Guide pour Débutants en Investissement Immobilier : Étapes et Conseils

L'investissement immobilier est un excellent modèle d'investissement caractérisé par un risque modéré et un rendement modéré, très répandu parmi les investisseurs débutants qui souhaitent se constituer un patrimoine pour l'avenir. Cependant, un manque de préparation suffisante au début peut entraîner des pertes irrémédiables. Cet article explique de manière systématique les étapes concrètes à suivre pour que les débutants réussissent en un minimum de temps et présente les points à éviter pour ne pas échouer.Après avoir lu cet article, vous saurez clairement par où commencer, à quoi faire attention et à qui vous adresser.

L'investissement immobilier est difficile pour les débutants. Cependant, avec les bonnes connaissances, une préparation suffisante et en suivant les étapes appropriées, vous pouvez vous lancer dans un investissement immobilier réussi.Cet article explique de manière systématique le thème « Comment se lancer dans l'investissement immobilier », depuis les bases que les débutants doivent connaître jusqu'aux étapes concrètes et aux points à surveiller. Il fournit une feuille de route pour les débutants en investissement immobilier afin de réaliser des investissements fructueux. Il explique les points importants tels que la planification financière, le choix d'un bien immobilier et la gestion des risques. Utilisez ces informations pour faire vos premiers pas dans le monde de l'investissement immobilier.

1. Connaissances de base sur l'investissement immobilier : mécanisme, avantages, inconvénients, structure des revenus

Qu'est-ce que l'investissement immobilier ? Commençons par comprendre le mécanisme de base. L'investissement immobilier consiste à acheter un bien immobilier, tel qu'un appartement ou une maison individuelle, non pas à des fins résidentielles, mais dans le but de générer des profits, en percevant des revenus locatifs ou en réalisant une plus-value lors de la revente. Dans la plupart des cas, l'achat est financé par un prêt (prêt bancaire, etc.), puis la gestion du bien immobilier est confiée à une société de gestion qui perçoit les loyers (revenus locatifs) des locataires.Cette forme d'investissement présente deux avantages : le prêt peut être remboursé grâce aux loyers mensuels versés par les locataires et il est possible de réaliser des bénéfices futurs en revendant le bien immobilier après une longue période de détention. Selon ce système, les revenus de l'investissement immobilier se divisent en deux catégories : les revenus courants (loyers perçus pendant la période de détention du bien immobilier) et les revenus en capital (bénéfices réalisés lors de la revente du bien immobilier).

Structure et indicateurs des revenus : Les « revenus » sont souvent utilisés comme indicateurs de la rentabilité d'un investissement immobilier.Le revenu correspond au rapport entre le loyer annuel et le prix de l'immobilier. Le revenu calculé de manière simple est appelé « revenu nominal », mais dans la pratique, il est nécessaire de se concentrer sur le « revenu réel », qui correspond au revenu nominal après déduction des frais de gestion, des taxes et autres frais divers. Il est également nécessaire de tenir compte de l'équilibre entre les revenus (revenus locatifs) et les gains en capital (bénéfices réalisés lors de la vente) mentionnés ci-dessus. En effet, la stratégie varie en fonction du marché immobilier et du type de bien immobilier. Dans certains cas, l'accent est mis sur les revenus locatifs, tandis que dans d'autres, l'accent est mis sur les gains futurs réalisés lors de la vente.

Avantages de l'investissement immobilier

L'investissement immobilier présente plusieurs avantages que n'offrent pas les autres types d'investissement.

• Revenu mensuel stable : si la gestion des biens locatifs se déroule sans encombre, vous pouvez obtenir un revenu mensuel stable provenant des revenus locatifs. Si les revenus locatifs sont supérieurs au montant du remboursement du prêt, vous disposez d'un bénéfice supplémentaire. De plus, si vous parvenez à conserver vos locataires sur le long terme, vous bénéficiez d'un flux de trésorerie continu. Cela constitue une source de revenus supplémentaire à votre salaire de base et contribue à la stabilité de votre budget et à la constitution d'un patrimoine pour l'avenir.
• Remplacement de la retraite et protection du patrimoine pour l'avenir : les revenus locaux mensuels permettent de compléter les revenus de la retraite publique, qui peuvent s'avérer insuffisants pour subvenir à vos besoins. De plus, la possession d'un bien immobilier constitue une protection contre l'inflation (protection du patrimoine).
• Remplacement de l'assurance-vie : grâce à l'assurance-vie collective (Tanshin) souscrite lors de l'achat, en cas de décès de l'investisseur, le solde du prêt est intégralement remboursé par l'assurance et le bien immobilier est transmis aux héritiers.Cela constitue une substitution à l'assurance décès et permet de couvrir les frais de subsistance de la famille survivante.
• Mesures fiscales en matière de succession : lorsque les actifs sont constitués de biens immobiliers plutôt que de liquidités, leur valeur imposable peut être réduite. Les biens immobiliers étant évalués à une valeur inférieure à leur valeur en espèces, le remplacement des actifs par des biens immobiliers permet de réduire les droits de succession.
• Effet de levier élevé : un autre avantage est la possibilité de recourir à un financement. Cela permet de réaliser des investissements importants avec un capital propre réduit. En achetant et en exploitant des biens immobiliers dont la valeur est plusieurs fois supérieure à votre capital propre, vous pouvez obtenir des revenus importants à partir d'un capital réduit grâce à l'effet de levier. Par exemple, même avec un capital de 50 millions de yens, vous pouvez améliorer l'efficacité de la gestion de vos actifs en combinant un financement pour acquérir des biens immobiliers d'une valeur de plusieurs centaines de millions de yens.

Inconvénients et risques de l'investissement immobilier

D'autre part, l'investissement immobilier présente des inconvénients et des risques dont il faut tenir compte. Voici les principaux.

• Coûts initiaux et frais d'entretien : outre le prix de l'immobilier, il faut compter des coûts initiaux importants tels que les droits de mutation, les frais d'enregistrement et les frais d'agence. Après l'achat, des frais fixes et des frais d'exploitation tels que la taxe foncière, les frais de réparation et les frais de gestion sont également à prévoir. Si vous ne tenez pas compte de ces coûts, vous risquez de ne pas réaliser de bénéfices importants. Il est donc nécessaire d'établir un plan financier suffisant et de gérer les coûts.
• Risque de vacance : en l'absence de locataires, les revenus locatifs sont nuls. Il n'est pas possible de garantir que les biens immobiliers seront toujours occupés et il est impossible d'éviter le risque de vacance. Ce risque peut notamment survenir entre le départ d'un locataire et l'arrivée d'un nouveau locataire, ou en raison d'une baisse de la demande due à des facteurs économiques ou régionaux. Une vacance prolongée peut entraîner des pertes financières pour l'entreprise. Il est donc nécessaire de mettre en place des biens immobiliers attrayants et de poursuivre les activités de marketing.
• Problèmes liés aux locataires et risque de non-paiement du loyer : il faut également être attentif au risque que les locataires ne paient pas leur loyer. Si tel est le cas, le propriétaire devra supporter les frais de remboursement du prêt et les frais de gestion immobilière. De plus, la loi japonaise sur les baux d'habitation protège fortement les droits des locataires, et il n'est pas possible de les expulser sans motif valable après la fin du contrat. Même en cas de loyers impayés ou de comportements nuisibles, des mesures juridiques sont nécessaires pour expulser les locataires, ce qui demande du temps et des efforts.
• Risque de variation des taux d'intérêt : dans le cas d'un prêt à taux variable, les mensualités peuvent augmenter en raison d'une hausse des taux d'intérêt à l'avenir. Bien que les taux d'intérêt soient actuellement bas, il est difficile de prévoir leur évolution future. Il est donc important de disposer de fonds suffisants pour éviter tout risque d'insolvabilité. Vous pouvez également envisager de choisir un prêt à taux fixe ou de rembourser le prêt avant l'échéance afin de réduire le solde.
• Risque de dépréciation des actifs : la valeur marchande et les loyers des biens immobiliers varient en fonction de la situation économique et de l'offre et de la demande dans la région. Il est possible que les prix de l'immobilier baissent par rapport à leur niveau au moment de l'achat ou que la concurrence dans la région s'intensifie, ce qui pourrait vous obliger à baisser vos loyers. La détérioration et la dépréciation des bâtiments sont inévitables. La faible liquidité est également un inconvénient de l'immobilier. Contrairement aux actions, les biens immobiliers ne peuvent pas être convertis en espèces, il est donc possible que vous ne puissiez pas les vendre au prix souhaité.

