Erste Schritte zur erfolgreichen Immobilieninvestition: Ein Leitfaden

Immobilieninvestitionen sind eine der wichtigsten Optionen für den Vermögensaufbau und die Vermögensnachfolge. Im Gegensatz zu Aktien und Finanzinstrumenten handelt es sich bei Immobilien um einen realen Vermögenswert, von dem stabile Erträge und eine langfristige Wertbeständigkeit erwartet werden können und der auch als Vermögen für die nächste Generation genutzt werden kann. Eine erfolgreiche Immobilieninvestition erfordert jedoch eine ausreichende Vorbereitung und eine klare Philosophie im Vorfeld. In diesem Artikel werden die wichtigsten Punkte der Denkweise und der Strategieformulierung erläutert, die vor einer Investition für Neulinge im Bereich der Vermögensverwaltung, die ernsthaft in Immobilien investieren wollen, vorhanden sein müssen. Wir gehen Schritt für Schritt vor, von der Bedeutung einer Philosophie aus langfristiger Sicht über die konkrete Objektauswahl, die Finanzplanung und die Zusammenarbeit mit Experten bis hin zu den letzten Vorbereitungen vor dem ersten Kauf. Wir helfen Ihnen dabei, einen starken ersten Schritt in Richtung Immobilieninvestition zu machen.

Bevor Sie mit dem Investieren beginnen: Klärung Ihrer Denkweise und Philosophie

Bevor Sie mit dem Investieren in Immobilien beginnen, ist es wichtig, dass Sie sich zunächst über Ihre Einstellung und Ihre Anlagephilosophie klar werden. Freuen Sie sich nicht über kurzfristige Gewinne, sondern stellen Sie sich darauf ein, Ihr Vermögen auf lange Sicht zu vermehren. Insbesondere für vermögende Anleger ist es wichtig, die Vermögensnachfolge im Blick zu haben , bei der die Immobilie nicht nur an Sie selbst, sondern auch an die nächste Generation weitergegeben wird. Um ein Vermögen aufzubauen, das auch für Ihre Kinder und Enkel noch einen Wert darstellt, müssen Sie bereit sein, "langfristig zu denken und 10 oder 20 Jahre vorauszuschauen".

Wichtig ist auch, dass Sie sich Gedanken darüber machen, ob Ihre Investition für die Gesellschaft und für andere von Nutzen ist. Die Bereitstellung von hochwertigem Wohnraum und Gewerbeflächen durch Immobilieninvestitionen und der Beitrag zur Wiederbelebung lokaler Gemeinschaften ist ein wichtiger sozialer Beitrag. So kann beispielsweise die Investition in die Renovierung baufälliger Gebäude und deren Wiederbelebung zu komfortablen Wohnumgebungen und attraktiven Geschäftsräumen zu einer Wertsteigerung der Stadt führen. Das Streben nach Rendite ist eine Selbstverständlichkeit, aber es ist auch wichtig zu bedenken, dass "Investitionen, die nicht zur Bereicherung der Gesellschaft als Ganzes führen, ihre eigene Rendite auf lange Sicht nicht halten können". Im Rahmen der sozialen Verantwortung der Vermögenden erhöhen sich die Chancen auf stabile langfristige Renditen, wenn sie bei ihren Investitionen nicht nur auf den finanziellen Gewinn, sondern auch auf deren positive Auswirkungen auf die Gesellschaft achten.

Schließlich sollten Sie darauf achten, eine Anlagephilosophie zu formulieren, die mit Ihren eigenen Werten übereinstimmt. Wenn Sie sich beispielsweise Ziele setzen wie "ein Vermögen für die zukünftige Sicherheit meiner Familie aufbauen" oder "ein Immobilieneigentümer werden, der einen Beitrag zur lokalen Gemeinschaft leisten kann", haben Sie einen Anhaltspunkt, wenn Sie sich bei Ihren Anlageentscheidungen unsicher sind. Bei Anlegern mit einer klaren Philosophie ist die Wahrscheinlichkeit geringer, dass sie sich verwirren, so dass es einfacher ist, eine konsistente Strategie von der Auswahl der Immobilien bis zur Anlagepolitik zu verfolgen. Legen Sie zunächst Ihre eigene Anlagephilosophie fest und berücksichtigen Sie dabei Gesichtspunkte wie langfristige Perspektive, sozialer Beitrag und Vermögensnachfolge.

Wie man Ziele setzt und eine Anlagestrategie entwickelt

Sobald Sie sich eine feste Meinung gebildet haben, besteht der nächste Schritt darin, konkrete Ziele zu setzen und eine Anlagestrategie zu entwickeln. Es ist von entscheidender Bedeutung zu klären, "wofür", "bis wann" und "in welchem Umfang" Sie eine Rendite anstreben, anstatt einfach im Dunkeln eine Immobilie zu kaufen. Wenn Ihre Ziele vage bleiben, erhöhen Sie das Risiko, dass Sie Ihre Strategie auf halbem Weg verwischen oder eine ungeeignete Immobilie erwerben.

Seien Sie sich zunächst über Ihre Anlageziele im Klaren. Unterschiedliche Menschen haben unterschiedliche Ziele, zum Beispiel

• Sicherung stabiler Einkommenszuwächse: Erzielung eines stetigen monatlichen Einkommens (Mieteinnahmen) mit Blick auf den Ruhestand.

• Wertzuwachs (Kapitalgewinn): Sie wollen die Immobilie innerhalb weniger Jahre verkaufen und streben einen Verkaufsgewinn an.

