Guide Débutant : Avantages et Écueils de l'Investissement Immobilier

L'investissement immobilier est une méthode d'investissement attrayante qui convient à la constitution d'un patrimoine à long terme. Les biens immobiliers, qui sont des actifs tangibles, sont moins sensibles aux fluctuations du marché que les actions, par exemple, et permettent d'espérer des rendements stables grâce à des revenus locatifs réguliers (revenus locatifs). En choisissant un emplacement et un bien immobilier de qualité, vous pouvez réduire le risque de vacance à long terme et assurer le remboursement de votre prêt et la génération de revenus grâce aux loyers mensuels.De plus, si la valeur de l'immobilier augmente, vous pouvez réaliser des plus-values (gains en capital) lors de la vente, ce qui, combiné aux revenus locatifs, peut vous permettre d'obtenir un rendement élevé. L'immobilier peut également servir de couverture contre l'inflation. En période d'inflation, les prix de l'immobilier et les loyers ont tendance à augmenter, ce qui permet de limiter la dépréciation de la valeur des actifs.

De plus, les prêts immobiliers au Japon sont souvent assortis d'une assurance-vie collective, qui permet de rembourser le solde de la dette en cas de décès de l'emprunteur, ce qui constitue un avantage supplémentaire en tant que substitut à l'assurance-vie. Ainsi, l'investissement immobilier est un moyen efficace d'investissement à long terme qui fait partie intégrante du portefeuille des investisseurs fortunés.

Toutefois, l'investissement immobilier ne présente pas que des avantages, il comporte également des risques à prendre en compte. Par exemple, en cas de vacance, les revenus locatifs cessent et les frais d'entretien et de gestion du bien immobilier sont à la charge du propriétaire. Même si le bien est loué, il existe un risque de retard de paiement du loyer, et l'obligation de payer le prêt et les frais de gestion continue pendant la période de retard. De plus, l'achat d'un bien immobilier nécessite des fonds importants et, selon l'évolution du marché et des taux d'intérêt, il existe un risque de baisse de la valeur du bien et d'augmentation du montant du prêt.Il est important de bien comprendre ces risques et de prendre les mesures nécessaires pour tirer parti de l'attrait de l'investissement immobilier.

Idées fausses et exemples d'erreurs courantes chez les débutants

Les débutants en matière d'investissement immobilier ont souvent des idées fausses, telles que « l'immobilier est sûr et tout le monde peut réussir » ou « il suffit d'acheter un bien pour percevoir des revenus locatifs ». Cependant, si vous vous lancez sans préparation, vous risquez fort d'échouer. Voici quelques exemples d'erreurs courantes chez les débutants.

• Se lancer sans objectif ni stratégie : si vous achetez un bien immobilier sans objectif ni stratégie d'investissement clairs, simplement parce que « cela semble être une bonne idée », vous risquez d'acquérir un bien qui ne correspond pas à vos objectifs de gestion de patrimoine. Par exemple, vous pourriez acheter un bien destiné à la revente à court terme alors que votre objectif devrait être de percevoir des loyers à long terme. Si votre objectif est vague, vous ne pourrez pas déterminer si vous devez privilégier le rendement ou la plus-value, et vous risquez d'être à la merci des fluctuations du marché et de ne pas obtenir le rendement escompté.Mesures à prendre : avant d'investir, fixez-vous des objectifs tels que « je souhaite constituer une retraite confortable grâce à des revenus stables » ou « je souhaite réaliser une plus-value de X euros dans X ans », puis élaborez une stratégie (détention à long terme ou revente à court terme, etc.) en fonction de ces objectifs. Une fois vos objectifs et votre stratégie clairement définis, vous serez en mesure de prendre des décisions sans vous laisser influencer par les fluctuations temporaires du marché.
• Manque d'études de marché et de diligence raisonnable : le fait de ne pas effectuer de recherches suffisantes sur le marché et sur les biens immobiliers constitue également un facteur d'échec important.Si vous achetez sans vous renseigner sur les prix du marché, vous risquez d'acheter à un prix trop élevé ou de vous retrouver avec un bien immobilier non rentable. Il est très dangereux de signer un contrat sans vérifier les loyers pratiqués dans le quartier, l'évolution de la demande, les défauts structurels du bien immobilier, les infractions à la législation et l'historique des réparations. Mesures à prendre : les investisseurs qui réussissent effectuent une étude de marché approfondie et une diligence raisonnable avant d'acheter.Renseignez-vous sur la situation économique et démographique du quartier, les loyers et le taux d'occupation des biens concurrents à proximité, et faites appel à un expert pour vérifier l'état du bâtiment et sa conformité aux lois et règlements. Pour plus de sécurité, faites vérifier le contenu du contrat et le plan de trésorerie par un avocat ou un expert-comptable. Ne vous fiez pas aveuglément aux slogans publicitaires et faites preuve de lucidité en envisageant également les scénarios pessimistes.
• Endettement excessif (emprunts) et plan de financement imprudent : les investissements qui reposent excessivement sur l'emprunt, par exemple en contractant un emprunt intégral avec peu de fonds propres, augmentent considérablement les risques. Dans une situation où vous devez rembourser un emprunt, la moindre vacance, la moindre baisse de loyer ou la moindre hausse des taux d'intérêt peut rapidement mettre en péril votre plan de remboursement mensuel.Dans le pire des cas, vous risquez de vous retrouver sans liquidités, avec uniquement des dettes, et d'être contraint de vendre votre bien immobilier. Mesures à prendre : fixez le montant de votre emprunt de manière prudente et prévoyez une marge suffisante entre vos revenus locatifs et le montant de vos remboursements. Il est essentiel de limiter les loyers afin que le remboursement ne soit pas compromis même en cas de quelques vacances. En outre, afin de vous prémunir contre une hausse future des taux d'intérêt, envisagez des mesures de couverture des risques, telles que le choix d'un taux fixe ou la possibilité de rembourser par anticipation.Ne vous fiez pas aux publicités qui promettent « un revenu annuel de XX millions de yens sans apport personnel », et investissez uniquement avec des fonds disponibles. Une planification financière raisonnable et une approche prudente sont la clé du succès.
• Négliger la gestion de la trésorerie et sous-estimer les coûts : se laisser séduire par un rendement nominal élevé ou par des perspectives de plus-value future et négliger le calcul du flux de trésorerie réel peut également conduire à l'échec.Si vous ne connaissez pas précisément votre revenu net, c'est-à-dire le loyer mensuel moins le remboursement du prêt, les frais de gestion, la taxe foncière, les provisions pour réparations et l'assurance incendie, vous risquez de vous retrouver avec moins d'argent que prévu et de tomber dans le rouge. Pour les biens d'occasion, il est particulièrement important de prévoir les frais de rénovation et de remplacement des équipements dans votre budget. Mesures à prendre : avant d'acheter, faites une simulation de trésorerie pour vérifier que votre cash-flow ne sera pas négatif, même dans le pire des cas.Il est important de faire des estimations selon plusieurs scénarios (taux de vacance de X %, baisse des loyers de X %, hausse des taux d'intérêt de X %) et de vérifier que votre plan est viable dans tous les cas. En ce qui concerne les dépenses, n'oubliez pas de prendre en compte les frais initiaux tels que les droits d'acquisition immobilière et les frais d'enregistrement, ainsi que les charges annuelles telles que la taxe foncière et la taxe d'urbanisme. Évaluez si le bien immobilier vous permettra de maintenir à long terme un solde positif entre vos revenus et vos dépenses grâce à une planification prudente basée sur des chiffres.
• Négliger la gestion immobilière et le réseau humain : l'investissement immobilier ne s'arrête pas à l'achat, la gestion et l'exploitation qui suivent déterminent les revenus. Néanmoins, il serait erroné de penser que « tout va bien tant que l'on achète » et de négliger la gestion. La gestion locative nécessite des tâches administratives fastidieuses, telles que la recherche de locataires, la collecte des loyers, le traitement des réclamations, la remise en état et la rénovation lors du départ des locataires.Si vous négligez la gestion, la satisfaction des locataires diminuera, ce qui entraînera une baisse des revenus due aux départs et à l'augmentation du nombre de logements vacants. Il est également important de disposer d'un réseau de contacts (capital humain) avec des agences immobilières, des sociétés de gestion, etc. Si vous ne pouvez pas obtenir les conseils d'experts fiables et expérimentés, vous risquez de passer à côté de risques que vous ne pourriez pas détecter seul. Mesures à prendre : réfléchissez à votre système de gestion avant l'achat. Si vous avez des difficultés à gérer vous-même votre bien, confiez-le à une société de gestion expérimentée et veillez à ne pas négliger le nettoyage et l'entretien des installations.Établir une relation de confiance avec les locataires et répondre rapidement à leurs réclamations sont également des moyens efficaces de prévenir les vacances. Veillez également à créer un environnement propice à l'échange d'informations et aux conseils en entretenant des relations avec des propriétaires expérimentés et des experts. Construire un réseau humain et approfondir vos connaissances vous permettra de réussir votre investissement à long terme.
• Se focaliser trop sur les profits à court terme : il est risqué de se précipiter dans des actions à court terme, telles que la vente à un prix excessif ou des investissements excessifs dans la rénovation, par impatience de « gagner rapidement » ou « obtenir des résultats immédiats ». Il est certes possible de réaliser des plus-values sur la vente d'un bien immobilier, mais il n'est pas facile pour un débutant de vendre au bon moment, et une mauvaise lecture du marché peut entraîner des pertes.Il faut également noter que, sur le plan fiscal, les ventes à court terme sont soumises à des taux d'imposition élevés et qu'il est donc difficile de conserver les bénéfices. Mesures à prendre : la clé du succès dans l'investissement immobilier est d'adopter une vision à long terme. Il est important de ne pas se précipiter pour réaliser des profits à court terme, mais plutôt de privilégier une approche qui consiste à accumuler progressivement des revenus locatifs stables. Même si vous visez des gains à court terme, vous devez faire preuve de sang-froid, élaborer une stratégie de sortie à l'avance et attendre le moment opportun pour prendre votre décision.

