Comparaison entre Investissements en Actions et Investissements Immobiliers

L'investissement immobilier attire l'attention en tant qu'option permettant de réaliser simultanément des revenus stables à long terme et la préservation des actifs, tout en utilisant les connaissances en matière de gestion d'actifs acquises dans le cadre de l'investissement en actions. Pour les particuliers fortunés en particulier, il existe de nombreux avantages qu'il est difficile de couvrir avec les seules actions, tels que la résistance à l'inflation, les économies d'impôt et la protection de l'héritage, alors que beaucoup se demandent si l'investissement immobilier est si facile à réaliser que "tout le monde peut le faire". Cet article explique les conditions et les étapes que les investisseurs en actions doivent garder à l'esprit lorsqu'ils se lancent dans l'investissement immobilier, ainsi que les points sur lesquels les débutants peuvent facilement trébucher.

Différences et complémentarités entre l'investissement en actions et l'investissement immobilier

• Fluctuations des prix et stabilité: l'investissement immobilier est plus résistant aux fluctuations du marché que l'investissement en actions, ce qui permet de viser plus facilement des rendements stables à long terme. La détention d'immeubles de placement permet de percevoir des revenus locatifs réguliers (gains de revenus) et, si l'emplacement et la qualité de l'immeuble sont bons, le risque d'inoccupation peut être maintenu à un niveau bas, ce qui accroît la stabilité des revenus. En outre, la valeur des biens immobiliers et les loyers ont tendance à augmenter pendant les périodes d'inflation, et l'on peut s'attendre à ce qu'un effet de couverture de l'inflation protège la valeur de l'actif réel. En revanche, les investissements en actions sont soumis à d'importantes fluctuations de prix en raison des performances des entreprises et de la conjoncture économique, et ont tendance à évoluer de manière significative sur de courtes périodes.

• Liquidité et effet de levier: si les actions sont faciles à acheter et à vendre et très liquides, il existe également un risque de chute soudaine des actions individuelles. L'immobilier présente l'inconvénient de prendre du temps à vendre, mais il est facile d'obtenir des prêts importants auprès des institutions financières en utilisant des valeurs de garantie élevées, et de grandes transactions sont possibles avec peu de fonds propres. Cet effet de levier est l'un des principaux attraits de l'investissement immobilier.

• Nature du rendement de l'investissement: dans l'investissement immobilier, vous pouvez viser à la fois un revenu locatif (gain de revenu) et un bénéfice sur la vente de biens immobiliers (gain de capital). Il est dangereux de se baser uniquement sur les rendements de surface, car outre les rendements, de nombreux autres facteurs tels que l'emplacement, l'état des biens et les tendances futures de l'offre et de la demande doivent être pris en compte de manière globale.

• Complémentarité (diversification): les mouvements de prix des actions et de l'immobilier étant faiblement corrélés, la combinaison des deux permet de diversifier le risque global de l'actif. Par exemple, le "tiercé des actifs" stipule qu'en diversifiant les investissements dans les actions, les obligations et l'immobilier, les pertes de l'un peuvent être compensées par l'autre, même en cas de ralentissement économique. L'immobilier contribue à la préservation du patrimoine global, car il s'agit d'un actif réel qui ne subit pas immédiatement une augmentation de l'offre ou un effondrement des prix, même si le marché boursier s'effondre. Comme le dit le proverbe, "il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier", et si l'on dispose de fonds suffisants, il est courant d'utiliser les deux à la fois pour se constituer un patrimoine stable à long terme.

L'attrait de l'investissement immobilier pour les personnes fortunées

• Des revenus stables et des rendements élevés: pour les personnes fortunées, l'investissement immobilier est intéressant en raison de la stabilité des revenus locatifs et de l'effet de levier important qu'offrent les grands emprunts. Dans de nombreux cas, même un immeuble en copropriété situé en ville et dont le prix est de 100 millions de yens peut être acheté avec un dépôt de 10 à 20 %, ce qui permet de réaliser un investissement important avec un petit capital. En outre, si l'emplacement est bon, on peut s'attendre à des revenus locatifs et à des gains futurs sur la vente. Même si le rendement en surface est élevé, le rendement réel, compte tenu des coûts de réparation et du risque d'inoccupation, est important, mais vous pouvez augmenter vos chances de réussite en vous concentrant non seulement sur le rendement, mais aussi sur la qualité du bien, son emplacement et l'environnement de l'offre et de la demande.