• Künftige tatsächliche Nachfrage und Nutzung: Sie wollen sich eine Wohn- oder Geschäftsimmobilie sichern, die Sie und Ihre Familie in Zukunft nutzen können.

Die beste Strategie hängt von diesen Zielen ab. Daher ist es wichtig, vor dem ersten Schritt zu formulieren, "was Sie anstreben". Es ist zum Beispiel eine gute Idee, sich konkrete Ziele zu setzen, wie "bis zum Ende der fünf Jahre einen positiven monatlichen Cashflow von XX.000 Yen zu erreichen" oder "innerhalb von XX Jahren eine fette Immobilie zu besitzen".

Sobald Sie sich Ziele gesetzt haben, sollten Sie eine darauf abgestimmte Investitionsstrategie entwickeln. Die Art der Immobilie und das Gebiet, das Sie wählen, hängt davon ab, ob Sie sich auf den Cashflow oder die Wertsteigerung konzentrieren. Im Allgemeinen werden für Cashflow-orientierte Strategien Immobilien in Gegenden mit hoher und stabiler Mietnachfrage ausgewählt, wie z. B. Einzimmerwohnungen und Familienwohnungen in Bahnhofsnähe, die bei Singles beliebt sind. Ziel ist es, den monatlichen Cashflow kontinuierlich zu steigern, indem Immobilien mit geringem Leerstandsrisiko und einfachem Zugang zu kontinuierlichen Mieteinnahmen erworben werden. Auf Kapitalgewinne ausgerichtete Strategien hingegen zielen auf Immobilien in Gebieten ab, in denen in Zukunft mit einem Anstieg der Grundstückspreise und der Nachfrage zu rechnen ist. Es kann sinnvoll sein, Immobilien in Gegenden zu erwerben, in denen eine groß angelegte Sanierung oder ein Ausbau der Infrastruktur geplant ist, oder gebrauchte Eigentumswohnungen in beliebten Gegenden zu erwerben und sie nach der Renovierung weiterzuverkaufen, um einen Mehrwert zu schaffen und den Vermögenswert zu steigern. Dabei ist es wichtig zu entscheiden, ob Sie sich auf Einkommensgewinne (Mieteinnahmen) oder Kapitalgewinne (Verkaufsgewinne) konzentrieren wollen und Ihre eigene Strategie zu formulieren.

Darüber hinaus sollten auch Ihre finanzielle Situation und Ihre Risikobereitschaft in die Überlegungen zu Ihren Zielen und Ihrer Strategie einbezogen werden. Ermitteln Sie Ihr derzeitiges Jahreseinkommen, Ihr verfügbares Einkommen, Ihren Vermögensbesitz und geplante Lebensereignisse (z. B. die Ausbildung der Kinder und Ihren eigenen Ruhestand), um zu verstehen, wie viel Geld Sie investieren können und welche Risiken Sie bereit sind zu akzeptieren. Wenn Sie z. B. eine geringe Risikotoleranz haben, sollten Sie weniger Schulden aufnehmen und sich für stabilere Immobilien entscheiden, während Sie, wenn Sie über ausreichende Mittel verfügen, vielleicht etwas risikoreichere Projekte in Angriff nehmen sollten. Der Weg zum Erfolg besteht darin, klar zu definieren, wo Sie jetzt stehen und welches Ziel Sie anstreben, und konkrete Maßnahmen zu erarbeiten, um diese Lücke zu schließen.

Arten und Merkmale von Anlageobjekten

Wenn Sie Ihre Ziele und Ihre Strategie festgelegt haben, sollten Sie sich überlegen, in welche Art von Immobilien Sie investieren möchten. Je nach Art der Immobilie, in die Sie investieren, gibt es große Unterschiede in Bezug auf den Managementstil und das Risiko-Rendite-Verhältnis. Typische Immobilientypen sind Eigentumswohnungen, einzelne Wohnungen (oder einzelne Eigentumswohnungen) und Geschäftshäuser. Es ist wichtig, die Merkmale jeder Art zu verstehen und die Art zu wählen, die am besten zu Ihrer Strategie passt.

• Investition in Eigentumswohnungen (Kauf einer Eigentumswohnung): Dies ist eine typische Immobilienart, die Anfängern den Einstieg erleichtert. Da sie pro Einheit erworben werden kann, ist der Kapitalbedarf relativ gering und das Risiko ist im Vergleich zum Kauf eines ganzen Gebäudes geringer. Wenn Sie zum Beispiel eine Studioeinheit im Stadtzentrum kaufen, können Sie mit wenig Kapital Eigentümer einer Immobilie in guter Lage mit hoher Nachfrage werden. Ein weiterer Vorteil von Eigentumswohnungen besteht darin, dass die Verwaltung des gesamten Gebäudes von der Verwaltungsgemeinschaft oder Verwaltungsgesellschaft übernommen wird, so dass der Eigentümer weniger Zeit und Mühe hat, die Immobilie selbst zu verwalten. Auch vielbeschäftigte Geschäftsleute können mit einer ausgelagerten Verwaltung ohne großen Aufwand arbeiten. Andererseits ist zu beachten, dass das Risiko des Leerstands bei nur einer Wohnung konzentriert ist. Wenn ein Mieter auszieht, sind die Einnahmen gleich Null, weshalb es wichtig ist, den richtigen Standort zu wählen und die Mieter zu verwalten. Ein weiteres Merkmal der Investition in Eigentumswohnungen ist die hohe Liquidität (leichte Veräußerbarkeit) und die einfache Umwandlung in Bargeld. Die Investition in Eigentumswohnungen eignet sich für Anfänger, die klein anfangen und Erfahrungen sammeln wollen, da es einfach ist, mit einem kleinen Geldbetrag zu beginnen, den Markt kennenzulernen und gegebenenfalls zu verkaufen.

