Einführung in Immobilieninvestitionen: Tipps und Strategien für Anfänger

Immobilieninvestitionen sind eine attraktive Anlagemethode, die sich für den langfristigen Vermögensaufbau eignet. Als Sachwerte sind Immobilien im Vergleich zu Aktien weniger anfällig für Marktschwankungen und bieten regelmäßige Mieteinnahmen (Kapitalerträge), sodass stabile Renditen zu erwarten sind. Durch die Auswahl einer guten Lage und einer hochwertigen Immobilie lassen sich Leerstandsrisiken langfristig gering halten, sodass die monatlichen Mieteinnahmen zur Tilgung von Darlehen und zur Sicherung der Erträge verwendet werden können.Darüber hinaus können Sie bei einem Wertanstieg der Immobilie beim Verkauf Kapitalgewinne (Wertsteigerungsgewinne) erzielen, wodurch sich zusammen mit den Einkommensgewinnen eine hohe Rendite erzielen lässt. Immobilien können auch als Inflationsabsicherung dienen. In Zeiten der Inflation steigen in der Regel auch die Immobilienpreise und Mieten, sodass durch den Besitz von Sachwerten ein Wertverlust des Vermögens leicht verhindert werden kann, was ebenfalls für Immobilieninvestitionen spricht.

Darüber hinaus sind japanische Immobilienkredite häufig mit einer Gruppen-Kreditlebensversicherung verbunden, die im Falle eines Unglücks des Kreditnehmers die Restschuld aus der Versicherungssumme zurückzahlt und somit als Ersatz für eine Lebensversicherung dient. Aus diesen Gründen sind Immobilieninvestitionen ein wichtiges Instrument für die langfristige und stabile Vermögensverwaltung und ein fester Bestandteil des Portfolios vermögender Anleger.

Allerdings birgt die Immobilieninvestition nicht nur Vorteile, sondern auch Risiken, die es zu beachten gilt. So fallen beispielsweise bei Leerstand die Mieteinnahmen weg, und die Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie sowie die Kreditrückzahlung müssen aus eigener Tasche bezahlt werden. Selbst wenn Mieter vorhanden sind, besteht die Möglichkeit von Mietrückständen, und auch während des Zahlungsrückstands besteht die Verpflichtung zur Zahlung der Kreditrate und der Verwaltungskosten. Darüber hinaus ist der Kauf einer Immobilie mit einem hohen Kapitalaufwand verbunden, und je nach Markt- und Zinsentwicklung besteht das Risiko, dass der Wert der Immobilie sinkt oder die Kreditrate steigt.Es ist wichtig, diese Risiken richtig zu verstehen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, um die Vorteile von Immobilieninvestitionen nutzen zu können.

Häufige Missverständnisse und Fehler von Anfängern

Anfänger im Bereich Immobilieninvestitionen neigen zu Missverständnissen wie „Immobilien sind sicher und jeder kann damit Erfolg haben“ oder „Wenn man erst einmal eine Immobilie gekauft hat, erhält man Mieteinnahmen“. Wenn man jedoch ohne ausreichende Vorbereitung beginnt, ist die Wahrscheinlichkeit eines Misserfolgs hoch. Im Folgenden werden typische Fehler vorgestellt, die Anfänger häufig begehen.

• Ohne Ziel und Strategie beginnen: Wenn Sie eine Immobilie kaufen, ohne ein klares Investitionsziel oder eine klare Strategie zu haben, nur weil sie Ihnen „irgendwie gut gefällt“, besteht die Gefahr, dass Sie eine Immobilie erwerben, die nicht zu Ihren Vermögensverwaltungszielen passt. Ein Beispiel für eine solche Fehlentscheidung ist der Kauf einer Immobilie, die eigentlich für langfristige Mieteinnahmen gedacht ist, aber für den kurzfristigen Weiterverkauf geeignet ist. Wenn Ihr Ziel unklar ist, können Sie nicht entscheiden, ob Sie den Schwerpunkt auf Erträge oder Veräußerungsgewinne legen möchten, und laufen Gefahr, von Marktschwankungen beeinflusst zu werden und nicht die erwarteten Renditen zu erzielen.Maßnahmen: Legen Sie vor der Investition Ziele fest, z. B. „Ich möchte mir mit stabilen Einkünften ein Vermögen für den Ruhestand aufbauen“ oder „Ich möchte in X Jahren einen Verkaufserlös von Y Yen erzielen“, und entwickeln Sie eine entsprechende Strategie (langfristiger Besitz oder kurzfristiger Verkauf usw.). Wenn Sie klare Ziele und Strategien haben, können Sie auch bei vorübergehenden Marktschwankungen fundierte Entscheidungen treffen.
• Mangelnde Marktforschung und Due Diligence: Ein weiterer wichtiger Fehler ist es, keine ausreichende Marktforschung und Immobilienrecherche zu betreiben.Wenn Sie ohne Marktforschung kaufen, laufen Sie Gefahr, zu einem überhöhten Preis zu kaufen oder eine unrentable Immobilie zu erwerben. Es ist äußerst riskant, einen Vertrag abzuschließen, ohne die Mietpreise und die Nachfrageentwicklung in der Umgebung, bauliche Mängel und Gesetzesverstöße sowie die bisherigen Reparaturarbeiten zu überprüfen. Maßnahmen: Erfolgreiche Investoren führen vor dem Kauf eine gründliche Marktforschung und Due Diligence der Immobilie durch.Informieren Sie sich über die wirtschaftliche Lage und die Bevölkerungsentwicklung in der Umgebung der Immobilie sowie über die Mieten und Auslastungsraten konkurrierender Immobilien in der Nachbarschaft und lassen Sie den Zustand des Gebäudes und die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften mit Hilfe eines Experten überprüfen. Es ist ratsam, den Vertrag und den Finanzplan von einem Rechtsanwalt oder Steuerberater prüfen zu lassen. Es ist wichtig, sich nicht von Werbeslogans blenden zu lassen und auch pessimistische Szenarien in Betracht zu ziehen.
• Übermäßige Verschuldung (Kredite) und leichtfertige Finanzplanung: Investitionen, die sich übermäßig auf Kredite stützen, wie z. B. die Aufnahme eines Vollkredits bei geringem Eigenkapital, erhöhen das Risiko erheblich. Wenn auch nur geringfügige Leerstände auftreten, die Mieten sinken oder die Zinsen steigen, kann es schnell zu Zahlungsschwierigkeiten bei den monatlichen Rückzahlungen kommen.Im schlimmsten Fall besteht das Risiko, dass der Cashflow ins Stocken gerät, nur noch Schulden übrig bleiben und die Immobilie verkauft werden muss. Gegenmaßnahmen: Legen Sie die Höhe der Kredite konservativ fest und sorgen Sie für einen ausreichenden Spielraum bei der Rückzahlungsquote im Verhältnis zu den Mieteinnahmen. Es ist wichtig, dass die Rückzahlungen auch bei geringfügigen Leerständen ohne Probleme geleistet werden können. Zur Absicherung gegen künftige Zinserhöhungen sollten Sie auch die Wahl eines festen Zinssatzes oder die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung in Betracht ziehen.Glauben Sie nicht blindlings Werbeversprechen wie „Ab einem Jahreseinkommen von XX Yen und ohne Eigenkapital“ und investieren Sie nur mit Geld, das Sie übrig haben. Eine realistische Finanzplanung ist der schnellste Weg zum Erfolg.
• Vernachlässigung des Cashflow-Managements und Übersehen von Kosten: Wenn Sie sich nur von hohen Renditen und Erwartungen auf zukünftige Wertsteigerungen blenden lassen und die tatsächliche Berechnung des Cashflows vernachlässigen, kann dies zu Fehlern führen.Wenn Sie nicht genau wissen, wie hoch Ihre Nettoeinnahmen sind, die sich aus den monatlichen Mieteinnahmen abzüglich der Darlehensrückzahlungen, Verwaltungskosten, Grundsteuern, Reparaturrücklagen und Feuerversicherungen ergeben, kann es passieren, dass Sie weniger Geld zur Verfügung haben als erwartet und in die roten Zahlen geraten. Insbesondere bei gebrauchten Immobilien müssen Sie bei der Erstellung Ihres Finanzplans auch zukünftige größere Reparatur- und Modernisierungskosten einkalkulieren. Maßnahme: Führen Sie vor dem Kauf eine Finanzplanung durch und prüfen Sie, ob der Cashflow auch im pessimistischsten Szenario negativ ist.Es ist wichtig, mehrere Szenarien mit einer Leerstandsquote von ○ %, einem Mietrückgang von ○ % und einem Zinsanstieg von ○ % zu berechnen und zu überprüfen, ob der Plan in jedem Fall tragbar ist. Bei den Ausgaben sollten Sie auch die Anschaffungskosten wie die Grunderwerbsteuer und die Registrierungskosten sowie die jährlich anfallenden Grundsteuer und Stadtplanungssteuer berücksichtigen. Mit einer sorgfältigen, auf Zahlen basierenden Planung können Sie feststellen, ob die Immobilie langfristig „Einnahmen > Ausgaben“ ist.
• Vernachlässigung der Immobilienverwaltung und des persönlichen Netzwerks: Eine Immobilieninvestition ist nicht mit dem Kauf abgeschlossen, denn die anschließende Verwaltung und Bewirtschaftung sind entscheidend für die Erträge. Dennoch ist es ein großer Fehler, die Verwaltung auf die leichte Schulter zu nehmen und zu denken, dass man nach dem Kauf nichts mehr tun muss. Bei der Vermietung sind mühsame Verwaltungsaufgaben wie die Suche nach Mietern, das Einziehen der Mieten, die Bearbeitung von Beschwerden, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei Auszug und Renovierungsarbeiten unverzichtbar.Wenn Sie die Verwaltung vernachlässigen, sinkt die Zufriedenheit der Mieter, was zu einem Rückgang der Einnahmen aufgrund von Auszügen und Leerständen führt. Auch persönliche Netzwerke (Humankapital) mit Immobilienmaklern und Verwaltungsgesellschaften sind wichtig. Ohne den Rat von vertrauenswürdigen Experten und erfahrenen Fachleuten können Sie Risiken übersehen, die Sie alleine nicht erkennen würden. Maßnahme: Denken Sie bereits vor dem Kauf über die Verwaltungsstruktur nach. Wenn eine eigenständige Verwaltung schwierig ist, beauftragen Sie eine bewährte Verwaltungsgesellschaft und kümmern Sie sich regelmäßig um die Reinigung und Wartung der Immobilie.Der Aufbau einer vertrauensvollen Beziehung zu den Mietern und die schnelle Bearbeitung von Beschwerden sind ebenfalls wirksame Maßnahmen zur Vermeidung von Leerständen. Pflegen Sie den Austausch mit erfahrenen Vermietern und Fachleuten und schaffen Sie ein Umfeld, in dem Sie Informationen austauschen und Rat einholen können. Der Aufbau eines persönlichen Netzwerks und die Vertiefung des eigenen Wissens sind der Schlüssel zum langfristigen Erfolg Ihrer Investition.
• Zu stark auf kurzfristige Gewinne fixiert: Aus Ungeduld, schnell Geld verdienen und sofort Ergebnisse sehen zu wollen, besteht die Gefahr, dass Sie sich zu kurzfristigen Maßnahmen wie überhöhten Verkaufspreisen oder übertriebenen Renovierungsinvestitionen hinreißen lassen. Zwar ist es möglich, mit Immobilien Gewinne aus dem Kaufpreisunterschied zu erzielen, aber für Anfänger ist es nicht einfach, den richtigen Zeitpunkt für den Kauf und Verkauf zu erwischen, und wenn Sie die Marktentwicklung falsch einschätzen, können Sie Verluste erleiden.Außerdem ist zu beachten, dass kurzfristige Verkäufe steuerlich mit hohen Steuersätzen belegt sind, sodass nur ein geringer Gewinn übrig bleibt. Maßnahmen: Der Schlüssel zum Erfolg bei Immobilieninvestitionen ist eine langfristige Perspektive. Lassen Sie sich nicht von kurzfristigen Gewinnen blenden, sondern legen Sie Wert darauf, stetig stabile Mieteinnahmen zu erzielen. Selbst wenn Sie kurzfristige Verkaufsgewinne anstreben, sollten Sie eine Ausstiegsstrategie im Voraus ausarbeiten und den richtigen Zeitpunkt mit Bedacht wählen.

