Costes iniciales en la inversión inmobiliaria y cómo reducirlos

Para los principiantes que deseen empezar a invertir en propiedades en Tokio, es esencial comprender los costes iniciales necesarios además del precio de la propiedad (los llamados gastos). Al comprar una propiedad, se incurre en diversos gastos, como honorarios de corretaje e impuestos, y se dice que el importe total suele ascender a alrededor del 15% del precio de la propiedad. Por ejemplo, para una propiedad de 30 millones de yenes, hay que preparar un gasto inicial de aproximadamente 4,5 millones de yenes, y para una propiedad de 100 millones de yenes, hay que preparar aproximadamente 15 millones de yenes. En términos de planificación financiera y gestión de riesgos, es muy importante conocer correctamente estos costes iniciales e incluirlos en sus planes.

Este artículo explica detalladamente el precio de mercado (suponiendo que se trate del área de Tokio) y el desglose de los costes iniciales de la inversión inmobiliaria. También presenta métodos específicos para reducir los costes iniciales que los principiantes deben conocer, incluida una perspectiva de gestión de riesgos. Consulte esta sección para que su inversión inmobiliaria sea un éxito.

Los costes iniciales de la inversión inmobiliaria suponen aproximadamente el 15% del precio del inmueble

El coste inicial de una inversión inmobiliaria es el total del precio de compra del inmueble en sí y otros costes asociados al procedimiento de compra y al contrato. Como orientación general, el importe total de los costes iniciales es de aproximadamente el 10-15% del precio de la propiedad. Aunque hay estimaciones más bajas, como "sólo el 7% del precio de la propiedad", es más seguro esperar aproximadamente el 15% del precio de la propiedad cuando se compra una propiedad de inversión en el área de Tokio o se pide un préstamo. Cuanto mayor sea el precio de la propiedad, menor será la proporción de gastos varios, pero aún así tendrá que pagar alrededor del 10% del precio de la propiedad. También es importante tener en cuenta que la proporción de gastos iniciales es mayor que en el caso de una compra en efectivo a tanto alzado, ya que las comisiones del préstamo y las primas del seguro se añaden cuando se pide un préstamo.

Por ejemplo, en el caso de un condominio de segunda mano (en Tokio) de 50 millones de yenes que se adquiere con un préstamo, sólo los honorarios de la agencia inmobiliaria (aproximadamente el 3% más el impuesto sobre el consumo) cuestan aproximadamente 1,7 millones de yenes. Además, si se suman diversos impuestos, tasas de registro, primas de seguro contra incendios y gastos relacionados con el préstamo, se necesitarán unos gastos iniciales de aproximadamente varios millones de yenes. Es importante que los principiantes conozcan de antemano el precio de mercado de los costes iniciales y aseguren sistemáticamente los fondos, ya que puede resultar imposible seguir adelante con el procedimiento de compra propiamente dicho si no se preparan fondos personales suficientes.

Desglose de los costes iniciales y detalle de las partidas de gastos

Así pues, ¿cuáles son las partidas específicas que intervienen en los costes iniciales de la inversión inmobiliaria y cuánto cuesta cada una? A continuación se explica el desglose principal.

• Comisión de intermediación inmobiliaria: Es la comisión que se paga a la agencia inmobiliaria a la que usted solicita que actúe como intermediario para la venta del inmueble. El límite máximo está fijado por ley en "3% del precio del inmueble + 60.000 yenes (más impuesto sobre el consumo)" y en muchos casos se cobra el importe íntegro de este límite (más impuesto sobre el consumo). Los honorarios de corretaje también son caros para las propiedades de inversión en Tokio, donde los precios inmobiliarios son altos, y suponen una gran proporción del coste inicial. Por ejemplo, si el precio de la propiedad es de 50 millones de yenes, sólo los honorarios de corretaje ascienden aproximadamente a 1,71 millones de yenes (impuestos incluidos).