• Investition in einzelne Wohneinheiten (Kauf eines ganzen Gebäudes): Dies ist eine größere Investition als Eigentumswohnungen und hat einen stärkeren Charakter als vollwertiges Immobiliengeschäft. Da mehrere Einheiten auf einmal erworben werden, ist der Gesamtbetrag der auf einmal erzielten Mieteinnahmen groß, und Kredite können zur effizienten Vergrößerung des Vermögens eingesetzt werden. Der Risikostreuungseffekt, z. B. die Möglichkeit, aufgrund der großen Anzahl von Zimmern Leerstände durch Einnahmen von anderen Mietern auszugleichen, ist ein Vorteil, den es bei Eigentumswohnungen nicht gibt. Darüber hinaus können Sie als Eigentümer die Verwaltung des gesamten Gebäudes selbst in die Hand nehmen, so dass Sie die Rentabilität durch Umbauten, Mietpreisgestaltung und andere Maßnahmen nach eigenem Ermessen steigern können. Andererseits ist das Risiko des Scheiterns umso größer, je höher die Anfangsinvestition ist, und Sie übernehmen die alleinige Verantwortung für die Verwaltung der Immobilie. Auch wenn Sie sich bei der Instandhaltung und Verwaltung des Gebäudes und beim Umgang mit den Mietern auf die Hilfe von Fachleuten wie Hausverwaltungen verlassen, gibt es eine ganze Reihe von Angelegenheiten, die die Eigentümer selbst beachten müssen. Für diejenigen, die über ein ausreichendes Vermögen verfügen und höhere Renditen und ein größeres Vermögen anstreben, ist die Investition in ein einzelnes Gebäude geeignet, doch müssen die Auswahl der Immobilie und die Finanzplanung sorgfältiger vorgenommen werden.

• Investitionen in Geschäftsgebäude (z. B. Büro- und Einzelhandelsgebäude): Investitionen in Gewerbeimmobilien mit Unternehmen und Geschäften als Mieter. Da das Mietniveau höher angesetzt werden kann als bei Wohnimmobilien, sind die Auswirkungen auf die Einnahmen bei Vollvermietung größer. In einigen Fällen können qualitativ hochwertige Gewerbeimmobilien in Stadtzentren mit stabilen Mietern, die sie über einen langen Zeitraum belegen, hohe Erträge erwirtschaften. Allerdings ist auch das Risiko hoch, und es wird gesagt, dass sie sich für Zwischenmieter und ältere Mieter eignen. Wenn das Geschäft eines Mieters durch die wirtschaftliche Entwicklung beeinträchtigt wird, kann dies leicht zu Mietkürzungen oder Räumungen führen, und wenn Leerstände auftreten, ist es in der Regel schwieriger, einen neuen Mieter zu finden als bei Wohnimmobilien. Die Immobilienpreise sind in der Regel hoch und Bankkredite sind schwieriger zu erhalten. Erfolgreiche Investitionen in Gewerbeimmobilien erfordern ein breites Spektrum an Fachkenntnissen, darunter die Analyse des Geschäftsbereichs des Standorts, Know-how bei der Gewinnung von Mietern und rechtliche Kenntnisse über Verträge. Aus diesem Grund ist es sicherer, zunächst mit Wohnimmobilien zu beginnen, um Erfahrungen zu sammeln, und dann später zu Gewerbeimmobilien überzugehen. Wohlhabende Personen verfügen zwar über die finanziellen Mittel, um den Erwerb von Gewerbeimmobilien von Anfang an in Betracht zu ziehen, doch empfiehlt es sich, zunächst mit Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern mit niedrigem Preisniveau zu beginnen, um ein Gespür für Immobilien und Verwaltungskenntnisse zu entwickeln.

Wie bereits erwähnt, hat jede Immobilienart unterschiedliche Vor- und Nachteile und ein unterschiedliches Risiko-Ertrags-Verhältnis. Überlegen Sie vor dem Hintergrund Ihrer eigenen Anlageziele und -strategie, "welche Art von Immobilie für mich die richtige ist" und "in welcher Reihenfolge ich arbeiten sollte". Sie können z. B. mit einer Eigentumswohnung beginnen, um den Markt kennen zu lernen, und später auf eine Einzelimmobilie umsteigen, oder Sie können es mit einer einzelnen Wohnung versuchen, um von Anfang an hohe Renditen zu erzielen. Wichtig ist, dass Sie die Merkmale der einzelnen Immobilien genau kennen, Ihr Risiko kontrollieren und die Immobilie auswählen, die am besten zu Ihren Ressourcen passt.

Das Konzept der Standortwahl

In der Welt der Immobilieninvestitionen heißt es, dass "der Standort alles ist", und die Wahl des Standorts einer Immobilie kann über den Erfolg einer Investition entscheiden. Selbst bei ähnlichen Objekten variieren die Mietnachfrage und der künftige Wert der Immobilie je nach Standort stark, so dass eine strategische Standortwahl erforderlich ist. Schauen wir uns drei typische Standortstrategien an: "Stadtzentren", "Sanierungsgebiete" und "Spitzenlagen in Regionalstädten".

