Investir dans une Maison Mixte : Avantages et Inconvénients à Connaître

Ces dernières années, leslogements mixtes suscitent un vif intérêt parmi les personnes qui envisagent d'acheter un logement. Beaucoup sont attirés par ce type de logement qui permet de devenir propriétaire tout en percevant des revenus locatifs. Cependant, rares sont ceux qui en comprennent réellement les avantages et les inconvénients.

Fort de son expérience dans le domaine de l'investissement immobilier, INA&Associates peut affirmer que si les logements mixtes constituent une option intéressante, ils nécessitent toutefois une réflexion approfondie.Si elle offre des avantages tels que des déductions fiscales et des avantages fiscaux, elle présente également des inconvénients tels que le risque de vacance et les litiges avec les locataires.

Dans cet article, nous vous fournissons des informations complètes, allant du fonctionnement de base des logements à usage mixte aux coûts de construction, en passant par les rendements et les avantages fiscaux, afin que vous puissiez prendre la bonne décision. Nous vous expliquons en détail les conditions d'octroi des prêts immobiliers, les conditions d'application des déductions fiscales et les possibilités d'utilisation à des fins successorales.

Nous espérons que cet article sera une source d'informations utile pour ceux qui envisagent d'acquérir une maison mixte, qui s'intéressent à l'investissement immobilier ou qui réfléchissent sérieusement à la constitution d'un patrimoine pour l'avenir.

Connaissances de base sur les maisons mixtes

Qu'est-ce qu'une maison mixte ?

Une maison mixte est un type de logement dans lequel coexistent, au sein d'un même bâtiment, un espace réservé au propriétaire et un espace locatif destiné à être loué à des tiers.Contrairement aux maisons individuelles ou aux appartements classiques, sa principale caractéristique est qu'elle combine une fonction d'habitation et une fonction de bien immobilier générateur de revenus.

La condition la plus importante pour ce type de logement est la proportion de la surface habitable occupée par le propriétaire. Pour pouvoir bénéficier d'un prêt hypothécaire, la surface habitable occupée par le propriétaire doit représenter au moins la moitié de la surface habitable totale du bâtiment. Si cette condition est remplie, il est possible de contracter un prêt hypothécaire classique et d'obtenir un taux d'intérêt plus avantageux que celui d'un prêt immobilier.

Il existe différents types de logements mixtes, par exemple un bâtiment de deux étages dont le rez-de-chaussée est loué et l'étage sert de logement, ou un bâtiment divisé en deux parties, dont l'une est louée. Dans le cas d'un bâtiment de trois étages, le rez-de-chaussée et le premier étage peuvent être loués, tandis que le deuxième étage sert de logement. L'important est que chaque logement conserve son indépendance tout en permettant de réduire les coûts de construction.

Différence avec les logements ordinaires

La principale différence entre les logements mixtes et les logements ordinaires réside dans leur rentabilité. Alors que les logements ordinaires sont destinés uniquement à l'habitation, les logements mixtes ont une double fonction : habitation et investissement. Cette différence a des répercussions sur tous les aspects, de la conception à la construction, en passant par le mode de financement et le traitement fiscal.

Du point de vue de la conception architecturale, les logements mixtes doivent garantir la vie privée des locataires tout en préservant la qualité de vie des propriétaires.Il est donc nécessaire d'étudier avec soin des éléments qui ne sont pas pris en compte dans les logements ordinaires, tels que l'emplacement de l'entrée et des escaliers, les mesures d'insonorisation et la répartition des places de parking.

En termes de financement, comme mentionné précédemment, la possibilité de bénéficier d'un prêt immobilier constitue un avantage majeur. Alors que les taux d'intérêt des prêts immobiliers s'élèvent généralement entre 2 % et 4 %, les prêts immobiliers permettent d'emprunter à des taux nettement inférieurs, compris entre 0,5 % et 1,5 %. Cette différence de taux d'intérêt est un facteur important qui a une incidence considérable sur les revenus à long terme.