Il est important de bien comprendre les avantages et les inconvénients et de prendre des mesures pour faire face aux risques. Les risques sont expliqués en détail dans les sections « Fiscalité, législation et gestion des risques » et « Erreurs à éviter » ci-dessous, mais il est important de comprendre que l'investissement immobilier repose sur un équilibre entre le risque et le rendement.

2. Préparation avant de commencer à investir (fonds, objectifs, acquisition de connaissances)

Pour réussir dans l'investissement immobilier, il est nécessaire de bien se préparer et d'adopter le bon état d'esprit avant de se lancer. Si vous vous rendez dans une agence immobilière sans avoir établi de plan préalable ou si vous achetez au hasard un bien qui vous semble intéressant, vous risquez de tomber dans des pièges inattendus. Dans cette section, nous vous expliquons l'état d'esprit que les débutants doivent adopter avant de se lancer dans l'investissement immobilier, ainsi que les préparatifs concrets à effectuer.

Acquisition de connaissances et collecte d'informations

« Faut-il étudier pour investir dans l'immobilier ? » La réponse est « oui ». Cela ne vaut pas seulement pour l'investissement immobilier, mais pour tout type d'investissement. Il est très risqué de se lancer sans connaissances suffisantes. Il est donc nécessaire de commencer par étudier et de bien comprendre les termes et les mécanismes de base. Nous vous recommandons de collecter des informations sur Internet et de lire des ouvrages d'introduction. La lecture de livres vous aidera à organiser les informations et à développer votre propre façon de penser.

Dans un deuxième temps, il peut être utile de participer à des séminaires sur l'investissement immobilier. Des experts et des investisseurs expérimentés y donnent des cours pratiques qui vous permettront de mettre en application vos connaissances théoriques. Méfiez-vous toutefois des séminaires de mauvaise qualité destinés aux débutants. Il est important de vérifier au préalable l'expérience des intervenants et la réputation de l'organisme qui organise le séminaire. Certaines agences immobilières proposent des documents gratuits et des séminaires en ligne. Nous vous recommandons donc de vous renseigner auprès de plusieurs sources et de comparer les informations.

*Point important : veillez à bien comprendre les termes de base de l'investissement immobilier (rendement, taxes, prêts, etc.). En effet, « se lancer sans avoir une compréhension suffisante » peut entraîner des pertes importantes ou des fraudes. Si vous avez des doutes, consultez un expert ou faites des recherches auprès de sources fiables afin de ne laisser aucune zone d'ombre.

Définissez clairement vos objectifs et vos buts

Avant de vous lancer dans l'investissement immobilier, définissez clairement « pourquoi vous souhaitez investir dans l'immobilier », c'est-à-dire vos objectifs et vos buts. Les motivations varient d'une personne à l'autre.Par exemple, « obtenir un revenu supplémentaire stable avec un faible risque », « compléter sa retraite », « convertir son patrimoine en biens immobiliers afin de réduire les droits de succession ». La méthode d'investissement et le type de bien immobilier approprié varient en fonction de l'objectif. Pour certaines personnes, l'objectif peut être « d'acquérir de l'expérience et des connaissances en matière d'investissement immobilier ». Quel que soit l'objectif, il est important de définir des objectifs concrets (montant des bénéfices visés). Même si cela prend du temps, cela vous permettra de choisir une méthode d'investissement adaptée à vos objectifs.

Une fois vos objectifs clairement définis, vous saurez naturellement quel type de bien immobilier investir et quel montant vous devez investir pour atteindre vos objectifs. Par exemple, en partant d'un objectif de revenu mensuel de X 000 yens, vous pouvez calculer le prix du bien immobilier et le rendement nécessaire, puis déterminer le prix d'achat et le rendement cible, ce qui vous permettra de vous faire une idée du type de bien immobilier qui vous convient.Le type de bien immobilier à choisir (appartement ou maison individuelle), la région (centre-ville ou banlieue) et le plan de financement (équilibre entre fonds propres et emprunts) varient en fonction de vos objectifs.

Préparation mentale : lors du processus de définition de vos objectifs, vous devez également être déterminé à vous lancer dans l'investissement immobilier comme une activité commerciale. L'investissement immobilier n'est pas un moyen facile de gagner de l'argent, mais une petite entreprise. Les propriétaires qui perçoivent des revenus locatifs ont des responsabilités en tant que chefs d'entreprise. Il est nécessaire d'avoir de l'expérience dans la gestion immobilière et d'être capable de prendre des décisions rationnelles sur la base de chiffres.Si vous avez une famille, il est également important d'obtenir sa coopération et son accord. L'investissement implique des prêts importants et des risques, il est donc essentiel d'expliquer clairement la situation à votre partenaire et à votre famille et d'obtenir leur compréhension. Il est important de discuter dès le début afin d'éviter que des oppositions ultérieures ne conduisent à l'échec du projet.

Détermination des fonds nécessaires et élaboration d'un plan financier

L'élaboration d'un plan financier est indispensable dans le domaine de l'investissement immobilier. Il faut tout d'abord examiner l'équilibre entre les fonds propres (apport initial) et les emprunts. Dans le domaine de l'investissement immobilier, il est courant de payer une partie du prix du bien immobilier sous forme d'apport initial et d'emprunter le reste auprès d'une banque. Il est possible d'obtenir un prêt, mais il est indispensable de disposer d'un apport initial. Dans la plupart des cas, il faut disposer de 10 à 20 % du prix du bien immobilier en espèces au moment de l'achat (5 à 10 % du prix du bien immobilier sous forme d'apport initial, auxquels s'ajoutent d'autres frais).

En général, il est recommandé de disposer d'un apport personnel équivalent à environ 30 % du prix de l'immobilier avant de se lancer dans un investissement. Par exemple, pour un prix de 30 millions de yens, il faut disposer d'environ 9 millions de yens. En effet, les frais initiaux liés à l'achat d'un bien immobilier s'élèvent à environ 15 % du prix de l'immobilier. En préparant deux fois cette somme, soit 30 %, il restera de l'argent après le paiement des frais initiaux. Cela permet de garantir une flexibilité financière pour faire face à des dépenses imprévues ou au remboursement du prêt à l'avenir.

Disposer d'un capital suffisant présente de nombreux avantages, outre la sécurité face aux risques. D'une part, cela permet de faire face à des dépenses imprévues et, d'autre part, cela constitue un élément positif lors de l'examen d'une demande de prêt. Du point de vue des institutions financières, plus le capital propre est élevé, plus le risque de défaut de paiement est faible et plus la santé financière est bonne, ce qui permet d'obtenir plus facilement des conditions de prêt avantageuses (par exemple, le montant maximal du prêt ou le taux d'intérêt).En effet, certaines banques ont fixé des critères tels que « un taux d'intérêt préférentiel pour les personnes dont les actifs financiers dépassent XX millions de yens » ou « l'octroi de prêts uniquement aux personnes disposant d'au moins XX millions de yens d'actifs financiers ». Disposer de fonds propres suffisants avant de se lancer dans l'investissement immobilier augmente les chances de réussite de l'investissement.

Évaluation de la solvabilité et crédit : outre les fonds propres, le revenu annuel, l'employeur et les informations sur la solvabilité ont une incidence sur l'octroi d'un prêt. Il est donc important de connaître votre solvabilité (revenu annuel, ancienneté, autres emprunts, etc.). Si nécessaire, vous pouvez consulter au préalable un établissement financier au sujet d'un prêt. Avant d'acheter un bien immobilier, communiquez votre revenu annuel et vos fonds propres à votre banque afin d'avoir une idée du montant que vous pouvez emprunter et de trouver un bien immobilier adapté à votre budget.

