كل ما تحتاج معرفته عن تكاليف الاستثمار العقاري وكيفية تقليلها

بالنسبة للمبتدئين الذين يتطلعون لبدء الاستثمار في العقارات في طوكيو، من الضروري فهم التكاليف الأولية المطلوبة بالإضافة إلى سعر العقار (ما يسمى بالمصروفات). عند شراء عقار ما، يتم تكبد تكاليف مختلفة مثل رسوم السمسرة والضرائب، ويقال إن المبلغ الإجمالي يصل عموماً إلى حوالي 15% من سعر العقار. على سبيل المثال، بالنسبة لعقار بقيمة 30 مليون ين، تحتاج إلى إعداد تكلفة أولية تبلغ حوالي 4.5 مليون ين، وبالنسبة لعقار بقيمة 100 مليون ين، تحتاج إلى إعداد حوالي 15 مليون ين. من المهم جداً فيما يتعلق بالتخطيط المالي وإدارة المخاطر أن يكون لديك فهم صحيح لهذه التكاليف الأولية وأن تضعها في خططك.

تشرح هذه المقالة بالتفصيل سعر السوق (بافتراض منطقة طوكيو) وتفصيل تكاليف الاستثمار العقاري الأولية. كما يقدم طرقاً محددة لتقليل التكاليف الأولية التي يجب على المبتدئين معرفتها، بما في ذلك منظور إدارة المخاطر. يرجى الرجوع إلى هذا القسم لإنجاح استثمارك العقاري.

تبلغ التكاليف الأولية في الاستثمار العقاري 15% تقريباً من سعر العقار

التكلفة الأولية للاستثمار العقاري هي إجمالي سعر شراء العقار نفسه والتكاليف الأخرى المرتبطة بإجراءات الشراء والعقد. كدليل عام، يبلغ المبلغ الإجمالي للتكاليف الأولية حوالي 10-15% من سعر العقار. على الرغم من أن بعض التقديرات الأقل، مثل "7% فقط من سعر العقار"، إلا أنه من الأسلم توقع حوالي 15% من سعر العقار عند شراء عقار استثماري في منطقة طوكيو أو الحصول على قرض. كلما ارتفع سعر العقار، كلما انخفضت نسبة المصاريف المتنوعة، ولكن سيظل عليك دفع حوالي 10% من سعر العقار. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن نسبة التكاليف الأولية أعلى من نسبة التكاليف الأولية للشراء النقدي المقطوع بسبب رسوم القرض وأقساط التأمين عند الحصول على قرض.

على سبيل المثال، في حالة شراء وحدة سكنية مملوكة مسبقًا (في طوكيو) بقيمة 50 مليون ين بقرض، فإن رسوم الوكالة العقارية (حوالي 3% بالإضافة إلى ضريبة الاستهلاك) وحدها تكلف حوالي 1.7 مليون ين. وبالإضافة إلى ذلك، إذا أضيفت الضرائب المختلفة ورسوم التسجيل وأقساط التأمين ضد الحريق والتكاليف المتعلقة بالقرض، فستكون التكاليف الأولية مطلوبة بحوالي عدة ملايين ين تقريباً. من المهم للمبتدئين أن يفهموا سعر السوق للتكاليف الأولية مقدمًا وتأمين الأموال بشكل منهجي، حيث قد يكون من المستحيل المضي قدمًا في إجراءات الشراء نفسها إذا لم يتم إعداد أموال شخصية كافية.

تفصيل التكاليف الأولية وتفاصيل بنود المصروفات

إذن ما هي البنود المحددة التي تنطوي عليها التكاليف الأولية للاستثمار العقاري وما هي تكلفة كل منها؟ التفاصيل الرئيسية موضحة أدناه.

• رسوم الوساطة العقارية: هي الرسوم المدفوعة للوكالة العقارية التي تطلبها للعمل كوسيط لك لبيع العقار. الحد الأعلى الذي يحدده القانون هو "3% من سعر العقار + 60,000 ين ياباني (بالإضافة إلى ضريبة الاستهلاك)"، وفي كثير من الحالات يتم تحصيل المبلغ الكامل لهذا الحد (بالإضافة إلى ضريبة الاستهلاك). كما أن رسوم السمسرة باهظة الثمن أيضاً بالنسبة للعقارات الاستثمارية في طوكيو، حيث أسعار العقارات مرتفعة، وتمثل نسبة كبيرة من التكلفة الأولية. على سبيل المثال، إذا كان سعر العقار 50 مليون ين، فإن رسوم السمسرة وحدها تبلغ حوالي 1.71 مليون ين (بما في ذلك الضريبة).