Aufgrund der oben genannten Fehlerbeispiele sollten Anfänger mit der Einstellung „80 % Vorbereitung, 20 % Ausführung” an die Sache herangehen. Im nächsten Kapitel werden die konkreten Schritte und Vorbereitungen für den Einstieg in die Immobilieninvestition erläutert.

Arten und Merkmale von Immobilieninvestitionen

Der Begriff „Immobilieninvestition” umfasst verschiedene Arten von Anlageobjekten und -methoden. Da sich diese hinsichtlich der Anfangsinvestition, des Risikos, der Rendite und des Verwaltungsaufwands unterscheiden, ist es wichtig, den für sich passenden Stil zu wählen. Im Folgenden werden die wichtigsten Arten von Immobilieninvestitionen und ihre Merkmale kurz vorgestellt.

Investition in Eigentumswohnungen

Bei einer Investition in Eigentumswohnungen wird eine Wohnung (ein Zimmer) in einem Mehrfamilienhaus gekauft und vermietet. Der Reiz dieser Anlageform liegt darin, dass man bereits mit relativ geringen Mitteln einsteigen kann und sowohl in Neubauten als auch in Altbauten mit Investitionen in Höhe von mehreren hunderttausend bis mehreren Millionen Yen investieren kann. Da nur eine Wohnung gekauft wird, sind die Anfangskosten im Vergleich zum Kauf eines ganzen Gebäudes geringer, was den Einstieg für Anfänger erleichtert.Außerdem wird bei Eigentumswohnungen die Verwaltung der Gemeinschaftsräume vom Verwaltungsverband oder der Verwaltungsgesellschaft übernommen, sodass der Eigentümer hauptsächlich für die Instandhaltung der Innenräume zuständig ist und wenig Aufwand hat. Ein weiterer Vorteil ist die relativ hohe Liquidität, da die Immobilie leicht verkauft und in Bargeld umgewandelt werden kann.

Ein Nachteil ist hingegen das hohe Risiko von Leerstand. Wenn Sie nur eine Wohnung besitzen, haben Sie keine Einnahmen, wenn diese leer steht.Da die Einnahmen aus einer einzigen Quelle stammen, wirken sich Leerstände direkt aus. Daher muss geprüft werden, ob die Lage für eine stabile Vermietung geeignet ist und die Immobilie ausreichend wettbewerbsfähig ist. Außerdem gelten Eigentumswohnungen im Allgemeinen als renditeschwächer (die Nominalrendite liegt meist bei 5 bis 6 %) als Investitionen in ganze Gebäude. Dies liegt an den Kosten für Verwaltung und Instandhaltung sowie daran, dass die Rücklagen der Verwaltungsgesellschaft in den Kaufpreis einbezogen sind.Dies hängt jedoch von der jeweiligen Immobilie ab, sodass man nicht pauschal von niedrigen Renditen sprechen kann. Für Anfänger ist es empfehlenswert, zunächst mit einer Investition in eine Eigentumswohnung zu beginnen, um sich mit dem Geschäft vertraut zu machen.

Investition in ein ganzes Mehrfamilienhaus oder eine Wohnanlage

Bei einer Investition in ein ganzes Gebäude wird ein ganzes Mehrfamilienhaus oder eine Wohnanlage gekauft und alle Wohnungen vermietet. Die Immobilienpreise liegen zwischen mehreren zehn Millionen und mehreren hundert Millionen Yen, sodass auch bei Aufnahme eines Kredits ein erhebliches Eigenkapital erforderlich ist. Dafür sind jedoch auch die Erträge hoch und die Renditen relativ hoch.

Die Nominalrendite von Einfamilienhäusern ist in der Regel höher als die von Eigentumswohnungen und liegt oft bei etwa 8 % oder mehr. Da mehrere Wohnungen auf einmal erworben werden, kann eine leerstehende Wohnung durch die Mieteinnahmen der anderen Wohnungen ausgeglichen werden, wodurch das Risiko eines Einkommensausfalls verteilt wird. Ein weiterer Vorteil ist, dass der Eigentümer eines Einfamilienhauses als Eigentümer des gesamten Gebäudes große Freiheit bei der Verwaltung hat.

So kann er beispielsweise die Miete festlegen, die Vermietungsstrategie bestimmen und über den Zeitpunkt von Reparaturen entscheiden und so nach eigenem Ermessen Maßnahmen zur Wertsteigerung der Immobilie ergreifen. Auf der anderen Seite sind der Verwaltungsaufwand und die Kosten hoch, da er für die Instandhaltung des gesamten Gebäudes verantwortlich ist. Reparaturen am Dach und an den Außenwänden, die Erneuerung der Gemeinschaftseinrichtungen und die Betreuung aller Mieter, die bei Eigentumswohnungen der Verwaltungsgemeinschaft obliegen, sind beim Besitz eines ganzen Gebäudes Aufgabe des Eigentümers (oder der beauftragten Verwaltungsgesellschaft).Da Sie viel Geld in eine einzige Immobilie investieren, müssen Sie auch auf Standortrisiken achten. Wenn die Nachfrage nach Immobilien in der Gegend zurückgeht oder sich die Rahmenbedingungen verschlechtern, sind alle Wohnungen davon betroffen. Eine Investition in ein ganzes Gebäude ist also mit großen Chancen, aber auch mit großen Risiken verbunden.

Für Anfänger ist die Hürde zwar hoch, aber wenn Sie in Zukunft Ihr Immobiliengeschäft ausbauen möchten, ist eine Investition in ein ganzes Gebäude eine Überlegung wert. Es ist wichtig, dass Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten und Ihre Erfahrung berücksichtigen und sich nicht übernehmen.

Investition in Einfamilienhäuser

Investitionen in Einfamilienhäuser sind eine Form der Investition, bei der gebrauchte Einfamilienhäuser gekauft und vermietet werden. Im Gegensatz zu Wohnungen gibt es keine Gemeinschaftsräume, sodass die Verwaltung einfach ist und je nach Lage günstige Objekte gefunden werden können. Insbesondere in ländlichen Städten und Vororten werden gebrauchte Einfamilienhäuser für mehrere hunderttausend Yen angeboten, und in einigen Fällen kann durch Renovierung und Vermietung eine Rendite von über 10 % erzielt werden.Ein weiterer Reiz der Investition in Einfamilienhäuser ist, dass man ein Grundstück mit Grundstück erwerben kann, sodass in Zukunft möglicherweise Gewinne aus dem Verkauf des Grundstücks zu erwarten sind.

Andererseits werden Einfamilienhäuser grundsätzlich nur an eine Familie vermietet, sodass wie bei Eigentumswohnungen das Risiko besteht, dass bei Leerstand keine Mieteinnahmen erzielt werden. Außerdem sind die Hauptmieter von Einfamilienhäusern Familien, sodass die Suche nach Mietern tendenziell länger dauert als bei Wohnungen für Alleinstehende.Da die Lage in Vororten ohne Auto kaum zu bewältigen ist, ist es wichtig, die Nachfrage genau einzuschätzen, da die Zahl der Mieter begrenzt ist. Darüber hinaus sind bei älteren Gebäuden die Reparaturkosten oft hoch, sodass die Kosten für die Renovierung von Dach, Außenwänden und Sanitäranlagen in die Kalkulation einbezogen werden müssen. Da Einfamilienhäuser günstig sind, sind Kenntnisse in den Bereichen Renovierung und Verwaltung erforderlich.