Auch in Regionalstädten außerhalb des Ballungsraums ist mit steigenden Immobilienwerten in Gebieten zu rechnen, die aufgrund von Sanierungsmaßnahmen und anderen Faktoren an Attraktivität gewinnen.

1. urbane Zentren (zentrale Bereiche von Großstädten): In den 23 Bezirken von Tokio (insbesondere in den fünf zentralen Bezirken von Tokio) und den Zentren von Großstädten wie Osaka und Nagoya ist die Mietnachfrage äußerst stabil und die Immobilienwerte sind im Allgemeinen fest. Aufgrund des anhaltenden Bevölkerungszustroms und der wirtschaftlichen Aktivität besteht in den Stadtzentren ein geringes Leerstandsrisiko, so dass sie sich für langfristiges Eigentum eignen. Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in Tokio weisen langfristig einen deutlichen Aufwärtstrend auf: In den zehn Jahren seit 2013 haben sie sich um das 1,7-fache erhöht. Obwohl die anfänglichen Anschaffungskosten für Immobilien im Zentrum Tokios hoch sind, sind sie bei wohlhabenden Menschen als "sichere Anlagen" beliebt, da sie einen hohen Substanzwert haben. Andererseits sind die Renditen (Kapitalrendite) tendenziell niedriger und die Mieteinnahmen bei gleichem Preis tendenziell geringer als bei regionalen Immobilien. Daher entsprechen Investitionen in innerstädtische Immobilien eher den Strategien zur Erhaltung des Vermögens und eignen sich für diejenigen, die eine solide Investition und keine großen Kursgewinne anstreben.

2. Sanierungsgebiete: Sanierungsgebiete in städtischen Gebieten, in denen in Zukunft mit einer bedeutenden Entwicklung zu rechnen ist, sind besonders attraktive Standorte für Investitionen. In Gebieten, in denen groß angelegte Sanierungsprojekte im Gange sind, wird erwartet, dass neue Geschäfts- und Bürogebäude die Menschenströme verändern und die Nachfrage nach umliegenden Immobilien erhöhen werden. So wurde berichtet, dass sich die Grundstückspreise verdoppeln und die Preise für umliegende Eigentumswohnungen in Gebieten, in denen im Stadtzentrum Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, um ein Vielfaches ansteigen. Investitionen in Sanierungsgebiete sind sehr gut mit einer Strategie vereinbar, die auf zukünftige Wertsteigerungen (Kapitalgewinne) abzielt. Da es jedoch in der Planungsphase viele Unwägbarkeiten gibt, ist es wichtig, aktuelle Informationen zu sammeln. Informieren Sie sich in Zeitungen und staatlichen Verlautbarungen sowie in Fachzeitschriften der Immobilienbranche und in Stadtplanungsdokumenten der lokalen Behörden, um sich über den Stand der Entwicklung und die Attraktivität für Unternehmen auf dem Laufenden zu halten. Die Umgestaltung einer Stadt braucht Zeit. Wenn Sie in ein solches Gebiet investieren, müssen Sie also eine langfristige Perspektive einnehmen, die es Ihnen erlaubt, sich zurückzulehnen und abzuwarten.

3. Gute Standorte in Regionalstädten: Attraktive Investitionsmöglichkeiten bestehen in den Kernstädten der japanischen Regionen. In großen Regionalstädten wie Sapporo, Sendai, Hiroshima und Fukuoka wurde in den letzten Jahren viel saniert, und es gibt Gebiete, in denen mit der Verbesserung der städtischen Funktionen ein Anstieg der Immobilienwerte zu erwarten ist. Ein großer Vorteil regionaler Immobilien ist, dass sie mit weniger Kapital erworben werden können als in den Stadtzentren und die Renditen tendenziell höher sind. In vielen Fällen bietet der niedrigere Immobilienpreis eine gute Rendite, wenn man ihn mit der Miete vergleicht, so dass renditestarke Immobilien effizient Mieteinnahmen erzielen können. In einigen ländlichen Gebieten ist der Mietrückgang sogar geringer als der Preisrückgang, so dass die Flächenrenditen tendenziell höher sind als in städtischen Gebieten. Höhere Renditen erleichtern die vorzeitige Rückzahlung von Krediten und die Beschaffung von Mitteln für zusätzliche Investitionen, was die Ausweitung der Vermögenswerte begünstigt. Auf der anderen Seite dürfen jedoch die Risiken eines Bevölkerungsrückgangs und einer Verschlechterung von Angebot und Nachfrage nicht außer Acht gelassen werden. Erfolgreiche Investitionen in Regionalstädten erfordern eine genaue Prüfung der demografischen und industriellen Trends in dem Gebiet und eine Einschätzung, ob in Zukunft eine stabile Nachfrage zu erwarten ist. Insbesondere ist zu prüfen, ob das Gebiet einen leichten Anstieg oder eine Beibehaltung der Bevölkerungszahl verzeichnet, ob es Einrichtungen gibt, die Kunden anziehen können, wie z. B. Universitäten und Krankenhäuser, und ob es positive Faktoren gibt, wie z. B. die Ansiedlung von Unternehmen und eine Zunahme der Touristen. Im Hinblick auf eine Exit-Strategie (künftiger Verkauf) ist es auch wichtig zu prüfen, ob das Gebiet beliebt ist und leicht Käufer anzieht. Gebiete in der Nähe von Bahnhöfen, in denen Sanierungsmaßnahmen zu erwarten sind, lassen sich in Zukunft leichter verkaufen und bieten ein Gefühl der Sicherheit beim Ausstieg.

