Gestión Híbrida de Alquileres: Alojamiento Privado y Condominios Mensuales

En la era moderna, en la que cada vez resulta más difícil obtener rendimientos satisfactorios de la inversión inmobiliaria únicamente mediante la gestión convencional de alquileres, la explotación híbrida de alojamientos privados y propiedades de alquiler está atrayendo la atención como método de inversión innovador.

En INA & Associates Ltd llevamos muchos años trabajando en el sector inmobiliario. A partir de esta experiencia, estamos convencidos de que las operaciones híbridas que aprovechan esta restricción son una de las mejores soluciones para la inversión inmobiliaria en la era moderna.

Este artículo ofrece a los inversores inmobiliarios información detallada sobre los métodos específicos, la rentabilidad y los aspectos prácticos de las operaciones híbridas que combinan el alojamiento privado y el alquiler. En particular, explicaremos específicamente desde una perspectiva práctica cómo superar el límite de 180 días y obtener ingresos estables los 365 días del año.

Conceptos básicos y marco jurídico de las operaciones híbridas

Comprensión de la Ley de negocios de alojamiento residencial (nueva ley sobre alojamiento privado)

La Ley de Negocios de Alojamiento Residencial entró en vigor el 15 de junio de 2018 y establece las normas básicas para la explotación de alojamientos privados. La característica más importante de esta ley es que limita el número de días de funcionamiento al año a 180 días. Si bien esta restricción proporciona un nuevo marco que difiere de la Ley de Posadas y Hoteles existente, también restringe las oportunidades de obtener beneficios para los operadores de alojamientos privados.

Sin embargo, una perspectiva importante en la inversión inmobiliaria moderna es utilizar esta restricción de 180 días no como una mera restricción, sino como una oportunidad para construir nuevos modelos de negocio.

Mecanismo detallado del límite de 180 días

El límite de 180 días de la Ley de negocios de alojamiento residencial no es simplemente un número de días. Concretamente, estipula que el número acumulado de días que un huésped permanece en el alojamiento no debe superar los 180 días al año. Por ejemplo, una estancia de una noche y dos días cuenta como un día, mientras que una estancia de tres noches y cuatro días cuenta como tres días.

Esta restricción obliga a los operadores de pernoctaciones a planificar estratégicamente sus operaciones. La idea es operar intensivamente durante la temporada alta y encontrar otras formas de utilizar la propiedad durante la temporada baja. Aquí radica la razón de ser de las operaciones híbridas en combinación con los pisos mensuales.

Clasificación jurídica con los condominios mensuales

Los condominios mensuales son unidades de alquiler a corto plazo con un periodo de contrato de 30 días o más. Un punto importante es que los contratos de 30 días o más están exentos de la Ley de Negocios de Alojamiento Residencial. Esto significa que después de 180 días de funcionamiento como alojamiento privado, los 185 días restantes se pueden explotar como piso mensual, 365 días al año, sin problemas legales.

Entender esta distinción legal es la base para una operación híbrida exitosa. El alojamiento residencial y los condominios mensuales son legalmente formas de negocio completamente diferentes, y las leyes y normativas que se aplican a cada una de ellas son distintas. Entender exactamente cuáles son las diferencias y gestionarlas adecuadamente es la clave para maximizar los beneficios y, al mismo tiempo, cumplir la normativa.

Importancia del cumplimiento legal

El cumplimiento exhaustivo de la legislación es esencial a la hora de llevar a cabo operaciones híbridas. En el caso de las operaciones de alojamiento privado, es obligatorio notificar a las autoridades locales competentes, elaborar y mantener un registro de huéspedes y aplicar medidas de gestión de la higiene. Por otro lado, en la explotación de condominios mensuales, se requiere la celebración adecuada de contratos de arrendamiento y el cumplimiento de la Ley de Lotes de Edificios y de Negocios de Transacción de Edificios.

Al igual que situamos el "capital humano" y la "confianza" en el centro de nuestra gestión, el cumplimiento legal es la base de la sostenibilidad de nuestro negocio. Descuidar los riesgos legales en la búsqueda de beneficios a corto plazo puede ser un obstáculo para el crecimiento empresarial a largo plazo.