Investitionen in Immobilieninvestmentgesellschaften (REIT)

REIT (Real Estate Investment Trust) ist eine Anlage in Immobilieninvestmentfonds, die an der Börse gehandelt werden. Dabei werden nicht Immobilien selbst, sondern Anteile (Wertpapiere) an Investmentgesellschaften erworben, die mehrere Immobilien verwalten. Da man bereits mit kleinen Beträgen einsteigen kann und die Anteile wie Aktien über ein Wertpapierkonto gehandelt werden können, sind sie im Vergleich zum direkten Kauf einer Immobilie wesentlich einfacher und liquider. Durch die professionelle Verwaltung können Sie aus einem vielfältigen Immobilienportfolio, das Bürogebäude, Gewerbeimmobilien, Wohngebäude usw. umfasst, Ausschüttungen erhalten und so von einer breiten Streuung Ihrer Anlagen profitieren.Da sie täglich an der Börse gehandelt werden können, haben sie den Vorteil, dass sie bei Bedarf schnell verkauft und in Bargeld umgewandelt werden können.

Allerdings sind REITs lediglich Finanzprodukte, und Sie werden nicht Eigentümer der Immobilien. Sie haben keinen Einfluss auf die Verwaltung und erwerben auch kein Know-how in der Auswahl von Immobilien oder der Vermietung.Die Ausschüttungsrendite hängt von der Investmentgesellschaft ab, liegt aber in der Regel bei etwa 3 bis 5 %. Da im Vergleich zum direkten Kauf von Immobilien keine hohe Hebelwirkung erzielt werden kann (Sie können keinen Kredit aufnehmen), sind hohe Renditen eher unwahrscheinlich. Außerdem unterliegt der Marktpreis Schwankungen aufgrund der Konjunktur und der Zinsentwicklung, sodass ein Kapitalverlustrisiko besteht. REITs eignen sich gut als Einstieg in die Immobilieninvestition oder zur Stabilisierung Ihres Portfolios in Kombination mit physischen Immobilien.

Das sind die wichtigsten Arten von Immobilieninvestitionen und ihre Merkmale. Jede hat ihre Vor- und Nachteile, daher ist es wichtig, die geeignete Methode entsprechend den Investitionszielen, dem Kapitalvolumen und dem akzeptablen Aufwand und Risiko auszuwählen.

So finden Sie den richtigen Investitionsstil für sich

Wie wir im vorigen Abschnitt gesehen haben, gibt es verschiedene Arten von Immobilieninvestitionen. Wie können Anfänger nun die für sie geeignete Investitionsmethode auswählen? Der Schlüssel liegt darin, Ihre persönlichen Eigenschaften (Finanzkraft, Bonität, Erfahrung, Auslastung im Hauptberuf usw.) und Ihre Investitionsziele zu berücksichtigen.

Zunächst sollten Sie Ihre für Investitionen verfügbaren Eigenmittel und den möglichen Kreditbetrag ermitteln. Wenn Sie beispielsweise nur über Eigenmittel in Höhe von einigen Millionen Yen verfügen, ist es realistisch, mit einer Eigentumswohnung oder einem kleinen gebrauchten Einfamilienhaus zu beginnen. Wenn Sie hingegen über Eigenmittel in Höhe von mehreren zehn Millionen Yen und einen Kreditrahmen verfügen und klar vorhaben, in Zukunft mit Immobiliengeschäften hohe Erträge zu erzielen, lohnt es sich, den Kauf eines Mehrfamilienhauses oder einer Wohnanlage in Betracht zu ziehen. Die Auswahl der geeigneten Methode hängt natürlich von Ihren finanziellen Rahmenbedingungen ab.

Als Nächstes ist es wichtig, wie viel Zeit Sie investieren können. Wenn Sie beruflich sehr beschäftigt sind und keine Zeit für die Verwaltung aufwenden können, eignen sich Investitionen in Eigentumswohnungen oder REITs, die möglichst wenig Aufwand erfordern. Wenn Sie hingegen aktiv involviert sein und Erfahrungen sammeln möchten, können Sie sich für ein ganzes Gebäude entscheiden oder die Selbstverwaltung wagen. Auch Ihre Risikobereitschaft ist ein wichtiger Faktor bei der Wahl des Modells.Wenn Sie vorsichtig sind und das Risiko von Kapitalverlusten und Leerständen möglichst gering halten möchten, sind relativ stabile Anlageobjekte wie Eigentumswohnungen in Stadtzentren oder REITs möglicherweise die richtige Wahl für Sie. Wenn Sie bereit sind, etwas mehr Risiko einzugehen, um höhere Renditen zu erzielen, kommen auch Objekte mit hohen Renditen in ländlichen Gebieten oder Investitionen in die Sanierung von Einfamilienhäusern in Frage.

Berücksichtigen Sie außerdem die unterschiedlichen Anlageziele. Wenn Sie langfristig eine Einkommensquelle als Ersatz für die Rente sichern möchten, eignen sich neuere Eigentumswohnungen oder Familienobjekte, die langfristig stabil verwaltet werden können.Wenn der Hauptzweck in der Erbschaftssteuerplanung liegt, können auch Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser mit hohem Wertminderungseffekt in Betracht kommen. Wenn Sie hingegen kurzfristige Verkaufsgewinne erzielen möchten, ist eine aktive Strategie erforderlich, beispielsweise der Kauf von Immobilien in Sanierungsgebieten oder günstigen Altbauten, die renoviert und dann verkauft werden. Da es für Anfänger jedoch schwierig ist, mit kurzfristigen Käufen und Verkäufen sofort Erfolge zu erzielen, ist es ratsam, zunächst mit einer stabilen Anlage unter der Prämisse eines langfristigen Haltens zu beginnen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es keine allgemeingültige Antwort auf die Frage „Was ist für Anfänger am besten geeignet?“ gibt, sondern dass jeder einen Stil wählen sollte, der seiner Situation und seinen Zielen entspricht. Wenn Sie unsicher sind, ist es ratsam, die kostenlose Beratung einer Immobilienagentur in Anspruch zu nehmen und die Meinung eines Experten einzuholen. Durch den Blick einer dritten Person können Sie möglicherweise Eignungen erkennen, die Ihnen selbst nicht bewusst waren. Sammeln Sie in Ruhe Informationen und finden Sie einen Anlagestil, den Sie ohne Probleme beibehalten können.

Finanzplanung und Kapitalbeschaffung

Die Finanzplanung ist eine der wichtigsten Vorbereitungen für den Einstieg in die Immobilieninvestition. Je nach Immobilienpreis und Finanzierungsbedingungen kann der erforderliche Eigenkapitalbedarf stark variieren, und es ist keine Übertreibung zu sagen, dass die Finanzplanung über den Erfolg oder Misserfolg der Investition entscheidet. Im Folgenden werden die wichtigsten Punkte der Finanzplanung erläutert, die Anfänger beachten sollten.

Richtwerte für den erforderlichen Eigenkapitalbedarf

Im Allgemeinen werden die Anfangskosten (Anzahlung + Nebenkosten) für Immobilieninvestitionen auf etwa 15 % des Immobilienpreises geschätzt. Bei einem Immobilienpreis von 30 Millionen Yen betragen die Anfangskosten einschließlich Registrierungskosten, Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und Feuerversicherung etwa 4,5 Millionen Yen. Da diese Kosten grundsätzlich aus Eigenkapital zu decken sind, sollten Sie zunächst „15 % des Immobilienpreises” als Zielbetrag für Ihr Eigenkapital festlegen.

Allerdings reichen die Eigenmittel in Höhe der reinen Anfangskosten nicht aus. Wenn Sie Ihr gesamtes Vermögen in die Anfangskosten investieren, können Sie nach dem Kauf nicht auf unerwartete Ausgaben (z. B. Mietausfälle aufgrund von Leerstand oder plötzliche Reparaturkosten) reagieren, was zu finanziellen Unsicherheiten führen kann. Experten raten daher, „mit Eigenmitteln in Höhe von etwa dem Doppelten der Anfangskosten zu beginnen”. Dies entspricht etwa 30 % des Immobilienpreises.Wenn Sie die Anfangskosten (15 %) und die Rücklagen (weitere 15 %) gesichert haben, können Sie auch in Notfällen gelassen reagieren und Ihre Investitionen mit ruhigem Gewissen weiterführen.

Auf dieser Grundlage gilt beispielsweise für den Kauf eines Einfamilienhauses im Wert von 100 Millionen Yen ein Eigenkapital von etwa 30 Millionen Yen und für den Kauf einer Eigentumswohnung im Wert von 20 Millionen Yen ein Eigenkapital von etwa 6 Millionen Yen als Richtwert. Natürlich gibt es je nach Immobilienpreis und Kreditbedingungen Schwankungen, aber es ist ratsam, sich an „30 % des Immobilienpreises“ als Sicherheitspuffer zu halten und entsprechend vorzugehen.

Nutzung von Krediten und Kreditplanung

Für den Teil, der nicht aus Eigenmitteln finanziert werden kann, ist es üblich, einen Kredit (Darlehen) von einem Finanzinstitut aufzunehmen.

Bei Immobilienkrediten richten sich die Höhe des Darlehens und der Zinssatz nach dem Jahreseinkommen und der Bonität des Kreditnehmers sowie der Rentabilität der erworbenen Immobilie. Sie sollten sich zunächst bei einem Finanzinstitut beraten lassen, um herauszufinden, wie viel Sie ungefähr aufnehmen können. Jede Bank hat ihre eigenen Kriterien, wie z. B. die Höhe der Rückzahlungsbelastung im Verhältnis zum Jahreseinkommen oder die Höhe der Rückzahlungsquote im Verhältnis zu den voraussichtlichen Mieteinnahmen der Immobilie. Der Darlehensbetrag wird im Rahmen dieser Kriterien festgelegt. Bei der Aufnahme eines Kredits ist auch die Wahl des Zinssatzes wichtig.

