L'impact du système d'approbation des plans de gestion sur les copropriétés

En avril 2022, le système de certification du plan de gestion a été lancé afin d'apporter un soutien officiel à la gestion des copropriétés à vendre. Dans le cadre de ce système, si le plan de gestion élaboré par l'association de gestion du condominium répond à certains critères, il peut être approuvé par les autorités locales (c'est-à-dire que le condominium bénéficie de l'approbation du plan de gestion). Ce système devrait avoir un impact significatif sur la valeur des actifs et la distribution des copropriétés d'occasion en rendant la situation de gestion "visible" et en fournissant des informations au marché.

Vue d'ensemble et objectifs du système de certification du plan de gestion

Vue d'ensemble du système d'approbation des plans de gestion : le système d'approbation des plans de gestion des copropriétés est un système dans le cadre duquel les plans de gestion des copropriétés peuvent être officiellement approuvés par les autorités locales s'ils répondent à certaines normes fixées par le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme. Le système est devenu pleinement opérationnel en avril 2022. L'organisme de certification est chaque autorité locale (municipalité ou préfecture), qui examine le statut de gestion des copropriétés sur la base des critères* définis par le gouvernement national et délivre un "avis de certification" aux copropriétés qui sont correctement gérées.

Exemples de critères de certification : gestion de l'association de gestion (tenue d'assemblées générales régulières), respect des règles de gestion, classification comptable des frais de gestion et des fonds de réserve pour les réparations et réponse aux arriérés, contenu des plans de réparation à long terme (si plusieurs réparations de grande envergure sont incluses dans la période prévue de 30 ans ou plus et si le montant des réserves est approprié), et bien d'autres éléments. Les copropriétés qui remplissent les 17 critères dans ces cinq domaines sont certifiées comme "copropriétés avec plans de gestion certifiés". La certification est valable cinq ans et le condominium doit déposer une nouvelle demande de renouvellement (les frais de dossier varient d'une municipalité à l'autre).

Objectif de l'introduction du système : l'objectif principal de l'introduction du système de certification des plans de gestion est d'élever le niveau de gestion des copropriétés à l'échelle nationale et de promouvoir un entretien et une gestion appropriés. Le système a été mis en place par le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme pour résoudre les problèmes liés au vieillissement et à la détérioration des copropriétés et pour promouvoir une "gestion saine" et une "réhabilitation en douceur des copropriétés anciennes". Traditionnellement, la gestion des copropriétés était laissée à l'autonomie de chaque association de gestion, mais désormais, l'État et les autorités locales ont manifesté leur volonté de s'impliquer activement. Concrètement, le système prévoit une reconnaissance officielle des copropriétés dont les conditions de gestion sont excellentes, tandis que les autorités locales fourniront des conseils, des orientations et des recommandations aux copropriétés dont la gestion est jugée inadéquate. La liste des copropriétés approuvées sera publiée sur le site web du Centre de gestion des copropriétés et d'autres organisations d'intérêt public, afin que les tiers (tels que les acheteurs potentiels et les institutions financières) puissent vérifier l'état de la gestion. Ces mesures devraient créer un cercle vertueux dans lequel les associations de gestion des copropriétés travailleront de manière proactive à l'amélioration de leur gestion.

Contexte de l'introduction du système et intentions du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports

Défis posés par le vieillissement de la population : la création du système de certification des plans de gestion est motivée par les graves défis posés par le vieillissement du parc de copropriétés et le vieillissement des propriétaires et des résidents dans l'ensemble du Japon. Selon une étude du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme, le nombre de copropriétés de plus de 40 ans s'élèvera à environ 1 257 000 à la fin de l'année 2022, et devrait passer à environ 2,6 millions (2,1 fois) d'ici 2032, soit 10 ans plus tard, et à environ 4,45 millions (3,5 fois) d'ici 2042, soit 20 ans plus tard. Alors que le nombre de copropriétés anciennes augmente rapidement, le nombre de personnes en charge des associations de gestion vieillit également, et une pénurie de membres du conseil d'administration devient un problème dans de nombreuses régions. En fait, la proportion de personnes qui déclarent vivre dans leur copropriété actuelle avec l'intention d'y vivre en permanence est en augmentation, et à mesure que l'immeuble et ses résidents vieillissent, on s'inquiète de l'insuffisance des fonds pour les réparations et desdifficultés à parvenir à un consensus sur les questions importantes.

