Système d'Accréditation et de Conception Globale One Complex: Guide Complet

Les réglementations en matière de construction sont un facteur important dans le développement immobilier et la planification de la construction. Cependant, en utilisant les systèmes appropriés, ces réglementations peuvent être raisonnablement assouplies et des développements plus efficaces et attrayants peuvent être réalisés.

Dans cet article, INA&Associates Ltd fournit des informations détaillées aux investisseurs et aux promoteurs immobiliers sur l 'approbation de lot unique et le système de conception globale. En comprenant et en utilisant correctement ces systèmes, vous pouvez réaliser des projets immobiliers plus rentables en bénéficiant de ratios de surface de plancher plus souples et de règles de construction simplifiées.

Il s'agit d'options particulièrement importantes pour les personnes impliquées dans la construction decondominiums et de propriétés. Le système est particulièrement important pour les promoteurs de condominiums et de biens immobiliers, car il leur fournit les connaissances nécessaires pour comprendre les complexités des règlements de construction et faire un usage approprié de leur terrain.

Vue d'ensemble du système de certification par bloc unique

Qu'est-ce que la certification en bloc ?

La certification d' un seul bloc est un système fondé sur l'article 86, paragraphe 1, de la loi sur les normes de construction et est officiellement connu sous le nom de "système de conception globale pour un seul bloc". Il s'agit d'un système d'exception en vertu duquel les règles de construction sont appliquées à la construction de plusieurs bâtiments en considérant chaque site comme un seul.

Normalement, un seul bâtiment peut être construit sur un site, car le principe "un site, un bâtiment" s'applique en vertu de la loi sur les normes de construction. Toutefois, en obtenant un certificat de site unique, plusieurs bâtiments peuvent être considérés comme étant sur le même site et les réglementations telles que le rapport entre la surface au sol et le rapport entre le bâtiment et le terrain peuvent leur être appliquées d'une manière intégrée.

Objectif et importance du système

L'objectif principal du système est de promouvoir un développement rationnel sur un seul terrain. Il permet notamment le développement harmonieux de grands ensembles de logements et de locaux commerciaux dans leur ensemble, sans qu'il soit nécessaire de subdiviser le terrain.

Selon les statistiques du ministère de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports, il y avait 17 764 projets à la fin du mois de mars 2015, dont 16 250, soit la majorité, étaient destinés à des usages résidentiels. Cela indique que le régime est largement utilisé dans les développements de condominiums et de lotissements.

Éligibilité et conditions

Les conditions suivantes doivent être remplies pour que le projet soit considéré comme un lotissement unique

Conditions de base

• Le bâtiment doit être raisonnablement conçu et coordonné dans une certaine zone de terrain.
• Le bâtiment doit être reconnu comme ne présentant aucun risque en matière de sécurité, de prévention des incendies ou d'hygiène.
• L'autorisation doit être délivrée par une autorité administrative spécifique.

Exigences techniques

• Implantation appropriée de bâtiments multiples.
• Implantation appropriée des équipements publics tels que les routes et les parcs.
• La relation entre les bâtiments doit être raisonnable.

Le respect de ces exigences permet de réaliser des plans de développement qui seraient difficiles à mettre en œuvre dans le cadre des règles de construction conventionnelles.

Explication détaillée du système de conception globale

Comment fonctionne le système de conception globale ?

Le système de conception globale, qui est également le nom officiel de l 'approbation de lot unique, est expliqué en détail ici en tant que système basé sur l'article 86, paragraphe 1, de la loi sur les normes de construction. Le cœur de ce système est qu'il permet une planification plus souple et plus efficace de la construction en traitant plusieurs sites comme un seul.

Dans le cadre des règles de construction conventionnelles, le ratio surface de plancher et le ratio bâtiment/terrain sont appliqués séparément à chaque site, ce qui signifie qu'en fonction de la forme et de l'emplacement du site, il est possible que le potentiel de développement du site ne soit pas pleinement exploité. En utilisant le système de conception globale, ces restrictions peuvent être résolues de manière rationnelle.

