對於打算在東京開始房地產投資的初學者來說，除了房價之外，了解初期費用（即所謂的雜費）也是必不可少的。 購買房產時，需要支付仲介手續費、稅金等各種費用，總額通常約為房產價格的 15%。例如,3,000 萬日元的房產，需要準備約 450 萬日元的初期費用；1 億日元的房產，需要準備約 1,500 萬日元的資金。正確理解初期費用並將其納入計劃，對於資金計劃和風險管理非常重要。
本文将详细介绍房地产投资初期费用的行情（以东京地区为假设）及其明细。此外，还将从风险管理的角度介绍初学者应了解的具体方法，以减少初期费用。希望对成功进行房地产投资有所帮助。
房地产投资的初期费用约为房产价格的15%
房地产投资的初期费用是指除了房产本身的价格外，购买手续和签订合同时需要支付的各种费用的总和。一般而言，初期费用总额约为房产价格的10%至15%。虽然有些说法认为「只需房产价格的7%左右」就足够了，但如果是在东京地区购买投资用房产或利用贷款，为了安全起见，最好预计房产价格的15%左右。 虽然房产价格越高，各种费用的比例会略微下降，但仍然会产生10%左右的费用。此外，如果贷款，还会增加贷款手续费和保险费等，与一次性现金购买相比，初期费用比例会较高，需要注意。
例如，以贷款购买位于东京市内的一套5000万日元的中等二手公寓，仅房地产中介手续费（约3%+消费税）就需要约170万日元。此外，加上各种税金、登记费用、火灾保险费、贷款相关费用等，初期费用总计约为数百万元。 如果没有准备足够的自有资金，可能会无法进行购买手续，因此，对于初学者来说，事先了解初期费用的大致情况，并计划好资金来源是非常重要的。
初期费用的明细和费用项目
那么，房地产投资的初期费用具体包括哪些项目，每项费用大约是多少呢？下面对主要明细进行说明。
- 房地产中介手续费：支付给委托进行房产买卖中介的房地产公司的手续费。 法律規定上限為「房產價格的 3% + 6 萬日元（另加消費稅）」，大多數情況下會收取上限金額（+ 消費稅）。在房價較高的東京，仲介手續費也較高，在初期費用中佔較大比例。例如，房價為 5,000 萬日元的房產，僅仲介手續費就約為 171 萬日元（含稅）。
- 登記費用（註冊許可稅等）：是不動產所有權轉移登記或利用貸款時設定抵押權登記所需的費用。需要繳納國稅「註冊許可稅」，土地和建築物的所有權轉移登記為固定資產稅評估額的2%，住宅貸款抵押權設定登記為貸款額的0.4%。 除了这些登记相关的税金之外，还需要支付代理登记手续的司法书士报酬（数万至数十万日元）以及买卖合同书和贷款合同书上的印花税等费用。虽然具体金额因房产价格而异，但这些登记相关费用合计为数十万日元，占初期费用总额的相当大一部分。
- 贷款手续费、担保费（贷款相关费用）：使用贷款购买房产时，需要向金融机构支付各种手续费。最常见的是贷款手续费，根据贷款金额和金融机构的不同，通常为数万至数十万日元。此外，许多民间银行贷款在使用担保公司时需要支付贷款担保费，如果是一次性预付，则需要支付贷款金额的数%（根据贷款金额，数十万至百数十万日元）作为初期费用。 保證費因金融機構和貸款條件而異，有些銀行不收取保證費，而是將其加到利率中。無論如何，使用貸款時，這些貸款相關費用將作為初期費用，因此與現金購買相比，初期負擔較重，請注意。
- 火災保險費：用於保護房產免受火災和自然災害的保險費。使用貸款時，通常需要向金融機構加入火災保險，在簽約時一次性支付數年的保險費。 保險費因建築結構（木造、鋼筋混凝土等）、建築面積、建築年限、補償內容而異，而且根據是公寓的一間房間還是整棟房產，保險費也會有很大差異。以東京市區公寓分區投資為例，保險費約為 5 萬日元至數十萬日元，整棟公寓投資則為十幾萬至數十萬日元左右。此外，如果加入非強制性的地震保險，則需要另行支付保險費。
- 不动产取得税：这是在取得不动产时一次性征收的税。购买后不久（通常在取得后数月至半年内），管辖自治体会寄送征税通知，根据作为征税标准的固定资产税评估额，原则上征收 4% 的税率。 但是，住宅用不動產有減輕稅額措施，可以扣除一定額或將稅率降低至3%（適用條件為不動產的建築面積等）。不動產取得稅不是在交付不動產時支付，而是在忘記的時候會收到一筆大額請求，因此請事先將其作為初期費用納入資金計劃中。
以上是主要初期费用的明细。此外，结算时还会产生当年固定资产税和城市规划税的清算金（将交房日之后的部分按日计算，向卖方支付）。 總而言之，在東京進行房地產投資時，將約15%的房產價格作為初期費用是比較穩妥的。如果輕易忽視初期費用，可能會出現「現金需求超出預期，資金不足」的情況。在購買之前，進行包括各項費用在內的模擬計算，制定有餘地的資金計劃非常重要。
從風險管理的角度出發，具體降低初期費用的方法
初期費用虽然数额较大，但通过一些技巧可以减轻负担。但是，在降低成本时，需要考虑伴随的方法的风险和弊端，做出平衡的判断。下面从风险管理的角度介绍初学者可以采取的具体措施。
重新审视火灾保险的内容，选择合适的计划
火災保險費在初期費用中所佔的比例雖然不大，但通過巧妙地設計保險合同內容，可以節省這部分費用。重新審視保險合同的計劃，優化必要的補償內容，有時可以降低保險費。例如，將建築物評估額（保險金額）設定在適當的水平，避免過度補償；設定自負額（免責額），降低保險費；取消不必要的附加條款等。 根据房产的结构和地理位置，可以通过缩小赔偿范围来调整保险费，使其与风险相称。
另一方面，需要注意的是，为了节省保险费而削减必要的赔偿，可能会带来重大风险。特别是在地震多发的日本，是否加入地震保险是一个令人为难的问题。地震保险的保险费负担较大，但可以覆盖地震造成的火灾和倒塌风险。东京地区也被指出存在直下型地震的风险。 如果建筑物的抗震性能较高，则可以考虑不加入地震保险，但总体而言，仅为了节省保险费而不加入地震保险是危险的。重要的是，根据房产的风险状况确定必要的赔偿范围，并在保险费与赔偿范围之间取得平衡。通过比较多家保险公司的报价，选择合适的保险计划，既可以减少不必要的保险费支出，又可以应对突发灾害。
控制初期费用，实现抗风险强的房地产投资
房地产投资的初期费用是初学者容易忽视的一点，但却是决定投资成败的重要因素。在东京地区购买房产时，需要记住大约需要房产价格的 15%作为初期费用，并制定资金计划。正确理解中介手续费、各种税金和手续费的明细，掌握支付时间和金额的标准，就可以避免在签订合同时慌张。
此外，通过采取一些措施来降低初期费用，有时可以克服资金不足的障碍。但是，成本削减措施各有优劣，不仅要减少支出，还要从风险管理的角度考虑平衡。在听取可靠专家的建议的同时，努力减轻初期费用负担，降低风险。
最後，房地產投資總會出現意外支出。在支付初期費用後，保留一定數額的備用資金，就能冷靜應對預想不到的維修費用和空房導致的收入減少。充分準備初期費用方面的知識，開始穩健的東京房地產投資吧。