In Japan herrschen seit langem extrem niedrige Zinsen, aber wenn die Zinsen in Zukunft steigen, besteht bei variabel verzinslichen Krediten das Risiko, dass die Zahlungen steigen. Seien Sie nicht zu sorglos, nur weil Sie derzeit die Rückzahlungen problemlos leisten können, und führen Sie auch eine Simulation für den Fall einer zukünftigen Zinserhöhung durch. Wenn Sie sich Sorgen über das Risiko eines Zinsanstiegs machen, können Sie sich für ein Produkt mit festem Zinssatz entscheiden, bei dem die Rückzahlungsbeträge während der Laufzeit konstant bleiben. Es ist auch eine gute Strategie, vorzeitige Rückzahlungen in Betracht zu ziehen und überschüssige Mittel aktiv zur Tilgung zu verwenden, um die Gesamtzinszahlungen zu reduzieren.

Vergewissern Sie sich bei der Aufnahme eines Kredits auch, dass eine Gruppen-Kreditausfallversicherung (Dan-Shin) abgeschlossen ist. Die meisten Immobilienkredite sind mit einer solchen Versicherung verbunden, die im Falle Ihres Todes oder einer schweren Behinderung während der Kreditlaufzeit die Restschuld aus der Versicherungssumme begleicht. Wie bereits erwähnt, kann diese Versicherung als Ersatz für eine Lebensversicherung dienen und gibt Ihnen die Sicherheit, dass Ihre Familie keine Schulden hinterlässt. Bei Immobilienkrediten ist der Abschluss einer Gruppen-Kreditausfallversicherung jedoch freiwillig und mit zusätzlichen Kosten verbunden. Informieren Sie sich daher im Voraus.

Finanzplanung und Risikomanagement

Bei der Finanzplanung ist es wichtig, nicht nur den Zeitpunkt des Immobilienkaufs zu berücksichtigen, sondern auch eine langfristige Einnahmen- und Ausgabenprognose zu erstellen. Überprüfen Sie, ob der monatliche Cashflow nach Abzug der Ausgaben wie Kreditrückzahlungen, Verwaltungskosten, Grundsteuern und Versicherungsprämien positiv ist. Überprüfen Sie außerdem, ob der Cashflow auch unter Stressbedingungen wie einer Leerstandsquote von ○ %, einem Mietrückgang von △ % und einem Zinsanstieg von ○ % tragbar ist.

Überprüfen Sie beispielsweise, ob Sie auch bei einer jährlichen Leerstandsquote von 10 %, einem Mietrückgang von 5 % und einem Zinsanstieg von 1 % noch schwarze Zahlen schreiben. Wenn Ihr Plan auch in einem pessimistischen Szenario tragfähig ist, können Sie in der Regel mit stabileren Gewinnen rechnen. Achten Sie auch auf die Eigenkapitalquote. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist die monatliche Rückzahlungsbelastung und desto stabiler ist der Cashflow, aber desto geringer ist auch der Hebeleffekt (Rendite im Verhältnis zum Eigenkapital).

Umgekehrt erhöht sich bei einer möglichst geringen Eigenkapitalbeteiligung und einer maximalen Kreditaufnahme der Hebeleffekt und damit die Rendite pro Eigenkapital, aber die Rückzahlungslast wird entsprechend höher und der Cashflow instabiler. Für Anfänger empfehlen wir einen konservativen Finanzplan mit einer hohen Eigenkapitalquote und einer zurückhaltenden Kreditaufnahme, um einen stabilen Cashflow zu gewährleisten. Auch wenn die Rendite etwas geringer ausfällt, ist es sicherer, zunächst mit einem kleinen Projekt zu beginnen, das Sie ohne Probleme zurückzahlen können, und erst dann zu expandieren, wenn Sie sich eingearbeitet haben.

Zu guter Letzt sollten Sie auch nicht vergessen, sich liquide Mittel zu sichern. Nach dem Kauf einer Immobilie fallen immer unerwartete Ausgaben an. Es ist wichtig, einen Teil des Geldes in bar oder auf einem leicht zugänglichen Konto zu hinterlegen, um für unerwartete Ausgaben wie Reparaturen der Klimaanlage oder Wasserlecks, Renovierungen nach dem Auszug von Mietern oder Notfallmaßnahmen bei Katastrophen gerüstet zu sein. Im Allgemeinen wird empfohlen, mindestens die Miete für mehrere Monate bis zu einem halben Jahr als Betriebskapital zur Verfügung zu haben.Wenn Sie diese Sicherheitsvorkehrungen treffen, können Sie eine stabile Vermietung betreiben, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

Wichtige Punkte bei der Immobiliensuche und der Auswahl des Standorts

Für eine gute Immobilieninvestition ist es äußerst wichtig, welche Immobilie Sie wo kaufen. Der Wert und die Rentabilität einer Immobilie hängen zu 90 % von der Lage ab, sodass die Auswahl des Standorts über den Erfolg oder Misserfolg entscheidet. Hier erklären wir Ihnen die wichtigsten Punkte bei der Immobiliensuche und der Auswahl des Standorts.

So sammeln Sie Informationen zu Immobilien

Zunächst ist es wichtig, sich regelmäßig über die auf dem Markt verfügbaren Immobilien zu informieren, um ein Gefühl für die Marktpreise zu entwickeln. Auf Immobilienportalen (z. B. Rakumachi, Kenmeika) finden Sie Informationen zu Renditeobjekten in ganz Japan. Wenn Sie sich kostenlos registrieren, erhalten Sie per E-Mail Benachrichtigungen über neue Objekte. Nutzen Sie diese Möglichkeit, um Informationen darüber zu sammeln, welche Objekte in welchen Gegenden zu welchen Preisen angeboten werden und wie hoch die Renditen sind.So können Sie beispielsweise Marktentwicklungen erkennen, wie „Einzimmerwohnungen in der Innenstadt in der Nähe von Bahnhöfen haben eine Rendite von etwa ○ %“ oder „Ältere Wohnungen in Vororten haben zwar eine Rendite von ○ %, sind aber mit einem Erbbaurecht belastet“. Wenn Sie sich ein Bild von den Marktpreisen gemacht haben, können Sie besser beurteilen, ob eine Immobilie, die Ihnen ein Makler vorstellt, überteuert oder angemessen ist.

Bei der Sammlung von Informationen über Immobilien ist es wichtig, sich nicht nur von der Rendite blenden zu lassen. Auch wenn die Rendite auf dem ersten Blick hoch erscheint, kann sie bei Immobilien mit vielen Leerständen oder solchen, bei denen in Zukunft größere Reparaturen anfallen, sinken. Außerdem wird die Rendite in der Werbung auf der Grundlage einer vollständigen Vermietung berechnet, sodass sie in der Realität oft nicht wie erwartet ausfällt. Entwickeln Sie daher neben der Rendite auch ein Gespür für die Baujahr, Struktur, Größe und Lage der Immobilie, um eine umfassende Beurteilung vornehmen zu können.

Wichtige Punkte bei der Auswahl der Lage

Die Auswahl des Gebiets ist für Immobilieninvestitionen von entscheidender Bedeutung. Anfänger neigen dazu, sich von hohen Renditen blenden zu lassen, aber Immobilien mit hohen Renditen haben in der Regel auch ihre Gründe (Risiken). Bei der Auswahl des Gebiets sollten Sie die folgenden Punkte beachten.