Types et caractéristiques des structures architecturales

Les structures architecturales des logements mixtes se classent principalement en trois catégories : les constructions en bois, les constructions à ossature métallique et les constructions en béton armé (RC). Chaque type de structure présente des caractéristiques et des coûts différents, et il convient de choisir celui qui convient le mieux en fonction de l'emplacement et des objectifs d'investissement.

Les constructions en bois sont les moins coûteuses, avec un prix moyen d'environ 700 000 yens par tsubo (3,3 m²).Elle présente l'avantage d'une construction rapide et d'une grande liberté de conception, mais peut être moins performante que les autres structures en termes d'isolation acoustique et de durabilité. Dans les logements mixtes, les bruits de la vie quotidienne des propriétaires et des locataires peuvent facilement poser problème, il est donc nécessaire de prendre des mesures d'isolation acoustique suffisantes. La construction en acier se situe entre la construction en bois et la construction en béton armé, avec un coût de construction d'environ 850 000 à 1 million de yens par tsubo.

Elle offre une meilleure isolation phonique que la construction en bois et un coût plus modéré que la construction en béton armé, ce qui en fait une structure équilibrée. De plus, les poutres et les colonnes peuvent être de section réduite, ce qui permet d'optimiser l'espace intérieur.

La construction en béton armé est la plus coûteuse, avec un prix moyen compris entre 860 000 et 1 070 000 yens par tsubo. Cependant, elle offre une excellente isolation phonique, une grande durabilité et une bonne résistance au feu, ce qui en fait la structure la plus avantageuse en termes de maintien de la valeur à long terme.Dans les zones urbaines densément peuplées, l'isolation phonique est un facteur déterminant pour la satisfaction des locataires. Même si l'investissement initial est élevé, il offre des avantages à long terme.

Plans et points importants de la conception

La conception d'une maison mixte doit tenir compte à la fois du mode de vie du propriétaire et de la demande locative. Le plan le plus courant est celui où le rez-de-chaussée est destiné à la location et les étages supérieurs à l'habitation.Cette configuration permet de préserver la vie privée du propriétaire et d'assurer un accès indépendant à la partie locative.

La configuration horizontale consiste à diviser le bâtiment en deux parties, l'une à gauche et l'autre à droite, et à louer l'une des deux parties. Dans ce cas, les deux ménages vivant au même étage, il est important de prendre des mesures d'insonorisation. Cependant, cette configuration présente l'avantage de faciliter le partage du jardin et du parking et de réduire les coûts de construction.

Dans le cas d'une maison à trois étages, on voit souvent que le rez-de-chaussée et le premier étage sont loués, tandis que le deuxième étage est réservé à l'habitation. Cette configuration permet de louer deux logements, ce qui augmente la rentabilité. Cependant, comme le propriétaire vit au dernier étage, monter et descendre les escaliers peut devenir une contrainte quotidienne.

Lors de la conception, il est essentiel de séparer clairement les espaces de vie du propriétaire et des locataires.Il est nécessaire de réduire au minimum les parties communes telles que l'entrée, les escaliers et les couloirs, afin que chacun puisse mener une vie indépendante. Il est également important de prévoir une conception permettant de modifier l'agencement en cas de changement de la composition de la famille à l'avenir.

Avantages des logements mixtes

Réduction de la charge du prêt grâce aux revenus locatifs

Le principal avantage des logements mixtes est qu'ils permettent de réduire considérablement la charge du prêt grâce aux revenus locatifs.Par exemple, si le remboursement mensuel du prêt est de 150 000 yens, un revenu locatif de 80 000 yens provenant de la partie louée permet de réduire la charge réelle à 70 000 yens. Cet avantage est particulièrement intéressant pour les jeunes générations, qui doivent supporter une charge financière importante lors de l'achat d'un logement. La stabilité des revenus locatifs dépend en grande partie de l'emplacement et de la demande locative. Un emplacement situé à moins de 10 minutes à pied d'une gare, à proximité de commerces et d'écoles, permet d'espérer une demande locative stable.