Mécanisme d'assouplissement du rapport surface/plancher

L ' un des principaux avantages de ce système est l'assouplissement du ratio de surface de plancher. Plus précisément, les mesures d'atténuation suivantes s'appliquent

Transfert de surface de plancher

Le ratio de surface de plancher peut être transféré entre plusieurs bâtiments. Par exemple, la surface de plancher excédentaire du bâtiment A peut être transférée au bâtiment B et ce dernier peut être plus haut. Cela permet une utilisation plus efficace du terrain dans son ensemble.

Rationalisation des restrictions d'obliquité des routes.

Les restrictions relatives à l'ombrage des routes sont appliquées sur la base de la largeur maximale de la route que la zone concernée jouxte. Cela permet de construire des bâtiments plus hauts, même dans les zones situées face à des routes étroites.

Rationalisation des restrictions d'ombrage

Comme les restrictions d'ombrage sont appliquées à plusieurs bâtiments en tant qu'unité unique, même si les bâtiments individuels ne peuvent pas satisfaire aux exigences, il est possible de construire si les réglementations peuvent être respectées dans leur ensemble.

Procédure de demande

La demande de système de conception globale se déroule selon les étapes suivantes.

Le processus de demande requiert des connaissances spécialisées et de l'expérience, et la coopération avec des architectes et des spécialistes de l'urbanisme est essentielle.

Comparaison et utilisation des deux systèmes

Différences entre la certification d'un seul bloc et le système de conception globale

Dans le domaine de la promotion immobilière, on a tendance à confondre l'approbation d'un seul lot (système de conception globale) et le système de conception globale en raison de la similitude de leurs noms, alors qu'il s'agit de systèmes totalement différents. Il est important de bien comprendre les différences entre les deux systèmes afin de choisir le système approprié.

Critères de sélection du système

Sélection en fonction de l'échelle de développement

Pour les projets de petite ou moyenne envergure comportant plusieurs bâtiments, la certification d'un seul bloc est appropriée . En revanche, si vous souhaitez utiliser le ratio maximal de surface de plancher pour un seul bâtiment de grande taille, le système de conception globale est efficace.

Choix en fonction des conditions du site

Le système de conception globale convient aux projets de construction de tours sur des sites limités dans les centres-villes, tandis que l'agrément pour un seul immeuble convient aux complexes résidentiels sur de grands sites dans les banlieues.

Perspectives de rentabilité des entreprises

Le système de conception globale exige la sécurisation des espaces ouverts, ce qui réduit la quantité de terrains disponibles pour les projets. Toutefois, l'augmentation significative de la surface de plancher peut entraîner une plus grande rentabilité. La certification d'un seul bloc ne nécessite pas d'espace ouvert public, de sorte que le taux d'utilisation effective du terrain est plus élevé.

Exemples d'utilisation réelle

Exemples d'utilisation de la certification d'un seul bloc

Les grands promoteurs immobiliers utilisent la certification de bloc unique pour réaliser des plans d'aménagement efficaces. Par exemple, les bâtiments de faible et de grande hauteur sont combinés pour créer un environnement de vie attrayant dans son ensemble, tout en utilisant au maximum le ratio de surface au sol.

Exemples d'utilisation du système de conception globale

Dans les projets de réaménagement des centres-villes, le système de conception globale est utilisé pour sécuriser les espaces ouverts au niveau du sol, tout en augmentant de manière significative le ratio de surface au sol dans les étages supérieurs. Cela contribue à améliorer l'environnement local tout en garantissant la rentabilité des entreprises.

Avantages et inconvénients de l'utilisation du système

Avantages de la certification d'une propriété unique

Avantages économiques

Grâce à l 'accréditation d'un seul complexe, il n'est pas nécessaire de subdiviser le terrain et les coûts d'enregistrement et d'arpentage peuvent être réduits de manière significative. En outre, le transfert de volume permet une planification plus efficace de la construction et une meilleure rentabilité de l'entreprise.