Hay que prestar especial atención a los procedimientos en el momento de cambiar de alojamiento privado a pisos de alquiler mensual. En cuanto se alcance el límite de 180 días como alojamiento privado, el negocio debe pasar rápidamente a la explotación de condominios mensuales. Para minimizar el riesgo de desocupación durante este periodo de transición, es importante gestionar las reservas con antelación y desarrollar la clientela.

Análisis de rentabilidad y modelos de negocio

Comparación de la rentabilidad con la gestión de alquiler convencional

Una comparación de la rentabilidad de la gestión de alquileres convencional y las operaciones híbridas muestra una marcada diferencia. En la gestión general de alquileres, la renta mensual es fija y durante el periodo de desocupación no hay beneficios. La gestión híbrida, por el contrario, puede realizar una estructura de beneficios optimizada a lo largo de todo el año combinando beneficios elevados durante el periodo de alojamiento privado con beneficios estables durante el periodo de piso mensual.

Comparemos las cifras en términos concretos. Tomando como ejemplo una propiedad de 1LDK (aproximadamente 50 m2) en el centro de Tokio, una gestión de alquiler convencional suele generar unos ingresos por alquiler de unos 150.000 yenes al mes. Los ingresos anuales serían de 1,8 millones de yenes (excluyendo los periodos de vacante).

En las operaciones híbridas, en cambio, cabe esperar unos ingresos de entre 8.000 y 12.000 yenes diarios durante el periodo de alojamiento privado (180 días). Suponiendo un precio medio por unidad de 10.000 JPY y una tasa de ocupación del 70%, los ingresos para el periodo de alojamiento privado serían de 1,26 millones de JPY (180 días x 70% x 10.000 JPY). Para el periodo de condominio mensual (185 días, aproximadamente 6 meses), puede esperar ganar unos 180.000 yenes al mes, o 1.080.000 yenes en 6 meses.

Como muestra esta comparación, las operaciones híbridas tienen potencial para aumentar los ingresos aproximadamente un 30% en comparación con la gestión tradicional de alquileres.

Detalles de la estructura de ingresos de las operaciones híbridas

Un análisis detallado de la estructura de ingresos de una operación híbrida deja aún más claras sus ventajas. Durante el periodo de la operación de alojamiento privado, es posible operar con precios unitarios elevados durante los periodos punta (por ejemplo, la Semana Dorada, las vacaciones de verano, las vacaciones de fin de año y las de Año Nuevo). En particular, la demanda de alojamiento privado para turistas extranjeros es especialmente fuerte en la actualidad, ya que la demanda entrante se está recuperando.

Por otro lado, durante el periodo de condominio mensual, las operaciones pueden dirigirse a grupos de demanda estables, como viajeros de negocios, personas trasladadas y usuarios durante el periodo de reasentamiento. En general, se espera que estos usuarios permanezcan más tiempo, lo que contribuye a estabilizar las tasas de ocupación.

Es importante destacar que estas dos fuentes de ingresos funcionan de forma complementaria. Se pueden aprovechar las diferencias estacionales: la demanda de pisos mensuales aumenta durante los periodos en los que disminuye la demanda de alojamiento privado y, a la inversa, la demanda de alojamiento privado aumenta durante los periodos en los que disminuye la demanda de pisos mensuales.

Índices de ocupación y rentabilidad

Las tasas de ocupación en las operaciones híbridas son un indicador importante directamente relacionado con la rentabilidad. Las tasas de ocupación durante el periodo de alojamiento residencial dependen en gran medida de la ubicación, el atractivo de la propiedad, los precios y la estrategia de marketing. Por lo general, cabe esperar tasas de ocupación superiores al 70% en propiedades bien situadas en zonas urbanas, pero pueden llegar al 50% en ubicaciones suburbanas y no turísticas.

