من يتحمل تكلفة استبدال الشاشات في العقارات المؤجرة؟

واحدة من أكثر القضايا المحيرة لمالكي العقارات في إدارة العقارات المؤجرة هي تقسيم تكاليف الإصلاح. على وجه الخصوص، هناك العديد من الاستفسارات من المستأجرين فيما يتعلق باستبدال أبواب الشباك، وهذه مسألة مهمة تتطلب استجابة مناسبة.

على الرغم من أن أبواب الشباك هي معدات تستخدم بشكل يومي، إلا أن العديد من الملاك ليس لديهم فهم واضح لمن يتحمل تكلفة إصلاحها. قد يؤدي عدم اتخاذ القرارات الصحيحة إلى مشاكل مع المستأجرين وأعباء نفقات غير ضرورية.

في هذه المقالة، استناداً إلى سنوات الخبرة العديدة التي تتمتع بها شركة INA&Asociates في إدارة العقارات، نقدم شرحاً مفصلاً للأساس القانوني والنقاط العملية المتعلقة بفئات الأعباء لاستبدال الشاشات في نفقات إصلاح العقارات المؤجرة. سنقدم إرشادات حول كيفية الفهم الدقيق لنطاق العبء الواقع على مالك العقار وتحقيق الإصلاح المناسب للعقار المؤجر وإدارته.

الأفكار الأساسية حول فئات العبء لاستبدال باب الشاشة

إرشادات الترميم كأساس قانوني

لفهم فئات العبء لاستبدال باب الشباك، من المهم أولاً فهم محتوى "المبادئ التوجيهية والمشاكل المحيطة بالترميم إلى الحالة الأصلية" التي صاغتها وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة. توفر هذه المبادئ التوجيهية إرشادات واضحة بشأن التعامل مع شاشات الترميم عند إخلاء المساكن المستأجرة.

تقسم إرشادات الترميم بشكل عام فئات تكاليف الترميم إلى فئتين: البلى الناجم عن أفعال المستأجر المتعمدة أو الإهمال، والبلى الطبيعي والتدهور المرتبط بالعمر. ينطبق هذا المبدأ الأساسي أيضًا على الأبواب الزجاجية. وعلى وجه التحديد، يتحمل المستأجر التكاليف إذا تعرض باب الشاشة للتلف عمداً من قبل المستأجر أو إذا كان التلف ناتجاً عن الاستخدام غير السليم. ومن ناحية أخرى، من حيث المبدأ، يتحمل مالك العقار، وهو المؤجر، تكاليف التلف الناجم عن الأشعة فوق البنفسجية والبلى الطبيعي الناجم عن العوامل الطبيعية.

ومع ذلك، على عكس المعدات الأخرى، تتميز أبواب الشباك بخصوصية أنها غالباً ما تُعامل على أنها "مواد مستهلكة". وهذا عامل رئيسي يعقّد تقسيم أعباء استبدال الشاشات. إذا تم وضعها كعنصر قابل للاستهلاك، فإن المستأجر هو الذي يتحمل التكلفة بشكل عام، حتى لو كان التلف ناتجًا عن التلف الناتج عن العمر.

التمييز بين "المواد المستهلكة" و"المعدات" بالنسبة لأبواب الشباك

عند النظر في الالتزام بإصلاح عقد الإيجار، فإن التمييز بين ما إذا كان باب الشاشة يعامل على أنه "مستهلك" أو "معدات" هو معيار مهم للغاية. يتم تحديد هذا التمييز من خلال محتوى عقد الإيجار.

إذا تم التعامل معه على أنه قابل للاستهلاك، يتم وضع باب الشاشة بنفس الطريقة التي يتم بها وضع المصباح الكهربائي أو مصباح الفلورسنت، ويكون المستأجر مسؤولاً عن استبداله أو إصلاحه خلال فترة الإيجار. السبب وراء هذا النهج هو أن أبواب الشباك غير مكلفة نسبيًا وسهلة الاستبدال وتميل إلى التلف مع الاستخدام اليومي. تعتمد العديد من العقارات المستأجرة هذه المعاملة كعنصر قابل للاستهلاك.