Compte tenu des exemples d'échecs cités ci-dessus, il est recommandé aux débutants d'adopter une attitude « 80 % de préparation, 20 % d'exécution ». Dans le chapitre suivant, nous expliquerons les étapes et les préparatifs concrets pour se lancer dans l'investissement immobilier.

Types et caractéristiques de l'investissement immobilier

L'investissement immobilier recouvre des concepts très variés, tant en termes d'objets d'investissement que de méthodes. Il est important de choisir le type d'investissement qui vous convient le mieux, car chacun présente des différences en termes de montant initial, de risque, de rendement et de gestion. Nous vous présentons ici les principaux types d'investissement immobilier et leurs caractéristiques.

Investissement dans un appartement en copropriété

L'investissement dans un appartement en copropriété consiste à acheter un appartement (une pièce) dans un immeuble et à le louer. Il est intéressant car il permet de commencer avec un capital relativement faible, entre quelques centaines de milliers et quelques millions de yens, qu'il s'agisse d'un appartement neuf ou ancien. Comme vous n'achetez qu'une seule pièce, les frais initiaux sont moins élevés que pour l'achat d'un immeuble entier, ce qui rend cette option plus accessible aux débutants.De plus, dans le cas d'un appartement en copropriété, la gestion des parties communes du bâtiment est assurée par une association de copropriétaires ou une société de gestion, de sorte que le propriétaire n'a qu'à s'occuper de l'entretien de son logement, ce qui réduit les tâches. La liquidité est également relativement élevée, ce qui constitue un avantage car il est facile de vendre le bien et de le convertir en espèces.

En revanche, l'inconvénient est le risque de vacance élevé. Si vous ne possédez qu'un seul logement, vous ne percevrez aucun revenu si celui-ci est vacant.Comme la source de revenus est unique, l'impact des logements vacants est direct. Il est donc nécessaire de déterminer si la zone est susceptible d'attirer des locataires et si le bien est suffisamment compétitif. En outre, les appartements en copropriété offrent généralement un rendement inférieur à celui des investissements dans des immeubles entiers (le rendement nominal est souvent compris entre 5 et 6 %). Cela s'explique par les coûts liés aux frais de gestion et aux provisions pour réparations, ainsi que par le fait que le prix d'achat comprend parfois les provisions de la copropriété.Toutefois, cela dépend du bien immobilier, et on ne peut pas généraliser en disant que le rendement est faible. Pour les débutants, il peut être judicieux de commencer par investir dans des appartements en copropriété afin de se familiariser avec ce type d'investissement.

Investissement dans des immeubles ou des appartements individuels

L'investissement dans un immeuble consiste à acheter un immeuble ou un appartement dans son intégralité et à louer tous les logements. Le prix des biens immobiliers varie considérablement, allant de plusieurs dizaines de millions à plusieurs centaines de millions de yens, et même en recourant à un prêt, il est nécessaire de disposer d'un capital propre important. En revanche, les revenus sont également importants et le rendement est élevé.Le rendement apparent d'un immeuble entier est généralement plus élevé que celui d'un appartement en copropriété, et il est souvent de l'ordre de 8 % ou plus. Comme vous possédez plusieurs logements, même si l'un d'entre eux est vacant, vous pouvez compenser la perte avec les loyers des autres logements, ce qui répartit le risque de ne percevoir aucun revenu.

Dans le cas d'un immeuble entier, le propriétaire est propriétaire de l'ensemble du bâtiment, ce qui lui confère une grande liberté de gestion.Il peut par exemple décider librement de la fixation des loyers, de la politique de location, du moment des réparations, etc. et prendre des mesures pour augmenter la valeur de son bien. En revanche, comme il est responsable de l'entretien et de la gestion de l'ensemble du bâtiment, les coûts et les tâches administratives sont importants. Les réparations du toit et des murs extérieurs, la rénovation des parties communes, la gestion des relations avec les locataires, etc., qui sont à la charge de la copropriété dans le cas d'un appartement en copropriété, sont à la charge du propriétaire (ou de la société de gestion à laquelle il a confié cette tâche) dans le cas d'un immeuble entier.De plus, comme vous investissez une somme importante dans un seul bien immobilier, vous devez également tenir compte du risque lié à l'emplacement. Si la demande dans le quartier où se trouve le bien diminue ou si des facteurs locaux deviennent défavorables, tous les logements que vous possédez en seront affectés. L'investissement dans un immeuble entier est donc une stratégie qui présente à la fois des opportunités de gains importants et des risques élevés.

Bien que cela représente un défi de taille pour les débutants, l'investissement dans un immeuble entier mérite d'être envisagé si vous souhaitez développer votre activité immobilière à l'avenir. Il est important de tenir compte de vos ressources financières et de votre expérience, et de vous lancer dans cette aventure sans vous surestimer.

Investissement dans une maison individuelle

L'investissement dans une maison individuelle consiste à acheter une maison individuelle d'occasion pour la louer. Contrairement aux appartements, il n'y a pas de parties communes, ce qui simplifie la gestion, et selon l'emplacement, il est possible de trouver des biens à prix avantageux. Dans les villes de province et les banlieues en particulier, il existe des maisons individuelles d'occasion à partir de quelques millions de yens, et il est possible d'obtenir un rendement supérieur à 10 % en les rénovant et en les louant.La possibilité de posséder un bien immobilier avec terrain est également un attrait de l'investissement dans des maisons individuelles, car il est possible d'envisager une plus-value future sur la vente du terrain.

D'un autre côté, les maisons individuelles sont généralement louées à une seule famille, ce qui, comme pour les appartements en copropriété, entraîne un risque de perte de revenus en cas de vacance. De plus, les locataires de maisons individuelles sont principalement des familles, et il faut donc généralement plus de temps pour trouver des locataires que pour des appartements destinés à des personnes seules.Si la maison est située en banlieue, où il est impossible de vivre sans voiture, le nombre de locataires potentiels sera limité. Il est donc important d'évaluer la demande. De plus, si le bâtiment est ancien, les frais de réparation peuvent être élevés. Il est donc nécessaire de prendre en compte les coûts de rénovation du toit, des murs extérieurs, de la plomberie, etc. dans le calcul du revenu net. L'investissement dans une maison individuelle est moins coûteux, mais nécessite des connaissances en matière de rénovation et de gestion.