Enfin, n'oubliez pas de préparer des fonds de réserve. Gardez toujours une réserve d'argent sur votre compte bancaire pour faire face aux dépenses imprévues après l'achat d'un bien immobilier ou au cas où vous ne trouveriez pas de locataire pendant un certain temps. Il est tout à fait normal de penser que « l'argent apporte la tranquillité d'esprit ». L'élaboration d'un plan financier raisonnable est la clé pour maintenir une stabilité à long terme.

3. Étapes concrètes de l'investissement immobilier : sélection du bien, financement, achat, gestion et stratégie de sortie

Une fois que vous avez terminé vos préparatifs, vous pouvez commencer à investir. Voici les étapes de base de l'investissement immobilier.

1. Collecte d'informations et sélection – Recherchez un bien immobilier qui correspond à votre stratégie d'investissement.
2. Consultation d'une agence immobilière et propositions de biens – Obtenez des informations sur les biens immobiliers de qualité avec l'aide d'un expert.
3. Évaluation préalable du financement et élaboration d'un plan financier – Obtenez une évaluation préalable de votre capacité d'emprunt auprès d'une banque et déterminez votre budget.
4. Conclusion du contrat de vente immobilière – Terminez les formalités contractuelles et le paiement, et devenez propriétaire du bien immobilier.
5. Gestion et exploitation du bien immobilier après l'achat – Commencez à rechercher des locataires, à gérer et à exploiter le bien immobilier.
6. Examen de la stratégie de sortie – Planifiez le moment et la méthode de vente future du bien immobilier.

Examinons maintenant chaque étape en détail.

Sélection d'un bien immobilier et consultation d'une agence immobilière

La recherche d'un bien immobilier est la base de l'investissement immobilier. Après avoir clairement défini vos objectifs, vous commencez à collecter des informations sur les biens immobiliers qui correspondent à vos critères. Vous pouvez obtenir des informations sur les biens immobiliers sur des sites d'investissement immobilier (portails), dans des magazines d'information et auprès d'agences immobilières. Se faire une idée des prix du marché grâce aux portails d'investissement immobilier est un bon point de départ, mais dans la réalité, il n'est pas facile de trouver le bien idéal à partir des informations accessibles au grand public.Les biens immobiliers de qualité adaptés à l'investissement ne sont pas souvent publiés sur les portails, et même s'ils le sont, ils sont rapidement achetés par des agents immobiliers professionnels, il est donc difficile pour les débutants de remporter les enchères. Il est donc important de contacter une agence immobilière fiable et d'obtenir des informations prometteuses non publiées (ce qu'on appelle les « biens immobiliers non publiés »). Une fois les étapes 1 et 2 terminées, contactez une agence immobilière pour obtenir des conseils.

Les agences immobilières sont des experts en immobilier. Si vous leur communiquez vos critères (budget, région, rendement souhaité, type de bien, etc.), elles vous proposeront des biens d'investissement adaptés à vos besoins. À ce stade, si vous disposez de connaissances de base et d'une bonne compréhension des prix du marché, vous serez en mesure d'évaluer plus facilement la qualité des biens proposés. Dans ce secteur, les bons biens immobiliers ne sont pas mis en vente au grand public, mais proposés directement aux clients existants. Par conséquent, même si vous êtes novice, en consultant rapidement une agence immobilière, vous pourrez obtenir des informations utiles avant les autres investisseurs.

Choix de l'agence immobilière : il est également important de bien choisir l'agence immobilière à laquelle vous vous adresserez. Certaines agences spécialisées dans l'investissement immobilier peuvent essayer de vous vendre des biens immobiliers qui ne vous conviennent pas en utilisant des techniques de vente agressives. Pour vous assurer de la fiabilité d'une agence, vérifiez qu'elle dispose d'une licence pour exercer des activités immobilières et consultez ses références et les avis de ses clients. La manière dont les employés chargés de répondre à vos demandes et de vous recevoir vous accueillent est également un élément important à prendre en compte. Il est important d'évaluer la qualité de la communication avec l'agence, notamment la précision des réponses apportées à vos questions et leur compréhension de vos objectifs d'investissement.Même si cela peut vous sembler difficile, si vous estimez que l'agence ne vous convient pas après la consultation, n'hésitez pas à en changer.

Financement et examen du prêt

Une fois que vous avez trouvé un bien immobilier qui vous convient, vous devez procéder à la demande de financement (prêt) et à l'examen préalable. Dans le domaine de l'investissement immobilier, les biens sont généralement achetés à l'aide de fonds propres et d'un prêt, et le remboursement du prêt est effectué à partir des revenus locatifs. Il est donc nécessaire d'obtenir l'accord d'une banque ou d'un établissement financier pour obtenir un prêt pour l'achat d'un bien immobilier.

Tout d'abord, vous devez demander une présélection (examen préliminaire) à la banque sur la base des informations relatives au bien immobilier que vous envisagez d'acheter. Les institutions financières évaluent non seulement le revenu annuel et les informations sur la solvabilité du demandeur, mais aussi la rentabilité du bien immobilier lui-même. Les conditions de prêt varient en fonction du type et des caractéristiques du bien immobilier (appartement en centre-ville ou maison en banlieue, neuf ou ancien, etc.). Il existe de nombreuses options, telles que les banques urbaines, les banques régionales et les caisses d'épargne, mais les agences immobilières ont souvent des partenaires ou des réseaux, alors n'hésitez pas à les consulter.

Une fois l'examen préliminaire approuvé, l'établissement financier vous propose les conditions du prêt. Il s'agit par exemple d'un prêt de XX millions de yens à un taux d'intérêt de XX % remboursable en XX ans. Le plan de financement définitif est alors établi. Si le montant du prêt est inférieur au prix du bien immobilier, vous devrez augmenter votre apport personnel ou changer de bien. À l'inverse, si vous empruntez le montant maximal, le remboursement sera plus lourd, il faudra donc ajuster le montant du prêt en fonction de votre capacité de remboursement et des conditions proposées.

Points à noter lors de la conclusion du contrat de prêt : Après la première évaluation et l'obtention de l'accord définitif, vous concluez un contrat de prêt officiel (contrat de prêt) avec l'établissement financier. Vous pouvez choisir entre un prêt à taux variable ou à taux fixe. Le taux variable est initialement bas, mais il peut augmenter à l'avenir. Le taux fixe est fixe pendant toute la durée du prêt, mais il est plus élevé que le taux variable. Choisissez le type de prêt qui correspond à votre tolérance au risque.Veuillez noter que les prêts immobiliers sont différents des prêts immobiliers résidentiels et que leurs taux d'intérêt sont légèrement plus élevés. Récemment, l'utilisation abusive du prêt Flat 35 (prêt immobilier résidentiel) à des fins d'investissement immobilier est devenue un problème social. Veuillez donc veiller à respecter les règles lorsque vous utilisez un prêt.

Conclusion du contrat de vente immobilière

Une fois le prêt confirmé, vous signez le contrat de vente. Il s'agit d'une procédure officielle d'échange du contrat de vente entre le vendeur (ou l'agent immobilier) et vous (l'acheteur). Avant la signature du contrat, l'agent immobilier vous fournit des explications importantes (détails du bien immobilier et conditions de la transaction) et vous devez signer et apposer votre cachet après avoir accepté le contenu. En général, un acompte est versé lors de la signature du contrat.

Après la conclusion du contrat, les procédures de conclusion du contrat de prêt définitif et les préparatifs en vue de la remise du bien commencent. À la date de remise (date de règlement), le paiement du solde, l'enregistrement du transfert de propriété et la remise des clés du bien immobilier ont lieu. À ce stade, veillez à ne pas oublier de payer la taxe d'acquisition immobilière, d'enregistrer le bien immobilier et de souscrire une assurance incendie. Les documents nécessaires à l'achat (certificat de sceau, certificat d'enregistrement du sceau, pièce d'identité (permis de conduire, etc.)) doivent être préparés à l'avance.