من ناحية أخرى، إذا تم التعامل معها على أنها معدات، فإن المالك يتحمل تكلفة إصلاح أي عطل أو تلف ناتج عن التلف الناتج عن التلف بسبب العمر، كما هو الحال مع مكيفات الهواء وسخانات المياه. في هذه الحالة، لا يتحمل المستأجر سوى الأضرار الناجمة عن أفعال المستأجر المتعمدة أو الإهمال.

أهمية محتوى العقد

إن أهم جانب من جوانب صيانة العقارات المستأجرة هو وصف معالجة الشاشات في عقد الإيجار. إذا كان العقد يتضمن بنداً ينص على أن "الإصلاحات البسيطة مثل استبدال الشاشات يتحملها المؤجر"، فإن المؤجر سيكون مسؤولاً عن أي ضرر ناجم عن التدهور بسبب العمر.

وعلى العكس من ذلك، إذا كان العقد ينص على أن "يتحمل المستأجر تكلفة استبدال المواد القابلة للاستهلاك" وكان باب الشاشة مشمولاً في نطاق هذه المواد القابلة للاستهلاك، فإن المستأجر يتحمل التكلفة من حيث المبدأ. وعلى هذا النحو، من المهم أن يفهم المالك محتوى العقد فهماً كاملاً وينظر في مراجعته إذا لزم الأمر، حيث أن محتوى العقد هو المعيار النهائي لاتخاذ القرار.

إذا لم يكن هناك بيان واضح في العقد، فسيتم اتخاذ القرار وفقاً للممارسات التجارية العامة والعادات المحلية. في مثل هذه الحالات، يوصى بالاتفاق بوضوح مع المستأجر على معاملة أبواب الشباك مسبقاً لتجنب المشاكل.

العمر الإنتاجي لأبواب الشباك وممارسات تصنيف الأعباء

العمر الإنتاجي لأبواب الشباك

يعد الفهم الدقيق للعمر الإنتاجي لباب الشاشة أمرًا ضروريًا في تحديد تصنيف العبء المناسب. يعتمد العمر الإنتاجي لباب الشاشة على المواد المستخدمة والبيئة التي يتم تركيبه فيها، ولكن بشكل عام يمكن استخدام الفترات التالية كدليل

يتراوح العمر التشغيلي القياسي للجزء الشبكي من باب الشاشة حوالي خمس إلى ثماني سنوات بالنسبة للبولي بروبيلين والبوليستر، وثماني إلى عشر سنوات بالنسبة للفولاذ المقاوم للصدأ الأكثر متانة. من ناحية أخرى، يبلغ العمر الافتراضي النموذجي لجزء الإطار من باب الشاشة (وشاح الألومنيوم) حوالي 15 عامًا.

يتم تحديد عمر الخدمة هذا مع الأخذ في الاعتبار العوامل الطبيعية مثل التدهور بسبب الأشعة فوق البنفسجية، والبلى بسبب العوامل الجوية والتغيرات في المواد بسبب تغيرات درجة الحرارة. على وجه الخصوص، تميل الأبواب الزجاجية المثبتة على النوافذ المواجهة للجنوب إلى أن يكون عمرها الافتراضي أقصر لأنها تتأثر أكثر بالأشعة فوق البنفسجية.

العلاقة بين عمر الخدمة وتصنيف العبء

أحد الجوانب المهمة لأبواب الشاشة لإدارة الممتلكات هو العلاقة بين عمر الخدمة وتصنيف العبء. يختلف نهج تصنيف العبء إذا تعرض باب الشاشة للتلف قبل نهاية عمره الإنتاجي أو إذا تم استخدامه بعد انتهاء عمره الإنتاجي.

بالنسبة للتلف ضمن العمر الإنتاجي، يجب تحديد ما إذا كان التلف ناتجًا عن قصد المستأجر أو إهماله أو بسبب البلى الطبيعي. على سبيل المثال، إذا ظهر ثقب كبير في الشباك بعد حوالي ثلاث سنوات من التركيب، فمن غير المرجح أن يكون التلف ناتجاً عن الاستخدام العادي، وبالتالي من المرجح أن يتم الحكم عليه بأنه ناتج عن إهمال المستأجر.