Si rien n'est fait, le nombre de copropriétés mal gérées (copropriétés tombées en ruine faute d'entretien et de gestion appropriés) risque d'augmenter. L'absence de gestion entraîne non seulement la négligence du bâtiment et des installations, mais aussi une augmentation des arriérés de frais de gestion et peut avoir un impact négatif sur la zone environnante en termes de prévention des catastrophes, d'hygiène et d'aménagement paysager. En fait, dans le passé, il y a eu des incidents où les réserves de réparation ont été perdues en raison de la faillite des sociétés de gestion, ce qui a rendu difficile l'entretien des condominiums. Le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports (MLIT) a mis en place ce système pour éviter que de telles situations ne se produisent et pour faciliter la réhabilitation du nombre croissant de copropriétés anciennes à l'avenir.

Objectifs du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme : Le système répond à la ferme intention du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme de "maintenir et d'améliorer la qualité du parc immobilier en promouvant une bonne gestion des copropriétés sous la direction de l'État". Plus précisément, l'objectif est d'améliorer la qualité de la gestion des copropriétés et d'établir un système dans lequel les copropriétés sont évaluées sur le marché par le gouvernement national qui définit des politiques de base et des critères de certification et par les autorités locales qui gèrent un système de certification basé sur ces critères. En outre, en encourageant la divulgation d'informations sur l'état de la gestion, elle devrait avoir pour effet de sensibiliser davantage les propriétaires d'unités de condominium (propriétaires) à la compréhension et à la reconnaissance de l'état de leurs propres condominiums et à la mise en place d'une gestion appropriée. Comme le symbolise l'expression "achetez la gestion de votre copropriété ", le MLIT promeut le développement d'un environnement préparant une ère dans laquelle la valeur de l'actif d'un logement est déterminée par la qualité de sa gestion.

Impact sur le marché de la copropriété d'occasion : comment la valeur des actifs et la distribution vont-elles changer ?

Différenciation par la visualisation de la gestion : avec l'introduction du système de certification des plans de gestion, l'ère de l'évaluation de la qualité de la gestion des copropriétés sur le marché commence véritablement. Jusqu'à présent, lorsqu'il s'agissait d'évaluer la valeur patrimoniale des copropriétés d'occasion, l'accent était mis sur des facteurs tels que la "localisation", l'"âge" et la "zone exclusive", tandis que l'état de la gestion était un facteur difficile à appréhender de l'extérieur. Cependant, avec le système de certification, "la bonne gestion ou non de la copropriété" est officiellement prouvée, ce qui constitue un facteur de décision important pour les acheteurs potentiels. En fait, il a été souligné que "la certification ou non de la copropriété" peut être un indicateur directement lié à la valeur de l'actif. En effet, les copropriétés certifiées sont très appréciées sur le marché car elles sont la preuve de bonnes conditions de gestion, alors que celles qui ne le sont pas peuvent connaître une baisse relative de leur valeur.

Impact sur la valeur des biens : le ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures, des transports et du tourisme a lui-même exprimé l'espoir que ce système créera un environnement dans lequel le statut de gestion des copropriétés pourra être "visualisé" et donc évalué de manière appropriée sur le marché de l'occasion. Par exemple, il existe déjà un système par lequel les acheteurs de condominiums avec un plan de gestion certifié peuvent recevoir des réductions de taux d'intérêt préférentielles sur leur prêt hypothécaire [Flat 35], et on peut dire que ces avantages financiers facilitent l'achat (ou la vente) d'un condominium certifié. En outre, à partir de mai 2024, le principal site d'information immobilière At Home a lancé un service visant à indiquer clairement sur ses pages d'information immobilière qu'il s'agit d'un "condominium certifié par un plan de gestion". Cela permet aux consommateurs de savoir en un coup d'œil si le condominium a obtenu la certification au moment de la recherche d'un bien. Il est rare qu'un portail immobilier publie des informations sur la gestion, ce qui prouve que les copropriétés certifiées commencent à attirer l'attention sur le marché.

En outre, les données montrent également une tendance à ce que "la qualité de la gestion se reflète dans le prix" au fur et à mesure que la divulgation d'informations progresse. Selon une analyse du professeur associé Suzuki de l'université de Yokohama City, les copropriétés qui ont reçu une note de cinq étoiles (score parfait) dans le système d'évaluation de la bonne gestion des copropriétés privées (*Système d'évaluation des étoiles de l'association de gestion des copropriétés) ont enregistré une prime d'environ 11 % (valeur ajoutée) sur le prix de vente par rapport aux copropriétés qui n'avaient pas été évaluées. Cela indique que les copropriétés dont la gestion est mieux évaluée par des tiers ont tendance à avoir des prix de marché plus élevés et, de la même manière, dans le système de certification du plan de gestion, les copropriétés bien gérées sont plus susceptibles de maintenir et d'améliorer la valeur de leurs actifs.