Wie oben beschrieben, können Standortstrategien auf den Achsen "Stadtzentrum vs. ländliches Gebiet" und "reifes Gebiet vs. wachsendes Gebiet" betrachtet werden. Wenn Sie ein wohlhabender Anfänger sind, sollten Sie ein Gleichgewicht finden, indem Sie zunächst Erfahrungen in soliden, hochwertigen Innenstadtlagen sammeln und dann einen Teil Ihres Portfolios dazu verwenden, Sanierungsgebiete und vielversprechende ländliche Gebiete in Angriff zu nehmen. In jedem Fall sollten Sie bei der Auswahl der Gebiete die Zukunft im Auge behalten und bedenken, dass Sie zwar die Immobilie, nicht aber den Standort wechseln können.

Konzept des Anfangskapitals und Einsatz von Fremdkapital

Als Nächstes sollten Sie sich Gedanken über den anfänglichen Finanzplan für den Einstieg in eine Immobilieninvestition machen. In vielen Fällen sind wohlhabende Privatpersonen in der Lage, einen großen Teil ihres Eigenkapitals zur Verfügung zu stellen, aber Sie müssen sorgfältig abwägen, wie viel Sie aus eigenen Mitteln investieren und wie viel Sie mit Hilfe von Krediten (Fremdkapital) aufnehmen. Auch bei der Aufnahme eines Kredits bei einem Finanzinstitut ist es wichtig, eine partnerschaftliche Beziehung aufzubauen, anstatt einfach nur Geld zu leihen.

Bei Immobilieninvestitionen ist es üblich, eigene Mittel mit Krediten von Finanzinstituten zu kombinieren und die Hebelwirkung zu nutzen, um größere Investitionsmöglichkeiten zu nutzen. Wenn Sie beispielsweise Ihre gesamten 100 Millionen Yen in bar investieren, können Sie nur eine Immobilie im Wert von 100 Millionen Yen kaufen. Wenn Sie jedoch Ihre eigenen Mittel auf 50 Millionen Yen beschränken und die restlichen 50 Millionen Yen über einen Bankkredit beschaffen, haben Sie die Möglichkeit, mit den verbleibenden Mitteln in eine weitere Immobilie zu investieren. Der Reiz von Immobilieninvestitionen liegt darin, dass Sie mit wenig Eigenmitteln eine hohe Rendite anstreben können, indem Sie Kredite auf diese Weise nutzen, aber Sie müssen sich auch der Risiken bewusst sein, die eine Kreditaufnahme mit sich bringt. Wenn die Kreditzinsen steigen oder die Mieteinnahmen aus den Immobilien hinter den Erwartungen zurückbleiben, ist es umso wahrscheinlicher, dass sich der Cashflow verschlechtert, je höher der Fremdkapitalanteil der Investition ist. Bei der Aufnahme eines Kredits bei einem Finanzinstitut ist es daher sinnvoll, einen hohen Eigenfinanzierungsgrad und einen Tilgungsplan mit einer ausreichenden Marge festzulegen, anstatt leichtfertig einen Vollkredit oder einen überzogenen Kredit aufzunehmen. In der Regel sollten Sie 20-30 % des Immobilienpreises in Eigenmittel investieren und einen großzügigen Cashflow nach der Rückzahlung des Kredits simulieren. Ein Finanzplan, der unerwarteten Leerständen und Zinsschwankungen standhält, ist die Grundlage für ein langfristig stabiles Management.

Der Aufbau eines Vertrauensverhältnisses zu den Finanzinstituten ist auch bei der Nutzung von Krediten wichtig. Vor allem bei großen Krediten, z. B. für eine große Einzelimmobilie, werden die Banken den "Vermögenshintergrund" des Kreditnehmers genau prüfen. Der Vermögenshintergrund bezieht sich auf die Vermögenswerte des Antragstellers oder mit ihm verbundener Unternehmen, und die Bank wird sich darauf konzentrieren, ob der Kreditnehmer bei fälligen Rückzahlungen auf andere Vermögenswerte zurückgreifen kann. Vermögende Personen können neben Immobilien über zahlreiche andere Vermögenswerte verfügen, z. B. Aktien, Einlagen, Immobilien (Grundstücke und Gebäude) usw. Es ist wichtig, die eigene Finanzlage einschließlich dieser Vermögenswerte offenzulegen, um den Finanzinstituten ein Gefühl der Sicherheit zu vermitteln. Konkret sollten Sie entsprechende Nachweise über Vermögensbestände und Einkommen erstellen und einen Investitionsplan ausarbeiten, damit Sie logisch erklären können, warum Sie in diese Immobilie investieren und wie Sie das Darlehen verwalten und zurückzahlen werden. Wenn Sie das Vertrauen des Kreditsachbearbeiters gewinnen, werden künftige Verhandlungen über weitere Kredite reibungsloser verlaufen, und in einigen Fällen können Sie eine Vorzugsbehandlung in Bezug auf Zinssätze und Kreditlinien erhalten.