Investissement dans des fonds de placement immobilier (REIT)

Les REIT (Real Estate Investment Trust) sont des fonds d'investissement immobilier cotés en bourse. Il ne s'agit pas d'investir dans des biens immobiliers eux-mêmes, mais dans des parts (titres) d'une société d'investissement qui gère plusieurs biens immobiliers. Vous pouvez commencer avec un petit montant et les négocier comme des actions sur un compte auprès d'une société de courtage, ce qui les rend beaucoup plus faciles à utiliser et plus liquides que l'achat direct d'un bien immobilier. Grâce à une gestion professionnelle, vous bénéficiez de revenus distribués provenant d'un portefeuille immobilier diversifié comprenant des immeubles de bureaux, des commerces, des logements, etc., ce qui vous permet de profiter d'un effet de diversification.De plus, comme ils peuvent être négociés quotidiennement sur le marché, ils présentent l'avantage de pouvoir être vendus rapidement lorsque vous souhaitez les convertir en espèces.

Toutefois, les REIT sont avant tout des produits financiers et ne vous permettent pas de devenir propriétaire d'un bien immobilier. Vous n'avez aucun contrôle sur leur gestion et n'acquérez aucune expertise en matière de sélection de biens ou de gestion locative.Le taux de distribution varie selon la société d'investissement, mais il est généralement compris entre 3 et 5 %. De plus, comme il est difficile de bénéficier d'un effet de levier élevé par rapport à l'achat direct d'un bien immobilier (vous ne pouvez pas contracter de prêt vous-même), il est difficile d'espérer des rendements importants. En outre, le prix du marché fluctue en fonction de la conjoncture économique et de l'évolution des taux d'intérêt, ce qui entraîne un risque de perte en capital. Il est donc préférable de les utiliser comme première expérience dans l'investissement immobilier ou dans le but de stabiliser votre portefeuille en les combinant avec des biens immobiliers physiques.

Voilà pour les principaux types d'investissement immobilier et leurs caractéristiques. Chacun présente des avantages et des inconvénients, et il est important de choisir la méthode la plus adaptée à vos objectifs d'investissement, à votre budget, à la charge de travail que vous êtes prêt à assumer et au niveau de risque que vous êtes prêt à prendre.

Comment choisir le style d'investissement qui vous convient

Comme nous l'avons vu précédemment, il existe différents styles d'investissement immobilier. Comment choisir celui qui vous convient le mieux lorsque vous débutez ? L'important est de tenir compte de votre situation personnelle (capacité financière, solvabilité, expérience, charge de travail dans votre activité principale, etc.) et de vos objectifs d'investissement.

Tout d'abord, déterminez le montant que vous pouvez consacrer à l'investissement et le montant que vous pouvez emprunter. Par exemple, si vous disposez de quelques millions de yens, il sera plus réaliste de commencer par un appartement en copropriété ou une petite maison individuelle d'occasion. En revanche, si vous disposez de plusieurs dizaines de millions de yens et d'une ligne de crédit, et que vous avez la ferme intention de réaliser des bénéfices importants dans le secteur immobilier, vous pouvez envisager d'investir dans un immeuble ou un appartement entier. Les conditions financières détermineront naturellement les méthodes qui s'offrent à vous.

Ensuite, il est important de déterminer le temps que vous pouvez y consacrer. Si vous êtes très occupé par votre travail et que vous ne pouvez pas consacrer beaucoup de temps à la gestion, il est préférable d'opter pour un investissement dans un appartement en copropriété ou dans un REIT, qui nécessitent peu de travail. À l'inverse, si vous souhaitez vous impliquer activement, y compris dans la gestion immobilière, et acquérir de l'expérience, vous pouvez vous lancer dans l'achat d'un immeuble ou essayer de le gérer vous-même. Votre tolérance au risque est également un facteur clé dans le choix de votre stratégie.Si vous êtes prudent et souhaitez limiter autant que possible le risque de perte en capital ou de vacance, les appartements en copropriété dans les centres-villes ou les REIT, qui sont des investissements relativement stables, peuvent vous convenir. Si vous êtes prêt à prendre un peu plus de risques pour obtenir un rendement élevé, vous pouvez envisager des biens immobiliers à haut rendement dans les régions rurales ou la rénovation de maisons individuelles.

Il faut également tenir compte de la différence des objectifs d'investissement. Si votre objectif est de vous assurer un revenu à long terme en remplacement d'une pension, les appartements en copropriété récents ou les biens immobiliers destinés aux familles, qui semblent offrir une gestion stable à long terme, sont adaptés.Si votre objectif principal est de réduire les droits de succession, vous pouvez opter pour un immeuble ou un ensemble d'appartements dont la valeur est susceptible de baisser. À l'inverse, si vous souhaitez réaliser une plus-value à court terme, vous devrez adopter une stratégie active consistant à rénover des biens situés dans des zones en cours de réaménagement ou des biens d'occasion bon marché. Cependant, il est difficile pour un débutant d'obtenir des résultats immédiats avec des transactions à court terme. Il est donc préférable de commencer par une gestion stable, dans une optique de détention à long terme.

En résumé, il n'existe pas de réponse universelle telle que « ceci est absolument recommandé pour les débutants ». Il convient de choisir un style adapté à la situation et aux objectifs de chacun. En cas de doute, il peut être utile de recourir aux services gratuits d'une agence immobilière et de demander l'avis d'un expert. Les conseils d'un tiers peuvent vous aider à découvrir des aptitudes que vous ne soupçonniez pas. Ne vous précipitez pas, recueillez soigneusement des informations et déterminez le style d'investissement qui vous convient le mieux.

Planification financière et préparation des fonds

L'élaboration d'un plan financier est l'une des étapes les plus importantes avant de se lancer dans l'investissement immobilier. Le montant des fonds propres nécessaires varie considérablement en fonction du prix du bien et des conditions de financement, et il n'est pas exagéré de dire que le succès d'un investissement dépend de la qualité du plan financier. Vous trouverez ci-dessous les points importants à retenir pour les débutants en matière de préparation financière.

Déterminer le montant approximatif des fonds propres nécessaires

En général, les frais initiaux (acompte + frais divers) d'un investissement immobilier s'élèvent à environ 15 % du prix du bien. Par exemple, pour un bien immobilier d'une valeur de 30 millions de yens, les frais initiaux s'élèvent à environ 4,5 millions de yens, incluant les frais d'enregistrement, les frais d'agence, les droits de mutation et l'assurance incendie. Ces frais doivent en principe être couverts par vos fonds propres. Commencez donc par vous fixer comme objectif de réunir 15 % du prix du bien.

Toutefois, il ne suffit pas de disposer d'un montant équivalent aux frais initiaux. Si vous investissez la totalité de vos actifs dans les frais initiaux, vous ne serez pas en mesure de faire face à des dépenses imprévues après l'achat (baisse des revenus locatifs due à des vacances, frais de réparation imprévus, etc.) et vous risquez de vous retrouver dans une situation financière précaire. C'est pourquoi les experts conseillent de « disposer d'un apport personnel équivalent à environ deux fois les frais initiaux avant de se lancer ». Cela correspond à environ 30 % du prix de l'immeuble.En disposant des frais initiaux (15 %) et d'une réserve (15 % supplémentaires), vous serez en mesure de faire face aux imprévus et de continuer à gérer votre investissement en toute sérénité.

Sur cette base, si vous envisagez d'acheter un immeuble d'une valeur de 100 millions de yens, vous devrez disposer d'un apport personnel d'environ 30 millions de yens, et pour un appartement en copropriété d'une valeur de 20 millions de yens, d'un apport personnel d'environ 6 millions de yens. Bien sûr, cela varie en fonction du prix du bien immobilier et des conditions de prêt, mais il est préférable de se baser sur « 30 % du prix du bien immobilier » comme seuil de sécurité pour préparer votre projet.