من ناحية أخرى، تعتبر الشباك التي تم استخدامها بعد انتهاء عمرها الافتراضي متضررة بشكل عام بسبب التلف الناتج عن العمر الافتراضي. في هذه الحالة، حتى لو كان العقد يعاملها على أنها سلعة قابلة للاستهلاك، فإن المالك مسؤول بشكل متزايد عن تكلفة التلف. ويستند ذلك إلى فكرة أنه من غير المعقول فرض التزام على المستأجرين باستبدال المعدات التي تجاوزت عمرها الافتراضي.

تفاصيل فئات العبء الخاصة بكل حالة

دعونا نلقي نظرة على فئات العبء للحالات المحددة التي تتم مواجهتها في إصلاحات إدارة الإيجار الفعلية.

الحالات التي يتحمل فيها المستأجر العبء

من الواضح أن الأضرار التي يسببها المستأجر عمداً هي مسؤولية المستأجر. ومن الأمثلة على هذه الحالات الأضرار التي تلحق بالشاشات بسبب ضربها بأشياء أو خدش الحيوانات الأليفة لها بأظافرها، وطرق التنظيف غير السليمة التي تسبب تلفاً للشاشات. بالإضافة إلى ذلك، فإن التلف الناتج عن الاستخدام العادي، والذي تم تحديده كعنصر قابل للاستهلاك في العقد وضمن عمره الإنتاجي، يتحمله المستأجر بشكل عام أيضاً.

وفي العديد من الحالات، يتحمل المستأجر أيضاً تغير لون الشاشات والروائح الكريهة الناتجة عن التدخين باعتبارها تآكلاً وتلفاً ناتجاً عن طريقة استخدام المستأجر للعقار. وعلى وجه الخصوص، يمكن أيضًا التعامل مع البلى الناجم عن التدخين في العقارات غير المدخنة على أنه إخلال بالعقد.

الحالات التي يتحمل فيها المالك العبء

يتحمل المالك البلى الطبيعي الناجم عن التدهور المرتبط بالعمر. وينطبق هذا على وجه التحديد على تلف الشباك بسبب الأشعة فوق البنفسجية، والبلى الطبيعي بسبب العوامل الطبيعية وتلف المواد بسبب تغيرات درجة الحرارة. من المناسب أيضًا أن يتحمل المالك تكلفة استبدال الشباك التي تجاوزت عمرها الافتراضي.

كما أن استبدال السواتر لتأمين المستأجر التالي منصوص عليه بوضوح في إرشادات الترميم على أنه مسؤولية المالك. ويستند هذا على فكرة أن الإصلاح يهدف إلى تحسين جمالية العقار بعد تغيير المستأجرين وليس مسؤولية المستأجر السابق.

كما أن الأضرار الناجمة عن الكوارث الطبيعية مثل الزلازل يتحملها المالك أيضاً باعتبارها تلفاً لا يتحمل المستأجر مسؤوليته. بالإضافة إلى ذلك، فإن المشاكل الهيكلية في المبنى (مثل الأضرار التي تلحق بالشاشات بسبب تشويه إطارات النوافذ) هي أيضاً مسؤولية المالك، الذي يجب أن يتحمل تكلفة الإصلاحات.

التدابير العملية وأسعار التكلفة

معدلات تكلفة استبدال أبواب الشباك

يعد الفهم الصحيح لتكاليف استبدال أبواب الشباك عاملاً محدداً مهماً عند اتخاذ قرار بشأن فئة العبء. يلخص الجدول أدناه معدلات التكلفة العامة لاستبدال أبواب الشباك.

بالنظر إلى معدلات التكلفة هذه، من المنطقي أن نفترض أن استبدال الشاشات فقط هو تكلفة صغيرة نسبيًا وبالتالي يجب أن يتحملها المستأجر كعنصر مستهلك. من ناحية أخرى، إذا احتاج باب الشاشة نفسه إلى الاستبدال، فستكون التكلفة مرتفعة، لذلك من الأنسب في كثير من الحالات أن يتحمل المالك التكلفة.