De plus, les logements de type 2LDK ou 3LDK destinés aux familles sont souvent loués pour des périodes plus longues et offrent des revenus plus stables que les logements de type 1K ou 1DK destinés aux célibataires.

Toutefois, les revenus locatifs comportent toujours un risque de vacance. En cas de départ d'un locataire, il faut tenir compte des frais de rénovation et de la perte de revenus pendant la période de vacance. Il est donc important de ne pas baser son plan de remboursement du prêt sur 100 % des revenus locatifs, mais d'établir un plan financier prévisionnel qui tienne compte d'une période de vacance.

Possibilité de contracter un prêt immobilier

Les logements mixtes (location et résidence principale) peuvent bénéficier d'un prêt immobilier sous certaines conditions. Ces conditions sont les suivantes : la partie réservée à la résidence principale doit représenter au moins la moitié de la surface habitable totale du bâtiment. Si ces conditions sont remplies, il est possible d'obtenir un prêt à des conditions nettement plus avantageuses qu'un prêt immobilier classique.

La différence entre les taux d'intérêt des prêts hypothécaires et des prêts immobiliers est généralement de 1 à 2 %. Par exemple, pour un emprunt de 40 millions de yens sur 35 ans, une différence de 1 % seulement entre les taux d'intérêt entraîne une variation du montant total à rembourser d'environ 7 millions de yens. Cette différence est un facteur important qui influe considérablement sur la rentabilité d'une maison mixte.

De plus, les prêts hypothécaires sont assortis de conditions d'apport initial peu contraignantes, et il est possible d'emprunter avec un apport personnel de 10 à 20 % du prix du bien.Dans le cas des prêts immobiliers, l'apport initial est souvent de 30 % à 40 %, ce qui permet de réduire considérablement le montant de l'investissement initial.

Application de la déduction fiscale pour prêt immobilier

Les logements à usage mixte (location et résidence principale) peuvent bénéficier d'une déduction fiscale pour prêt immobilier sur la partie réservée à la résidence principale. La déduction fiscale pour prêt immobilier est un système qui permet de déduire 0,7 % du solde du prêt à la fin de l'année de l'impôt sur le revenu, et qui peut être appliqué pendant 13 ans maximum.

Le montant de la déduction est calculé en fonction de la proportion de la partie occupée par le propriétaire. Par exemple, si la surface totale du bâtiment est de 100 m² et que la partie occupée par le propriétaire est de 60 m², 60 % du solde du prêt est déductible. Si le solde du prêt à la fin de l'année est de 30 millions de yens, le montant annuel de la déduction sera de 30 millions de yens × 60 % × 0,7 % = 126 000 yens.

Ce système permet de réduire encore davantage le taux d'intérêt réel du prêt. Les personnes à revenus élevés, qui paient beaucoup d'impôt sur le revenu, peuvent particulièrement profiter de cet avantage, ce qui constitue un facteur important pour augmenter la rentabilité d'un investissement dans une maison mixte.

Avantages fiscaux

Les maisons mixtes bénéficient d'avantages fiscaux en matière d'impôt sur les successions, d'impôt foncier et d'impôt sur le revenu. Ces avantages fiscaux constituent un atout majeur pour la constitution d'un patrimoine à long terme.

En matière de succession, la partie louée peut bénéficier d'une réduction d'évaluation en tant que « terrain à bâtir loué ».

En ce qui concerne la taxe foncière, une réduction est accordée en vertu d'une disposition spéciale applicable aux terrains à usage résidentiel. La réduction est de 1/6 pour les terrains d'une superficie inférieure à 200 m² et de 1/3 pour les terrains d'une superficie supérieure à 200 m². Les logements mixtes peuvent bénéficier de cette disposition spéciale pour la partie résidentielle et la partie louée, ce qui permet de réduire considérablement la charge fiscale.

