Gestion hybride : Maximisez vos revenus immobiliers toute l'année

À l'ère moderne, alors qu'il devient de plus en plus difficile d'obtenir des rendements satisfaisants sur les investissements immobiliers par la seule gestion locative conventionnelle, l'exploitation hybride de logements privés et d'immeubles locatifs attire l'attention en tant que méthode d'investissement innovante.

En tant qu'INA & Associates Ltd, nous sommes impliqués dans le secteur de l'immobilier depuis de nombreuses années. Grâce à cette expérience, nous sommes convaincus que les opérations hybrides qui tirent parti de cette restriction constituent l'une des meilleures solutions d'investissement immobilier à l'ère moderne.

Cet article fournit aux investisseurs immobiliers des informations détaillées sur les méthodes spécifiques, la rentabilité et les aspects pratiques des opérations hybrides combinant logement privé et location. En particulier, nous expliquerons concrètement comment surmonter la limite des 180 jours et réaliser des revenus stables 365 jours par an.

Concepts de base et cadre juridique des opérations hybrides

Comprendre la loi sur le logement résidentiel (nouvelle loi sur le logement privé)

La Residential Accommodation Business Law est entrée en vigueur le 15 juin 2018 et définit les règles de base pour l'exploitation de logements privés. La caractéristique la plus importante de cette loi est qu'elle limite le nombre de jours d'exploitation par an à 180 jours. Si cette restriction offre un nouveau cadre qui diffère de la loi existante sur les auberges et les hôtels, elle limite également les possibilités de gain pour les exploitants d'hébergements privés.

Cependant, une perspective importante de l'investissement immobilier moderne est d'utiliser cette restriction de 180 jours non pas comme une simple restriction, mais comme une opportunité de construire de nouveaux modèles d'affaires.

Mécanisme détaillé de la limite de 180 jours

La limite de 180 jours prévue par la loi sur les entreprises de logement résidentiel n'est pas simplement un nombre de jours. Plus précisément, elle stipule que le nombre cumulé de jours pendant lesquels un hôte séjourne dans le logement ne doit pas dépasser 180 jours par an. Par exemple, un séjour d'une nuit et de deux jours compte pour un jour, tandis qu'un séjour de trois nuits et de quatre jours compte pour trois jours.

Cette restriction oblige les exploitants de chambres d'hôtes à planifier leurs activités de manière stratégique. L'idée est d'opérer de manière intensive pendant la haute saison et de trouver d'autres moyens d'utiliser la propriété pendant la basse saison. C'est là que réside la raison d'être des opérations hybrides en combinaison avec les appartements mensuels.

Distinction juridique avec les copropriétés mensuelles

Les copropriétés mensuelles sont des unités de location à court terme dont la durée du contrat est de 30 jours ou plus. Il est important de noter que les contrats de 30 jours ou plus ne sont pas soumis à la loi sur les entreprises de logement résidentiel. Cela signifie qu'après 180 jours d'exploitation en tant que logement privé, les 185 jours restants peuvent être exploités en tant qu'appartement mensuel, 365 jours par an, sans problème juridique.

La compréhension de cette distinction juridique est la base d'une exploitation hybride réussie. Les logements privés et les condominiums mensuels sont juridiquement des formes d'activité complètement différentes, et les lois et réglementations qui s'appliquent à chacune d'entre elles sont différentes. Comprendre exactement les différences et les exploiter de manière appropriée est la clé pour maximiser les profits tout en restant en conformité.

Importance de la conformité juridique

Il est essentiel de respecter scrupuleusement la législation lors de la mise en œuvre d'opérations hybrides. Dans le cas des opérations de logement privé, il est obligatoire de notifier les autorités locales compétentes, de préparer et de tenir un registre des clients et de mettre en œuvre des mesures de gestion de l'hygiène. D'autre part, dans le cadre de l'exploitation de copropriétés mensuelles, il est nécessaire de conclure des contrats de location en bonne et due forme et de respecter la loi sur les terrains à bâtir et les transactions immobilières.