• Bevölkerungsentwicklung und Nachfrage: Gebiete mit rückläufiger Bevölkerungsentwicklung und Gebiete, in denen die Nachfrage nach Mietwohnungen aufgrund der Überalterung zurückgeht, sollten vermieden werden.Stattdessen sollten Sie Gebiete mit wachsender Bevölkerung oder nur geringem Rückgang sowie städtische Gebiete mit vielen jungen Menschen und Singles anvisieren, in denen eine starke Nachfrage nach Mietwohnungen besteht. Beispielsweise besteht in den 23 Bezirken Tokios und den Zentren der von der Regierung ausgewählten Städte eine stabile Nachfrage. Auch in ländlichen Gebieten gibt es Orte mit spezifischer Nachfrage, beispielsweise Städte mit Universitäten oder Industrieparks. Bei Immobilieninvestitionen ist das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage so wichtig, dass man sagen kann: „Die Nachfrage ist alles“.
• Verkehrsanbindung: Die Entfernung zum Bahnhof und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel haben direkten Einfluss auf die Vermietbarkeit. Die Immobilie sollte zu Fuß vom nächsten Bahnhof erreichbar sein (idealerweise innerhalb von 10 Minuten) und möglichst an mehrere Linien angebunden sein. Vermeiden Sie Gebiete, in denen die letzten Züge zu früh fahren oder die nur sehr selten verkehren. Wichtig ist auch eine gute Anbindung an das Stadtzentrum und die Erreichbarkeit von Universitäten und Bürogebieten.Beispielsweise sind Objekte, die „5 Minuten zu Fuß vom Bahnhof entfernt sind und mit einer Bahnverbindung direkt ins Stadtzentrum führen“, bei einer breiten Zielgruppe beliebt und versprechen eine hohe Vermietungsquote. Im Gegensatz dazu kann es bei Objekten, die „20 Minuten zu Fuß vom Bahnhof entfernt sind und nur mit dem Bus erreichbar sind“, schwierig sein, Mieter zu finden.
• Lebensqualität und Umgebung: Achten Sie auch auf die Umgebung. Ist alles, was Sie zum Leben brauchen, wie Supermärkte, Krankenhäuser und andere Einrichtungen, zu Fuß erreichbar? Ist die Gegend sicher und nicht zu ruhig? Es ist wichtig, sich vor Ort ein Bild zu machen. Dunkle Straßen mit wenig Beleuchtung und Müll sind eher abschreckend. Wenn die Gegend auch für Frauen und Familien sicher ist, können Sie eine breitere Zielgruppe ansprechen.Wenn es in der Umgebung viele Universitäten und Unternehmen gibt, besteht eine Nachfrage von Studenten und Berufstätigen, und wenn es Fabriken gibt, besteht eine Nachfrage von Alleinstehenden, die aus beruflichen Gründen umziehen. So lassen sich die für die Gegend typischen Nachfragegruppen erkennen.
• Katastrophenrisiko: In Japan müssen auch Katastrophenrisiken wie Erdbeben, Taifune und Überschwemmungen berücksichtigt werden. Überprüfen Sie die Gefahrenkarte und achten Sie darauf, dass das Gebiet nicht in einem Überschwemmungsgebiet oder einem Gebiet mit Erdrutschgefahr liegt. In Gebieten mit hohem Katastrophenrisiko besteht nicht nur ein Risiko für Schäden am Gebäude selbst, sondern auch für höhere Versicherungsprämien und einen zukünftigen Wertverlust der Immobilie. Es ist ratsam, ein Gebiet mit möglichst geringem Katastrophenrisiko zu wählen.
• Zukunftspotenzial: Auch das Zukunftspotenzial einer Gegend ist ein wichtiger Punkt. Gegenden, in denen Sanierungspläne vorangetrieben werden oder neue Bahnhöfe gebaut werden sollen, werden in Zukunft wahrscheinlich an Beliebtheit gewinnen und einen Wertzuwachs erfahren. Wenn die Stadt durch die Sanierung tatsächlich verschönert wird oder große Einkaufszentren entstehen, steigt der Markenwert der Gegend und sie wird als „wohnenswert“ eingeschätzt. Es ist daher ratsam, sich über die Stadtplanung der Verwaltung und aktuelle Nachrichten auf dem Laufenden zu halten, um Gegenden mit Wachstumspotenzial zu finden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Gebiete mit hoher Nachfrage, guter Infrastruktur und geringen Risikofaktoren ideal sind. Gebiete, die beispielsweise die folgenden Bedingungen erfüllen: „geringes Katastrophenrisiko und gute Sicherheitslage“, „Nähe zum Bahnhof und gute Anbindung an das Stadtzentrum“ und „lebhaftes Stadtbild aufgrund von Sanierungsmaßnahmen“, versprechen eine hohe Vermietungsquote und stabile Erträge. Umgekehrt sollten Anfänger Gebiete meiden, die „wenig Einwohner und keine Infrastruktur haben“, „weit vom Bahnhof entfernt und verkehrstechnisch schlecht angebunden sind“ und „ein hohes Katastrophenrisiko aufweisen“.Natürlich gibt es je nach Immobilie Ausnahmen, aber wir empfehlen, zunächst in stabilen Gegenden zu suchen.

Kriterien für die Auswahl einer Immobilie

Nachdem Sie sich für eine Gegend entschieden haben, müssen Sie die einzelnen Immobilien auswählen. Beachten Sie dabei die folgenden Punkte.

• Rentabilität und Rendite: Grundlegend ist, ob Sie im Verhältnis zum Kaufpreis angemessene Mieteinnahmen erzielen können (Rendite). Wie bereits erwähnt, sollten Sie sich jedoch nicht nur auf die nominale Rendite verlassen, sondern die tatsächliche Rendite nach Abzug der Kosten berechnen. Vergleichen Sie die Mietpreise in der Umgebung und prüfen Sie, ob die festgelegte Miete nicht zu weit vom Marktpreis abweicht.
• Baujahr und Gebäudestruktur: Ältere Immobilien bieten tendenziell höhere Renditen, aber auch ein höheres Reparaturrisiko. Neuere Immobilien haben zwar geringere Renditen, dafür sind jedoch vorerst keine größeren Reparaturen erforderlich, was ein Gefühl der Sicherheit vermittelt. In Bezug auf die Struktur sind Stahlbetonkonstruktionen gegenüber Holz- und Leichtbaukonstruktionen langlebiger, dafür aber auch teurer. Auch die Erdbebensicherheit ist wichtig. Immobilien, die den neuen Erdbebensicherheitsstandards von 1981 entsprechen, sind vorzuziehen.
• Grundriss und Nachfrage: Die Nachfrage unterscheidet sich je nachdem, ob die Immobilie für Alleinstehende (Einzimmerwohnung, 1K) oder Familien (2LDK oder mehr) gedacht ist. Prüfen Sie, ob der Grundriss der Hauptmietergruppe in der Zielregion entspricht. In der Nähe von Universitäten sind Einzimmerwohnungen vorteilhaft, in Industriegebieten eher eine Mischung aus Alleinstehenden und Familien.
• Verwaltungszustand der Immobilie: Bei gebrauchten Immobilien sollte der aktuelle Verwaltungszustand überprüft werden. Ist der Müllplatz sauber, sind die Glühbirnen in den Gemeinschaftsräumen intakt, sind die Briefkästen nicht mit Flyern überfüllt usw.? Eine Immobilie, die ordentlich verwaltet wird, wird auch in Zukunft eine hohe Mieterzufriedenheit aufweisen. Bei Immobilien mit mangelhafter Verwaltung ist hingegen mit einem Anstieg der Leerstände zu rechnen, weshalb hier Vorsicht geboten ist.
• Ausstiegsmöglichkeiten: Überlegen Sie sich vor dem Kauf auch eine Ausstiegsstrategie. Stellen Sie sich vor, wie leicht sich die Immobilie in Zukunft verkaufen lässt und ob Sie den gewünschten Preis erzielen können. Bei Immobilieninvestitionen steht der Gesamtgewinn oder -verlust erst beim Verkauf fest. Um zu vermeiden, dass Sie die Immobilie am Ende zu einem niedrigeren Preis als erwartet verkaufen müssen oder gar keinen Käufer finden, sollten Sie Immobilien mit geringer Liquidität (z. B. aufgrund einer zu speziellen Aufteilung oder einer zu kleinen Fläche) meiden.

Bewerten Sie die Immobilie aus verschiedenen Blickwinkeln und wählen Sie sie unter Berücksichtigung der Frage aus: „Würde ich selbst als Mieter in dieser Immobilie wohnen wollen?“ Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihren Kriterien entspricht, sollten Sie sie unbedingt vor Ort besichtigen, um Details zu überprüfen, die auf Fotos und Plänen nicht erkennbar sind.

So finden Sie einen vertrauenswürdigen Partner

Für eine erfolgreiche Immobilieninvestition ist es unerlässlich, einen vertrauenswürdigen Partner (Immobilienmakler, Verwaltungsgesellschaft, Finanzinstitut usw.) zu haben. Da man alleine nur begrenzt handeln kann, erhöht sich die Erfolgswahrscheinlichkeit einer Investition erheblich, wenn man die Unterstützung eines kompetenten Fachmanns in Anspruch nimmt. Im Folgenden wird erläutert, wie man einen Immobilienmakler und eine Verwaltungsgesellschaft auswählt, was dabei besonders wichtig ist.

So wählen Sie eine Immobilienagentur aus

Die Auswahl einer Immobilienagentur (Makler oder Verkaufsagentur), die Sie bei der Suche nach einer Immobilie und den Kaufformalitäten unterstützt, ist für den Erfolg Ihrer Immobilieninvestition von entscheidender Bedeutung. Man sagt sogar, dass eine Immobilieninvestition fast automatisch erfolgreich ist, wenn man eine Agentur findet, von der man sagen kann: „Dank dieser Immobilienagentur war ich erfolgreich.“ Eine gute Immobilienagentur ist also sehr wichtig, aber in der Realität gibt es viele gute und schlechte Agenturen, darunter auch unseriöse Anbieter. Beachten Sie daher die folgenden Punkte, um eine vertrauenswürdige Agentur für Anfänger zu finden.

• Erfahrung und Fachkompetenz: Wählen Sie ein Unternehmen, das über umfangreiche Erfahrung in der Vermittlung von Anlageimmobilien verfügt und die Perspektive von Investoren versteht. Ideal ist ein Unternehmen, das nicht nur Immobilien verkauft, sondern auch Beratung mit Blick auf die Vermietung nach dem Kauf anbietet. Unternehmen, die die Anzahl ihrer bisherigen Transaktionen und Erfolgsgeschichten ihrer Kunden veröffentlichen, sind besonders vertrauenswürdig. Wenn Sie sich für ein Unternehmen entscheiden, das sich auf bestimmte Bereiche wie Einfamilienhäuser oder Wohnungen in Stadtzentren spezialisiert hat, ist es einfacher, eine passende Immobilie zu finden.
• Unternehmensgröße und -struktur: Unternehmen mit einer gewissen Größe, z. B. hinsichtlich der Anzahl der Mitarbeiter und Standorte, verfügen in der Regel über umfangreiche Informationen und gute Kontakte zu Finanzinstituten. Allerdings gibt es auch kleine Unternehmen, die sich durch ihre ehrliche Arbeit einen guten Ruf erworben haben, sodass man nicht verallgemeinern kann. Wichtig ist, dass nicht nur der zuständige Mitarbeiter, sondern das gesamte Unternehmen über ein solides Support-System verfügt. Auch die Vermittlungskompetenz bei der Kreditbeschaffung und die Sorgfalt bei der Vertragsabwicklung sind wichtige Punkte, die es zu prüfen gilt.
• Qualität der Informationen zu Renditeobjekten: Je besser ein Unternehmen ist, desto mehr hochwertige Objekte hat es, die nicht im Internet veröffentlicht werden. Es ist von Vorteil, wenn Sie Beziehungen zu Unternehmen aufbauen können, die Ihnen nicht öffentlich angebotene Objekte vorstellen können. Dazu ist es wichtig, bei der ersten Anfrage Ihre Investitionspolitik und -bedingungen konkret zu nennen und Ihr Interesse zu bekunden. Viele Unternehmen bieten ihren E-Mail-Abonnenten Objekte an, die Ihren Bedingungen entsprechen. Nutzen Sie dieses Angebot.
• Kundenorientierung: Ein vertrauenswürdiges Unternehmen erklärt Ihnen auch die Nachteile und Risiken. Seien Sie vorsichtig bei Ansprechpartnern, die nur die Vorteile betonen und Risiken verschweigen. Vermeiden Sie auch Unternehmen, die Ihnen nicht zuhören und Ihnen einseitige Verkaufsgespräche halten. Wählen Sie ein Unternehmen, das beratungsorientiert ist und gemeinsam mit Ihnen den Erfolg anstrebt.
• Eigene Investitionen und Kundendienst: Bei Unternehmen, deren Mitarbeiter selbst in Immobilien investieren oder die nach dem Kauf auch die Vermietung übernehmen, können Sie sich auf Ratschläge aus eigener Erfahrung und langfristige Unterstützung verlassen. Es ist beruhigend, wenn das Unternehmen nach dem Kauf nicht einfach „fertig“ ist, sondern Ihnen auch bei der Vermietung und beim Verkauf beratend zur Seite steht.