Une fois l'achat du bien immobilier finalisé, vous devenez propriétaire (propriétaire du bien immobilier). À ce stade, il est important de ne pas relâcher votre vigilance et de commencer immédiatement à mettre en place un système de gestion locative. Par exemple, si vous achetez un bien immobilier d'occasion et que le locataire est repris par l'ancien propriétaire, vous devrez effectuer certaines démarches, telles que le changement de nom sur le contrat de location et la conservation de la caution.Si le bien est vacant, vous devez commencer à rechercher de nouveaux locataires dès que possible. Vérifiez que vous avez souscrit une assurance incendie et une assurance tremblement de terre (c'est souvent une condition pour obtenir un prêt).

Gestion du bien après l'achat et début de l'exploitation

Une fois que vous avez acquis un bien immobilier, il est temps de commencer la gestion locative. Concrètement, cela signifie que vous devez vous occuper des tâches quotidiennes telles que la recherche de locataires, le recouvrement des loyers, le remboursement du prêt et le paiement des différentes charges. L'une des décisions importantes à prendre au moment de commencer l'exploitation est le mode de gestion du bien immobilier.

• Dans le cas d'une délégation à une société de gestion : de nombreux investisseurs et propriétaires novices confient la gestion de leur bien immobilier à une société de gestion immobilière spécialisée. Sur la base d'un contrat de délégation, vous pouvez confier à la société de gestion les tâches quotidiennes telles que la publication d'annonces pour trouver des locataires, l'organisation des visites, la conclusion des contrats de location, le recouvrement des loyers, le traitement des réclamations, le nettoyage, l'inspection et la réparation du bâtiment. Les sociétés de gestion immobilière sont des entreprises spécialisées dans la gestion immobilière, elles peuvent donc accomplir ces tâches plus efficacement que si vous les effectuez vous-même.L'un des principaux avantages est que les propriétaires peuvent bénéficier de l'expérience et du savoir-faire de la société de gestion pour traiter les problèmes difficiles à résoudre par eux-mêmes. Les frais de gestion représentent un pourcentage fixe du loyer, mais ils permettent de gagner du temps et de l'énergie, et garantissent un service professionnel. Dans la pratique, il est préférable de confier la gestion à une société de gestion fiable, en particulier lorsque le bien est situé loin ou que le propriétaire est très occupé par son activité principale.Lors de la signature du contrat, il est nécessaire de vérifier l'étendue des services délégués à la société de gestion et le montant des frais de gestion, puis de comparer plusieurs sociétés afin de choisir celle qui convient le mieux. En choisissant une société ayant une grande expérience dans la location immobilière, vous pourrez réduire la durée des périodes d'inoccupation et augmenter vos revenus. À l'inverse, si vous ne choisissez pas la bonne société de gestion, cela peut avoir un impact négatif sur vos revenus.
• Dans le cas d'une gestion autonome : le propriétaire peut s'occuper lui-même de toutes les tâches. Par exemple, la recherche de locataires, la conclusion des contrats de location, le recouvrement des loyers, le traitement des plaintes, le nettoyage, les inspections, etc.Cela présente l'avantage de permettre d'économiser les frais de gestion et de prendre les décisions de manière autonome, mais cela nécessite des connaissances spécialisées et une disponibilité 24 heures sur 24. En réalité, cela peut s'avérer difficile pour les débutants qui n'ont aucune expérience dans l'immobilier ou la gestion. Toutefois, cela ne s'applique pas aux personnes qui ont de l'expérience dans l'immobilier ou la gestion, qui sont capables de gérer efficacement des biens immobiliers de grande envergure ou qui peuvent consacrer toute leur journée à cette tâche. Plus important encore, le manque de réseau et d'expérience peut entraîner des retards dans la résolution des problèmes. Il est donc préférable de confier la gestion à une société spécialisée dans un premier temps.Une fois que vous aurez acquis de l'expérience, vous pourrez envisager de vous occuper vous-même de la gestion.

Recherche de locataires et gestion des loyers : Une fois que vous avez choisi votre système de gestion, vous pouvez commencer à rechercher des locataires. Lorsqu'un logement se libère, vous devez demander à une agence immobilière (courtier) de publier une annonce et de trouver un nouveau locataire le plus rapidement possible. Il est important de fixer un loyer approprié. Si le loyer est trop élevé par rapport au prix du marché dans le quartier, le logement risque de rester vacant pendant longtemps. L'état de l'intérieur et de l'extérieur du logement a également une incidence sur son attractivité pour les locataires.Si le bien est ancien, il peut être nécessaire d'envisager des travaux de rénovation ou de modernisation afin de rester compétitif. Les réparations dues à l'usure sont inévitables, mais vous pouvez y faire face en prévoyant un budget à l'avance. Si vous demandez un dépôt de garantie, vous pourrez l'utiliser pour couvrir les frais de remise en état du bien lorsque le locataire quittera les lieux.

Une fois que vous aurez commencé votre activité, vérifiez régulièrement vos revenus et vos dépenses afin de vous assurer que vos revenus correspondent à vos prévisions et que vos dépenses ne dépassent pas votre budget.En cas de retard dans le paiement du loyer, il est nécessaire de le réclamer dès que possible. Si vous utilisez un service de garantie de loyer (société de garantie de loyer), contactez la société de garantie et demandez-lui d'intervenir rapidement. Si vous ne parvenez pas à louer le bien, consultez votre agence immobilière et envisagez des mesures incitatives telles que la révision des conditions de location ou l'augmentation des frais de publicité (AD). C'est l'accumulation de ces petites améliorations qui déterminera le succès ou l'échec de la gestion locative.

Réfléchir à une stratégie de sortie

Dans le domaine de l'investissement immobilier, il ne faut pas oublier la « stratégie de sortie ». La stratégie de sortie est un plan qui définit la manière dont vous allez finalement vendre le bien immobilier que vous possédez afin de récupérer votre investissement et de clôturer l'opération. Dans le monde de l'investissement, on dit que « le succès d'un investissement immobilier se joue à la sortie », ce qui montre l'importance de la stratégie de sortie.

L'idéal pour un investisseur est « d'acheter à bas prix et de vendre à prix élevé », mais dans la réalité, il existe plusieurs points à prendre en compte pour vendre un bien immobilier à un prix élevé et sans difficulté. Tout d'abord, il faut choisir un bien immobilier en tenant compte de la sortie. Avant d'acheter, il faut se demander si ce bien immobilier sera facile à revendre à l'avenir. Par exemple, les biens immobiliers situés dans des zones où la demande est forte ou les biens immobiliers neufs équipés d'installations populaires ont tendance à trouver facilement preneur à l'avenir. De plus, les appartements en copropriété sont faciles à vendre car ils peuvent être facilement négociés entre investisseurs.En revanche, les biens immobiliers privés situés en périphérie ou les biens immobiliers de grande taille peu liquides peuvent prendre du temps à se vendre. Pour éviter les échecs dans l'investissement immobilier, il est recommandé de réfléchir à la revente avant d'acheter.

De plus, le moment de la vente est également un élément important de la stratégie. Il est difficile de déterminer le « moment opportun pour vendre », mais il est important de viser un moment où le marché immobilier est à la hausse et où il est possible de vendre à un prix supérieur au prix d'achat. Il existe également une approche qui consiste à vendre avant que les revenus (rendement) ne diminuent avec l'âge, ou à cibler un moment où la dette restante diminue et où il est plus facile de réaliser une plus-value.En tenant compte de la dette restante, il est également possible de vendre avant que des dépenses importantes, telles que des travaux de rénovation, ne soient prévues. Compte tenu de ces éléments, il est souhaitable de définir une politique générale dans votre plan d'investissement, par exemple « vendre dans X années » ou « vendre lorsque le taux de remboursement du prêt atteint X % ».

Importance de la stratégie de sortie : dans le domaine de l'investissement immobilier, les gains ou pertes finaux ne sont déterminés qu'au moment de la vente du bien immobilier.Par exemple, même si vous réalisez des bénéfices et percevez des revenus locatifs pendant la période d'investissement, une baisse importante du prix de vente peut entraîner des pertes et, par conséquent, une perte totale. À l'inverse, même si vous devez faire face à des vacances ou à des frais pendant la période d'investissement, vous pouvez réaliser des bénéfices importants au moment de la vente et, au final, votre investissement peut s'avérer fructueux. Il est donc important de réfléchir dès le départ à la manière de vendre le bien immobilier au meilleur prix et au moment opportun avant d'investir.