Tout comme nous plaçons le "capital humain" et la "confiance" au cœur de notre gestion, la conformité juridique est le fondement de la durabilité de notre activité. Négliger les risques juridiques dans la recherche de profits à court terme peut constituer un obstacle à la croissance à long terme de l'entreprise.

Il convient d'accorder une attention particulière aux procédures au moment de passer d'un logement privé à un appartement mensuel. Dès que la limite de 180 jours est atteinte en tant que logement privé, l'entreprise doit être rapidement transformée en copropriété mensuelle. Pour minimiser le risque d'inoccupation pendant cette période de transition, il est important de gérer les réservations à l'avance et de développer la clientèle.

Analyse de rentabilité et modèles d'entreprise

Comparaison de la rentabilité avec la gestion locative conventionnelle

Une comparaison de la rentabilité de la gestion locative conventionnelle et des opérations hybrides montre une grande différence. Dans la gestion locative générale, le loyer mensuel est fixe et, pendant la période d'inoccupation, il n'y a pas de profit. La gestion hybride, en revanche, permet de réaliser une structure de profit optimisée tout au long de l'année en combinant des profits élevés pendant la période de logement privé et des profits stables pendant la période de loyer mensuel fixe.

Comparons concrètement les chiffres. Si l'on prend l'exemple d'un bien immobilier de 1LDK (environ 50 m2) situé au centre de Tokyo, une gestion locative conventionnelle génère généralement un revenu locatif d'environ 150 000 ¥ par mois. Les revenus annuels s'élèvent à 1,8 million de yens (sans compter les périodes d'inoccupation).

Dans les opérations hybrides, en revanche, on peut s'attendre à des revenus compris entre 8 000 et 12 000 yens par jour pendant la période d'hébergement privé (180 jours). En supposant un prix unitaire moyen de 10.000 JPY et un taux d'occupation de 70 %, le revenu pour la période d'hébergement privé serait de 1,26 million JPY (180 jours x 70 % x 10.000 JPY). Pour la période de copropriété mensuelle (185 jours, environ 6 mois), vous pouvez espérer gagner environ 180 000 ¥ par mois, soit 1 080 000 ¥ en 6 mois.

Comme le montre cette comparaison, les opérations hybrides ont le potentiel d'augmenter les revenus d'environ 30 % par rapport à la gestion locative traditionnelle.

Détails de la structure des revenus des opérations hybrides

Une analyse détaillée de la structure des revenus d'une opération hybride rend ses avantages encore plus clairs. Pendant la période d'exploitation des logements privés, il est possible de pratiquer des prix unitaires élevés pendant les périodes de pointe (Golden Week, vacances d'été, fin d'année et fêtes de fin d'année, par exemple). En particulier, la demande d'hébergement privé pour les touristes étrangers est particulièrement forte en ce moment, car la demande entrante est en train de se redresser.

D'autre part, pendant la période de copropriété mensuelle, les opérations peuvent être ciblées sur des groupes de demande stables tels que les voyageurs d'affaires, les personnes transférées et les utilisateurs pendant la période de réinstallation. Ces utilisateurs sont généralement censés rester plus longtemps, ce qui contribue à stabiliser les taux d'occupation.

Il est important de noter que ces deux sources de revenus sont complémentaires. Les différences saisonnières peuvent être exploitées : la demande d'appartements mensuels augmente pendant les périodes où la demande de nuitées diminue et, inversement, la demande de nuitées augmente pendant les périodes où la demande d'appartements mensuels diminue.

Taux d'occupation et rentabilité

Les taux d'occupation dans les opérations hybrides sont un indicateur important directement lié à la rentabilité. Les taux d'occupation pendant la période d'hébergement résidentiel dépendent fortement de l'emplacement, de l'attrait du bien, de la tarification et de la stratégie de commercialisation. En général, on peut s'attendre à des taux d'occupation de plus de 70 % pour les propriétés bien situées dans les zones urbaines, mais ils peuvent descendre jusqu'à 50 % dans les banlieues et les zones non touristiques.