• Diversification et protection des actifs: l'inclusion de biens immobiliers dans un portefeuille peut avoir un effet de diversification des risques. Combiné aux actions et aux obligations, il permet de mettre en place une stratégie de gestion d'actifs équilibrée qui résiste aux fluctuations du marché et contribue à la constitution d'un patrimoine à long terme.

• Effet de couverture de l'inflation: comme mentionné ci-dessus, l'immobilier est également intéressant en ce sens qu'il est facile de maintenir la valeur des actifs réels pendant les périodes d'inflation. Les loyers et les prix des terrains ayant tendance à augmenter pendant les périodes de hausse des prix, cela présente l'avantage d'accroître les revenus tout en protégeant la valeur réelle de l'actif.

Tout le monde peut le faire ? Fonds requis, caractéristiques et tolérance au risque

L'expression "tout le monde peut le faire" s'accompagne d'une préparation et de conditions adéquates. En conclusion, "l'investissement immobilier n'est pas à la portée de tout le monde ", mais il peut constituer un défi si vous disposez des ressources financières nécessaires. Plus précisément, les exigences suivantes s'appliquent

• L'importance des fonds: un dépôt et d'autres dépenses sont nécessaires pour acheter un bien immobilier. D'une manière générale, il est nécessaire de fournir 20 à 30 % du prix du bien comme fonds personnels (acompte) pour un bien d'investissement. Par exemple, pour un bien d'investissement de 50 millions de yens, il est conseillé de disposer de 10 à 15 millions de yens de fonds personnels. Ces dernières années, les institutions financières ont élargi leurs facilités de prêt et il arrive que des transactions puissent être réalisées avec seulement 10 à 20 % de fonds propres, mais plusieurs millions de yens seront nécessaires si l'on inclut diverses dépenses (frais de courtage, frais d'enregistrement, fonds de réserve pour les réparations, etc.

• Attributs et revenus annuels: l'évaluation du prêt à l'investissement immobilier porte sur les revenus annuels de l'emprunteur, la stabilité de son emploi et d'autres conditions d'emprunt. En règle générale, un revenu annuel de 5 à 7 millions de JPY ou plus est souhaitable ; un revenu annuel d'environ 7 millions de JPY permet d'obtenir de meilleures conditions de prêt, mais il existe des moyens de passer le processus de sélection même si votre revenu est inférieur à ce montant en concevant des institutions financières et des produits de prêt. Si vous êtes salarié ou que vous travaillez depuis longtemps pour l'entreprise, vous avez plus de chances d'être accepté ; à l'inverse, si vous êtes jeune, indépendant ou si vous avez un faible revenu, il vous sera plus difficile d'obtenir un prêt. En fait, il existe de nombreux exemples d'investissements immobiliers réussis à partir d'un revenu annuel d'environ 5 millions de yens.

• Âge: bien qu'il n'y ait pas de limite d'âge spécifique, les personnes âgées de 30 à 40 ans sont considérées comme les plus avantageuses ; les personnes âgées de 20 à 30 ans ont moins d'actifs et de revenus annuels, ce qui rend la sélection financière plus difficile, tandis que les personnes âgées de 50 ans et plus peuvent trouver la situation plus difficile parce qu'elles seront plus âgées (plus de 80 ans) lorsque le prêt sera remboursé. Néanmoins, l'investissement est possible avec la bonne stratégie, quel que soit l'âge.