Las tasas de ocupación durante la vigencia de un piso mensual son más estables que en el caso de los alojamientos privados, ya que el periodo de contrato de 30 días o más garantiza un cierto periodo de ingresos una vez que el inquilino se ha mudado. Sin embargo, la cuestión clave es cómo acortar el periodo de desocupación hasta que se consiga el siguiente inquilino una vez finalizado el contrato.

Efecto de diversificación del riesgo

Una de las principales ventajas de la gestión híbrida es el efecto de diversificación del riesgo. En la gestión de alquileres convencional, riesgos como la marcha de los inquilinos o los retrasos en el pago del alquiler repercuten directamente en los ingresos. Las operaciones híbridas, en cambio, pueden reducir el impacto de riesgos específicos en los ingresos globales al disponer de múltiples fuentes de ingresos.

Por ejemplo, incluso si la demanda de alojamiento privado disminuye temporalmente, se puede garantizar un cierto nivel de ingresos a través de la demanda de condominios mensuales. A la inversa, en caso de debilitamiento del mercado de condominios mensuales, éste puede complementarse con los ingresos procedentes de las pernoctaciones.

También mejora la adaptabilidad a los cambios en el clima económico. Durante las recesiones económicas, la demanda de viajes de negocios puede disminuir y la demanda de condominios mensuales puede caer, pero al mismo tiempo, la demanda de turismo de larga estancia y el uso de alojamiento privado por personas que están considerando un cambio de residencia puede aumentar.

Este efecto de diversificación del riesgo es un factor importante para la estabilidad de la inversión inmobiliaria. Especialmente para los inversores con patrimonios muy elevados, la rentabilidad ajustada al riesgo es un criterio importante, no sólo la simple rentabilidad. La gestión híbrida es un excelente enfoque de inversión desde esta perspectiva.

Métodos operativos y sistemas de gestión prácticos

Tres modelos principales de gestión

Existen tres patrones principales de funcionamiento para las operaciones híbridas, en función de las características del inmueble y de la política del inversor. Cada modelo tiene sus ventajas y desventajas específicas, y la elección correcta es la clave del éxito.

El primer patrón es el "sistema de habitaciones". Este método puede aplicarse cuando se es propietario de un solo edificio o de varios, dedicando algunas habitaciones a alojamiento privado y el resto a pisos de alquiler mensual. Por ejemplo, si posee un edificio de apartamentos de 10 habitaciones, puede explotar cinco habitaciones como alojamiento privado y cinco habitaciones como pisos mensuales, obteniendo así ingresos de ambos al mismo tiempo durante todo el año.

La ventaja de este método es la estabilidad operativa. Aunque disminuya la demanda de pernoctaciones, los ingresos de los pisos mensuales pueden sostener los ingresos globales. También hace que las operaciones de gestión sean más eficientes. La desventaja es que el uso de cada habitación es fijo, lo que limita la flexibilidad ante fluctuaciones de la demanda.

El segundo modelo es el "sistema de periodos divididos". Se trata de un método en el que la misma habitación se explota como alojamiento privado durante 180 días al año y como piso mensual los 185 días restantes. Este método es adecuado para inversores que desean realizar una operación híbrida en un único inmueble.

En el método de separación de periodos, el inversor pretende maximizar los ingresos concentrando la explotación del alojamiento privado durante los periodos de mayor demanda de alojamiento privado (por ejemplo, primavera, verano y fin de año y Año Nuevo) y explotando los condominios mensuales durante los periodos tranquilos. No obstante, hay que tener en cuenta que existe el riesgo de que se produzcan desocupaciones durante el periodo de transición entre modos de explotación y que es necesario realizar ajustes en el mobiliario y el equipamiento.

El tercer patrón es el "método de respuesta a la demanda". Se trata de un método en el que el inmueble se explota básicamente como un condominio mensual y se utiliza como alojamiento privado durante el periodo de desocupación. Este método es especialmente eficaz en zonas con una demanda estable de condominios mensuales.

En el método de respuesta a la demanda, el periodo entre la finalización del contrato de condominio mensual y la búsqueda del siguiente inquilino se utiliza efectivamente como alojamiento privado. Esto permite que el periodo de desocupación, que convencionalmente generaría cero ingresos, se convierta en ingresos.

