido ao custo dos reparos.

Também é importante observar que o mercado de aluguel de casas isoladas é limitado. Em áreas urbanas, onde muitas pessoas preferem morar em apartamentos, há o risco de que solteiros e idosos os evitem, resultando em períodos prolongados de desocupação. Portanto, a escolha do local é extremamente importante e o ambiente ao redor (disponibilidade de escolas e supermercados, conveniência de transporte etc.) precisa ser cuidadosamente avaliado antes da escolha de um imóvel.

Esses são os principais tipos de investimento imobiliário. Além desses, há também produtos que investem indiretamente em imóveis, como os fundos de investimento imobiliário (REITs) e o crowdfunding imobiliário; os REITs permitem que você invista no mercado imobiliário a partir de uma pequena quantia, mas diferem do investimento direto em imóveis porque são comprados e vendidos por meio do mercado de títulos. Este artigo discutiu principalmente o investimento imobiliário, que envolve a compra e o gerenciamento de propriedades físicas, mas é importante lembrar que há outras maneiras de utilizar esses instrumentos financeiros, dependendo de sua própria postura de investimento.

Vantagens do investimento em imóveis

O investimento imobiliário oferece uma série de vantagens que não são encontradas em outras estratégias de gestão de ativos. Esta seção explica as principais vantagens que os iniciantes devem ter em mente.

• Renda estável proveniente de aluguel contínuo: a principal atração de administrar propriedades para aluguel é o fluxo de caixa estável na forma de renda mensal de aluguel. Desde que consiga garantir inquilinos, você pode receber uma renda regular (renda não auferida) mesmo que não esteja trabalhando, o que pode complementar sua aposentadoria na velhice ou proporcionar uma renda adicional para tornar suas finanças mais confortáveis. Diferentemente dos dividendos de ações, o aluguel é pago mensalmente com base em um contrato, o que facilita o planejamento financeiro e é adequado para a formação de ativos de longo prazo.

• Potencial de valorização do ativo (ganhos de capital): a propriedade também pode aumentar de valor após a compra. Em particular, se a propriedade estiver em uma boa localização em uma área urbana ou em uma área em que a demanda esteja aumentando devido à reforma, pode ser possível vender a propriedade no futuro por mais do que o preço de compra. Se houver lucro na venda, você obterá um grande lucro total juntamente com a renda de aluguel que recebia antes. Entretanto, como o valor da propriedade depende da economia e da oferta e demanda, nem sempre é garantido um aumento no valor. A vantagem é apenas que os valores dos ativos podem ser mantidos ou melhorados a médio e longo prazo.

• Ativos reais resistentes à inflação: os imóveis são considerados ativos resistentes à inflação. Enquanto os depósitos em dinheiro perdem valor real quando a inflação aumenta, os imóveis tendem a aumentar o valor do aluguel e da avaliação juntamente com o aumento dos preços, o que facilita evitar a queda dos ativos devido à inflação. Na verdade, há exemplos de preços de terrenos e níveis de aluguel que aumentaram mesmo durante períodos inflacionários passados, e uma das vantagens do investimento em imóveis é que ele pode servir como um "hedge de inflação" (proteção contra a inflação). Além disso, os imóveis são um ativo físico, portanto, não há necessidade de se preocupar com o fato de se tornarem papel velho em caso de falência.

• O efeito de alavancagem permite que você invista mais do que seus próprios fundos: o investimento em imóveis é caracterizado pela capacidade de investir mais do que seus próprios fundos porque você pode usar empréstimos de instituições financeiras. Por exemplo, mesmo com um capital pessoal de 5 milhões de ienes, é possível comprar um imóvel no valor de 20 ou 30 milhões de ienes com um empréstimo. Como a renda do aluguel pode ser usada para pagar o empréstimo, a capacidade de construir ativos usando o capital de outras pessoas (alavancagem) é um dos principais pontos fortes do investimento imobiliário. Se você começar com uma pequena quantia de capital e pagar o empréstimo ao longo do tempo, poderá construir um ativo de alto valor que acabará pertencendo a você. Entretanto, desde que faça um empréstimo, você é obrigado a pagá-lo, portanto, precisa estar ciente do risco das flutuações da taxa de juros, conforme discutido abaixo. Se puder usar a alavancagem de forma adequada e dentro de limites razoáveis, você poderá expandir seus ativos de forma eficiente.