Les taux d'occupation pendant la durée d'un appartement mensuel sont plus stables que pour un logement privé, car la durée du contrat de 30 jours ou plus garantit une certaine période de revenus une fois que le locataire a emménagé. Cependant, la question clé est de savoir comment raccourcir la période d'inoccupation jusqu'à ce que le prochain locataire soit trouvé après la fin du contrat.

Effet de diversification des risques

L'un des principaux avantages de la gestion hybride est l'effet de diversification des risques. Dans la gestion locative classique, les risques tels que le départ des locataires ou les arriérés de loyer ont un impact direct sur les revenus. Les opérations hybrides, en revanche, peuvent réduire l'impact de risques spécifiques sur les revenus globaux grâce à la multiplicité des sources de revenus.

Par exemple, même si la demande de logements privés diminue temporairement, un certain niveau de revenus peut être assuré par la demande de condominiums mensuels. Inversement, en cas de ralentissement du marché des condominiums mensuels, il peut être complété par les revenus des nuitées.

Elle améliore également la capacité d'adaptation aux changements du climat économique. En période de ralentissement économique, la demande de voyages d'affaires peut diminuer et la demande de condominiums mensuels peut chuter, mais dans le même temps, la demande de tourisme de long séjour et l'utilisation de logements privés par des personnes qui envisagent de changer de résidence peuvent augmenter.

Cet effet de diversification des risques est un facteur important de stabilité de l'investissement immobilier. En particulier pour les investisseurs très fortunés, le rendement ajusté au risque est un critère important, et non la simple rentabilité. De ce point de vue, la gestion hybride est une excellente approche d'investissement.

Des modes opératoires et des systèmes de gestion pratiques

Trois grands schémas de gestion

Il existe trois grands schémas de fonctionnement pour les opérations hybrides, en fonction des caractéristiques du bien et de la politique de l'investisseur. Chaque schéma présente des avantages et des inconvénients spécifiques, et le bon choix est la clé de la réussite.

Le premier schéma est le "rooming system". Cette méthode peut être appliquée lorsque vous possédez un seul bâtiment ou plusieurs pièces, certaines pièces étant dédiées à un logement privé et les autres à des appartements mensuels. Par exemple, si vous êtes propriétaire d'un immeuble de 10 pièces, vous pouvez exploiter cinq pièces comme logements privés et cinq pièces comme appartements mensuels, ce qui vous permet de tirer des revenus des deux en même temps tout au long de l'année.

L'avantage de cette méthode est la stabilité opérationnelle. Même si la demande de logements privés diminue, les revenus des appartements mensuels peuvent soutenir le revenu global. Elle rend également les opérations de gestion plus efficaces. L'inconvénient est que l'utilisation de chaque chambre est fixe, ce qui limite la flexibilité face aux fluctuations de la demande.

Le deuxième modèle est le "système de période divisée". Il s'agit d'une méthode dans laquelle la même chambre est exploitée en tant que logement privé pendant 180 jours par an et en tant qu'appartement mensuel pendant les 185 jours restants. Cette méthode convient aux investisseurs qui souhaitent réaliser une opération hybride dans un seul bien immobilier.

Dans la méthode de séparation des périodes, l'investisseur cherche à maximiser ses revenus en concentrant l'exploitation de logements privés pendant les périodes de pointe (printemps, été, fin d'année et Nouvel An) et en exploitant des appartements mensuels pendant les périodes creuses. Il convient toutefois de noter qu'il existe un risque d'inoccupation pendant la période de transition entre les modes d'exploitation et que des ajustements sont nécessaires au niveau de l'ameublement et de l'équipement.

Le troisième modèle est la "méthode de réponse à la demande". Il s'agit d'une méthode dans laquelle le bien est essentiellement exploité comme un condominium mensuel et utilisé comme logement privé pendant la période d'inoccupation. Cette méthode est particulièrement efficace dans les régions où la demande de condominiums mensuels est stable.

Dans la méthode de réponse à la demande, la période entre la fin du contrat d'appartement mensuel et la recherche du locataire suivant est effectivement utilisée comme logement privé. Cela permet de transformer la période d'inoccupation, qui ne générerait normalement aucun revenu, en revenu.