Viele wohlhabende Menschen haben bereits eine Beziehung zu ihrer Hausbank oder ihrem Privatbankier. Nutzen Sie diese Beziehung zu Ihrem Vorteil, wenn Sie in Immobilien investieren. Wenn Sie zunächst mit relativ kleinen Immobilieninvestitionen beginnen und eine Erfolgsbilanz von problemlosen Transaktionen und Rückzahlungen vorweisen können, können Sie damit rechnen, von der Bank eine höhere Bewertung zu erhalten, was es einfacher macht, in Zukunft größere Kredite zu erhalten. Umgekehrt vertrauen Finanzinstitute eher jemandem, der eine Erfolgsbilanz vorweisen kann, auch mit einem kleinen Betrag, als jemandem, der noch nie in Immobilien investiert hat, egal wie viel Geld er hat. Der Schlüssel zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition liegt daher im kontinuierlichen Aufbau einer Erfolgsbilanz und eines Vertrauensverhältnisses, wobei der Einsatz von Fremdkapital im Rahmen des Möglichen liegt.

Die Bedeutung der Zusammenarbeit mit Experten: Aufbau eines Immobilienteams

Zwar sind die eigenen Entscheidungen und Handlungen der Anleger der Schlüssel zu Immobilieninvestitionen, doch kann die Erfolgsquote durch die Nutzung des Wissens von Experten in verschiedenen Bereichen erheblich gesteigert werden. Vermögende Anleger haben vielleicht bereits eine Beziehung zu einem Fachmann wie einem Steuerberater oder Rechtsanwalt, aber es wird dringend empfohlen, auch ein Team von vertrauenswürdigen Experten für Immobilieninvestitionen aufzubauen. Im Folgenden gehen wir auf die Rolle von Immobilienunternehmen, Steuerberatern und Rechtsanwälten als typische Fachleute ein, mit denen Sie vor allem zusammenarbeiten sollten.

• Immobilienagenturen (Immobilienberater und -makler): Eine zuverlässige Immobilienagentur ist unerlässlich, um qualitativ hochwertige Immobilieninformationen zu erhalten und die richtigen Transaktionen durchzuführen. Erfahrene Immobilienmakler kennen die Markttrends und den wahren Wert von Immobilien und können ein starker Partner bei der Suche nach Immobilien sein, die Ihren Investitionszielen entsprechen. Insbesondere Informationen über große Transaktionen für vermögende Privatpersonen und Privatimmobilien (Off-Market-Immobilien) kommen oft über persönliche Kontakte und Vertrauensbeziehungen zustande, weshalb es wichtig ist, eine gute Kommunikation zu pflegen und regelmäßig Vertrauen aufzubauen. Darüber hinaus sind Immobilienmakler auch für die Mietverwaltung nach dem Kauf einer Immobilie zuständig. Indem sie die praktischen Aspekte der Mietverwaltung, wie z. B. die Anwerbung von Mietern, die Erstellung von Verträgen, die Bearbeitung von Beschwerden, die Einziehung von Mieten und die Abrechnung bei Auszug, den Fachleuten überlassen, können sich die Eigentümer auf strategische Entscheidungen konzentrieren. Wählen Sie ein Immobilienunternehmen als guten Partner, der Sie bei der Immobilienverwaltung langfristig unterstützt und nicht nur als Vermittler von Immobilien auftritt.

• Steuerberater (Wirtschaftsprüfer): Steuerstrategien bei Immobilieninvestitionen sind entscheidend für die Maximierung der Rendite und die Minimierung des Risikos. Es gibt eine Vielzahl von Steuerfragen im Zusammenhang mit Immobilien, wie z. B. die Berechnung von Einkommens- und Einwohnersteuern auf Mieteinnahmen, die Inanspruchnahme von Abschreibungen, der Abzug von Darlehenszinsen und anderen Ausgaben sowie der Umgang mit der Grundsteuer und der Städtebauförderung. Steuerberater kümmern sich nicht nur um diese Steuerangelegenheiten, sondern bieten auch Beratung zur Steuerplanung. So können sie Ihnen die beste Lösung für Ihre individuelle Situation aufzeigen, z. B. in Fällen, in denen die Einbringung einer Immobilieninvestition aufgrund einer günstigen Steuerklasse zu einer erheblichen Steuererleichterung führen kann, oder die Vorteile einer frühzeitigen Nutzung von Immobilien als erbschaftsteuerliche Maßnahme. Bei vermögenden Privatpersonen ist auch die absolute Steuerlast groß, so dass die Unterstützung eines kompetenten Steuerberaters die Einnahmen und Ausgaben einer Investition deutlich verbessern kann. Darüber hinaus ist es von Vorteil, bereits vor dem Kauf einen Steuerberater zu konsultieren, um die steuerlichen Unterschiede je nach Art der zu erwerbenden Immobilie und je nachdem, ob sie auf den Namen einer Privatperson oder einer Gesellschaft lautet, zu simulieren. Ein Steuerberater kann Ihnen dabei helfen, gemeinsam mit Ihnen den effizientesten Plan zu entwickeln, der die Mieteinnahmen aus einer langfristigen Beteiligung, künftige Veräußerungsgewinne und die damit verbundene Besteuerung berücksichtigt.