Recours au crédit et plan de prêt

Il est courant de recourir à un prêt (crédit) auprès d'un établissement financier pour couvrir la partie qui ne peut être financée par des fonds propres.

Le montant du prêt et le taux d'intérêt d'un prêt immobilier sont déterminés en fonction du revenu annuel, de la solvabilité et de la rentabilité du bien immobilier acheté. Il est recommandé de consulter au préalable un établissement financier afin de déterminer le montant maximal que vous pouvez emprunter. Chaque banque a ses propres critères, tels que le ratio de remboursement par rapport au revenu annuel ou le ratio de remboursement par rapport au loyer estimé du bien immobilier. Le montant du prêt sera déterminé en fonction de ces critères. Lors de la souscription d'un prêt, il est également important de choisir le type de taux d'intérêt.

Le Japon connaît depuis longtemps des taux d'intérêt très bas, mais si ceux-ci augmentent à l'avenir, les prêts à taux variable risquent d'entraîner une augmentation des remboursements. Ne vous fiez pas à votre capacité de remboursement actuelle et effectuez une simulation en cas de hausse des taux d'intérêt. Si vous craignez une hausse des taux d'intérêt, optez pour un produit à taux fixe afin de garantir des remboursements constants pendant toute la durée du prêt. Il est également judicieux d'envisager un remboursement anticipé et de rembourser activement votre prêt dès que vous disposez de fonds supplémentaires afin de réduire le montant total des intérêts payés.

Lorsque vous contractez un prêt, vérifiez également que vous bénéficiez d'une assurance vie collective (dan-shin). La plupart des prêts immobiliers sont assortis d'une assurance vie collective qui permet de rembourser le solde du prêt en cas de décès ou d'invalidité grave pendant la durée du prêt. Comme indiqué précédemment, cette assurance peut remplacer une assurance vie et vous offre la tranquillité d'esprit de ne pas laisser de dettes à votre famille. Toutefois, dans le cas des prêts immobiliers, la souscription à une assurance vie collective est facultative et peut entraîner des frais supplémentaires. Veuillez donc vous renseigner à l'avance.

Planification budgétaire et gestion des risques

Dans le cadre de votre planification financière, il est important de réaliser une simulation de vos revenus et dépenses à long terme, et pas seulement au moment de l'achat du bien immobilier. Vérifiez que le cash-flow net, obtenu en déduisant les dépenses telles que le remboursement du prêt, les frais de gestion, la taxe foncière et les primes d'assurance des revenus locaux mensuels, reste positif. Vérifiez également que votre cash-flow reste viable même dans le cas d'un scénario pessimiste, par exemple avec un taux de vacance de X %, une baisse des loyers de Y % et une hausse des taux d'intérêt de Z %.Vérifiez par exemple si vous restez dans le rouge avec un taux de vacance annuel de 10 %, une baisse des loyers de 5 % et une hausse des taux d'intérêt de 1 %. Si votre plan résiste à un scénario pessimiste, vous pouvez espérer des bénéfices plus stables en temps normal.

Taux d'apport personnel : si vous investissez beaucoup de fonds propres, vos mensualités seront moins lourdes et votre trésorerie sera plus stable, mais l'effet de levier (rendement sur les fonds propres) sera moindre.À l'inverse, si vous réduisez au maximum vos fonds propres et contractez un emprunt maximal, l'effet de levier augmentera le rendement par rapport à vos fonds propres, mais la charge de remboursement sera plus lourde et votre trésorerie sera instable. Lorsque vous débutez, nous vous recommandons de privilégier la stabilité de votre trésorerie et d'opter pour un plan de financement conservateur, avec des fonds propres importants et peu d'emprunts. Même si le rendement est légèrement inférieur, il est plus sûr de commencer modestement, dans la mesure de vos capacités de remboursement, puis d'augmenter progressivement votre investissement une fois que vous aurez acquis de l'expérience.

Enfin, n'oubliez pas de vous assurer une liquidité suffisante. Après l'achat d'un bien immobilier, des dépenses imprévues sont inévitables. Il est important de disposer d'une réserve d'argent liquide immédiatement disponible pour faire face aux réparations de climatisation ou de plomberie, aux travaux de remise en état lors du départ d'un locataire ou aux frais liés à une catastrophe naturelle. En général, il est recommandé de conserver au moins plusieurs mois de loyer, voire six mois, comme fonds de roulement.En prenant ces mesures de sécurité, vous pourrez continuer à gérer vos biens locatifs de manière stable sans vous retrouver dans une situation financière difficile.

Points importants pour la recherche d'un bien immobilier et le choix du quartier

Pour réaliser un bon investissement immobilier, il est extrêmement important de savoir quel type de bien acheter et où l'acheter. On dit que la valeur et la rentabilité d'un bien immobilier dépendent à 90 % de son emplacement, ce qui montre à quel point le choix du quartier est déterminant. Nous vous expliquons ici les principaux points à prendre en compte pour la recherche d'un bien immobilier et le choix du quartier.

Comment collecter des informations sur les biens immobiliers

Il est important de se tenir informé des informations sur les biens immobiliers disponibles sur le marché afin de se faire une idée des prix. Les portails immobiliers (Rakumachi, Kenmeika, etc.) publient des informations sur les biens immobiliers à rendre rentables dans tout le pays. En vous inscrivant gratuitement, vous recevrez des notifications par e-mail lorsque de nouveaux biens sont mis en vente. Vous pourrez ainsi recueillir des informations telles que « quels types de biens sont à vendre dans quelle région et à quel prix » ou « quel est le rendement ».Vous pourrez ainsi vous faire une idée des tendances du marché, par exemple « les studios proches des stations de métro en centre-ville offrent un rendement d'environ X % » ou « les appartements anciens en banlieue offrent un rendement de X %, mais sont vendus avec un droit de superficie ». Une fois que vous aurez acquis une bonne connaissance du marché, vous serez en mesure de juger si le prix proposé par un agent immobilier est élevé ou raisonnable.

Lorsque vous collectez des informations sur les biens immobiliers, il est également important de ne pas vous laisser influencer uniquement par le rendement. Même si le rendement apparent est élevé, le rendement réel sera faible si le bien immobilier est vide ou s'il nécessite d'importants travaux de rénovation. De plus, le rendement indiqué dans les annonces est calculé sur la base d'une occupation totale, ce qui n'est souvent pas le cas dans la réalité. En plus du rendement, apprenez à évaluer globalement le bien immobilier en tenant compte de son âge, de sa structure, de sa taille et de son emplacement.

Points importants pour choisir un quartier

Le choix de la zone est essentiel dans l'investissement immobilier. Les débutants ont tendance à se laisser séduire par les rendements élevés, mais ceux-ci ont toujours une raison (un risque). Lors du choix de la zone, il convient de prêter attention aux points suivants.