Lorsque vous envisagez une stratégie de sortie, vous devez prendre votre décision d'investissement en fonction du montant total de l'investissement entre l'achat et la vente du bien immobilier. Par exemple, avant l'achat, il est utile de mener une étude pour déterminer le revenu prévisible à partir de l'âge du bien immobilier à ce moment-là, en supposant que vous le vendiez dans X années. Consultez les prix et les rendements de biens immobiliers similaires publiés sur des sites d'investissement immobilier afin d'avoir une idée du prix de vente futur.

Toutefois, si vous vous concentrez trop sur la sortie et que vous vous intéressez uniquement aux biens faciles à revendre, c'est-à-dire les biens de qualité situés en centre-ville, vous risquez de vous retrouver avec des biens très prisés dont les prix ont grimpé en flèche et dont le rendement est faible. En fin de compte, il est important de trouver le bon équilibre entre le rendement souhaité et le risque acceptable. Tenez compte des deux aspects, à savoir la facilité de sortie (facilité de revente) et le rendement pendant l'exploitation, et choisissez un bien immobilier qui vous convient, que vous détiendrez et revendrez de manière planifiée.

4. Erreurs courantes chez les débutants et comment les éviter

Dans le monde de l'investissement immobilier, il existe plusieurs erreurs courantes chez les débutants. Cependant, il est possible de les éviter en les identifiant à l'avance et en prenant les mesures nécessaires. Voici quelques exemples typiques de ces erreurs et les moyens de les éviter.

• Négliger les frais après l'achat : l'une des erreurs les plus courantes chez les débutants est de négliger les frais supplémentaires après l'achat. Ils ont tendance à se concentrer uniquement sur le prix d'achat du bien immobilier et le montant du prêt, et à négliger les autres frais. N'oubliez pas qu'il existe des frais autres que le prix d'achat. Il s'agit par exemple des taxes foncières, de la taxe d'urbanisme, de l'assurance incendie, des frais de réparation et des frais de gestion immobilière. Si vous établissez votre plan financier sans tenir compte de ces frais, vous risquez de ne pas réaliser de bénéfices, voire de subir des pertes.Solution : avant l'achat, calculez les frais d'entretien annuels et les taxes, et établissez un plan pour vous assurer une liquidité suffisante. Dressez une liste des frais liés à l'achat d'un bien immobilier et intégrez-la à votre simulation de revenus et de dépenses. Il est également recommandé de disposer d'une réserve équivalente à plusieurs mois, voire à six mois, de remboursement de votre prêt immobilier.
• Négliger le choix de la société de gestion immobilière : si vous négligez la gestion immobilière après l'achat, vos revenus diminueront. En particulier, si vous faites appel à une société de gestion immobilière externe, le succès de la gestion locative dépendra du choix de la société. La capacité à attirer des locataires, la réactivité en cas de problème, le caractère raisonnable des frais de réparation, etc. varient d'une société à l'autre. Un choix irréfléchi peut entraîner une augmentation du taux d'inoccupation, une perte de revenus locatifs ou une augmentation des plaintes en raison d'une gestion inadéquate.Solutions : vérifiez les antécédents et la réputation de la société de gestion, comparez les services et les tarifs de plusieurs sociétés et choisissez avec soin. Avant de signer un contrat, il est important de vérifier l'étendue des services de gestion (y compris la recherche de locataires et le traitement des plaintes), les taux d'occupation enregistrés et les mesures prises en cas d'urgence. En collaborant avec une société de gestion fiable, vous réduirez le risque de vacance et vous vous rapprocherez d'une gestion stable.
• Piège des prêts faciles (prêts illégaux) : méfiez-vous des sociétés qui vous incitent à acheter des biens immobiliers coûteux sans avoir besoin de capital et vous demandent de falsifier vos revenus annuels ou le montant de vos économies afin d'obtenir un prêt. Si vous vous rendez complice d'une fraude à l'encontre d'un établissement financier, vous risquez de devoir rembourser le prêt en une seule fois ou d'être impliqué dans des poursuites judiciaires. Ces dernières années, l'utilisation de prêts immobiliers résidentiels (par exemple, Flat 35) pour l'achat de biens immobiliers à des fins d'investissement est devenue un problème.Comment éviter cela : « Ne croyez pas aux offres alléchantes » et refusez catégoriquement les offres de prêt illégales. Augmentez votre capital de manière appropriée, conformément aux critères d'évaluation des établissements financiers, et choisissez des biens immobiliers que vous pouvez acheter sans recourir à des moyens illégaux. Si vous n'êtes pas sûr que les conditions de prêt soient appropriées, il peut être utile de consulter un tiers de confiance (autre établissement financier, conseiller financier, etc.).
• Début sans le consentement de la famille : il existe des cas où des investissements immobiliers importants ont été réalisés à l'insu de la famille (conjoint, etc.) et où des problèmes sont ensuite survenus en raison de l'opposition de la famille. En particulier, si vous avez déjà un prêt hypothécaire ou si vous investissez dans un bien commun, il est important d'être prudent lorsque vous contractez un nouveau prêt afin de parvenir à un accord. Comment éviter cela : établissez dès le début une coopération avec votre famille. Il est important de discuter franchement du montant de l'investissement et des risques afin d'obtenir la compréhension et la coopération de votre famille.Pour apaiser les inquiétudes de votre famille, il peut être utile de lui présenter votre projet et des simulations, ou de commencer par un petit investissement avant de l'augmenter progressivement. Avec le soutien de votre famille, vous pourrez vous concentrer sur votre investissement en toute confiance.
• Choisir un bien immobilier en fonction de son impression plutôt que de ses chiffres : Il est fréquent de confondre les critères de sélection d'un bien immobilier destiné à un usage résidentiel et ceux d'un bien immobilier destiné à l'investissement, et de choisir un bien immobilier uniquement sur la base de son impression ou de son apparence, en se basant sur des critères tels que « l'ambiance est agréable » ou « l'intérieur me plaît ». Cependant, dans le domaine de l'investissement immobilier, la rentabilité est le critère le plus important.Si vous choisissez un bien immobilier en fonction de vos loisirs ou de vos goûts, vous risquez de ne pas obtenir le rendement escompté. Solution : lorsque vous choisissez un bien immobilier à des fins d'investissement, concentrez-vous sur les données. Vérifiez avec précision les chiffres tels que le montant du loyer par rapport au prix d'achat, les loyers pratiqués dans le quartier, les prévisions de la demande future, le taux de rendement et les coûts d'exploitation. Il est important de rester calme et de ne pas acheter un bien immobilier qui, même s'il est très beau, ne permet pas d'espérer un flux de trésorerie suffisant selon vos simulations.

En comprenant les erreurs à éviter et en prenant des mesures préventives, même les débutants peuvent se rapprocher d'un « investissement immobilier réussi ». L'investissement immobilier est une succession de préparatifs et de décisions. La voie la plus courte vers le succès consiste à toujours faire preuve de prudence, à ne pas trop hésiter et à prendre des décisions fondées sur des données.

5. Connaissances de base en matière de fiscalité, de législation et de gestion des risques

L'investissement immobilier n'est pas seulement une question d'argent. Il nécessite également des connaissances en matière de fiscalité et de législation. Il est également important de bien comprendre les concepts de base de la gestion des risques. Cette section présente les notions fondamentales en matière de fiscalité et de législation que les débutants doivent connaître, ainsi que les points importants de la gestion des risques.

Connaissances de base sur les impôts applicables à l'investissement immobilier

L'investissement immobilier est soumis à de nombreux impôts. Les impôts ayant une incidence directe sur le bénéfice net, il est important de connaître à l'avance les types d'impôts applicables à l'investissement et les dates d'échéance.Voici les principaux types d'impôts.