• Vantagens fiscais (benefícios fiscais): o investimento imobiliário também oferece várias vantagens fiscais. Por exemplo, após a compra de um imóvel, é possível registrar a depreciação anual do edifício, bem como outras despesas, como juros sobre empréstimos, custos de administração e reparo e imposto predial. Se essas despesas forem maiores do que sua renda e você tiver um déficit na receita e na despesa da propriedade, também poderá reduzir sua carga tributária somando sua receita e perda com outra renda, como a renda do trabalho. Em outras palavras, quando houver uma perda decorrente do investimento imobiliário, o imposto de renda e o imposto de residência sobre a renda do trabalho de funcionários assalariados podem ser reduzidos nesse valor. Além disso, como várias despesas e juros de empréstimos no momento da compra da propriedade também podem ser incluídos nas despesas, a atração para as pessoas de alta renda é que elas podem possuir ativos enquanto tomam medidas fiscais. No entanto, seria uma verdadeira queda continuar a administrar um negócio com prejuízo por causa das medidas fiscais, portanto, isso deve ser considerado apenas como um benefício incidental que pode ser obtido no decorrer de operações lucrativas.

• Efeito de substituição do seguro de vida pelo crédito em grupo: também é apontado que o investimento imobiliário pode substituir o seguro de vida. Isso se deve ao fato de que, quando um empréstimo é feito para comprar uma propriedade de investimento, em muitos casos, o seguro de vida de crédito em grupo (danshin) é incluído. O seguro de vida de crédito em grupo é um sistema pelo qual a dívida restante é paga em uma única parcela com os recursos do seguro em caso de morte ou invalidez grave do titular do empréstimo, e é anexado a empréstimos habitacionais e empréstimos para investimento imobiliário por muitas instituições financeiras. Isso significa que, no caso de algo grave acontecer com o proprietário, a dívida do empréstimo não será deixada para a família sobrevivente e a propriedade, que é um ativo, permanecerá em mãos. Isso é semelhante ao fornecimento de benefícios por morte na forma de seguro de vida, e é por isso que se diz que "o investimento imobiliário é um substituto para o seguro de vida". Além disso, como a renda pode ser obtida separadamente do seguro na forma de renda de aluguel, em alguns casos é mais vantajoso do que continuar pagando prêmios de seguro. Conforme descrito acima, o investimento em propriedades também é benéfico, pois pode proporcionar segurança e construção de ativos.

Essas são as vantagens típicas do investimento em propriedade. É claro que, embora existam muitos atrativos, também há riscos dos quais se deve estar ciente. Vamos examinar agora os riscos e os pontos a serem observados no investimento em imóveis, que correspondem às desvantagens.

Riscos e pontos a serem observados no investimento em imóveis

Concentrar-se apenas nas vantagens pode levar a erros inesperados. Ao se envolver em investimentos imobiliários, os seguintes riscos e precauções também devem ser totalmente compreendidos.

• Risco de vacância e risco do inquilino: o risco de vacância é uma parte inevitável da administração de aluguéis. Se não houver inquilinos na propriedade, não será gerada renda de aluguel. Em particular, se a fonte de renda depender de um único inquilino, como uma unidade de condomínio ou uma casa isolada, a renda cairá para zero assim que esse inquilino se mudar. Mesmo em uma propriedade de unidade única com várias unidades, se as vagas aumentarem, a renda poderá diminuir e o pagamento do empréstimo poderá ter de ser feito com a renda do negócio principal. Devem ser feitos esforços para reduzir o risco de vacância, determinando se a área tem alta demanda de aluguel, transformando a propriedade em um imóvel atraente e planejando maneiras de atrair inquilinos, além de definir aluguéis adequados. Mesmo que haja inquilinos, há também o risco de problemas com eles, como atrasos no aluguel, fugas noturnas e danos às instalações. Se os atrasos continuarem, a renda esperada não será gerada, e também há custos associados a ações judiciais e outros procedimentos. Para se preparar para esses riscos, considere medidas como a triagem rigorosa dos inquilinos, o uso de uma empresa de garantia de aluguel e a contratação de um seguro contra atrasos.