Es ist wichtig, mehrere Unternehmen zu kontaktieren, sich die Angebote anzuhören und diese zu vergleichen. Achten Sie dabei auf den Eindruck, den Sie bei einem persönlichen Gespräch oder am Telefon gewinnen, sowie auf die Vorschläge, um einen Ansprechpartner zu finden, dem Sie vertrauen können. Es gibt auch spezialisierte Unternehmen wie INA, die Anfänger im Bereich Immobilieninvestitionen unterstützen. Unser Unternehmen bietet über seine eigenen Online-Medien Informationen für Anfänger und eine kostenlose Beratung an und ist damit ein Beispiel für einen zuverlässigen Partner für Einsteiger. Die Beratung durch solche spezialisierten Unternehmen ist ebenfalls eine sinnvolle Maßnahme.

Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft

Nach dem Kauf einer Immobilie ist eine Immobilienverwaltungsgesellschaft, die die Vermietung übernimmt, für den Erfolg unerlässlich. Da die Vermietungsquote und die Erträge stark von der Kompetenz der Verwaltungsgesellschaft abhängen, sollten Sie diese sorgfältig auswählen. Die folgenden Punkte sind bei der Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft zu beachten.

• Vermietungsquote und Kundenakquise: Am wichtigsten ist es, eine hohe Vermietungsquote aufrechtzuerhalten. Als Richtwert sollten Sie überprüfen, ob die durchschnittliche Vermietungsquote der Verwaltungsgesellschaft bei mindestens 95 % liegt.Unternehmen mit langjähriger Erfahrung in der Mietervermittlung verfügen über eigene Kanäle und Werbestrategien und finden auch bei Leerstand schnell neue Mieter. Es gibt sogar Fälle, in denen eine Immobilie, die zuvor von einem anderen Unternehmen verwaltet wurde und eine Auslastung von unter 50 % hatte, nach dem Wechsel der Verwaltungsgesellschaft innerhalb von sechs Monaten vollständig vermietet war.
• Vorschlagskraft und Reaktionsfähigkeit: Eine Verwaltungsgesellschaft, die bei Leerstand nur vorschlägt, die Miete zu senken, ist nicht hilfreich. Wählen Sie lieber ein Unternehmen, das konkrete Maßnahmen wie eine Überarbeitung der Anzeigen und der Mietbedingungen oder Renovierungsvorschläge vorschlägt. Außerdem ist es wichtig, dass das Unternehmen über ein System verfügt, das rund um die Uhr auf Beschwerden von Mietern und Ausfälle von Einrichtungen reagiert. Unternehmen mit einem Kundendienst, der auch nachts und an Feiertagen erreichbar ist, und einem Netzwerk von Partner-Handwerkern sind eine gute Wahl.
• Anzahl der verwalteten Wohnungen und Erfahrung: Unternehmen mit einer großen Anzahl von verwalteten Wohnungen und langjähriger Erfahrung verfügen über ein umfangreiches Know-how. Man kann zwar keine pauschalen Aussagen treffen, aber Unternehmen, die mehrere tausend Wohnungen verwalten, verfügen in der Regel über viel Erfahrung. Allerdings besteht bei zu großen Unternehmen die Gefahr, dass die Betreuung der einzelnen Wohnungen zu kurz kommt. Achten Sie daher auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Erfahrung und Flexibilität. Informieren Sie sich auch über die Erfahrung und den Wissensstand der einzelnen Mitarbeiter.
• Verwaltungsgebühren und Leistungsumfang: Die Verwaltungsgebühren betragen in der Regel etwa 5 % der Miete, aber es gibt auch Unternehmen, die mit 2 bis 3 % günstiger sind. Wenn die Gebühren jedoch zu niedrig sind, kann dies bedeuten, dass die Leistungen entsprechend gering sind oder unter anderen Bezeichnungen zusätzliche Kosten anfallen. Entscheiden Sie sich nicht allein aufgrund der Verwaltungsgebühren, sondern vergleichen Sie den Leistungsumfang, z. B. die Höhe der Maklerprovision (AD- und Werbekosten), regelmäßige Rundgänge und Erneuerungsarbeiten, die Anwesenheit bei Auszügen und die Abrechnung der Kaution.Es ist wichtig, ein Unternehmen zu wählen, das insgesamt ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bietet.
• Umgang mit Eigentümern: Die Zusammenarbeit mit der Verwaltungsgesellschaft ist langfristig angelegt. Es ist wichtig, dass die Ansprechpartner freundlich sind, schnell reagieren und Sie regelmäßig informieren und beraten. Prüfen Sie vor Vertragsabschluss sorgfältig, ob Sie eine vertrauensvolle Beziehung aufbauen können. In manchen Fällen ist es ratsam, mehrere Unternehmen um einen Kostenvoranschlag für die Verwaltungsgebühren zu bitten und die Angebote zu vergleichen.

Wenn Sie eine geeignete Verwaltungsgesellschaft auswählen und gemeinsam den Wert Ihrer Immobilie steigern, können Sie sich als Eigentümer auf Ihr Kerngeschäft konzentrieren und eine stabile Geschäftsführung gewährleisten. Umgekehrt führt eine falsche Wahl der Verwaltungsgesellschaft zu Leerständen und Zahlungsrückständen, was zu einer Verschlechterung der Erträge führt. Die Suche nach einer Verwaltungsgesellschaft, von der Sie überzeugt sind, ist ein wichtiger Schritt für den Erfolg Ihrer Immobilieninvestition.

Schritte bis zum Kauf Ihrer ersten Immobilie

Um tatsächlich mit Immobilieninvestitionen zu beginnen, müssen Sie mehrere Schritte durchlaufen, von der Informationsbeschaffung über den Vertragsabschluss bis hin zur Inbetriebnahme. Hier finden Sie eine Übersicht über den allgemeinen Ablauf bis zum Kauf Ihrer ersten Immobilie als Anfänger.