إنشاء تدفق الاستجابة

في إدارة الممتلكات الخاصة بأبواب الشاشة، من المهم إنشاء تدفق واضح للاستجابة من أجل منع حدوث مشاكل. ما يلي هو إجراء استجابة قياسي عندما يطلب المستأجر إصلاح باب الشاشة.

أولاً، تحقق من الضرر. إذا أمكن، يجب إجراء معاينة في الموقع لتحديد مدى الضرر وسببه، إذا كان ذلك ممكناً. التوثيق الفوتوغرافي مهم أيضاً. بعد ذلك، تحقق من العقد ووضح ما إذا كان باب الشاشة يعامل على أنه عنصر مستهلك أو عنصر معدات.

عند تحديد سبب التلف، حدد بعناية ما إذا كان التلف ناتجًا عن تصرفات المستأجر المتعمدة أو الإهمال أو بسبب البلى الطبيعي بسبب التقادم. إذا كان من الصعب تحديد ذلك، يتم إيلاء اعتبار شامل لوقت التركيب ومدة الاستخدام والضرر.

بمجرد تحديد تصنيف العبء، يتم تقديم شرح واضح للمقيم. إذا كان المستأجر هو من يتحمل العبء، يتم مناقشة طريقة الإصلاح (هل يقوم المستأجر بالإصلاح بنفسه أم بطلب من المقاول)؛ إذا كان المالك يتحمل العبء، يتم الترتيب للإصلاحات في أقرب وقت ممكن.

التدابير الوقائية وسياسة الإدارة طويلة الأجل

من من منظور صيانة العقار المستأجر، من المهم أيضاً اتخاذ تدابير لمنع المشاكل المتعلقة بأبواب الشباك. يمكن أن تؤدي عمليات الفحص المنتظمة للتأكد من حالة أبواب الشباك والتخطيط لاستبدالها قبل أن تصل إلى نهاية عمرها الإنتاجي إلى تقليل تكاليف الإصلاح غير المتوقعة.

من الفعال أيضًا شرح الاستخدام السليم لأبواب الشباك وتنظيفها في إحاطة الإشغال. وعلى وجه الخصوص، يمكن أن تؤدي التعليمات المحددة بشأن التعامل معها في الرياح القوية والاحتياطات عند التنظيف إلى منع حدوث أضرار بسبب إهمال المستأجرين.

يوصى أيضاً بمراجعة العقود بشكل منتظم. إذا كانت هناك عبارات غامضة بشأن التعامل مع أبواب الشباك، فإن إضافة بند واضح يمكن أن يمنع حدوث مشاكل في المستقبل.

مراعاة الاختلافات الإقليمية وخصائص العقار

يجب أيضًا مراعاة الممارسات التجارية المحلية وخصائص الممتلكات عند تصنيف عبء استبدال باب الشاشة. في العقارات في بيئات خاصة، مثل المناطق الساحلية أو الصناعية، قد تتدهور الشاشات بشكل أسرع. من المهم أخذ ظروف الموقع هذه في الاعتبار عند تحديد العمر الإنتاجي وتحديد فئة العبء.

في العقارات المؤجرة الراقية، غالبًا ما تكون أبواب الشاشات ذات جودة عالية وفي هذه الحالة يتم التعامل معها بشكل عام كمعدات. من ناحية أخرى، في شقق الطلاب، على سبيل المثال، غالبًا ما يتم التعامل معها على أنها عناصر مستهلكة من وجهة نظر مراعاة التكلفة.

يعتبر عمر العقار عاملاً مهماً أيضاً. ففي العقارات القديمة، غالباً ما تتقادم المعدات الأخرى غير أبواب الشاشات، ومن الفعال النظر في وقت استبدال أبواب الشاشات في سياق خطة إصلاح شاملة.

الخلاصة.

يجب تحديد تصنيف عبء استبدال الشاشات في العقارات المؤجرة بناءً على تقييم شامل للعقد وسبب الضرر والعمر الإنتاجي للشاشات. يجب على أصحاب العقارات أن يضعوا في اعتبارهم النقاط الهامة التالية.