• Évolution démographique et demande : il est préférable d'éviter les zones où la population est en déclin et où la demande locative diminue en raison du vieillissement de la population.Privilégiez plutôt les zones où la population augmente ou diminue lentement, les zones urbaines où les jeunes et les célibataires affluent, c'est-à-dire les zones où la demande locative est forte. Par exemple, les 23 arrondissements de Tokyo et les centres des villes désignées par décret ont une demande stable. Même en province, il existe des endroits où l'on peut s'attendre à une demande spécifique, comme les villes universitaires ou les zones industrielles. Dans l'investissement immobilier, l'équilibre entre l'offre et la demande est si important que l'on peut dire que « la demande est tout ».
• Accessibilité : la distance par rapport à la gare et la commodité des transports publics ont une incidence directe sur la location. Il est préférable que le bien soit situé à quelques minutes à pied de la gare la plus proche (idéalement moins de 10 minutes) et que plusieurs lignes soient disponibles. Évitez les zones où les derniers trains sont trop tôt ou trop peu fréquents. Il est également important que le centre-ville soit facilement accessible et que le trajet vers les universités et les quartiers d'affaires soit pratique.Par exemple, un bien situé à 5 minutes à pied d'une gare et accessible en un seul train au centre-ville sera apprécié par un large public et aura un taux d'occupation élevé. À l'inverse, un bien situé à 20 minutes à pied d'une gare et accessible uniquement en bus risque d'avoir du mal à trouver des locataires.
• Commodités et environnement : vérifiez également la qualité de l'environnement. Il est important de se rendre sur place pour se faire une idée concrète de la présence de commodités telles que des supérettes, des supermarchés ou des hôpitaux à proximité, de la sécurité et de la fréquentation nocturne. Les rues mal éclairées et les endroits où les déchets s'accumulent sont à éviter. Si le quartier est sûr pour les femmes et les familles, vous pourrez attirer un large éventail de locataires sans limiter votre cible.De plus, si le quartier compte de nombreuses universités ou entreprises, vous pourrez identifier la demande spécifique à ce quartier, comme la demande des étudiants ou des jeunes actifs, ou celle des personnes vivant seules pour raisons professionnelles si le quartier compte des usines.
• Risques de catastrophes : au Japon, il faut également tenir compte des risques de catastrophes telles que les tremblements de terre, les typhons et les inondations. Consultez les cartes des risques et vérifiez que le quartier n'est pas situé dans une zone inondable ou une zone à risque de glissement de terrain. Les zones à haut risque de catastrophes présentent non seulement un risque de dommages pour les bâtiments, mais aussi une augmentation des primes d'assurance et une dépréciation future de la valeur immobilière. Il est préférable de choisir autant que possible un quartier à faible risque de catastrophes.
• Potentiel : le potentiel d'une zone est également un point important à prendre en compte. Les zones en cours de réaménagement ou celles où une nouvelle gare est prévue sont susceptibles de gagner en popularité et de voir la valeur de leurs biens immobiliers augmenter. Si le réaménagement rend le quartier plus attrayant ou si de grands centres commerciaux s'y installent, la valeur de la zone augmentera et elle sera davantage considérée comme un endroit où il fait bon vivre. Une bonne stratégie consiste à se tenir informé des projets d'urbanisme et de l'actualité locale afin de repérer les zones à fort potentiel.

En résumé, l'idéal est un quartier qui présente une forte demande et une bonne accessibilité, tout en comportant peu de risques. Par exemple, les quartiers qui répondent aux critères suivants : « faible risque de catastrophe naturelle et bonne sécurité », « proximité d'une gare et bonne accessibilité au centre-ville », « dynamisme grâce à un projet de réaménagement » peuvent espérer un taux d'occupation élevé et des revenus stables. À l'inverse, les quartiers « peu peuplés et dépourvus de commodités », « éloignés des gares et mal desservis » ou « à haut risque de catastrophe naturelle » sont à éviter pour les débutants.Il existe bien sûr des exceptions selon les biens immobiliers, mais nous vous recommandons de commencer par examiner les zones stables qui constituent la norme.

Critères de sélection des biens immobiliers

Une fois que vous avez réduit votre choix à quelques zones, vous devez ensuite sélectionner les biens immobiliers. Lors de la sélection, tenez compte des points suivants.

• Rentabilité et rendement : il est essentiel de pouvoir obtenir un loyer approprié par rapport au prix d'achat (rendement). Cependant, comme mentionné précédemment, ne vous fiez pas uniquement au rendement apparent, mais calculez le rendement réel après déduction des frais. Comparez le loyer fixé avec les loyers pratiqués dans le quartier afin de vous assurer qu'il n'est pas trop éloigné du prix du marché.
• Âge et structure du bâtiment : les biens anciens ont tendance à offrir un rendement élevé, mais les risques de réparation sont également plus importants. Les biens récents offrent un rendement plus faible, mais ne nécessitent pas de réparations importantes dans l'immédiat, ce qui est rassurant. En termes de structure, les bâtiments en béton armé sont plus durables que les constructions en bois ou en acier léger, mais leur prix est également plus élevé. Les normes antisismiques sont également importantes, et il est préférable d'opter pour des biens conformes aux nouvelles normes antisismiques en vigueur depuis 1981.
• Disposition et adéquation à la demande : la demande varie selon que le bien est destiné à une personne seule (studio ou 1 pièce) ou à une famille (2 pièces ou plus). Vérifiez que la disposition correspond au type de locataires principalement présents dans le quartier. Si le bien est situé à proximité d'une université, les studios sont préférables, tandis que les studios et les appartements 1 pièce conviennent mieux aux personnes seules ou aux familles dans les zones industrielles.
• État de gestion du bien : s'il s'agit d'un bien ancien, vérifiez l'état actuel de la gestion. Les poubelles sont-elles propres, les ampoules des parties communes fonctionnent-elles, les boîtes aux lettres sont-elles encombrées de prospectus ? Un bien bien géré aura tendance à satisfaire ses locataires et à rester vacant moins longtemps. À l'inverse, un bien mal géré aura tendance à rester vacant et il faudra donc être vigilant.
• Perspectives de sortie : avant d'acheter, réfléchissez également à votre stratégie de sortie. Imaginez si vous souhaitez revendre ce bien à l'avenir, s'il sera facile de trouver un acheteur sur le marché et s'il pourra être vendu au prix prévu. En immobilier, le bénéfice ou la perte totale n'est déterminé qu'au moment de la vente. Afin d'éviter de vous retrouver dans une situation où vous ne pouvez pas vendre le bien au prix souhaité ou où vous ne trouvez pas d'acheteur, il est préférable d'éviter les biens trop peu liquides (disposition trop particulière, superficie trop petite, etc.).

Évaluez le bien immobilier sous différents angles et choisissez-le en vous demandant si vous aimeriez y vivre si vous étiez à la place d'un locataire. Une fois que vous avez trouvé un bien qui correspond à vos critères, visitez-le impérativement afin de vérifier les détails qui ne sont pas visibles sur les photos ou les plans.

Comment trouver un partenaire de confiance

Pour réussir dans l'investissement immobilier, il est indispensable de s'entourer de partenaires fiables (agence immobilière, société de gestion, responsable de l'établissement financier, etc.). Il y a des limites à ce que l'on peut faire seul, et le taux de réussite d'un investissement augmente considérablement lorsque l'on bénéficie de l'aide de professionnels compétents. Nous vous expliquons ici comment choisir une agence immobilière et une société de gestion, deux partenaires particulièrement importants.

Comment choisir une agence immobilière

Il n'est pas exagéré de dire que le choix d'une agence immobilière (agence de courtage ou de vente) qui vous aidera à trouver un bien et à effectuer les démarches d'achat est déterminant pour la réussite de votre investissement immobilier. On dit même que si vous trouvez une agence qui vous convient, votre investissement immobilier sera presque automatiquement couronné de succès. Il est donc essentiel de trouver une bonne agence immobilière, mais dans la réalité, il existe des agences de toutes sortes, y compris des agences malhonnêtes. Voici quelques points à prendre en compte pour choisir une agence fiable lorsque vous êtes débutant.