• Risco de queda nos preços dos imóveis (risco de flutuação de mercado): o imóvel também é um ativo sujeito a flutuações de mercado e há o risco de que seu valor avaliado possa cair no futuro. Se a economia piorar imediatamente após a compra ou se a demanda na área cair, o valor do ativo da propriedade poderá cair e poderá ocorrer uma perda quando a propriedade for vendida. Por exemplo, os preços dos imóveis caíram temporariamente de forma significativa durante o colapso do Lehman Brothers e, em alguns casos, os imóveis só puderam ser vendidos por um valor significativamente menor do que o preço de compra. Além disso, é comum que o preço de uma unidade de condomínio recém-adquirida caia em vários por cento imediatamente após a compra, pois o chamado "prêmio de nova construção" é removido. Basicamente, é importante adotar a postura de que a propriedade deve ser mantida por longo prazo e não ser afetada por flutuações de preço de curto prazo, mas tenha em mente o risco de não obter o retorno planejado se o mercado estiver em uma fase de declínio quando você vender.

• Risco de flutuações da taxa de juros e pagamentos de empréstimos: se você tiver um empréstimo, as flutuações da taxa de juros podem ter um impacto significativo sobre sua renda e suas despesas. Se você tiver um empréstimo com taxa de juros variável, há o risco de que os reembolsos do empréstimo (a parte dos juros) aumentem à medida que as taxas de juros do mercado subirem, pressionando o lucro que você tem em mãos. Embora as taxas de juros tenham permanecido baixas nos últimos anos, é preciso ter cautela se as taxas de juros entrarem em uma fase de alta no futuro. Além disso, enquanto tiver um empréstimo, você deve garantir que fará os pagamentos mensais. Mesmo que a renda do aluguel não seja tão alta quanto o esperado, os pagamentos continuarão, o que pode levar à falência ou a um leilão na pior das hipóteses. Ao tomar um empréstimo, é essencial simular aumentos nas taxas de juros e fazer um plano de pagamento que você possa pagar. Considere medidas para lidar com o risco da taxa de juros, como mudar para taxas de juros fixas ou reduzir a dívida por meio do pagamento antecipado.

• Risco de dilapidação e custos de reparo: os edifícios envelhecem com o tempo. É inevitável fazer reparos caros em propriedades mais antigas, como substituir os canos de abastecimento de água e de drenagem, consertar telhados e paredes externas e renovar elevadores. Esse aumento nos custos de reparos é um risco importante que pode pressionar a rentabilidade do investimento imobiliário. Mesmo as propriedades recém-construídas certamente precisarão de reparos daqui a algumas décadas, por isso é importante reservar um fundo de reserva para reparos ou um fundo de reserva em uma perspectiva de longo prazo. Em particular, casas de madeira mais antigas e apartamentos antigos podem incorrer em custos de reparo mais altos do que o esperado, portanto, medidas como o diagnóstico da construção antes da compra e a manutenção antecipada após a compra são necessárias para evitar a deterioração.

• Risco de desastres naturais: o Japão é propenso a desastres naturais, como terremotos, tufões, enchentes e deslizamentos de terra causados por chuvas fortes. Como proprietário de um imóvel, você não pode ignorar o risco de danos à sua propriedade e perda de valor devido a desastres. Se um edifício desmoronar em um grande terremoto ou for forçado a permanecer vazio por um longo período de tempo devido a danos causados por enchentes, isso pode resultar em uma grande perda. É importante ter seguro contra incêndio e terremoto, além de verificar os mapas de risco ao comprar um imóvel e evitar locais com risco muito alto. Mesmo que não seja possível evitar o desastre em si, tente minimizar os danos escolhendo uma área de baixo risco e fazendo um seguro adequado.