• Costes de registro (impuesto de registro, etc.): Son los costes de registrar la transferencia de la propiedad del inmueble y el registro de una hipoteca cuando se utiliza un préstamo. Se recauda un impuesto nacional denominado impuesto de registro y licencia, que asciende al 2% del valor catastral de cada inmueble para el registro de la transferencia de la propiedad de terrenos y edificios, y al 0,4% del importe del préstamo para el registro de la hipoteca sobre un préstamo de vivienda. Además de estos impuestos de registro, hay honorarios para los escribanos judiciales que llevan a cabo los procedimientos de registro en su nombre (que oscilan entre varias decenas de miles de yenes y varios cientos de miles de yenes) y el impuesto de timbre que debe estamparse en el contrato de compraventa y el contrato de préstamo. Dependiendo del precio del inmueble, el total de estos gastos relacionados con el registro puede ascender a varios cientos de miles de yenes y representar una proporción no desdeñable del total de los gastos iniciales.

• Comisiones de préstamo y de garantía (costes relacionados con el préstamo): Si se utiliza un préstamo para financiar la compra, hay que pagar diversas comisiones a la entidad financiera. Un ejemplo típico es la comisión de administración del préstamo, que suele oscilar entre varias decenas de miles y varios cientos de miles de yenes, dependiendo de la cantidad prestada y de la entidad financiera. Muchos préstamos bancarios privados también requieren una comisión de garantía del préstamo cuando se utiliza una empresa de garantía, que, si se paga por adelantado en una suma global, asciende a varios % del importe del préstamo (de varios cientos de miles a varios cientos de miles de yenes, dependiendo del importe del préstamo) como comisión inicial. La comisión de garantía varía según la entidad financiera y las condiciones del préstamo, y algunos bancos la añaden al tipo de interés sin comisión de garantía. En cualquier caso, hay que tener en cuenta que estos gastos relacionados con el préstamo se añaden a los gastos iniciales cuando se utiliza un préstamo, por lo que la carga inicial es mayor que para una compra al contado.

• Primas de seguro contra incendios: son las primas de seguro para proteger la propiedad contra incendios y catástrofes naturales. Las entidades financieras suelen exigir un seguro contra incendios al suscribir un préstamo, y las primas correspondientes a varios años se pagan de una sola vez en el momento de firmar el contrato. Las primas de seguro varían en función de la estructura del edificio (por ejemplo, construcción de madera o de hormigón armado), la superficie total, la antigüedad del edificio y la cobertura, pero también varían significativamente según se trate de una sola habitación o de todo el inmueble. Para una inversión en una unidad de condominio en una zona urbana de Tokio, el coste es de unos ¥50.000 a varios cientos de miles de yenes, mientras que para una inversión en un piso de un solo edificio, el coste es de unos ¥100.000 a varios cientos de miles de yenes. Tenga en cuenta que si contrata un seguro voluntario contra terremotos, se le añadirá una prima aparte.

• Impuesto de adquisición de bienes inmuebles: Se trata de un impuesto único que grava la adquisición de bienes inmuebles. La autoridad local competente envía una notificación del impuesto algún tiempo después de la compra (normalmente entre unos meses y seis meses después de la adquisición) y el impuesto se recauda a un tipo del 4% en principio sobre el valor catastral, que es la base imponible. Sin embargo, existen medidas de reducción fiscal para los bienes inmuebles residenciales, que permiten deducir una determinada cantidad del valor catastral o reducir el tipo impositivo al 3% (sujeto a condiciones como la superficie del inmueble). El impuesto de adquisición de bienes inmuebles no se paga en el momento de la entrega de la propiedad, pero se cobrará una cantidad importante cuando usted se olvide de él, así que téngalo en cuenta como coste inicial por adelantado y planifique sus finanzas en consecuencia.

Lo anterior es un desglose de los principales costes iniciales. Además, en el momento de la liquidación también habrá que pagar el impuesto de bienes inmuebles del año en curso y el impuesto de urbanismo (una tasa de liquidación que se abonará al vendedor a prorrata del periodo transcurrido desde la fecha de entrega). En general, es seguro esperar un coste inicial de alrededor del 15% del precio de la propiedad cuando se invierte en una propiedad en Tokio. Si los costes iniciales se pasan por alto fácilmente, puede encontrarse en una situación en la que necesite más efectivo del que pensaba y no disponga de fondos suficientes. Es importante realizar una simulación que incluya todos los demás costes en la fase previa a la compra y formular un plan financiero con tiempo suficiente.