• Rechtsanwalt: Bei Immobilientransaktionen und der Verwaltung von Mietobjekten gibt es viele rechtliche Fragen. Anwälte spielen eine Vielzahl von Rollen, darunter die rechtliche Prüfung von Immobilienkaufverträgen, die Bestätigung von Rechten, das Aufsetzen und Ändern von Verträgen und sogar die Bewältigung von Problemen, wenn diese auftreten. Bei Immobilien handelt es sich um ein hochwertiges Geschäft, bei dem es zu vertraglichen Streitigkeiten kommen kann, und im seltenen Fall der Mietverwaltung kann es zu Streitigkeiten mit Mietern (z. B. Mietrückstände oder Verhandlungen über die Herausgabe) kommen. Um für solche Fälle gewappnet zu sein, empfiehlt es sich, einen Beratungsvertrag mit einem im Immobilienrecht versierten Rechtsanwalt abzuschließen. Vor allem bei Geschäftsgebäuden und großen Objekten sind die Mietverträge mit den Mietern oft komplex und erfordern spezielle Kenntnisse über Verlängerungsgebühren, Kautionen, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und Bedingungen bei Auszug der Mieter. Ein Rechtsanwalt kann dazu beitragen, Risiken bereits in der Vertragsphase abzusichern und künftige Streitigkeiten zu vermeiden. Für wohlhabende Investoren kann die Weisheit eines Anwalts auch im Hinblick auf die Vermögenssicherung und die Erbschaftsplanung nützlich sein. Er kann sie bei der langfristigen Vermögensverwaltung beraten, z. B. bei der Verwendung von Trusts und Testamenten, und sie bei der Gründung von Gesellschaften rechtlich beraten.

Darüber hinaus gibt es eine Reihe weiterer Experten, die beruhigend sind, wenn man zusammenarbeiten kann, z. B. Architekten und Immobiliensachverständige, um den Zustand der Immobilie zu verstehen, und Finanzplaner für Finanzierungsaspekte. Das Wichtigste ist, dass Sie ein Team um sich herum aufbauen. Wenn Sie sich mit Fachleuten zusammentun, denen Sie vertrauen, erhalten Sie genaue Informationen und eine objektive Sichtweise, so dass Sie Entscheidungen mit weniger Risiko treffen können. Nutzen Sie die Stärken der Vermögenden - ihre Netzwerke und finanziellen Ressourcen - um ein Team von Immobilienexperten aufzubauen. Dies wird eine wichtige Stütze für eine langfristige und sichere Vermögensverwaltung sein.

Vorbereitungen, die vor dem ersten Kauf zu treffen sind

Abschließend finden Sie hier eine Zusammenfassung der Dinge, die Sie kurz vor dem Kauf Ihrer ersten Immobilie prüfen und vorbereiten sollten. Selbst in der Phase der Kaufbereitschaft, wenn die Auswahl der Immobilie und die Finanzplanung abgeschlossen sind, ist es wichtig, innezuhalten und das Umfeld zu prüfen. Die folgenden Punkte sollten Sie dabei im Auge behalten

• Überlegungen zur Gründung einer Gesellschaft: Bei einer Immobilieninvestition ist es wichtig zu überlegen, ob die kaufende Einheit eine natürliche oder eine juristische Person sein sollte. Im Allgemeinen sind die steuerlichen Vorteile einer Kapitalgesellschaft größer, wenn die Investition in Immobilien eine bestimmte Größe überschreitet. Durch die Gründung einer juristischen Person ergeben sich mehr Steuervorteile, z. B. eine niedrigere Steuerklasse als bei einer Einzelperson, die Möglichkeit, Verluste 10 Jahre lang vorzutragen, und die Möglichkeit, jederzeit Abschreibungen vorzunehmen. Darüber hinaus können steuerliche Maßnahmen genutzt werden, die nur für Kapitalgesellschaften gelten, wie z. B. die Einkommensdiversifizierung durch die Zahlung von Geschäftsführergehältern und die Übertragung von Einkommen durch die Ernennung von Familienmitgliedern zu Geschäftsführern. Im Hinblick auf erbschaftsteuerliche Maßnahmen besteht der Vorteil darin, dass Immobilien, die sich im Besitz von Unternehmen befinden, aufgeteilt und leichter in Form von Aktien vererbt werden können. Andererseits ist die Gründung einer Kapitalgesellschaft kostspielig und zeitaufwändig, und auch nach der Gründung besteht ein erhöhter Verwaltungsaufwand, z. B. für den Jahresabschluss und die Einreichung von Steuererklärungen. Die steuerlichen Vorteile sind die Kosten möglicherweise nicht wert, wenn das Unternehmen klein ist, daher sollten Sie Ihren Steuerberater konsultieren, um zu entscheiden, wann Sie eine Gesellschaft gründen sollten. Unabhängig davon, ob Sie ab dem Zeitpunkt Ihres ersten Kaufs eine Kapitalgesellschaft gründen oder als Einzelperson beginnen und bei Bedarf später eine Kapitalgesellschaft gründen, sollten Sie die für Sie am besten geeignete Methode wählen, die sich an Ihren eigenen Aussichten für die Investitionsgröße orientiert.

• Beurteilen Sie Ihr Vermögensportfolio: Bevor Sie mit Ihrer ersten Immobilieninvestition beginnen, sollten Sie eine Bestandsaufnahme Ihres gesamten Vermögensportfolios vornehmen. Vermögende Personen können neben Immobilien eine Vielzahl von Vermögenswerten besitzen, darunter Aktien, Anleihen, Unternehmensbeteiligungen sowie Bargeld und Einlagen. Prüfen Sie, welchen Anteil Immobilien an diesen Vermögenswerten ausmachen und ob der Kauf der Immobilie zu einer übermäßigen Verringerung der Liquidität (Barvermögen) führen wird. Da es sich bei Immobilien um illiquide Vermögenswerte handelt, die erst nach einiger Zeit in Bargeld umgewandelt werden können, sollten Sie einen Freibetrag für Bargeld und liquide Mittel einplanen, auf die Sie im Notfall zurückgreifen können. Nach dem Kauf einer Immobilie ist es beispielsweise ratsam, eine Anzahlung zu leisten, um Kreditrückzahlungen und Ausgaben für sechs Monate bis ein Jahr zu decken, und eine Kreditlinie für unerwartete Ausgaben einzurichten. Wenn der Anteil der Immobilien an Ihrem Gesamtvermögen zu groß ist, besteht die Gefahr, dass Ihr Gesamtvermögen bei fallenden Grundstückspreisen Schaden nimmt. Achten Sie auf eine angemessene Diversifizierung und legen Sie klar fest, welche Rolle Sachwerte wie Immobilien in Ihrem Portfolio spielen (z. B. stabile Einkommensquelle, Inflationsschutz, Vermögensschutz usw.).