Tareas de gestión más detalladas y eficientes

Las tareas de gestión en las operaciones híbridas son más complejas que en la gestión de alquileres convencional. Esto se debe a que las tareas de gestión son específicas tanto de la operación de alojamiento privado como de la operación de pisos mensuales. El establecimiento de un sistema de gestión eficaz es un factor importante para el éxito de la operación.

Las principales tareas de gestión en una operación de alojamiento privado incluyen la gestión de reservas, la gestión de entradas y salidas, la organización de la limpieza, la reposición de suministros, la gestión de huéspedes y la creación y mantenimiento de una lista de huéspedes. Estas tareas se realizan a diario y requieren una respuesta rápida y precisa.

Especialmente importante es la comunicación con los huéspedes. Como el hotel suele estar frecuentado por turistas extranjeros, puede ser necesario un apoyo multilingüe. También hay que tener en cuenta los servicios de emergencia las 24 horas del día.

Las tareas de gestión clave en la gestión de pisos mensuales incluyen la contratación de inquilinos, los procedimientos contractuales, presenciar las mudanzas de entrada y salida, el control de los alquileres, el mantenimiento de las instalaciones y las relaciones con los inquilinos. En comparación con los alojamientos privados, la mayor duración de un único contrato reduce la carga de trabajo diaria, pero los procedimientos legales relacionados con el contrato son más importantes.

Uso de servicios de gestión

Las tareas administrativas de las operaciones híbridas son muy especializadas y a menudo resulta difícil para los inversores individuales completarlo todo por sí solos. Por lo tanto, el uso de un servicio de agencia de gestión es una opción importante.

Entre los criterios de evaluación importantes a la hora de seleccionar un servicio de agencia de gestión se incluyen la experiencia en la gestión tanto de alojamientos privados como de pisos mensuales, el cumplimiento legal exhaustivo, el compromiso de maximizar los ingresos y un sistema de informes muy transparente.

Las comisiones de las agencias suelen oscilar entre el 15% y el 30% de las ventas, pero es importante no hacer una elección basada únicamente en comisiones bajas, sino evaluar de forma exhaustiva la calidad de los servicios prestados y su contribución al aumento de los beneficios. En muchos casos, una excelente agencia operativa podrá aumentar los ingresos más que la comisión.

Además, es importante acordar detalles en el contrato con la agencia de gestión, como la aclaración del alcance del trabajo, la frecuencia de los informes, la respuesta en caso de emergencia y las condiciones de rescisión del contrato. En particular, deben confirmarse de antemano los procedimientos detallados sobre cómo responder cuando se cambia de alojamiento privado a pisos de alquiler mensual.

Eficiencia mediante el uso de la tecnología

En cuanto a los sistemas de gestión de reservas, es eficaz introducir un sistema que permita la gestión centralizada de los sitios web de reserva de alojamientos privados (Airbnb, Booking.com, etc.) y de los sitios web de reserva de pisos mensuales. Esto permite evitar las reservas dobles, optimizar las tasas de ocupación y maximizar los ingresos.

La introducción de sistemas de precios dinámicos puede automatizar la fijación de precios óptimos en función del equilibrio entre la oferta y la demanda. En el alojamiento privado, es importante fijar los precios teniendo en cuenta las fechas de los eventos, los factores estacionales y los precios de las propiedades de la competencia. En los condominios mensuales, los ajustes de precios en respuesta a las fluctuaciones de precios del mercado también contribuyen a mejorar la rentabilidad.

La tecnología IoT puede utilizarse para gestionar a distancia las instalaciones, optimizar la eficiencia energética y mejorar la seguridad. La introducción de cerraduras inteligentes, electrodomésticos inteligentes y sensores puede automatizar simultáneamente las tareas de gestión y mejorar la comodidad de los usuarios.

Los sistemas de análisis de datos permiten realizar análisis avanzados de los patrones de comportamiento de los usuarios, previsiones de demanda y análisis de ingresos. Estos datos pueden utilizarse para formular estrategias operativas más precisas.