• Impôts prélevés lors de l'achat : lors de l'achat d'un bien immobilier, vous devrez vous acquitter de la « taxe sur l'acquisition immobilière » (un avis d'imposition vous sera envoyé par la préfecture après l'achat), de la « taxe sur les actes notariés » apposée sur le contrat de vente, et de la « taxe d'enregistrement » perçue par le notaire. De plus, les bâtiments neufs et les bâtiments vendus par des constructeurs sont soumis à la « taxe sur la consommation ». Il est important de noter que d'autres frais initiaux s'ajoutent au prix de l'immobilier.
• Taxes prélevées pendant la possession : pendant la possession d'un bien immobilier, la « taxe foncière » et la « taxe d'urbanisme » sont prélevées chaque année par la municipalité. Ces taxes sont calculées sur la base de la valeur estimée du terrain et du bâtiment et font partie des frais fixes de gestion locative. En outre, l'impôt sur le revenu et la taxe d'habitation sont prélevés sur le « revenu immobilier », qui correspond au revenu locatif après déduction des frais. Si l'immobilier est considéré comme un projet commercial, une taxe professionnelle peut être prélevée.De plus, les intérêts sur les emprunts sont considérés comme des pertes, mais le remboursement du capital emprunté n'est pas considéré comme une dépense. Il est donc important de calculer le montant restant après déduction fiscale et les frais d'amortissement.
• Impôts lors de la vente : si vous vendez un bien immobilier et réalisez un bénéfice (plus-value), celui-ci est soumis à l'impôt sur les plus-values. L'impôt sur les plus-values est la somme de l'impôt sur le revenu et de la taxe d'habitation (ainsi que d'un impôt spécial pour le réaménagement urbain). Si vous avez détenu le bien pendant plus de cinq ans, vous êtes soumis à l'impôt sur les plus-values à long terme (taux d'imposition d'environ 20 %), et si vous l'avez détenu pendant cinq ans ou moins, vous êtes soumis à l'impôt sur les plus-values à court terme (taux d'imposition d'environ 39 %).En outre, vous devrez payer des frais d'agence et des droits de timbre lors de la conclusion du contrat de vente, ainsi que des droits d'enregistrement lors de la procédure de radiation de l'hypothèque par un notaire. Ne vous concentrez pas uniquement sur le bénéfice de la vente, mais déterminez clairement le bénéfice final après déduction de ces taxes.

Comme des impôts sont prélevés à chaque étape de l'achat, de la détention et de la vente, il est important d'établir un plan de revenus et de dépenses tenant compte de la charge fiscale. Par exemple, préparez les fonds nécessaires pour couvrir les divers frais d'achat et la taxe foncière, réfléchissez au moment où vous allez effectuer les dépenses en espèces, et enregistrez sans oubli toutes les dépenses pouvant être incluses dans la déclaration fiscale (amortissements, intérêts d'emprunt, frais de gestion, frais de réparation, primes d'assurance incendie, taxe foncière) afin de réaliser des économies d'impôts.L'investissement immobilier comporte de nombreux éléments pouvant être comptabilisés comme des dépenses, ce qui permet de réduire le revenu après déduction des impôts (allègement fiscal) grâce à une comptabilité précise. Afin de payer et de réduire vos impôts de manière légale et appropriée, il est important de demander conseil à un expert, tel qu'un expert-comptable, si nécessaire.

Points juridiques importants

L'investissement immobilier est soumis à de nombreuses lois. Il est difficile de passer en revue toutes les lois applicables, mais il est important de connaître les points les plus importants.

• Loi sur les baux (loi sur les contrats de location) : la loi sur les baux est la loi la plus importante en matière de gestion des biens immobiliers loués. Elle protège les droits des locataires (emprunteurs) et définit en détail les règles des contrats de location. Par exemple, dans un contrat de location classique, le contrat est automatiquement renouvelé à la fin de la période de location et le locataire peut continuer à occuper le logement. Le bailleur doit avoir un motif valable (force majeure) pour résilier le contrat.De plus, le paiement d'une indemnité de départ ne signifie pas que le locataire doit nécessairement quitter les lieux. Les locataires bénéficient d'une protection solide de leurs droits et ne peuvent être facilement expulsés pour la simple raison qu'ils n'aiment pas l'endroit. La loi définit également les règles relatives à l'augmentation du loyer et à la résiliation du contrat. Afin d'éviter tout problème, il est recommandé de consulter un expert lors de la conclusion du contrat et de vérifier que son contenu est conforme à la loi sur les baux.
• Loi sur les normes de construction et loi sur l'urbanisme (règles relatives à l'utilisation des bâtiments et des terrains) : si vous souhaitez agrandir ou changer l'usage d'un bien immobilier que vous avez acheté, vous devez respecter les lois et règlements tels que la loi sur les normes de construction et la loi sur l'urbanisme. Chaque bien immobilier est soumis à des règles particulières, telles que la zone d'affectation, le coefficient d'emprise au sol, le coefficient d'occupation des sols et la hauteur maximale.Par exemple, si vous construisez un immeuble résidentiel sans autorisation dans une zone d'urbanisme ou si vous effectuez des travaux de rénovation qui ne respectent pas les normes antisismiques, vous risquez de recevoir une recommandation de mise en conformité ou une ordonnance de suspension d'utilisation de la part des autorités administratives. Il convient également de prêter attention aux règlements de chaque collectivité locale (règlements locaux, etc.). Les constructions illégales peuvent non seulement réduire considérablement la valeur du bien immobilier, mais aussi, dans le pire des cas, le rendre impossible à louer. Il est donc nécessaire de vérifier les restrictions légales avant d'acheter un bien immobilier et de s'assurer qu'il est exploité de manière légale.
• Code civil et loi sur la construction (règles relatives aux contrats et aux transactions) : les contrats de vente et de location relèvent du code civil et sont donc soumis aux dispositions relatives à l'inexécution des contrats (responsabilité pour vices) et à l'inexécution des obligations. Lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion, il est nécessaire de vérifier l'étendue et la durée de la responsabilité du vendeur en cas d'inexécution du contrat et de comprendre la marche à suivre en cas de problème.Il est également nécessaire de vérifier que l'agence immobilière respecte les règles relatives aux transactions immobilières (explication des points importants, obligation de remise d'un document écrit, etc.). Si vous traitez avec une agence malhonnête, vous risquez d'être impliqué dans des litiges contractuels. Il est donc important de lire attentivement les clauses du contrat et de ne laisser aucune zone d'ombre. Si nécessaire, il est recommandé de consulter un expert (avocat ou notaire) avant de signer le contrat.

En outre, il existe plusieurs lois à respecter en fonction de la situation du bien immobilier et du locataire. Il s'agit par exemple de la loi sur la sécurité incendie (obligation d'installer des extincteurs et des détecteurs d'incendie), de la loi sur la sécurité des logements et de la loi sur les logements pour personnes âgées. Il est difficile de tout comprendre soi-même. Il est donc important de collaborer avec une société de gestion fiable et des experts pratiques afin de pouvoir réagir de manière appropriée aux changements de lois et de réglementations.

Principes de base de la gestion des risques

Comme indiqué ci-dessus, l'investissement immobilier comporte de nombreux risques. Cependant, il est possible de réduire et de gérer ces risques en les anticipant et en prenant les mesures appropriées. Vous trouverez ci-dessous les principaux risques et mesures de gestion.