• Tolérance au risque: l'investissement immobilier est peu liquide et soumis à divers risques tels que la vacance, la baisse des loyers, les frais de réparation imprévus et les risques de catastrophe. Vous devez avoir les capacités mentales et les réserves financières nécessaires pour accepter ces fluctuations. Investir au-delà de sa tolérance au risque" peut provoquer un stress mental et tend à conduire à de mauvaises décisions d'investissement. Il est donc important de gérer le risque en prévoyant les remboursements dans le pire des cas, en recourant à l'assurance et en constituant une réserve de réparation.

Conditions dans lesquelles il est possible d'investir (en fonction des fonds, des caractéristiques, de l'âge et des objectifs)

1. Fonds propres et montant de l'investissement: comme indiqué ci-dessus, un dépôt d'environ 20 à 30 % du prix du bien immobilier est nécessaire. Notez que certains projets peuvent être lancés avec un dépôt de 10 % ou moins, mais il convient d'y réfléchir attentivement car la charge de remboursement augmente. Si vos fonds propres sont faibles, d'autres options s'offrent à vous : la "gestion de l'assurance immobilière" grâce au crédit d'impôt sur le revenu et le crowdfunding, qui permet d'investir à partir de 10 000 ¥.

2. Attributs/profession: les salariés et les fonctionnaires ayant des revenus stables, ainsi que les médecins, les avocats et les experts-comptables bénéficiant d'un traitement fiscal préférentiel sont avantagés lors des examens bancaires. Les travailleurs indépendants et ceux qui ont changé d'emploi en peu de temps peuvent faire l'objet d'un contrôle plus strict. À l'inverse, si vous êtes riche et disposez déjà d'un patrimoine financier important, vous pouvez obtenir un prêt flexible en fonction de votre relation avec l'institution financière.

3. Âge: les jeunes (dans la vingtaine) sont soumis à une sélection plus stricte, mais peuvent investir pour des périodes plus longues ; les quadragénaires sont considérés comme ayant le meilleur équilibre entre le capital et la période de remboursement et sont les plus susceptibles d'obtenir des prêts ; les quinquagénaires et plus ont besoin de planifier leur trésorerie en vue de la retraite et des prestations de pension ; et les quinquagénaires et plus ont besoin de planifier leur trésorerie en vue de la retraite et des prestations de pension.

4. Objectif d'investissement: si, par exemple, vous souhaitez remplacer votre pension de retraite, une stratégie consistant à détenir des biens immobiliers locatifs solides à long terme et à vous assurer un revenu stable est appropriée. En revanche, si l'objectif est d'augmenter le patrimoine à court terme, il existe des méthodes de prise de risque telles que le foncier et la réhabilitation de logements anciens en prévision d'un développement ou d'un réaménagement. Il est important de sélectionner le type de bien (copropriété, appartement individuel, maison individuelle, projet de rénovation, etc.) en fonction de vos objectifs et de définir clairement la période d'investissement et la stratégie de sortie.

Concepts et procédures de base pour les débutants

• Sélection des biens: ne jugez pas un bien uniquement sur son rendement en surface, mais examinez le marché environnant, la demande, l'état de l'immeuble, l'âge et l'état de la gestion sous plusieurs angles. Les experts soulignent qu'il est dangereux de sélectionner un bien immobilier sur la seule base de son rendement et recommandent de prêter attention à de multiples points tels que l'emplacement, l'état du bien et le risque d'inoccupation. En général, les biens situés dans les centres-villes ou à proximité des gares, avec des liaisons de transport pratiques, sont considérés comme ayant un faible risque d'inoccupation, mais la concurrence est également féroce, et il convient donc de déterminer l'équilibre entre la rentabilité et l'accessibilité financière.