Aunque la introducción de estas tecnologías requiere una inversión inicial, cabe esperar un buen rendimiento de la inversión si se tienen en cuenta las mejoras a largo plazo de la eficacia operativa y la maximización de los ingresos. En particular, el rendimiento de la inversión es más pronunciado cuando se explotan múltiples propiedades, debido a las economías de escala.

Conclusión.

Perspectivas de las operaciones híbridas

La explotación híbrida de viviendas privadas e inmuebles de alquiler es uno de los métodos más innovadores y prácticos de la inversión inmobiliaria moderna. Si se utiliza el límite de 180 días impuesto por la Ley de negocios de alojamiento residencial no como una limitación, sino como una oportunidad para construir un nuevo modelo de negocio, se puede conseguir una rentabilidad que supere con creces la gestión de alquiler convencional.

Por la experiencia que en INA & Associates K.K. hemos acumulado a lo largo de los años, podemos afirmar que el cumplimiento exhaustivo de la legislación, el establecimiento de un sistema de gestión eficaz y el compromiso con la mejora continua son esenciales para el éxito de las operaciones híbridas.

Se espera que el entorno de mercado para las operaciones híbridas siga mejorando en el futuro debido a una recuperación en toda regla de la demanda entrante, al aumento de la demanda de vacaciones de trabajo debido a la diversificación de los estilos de trabajo y al aumento de la demanda de estancias de corta duración debido a la concentración de población en zonas urbanas.

Recomendaciones para los inversores

Los inversores que se planteen realizar operaciones híbridas deben prestar especial atención a los siguientes puntos.

En primer lugar, la importancia de la selección de la ubicación. Seleccionar una ubicación en la que quepa esperar tanto demanda de alojamiento privado como demanda de pisos de alquiler mensual es fundamental para el éxito. Seleccione la propiedad más adecuada evaluando exhaustivamente su comodidad de transporte, el entorno circundante, el acceso a atracciones turísticas y la proximidad a distritos empresariales.

El siguiente paso es optimizar la inversión inicial. Las operaciones híbridas requieren una inversión de capital tanto para el alojamiento privado como para los pisos de alquiler mensual. Una inversión excesiva prolongará el periodo de amortización, mientras que una inversión inadecuada reducirá la competitividad. Es importante formular un plan de inversión adecuado basado en un estudio de mercado.

Además, la selección de un socio operador también es un factor importante para el éxito. Asociarse con un agente operativo fiable agiliza las tareas administrativas profesionales y permite a los inversores concentrarse en la toma de decisiones estratégicas.

Próximos pasos.

Si está pensando en poner en marcha una operación híbrida, le recomendamos que siga los siguientes pasos

1. Realice un estudio de mercado: lleve a cabo un análisis detallado de la demanda de alojamiento privado y pisos por meses en la zona objetivo.

2 .Seleccionar un inmueble: seleccionar el inmueble más adecuado, teniendo en cuenta las condiciones generales de ubicación, las especificaciones del inmueble y el presupuesto de inversión.

3.Formulación del plan de negocio: preparación de un plan de negocio detallado que incluya previsiones de ingresos, plan operativo y análisis de riesgos.

4. Realización de los trámites legales: notificación del negocio de alojamiento residencial y obtención de los permisos y notificaciones necesarios.

5 .Establecimiento del sistema de explotación: autogestión o celebración de un contrato con una agencia de explotación.

6 .Implantación del sistema: introducir sistemas de gestión de reservas, fijación de precios y atención al cliente.

7. Puesta en funcionamiento: inicio gradual de la explotación y mejora continua.

En INA&Associates Ltd. ofrecemos apoyo basado en nuestra amplia experiencia y conocimientos en todos estos pasos. Como "empresa de inversión en capital humano impulsada por la tecnología", nos comprometemos a ayudar a nuestros inversores a alcanzar el éxito.