1. Sich Wissen aneignen (studieren): Beginnen Sie zunächst damit, sich Grundkenntnisse über Immobilieninvestitionen anzueignen. Lernen Sie die Grundlagen aus Büchern und Einführungswebsites und nehmen Sie an Seminaren und Studienkreisen teil, um aktuelle Informationen und praktisches Know-how zu erwerben. Blogs von erfahrenen Investoren und YouTube-Videos können ebenfalls hilfreich sein, aber da es hier viel Schrott gibt, sollten Sie sich auf vertrauenswürdige Quellen beschränken. Bei Bedarf ist es auch sinnvoll, sich individuell von einem Finanzplaner oder Immobilienberater beraten zu lassen. Parallel zum Lernen sollten Sie auch damit beginnen, Ihr Eigenkapital aufzubauen.
2. Zielsetzung und Festlegung einer Strategie: Wenn Sie sich das nötige Wissen angeeignet haben, legen Sie Ihre Investitionsziele klar fest. Setzen Sie sich konkrete Ziele, z. B. „Ich möchte in X Jahren monatliche Mieteinnahmen in Höhe von Y Yen erzielen“ oder „Ich möchte mir eine stabile Einkommensquelle für meinen Ruhestand sichern“. Auf dieser Grundlage legen Sie eine grobe Investitionsstrategie fest, z. B. ob Sie mit einer Teilfläche beginnen oder sich gleich an ein ganzes Gebäude wagen und in welcher Gegend Sie suchen möchten. Wenn Sie Ihre Ziele und Ihre Strategie festgelegt haben, können Sie die erforderliche Größe der Immobilie und die Rendite besser einschätzen, was die Suche nach einer geeigneten Immobilie erleichtert.
3. Finanzplanung: Konkretisieren Sie die im vorigen Kapitel erwähnte Finanzplanung. Ermitteln Sie, wie viel Eigenkapital Sie aufbringen können und wie viel Sie von einem Finanzinstitut leihen können, und berechnen Sie die „kaufbare Preisspanne für Immobilien“. Wenn Sie beispielsweise über ein Eigenkapital von 5 Millionen Yen und ein Jahreseinkommen von 6 Millionen Yen verfügen, sollten Sie Immobilien im Preisbereich von 20 bis 30 Millionen Yen ins Auge fassen. Es ist ratsam, sich vorab bei einer Bank zu informieren oder eine vorläufige Prüfung für einen Immobilienkredit durchführen zu lassen, um einen ungefähren Kreditrahmen zu erhalten.Überprüfen Sie erneut, ob Ihr Plan realistisch ist und die Cashflow-Rechnung aufgeht.
4. Immobiliensuche und Marktanalyse: Auf der Grundlage der in der Finanzplanung festgelegten Kriterien beginnen Sie mit der Suche nach einer konkreten Immobilie. Suchen Sie auf Websites für Anlageimmobilien wie Kenmiya oder Rakumachi nach Objekten, die Ihren Kriterien entsprechen, und sammeln Sie detaillierte Informationen zu den vielversprechenden Objekten. Parallel dazu besuchen Sie verschiedene Portale, um ein Gefühl für die Preis- und Renditeentwicklung zu bekommen.In dieser Phase geht es nicht darum, sich für eine Immobilie zu entscheiden, sondern sich einen Überblick über das Angebot auf dem Markt zu verschaffen. Durch den Vergleich mehrerer Objekte werden Ihnen Ihre Prioritäten (Rendite, Lage, Baujahr usw.) immer klarer.
5. Kontakt zu Immobilienmaklern: Wenn Sie einen vertrauenswürdigen Immobilienmakler gefunden haben, nehmen Sie Kontakt auf. Teilen Sie ihm telefonisch oder per E-Mail Ihre Wünsche mit und fragen Sie, ob er Ihnen Objekte vorstellen kann.Je nach Ihren Kriterien wird Ihnen möglicherweise eine noch nicht veröffentlichte Immobilie vorgeschlagen, die Ihren Vorstellungen entspricht. Wenn Ihnen die Agentur sympathisch ist, vereinbaren Sie einen Termin für ein persönliches Gespräch. Teilen Sie dabei Ihre Investitionsziele und Kriterien mit und hören Sie sich die Vorschläge der Agentur an. Wenn Sie einen vertrauenswürdigen Eindruck haben, bitten Sie um konkrete Immobilienvorschläge. Es ist sinnvoll, mehrere Agenturen zu kontaktieren und zu vergleichen.
6. Immobilienvorstellung und Besichtigung vor Ort: Wenn Sie von der Immobilienagentur Vorschläge für Objekte erhalten, die Ihren Kriterien entsprechen, lesen Sie die Unterlagen sorgfältig durch und erstellen Sie eine Ertragssimulation. Wenn Sie ein Objekt gefunden haben, das Ihnen zusagt, sollten Sie es sich vor Ort ansehen. Dabei sollten Sie nicht nur den Zustand des Objekts, sondern auch die Umgebung mit eigenen Augen überprüfen. Da die Atmosphäre tagsüber und abends unterschiedlich sein kann, empfiehlt es sich, das Objekt zu verschiedenen Tageszeiten zu besuchen. Informieren Sie sich außerdem bei der Gemeinde über gesetzliche Beschränkungen (Zoneneinteilung, Möglichkeit eines Umbaus usw.) und überprüfen Sie die Verwaltungssituation und die Mieterschaft.In dieser Phase sollten Sie auch bereits über eine Ausstiegsstrategie nachdenken. Überlegen Sie sich, für wen und zu welchem Preis Sie die Immobilie in Zukunft verkaufen könnten, und haben Sie den Mut, vom Kauf abzusehen, wenn Sie das Risiko zu hoch einschätzen.
7. Kaufangebot und Verhandlungen: Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Sie kaufen möchten, reichen Sie über die Immobilienagentur ein Kaufangebot (Kaufabsichtserklärung) ein. Zu diesem Zeitpunkt finden auch die Preis- und Konditionsverhandlungen statt. Legen Sie Ihr Angebot (Preisnachlass) unter Berücksichtigung der Marktpreise in der Umgebung und der Situation des Verkäufers angemessen fest.Wenn Sie dem Verkäufer Vorteile bieten (z. B. schnelle Zahlung, hoher Baranteil), lassen sich die Verhandlungen leichter abschließen. Neben dem Preis sollten Sie auch andere Punkte klären und vereinbaren, z. B. den Umfang der Gewährleistung, den Zeitpunkt der Übergabe und die Behandlung von Nebenanlagen.
8. Finanzierungsverfahren: Wenn der Antrag angenommen wurde und eine vorläufige Kaufvereinbarung getroffen wurde, beantragen Sie umgehend eine formelle Kreditprüfung bei einem Finanzinstitut. Reichen Sie dem Finanzinstitut die Unterlagen zur Immobilie, einen Finanzplan und Informationen zu Ihrem Einkommen und Vermögen ein und warten Sie auf die Immobilienbewertung und die Kreditprüfung. Nach der Kreditgenehmigung werden Ihnen die Konditionen wie Zinssatz, Kreditbetrag und Laufzeit mitgeteilt. Auf dieser Grundlage treffen Sie die endgültige Entscheidung über den Kauf der Immobilie (wenn der Kredit abgelehnt wird oder der gewünschte Betrag nicht erreicht wird, kann der Vertrag gekündigt werden).
9. Abschluss des Kaufvertrags: Sobald die Finanzierung gesichert ist, wird der Immobilienkaufvertrag abgeschlossen. Sie erhalten von einem Immobilienmakler eine Erläuterung der wichtigen Punkte und unterschreiben den Vertrag nach vollständigem Verständnis der Rechte an der Immobilie, des Zustands der Ausstattung und der Vertragsbedingungen. Bei Vertragsabschluss ist eine Anzahlung (in Höhe von etwa 5 bis 10 % des Kaufpreises) zu leisten, womit der Vertrag zustande kommt. Der Vertrag und die Erläuterung der wichtigen Punkte sind sorgfältig aufzubewahren.
10. Restzahlung und Übergabe: In der Regel erfolgt die Übergabe der Immobilie etwa einen Monat nach Vertragsabschluss. Am Tag der Zahlung kommen der Käufer, der Verkäufer, die Maklerfirma und das Finanzinstitut zusammen, um die Restzahlung und die Übergabe der Immobilie vorzunehmen. Die Darlehensauszahlung erfolgt ebenfalls zu diesem Zeitpunkt, und ein Notar nimmt die Eintragung der Eigentumsübertragung und der Grundschuld vor. Sie erhalten vom Verkäufer die Schlüssel und alle relevanten Unterlagen, womit die Rechte als Eigentümer der Immobilie auf Sie übergehen.
11. Vorbereitungen für die Vermietung: Nach der Übergabe der Immobilie werden, falls bereits Mieter vorhanden sind, die Formalitäten für die Übernahme des Mietvertrags (z. B. Benachrichtigung der Mieter über den Eigentümerwechsel) erledigt. Bei leerstehenden Wohnungen wird umgehend mit der Suche nach Mietern begonnen. Es wird ein Vertrag mit einer Verwaltungsgesellschaft abgeschlossen und diese mit der Festlegung der Mietbedingungen und der Anzeigenveröffentlichung beauftragt. Bei Bedarf werden die Räumlichkeiten gereinigt und renoviert. Vergessen Sie nicht, eine Feuerversicherung abzuschließen (bei Inanspruchnahme eines Darlehens ist dies obligatorisch).
12. Beginn der Bewirtschaftung: Sobald ein Mieter gefunden ist, schließen Sie einen Mietvertrag ab und erzielen endlich Mieteinnahmen. Richten Sie ein Lastschriftverfahren oder einen Inkassodienst ein und beginnen Sie mit der monatlichen Einnahmen- und Ausgabenverwaltung. Damit sind Sie in die Phase der Bewirtschaftung Ihrer Immobilieninvestition übergegangen. Herzlichen Glückwunsch zum Abschluss des Prozesses bis zum Kauf Ihrer ersten Immobilie.

Das war der grobe Ablauf bis zum Kauf. Wenn Sie diesen einmal durchlaufen haben, werden Ihnen die folgenden Schritte schon viel leichter fallen.Beim ersten Mal gibt es sicherlich viele Unklarheiten, aber lassen Sie sich von Experten aus Ihrem Umfeld, wie Immobilienmaklern, Finanzinstituten und Verwaltungsgesellschaften, beraten und gehen Sie Schritt für Schritt vor.

Die Bedeutung der Verwaltung nach dem Kauf und der Ausstiegsstrategie

Auch nach dem Kauf einer Immobilie und der Aufnahme der Vermietung ist es wichtig, nicht nachzulassen, sondern eine angemessene Verwaltung sicherzustellen und über eine Ausstiegsstrategie für die Zukunft nachzudenken. Denn eine Immobilieninvestition ist mit dem Kauf der Immobilie nicht abgeschlossen, sondern erst mit dem Verkauf ist ein Investitionszyklus abgeschlossen. Abschließend werden die Verwaltungsaufgaben und die Ausstiegsstrategie erläutert, die nach dem Kauf zu beachten sind.

Vermietungsmanagement und Werterhaltung

Das Vermietungsmanagement ist eine Aufgabe, die Sie als Eigentümer kontinuierlich wahrnehmen müssen. Auch wenn Sie diese Aufgabe einer Verwaltungsgesellschaft übertragen haben, sollten Sie sich nicht vollständig darauf verlassen, sondern sich regelmäßig berichten lassen, um den Überblick zu behalten. Beachten Sie dabei insbesondere die folgenden Punkte.