Des tâches de gestion plus détaillées et plus efficaces

Les tâches de gestion dans les opérations hybrides sont plus complexes que dans la gestion locative conventionnelle. En effet, les tâches de gestion sont spécifiques à la fois à l'opération de logement privé et à l'opération d'appartements mensuels. La mise en place d'un système de gestion efficace est un facteur important pour la réussite de l'opération.

Les principales tâches de gestion d'un logement privé comprennent la gestion des réservations, l'enregistrement des arrivées et des départs, le nettoyage, le réapprovisionnement en fournitures, la gestion des invités et la création et la tenue d'une liste d'invités. Ces tâches sont quotidiennes et exigent une réponse rapide et précise.

La communication avec les clients revêt une importance particulière. L'hôtel étant souvent fréquenté par des touristes étrangers, une assistance multilingue peut s'avérer nécessaire. Des services d'urgence 24 heures sur 24 doivent également être envisagés.

Les principales tâches de gestion des appartements mensuels comprennent le recrutement des locataires, les procédures contractuelles, l'observation de l'emménagement et du déménagement, le contrôle des loyers, l'entretien des installations et les relations avec les locataires. Par rapport aux logements privés, la durée plus longue d'un contrat unique réduit la charge de travail quotidienne, mais les procédures juridiques liées au contrat sont plus importantes.

Recours à des services de gestion

Les tâches administratives des opérations hybrides sont très spécialisées et il est souvent difficile pour les investisseurs individuels de tout mener à bien par eux-mêmes. C'est pourquoi le recours à un service d'agence de gestion est une option importante.

Parmi les critères d'évaluation importants lors de la sélection d'un service d'agence de gestion, citons l'expérience dans la gestion de logements privés et d'appartements mensuels, la conformité légale, l'engagement à maximiser les revenus et un système de rapport très transparent.

Les commissions d'agence varient généralement entre 15 et 30 % des ventes, mais il est important de ne pas faire un choix uniquement sur la base de commissions peu élevées, mais d'évaluer la qualité des services fournis et leur contribution à l'augmentation des bénéfices de manière globale. Dans de nombreux cas, une excellente agence d'exploitation sera en mesure d'augmenter les revenus de manière plus importante que les frais de commission.

En outre, il est important de convenir des détails du contrat avec l'agence de gestion, tels que la clarification de l'étendue du travail, la fréquence des rapports, l'intervention en cas d'urgence et les conditions de résiliation du contrat. En particulier, des procédures détaillées doivent être confirmées à l'avance concernant la manière de réagir en cas de passage d'un logement privé à un appartement mensuel.

Efficacité grâce à l'utilisation de la technologie

En ce qui concerne les systèmes de gestion des réservations, il est efficace de mettre en place un système permettant une gestion centralisée des sites de réservation de logements privés (Airbnb, Booking.com, etc.) et des sites de réservation d'appartements mensuels. Cela permet d'éviter les doubles réservations, d'optimiser les taux d'occupation et de maximiser les revenus.

L'introduction de systèmes de tarification dynamique peut automatiser la fixation de prix optimaux en fonction de l'équilibre entre l'offre et la demande. Dans l'hébergement privé, il est important de fixer les prix en tenant compte des dates des événements, des facteurs saisonniers et des prix des propriétés concurrentes. Dans les copropriétés mensuelles, les ajustements de prix en fonction des fluctuations des prix du marché contribuent également à améliorer la rentabilité.

La technologie IoT peut être utilisée pour gérer à distance les installations, optimiser l'efficacité énergétique et améliorer la sécurité. L'introduction de serrures intelligentes, d'appareils intelligents et de capteurs peut simultanément automatiser les tâches de gestion et améliorer le confort des utilisateurs.

Les systèmes d'analyse des données permettent une analyse avancée des modèles de comportement des utilisateurs, des prévisions de la demande et de l'analyse des revenus. Ces données peuvent être utilisées pour formuler des stratégies opérationnelles plus précises.