• Expérience et expertise : choisissez une agence qui possède une grande expérience dans le courtage immobilier d'investissement et qui comprend le point de vue des investisseurs. L'idéal est une agence qui ne se contente pas de vendre des biens immobiliers, mais qui est également en mesure de vous conseiller sur la gestion locative après l'achat. Les agences qui publient le nombre de transactions réalisées et les exemples de réussite de leurs clients sont généralement plus fiables. Il est également plus facile de trouver un bien immobilier qui vous convient si vous choisissez une agence spécialisée dans le domaine qui vous intéresse, par exemple les immeubles individuels ou les appartements en centre-ville.
• Taille et structure de l'entreprise : les entreprises d'une certaine taille, en termes de nombre d'employés et de sites, ont généralement accès à de nombreuses informations et disposent de nombreux contacts avec les institutions financières. Cependant, cela ne veut pas dire que les petites entreprises ne sont pas fiables, car certaines ont accumulé une solide expérience. L'important est que l'ensemble de l'entreprise, et pas seulement le responsable, dispose d'un système de soutien solide. Il est également important de vérifier la capacité de l'entreprise à négocier des prêts et la rigueur avec laquelle elle traite les contrats.
• Qualité des informations sur les biens immobiliers générateurs de revenus : les bonnes entreprises disposent d'un grand nombre d'informations sur des biens immobiliers de qualité qui ne sont pas publiés sur Internet. Il est avantageux de pouvoir établir des relations qui vous permettent d'obtenir des informations sur des biens immobiliers non publiés qui ne figurent pas sur les sites portails généraux. Pour cela, il est important de communiquer clairement votre politique d'investissement et vos conditions lors de votre première prise de contact, afin de montrer votre sérieux. De nombreuses entreprises proposent à leurs membres inscrits par e-mail des biens immobiliers qui correspondent à leurs conditions, alors n'hésitez pas à utiliser ce service.
• Le point de vue du client : une société fiable vous expliquera clairement les inconvénients et les risques. Méfiez-vous des commerciaux qui ne soulignent que les avantages et ne mentionnent pas les risques. Évitez également ceux qui ne vous écoutent pas et vous imposent leur discours commercial. Choisissez une société qui a une approche consultative et qui vise la réussite de ses clients.
• Investissements propres et service après-vente : les sociétés dont les responsables investissent eux-mêmes dans l'immobilier ou qui proposent des services complets, y compris la gestion locative après l'achat, sont susceptibles de vous fournir des conseils basés sur leur expérience et un accompagnement à long terme. Il est rassurant de savoir que la société ne se contentera pas de vous vendre un bien, mais qu'elle vous conseillera également sur la gestion locative et la revente.

Il est également important de contacter plusieurs entreprises, de les écouter et de comparer leurs offres. Observez l'impression que vous laissent les entretiens et les conversations téléphoniques, ainsi que le contenu des propositions, afin de déterminer si vous pouvez faire confiance au responsable. Il existe également des entreprises spécialisées dans l'accompagnement des débutants en investissement immobilier, comme INA. Notre entreprise propose des informations destinées aux débutants sur notre propre média en ligne, ainsi qu'un service de consultation gratuit. Nous sommes un exemple de partenaire fiable pour les débutants. Il peut être utile de consulter ce type d'entreprises spécialisées.

Comment choisir une société de gestion

Après l'achat d'un bien immobilier, il est également indispensable de faire appel à une société de gestion immobilière pour gérer la location. Le taux d'occupation et les revenus peuvent varier considérablement en fonction des compétences de la société de gestion, il convient donc de la choisir avec soin. Voici les points importants à prendre en compte lors du choix d'une société de gestion.

• Taux d'occupation et capacité à trouver des locataires : le plus important est de pouvoir maintenir un taux d'occupation élevé. À titre indicatif, il est recommandé de vérifier que le taux d'occupation moyen de la société de gestion est supérieur à 95 %.Les sociétés qui ont une grande expérience dans la recherche de locataires disposent de leurs propres réseaux et stratégies publicitaires, ce qui leur permet de trouver rapidement un nouveau locataire en cas de vacance. Il existe d'ailleurs des cas où le taux d'occupation d'un bien immobilier était inférieur à 50 % lorsqu'il était géré par une autre société, mais où il a atteint 100 % en six mois après avoir changé de société de gestion.
• Capacité de proposition et réactivité : il est problématique de faire appel à une société de gestion qui se contente de proposer de baisser le loyer lorsque les logements restent vacants. Il est préférable de choisir une société qui propose des mesures concrètes, telles que la révision des conditions de location, la modification des annonces publicitaires ou des propositions de rénovation. Il est également important que la société dispose d'un système permettant de réagir rapidement 24 heures sur 24 aux réclamations des locataires et aux pannes d'équipements. Les sociétés qui disposent d'un service d'assistance accessible même la nuit et les jours fériés, ainsi que d'un réseau de réparateurs partenaires, sont plus fiables.
• Nombre de logements gérés et expérience : les sociétés qui gèrent un grand nombre de logements et qui ont une longue expérience ont accumulé un savoir-faire. Bien que cela ne soit pas une règle absolue, les sociétés qui gèrent plusieurs milliers de logements ont généralement une grande expérience. Cependant, si la société est trop grande, le service fourni à chaque logement risque d'être moins soigné. Il est donc important de trouver un équilibre entre l'expérience et la réactivité. Vérifiez également que les responsables ont une longue expérience et des connaissances approfondies.
• Frais de gestion et étendue des services : les frais de gestion s'élèvent généralement à environ 5 % du loyer, mais certaines entreprises proposent des tarifs plus avantageux, entre 2 et 3 %. Toutefois, si les tarifs sont trop bas, il faut être vigilant, car les services proposés peuvent être limités ou des frais supplémentaires peuvent être facturés sous d'autres noms. Ne vous basez pas uniquement sur le montant des frais de gestion, mais comparez également l'étendue des services proposés, tels que les frais de recherche de locataires (frais de publicité et d'annonce), la fréquence des visites régulières, les formalités de renouvellement, la présence lors du départ du locataire et le règlement du dépôt de garantie.Il est important de choisir une société offrant un bon rapport qualité-prix dans l'ensemble.
• Relations avec les propriétaires : les relations avec la société de gestion s'inscrivent dans le long terme. Il est important que le responsable soit à l'écoute, réactif et qu'il communique régulièrement. Avant de signer un contrat, discutez avec lui pour déterminer si vous pouvez établir une relation de confiance. Dans certains cas, il peut être judicieux de demander des devis à plusieurs sociétés de gestion et de comparer leurs offres.

En choisissant une société de gestion appropriée et en travaillant main dans la main pour augmenter la valeur de votre bien, vous pourrez vous concentrer sur votre activité principale tout en assurant la stabilité de votre gestion. À l'inverse, si vous choisissez une mauvaise société de gestion, les logements vacants et les loyers impayés seront négligés, ce qui entraînera une baisse de vos revenus. Trouver une société de gestion dont vous êtes satisfait est une étape importante pour réussir votre investissement immobilier.

Les étapes à suivre avant d'acheter votre premier bien immobilier

Pour se lancer dans l'investissement immobilier, il faut passer par plusieurs étapes, de la collecte d'informations à la signature du contrat et au début de l'exploitation. Voici un aperçu du processus général suivi par les débutants pour acheter leur premier bien immobilier.