Augmentation de la valeur des actifs et amélioration de la qualité de la gestion - avantages pour les propriétaires

Stabilisation ou amélioration de la valeur des actifs : pour les propriétaires qui vivent effectivement dans les copropriétés, l'un des principaux avantages du système de certification des plans de gestion est la stabilisation ou l'amélioration de la valeur des actifs. Les copropriétés certifiées sont plus susceptibles d'être valorisées sur le marché, ce qui peut être avantageux lorsqu'on envisage de les vendre à l'avenir. Par exemple, un propriétaire qui a vendu un condominium vieux de 28 ans a déclaré que la valeur d'évaluation était supérieure de 800 000 yens à ce qui était prévu parce que le condominium avait été certifié par l'association de gestion, et qu'il avait pu le vendre à de meilleures conditions que les condominiums non certifiés du quartier. La société immobilière lui a expliqué que les copropriétés certifiées ont tendance à se vendre plus cher, même si elles ont le même âge, car cela prouve qu'elles sont en bon état de gestion, et il se souvient qu'il était vraiment heureux d'avoir contribué à l'obtention de la certification. On peut donc s'attendre à ce que le système de certification protège et, dans certains cas, augmente la valeur patrimoniale des copropriétés.

Amélioration de la qualité de vie et de la gestion : pour être accrédité, un immeuble d'habitation doit respecter certaines normes dans divers domaines, tels que le système de gestion de l'association de gestion, les plans de réparation à long terme et la gestion des fonds. Ce processus permet d'identifier et d'améliorer les problèmes de gestion, ce qui a pour effet d'améliorer la qualité de la gestion de la copropriété dans son ensemble. Par exemple, des initiatives telles que "l'augmentation de la fréquence des assemblées générales", "l'examen des prévisions à long terme du fonds de réserve pour les réparations et l'augmentation du montant en cas de déficit" et "la tenue de registres et de dossiers" sont mises en œuvre pour renforcer le système d'entretien et de gestion de l'immeuble et des installations. Cela permet d'améliorer le confort et la sécurité de la vie quotidienne et de créer un environnement de vie sûr et sécurisé. En fait, certaines personnes affirment que l'obtention de la certification a entraîné une "augmentation de la valeur (du confort) de la résidence" et un "intérêt accru pour la gestion". Dans les copropriétés correctement gérées, les parties communes sont maintenues propres et l'apparition de défauts et de problèmes d'équipement est réduite, ce qui devrait prolonger la durée de vie de la copropriété à long terme.

Incitations fiscales et financières : les mesures de soutien financier du gouvernement sont également disponibles pour les copropriétés dont le plan de gestion a été approuvé. Par exemple, si une copropriété certifiée remplit certaines conditions, elle peut bénéficier d'une réduction de l'impôt foncier (*Mesures fiscales spéciales visant à promouvoir la longévité des copropriétés vieillissantes). En outre, comme mentionné ci-dessus, outre les taux d'intérêt hypothécaires préférentiels lors de l'achat d'un condominium certifié (taux d'intérêt réduits pour l'appartement 35), un système qui fournit des prêts de rénovation à faible taux d'intérêt lorsque des travaux de réparation sont effectués dans les parties communes des condominiums certifiés, des taux d'intérêt préférentiels pour les obligations Condominium Sumai-ru, qui investissent des fonds de réserve pour les réparations, et d'autres soutiens financiers multiformes Le système fournit également un soutien financier à multiples facettes. Les avantages directs pour les propriétaires résidents comprennent une réduction de la charge des impôts fonciers annuels et une réduction de la charge d'intérêt lors de rénovations futures, et la certification peut également être avantageuse en termes de coûts à long terme.

Sécurité et crédibilité accrues pour la communauté : les copropriétés certifiées sont objectivement certifiées comme des copropriétés "bien gérées et bien administrées". Cela a pour effet d'accroître la fierté et l'attachement des propriétaires et des résidents à leur logement. En fait, il a été rapporté que dans les copropriétés utilisant le système de certification et d'évaluation, de nombreux résidents ont exprimé leur appréciation des efforts du conseil d'administration, sont heureux de recevoir la certification et pensent que la valeur de leurs biens augmentera. Le fait que la conscience de la gestion soit partagée dans l'ensemble de la copropriété facilite la coopération entre les résidents, ce qui a également un effet positif sur la formation d'une bonne communauté. En outre, le fait d'être une copropriété certifiée contribue également à améliorer la solvabilité des institutions financières et des acheteurs potentiels. En effet, cela donne un sentiment de sécurité lors de la souscription d'un prêt sur le condominium en tant que garantie ou lors d'une évaluation au moment de la vente, que le condominium présente un faible risque en termes de gestion. Dans l'ensemble, on peut dire que l'utilisation d'un système de certification du plan de gestion apporte au propriétaire résident des avantages en termes d'actifs et de mode de vie.