Une plus grande liberté de conception

Étant donné que plusieurs bâtiments peuvent être planifiés comme une seule unité, les restrictions relatives à l'agencement et à la hauteur des bâtiments sont assouplies. Cela permet d'élaborer des plans de développement plus attrayants et plus fonctionnels.

Amélioration de l'efficacité de la maintenance et de la gestion

Comme plusieurs bâtiments peuvent être gérés comme une seule entité, les installations communes peuvent être localisées plus efficacement et les coûts de gestion peuvent être réduits. Cet effet est particulièrement visible dans les grands ensembles résidentiels.

Inconvénients de la certification d'un seul bloc

Complexité de la procédure

La demande de certification nécessite des connaissances spécialisées et un grand nombre de documents, ce qui rend la procédure longue et coûteuse. En outre, la consultation préalable de l'autorité administrative spécifique est obligatoire et peut nécessiter des modifications du plan.

Contraintes futures

Les plans approuvés peuvent être difficilement modifiables à l'avenir. En cas de changement d'affectation d'un bâtiment, d'extension ou de rénovation, une nouvelle certification peut être nécessaire.

Exigences techniques strictes.

Les exigences en matière de sécurité, de protection contre l'incendie et d'hygiène font l'objet d'un examen strict et doivent être prises en compte de manière détaillée dès la phase de planification. Cela peut entraîner une augmentation des coûts de conception.

Comparaison des avantages et des inconvénients du système de conception globale

Importance de la gestion des risques

Une gestion appropriée des risques est essentielle lors de l'utilisation de ces programmes. Il convient d'accorder une attention particulière aux points suivants

Risque lié aux modifications légales

Les modifications apportées au code de la construction et à la législation connexe peuvent avoir une incidence sur les détails de l'accréditation existante. Il est important de procéder à des vérifications juridiques régulières et de coopérer avec des spécialistes.

Risque de volatilité du marché.

Dans les projets de développement à long terme, les changements dans les conditions du marché peuvent nécessiter une révision du plan d'affaires. La flexibilité doit être maintenue dans le processus de planification.

Risque technique.

Les projets de construction complexes peuvent rencontrer des problèmes techniques pendant la phase de construction. Il est important d'accorder une attention suffisante à la phase de conception et de sélectionner un entrepreneur en construction expérimenté.

Procédure de demande et documents requis

Déroulement détaillé de la procédure de demande

La procédure de demande de certification d'un seul bloc se déroule en plusieurs étapes. Une préparation et un traitement appropriés à chaque étape sont directement liés au succès de l'obtention de la certification.

Étape 1 : Consultation générale

Tout d'abord, une consultation générale est menée auprès de la section d'orientation en matière de construction de l'autorité administrative concernée. A ce stade, l'applicabilité de base du plan est vérifiée et les considérations nécessaires sont clarifiées.

Étape 2 : Consultation préliminaire

Les documents de planification détaillés sont préparés et la consultation préliminaire est effectuée. À ce stade, la confirmation détaillée des exigences techniques et la coordination avec les départements concernés sont effectuées. Il peut être nécessaire de consulter le service des incendies, le service de l'environnement, le service de la construction, etc.

Étape 3 : Demande de certification

Les documents finaux de la demande sont soumis, reflétant les points soulevés lors de la consultation préalable. La période d'examen est généralement de 1 à 2 mois, mais peut être prolongée en fonction de la complexité du plan.

Étape 4 : Demande de certification du bâtiment

Une fois la certification obtenue, une demande de vérification du bâtiment est soumise conformément à la loi sur les normes de construction. Comme la demande de confirmation est basée sur le contenu de l'approbation, elle se déroule plus facilement qu'une demande de confirmation normale.