• Risco de liquidez (baixa capacidade de realização): a propriedade não é um ativo que possa ser rapidamente convertido em dinheiro, como ações ou fundos de investimento. Leva tempo para encontrar um comprador e assinar um contrato para vendê-la e, só porque você precisa de dinheiro rapidamente, não significa que possa vendê-la imediatamente a preço de mercado. Em alguns casos, o preço pode ser reduzido e a propriedade pode finalmente ser vendida, tornando-a inferior a outros ativos financeiros em termos de velocidade e certeza até ser convertida em dinheiro. Portanto, é importante investir com fundos excedentes para se preparar para o risco de liquidez e ter um fundo de reserva de contingência separado. Como não podem ser sacados imediatamente, os planos financeiros devem ser feitos sob a perspectiva de investimento de longo prazo, e as compras especulativas baseadas na suposição de que serão vendidas em um curto período de tempo são arriscadas.

• Riscos devido a negociantes inescrupulosos e falta de informações: No mundo do investimento imobiliário, também há negociantes inescrupulosos que visam iniciantes com pouco conhecimento e tentam vender a eles propriedades com preços excessivamente altos. Por exemplo, eles tentam fazer com que você compre um apartamento novo e caro com um empréstimo integral, convencendo-o de que você certamente ganhará dinheiro agora, ou exagerando que a propriedade tem um aluguel garantido e é segura, quando na verdade tem um alto risco de vacância. Se você assinar um contrato sem conhecimento suficiente, mais tarde poderá ter prejuízo e perder muito dinheiro. Para evitar esses riscos, é essencial estudar e se munir de conhecimento, além de ter um olho para ver se o contratante é confiável ou não. Faça sua própria pesquisa sobre o preço de mercado do imóvel, o rendimento e as informações sobre os riscos subaquáticos, e não hesite em fazer qualquer pergunta. Também é útil buscar uma segunda opinião de um especialista terceirizado (planejador financeiro ou outra empresa imobiliária) antes de assinar um contrato. Desconfie de agentes que o apressam a assinar um contrato; é importante estar disposto a considerar o assunto até ficar satisfeito.

Conforme mencionado acima, o investimento imobiliário envolve vários riscos. Entretanto, não há necessidade de ter medo excessivo se você os entender com antecedência e tomar medidas para evitá-los. Os capítulos a seguir apresentam pontos que os iniciantes devem ter em mente ao começar a investir em imóveis. Use-os como referência para ajudá-lo a gerenciar os riscos e começar com sabedoria.

Como iniciar o investimento imobiliário: pontos que os iniciantes devem ter em mente

Esta seção explica pontos importantes para iniciantes que querem começar a investir em imóveis, especificamente como se preparar e agir. Em vez de começar no escuro, você pode reduzir o risco de fracasso e dar os primeiros passos com tranquilidade, mantendo os seguintes pontos em mente.

1. Primeiro, aprenda o básico: antes de começar a investir em imóveis, certifique-se de ter um bom entendimento dos fundamentos relevantes. O ponto de partida é entender como funciona, a terminologia, como calcular a renda e os benefícios e riscos mencionados anteriormente. Você deve ter uma compreensão mínima da diferença entre renda e ganhos de capital, como calcular os rendimentos e os fundamentos do financiamento. Há muitas fontes de informação para iniciantes, como [livros, seminários e blogs de especialistas], portanto, dedique um tempo para inserir essas informações. Se você começar com conhecimento insuficiente, aumentará o risco de não conseguir identificar solicitadores mal-intencionados ou de fracassar devido a um planejamento inadequado de receitas e despesas, conforme mencionado acima. Por outro lado, o conhecimento correto pode ser uma arma para ajudá-lo a selecionar e gerenciar sua propriedade a seu favor.

2. Esclareça seus objetivos de investimento e orçamento: Em seguida, esclareça seus objetivos para investir em imóveis. Estabeleça metas específicas, como "quero ter uma renda extra de XX.000 ienes por mês", "quero usá-la como uma futura aposentadoria" ou "quero acumular um patrimônio de XX milhões de ienes em poucos anos", em vez de apenas dizer vagamente "parece que será lucrativo". O método de investimento e o tipo de propriedade que você escolher dependerão de seus objetivos. Por exemplo, se a sua meta for ter uma renda estável na aposentadoria, concentre-se nos rendimentos com base no pressuposto de que manterá a propriedade por um longo período de tempo, ou se a sua meta for obter lucro com a venda da propriedade em alguns anos, procure propriedades de segunda mão em áreas em crescimento. Você também deve decidir sobre um orçamento que inclua seus próprios recursos e o valor do financiamento disponível. Determine um tamanho de investimento razoável com base em quanto de fundos pessoais você pode preparar no momento e quanto de empréstimo pode tomar de uma instituição financeira (simule o valor aproximado do empréstimo com base em sua renda anual e informações de crédito). Se você começar a procurar uma propriedade sem definir um orçamento, é fácil acabar com propriedades infinitamente caras, por isso é importante ter um padrão como "autofinanciamento de até JPY xxx milhões mais um empréstimo de até JPY xxx milhões". Quando tiver uma meta e um orçamento, você terá naturalmente uma diretriz para o tipo de imóvel a ser procurado e seu plano de investimento se tornará mais concreto.