• Due-Diligence-Prüfung und Fertigstellung der Pläne: Bevor Sie sich zum Kauf entschließen, sollten Sie eine detaillierte Untersuchung der Immobilie selbst und eine abschließende Prüfung Ihrer Pläne nicht vernachlässigen. Dabei handelt es sich um einen vielschichtigen Prozess, bei dem die Angemessenheit der Investition aus verschiedenen Blickwinkeln überprüft wird, u. a. im Hinblick auf die Rechte an der Immobilie (Prüfung des Grundbuchs, etwaige Hypotheken oder Mängel), den physischen Zustand (Gebäudeinspektion, Erdbebensicherheit, Reparaturhistorie) und eine genaue Prüfung der Einnahmen-/Ausgaben-Simulation (Überprüfung der erwarteten Rendite, Leerstandsquote und Kostenquote). Mit Hilfe eines Expertenteams überprüfen wir, dass keine Risikofaktoren übersehen wurden. Es ist auch sinnvoll, den Plan von einem Dritten aus sachlicher Sicht beurteilen zu lassen, zumal Erstinvestoren vor lauter Aufregung und Angst oft Fehlentscheidungen treffen. Wenn Sie auch einen konkreten Plan für die Verwaltung nach dem Kauf (Strategie für die Anwerbung von Mietern, Renovierungspläne usw.) simulieren und als Geschäftsplan zusammenstellen, wird dieser bei Bankfinanzierungen überzeugender sein. Wenn Sie eine juristische Person gründen, sollten Sie auch die Eintragung ihrer Gründung abschließen und alle Unterlagen für Verhandlungen mit Finanzinstituten und Verträge mit Fachleuten vollständig vorbereiten.

Wenn Sie nach diesen Vorbereitungen zuversichtlich sind, dass Sie diese Immobilie problemlos verwalten können, dass Ihr Finanzplan vernünftig ist und dass Sie die Unterstützung der relevanten Parteien haben, dann ist es an der Zeit, den Sprung zu wagen und Ihre erste Immobilie zu kaufen. Eine sorgfältige Vorbereitung wird Ihnen helfen, mit so wenig Unsicherheiten wie möglich zu starten.

Schlussfolgerung.

Eine sorgfältige Vorbereitung und Planung im Voraus ist von größter Bedeutung, wenn Sie die ersten Schritte in der Immobilieninvestition unternehmen. Vermögende Neulinge haben den Vorteil der Finanzkraft, aber auch die Verantwortung, ihr Vermögen zu schützen und zu vermehren. Deshalb ist es wichtig, Investitionen mit einer langfristigen, ganzheitlichen Perspektive anzugehen, anstatt sich auf kurzfristige Gewinne oder Verluste zu konzentrieren. Wenn Sie sich vor Beginn Ihrer Investitionstätigkeit mit Ihrer Denkweise und Philosophie auseinandersetzen und klare Ziele und Strategien entwickeln, sind Sie auf dem besten Weg zum Erfolg. Bei der Auswahl der Immobilienart und des Standorts sind sorgfältige und strategische Entscheidungen erforderlich, aber die in diesem Artikel erörterten Punkte werden Ihnen helfen, die Optionen zu erkennen, die Sie ergreifen sollten. Durch ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Eigenmitteln und Krediten, den Aufbau eines Vertrauensverhältnisses zu den Finanzinstituten und den sinnvollen Einsatz von Fremdkapital können Sie ein dynamisches Vermögen aufbauen, wie es nur wohlhabende Menschen können. Arbeiten Sie mit einem Expertenteam zusammen, um das Risiko zu verringern und Ihr Wissen zu vertiefen, und stellen Sie gleichzeitig sicher, dass Sie für die Zukunft gerüstet sind, z. B. durch die Gründung und Verwaltung Ihres gesamten Vermögensportfolios.

Immobilieninvestitionen sind kein magischer Weg, um über Nacht Millionen von Dollar zu verdienen. Wenn Sie jedoch Ihr Vermögen mit der richtigen Philosophie und Strategie kontinuierlich aufbauen, werden die Vorteile für Ihr Vermögen und Ihr Leben mit Sicherheit wachsen. Jetzt ist es an der Zeit, den ersten Schritt zu tun, um mit Umsicht und Leidenschaft zu handeln. Wir hoffen, dass der Inhalt dieses Artikels Ihnen bei diesen ersten Schritten als Leitfaden dient und Ihnen dabei hilft, in den kommenden Jahren ein fruchtbares Leben als Immobilieninvestor zu führen. Wir hoffen, dass Sie Ihre Pläne mit Überzeugung in die Tat umsetzen und sowohl langfristigen Erfolg als auch einen Beitrag zur Gesellschaft in der Welt der Immobilieninvestitionen leisten werden. Wir hoffen aufrichtig, dass Ihre Herausforderung Früchte tragen wird.