Liste des documents requis

Documents de base

Documents techniques

Coûts estimés de la demande

Les frais suivants sont liés à la demande de certification d'un bien immobilier unique

Frais administratifs

• Frais de demande de certification : environ 100 000 ¥ - 500 000 ¥ en fonction de la taille du bâtiment.
• Frais de demande de certification du bâtiment : même montant que pour une demande normale de certification
• Frais d'inspection intermédiaire et d'achèvement : calculés en fonction de la taille du bâtiment.

Honoraires professionnels

• Frais de conception architecturale : environ 3 à 5 % du coût de construction du bâtiment
• Frais de conception structurelle : 1 à 2 % du coût de construction du bâtiment
• Frais de conception de l'installation : 5 à 8 % du coût de construction de l'installation
• Honoraires de conseil : environ 1 à 5 millions de yens en fonction de l'ampleur du projet.

Autres frais

• Frais d'arpentage : environ 500 000 à 2 millions de yens en fonction de la taille du site
• Frais d'étude géologique : environ 1 à 3 millions de yens en fonction de la taille du bâtiment
• Frais d'information du voisinage : frais pour l'organisation de séances d'information, etc.

Gestion de la période de candidature

Une période de 6 mois à 1 an est généralement nécessaire entre la demande de certification d'un bloc unique et l'obtention de la certification. La gestion appropriée de cette période est importante pour la gestion du calendrier global du projet.

Points clés de la gestion du calendrier

• Garantir un délai suffisant pour l'examen au stade de la consultation préliminaire
• Estimation de la période de coordination avec les services compétents
• Fixation appropriée de la période de documentation de la demande
• Préparer la soumission de documents supplémentaires pendant la période d'examen.

Conclusion

Points clés pour l'utilisation du système

L'agrément unique et le système de conception globale sont des systèmes extrêmement efficaces pour le développement immobilier. Une utilisation appropriée de ces systèmes peut permettre de réaliser des plans de développement qui seraient difficilement réalisables dans le cadre des réglementations conventionnelles en matière de construction, et peut améliorer de manière significative la rentabilité de l'entreprise.

Critères de sélection du système

• Échelle du développement et composition des bâtiments (bâtiments uniques ou multiples)
• Emplacement et prise en compte du milieu environnant
• Rentabilité de l'entreprise et délai de récupération
• Coûts d'entretien et valeur des actifs à long terme

Conditions de réussite

• Collaboration précoce avec des experts pour optimiser la planification
• Consultation préalable suffisante des organismes gouvernementaux compétents
• Explication minutieuse et recherche d'un consensus avec les voisins
• Planification des activités dans une perspective à long terme

Perspectives et défis futurs

Orientation du développement du système

Ces dernières années, ces systèmes sont devenus de plus en plus importants du point de vue de la planification urbaine. En particulier, ils attirent l'attention en tant que moyen d'utiliser au mieux des ressources foncières limitées dans le cadre de l'aménagement du territoire urbain.

Intégration à l'innovation technologique

Les progrès de la modélisation des données du bâtiment (BIM) et de la technologie de l'information simplifient l'étude des plans de construction complexes et la préparation des documents de demande. Cela devrait réduire les obstacles à l'utilisation du système et le rendre disponible pour un plus grand nombre de projets.

Considérations relatives à la durabilité.

Avec la demande d'un développement axé sur la réduction de l'impact environnemental et l'harmonisation avec les communautés locales, la mise en place de méthodes de développement durable utilisant ces systèmes est une question importante.

Prochaines étapes.

Si vous envisagez d'utiliser l 'agrément unique ou le système de conception globale, nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes

1. Analyse de la situation actuelle: étude détaillée de l'emplacement, de la taille et de l'environnement du bien immobilier.
2. Étude d'applicabilité du système: évaluation de l'applicabilité et des effets attendus de chaque système.
3. Consultation d'experts: consultations avec des architectes, des consultants en urbanisme, etc.
4. Planification des activités: analyse de la rentabilité et plan de recouvrement des investissements.
5. Consultation administrative: consultation préalable d'organismes administratifs déterminés.