Bien que l'introduction de ces technologies nécessite un investissement initial, on peut s'attendre à un bon retour sur investissement si l'on tient compte des améliorations à long terme de l'efficacité opérationnelle et de la maximisation des recettes. En particulier, le retour sur investissement est plus prononcé lorsque l'on exploite plusieurs propriétés, en raison des économies d'échelle.

Conclusion.

Perspectives pour les opérations hybrides

L'exploitation hybride de logements privés et d'immeubles locatifs est l'une des méthodes les plus innovantes et les plus pratiques de l'investissement immobilier moderne. En utilisant la limite de 180 jours imposée par le Residential Accommodation Business Act non pas comme une contrainte, mais comme une opportunité de construire un nouveau modèle d'entreprise, il est possible d'atteindre une rentabilité qui dépasse de loin la gestion locative conventionnelle.

L'expérience accumulée au fil des ans par INA & Associates K.K. nous permet d'affirmer que le respect de la législation, la mise en place d'un système de gestion efficace et l'engagement en faveur d'une amélioration continue sont essentiels à la réussite des opérations hybrides.

L'environnement de marché pour les opérations hybrides devrait encore s'améliorer à l'avenir en raison d'une reprise complète de la demande entrante, d'une demande accrue de vacances professionnelles due à la diversification des styles de travail, et d'une demande accrue de séjours de courte durée due à la concentration de la population dans les zones urbaines.

Recommandations pour les investisseurs

Les investisseurs qui envisagent des opérations hybrides devraient accorder une attention particulière aux points suivants.

Tout d'abord, l'importance du choix de l'emplacement. Le choix d'un emplacement où l'on peut s'attendre à la fois à une demande de logements privés et à une demande d'appartements mensuels est fondamental pour le succès. Sélectionnez le bien le plus approprié en évaluant de manière exhaustive sa facilité de transport, son environnement, l'accès aux attractions touristiques et la proximité des quartiers d'affaires.

L'étape suivante consiste à optimiser l'investissement initial. Les opérations hybrides nécessitent un investissement en capital pour les logements privés et les appartements mensuels. Un investissement excessif prolongera la période d'amortissement, tandis qu'un investissement insuffisant réduira la compétitivité. Il est important de formuler un plan d'investissement approprié sur la base d'une étude de marché.

En outre, la sélection d'un partenaire d'exploitation est également un facteur de réussite important. Un partenariat avec un agent d'exploitation fiable rationalise les tâches administratives professionnelles et permet aux investisseurs de se concentrer sur la prise de décisions stratégiques.

Prochaines étapes.

Si vous envisagez de mettre en œuvre une opération hybride, nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes

1. réaliser une étude de marché: effectuer une analyse détaillée de la demande de logements privés et d'appartements mensuels dans la zone cible

2 . sélection d'un bien immobilier : sélectionner le bien immobilier le plus approprié, en tenant compte des conditions générales de l'emplacement, des spécifications du bien et du budget d'investissement.

Formulation du plan d' affaires : préparation d'un plan d'affaires détaillé comprenant des projections de revenus, un plan opérationnel et une analyse des risques.

Achèvement des procédures légales: notification de l'activité d'hébergement résidentiel et obtention des permis et notifications nécessaires.

5. mise en place d'un système d'exploitation: conclusion d'un contrat avec une agence d'autogestion ou de gestion

6 . mise en œuvre du système: introduction des systèmes de gestion des réservations, de tarification et de service à la clientèle.

Début de l' exploitation : démarrage progressif de l'exploitation et amélioration continue.

Chez INA&Associates Ltd., nous fournissons une assistance basée sur notre vaste expérience et notre expertise dans toutes ces étapes. En tant que "société d'investissement en capital humain axée sur la technologie", nous nous engageons à aider nos investisseurs à réussir.

La gestion hybride est plus qu'une simple méthode d'amélioration des revenus. Il s'agit d'une approche stratégique qui permet de s'adapter aux conditions changeantes du marché et d'atteindre une croissance durable. Avec nous, nous vous invitons à explorer de nouvelles possibilités en matière d'investissement immobilier.