• Gestion des risques: le risque le plus important auquel il faut se préparer dans le cadre d'un investissement immobilier est le risque de vacance. Il est important de trouver un nouveau locataire dès que possible après le départ d'un locataire. Plus précisément, le taux d'occupation peut être augmenté en faisant appel à une bonne société de gestion, en ajoutant de la valeur grâce à la rénovation et à l'aménagement intérieur, et en optimisant la fixation des dépôts de garantie et des pas-de-porte. D'autres mesures d'atténuation des risques consistent à se préparer aux catastrophes naturelles (tremblements de terre et inondations, par exemple), à revoir les plans de remboursement en fonction de l'augmentation des taux d'intérêt et à mettre de côté des fonds pour les coûts de réparation des bâtiments. Envisagez de souscrire une assurance et de renforcer la préparation aux catastrophes (en choisissant des propriétés situées sur des terrains plus élevés ou ayant une cote sismique élevée).

• Perspectives de bénéfices: estimez les flux de trésorerie dans une simulation avant d'investir. Estimez le bénéfice de l'entreprise (flux de trésorerie avant impôts) en déduisant les remboursements de prêts, l'impôt foncier, les frais de gestion, la réserve pour réparations, les frais de gestion locative et les autres coûts des revenus locatifs escomptés. Il convient de noter que même si le rendement en surface est normalement de l'ordre de 5 à 7 %, le rendement réel tombe souvent à environ 3 à 4 % lorsque les frais sont déduits. Dans l'hypothèse d'une détention à long terme, on peut s'attendre à des économies d'impôt en utilisant l'amortissement de l'immeuble la première année, et on peut également envisager des gains sur les ventes futures. Cependant, comme il est soumis aux tendances économiques et aux fluctuations des marchés financiers, il faut être prêt à accumuler régulièrement des revenus à moyen et long terme, sans se laisser influencer par les fluctuations de prix à court terme.

L'approche d'INA&Associates

• Constitution d'un patrimoine dans une perspective à long terme: il faut non seulement tenir compte des gains de valeur à court terme, mais aussi de la création d'un patrimoine immobilier qui pourra être transmis à la génération suivante. Il convient de sélectionner des produits susceptibles de conserver ou d'accroître leur valeur à l'avenir. Plus précisément, gardez à l'esprit la création de valeur continue, par exemple en choisissant des sites résistants aux catastrophes, en sélectionnant des bâtiments durables et en introduisant des technologies (par exemple, des équipements intelligents) pour augmenter la valeur de l'actif.

• Se concentrer sur le capital humain et la confiance: l'investissement immobilier n'est pas seulement une question de propriétés, mais aussi de "confiance avec les gens", ce qui peut faire la différence entre le succès et l'échec. Les investisseurs eux-mêmes devraient également se concentrer sur l'"intégrité" et la "fiabilité" lorsqu'ils sélectionnent leurs partenaires (sociétés immobilières, sociétés de gestion, entreprises de construction, etc.) Il est important que les investisseurs établissent une relation de confiance en garantissant "la fourniture d'informations transparentes, une communication honnête et un comportement responsable". Même dans le cadre d'un investissement, les risques peuvent être mieux gérés en augmentant le niveau de divulgation des informations relatives à la propriété et des conditions contractuelles, et en procédant à une vérification minutieuse et honnête des revenus et des dépenses prévus.

• Utilisation des compétences organisationnelles et des experts: les investisseurs ne doivent pas non plus prendre des décisions seuls, mais travailler avec des conseillers financiers de confiance, des évaluateurs immobiliers, des comptables fiscalistes et d'autres experts, car c'est la clé du succès. Des connaissances diverses sont nécessaires pour élaborer des stratégies dans une perspective à long terme. Ils ont également montré une volonté d'utiliser la technologie pour créer une structure opérationnelle efficace, il est donc judicieux d'adopter activement de nouvelles méthodes telles que la gestion immobilière IoT et les contrats intelligents.

• Gestion honnête et durable: étant donné que la propriété achetée est également un actif social pour le propriétaire, une gestion honnête qui assume ses responsabilités envers les résidents (par exemple, effectuer l'entretien, répondre aux plaintes) est importante. Une attitude consistant à prendre soin du bien et de ses locataires est essentielle pour générer des revenus stables à long terme, plutôt que de rechercher des profits à court terme.