Questions fréquemment posées

Q1 : Quelle est la principale différence entre l'approbation sur un site unique et le système de conception globale ?

R1 : La différence la plus importante réside dans la composition des bâtiments couverts. La certification d'un seul bloc (système de conception globale) est un système dans lequel plusieurs bâtiments sont considérés comme un seul site, et qui est principalement utilisé pour les complexes résidentiels et les ensembles d'appartements à plusieurs unités. Le système de conception globale, quant à lui, est un système dans lequel un seul bâtiment bénéficie d'un ratio de surface de plancher réduit en garantissant un espace ouvert public, et il est principalement utilisé pour les tours de condominiums et les bâtiments commerciaux.

Le choix du système doit être déterminé en tenant compte de l'échelle et de la structure du plan de développement, des conditions d'implantation et de la rentabilité de l'entreprise.

Q2 : Quel est le délai et le coût d'une demande de certification pour un complexe unique ?

R2 : Il faut généralement compter entre six mois et un an entre le dépôt de la demande de certification d' un complexe unique et la certification. En ce qui concerne les coûts, les frais administratifs sont généralement compris entre 100 000 et 500 000 yens, et le coût total, y compris les honoraires d'experts, est généralement compris entre plusieurs millions et plusieurs dizaines de millions de yens.

Toutefois, comme ils varient fortement en fonction de l'ampleur et de la complexité du projet, une étude détaillée basée sur un plan concret est nécessaire. Il est recommandé de consulter un expert à l'avance afin d'estimer le calendrier et les coûts appropriés.

Q3 : Le plan peut-il être modifié après l'accréditation ?

R3 : Il est possible de modifier le plan après l' accréditation , mais en fonction des changements, il peut être nécessaire de déposer une nouvelle demande d'accréditation. Les modifications mineures peuvent ne nécessiter qu'une notification, mais une nouvelle demande d'accréditation est nécessaire pour les modifications majeures de l'agencement ou de l'échelle du bâtiment, ou pour les changements d'utilisation du bâtiment.

Il est important d'élaborer des plans tenant compte de la possibilité de changements futurs et de vérifier à l'avance les procédures à suivre en cas de changement.

Q4 : Y a-t-il des avantages à utiliser le système même pour des projets de petite envergure ?

A4 : Même les projets de petite envergure peuvent bénéficier suffisamment du système, en fonction de leur emplacement et de la nature du projet. En particulier, la certification d'une unité rend possible des projets qui seraient difficiles à réaliser dans le cadre d'un développement autonome, en raison de l'agencement efficace de plusieurs bâtiments.

Toutefois, compte tenu des coûts d'application et de la complexité de la procédure, il est pratique d'utiliser le système pour les développements dépassant une certaine taille. Une analyse détaillée de la rentabilité de l'entreprise est nécessaire pour prendre une décision concrète.

Q5 : Quelles sont les précautions à prendre avec les quartiers lors de l'utilisation du système ?

R5 : Lors de l'utilisation du système d'approbation d'un complexe unique ou du système de conception globale, il est particulièrement important d'expliquer soigneusement et d'établir un consensus avec les résidents voisins, étant donné que le développement est souvent à une échelle plus grande qu'un projet de construction normal.

Plus précisément, il est nécessaire d'organiser des séances d'information à un stade précoce du processus de planification et de fournir des explications et des consultations suffisantes sur des questions telles que la prise en compte de l'impact environnemental, les mesures relatives au bruit et aux vibrations pendant la période de construction, et les méthodes d'entretien et de gestion après l'achèvement des travaux. L'établissement de bonnes relations avec le voisinage est directement lié au bon déroulement du projet et au maintien de la valeur des actifs à long terme.