• Risque de vacance : risque de ne pas trouver de locataire et de perdre les revenus locatifs. Mesures : analyser les tendances de la demande et choisir un emplacement proche d'une gare et pratique pour la vie quotidienne, dans une région où la demande locative est stable.De plus, la superficie intérieure doit être adaptée à la clientèle cible, et il est préférable de choisir des types de logements très demandés, tels que des studios ou des appartements 2 pièces. Afin de rendre le bien plus attrayant, il convient de moderniser les équipements et de réaliser des rénovations appropriées afin de rester compétitif. Il est nécessaire d'ajuster les conditions de location de manière flexible et de coopérer avec la société de gestion afin de réduire au maximum la durée des périodes d'inoccupation.
• Risque de loyers impayés : risque que le locataire ne paie pas son loyer. Mesures à prendre : il est important de vérifier minutieusement le profil des locataires. Il est nécessaire de vérifier leurs revenus, leur lieu de travail et leurs antécédents en matière de retard de paiement, et de demander une caution si nécessaire. De nos jours, il est courant de faire appel à une société de garantie locative. En signant un contrat avec une telle société, vous pouvez récupérer les loyers impayés et réduire considérablement les risques pour le propriétaire.Dans certains cas, plusieurs mesures peuvent être prises, telles que l'adhésion à une société de garantie ou la désignation d'un garant lors de la signature du contrat. Il est également important d'envoyer rapidement un avis en cas de retard de paiement afin d'éviter que celui-ci ne se prolonge.
• Risque de réparation : risque de frais de réparation dus à la vétusté du bâtiment ou à la défaillance des équipements. Mesures à prendre : constituez chaque mois une réserve pour les réparations afin de vous préparer à des réparations importantes.Tenez également compte des frais de remise en état initial lorsque les locataires de longue durée quittent les lieux. Avant l'achat, il est important de vérifier l'historique des réparations et l'état du bâtiment afin de déterminer si des réparations importantes seront nécessaires dans un avenir proche. Effectuez des inspections régulières et un entretien planifié, et réparez rapidement les parties détériorées afin d'éviter des pannes importantes et soudaines.
• Risque de hausse des taux d'intérêt : Si vous optez pour un prêt à taux variable, vous courez le risque de voir vos remboursements augmenter en cas de hausse des taux d'intérêt.Mesures à prendre : optez dès le départ pour un prêt à taux fixe ou essayez de rembourser le capital emprunté le plus rapidement possible. Même si vous optez pour un prêt à taux variable, effectuez une simulation de remboursement en cas de hausse des taux de 1 à 2 % afin de vérifier votre capacité de remboursement. Si nécessaire, remboursez une partie du prêt de manière anticipée ou envisagez un refinancement afin de vous prémunir contre les fluctuations des taux d'intérêt. Suivez de près l'évolution des taux d'intérêt et l'actualité économique afin de pouvoir réagir avec souplesse en fonction de la situation. Vous pouvez par exemple envisager de passer à un taux fixe si la situation le permet.
• Risque de baisse de la valeur des actifs et des loyers : risque de baisse des prix de l'immobilier et des loyers en raison du temps ou de l'évolution du marché. Mesures à prendre : choisissez une région peu sensible à la baisse des prix fonciers et au déclin démographique, et assurez-vous qu'il n'y a pas de biens immobiliers concurrents dans les environs. Il est également important d'innover pour maintenir et améliorer la valeur de votre bien immobilier. Vous pouvez limiter la baisse des loyers en effectuant régulièrement des travaux de rénovation et de réparation afin de préserver l'attrait de votre bien.En cas de détérioration importante du marché immobilier, il est nécessaire de continuer à louer et d'attendre la reprise du marché plutôt que de vendre précipitamment.
• Risque de catastrophe : risque de dommages immobiliers causés par des catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre, les incendies et les typhons. Mesures à prendre : il est nécessaire de souscrire une assurance incendie et une assurance tremblement de terre. En cas de sinistre, une partie des dommages sera couverte par l'assurance.De plus, lors du choix d'un bien immobilier, il est possible de réduire les risques liés à l'achat en consultant les cartes des risques et en choisissant un terrain peu exposé aux inondations et aux tsunamis, ainsi qu'un bâtiment conforme aux nouvelles normes antisismiques. Le Japon étant un pays sujet aux tremblements de terre, il est également nécessaire de vérifier si les bâtiments ont été renforcés pour résister aux séismes et, s'ils sont anciens, si leur prix est adapté au risque. La mise en place d'un réseau de communication en cas de catastrophe et la définition de procédures de vérification de la sécurité des résidents avec la société de gestion font également partie de la gestion des risques.

Ainsi, identifier les risques potentiels et élaborer des plans alternatifs pour chacun d'entre eux constitue la base de la gestion des risques. Il n'est pas possible d'atteindre un « risque zéro », mais il est possible de « limiter les risques à un niveau acceptable ». En recourant à des assurances, en préparant vos finances à l'avance, en sollicitant l'avis d'experts et en collectant régulièrement des informations, vous pouvez contrôler les incertitudes et réaliser des investissements stables.

6. Coopération avec des experts et recours à une société de gestion

Pour réussir dans l'investissement immobilier, il est important de ne pas tout faire soi-même et de demander conseil à des experts. Nous expliquons ici comment coopérer avec des experts en investissement immobilier et comment faire appel à une société de gestion.

Avantages de consulter un expert immobilier

Pour les débutants en matière d'investissement immobilier, le fait de pouvoir compter sur des experts dans chaque domaine est très rassurant. Tout d'abord, les agents immobiliers et les consultants en investissement immobilier vous fournissent des conseils sur un large éventail de sujets, du choix du bien immobilier au financement. N'hésitez pas à leur poser toutes vos questions et à leur faire part de vos inquiétudes. Une société digne de confiance vous expliquera en détail les risques et les inconvénients.

Il est également conseillé de consulter des experts financiers tels que des planificateurs financiers (FP) ou des conseillers fiscaux. Par exemple, les conseillers fiscaux peuvent vous fournir des conseils spécialisés sur la déclaration de revenus immobiliers et les mesures d'optimisation fiscale. Leurs connaissances en matière fiscale sont très vastes et peuvent vous éviter des pertes si vous ne les connaissez pas, notamment en ce qui concerne la méthode de déclaration des revenus, le calcul de l'amortissement ou la saisie des dépenses. Si vous faites appel à un conseiller fiscal, cela peut être très pratique pour les personnes très occupées par leur travail.

En outre, les conseils d'un avocat ou d'un notaire peuvent être utiles pour vérifier les contrats lors de l'achat d'un bien immobilier et pour faire face à des problèmes juridiques. Si le contrat comporte des points obscurs, vous pouvez minimiser les dommages en le faisant vérifier au préalable par un expert. En cas de litige avec le locataire, il est important de consulter un expert juridique dès que possible.

Vous pouvez également demander à un architecte d'inspecter l'état du bâtiment. En faisant inspecter le bâtiment avant d'acheter un bien immobilier d'occasion, vous pouvez évaluer les risques de réparations futures.Il est également judicieux de demander l'avis d'un architecte ou d'un entrepreneur et d'obtenir une estimation des coûts de rénovation.

Ainsi, en collaborant avec des experts dans les domaines de l'immobilier, de la finance, du droit et de la construction, vous pouvez identifier les risques et les points à améliorer que vous ne remarqueriez pas vous-même. Au début, on a souvent tendance à ne pas savoir ce qu'on ne sait pas, c'est pourquoi il est recommandé de faire appel aux connaissances d'experts. Vous pouvez également consulter une société d'investissement immobilier si nécessaire. De nos jours, de nombreuses sociétés proposent des consultations gratuites pour les débutants, alors n'hésitez pas à en profiter.

Points importants à prendre en compte lors de la signature d'un contrat avec une société de gestion

Comme mentionné précédemment, la gestion immobilière est généralement confiée à une société de gestion immobilière. En faisant appel à une société de gestion, le propriétaire peut se concentrer sur la prise de décisions stratégiques et l'expansion de son portefeuille immobilier. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points importants à prendre en compte lors de la signature d'un contrat avec une société de gestion.