1. Acquérir des connaissances (étudier) : commencez par acquérir les connaissances de base en matière d'investissement immobilier. Vous pouvez apprendre les bases dans des livres ou sur des sites web d'introduction, mais vous obtiendrez également des informations actualisées et des connaissances pratiques en participant à des séminaires ou à des groupes d'étude. Les blogs et les vidéos YouTube de personnes expérimentées peuvent également être utiles, mais il est important de sélectionner des sources fiables, car elles sont de qualité très variable. Si nécessaire, il peut être utile de consulter individuellement un planificateur financier ou un consultant immobilier. Parallèlement à votre apprentissage, commencez à épargner.
2. Définition des objectifs et élaboration d'une stratégie : une fois que vous avez acquis les connaissances nécessaires, définissez clairement vos objectifs d'investissement. Fixez-vous des objectifs concrets, tels que « je souhaite percevoir un loyer mensuel de X euros dans X ans » ou « je souhaite m'assurer une source de revenus stable pour ma retraite ». Sur cette base, déterminez votre stratégie d'investissement générale : allez-vous commencer par un appartement ou vous lancer dans l'achat d'un immeuble ? Dans quelle zone allez-vous concentrer vos recherches ? Une fois vos objectifs et votre stratégie définis, vous aurez une idée plus précise de la taille et du rendement du bien immobilier dont vous avez besoin, ce qui vous permettra de rechercher plus efficacement votre prochain bien.
3. Élaboration d'un plan de financement : concrétisez le plan de financement évoqué au chapitre précédent. Déterminez le montant dont vous disposez et celui que vous pouvez emprunter auprès d'un établissement financier, puis calculez la fourchette de prix des biens immobiliers que vous pouvez acheter. Par exemple, si vous disposez de 5 millions de yens et que votre revenu annuel est de 6 millions de yens, vous pouvez viser des biens immobiliers dont le prix se situe entre 20 et 30 millions de yens. Il est préférable de se rendre dans une banque et de demander un examen préalable de votre demande de prêt immobilier afin de connaître le montant maximal que vous pouvez emprunter.Vérifiez à nouveau que votre plan n'est pas irréaliste et que votre trésorerie est viable.
4. Recherche de biens immobiliers et analyse du marché : sur la base des conditions définies dans votre plan financier, vous pouvez commencer à rechercher des biens immobiliers concrets. Recherchez des biens immobiliers qui correspondent à vos critères sur des sites spécialisés dans l'investissement immobilier tels que Kenbiya ou Rakumachi, et rassemblez des informations détaillées sur ceux qui vous semblent intéressants. Parallèlement, consultez différents portails immobiliers afin de vous faire une idée des prix et des rendements moyens du marché.À ce stade, il s'agit plutôt de se faire une idée des biens disponibles sur le marché que de « décider quel bien acheter ». En comparant plusieurs biens, vous clarifierez vos priorités (rendement, emplacement, année de construction, etc.).
5. Contacter une agence immobilière : une fois que vous avez trouvé une agence immobilière qui vous semble fiable, contactez-la. Indiquez-lui simplement vos critères par téléphone ou par e-mail et demandez-lui si elle a des biens à vous proposer.Selon vos critères, il se peut qu'on vous propose des biens non encore mis en vente qui correspondent à vos attentes. Si l'agence vous semble sérieuse, rendez-lui visite et rencontrez le responsable. Lors de l'entretien, expliquez-lui clairement vos objectifs et vos conditions d'investissement, puis écoutez ses propositions. Si vous lui faites confiance, demandez-lui de vous présenter des biens concrets. Il est également utile de contacter plusieurs agences afin de pouvoir comparer leurs offres.
6. Présentation des biens et visite sur place : une fois que l'agence immobilière vous a proposé des biens qui semblent correspondre à vos critères, lisez attentivement les documents et effectuez une simulation de vos revenus et dépenses. Si un bien vous intéresse, allez le visiter sur place. Sur place, vérifiez non seulement l'état du bien, mais aussi l'environnement. L'ambiance peut varier entre le jour et la nuit, il est donc préférable de visiter à différents moments de la journée. Renseignez-vous également auprès de la mairie sur lesrestrictions légales (zone d'affectation, possibilité de reconstruction, etc.) et vérifiez l'état de l'immeuble et le profil des locataires.À ce stade, il est également important d'avoir une stratégie de sortie en tête. Demandez-vous « À qui pourrais-je vendre ce bien à l'avenir et à quel prix ? » Si vous estimez que le risque est trop élevé, il faut avoir le courage de renoncer.
7. Demande d'achat et négociation : Une fois que vous avez trouvé un bien qui vous intéresse, soumettez une demande d'achat (preuve d'achat) par l'intermédiaire de l'agence immobilière. C'est également à ce moment-là que vous négociez le prix et les conditions. Fixez un prix (négociation à la baisse) en tenant compte du marché local et de la situation du vendeur.Il est plus facile de conclure une négociation en présentant des avantages pour le vendeur (paiement rapide, ratio de trésorerie élevé, etc.). Outre le prix, il convient de clarifier et de convenir des points à vérifier, tels que l'étendue de la garantie pour vices cachés, la date de remise et le traitement des équipements annexes.
8. Procédure de prêt : une fois la demande acceptée et l'accord préalable au contrat de vente conclu, demandez rapidement un examen officiel de votre demande de prêt auprès d'un établissement financier. Vous devrez fournir à l'établissement financier des documents relatifs au bien immobilier, votre budget prévisionnel, des informations sur vos revenus et vos actifs, puis attendre l'évaluation du bien immobilier et l'examen de votre demande de prêt. Une fois le prêt approuvé, les conditions telles que le taux d'intérêt, le montant du prêt et la durée du prêt vous seront communiquées. Vous pourrez alors prendre votre décision finale concernant l'achat du bien immobilier (si le prêt est refusé ou si le montant accordé est inférieur au montant souhaité, vous pouvez annuler le contrat).
9. Conclusion du contrat de vente : une fois le financement obtenu, nous concluons le contrat de vente immobilière. Après avoir reçu les explications importantes de la part du agent immobilier agréé, nous signons et apposons notre cachet après avoir bien compris les droits liés au bien immobilier, l'état des équipements et les clauses du contrat. Le contrat est conclu après le versement d'un acompte (environ 5 à 10 % du prix du bien immobilier). Le contrat et les explications importantes doivent être conservés précieusement.
10. Règlement du solde et remise des clés : la remise des clés a généralement lieu environ un mois après la signature du contrat. Le jour du règlement, l'acheteur, le vendeur, l'agence immobilière et l'établissement financier se réunissent pour procéder au paiement du solde et à la remise des clés. Le montant du prêt est également versé à cette occasion, et le notaire procède à l'enregistrement du transfert de propriété et de l'hypothèque. Vous recevez les clés du bien immobilier et tous les documents nécessaires de la part du vendeur, et vous devenez alors propriétaire du bien.
11. Préparation de la mise en location : une fois le bien remis, si celui-ci est déjà occupé, il faut procéder aux formalités de transfert du contrat de location (notification du changement de propriétaire au locataire, etc.). Si le bien est vacant, il faut rapidement lancer la recherche de locataires. Il faut signer un contrat avec une société de gestion immobilière et lui demander de définir les conditions de location et de s'occuper de la publicité. Si nécessaire, il faut également nettoyer et rénover le bien. N'oubliez pas de souscrire une assurance incendie (obligatoire en cas de prêt).
12. Début de l'exploitation : une fois que vous avez trouvé un locataire, vous concluez un contrat de location et vous commencez enfin à percevoir un loyer. Vous mettez en place un système de prélèvement automatique ou de collecte des loyers et vous commencez à gérer vos revenus et vos dépenses mensuels. Vous passez alors à la phase d'exploitation de votre investissement immobilier. Félicitations, vous avez franchi toutes les étapes pour acheter votre premier bien immobilier.

Voilà en gros comment se déroule l'achat d'un bien immobilier. Une fois que vous aurez vécu cette expérience, les étapes suivantes vous sembleront beaucoup plus simples.La première fois, vous aurez sans doute beaucoup de questions, mais n'hésitez pas à demander conseil à des experts tels que des agences immobilières, des établissements financiers ou des sociétés de gestion.

Importance de la gestion après l'achat et de la stratégie de sortie

Même après avoir acheté un bien immobilier et commencé à le louer, il est important de rester vigilant, d'assurer une gestion appropriée et de réfléchir à une stratégie de sortie pour l'avenir. En effet, l'investissement immobilier ne s'arrête pas à l'achat d'un bien, mais c'est seulement lorsque la vente est finalisée que le cycle d'investissement est complet. Pour finir, nous aborderons les tâches de gestion et la stratégie de sortie à prendre en compte après l'achat.

Gestion locative et maintien de la valeur du bien

La gestion locative est une tâche que le propriétaire doit assumer en permanence. Même si vous confiez cette tâche à une société de gestion, ne vous contentez pas de lui laisser carte blanche, mais demandez-lui de vous faire régulièrement rapport afin de vous tenir informé de la situation. Concrètement, il convient de prêter attention aux points suivants.