• تكاليف التسجيل (ضريبة التسجيل، وما إلى ذلك): وهي تكاليف تسجيل نقل ملكية العقار وتسجيل الرهن العقاري عند استخدام القرض. تُفرض ضريبة وطنية تسمى ضريبة التسجيل والترخيص، والتي تبلغ 2% من القيمة المقدرة لضريبة العقار لكل منهما لتسجيل نقل ملكية الأرض والمباني، و0.4% من مبلغ القرض لتسجيل الرهن العقاري على قرض الإسكان. وبالإضافة إلى ضرائب التسجيل هذه، هناك رسوم للكاتبين القضائيين الذين يقومون بإجراءات التسجيل نيابة عنك (تتراوح بين عدة عشرات الآلاف من الين إلى عدة مئات الآلاف من الين) ورسوم طوابع يتم إلصاقها على اتفاقية الشراء واتفاقية القرض. واعتماداً على سعر العقار، يمكن أن يصل إجمالي هذه التكاليف المتعلقة بالتسجيل إلى عدة مئات الآلاف من الين وتمثل نسبة لا يستهان بها من إجمالي التكاليف الأولية.

• رسوم القرض ورسوم الضمان (التكاليف المتعلقة بالقرض): إذا تم استخدام قرض لتمويل عملية الشراء، يتم دفع رسوم مختلفة للمؤسسة المالية. ومن الأمثلة النموذجية على ذلك الرسوم الإدارية للقرض، والتي تتراوح عادةً من عدة عشرات الآلاف إلى عدة مئات الآلاف من الينات، حسب المبلغ المقترض والمؤسسة المالية. تتطلب العديد من القروض المصرفية الخاصة أيضًا رسوم ضمان القرض عند الاستعانة بشركة ضمان، والتي إذا تم دفعها مقدمًا بمبلغ مقطوع، فإنها تصل إلى عدة % من مبلغ القرض (عدة مئات الآلاف إلى عدة مئات الآلاف من الينات، اعتمادًا على مبلغ القرض) كرسوم أولية. تختلف رسوم الضمان باختلاف المؤسسة المالية وشروط القرض، وبعض البنوك تضيفها إلى سعر الفائدة بدون رسوم ضمان. على أي حال، ضع في اعتبارك أن هذه التكاليف المتعلقة بالقرض تضاف إلى التكاليف الأولية عند استخدام القرض، لذلك يكون العبء الأولي أعلى من الشراء النقدي.

• أقساط التأمين ضد الحريق: وهي أقساط التأمين لحماية العقار من الحرائق والكوارث الطبيعية. تطلب المؤسسات المالية بشكل عام التأمين ضد الحريق عند الحصول على قرض، ويتم دفع أقساط التأمين لعدة سنوات بمبلغ مقطوع وقت توقيع العقد. تختلف أقساط التأمين تبعاً لهيكل المبنى (مثل البناء الخشبي أو الخرسانة المسلحة)، ومساحة الطابق الإجمالية وعمر المبنى والتغطية، كما تختلف أيضاً بشكل كبير تبعاً لما إذا كانت الشقة السكنية عبارة عن غرفة واحدة أو عقار كامل. فبالنسبة للاستثمار في وحدة سكنية في منطقة حضرية في طوكيو، تتراوح التكلفة بين 50,000 ين إلى عدة مئات الآلاف من الينات، بينما تتراوح التكلفة بالنسبة للاستثمار في شقة ذات مبنى واحد بين 100,000 ين إلى عدة مئات الآلاف من الينات. لاحظ أنه إذا قمت بالحصول على تأمين طوعي ضد الزلازل، فسيتم إضافة قسط منفصل.

• ضريبة حيازة العقارات: هذه ضريبة تُفرض لمرة واحدة على حيازة العقارات. يتم إرسال إشعار ضريبي من قبل السلطة المحلية المختصة بعد فترة من الشراء (عادةً في غضون بضعة أشهر إلى ستة أشهر بعد الاستحواذ) وتُفرض الضريبة بمعدل 4% من حيث المبدأ على القيمة المقدرة للضريبة العقارية، وهي أساس الضريبة. ومع ذلك، هناك تدابير لتخفيض الضريبة بالنسبة للعقارات السكنية، والتي تسمح بخصم مبلغ معين من القيمة المقدرة أو تخفيض معدل الضريبة إلى 3% (وفقاً لشروط مثل مساحة العقار). لا تُدفع ضريبة الاستحواذ العقاري عند تسليم العقار، ولكن سيتم فرض مبلغ كبير عند نسيانها، لذا ضع ذلك في اعتبارك كتكلفة أولية مسبقاً وخطط لأموالك وفقاً لذلك.

ما سبق هو تفصيل للتكاليف الأولية الرئيسية. بالإضافة إلى ذلك، سيتم أيضاً دفع رسوم تسوية لضريبة العقارات للسنة الحالية وضريبة تخطيط المدينة (رسوم تسوية تُدفع للبائع على أساس تناسبي للفترة من تاريخ التسليم) في وقت التسوية. بشكل عام، من الآمن أن تتوقع تكلفة أولية تبلغ حوالي 15% من سعر العقار عند الاستثمار في العقارات في طوكيو. إذا تم التغاضي عن التكاليف الأولية بسهولة، فقد تجد نفسك في موقف تحتاج فيه إلى أموال أكثر مما كنت تعتقد وليس لديك أموال كافية. من المهم إجراء عملية محاكاة تشمل جميع التكاليف الأخرى في مرحلة ما قبل الشراء وصياغة خطة مالية مع توفير الوقت الكافي.