En ce qui concerne l'impôt sur le revenu, les frais d'amortissement, les frais de réparation et les frais de gestion de la partie louée peuvent être comptabilisés comme des dépenses nécessaires. Les frais d'amortissement sont particulièrement élevés au début de la construction, et il est possible de réduire la charge fiscale globale en compensant les déficits comptables avec d'autres revenus.

Efficacité des coûts de construction

Les maisons mixtes permettent de réduire considérablement les coûts de construction par rapport à la construction séparée d'une maison et d'un immeuble locatif.En effet, l'intégration des parties communes telles que les fondations, les murs extérieurs et la toiture permet d'éviter la duplication des coûts de construction.

Par exemple, dans le cas d'une maison de 30 millions de yens et d'un appartement de 20 millions de yens, soit un coût total de 50 millions de yens, le coût de construction d'une maison mixte peut être réduit à environ 40 millions de yens. Cette réduction de 10 millions de yens est un facteur important qui se traduit directement par une augmentation du rendement de l'investissement.

De plus, cela permet également de gagner en efficacité au niveau des équipements. Le partage des équipements tels que le système d'alimentation en eau chaude, les installations électriques et les installations d'eau et d'égouts permet de réduire les coûts d'installation et d'entretien. Cependant, en cas de panne des équipements communs, les deux ménages sont affectés. Il est donc nécessaire d'étudier soigneusement la redondance des équipements et le système de maintenance.

Flexibilité pour un déménagement futur

Les logements mixtes peuvent être utilisés de manière flexible en fonction des changements de situation. Une fois que les enfants ont quitté le foyer, il est possible de réduire la partie réservée à l'habitation et d'agrandir la partie locative, ou inversement, d'utiliser la partie locative comme logement familial si la famille s'agrandit.

Il est également possible de transformer le logement en un bien locatif à part entière à l'avenir. En cas de mutation ou de déménagement, la partie réservée à l'habitation peut être mise en location, ce qui permet d'exploiter l'ensemble du bien comme un bien immobilier générateur de revenus. Dans ce cas, si l'emplacement est favorable, il est possible de garantir des revenus locatifs stables à long terme.

Il est également possible d'utiliser la maison comme une maison pour deux familles. Lorsque les parents vieillissent, la partie louée peut être utilisée comme logement pour eux, ce qui présente des avantages en termes de soins et de surveillance. La diversité des utilisations possibles est l'un des principaux attraits des maisons mixtes.

Inconvénients des maisons mixtes

Risque de conflits avec les locataires

Le principal inconvénient des maisons mixtes est le risque de conflits entre le propriétaire et les locataires qui vivent dans le même bâtiment.Dans les logements locatifs classiques, une société de gestion joue le rôle d'intermédiaire, mais dans les logements mixtes, les plaintes et les demandes des locataires sont souvent adressées directement au propriétaire, ce qui représente une charge mentale importante.

Le problème le plus fréquent est celui du bruit. Il s'agit souvent de bruits de pas dus à des horaires de vie différents, du volume de la télévision ou de la musique, des pleurs d'enfants, etc. Les constructions en bois ont des performances acoustiques limitées, de sorte que même les bruits quotidiens les plus insignifiants peuvent devenir source de problèmes.Ces problèmes ont un impact direct sur la qualité de vie du propriétaire et peuvent donc devenir très graves.

Les règles relatives au ramassage des ordures et à l'utilisation des parties communes sont également source de conflits. Le non-respect des jours et des horaires de ramassage des ordures, les divergences d'opinion sur l'utilisation du parking ou du jardin communs peuvent être source de stress permanent.

Les problèmes de loyers impayés ou de violation du contrat sont encore plus graves.Dans le cas d'un logement locatif classique, c'est la société de gestion qui s'en charge, mais dans le cas d'un logement mixte, c'est souvent le propriétaire lui-même qui doit s'en occuper, ce qui nécessite des connaissances et de l'expérience en matière de procédures juridiques et de négociation.