أولاً، يجب تحديد موقع باب الشاشة في العقد بوضوح. سيختلف تصنيف العبء بشكل كبير اعتمادًا على ما إذا كانت تُعامل كمواد مستهلكة أو معدات. من المهم أن يكون هناك بنود واضحة، لأن الأوصاف الغامضة يمكن أن تسبب مشاكل في المستقبل.

ثانياً، ينبغي التأكد من العمر الإنتاجي لباب الشاشة بشكل صحيح وينبغي إجراء الاستبدال المخطط له. من الشائع أن يتم استبدال أبواب الشباك التي تجاوزت عمرها الافتراضي بسبب التدهور المرتبط بالعمر الافتراضي على نفقة المالك، لذلك يجب أخذ ذلك في الاعتبار في خطة الميزانية.

ثالثاً، يجب تحديد سبب التلف بشكل صحيح. إن التمييز الدقيق بين الأضرار الناجمة عن الأضرار المتعمدة أو الإهمال من قبل المستأجرين والتلف الطبيعي والتوصل إلى تقسيم عادل للأعباء سيساعد في الحفاظ على علاقة إيجار جيدة.

تقدم شركة INA&Asociates الدعم لهذه المهام الإدارية الصغيرة بهدف تخفيف العبء على الملاك وزيادة الربحية. كما توفر شركة INA&Asociates الدعم لهذه المهام الإدارية التفصيلية بهدف تخفيف العبء على الملاك وتحسين الربحية.

في المستقبل، نأمل أن يضمن التجديد المنهجي لمختلف المعدات، بما في ذلك الشاشات، والتقسيم الواضح للأعباء في صيانة وإدارة العقارات المؤجرة ضمان إدارة إيجار خالية من المتاعب ومستقرة. إذا كانت لديك أي أسئلة، فلا تتردد في الاتصال بنا.

الأسئلة المتداولة

السؤال 1: إذا قام المستأجر باستبدال باب الشاشة دون إذن، فمن يتحمل التكاليف؟

يعتمد القرار بشأن من يتحمل التكاليف إذا قام المستأجر باستبدال باب الشاشة دون استشارة مسبقة على ما هو منصوص عليه في العقد وضرورة الاستبدال.

إذا كان العقد يتعامل مع باب الشاشة على أنه عنصر قابل للاستهلاك ويحتاج إلى الاستبدال، فإن المستأجر يكون مسؤولاً عن التكاليف. ومع ذلك، إذا تم الاستبدال دون استشارة مسبقة، فقد يُطلب من المستأجر إعادة الشاشات إلى مواصفاتها الأصلية عند إعادة العقار إلى حالته الأصلية.

من ناحية أخرى، إذا تم استبدال باب الشاشة الذي لا يزال من الممكن استخدامه لراحة المستأجر، يتحمل المستأجر التكلفة. إذا كان باب الشاشة المستبدل غير مطابق لمواصفات العقار، يمكن للمستأجر أن يطلب استبدال باب الشاشة بمواصفات مناسبة وقت الانتقال من العقار.

لتجنب حدوث مشاكل، من المهم النص في العقد على ضرورة استشارة شركة الإدارة أو المالك قبل استبدال باب الشاشة.

س2- إذا تمزق جزء واحد فقط من باب الشاشة هل يجب استبداله بالكامل؟

بالنسبة للضرر الذي يلحق بجزء واحد فقط من باب الشاشة، تعتمد طريقة التعامل مع الضرر على مدى الضرر وشدته.

بالنسبة للفتحات الصغيرة أو التمزقات الجزئية، يمكن إجراء إصلاحات جزئية باستخدام شريط إصلاح أو رقع. التكلفة في هذه الحالة عادةً ما تكون بضع مئات من الينات، وعادةً ما يتحملها المستأجر إذا تم التعامل مع التلف كعنصر مستهلك.

ومع ذلك، إذا كان التلف واسع النطاق أو كان هناك تلف في أكثر من مكان، فيجب الاستبدال الكامل. يوصى أيضاً بالاستبدال الكامل إذا كانت الإصلاحات الجزئية غير جذابة من الناحية الجمالية أو إذا كان هناك خطر انتشار المزيد من الضرر من المنطقة التي تم إصلاحها.