3. Consulte uma agência imobiliária ou um especialista confiável: É difícil para os iniciantes tomarem todas as decisões sozinhos, portanto, considere procurar a ajuda de uma agência imobiliária ou de um especialista com histórico comprovado. Uma empresa que seja forte em investimentos imobiliários pode oferecer uma perspectiva profissional sobre as últimas tendências do mercado, informações sobre propriedades de qualidade e orientação sobre financiamento. O conhecimento especializado é particularmente importante quando se trata de seleção de propriedades e orientação sobre empréstimos, portanto, é altamente benéfico contar com o apoio de uma empresa experiente. Entretanto, conforme mencionado acima, há empresas mal-intencionadas no mercado, portanto, você precisa escolher seu consultor com cuidado. Também é aconselhável comparar várias empresas e verificar suas reputações e desempenho anterior (histórias de sucesso de clientes e boca a boca). É importante ser honesto sobre seus desejos e circunstâncias durante a consulta e não hesite em fazer qualquer pergunta que possa ter. Uma empresa sincera explicará não apenas as vantagens, mas também as desvantagens e os riscos. Se você encontrar um parceiro confiável, até mesmo os iniciantes ficarão tranquilos em relação ao investimento.

4. Escolha sua propriedade com cuidado e investigue minuciosamente: não é exagero dizer que o sucesso ou o fracasso de um investimento imobiliário depende da propriedade que você escolher. Ao selecionar um imóvel, não tenha pressa e compare os candidatos. Verifique as propriedades com os seguintes pontos em mente

   • Examine a localização: diz-se que "localização é tudo em imóveis", portanto, escolher a localização certa é importante. Examine minuciosamente a distância da estação, se há colinas íngremes, o ambiente de vida ao redor (instalações comerciais, hospitais, escolas, segurança etc.) e se há demanda por acomodações para aluguel. Determine se a área tem demanda de longo prazo, considerando se a população está crescendo, se há universidades e empresas nas proximidades e se haverá locatários no futuro.

   • Simulação de receita/despesa: se estiver interessado em um imóvel, simule se o aluguel esperado é compatível com o preço de compra. Calcule não apenas o rendimento superficial (aluguel anual dividido pelo preço), mas também o rendimento real, que leva em conta várias despesas, como taxas de administração e reserva para reparos (no caso de apartamentos), imposto predial, período de vacância, taxas de administração e prêmios de seguro. É uma aposta segura escolher um imóvel que não seja muito otimista e que terá um bom rendimento, mesmo se calculado com base em suposições rigorosas. Se você comprar um imóvel sem calcular a renda e as despesas, poderá perceber mais tarde que tem menos dinheiro sobrando do que imaginava.

   • Verifique as condições do imóvel: seja novo ou usado, certifique-se de que o imóvel em si esteja em boas condições. Se possível, visite o imóvel com um especialista para verificar a idade e a estrutura (madeira, aço ou RC), se é resistente a terremotos, se há sinais de vazamentos ou danos causados por cupins e se os equipamentos estão em boas condições de funcionamento. Se a propriedade for de segunda mão, verifique o histórico de reparos anteriores e os planos de reparos futuros. É importante identificar defeitos ocultos e riscos de reparos futuros, em vez de se basear apenas na aparência ou nos números de rendimento.