Formas concretas de reducir los costes iniciales (desde la perspectiva de la gestión de riesgos)

Aunque los costes iniciales pueden ser considerables, es posible reducir la carga mediante una serie de medidas. Sin embargo, al intentar reducir los costes, es necesario examinar los riesgos y desventajas asociados a tales métodos y tomar una decisión equilibrada. Esta sección presenta medidas específicas para reducir los costes iniciales que los principiantes pueden aplicar, también desde la perspectiva de la gestión de riesgos.

Revisar el contenido del seguro contra incendios y elegir el plan adecuado

Aunque las primas del seguro contra incendios no representan una gran proporción de los costes iniciales, son una partida que puede ahorrarse en función de los detalles del contrato. Las primas pueden reducirse revisando el plan de la póliza de seguro y optimizando la cobertura a lo necesario y suficiente. Por ejemplo, fijar la valoración del edificio (importe del seguro) en un nivel adecuado para evitar indemnizaciones excesivas, establecer un importe de copago (franquicia) para reducir las primas y eliminar las cláusulas innecesarias. En función de la estructura y la ubicación del inmueble, las primas pueden ajustarse al riesgo reduciendo el alcance de la cobertura.

Por otro lado, es importante tener en cuenta que si se tiene tanto interés en ahorrar en las primas que se recorta la cobertura necesaria, se expone a graves riesgos. La cuestión de si contratar o no un seguro contra terremotos es especialmente controvertida en Japón, que es un país propenso a los seísmos. El seguro antisísmico cubre el riesgo de incendio y derrumbe causado por los terremotos, aunque la prima es elevada. El área de Tokio también ha sido identificada como zona de riesgo de terremotos, como los que se producen directamente bajo la capital. No contratar un seguro antisísmico puede ser una opción si el edificio tiene una alta resistencia a los terremotos, pero en general, es peligroso no contratar un seguro antisísmico, dando prioridad sólo al ahorro de primas. La clave está en determinar la cobertura necesaria según el perfil de riesgo del inmueble y equilibrarla con las primas. Compare presupuestos de varias compañías de seguros y elija el plan adecuado para reducir el gasto innecesario en primas, al tiempo que está preparado para cualquier catástrofe que pueda ocurrir.

Controle los costes iniciales y apueste por una inversión inmobiliaria resistente al riesgo.

Los principiantes suelen pasar por alto los costes iniciales en la inversión inmobiliaria, pero son un factor importante que puede hacer o deshacer una inversión. Al comprar una propiedad en la zona de Tokio, es importante tener en cuenta que los costes iniciales pueden ascender hasta el 15% del precio de la propiedad, por lo que debe planificar sus finanzas en consecuencia. Si conoce bien el desglose de los honorarios de la agencia y los diversos impuestos y tasas, y sabe cuándo debe pagar y cuánto debe prever, no tendrá que asustarse al firmar el contrato.

También podrá superar el obstáculo de la insuficiencia de fondos personales adoptando medidas para reducir los costes iniciales. Sin embargo, cada medida de reducción de costes tiene sus ventajas e inconvenientes, y es importante encontrar un equilibrio en términos de gestión de riesgos en lugar de limitarse a reducir gastos. Con el asesoramiento de expertos de confianza, debe intentar encontrar un equilibrio entre la reducción de la carga de los costes iniciales y la reducción del riesgo.

Por último, la inversión inmobiliaria conlleva gastos imprevistos. Si se asegura una cierta cantidad de fondos excedentes después de pagar los costes iniciales, podrá hacer frente tranquilamente a reparaciones inesperadas o a una caída de los ingresos y gastos debida a las vacantes. Inicie una sólida inversión inmobiliaria en Tokio con un conocimiento y una preparación exhaustivos en lo que respecta a los costes iniciales.