Inconvénients et problèmes potentiels

Si les avantages sont nombreux, le système de certification des plans de gestion présente également plusieurs inconvénients et préoccupations qu'il convient de noter.

• Augmentation de la charge pour les associations de gestion : la principale préoccupation est l'augmentation de la charge administrative pour les associations de gestion. Afin d'obtenir et de conserver la certification, un travail supplémentaire est nécessaire en plus des tâches de gestion habituelles, telles que la préparation des documents de demande, leur soumission aux autorités locales et la conservation de la documentation nécessaire. En particulier, la préparation des documents et la vérification des exigences requièrent également des connaissances spécialisées, de sorte que dans certains cas, des experts tels que des gestionnaires de condominiums sont consultés ou, dans certains cas, externalisés. Le temps et les coûts financiers nécessaires sont supportés par l'association de gestion (et donc par les copropriétaires). En outre, la certification est valable cinq ans et nécessite des procédures de renouvellement régulières, de sorte qu'il y a un problème permanent, même après que la certification a été obtenue une fois.

• Charge due à l'examen des détails de la gestion : de nombreux condominiums doivent revoir leur système de gestion actuel afin de satisfaire aux critères de certification. Par exemple, si l'on constate un déficit dans le fonds de réserve pour les réparations, il faut envisager une augmentation du fonds de réserve (augmentation des prix). Bien entendu, il n'est pas toujours facile d'obtenir l'accord des résidents sur des charges financières supplémentaires. Si les résidents âgés ou ceux qui s'inquiètent de l'augmentation de la charge financière s'y opposent, il faudra peut-être procéder à des ajustements au sein de l'association. Ainsi, franchir les obstacles à la certification implique des défis pratiques tels que l'obtention d'un consensus au sein de l'association et des charges supplémentaires.

• Risques liés aux copropriétés non certifiées : le système de certification est volontaire et aucune sanction directe n'est imposée en cas de non certification. Cependant, du point de vue du marché, il existe un risque qu' à l'avenir il y ait une différence d'évaluation selon qu'un bâtiment est un "condominium certifié" ou non. Si votre copropriété n'est pas certifiée alors que des copropriétés similaires situées à proximité le sont l'une après l'autre, il est à craindre que les acheteurs potentiels considèrent que vous avez des inquiétudes concernant la gestion, ou que la valeur de votre actif diminue relativement. En particulier, plus l'immeuble est ancien et plus les installations et la structure ne sont pas sûres, plus il est probable qu'il soit mis à l'écart parce qu'il n'est pas accrédité. En outre , dans le cadre de ce système, chaque municipalité est censée donner des conseils, des orientations et des recommandations aux copropriétés dont la gestion est jugée défectueuse. Si votre copropriété fait l'objet d'une recommandation, vous serez socialement considéré comme une "copropriété mal gérée". Cela entraînerait inévitablement une baisse de la valeur des actifs et risquerait de rendre plus difficile la reconstruction ou la vente de l'immeuble à l'avenir.

• Incertitude quant à l'efficacité du système : il a été souligné que l 'efficacité du système de certification du plan de gestion lui-même sur le marché est inconnue. Cela ne fait que quelques années que le système a été lancé, et la mesure dans laquelle l'acquisition de la certification entraînera une augmentation de la valeur des copropriétés à long terme dépendra des tendances futures du marché. À l'heure actuelle, s'il existe des rapports positifs tels que "les cas d'augmentation de la valeur des biens immobiliers sont plus nombreux", il existe également des avis prudents selon lesquels "l'impact de la mise en place du système doit être évalué de manière impartiale". Il est important de prendre une décision stratégique basée sur la situation de son propre appartement et du marché environnant, plutôt que d'être extrêmement optimiste et de se forcer à obtenir la certification.

Comme nous l'avons déjà mentionné, le système de certification comporte des coûts et des risques, mais aussi des avantages. Les obstacles à l'obtention de la certification peuvent sembler élevés, en particulier dans les copropriétés dont les associations de gestion sont faibles (par exemple, avec une population vieillissante et un manque de membres du conseil d'administration). Cependant, on peut dire que plus ces copropriétés sont certifiées, plus il vaut la peine de travailler à l'amélioration de la situation de gestion en se référant aux critères de certification. Il est conseillé d'envisager des mesures en fonction de la situation réelle de la copropriété, tout en comprenant les inconvénients.