• Relations avec les locataires : réagissez rapidement aux signalements de dysfonctionnements ou aux plaintes des locataires. Si des réparations sont nécessaires, faites appel sans tarder à un prestataire et veillez à ce que les travaux ne traînent pas en longueur. Tout retard dans la prise en charge risque d'accroître le mécontentement des locataires et de les inciter à quitter les lieux.Demandez à la société de gestion d'assurer une permanence 24 heures sur 24, car le propriétaire peut être amené à prendre des décisions en cas d'urgence.
• Gestion des loyers : vérifiez que les loyers mensuels sont payés à la date prévue. En cas de retard de paiement, relancez rapidement le locataire et prenez des mesures pour éviter que la situation ne s'éternise (recours à un garant ou à une société de garantie de loyer). Si vous laissez un locataire en situation de retard de paiement, cela peut non seulement perturber votre budget, mais aussi entraîner des problèmes avec les autres locataires.
• Entretien et maintenance des bâtiments et des équipements : effectuez régulièrement des rondes d'inspection dans les bâtiments afin de vérifier qu'il n'y a pas d'anomalies. Vérifiez également les détails tels que l'état de propreté, l'état des poubelles et le bon fonctionnement des lumières communes. Réparer rapidement les éléments détériorés et maintenir l'esthétique des lieux permet d'améliorer la satisfaction des locataires. De plus, les équipements tels que les climatiseurs et les chauffe-eau ont une durée de vie limitée, il est donc préférable de prévoir un budget pour leur remplacement. Envisagez également des réparations importantes en fonction de l'âge du bâtiment.
• Révision des loyers : il est également nécessaire de revoir les loyers proposés et les loyers lors des renouvellements en fonction des prix du marché et de l'évolution de la demande. Si un logement reste vacant pendant une longue période, il convient de baisser le loyer proposé à un niveau raisonnable. À l'inverse, si tous les logements sont occupés et que les loyers dans le quartier augmentent, il est possible de négocier une augmentation lors du renouvellement. En ajustant les loyers de manière flexible en fonction du marché, vous pouvez trouver un équilibre entre la maximisation des revenus et la réduction du taux de vacance.
• Communication : il est également important d'établir de bonnes relations avec les locataires. Certains propriétaires répondent avec courtoisie aux demandes des locataires et envoient des lettres de remerciement aux locataires de longue date. L'attitude sincère du propriétaire inspire confiance aux locataires, qui prennent alors soin du bien.

Une gestion locative appropriée permet de maintenir et d'améliorer la rentabilité et la valeur patrimoniale d'un bien immobilier. À l'inverse, une mauvaise gestion entraîne une augmentation des vacances et une dégradation du bâtiment, ce qui réduit la valeur patrimoniale et a un impact négatif sur le prix de vente final. Considérez votre bien immobilier comme un être vivant et engagez-vous dans une gestion quotidienne rigoureuse.

Révision régulière de la gestion

Après quelques années d'exploitation, il peut y avoir des écarts entre le plan initial et les résultats réels.Il convient de faire le point régulièrement (environ une fois par an) sur les résultats de l'exploitation et, si nécessaire, de revoir la stratégie.

Par exemple, si les résultats sont meilleurs que prévu et que vous avez accumulé des fonds propres, il peut être opportun d'envisager des investissements supplémentaires. À l'inverse, si les revenus ne sont pas à la hauteur des attentes, vous pouvez envisager d'améliorer le bien (rénovation, ajout d'équipements) ou, dans certains cas, de le vendre pour en acquérir un autre. Si les taux d'intérêt changent et que les taux des prêts augmentent, vous pouvez également envisager de refinancer votre prêt auprès d'une autre banque afin de bénéficier de taux plus avantageux.

Le marché immobilier évolue constamment, il est donc important de se tenir informé des dernières tendances et de l'évolution de l'économie, et de comparer la situation de votre bien immobilier afin de déterminer régulièrement s'il convient de le conserver, de le vendre ou d'en acquérir d'autres. Il est important de ne pas conserver un bien par inertie, mais de rechercher en permanence la position optimale.

Planification de la stratégie de sortie

Enfin, il convient de définir une stratégie de sortie. Les résultats d'un investissement immobilier ne sont définitifs qu'au moment de la vente. Afin d'éviter tout regret à l'avenir, il est important de simuler votre sortie à l'avance.

• Date indicative de vente : en fonction de l'âge du bien, de l'évolution du solde du prêt et des prévisions du marché, fixez-vous une date indicative, par exemple « envisager la vente dans X ans ». Par exemple, pour un immeuble en bois, des travaux de rénovation importants sont à prévoir au bout de 20 à 25 ans. Vous pouvez donc envisager de vendre avant cette date afin de réaliser une plus-value. Vous pouvez également attendre que le solde du prêt diminue considérablement (solde restant < prix de vente).
• Estimation du prix de vente : estimez le prix de vente dans X années à partir de la valeur foncière actuelle et du prix de rendement. Il est essentiel de faire une estimation prudente afin de ne pas être surpris par la faible valeur de votre bien si vous le vendez maintenant. Dans les zones où la demande risque de diminuer, gardez à l'esprit que la valeur de votre bien pourrait baisser plus que prévu. Vous pouvez demander une estimation à une agence immobilière qui vous indiquera le prix de vente actuel sur le marché.
• Plusieurs scénarios de sortie : il est plus sûr d'envisager plusieurs scénarios de sortie, et pas seulement le scénario de base. Par exemple, « vendre si le prix est élevé dans X années, sinon conserver le bien et continuer à percevoir les loyers », « vendre lorsque les enfants seront indépendants et utiliser l'argent pour financer leurs études », etc. Préparez plusieurs options en fonction de votre projet de vie. Certains choisissent de conserver le bien pour le léguer, mais dans ce cas, il est nécessaire de le maintenir en bon état afin que la génération suivante n'ait pas de difficultés.
• Points à prendre en compte lors de la vente : lors de la vente effective, divers frais sont à prévoir, tels que les frais d'agence et les droits de mutation. Le taux d'imposition sur les plus-values est d'environ 20 % pour les biens détenus depuis plus de 5 ans et d'environ 39 % pour les biens détenus depuis moins de 5 ans, ce qui représente une différence importante. Il convient donc de choisir le moment opportun. De plus, le prix peut varier selon que le bien est vendu occupé, vide ou après démolition. Lors de la vente, il est indispensable de demander une estimation à plusieurs agences immobilières afin de déterminer le prix approprié.

En réfléchissant à votre stratégie de sortie, vous serez en mesure de prendre des décisions d'investissement plus appropriées. On dit souvent que « celui qui ne peut imaginer la fin ne doit pas commencer », ce qui montre à quel point la sortie est importante. Avant même d'acheter, réfléchissez à votre stratégie de sortie et préparez-vous à atteindre votre objectif au moment le plus opportun en fonction de l'évolution du marché.

Conclusion

Contrairement aux actions ou au Forex, l'investissement immobilier nécessite beaucoup de temps et d'argent, car il s'agit de biens immobiliers, mais c'est un moyen attrayant de se constituer un patrimoine solide. Les débutants peuvent se sentir intimidés par les termes techniques et les procédures complexes. Cependant, comme expliqué dans cet article, il n'y a aucune raison d'avoir peur si vous maîtrisez les bases et vous préparez soigneusement.

L'important est d'établir un plan à long terme et d'avancer prudemment en s'appuyant sur des experts fiables. Comme indiqué dans , si vous renforcez votre capital humain, c'est-à-dire votre réseau et vos connaissances, et que vous vous engagez dans une démarche à long terme sans vous focaliser sur les gains à court terme, l'investissement immobilier deviendra un atout précieux pour la constitution de votre patrimoine.

La joie que l'on ressent lorsque l'on achète son premier bien immobilier et que l'on reçoit le premier loyer est indescriptible. Il faut beaucoup d'apprentissage et d'efforts pour y parvenir, mais cette expérience sera un atout précieux pour l'avenir.Faites preuve de prudence, en « touchant le pont avant de le traverser », et gérez les risques, puis franchissez le pas. Nous espérons que l'investissement immobilier vous apportera la sécurité dont vous avez besoin et vous permettra de passer à la vitesse supérieure en matière de constitution de patrimoine.

Enfin, nous vous encourageons à vous appuyer sur des entreprises telles que INA, qui accompagnent les débutants en matière d'investissement immobilier, afin de mener une vie saine et fructueuse grâce à l'investissement immobilier. Nous espérons que cet article vous y aidera. Bonne chance ! Nous vous souhaitons beaucoup de succès dans vos investissements immobiliers.