في حالة الشك، من المناسب استشارة أخصائي ومقارنة فعالية الإصلاح والاستبدال من حيث التكلفة.

س3- ما الذي يجب القيام به إذا كان العقار لا يحتوي على باب شبكي ويرغب المستأجر في تركيب باب شبكي؟

إذا كان العقار لا يحتوي على باب ستارة ويرغب المستأجر في تركيب باب ستارة في العقار فمن الضروري الاتفاق مسبقاً على تكلفة التركيب وكيفية التعامل معه عند انتقال المستأجر من العقار.

إذا كان المستأجر يدفع تكاليف التركيب، فمن المهم توضيح كيفية التعامل معه عند انتقال المستأجر من المنزل. بشكل عام، يجب إزالة باب الشاشة الذي ركّبه المستأجر وإعادته إلى حالته الأصلية عند انتقال المستأجر من المنزل. ومع ذلك، إذا كانت المعدات مفيدة للمستأجر التالي، فيمكن تركها في مكانها.

إذا تم تركيبها على نفقة المالك، فيمكن وضعها كقيمة مضافة للعقار واستخدامها كنقطة جذب عند استقطاب المستأجرين في المستقبل. في هذه الحالة، يكون المالك مسؤولاً أيضاً عن الصيانة بعد التركيب.

في كلتا الحالتين، من المهم أن يكون هناك اتفاق مكتوب قبل التركيب لمنع حدوث مشاكل في وقت لاحق.

س4: هل تتغير فئات العبء في حالة أبواب الشباك عالية الأداء (مبيدات الحشرات، قطع الأشعة فوق البنفسجية، إلخ)؟

بالنسبة لأبواب الشباك عالية الأداء، قد يختلف مفهوم تصنيف العبء حسب الوظيفة والغرض من التركيب.

إذا تم تركيب باب شبكي عالي الأداء كجزء من المواصفات القياسية للعقار، يتم تحديد تصنيف العبء بنفس الطريقة التي يتم بها تحديد باب شبكي عادي، وفقًا للوصف الوارد في العقد. ومع ذلك، نظرًا لأن أبواب الشباك عالية الأداء أغلى من أبواب الشباك العادية، فغالبًا ما يتم التعامل معها كمعدات.

إذا تم استبدال باب الشاشة بباب شاشة عالي الأداء بناءً على طلب المقيم، يكون المقيم مسؤولاً بشكل عام عن الفرق. عندما ينتقل المستأجر من المنزل، من الضروري مناقشة ما إذا كان يجب إعادة الشاشات إلى مواصفاتها الأصلية أو ترك الشاشات عالية الأداء في مكانها.

غالباً ما يكون العمر التشغيلي للشاشات عالية الأداء أطول من عمر الشاشات العادية، لذلك من الضروري الحكم بعناية عندما يحين وقت استبدالها.

س5- من المسؤول عن تنظيف أبواب الشاشات؟

تقع مسؤولية التنظيف الروتيني لأبواب الشباك بشكل عام على عاتق المقيم. وذلك لأن أبواب الشباك هي من المعدات التي تعمل على تحسين راحة الساكنين وتعتبر إزالة الأوساخ الناتجة عن الاستخدام اليومي مهمة إدارية يجب أن يقوم بها الساكنون.

ومع ذلك، إذا كان هيكل المبنى أو موقعه يسبب بقعاً يصعب إزالتها بالتنظيف العادي، فقد يتطلب الأمر تنظيفاً متخصصاً على نفقة المالك. ومن الأمثلة على ذلك بقع السخام في المناطق الصناعية والتآكل الناجم عن تلف الملح في المناطق الساحلية.

فيما يتعلق بالتنظيف وقت المغادرة، يتم التمييز بين البقع الناجمة عن الاستخدام العادي، والتي تقع على عاتق المستأجر، وبين تغير اللون والتدهور الناجم عن التقدم في العمر، والتي تقع على عاتق المالك. ويتحمل المستأجر عموماً مسؤولية تغير اللون والروائح الناتجة عن التدخين لأنها تُعزى إلى طريقة استخدام المستأجر للعقار.