• Umgang mit Mietern: Reagieren Sie schnell auf Meldungen von Mietern über Mängel oder Beschwerden. Wenn Reparaturen erforderlich sind, beauftragen Sie umgehend einen Handwerker, damit sich die Arbeiten nicht in die Länge ziehen. Verzögerungen können zu Unzufriedenheit bei den Mietern führen und einen Auszug zur Folge haben.Die Verwaltungsgesellschaft sollte einen 24-Stunden-Service anbieten, und auch der Eigentümer muss in Notfällen Entscheidungen treffen können.
• Mietverwaltung: Überprüfen Sie, ob die monatliche Miete fristgerecht bezahlt wird. Bei Zahlungsrückständen mahnen Sie frühzeitig und ergreifen Sie Maßnahmen, um eine längere Zahlungsfrist zu vermeiden (z. B. durch einen Bürgen oder eine Mietgarantiegesellschaft). Wenn Sie Zahlungsrückstände ignorieren, gerät nicht nur Ihr Finanzplan durcheinander, sondern es kann auch zu Problemen mit anderen Mietern kommen.
• Instandhaltung von Gebäuden und Einrichtungen: Führen Sie regelmäßig Rundgänge durch das Gebäude durch und überprüfen Sie es auf Unregelmäßigkeiten. Achten Sie auch auf Details wie den Zustand der Reinigung, die Müllentsorgung und die Beleuchtung in den Gemeinschaftsräumen. Durch frühzeitige Reparaturen und die Erhaltung des optischen Zustands können Sie die Zufriedenheit der Mieter steigern. Da Einrichtungen wie Klimaanlagen und Warmwasserbereiter eine begrenzte Lebensdauer haben, ist es ratsam, ein Budget für deren planmäßige Erneuerung einzurichten. Je nach Alter des Gebäudes sollten auch größere Reparaturen in Betracht gezogen werden.
• Mietpreisüberprüfung: Je nach Marktlage und Nachfrageentwicklung in der Umgebung ist es notwendig, die Mietpreise bei Neuvermietung und bei Vertragsverlängerung zu überprüfen. Wenn Wohnungen über einen längeren Zeitraum leer stehen, sollten die Mietpreise auf ein angemessenes Niveau gesenkt werden. Umgekehrt sollten bei einer anhaltenden Vollvermietung und steigenden Mieten in der Umgebung bei Vertragsverlängerung Mieterhöhungen ausgehandelt werden. Durch eine flexible Anpassung der Mietpreise an den Markt lassen sich maximale Erträge erzielen und Leerstände vermeiden.
• Kommunikation: Der Aufbau guter Beziehungen zu den Mietern ist ebenfalls wichtig. Einige Eigentümer reagieren höflich auf Probleme der Mieter und senden langjährigen Mietern Dankesbriefe. Die aufrichtige Haltung des Eigentümers schafft Vertrauen bei den Mietern und trägt dazu bei, dass sie die Immobilie pfleglich behandeln.

Durch eine angemessene Mietverwaltung können Sie die Rentabilität und den Wert Ihrer Immobilie erhalten und steigern. Umgekehrt führt eine mangelhafte Verwaltung zu einem Anstieg der Leerstände und einer Verschlechterung des Gebäudes, was sich negativ auf den Verkaufspreis auswirkt. Betrachten Sie Ihre Renditeimmobilie als „lebendiges Wesen” und kümmern Sie sich täglich um die Verwaltung und den Betrieb.

Regelmäßige Überprüfung der Verwaltung

Nach einigen Jahren der Verwaltung kann es zu Abweichungen zwischen den ursprünglichen Plänen und den tatsächlichen Ergebnissen kommen.Überprüfen Sie regelmäßig (etwa einmal pro Jahr) die Betriebsergebnisse und passen Sie Ihre Strategie bei Bedarf an.

Wenn beispielsweise die Entwicklung besser als erwartet verläuft und Sie mehr Eigenkapital angesammelt haben als erwartet, könnte dies der richtige Zeitpunkt für zusätzliche Investitionen sein. Wenn hingegen die Erträge nicht wie erwartet steigen, können Sie Verbesserungen an der Immobilie (Renovierungsinvestitionen oder zusätzliche Ausstattungen) in Betracht ziehen oder gegebenenfalls den Verkauf und den Umstieg auf eine andere Immobilie entscheiden. Wenn sich das Zinsumfeld ändert und die Kreditzinsen steigen, können Sie auch eine Umschuldung bei einer anderen Bank in Betracht ziehen, um die Zinsen zu senken.

Da sich die Immobilienmarktlage ständig ändert, sollten Sie sich über die aktuellen Marktpreise und wirtschaftliche Entwicklungen auf dem Laufenden halten und regelmäßig überlegen, ob Sie Ihre Immobilie behalten, verkaufen oder erweitern sollten. Es ist wichtig, nicht aus Gewohnheit zu halten, sondern stets nach der optimalen Position zu suchen.

Planung der Ausstiegsstrategie

Zuletzt kommt die Ausstiegsstrategie. Der Erfolg einer Immobilieninvestition wird erst mit dem Verkauf bestätigt. Um später nichts zu bereuen, sollten Sie frühzeitig einen Ausstieg simulieren.

• Richtwert für den Verkauf: Legen Sie anhand des Baujahres der Immobilie, der Entwicklung der Restschuld und der Marktpreisprognosen einen Richtwert fest, z. B. „Verkauf in ◯ Jahren“. Bei einem Holzbau ist beispielsweise nach 20 bis 25 Jahren mit größeren Reparaturen zu rechnen, sodass eine Verkaufsstrategie sinnvoll ist, um den Gewinn vor diesem Zeitpunkt zu realisieren. Eine weitere Möglichkeit ist, den Zeitpunkt abzuwarten, an dem die Restschuld deutlich sinkt (Restschuld < Verkaufspreis).
• Preisprognose zum Zeitpunkt des Verkaufs: Legen Sie anhand des aktuellen Straßenwerts und des Ertragswerts einen voraussichtlichen Verkaufspreis in X Jahren fest. Es ist wichtig, eine konservative Schätzung vorzunehmen, damit Sie später nicht überrascht sind, dass die Immobilie so wenig wert ist. In Gebieten mit rückläufiger Nachfrage sollten Sie auch einen Preisverfall über die Erwartungen hinaus einkalkulieren. Lassen Sie die Immobilie von einem Immobilienmakler bewerten, um den aktuellen Marktpreis zu erfahren.
• Mehrere Ausstiegsszenarien: Es ist ratsam, nicht nur ein Basisszenario, sondern mehrere Ausstiegsszenarien zu erwägen. Bereiten Sie beispielsweise Optionen vor, die Ihrem Lebensplan entsprechen, wie „Verkauf, wenn die Immobilie in X Jahren zu einem hohen Preis verkauft werden kann, ansonsten Beibehaltung der Immobilie und Fortsetzung der Mieteinnahmen“ oder „Verkauf zum Zeitpunkt der Unabhängigkeit der Kinder und Verwendung des Erlöses für deren Ausbildung“. In einigen Fällen ist auch die Option „Beibehaltung der Immobilie und Vererbung“ denkbar, aber auch in diesem Fall muss der Zustand der Immobilie erhalten bleiben, damit die nachfolgende Generation keine Probleme hat.
• Zu beachtende Punkte beim Verkauf: Beim tatsächlichen Verkauf fallen verschiedene Kosten an, wie Maklergebühren und Kapitalertragsteuer. Der Steuersatz für Veräußerungsgewinne beträgt bei einer Haltedauer von mehr als fünf Jahren etwa 20 % und bei einer Haltedauer von weniger als fünf Jahren etwa 39 %, sodass Sie den Zeitpunkt sorgfältig wählen sollten. Außerdem kann der Preis davon abhängen, ob Sie die Immobilie vermietet, leerstehend oder unbebaut verkaufen. Es ist daher ratsam, vor dem Verkauf mehrere Immobilienmakler um eine Bewertung zu bitten, um den angemessenen Preis zu ermitteln.

Durch die Überlegung einer Ausstiegsstrategie können Sie Ihre aktuellen Investitionsentscheidungen besser treffen. Man sagt, dass man nichts beginnen sollte, dessen Ende man sich nicht vorstellen kann, und so wichtig ist auch der Ausstieg. Sie sollten sich bereits vor dem Kauf Gedanken über den Ausstieg machen und sich während der Nutzung darauf vorbereiten, zum besten Zeitpunkt entsprechend den Veränderungen des Marktumfelds Ihr Ziel zu erreichen.

Fazit

Immobilieninvestitionen unterscheiden sich von Aktien- und Deviseninvestitionen, da sie mit Sachwerten handeln und daher sowohl Aufwand als auch Kapital erfordern. Dafür sind sie jedoch ein attraktives Mittel zum soliden Vermögensaufbau. Für Anfänger sind die vielen Fachbegriffe und komplizierten Verfahren zunächst sicherlich einschüchternd. Wie in diesem Artikel erläutert, brauchen Sie jedoch keine Angst zu haben, wenn Sie sich die Grundlagen aneignen und Ihre Vorbereitungen sorgfältig treffen.

Wichtig ist, dass Sie langfristig planen und mit Hilfe von vertrauenswürdigen Experten vorsichtig vorgehen. Wie bereits erwähnt, wird die Immobilieninvestition zu einem zuverlässigen Partner für Ihren Vermögensaufbau, wenn Sie Ihr Humankapital in Form von Kontakten und Wissen ausbauen und sich nicht von kurzfristigen Gewinnen blenden lassen, sondern geduldig an Ihrem Ziel arbeiten.

Die Freude, wenn Sie Ihre erste Immobilie kaufen und die erste Miete eingeht, ist unbeschreiblich. Bis dahin müssen Sie viel lernen und hart arbeiten, aber diese Erfahrung wird Ihnen in Zukunft von unschätzbarem Wert sein.Gehen Sie mit der Vorsicht eines „über die Brücke gehenden Steinewerfers” vor und wagen Sie den ersten Schritt. Wir hoffen, dass Immobilieninvestitionen Ihnen in Zukunft Sicherheit geben und Ihnen den Weg zu weiterem Vermögensaufbau ebnen werden.

Abschließend möchten wir Ihnen noch einmal empfehlen, die Unterstützung von Partnern wie INA in Anspruch zu nehmen, die Ihnen als Anfänger im Bereich Immobilieninvestitionen zur Seite stehen, damit Sie ein gesundes und erfolgreiches Immobilieninvestitionsleben führen können. Wir hoffen, dass dieser Artikel Ihnen dabei helfen kann. Viel Erfolg! Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei Ihren Immobilieninvestitionen.