   • Pesquise o mercado de aluguel nas proximidades: descubra que tipo de imóveis estão disponíveis para aluguel nas proximidades da propriedade e a que preço. Seja objetivo e verifique se não há muitas propriedades concorrentes ou se as pessoas não estão tentando comprar por um preço muito alto para o aluguel de mercado. A pesquisa de propriedades com condições semelhantes em sites de aplicativos de aluguel o ajudará a ter uma noção do mercado.

   Se puder considerar esses fatores de forma abrangente e escolher um imóvel de qualidade que corresponda às suas metas e ao seu orçamento, você estará muito mais próximo de um investimento imobiliário bem-sucedido. Certifique-se de dedicar tempo e esforço para selecionar a propriedade certa.

5. Adote um plano financeiro razoável e medidas de gerenciamento de risco: é fácil para os iniciantes caírem na armadilha de planejar para um "cenário otimista". É importante sempre planejar o pior cenário possível em seu plano financeiro. Por exemplo, "garanta que você tenha economias suficientes para cobrir os pagamentos do empréstimo mesmo que a propriedade fique desocupada por seis meses" e "deixe espaço para pagamentos antecipados ou uma mudança no tipo de taxa de juros para que os pagamentos não sejam atrasados mesmo que as taxas de juros aumentem". Depois de comprar um imóvel, não baixe a guarda só porque recebe renda de aluguel, mas junte uma certa quantia de dinheiro como reserva para reparos e vacâncias, de modo que, quando os ganhos forem bons, você possa ter certeza de que está acumulando reservas para o futuro. Além disso, analise suas receitas e despesas regularmente durante a operação e lide com quaisquer problemas o mais rápido possível. Por exemplo, se estiver com dificuldades para encontrar inquilinos, considere a possibilidade de rever os aluguéis e as condições de contratação ou, se houver probabilidade de aumento das taxas de juros, considere o refinanciamento para uma taxa fixa. Fique sempre de olho na situação e seja proativo ao lidar com os riscos, pois isso é essencial para um gerenciamento estável de longo prazo. Se você operar com um plano razoável, o investimento imobiliário nunca será algo assustador.

Se você se preparar e agir com base nos pontos acima, até mesmo os iniciantes poderão começar a investir em propriedades, evitando erros graves. Não se precipite, dê um passo de cada vez e prossiga com firmeza.

Conclusão.

O investimento imobiliário é um método de gestão de ativos no qual imóveis como condomínios, apartamentos e residências unifamiliares são comprados, alugados e administrados, e a renda do aluguel e os lucros são obtidos. Nos últimos anos, um número cada vez maior de trabalhadores assalariados e pessoas físicas está adotando esse investimento, e ele se tornou uma das opções para iniciantes. Há várias vantagens no investimento imobiliário, como a construção de ativos de longo prazo com uma renda mensal estável, um efeito de alavancagem usando empréstimos, o fato de ser um ativo real resistente à inflação, o efeito de medidas fiscais e a segurança proporcionada pelo crédito em grupo. Por outro lado, também há muitos pontos a serem observados, como o risco de interrupção da renda devido a vacância ou atrasos no aluguel, o risco de flutuações nos preços dos imóveis e nas taxas de juros, aumento dos custos devido ao envelhecimento ou a desastres, baixa liquidez e o risco de ser enganado por falta de conhecimento.

O importante é entender os benefícios e os riscos adequadamente antes de investir de forma planejada. Os iniciantes, em particular, devem começar com os cinco pontos a seguir em mente: estudo prévio e planejamento detalhado de receitas e despesas, apoio de especialistas confiáveis, seleção cuidadosa de propriedades e um plano financeiro razoável. Pode parecer um obstáculo no início, mas, à medida que você for adquirindo conhecimento e experiência, o investimento imobiliário se tornará um aliado seguro que lhe proporcionará uma renda estável nos próximos anos.

O investimento imobiliário não é uma "história de dinheiro fácil", mas é uma maneira de aumentar seus ativos de forma constante se você o administrar com firmeza a partir de uma perspectiva de longo prazo. Os iniciantes também são incentivados a dar o primeiro passo rumo ao investimento imobiliário consultando o conteúdo deste artigo. Com as informações corretas e uma atitude sincera, o investimento imobiliário certamente o ajudará a aumentar seu patrimônio. Por que não dar o primeiro passo em direção à sua segurança futura, começando com o que você pode pagar?