La gestión híbrida es algo más que un método para aumentar los ingresos. Es un enfoque estratégico para adaptarse a las cambiantes condiciones del mercado y lograr un crecimiento sostenible. Le invitamos a explorar con nosotros nuevas posibilidades en la inversión inmobiliaria.

Preguntas más frecuentes

P1: ¿Cuál es la inversión inicial necesaria?

La inversión inicial necesaria para una operación híbrida varía enormemente en función de la ubicación, el tamaño y el nivel de equipamiento del inmueble. Para una propiedad típica de un dormitorio (aproximadamente 50 m2) en una zona urbana típica, la inversión inicial para poner en marcha la operación, excluidos los costes de adquisición de la propiedad, oscila aproximadamente entre 2 y 4 millones de yenes.

Esta cantidad incluye la compra de muebles y electrodomésticos, obras interiores, costes de instalación de sistemas, diversos gastos de procedimiento y capital circulante. Hay que tener en cuenta que se requiere una inversión de capital de mayor calidad que en el caso de un inmueble de alquiler típico para albergar tanto alojamientos privados como condominios mensuales.

Sin embargo, como estas inversiones están directamente relacionadas con el aumento de los ingresos, el periodo de amortización suele rondar los 2-3 años si se ejecutan según un plan adecuado.

P2: ¿Cuánto esfuerzo de gestión se requiere?

Las tareas de gestión de una operación híbrida son más complejas que las de la gestión de alquileres convencional, pero estableciendo un sistema y una estructura operativa adecuados se puede lograr una gestión eficiente.

En el caso de la autogestión, durante el periodo del alojamiento privado, hay que ocuparse de las reservas diarias, la limpieza y las relaciones con los huéspedes, lo que requiere entre 1 y 2 horas de trabajo al día. Durante el periodo de condominio mensual, la carga de trabajo se reduce, ya que la atención se centra en la gestión de los inquilinos y el mantenimiento de las instalaciones.

Cuando se recurre a un servicio de gestión, la carga de trabajo directa del inversor se reduce considerablemente. Las principales tareas incluyen la comprobación de los informes mensuales, la toma de decisiones estratégicas y las revisiones anuales del plan de negocio.

P3: ¿Existen riesgos legales?

Los riesgos legales de las operaciones híbridas pueden minimizarse con los conocimientos y la preparación adecuados. Los principales riesgos son las infracciones de la Ley de Empresas de Alojamiento Residencial, el incumplimiento de la Ley de Normas de Edificación y la Ley de Servicios contra Incendios, los problemas vecinales y las cuestiones fiscales.

Para evitar estos riesgos, es importante realizar una investigación jurídica previa, obtener las notificaciones y permisos adecuados, realizar comprobaciones periódicas del cumplimiento de la normativa y trabajar con expertos.

P4: ¿Es realmente alta la rentabilidad?

La rentabilidad de una operación híbrida depende en gran medida de la ubicación, el atractivo de la propiedad y la calidad de la operación. En las condiciones adecuadas, cabe esperar que la rentabilidad aumente entre un 20% y un 50% en comparación con las operaciones de alquiler convencionales.

Sin embargo, para lograr una alta rentabilidad, es esencial una fijación de precios adecuada basada en el análisis del mercado, un marketing eficaz, un servicio al cliente de calidad y un compromiso de mejora continua. También es importante planificar adecuadamente el periodo de amortización debido a la elevada inversión inicial.

P5: ¿Qué tipo de inmueble es adecuado?

Los requisitos para que una propiedad sea adecuada para la operación híbrida incluyen la conveniencia de la ubicación, el atractivo de la propiedad, el cumplimiento legal y la eficiencia de la inversión.

En concreto, lo ideal es que las propiedades cumplan los siguientes criterios: estar a menos de 10 minutos a pie de una estación de tren importante, buen acceso a zonas turísticas y de negocios, construcción relativamente nueva, una zonificación que permita la implantación de negocios de alojamiento residencial y buenas relaciones con el vecindario.

Además, una planta de 1 a 2 dormitorios con una superficie de 50 a 80 m2 facilita la satisfacción de la demanda tanto de alojamiento privado como de pisos de alquiler mensual.