طرق محددة لتقليل التكاليف الأولية (من منظور إدارة المخاطر)

على الرغم من أن التكاليف الأولية يمكن أن تكون كبيرة، إلا أنه من الممكن تقليل العبء من خلال عدد من التدابير. ومع ذلك، عند محاولة تقليل التكاليف، من الضروري النظر إلى المخاطر والعيوب المرتبطة بهذه الطرق واتخاذ قرار متوازن. يقدّم هذا القسم تدابير محددة لتقليل التكاليف الأولية التي يمكن للمبتدئين تنفيذها، من منظور إدارة المخاطر أيضاً.

مراجعة محتوى التأمين ضد الحرائق واختيار الخطة المناسبة

على الرغم من أن أقساط التأمين ضد الحريق لا تمثل نسبة كبيرة من التكاليف الأولية، إلا أنها عنصر يمكن توفيره اعتماداً على تفاصيل العقد. يمكن تخفيض الأقساط من خلال مراجعة خطة بوليصة التأمين وتحسين التغطية إلى ما هو ضروري وكافٍ. على سبيل المثال، تحديد تقييم المبنى (مبلغ التأمين) عند مستوى مناسب لتجنب التعويضات المفرطة، وتحديد مبلغ الدفع المشترك (القابل للخصم) لتقليل الأقساط، وإزالة البنود غير الضرورية. واعتماداً على هيكل العقار وموقعه، يمكن تعديل أقساط التأمين لتتناسب مع المخاطر من خلال تضييق نطاق التغطية.

من ناحية أخرى، من المهم ملاحظة أنه إذا كنت حريصاً على التوفير في أقساط التأمين لدرجة أنك تقلل من التغطية الضرورية فإنك تعرض نفسك لمخاطر جسيمة. إن مسألة الحصول أو عدم الحصول على تأمين ضد الزلازل مسألة محيرة بشكل خاص في اليابان، وهي بلد معرض للزلازل. يغطي التأمين ضد الزلازل مخاطر الحريق والانهيار الناجم عن الزلازل، على الرغم من أن عبء أقساط التأمين مرتفع. كما تم تحديد منطقة طوكيو على أنها منطقة معرضة لخطر الزلازل مثل تلك التي تقع تحت العاصمة مباشرة. قد يكون عدم شراء التأمين ضد الزلازل خيارًا إذا كان المبنى يتمتع بمقاومة عالية للزلازل، ولكن بشكل عام، من الخطورة عدم شراء التأمين ضد الزلازل، مع إعطاء الأولوية فقط لتوفير أقساط التأمين. المفتاح هو تحديد التغطية المطلوبة وفقاً لملف مخاطر العقار وموازنة ذلك مع أقساط التأمين. قارن بين عروض الأسعار من العديد من شركات التأمين واختر الخطة المناسبة لتقليل نفقات الأقساط غير الضرورية، مع الاستعداد لأي كوارث قد تحدث.

تحكم في التكاليف الأولية واستهدف استثماراً عقارياً مقاوماً للمخاطر.

غالباً ما يتم تجاهل التكاليف الأولية في الاستثمار العقاري من قبل المبتدئين، لكنها عامل مهم يمكن أن يجعل الاستثمار أو يدمّره. عند شراء عقار في منطقة طوكيو، من المهم أن تضع في اعتبارك أن التكاليف الأولية يمكن أن تصل إلى 15% من سعر العقار، لذا عليك أن تخطط لأموالك وفقاً لذلك. إذا كان لديك فهم صحيح لتوزيع رسوم الوكالة والضرائب والرسوم المختلفة، وتعرف متى تدفع والمبلغ المتوقع دفعه، فلن تضطر إلى الذعر عند توقيع العقد.

قد تكون قادراً أيضاً على التغلب على عقبة عدم كفاية الأموال الشخصية من خلال اعتماد تدابير لخفض التكاليف الأولية. ومع ذلك، فإن كل تدبير من تدابير خفض التكاليف له مزاياه وعيوبه، ومن المهم تحقيق التوازن من حيث إدارة المخاطر بدلاً من مجرد تقليل النفقات. يجب أن تحاول، بمشورة خبراء موثوقين، تحقيق التوازن بين تقليل عبء التكلفة الأولية وتقليل المخاطر.

وأخيراً، لا بد أن تحدث نفقات غير متوقعة في الاستثمار العقاري. من خلال تأمين مبلغ معين من الأموال الفائضة بعد دفع التكاليف الأولية، يمكنك التعامل بهدوء مع الإصلاحات غير المتوقعة أو انخفاض الدخل والنفقات بسبب الوظائف الشاغرة. ابدأ استثماراً عقارياً متيناً في طوكيو بمعرفة وتحضير شاملين فيما يتعلق بالتكاليف الأولية.