• Choisir une société de gestion fiable : tout d'abord, il est important de choisir une société de gestion. Le contenu de la gestion et la qualité des services varient d'une société à l'autre, il est donc nécessaire de comparer et d'examiner attentivement les différentes offres. Concrètement, il faut vérifier la capacité de la société à trouver des locataires (réseau publicitaire et expérience en matière d'acquisition de clients), le niveau des frais de gestion, la réputation de la société en matière de relations avec les locataires, le système d'intervention en cas d'urgence et la fréquence des rapports. Les sociétés qui gèrent un grand nombre de biens immobiliers et qui ont une grande expérience sont rassurantes, mais dans certains cas, le nombre de biens gérés peut être trop important, ce qui peut nuire à la qualité du service fourni à chaque locataire.Il est donc important de choisir une société avec laquelle vous vous entendez bien et qui accorde une grande importance aux détails. Nous vous recommandons de demander des devis à plusieurs sociétés et de comparer les services proposés et les coûts avant de prendre votre décision. Les contrats de gestion sont généralement renouvelés chaque année, vous pouvez donc changer de société avant la fin du contrat (veillez à respecter le délai de préavis).
• Collaboration étroite avec la société de gestion : bien que la gestion soit confiée à une société, le propriétaire et la société de gestion travaillent en collaboration. Vous devez recevoir des rapports réguliers sur l'état du bien immobilier et communiquer vos demandes et vos directives à la société de gestion.Par exemple, en communiquant votre politique de gestion, telle que « Si le logement reste vacant pendant X mois, nous souhaitons envisager une baisse du loyer » ou « Nous souhaitons obtenir plusieurs devis avant de décider des réparations à effectuer », vous faciliterez la tâche de la société de gestion. À l'inverse, la société de gestion peut vous fournir des informations sur le marché, telles que « La concurrence s'intensifie en raison de la construction d'un nouvel immeuble dans le quartier ». Une communication efficace et une relation de confiance sont essentielles pour prendre les bonnes décisions en matière de gestion.
• Comprendre l'étendue des services de gestion : Veuillez définir clairement dans le contrat l'étendue des services fournis par la société de gestion. En général, les services comprennent le recouvrement des loyers, le traitement des plaintes, le nettoyage régulier et la remise en état du bien, mais le contenu varie selon les formules. Veuillez vérifier les détails tels que le service d'urgence 24 heures sur 24, le suivi des retards de paiement et la collaboration avec la société de garantie, le service de renouvellement du contrat et les procédures de règlement lors du départ.Cela vous évitera toute confusion ultérieure si ces tâches s'avèrent être de la responsabilité du propriétaire.
• Incitations basées sur les performances : l'une des mesures possibles consiste à offrir des incitations, telles qu'une augmentation des frais de gestion ou une prime lors du renouvellement du contrat, aux sociétés de gestion qui parviennent à maintenir un taux d'occupation élevé sur le long terme. Les sociétés de gestion étant également des entreprises commerciales, une évaluation appropriée stimule leur motivation et renforce la coopération. Toutefois, il est important de conclure un contrat à un prix adapté au marché et d'établir une relation mutuellement avantageuse.
• Envisager des changements si nécessaire : si vous n'êtes pas satisfait des performances de la société de gestion ou si ses résultats sont en baisse, n'hésitez pas à envisager un changement. Vous devez vous informer sur les avantages et les inconvénients d'un changement de société de gestion et sur les modalités concrètes d'un tel changement, afin de pouvoir faire preuve de souplesse pour bénéficier d'un meilleur service. Bien sûr, le changement de société peut entraîner un risque de perturbation temporaire dans les relations avec les locataires, il convient donc de prendre une décision globale.

Si vous confiez la gestion à une société appropriée, celle-ci mettra à profit son expérience professionnelle pour résoudre efficacement les problèmes difficiles à traiter par le propriétaire lui-même. Elle pourra par exemple intervenir rapidement en cas de fuite d'eau pendant la nuit ou de plaintes des voisins. De plus, le propriétaire ne sera pas encombré par les tâches de gestion et pourra concilier son activité principale avec la gestion de plusieurs biens immobiliers.« Se concentrer sur son domaine d'expertise » et se concentrer sur les décisions de gestion : voilà l'une des clés du succès dans l'investissement immobilier.

7. L'importance de l'apprentissage et de l'amélioration continus pour réussir

Enfin, nous aborderons l'apprentissage et l'amélioration continus, une attitude indispensable pour réussir dans l'investissement immobilier. L'investissement n'est pas une fin en soi, mais un processus continu visant à obtenir des résultats à long terme.C'est la capacité à s'adapter aux changements de l'environnement et à continuer à se développer qui fait la différence.

Se tenir informé des tendances du marché : le marché immobilier est en constante évolution en raison de facteurs économiques, politiques et démographiques. Des informations qui étaient valables il y a quelques années peuvent aujourd'hui être obsolètes. Il est donc important de se tenir informé des dernières tendances du marché. Il est nécessaire de collecter en permanence des informations sur l'évolution des taux d'intérêt, les indices des prix de l'immobilier, les changements dans les zones populaires, les réformes fiscales, etc.En disposant des informations les plus récentes, vous serez en mesure de prendre des décisions d'investissement plus appropriées et d'augmenter vos chances de réussite. Concrètement, il est utile de lire régulièrement des sites d'actualités immobilières et des rapports sectoriels, et de participer à des séminaires et des ateliers pour écouter l'avis d'experts. De plus, en rejoignant une communauté d'investisseurs (association de propriétaires, forum en ligne, etc.), vous pourrez échanger des informations avec les autres membres et comprendre en temps réel les quartiers et les tendances qui suscitent l'intérêt.

Formation continue : l'investissement immobilier est un domaine complexe qui nécessite d'acquérir en permanence de nouvelles connaissances et expériences.Votre premier achat immobilier n'est pas une fin en soi, mais simplement un point de départ. Il est important de tirer parti de l'expérience acquise grâce à vos investissements et de continuer à vous former. Par exemple, si vous ne parvenez pas à trouver de locataires pour votre premier bien immobilier, vous pouvez choisir un bien plus demandé pour votre deuxième achat. Si les frais de rénovation sont plus élevés que prévu, vous pouvez mettre l'accent sur l'état du bâtiment lors de votre prochain achat. Vous améliorerez ainsi continuellement vos performances grâce au cycle PDCA. En effet, plus la durée de votre investissement est longue, plus vous accumulez d'expérience à partir de vos échecs et plus vous êtes en mesure de prendre les bonnes décisions.

La continuité porte ses fruits : l'investissement immobilier est un investissement à long terme. C'est en persévérant sur le long terme que l'on peut obtenir des bénéfices importants. L'un d'entre eux est l'effet des intérêts composés : les loyers s'accumulent et sont réinvestis, ce qui permet d'augmenter rapidement la taille du patrimoine. Un autre avantage est le cycle d'investissement positif. Plus les résultats s'accumulent, plus il est facile d'obtenir des prêts, ce qui crée un cercle vertueux permettant d'obtenir de bonnes informations sur les biens immobiliers.Le plus important est que le fait de tirer les leçons de ses échecs permet d'améliorer la précision des décisions d'investissement et d'assurer une gestion plus stable et plus efficace. C'est pourquoi plus vous commencez tôt et plus vous persévérez, plus vous acquérez d'expérience et plus vous vous constituez un patrimoine important.

Révision régulière : pour s'améliorer en permanence, il est indispensable de revoir régulièrement son portefeuille d'investissements. Une fois par an, procédez à un examen approfondi de vos revenus et de vos dépenses, et revoyez le taux de rendement de chaque bien immobilier, le solde de vos emprunts, vos projets de rénovation et votre stratégie de sortie. Selon la situation, il peut être nécessaire de vendre des biens immobiliers non rentables et de réaffecter les fonds à d'autres biens. Il est important de gérer votre portefeuille en gardant à l'esprit qu'il est essentiel de le maintenir en permanence dans le meilleur état possible.

Maintenir sa motivation : l'un des défis de l'investissement immobilier à long terme est de maintenir sa motivation. La plupart des personnes qui réussissent ont tendance à se fixer des objectifs clairs (par exemple, atteindre la liberté financière ou acheter un certain nombre de biens immobiliers) et à continuer d'apprendre et d'agir pour atteindre ces objectifs. Le fait d'échanger avec des personnes qui partagent les mêmes objectifs peut également être une source de motivation supplémentaire. Avoir un réseau de personnes à qui se confier en cas de difficulté permet d'éviter le sentiment de solitude.Heureusement, les réseaux sociaux et les communautés en ligne offrent un environnement propice à l'échange d'informations, il convient donc de les utiliser efficacement.

Nous avons expliqué en détail comment se lancer dans l'investissement immobilier, des bases aux étapes concrètes, en passant par les points à prendre en compte.En vous préparant bien et en avançant pas à pas, même les débutants peuvent réussir dans l'investissement immobilier. Il est important de commencer par de petits pas, d'acquérir de l'expérience, de mettre cette expérience à profit pour passer à l'étape suivante et de construire votre patrimoine dans une perspective à long terme. Grâce à un apprentissage et à une amélioration continus, l'investissement immobilier deviendra votre allié de choix. Commencez dès aujourd'hui à vous préparer pour atteindre vos objectifs : un revenu stable et une augmentation de votre patrimoine pour l'avenir.