Questions fréquemment posées

Q1 : Quel est l'investissement initial requis ?

L'investissement initial requis pour une opération hybride varie considérablement en fonction de l'emplacement, de la taille et du niveau d'équipement du bien. Pour une propriété typique d'une chambre à coucher (environ 50 m2) dans une zone urbaine typique, l'investissement initial pour démarrer l'opération, à l'exclusion des coûts d'acquisition de la propriété, est approximativement compris entre 2 et 4 millions de JPY.

Ce montant comprend l'achat de meubles et d'appareils, les travaux d'aménagement intérieur, les coûts d'installation du système, divers coûts de procédure et le fonds de roulement. Il faut considérer qu'un investissement en capital de plus grande qualité est nécessaire que pour un bien locatif standard afin d'accueillir à la fois des logements privés et des condominiums mensuels.

Toutefois, comme ces investissements sont directement liés à l'augmentation des revenus, le délai de récupération est généralement de l'ordre de 2 à 3 ans s'ils sont mis en œuvre selon un plan approprié.

Q2 : Quelle est l'ampleur des efforts de gestion requis ?

Les tâches de gestion d'une opération hybride sont plus complexes que celles d'une gestion locative conventionnelle, mais la mise en place d'un système et d'une structure d'exploitation appropriés permet d'obtenir une gestion efficace.

Dans le cas de l'autogestion, pendant la période du logement privé, vous devez vous occuper des réservations quotidiennes, du nettoyage et des relations avec les clients, ce qui nécessite 1 à 2 heures de travail par jour. Pendant la période de copropriété mensuelle, la charge de travail est réduite, car l'accent est mis sur la gestion des locataires et l'entretien des installations.

En faisant appel à un service de gestion, la charge de travail directe de l'investisseur est considérablement réduite. Les principales tâches consistent à vérifier les rapports mensuels, à prendre des décisions stratégiques et à examiner le plan d'affaires annuel.

Q3 : Existe-t-il des risques juridiques ?

Les risques juridiques liés aux opérations hybrides peuvent être minimisés grâce à des connaissances et une préparation adéquates. Les principaux risques sont les violations de la loi sur les entreprises de logement résidentiel, le non-respect de la loi sur les normes de construction et de la loi sur les services d'incendie, les problèmes de voisinage et les problèmes fiscaux.

Pour éviter ces risques, il est important d'effectuer des recherches juridiques à l'avance, d'obtenir les notifications et les permis appropriés, de procéder à des contrôles de conformité réguliers et de travailler avec des experts.

Q4 : La rentabilité est-elle vraiment élevée ?

La rentabilité d'une opération hybride dépend en grande partie de l'emplacement, de l'attrait de la propriété et de la qualité de l'opération. Dans de bonnes conditions, on peut s'attendre à ce que la rentabilité augmente de 20 à 50 % par rapport aux opérations de location conventionnelles.

Toutefois, pour atteindre une rentabilité élevée, il est essentiel de fixer des prix appropriés basés sur une analyse du marché, un marketing efficace, un service à la clientèle de qualité et un engagement en faveur d'une amélioration continue. Il est également important de planifier la période d'amortissement de manière appropriée en raison de l'investissement initial élevé.

Q5 : Quel type de bien immobilier est approprié ?

Pour qu'un bien immobilier soit adapté à une opération hybride, il faut qu'il soit bien situé, qu'il soit attrayant, qu'il soit conforme à la législation et que l'investissement soit rentable.

Plus précisément, les biens immobiliers doivent idéalement répondre aux critères suivants : être situés à moins de 10 minutes de marche d'une grande gare, bénéficier d'un bon accès aux zones touristiques et commerciales, être de construction relativement récente, bénéficier d'un zonage permettant la mise en œuvre d'une activité d'hébergement résidentiel, et entretenir de bonnes relations avec le voisinage.

En outre, une configuration 1LDK-2LDK d'une superficie de 50 à 80 m2 permet de répondre plus facilement à la demande de logements privés et d'appartements mensuels.