Réactions du marché et exemples actuels

Diffusion de la certification : bien que le système de certification des plans de gestion ait été lancé il y a peu de temps, il est de plus en plus connu sur le marché. En mai 2024, deux ans après le lancement du système , plus de 800 copropriétés avaient été accréditées dans tout le pays, contre 400 au début de 2023, ce qui signifie que le nombre a doublé au cours de l'année écoulée. En particulier, les propriétés à grande échelle avec un grand nombre d'unités de copropriété et une association de gestion bien structurée, ainsi que les associations de gestion qui sont confiantes dans leur statut de gestion, ont tendance à prendre l'initiative de demander la certification. Par exemple, la première copropriété de Yokohama (plus de 35 ans, environ 600 unités) dont le plan de gestion a été accrédité était le président du conseil d'administration lui-même, qui a décidé de demander l'accréditation sans hésitation après s'être renseigné sur le système et l'a obtenue avec succès. Dans le même temps, il a également contesté le système d'évaluation de l'adéquation de la gestion du secteur privé et a obtenu cinq étoiles (sur 100). Il s'efforce de mettre en place une gestion avancée en demandant conseil à des experts (avocats, architectes, gestionnaires de condominiums, comptables, etc. La copropriété a continuellement amélioré sa gestion, notamment en révisant la formule de financement de la réserve de réparation il y a cinq ans, ce qui a conduit à une évaluation élevée des résultats. Les résidents ont également indiqué qu'ils étaient reconnaissants des efforts du conseil d'administration, qu'ils étaient heureux de recevoir la certification et qu'ils pensaient que la valeur de la propriété augmenterait en conséquence.

Évaluation du marché : sur le marché des copropriétés d'occasion, l'attention portée au système de certification des plans de gestion ne cesse de croître. Le secteur de l'immobilier affirme également que le temps est venu d'évaluer la qualité de la gestion sur le marché, et les acheteurs potentiels ont clairement tendance à se concentrer sur le statut de la gestion lors de la sélection d'un bien immobilier. En fait, le fait que les informations relatives à l'accréditation commencent à apparaître sur les sites portails, comme mentionné ci-dessus, et que les enquêtes spécialisées montrent une prime de prix pour les condominiums dont la gestion est bien notée, est la preuve que le marché a commencé à reconnaître la valeur élevée des condominiums bien gérés. En outre, les autorités nationales et locales s'efforcent de faire connaître le système par le biais de séminaires et de lignes directrices, et l'image des "copropriétés certifiées = copropriétés sûres qui conservent leur valeur patrimoniale" se répand progressivement.

D'autre part, la majorité des copropriétés n'ont pas encore obtenu la certification, et l'impact sur le marché dans son ensemble dépendra de la diffusion du système à l'avenir. En particulier, l'acquisition de la certification n'est pas très active dans les petites et nouvelles copropriétés, et de nombreuses associations de gestion adoptent une attitude attentiste, pensant qu'elles n'ont pas besoin de se donner tant de mal. Toutefois, ce système joue un rôle majeur dans la promotion de la distribution des copropriétés usagées et la formation d'un parc immobilier sûr, et le nombre d'immeubles certifiés devrait continuer à augmenter à l'avenir. Il est intéressant pour les propriétaires de condominiums d'envisager positivement de remettre en question le système de certification du plan de gestion comme moyen de protéger et d'augmenter la valeur de leurs propres actifs.

Résumé : le système de certification des plans de gestion est une initiative novatrice qui permet de visualiser la "qualité invisible de la gestion" des copropriétés et de gagner la confiance du marché. Le temps est venu où les copropriétés correctement gérées auront une valeur patrimoniale solide et se distingueront de celles qui ne le sont pas. En fait, des cas positifs ont été signalés depuis le début du système, bien que seuls quelques-uns l'aient été, et les effets du système commencent progressivement à se faire sentir. Bien sûr, il y a des obstacles et des charges à surmonter pour acquérir un condominium, mais si les avantages et les inconvénients sont bien compris et que des mesures sont prises avec l'aide d'experts, ce sera une arme formidable pour protéger la valeur future des condominiums et la sécurité de l'habitat. En tant que propriétaire, j'espère que vous ferez un usage judicieux du système et que vous l'utiliserez pour augmenter la valeur de votre propre copropriété.