Risque de vacance et impact sur les revenus

Dans le cas d'un logement mixte, l'impact sur les revenus en cas de vacance est plus important que dans le cas d'un logement locatif classique. En effet, comme le nombre de logements locatifs est limité à un ou deux, la vacance d'un seul logement a un impact considérable sur les revenus globaux.

Par exemple, si le plan de remboursement du prêt est basé sur un loyer mensuel de 80 000 yens, trois mois de vacance entraînent une perte de revenus de 240 000 yens. Le remboursement du prêt continuant pendant cette période, cela représente une charge importante pour le budget du propriétaire. De plus, les frais de rénovation et les frais d'agence pour trouver de nouveaux locataires viennent s'ajouter à cela, ce qui augmente encore les pertes réelles.

La durée de vacance dépend en grande partie de l'emplacement et de l'attractivité du bien immobilier.Les biens situés loin des gares ou dont les équipements sont vieillissants ont tendance à avoir plus de mal à trouver des locataires. De plus, en raison des fluctuations de l'offre et de la demande sur le marché locatif, il existe un risque de ne plus pouvoir maintenir le niveau de loyer habituel.

Afin de réduire le risque de vacance, il est nécessaire d'effectuer régulièrement des travaux d'entretien et de rénovation, mais ces coûts pèsent également sur les revenus. Il faut donc bien prendre en compte les investissements continus nécessaires, tels que le remplacement de la climatisation, le changement de la moquette ou la réparation des équipements sanitaires.

Difficultés en cas de vente ou de succession

Les logements mixtes présentent des difficultés par rapport aux logements classiques en cas de vente ou de succession. Le principal problème réside dans le fait que le nombre d'acheteurs potentiels est limité. Les acheteurs classiques ont tendance à se détourner des logements mixtes en raison des contraintes liées à leur gestion et des risques de conflits avec les locataires.

Pour les investisseurs, la présence d'une partie réservée à l'habitation réduit l'attrait de ces biens en tant que purs investissements. Les investisseurs qui privilégient la rentabilité ont tendance à préférer les biens dont toutes les pièces peuvent être louées, ce qui peut entraîner une évaluation de la valeur marchande des logements mixtes inférieure à celle des biens d'investissement classiques.

La succession pose des problèmes encore plus complexes. Lorsqu'il y a plusieurs héritiers, il est physiquement difficile de diviser un logement mixte, qui est alors souvent détenu en copropriété.Les biens immobiliers en copropriété nécessitent l'accord de tous les copropriétaires pour les décisions importantes telles que la vente ou les réparations importantes, ce qui peut entraîner des difficultés dans la gestion et l'exploitation futures.

En outre, si les héritiers n'ont pas les connaissances ou l'expérience nécessaires en matière de gestion locative, il existe un risque que le bien ne soit pas géré de manière appropriée, ce qui peut entraîner une perte de valeur. Afin d'éviter ces problèmes, il est important d'examiner soigneusement les mesures successorales de son vivant et de consulter un expert si nécessaire.

Contraintes de conception et restrictions en matière de liberté

Les logements mixtes doivent être conçus en tenant compte à la fois de la partie réservée à l'habitation et de la partie destinée à la location, ce qui limite considérablement la liberté de conception par rapport à un logement purement réservé à l'habitation. En particulier, la condition requise pour l'octroi d'un prêt immobilier, à savoir que « la partie réservée à l'habitation doit représenter au moins la moitié de la superficie totale », peut empêcher de réaliser l'agencement idéal.

La préservation de l'intimité est également un facteur contraignant important.Afin de séparer les espaces de vie du propriétaire et des locataires, il est nécessaire d'installer des entrées et des escaliers séparés, ce qui augmente la surface construite et les coûts de construction. De plus, il est nécessaire de renforcer la structure des murs et des sols pour assurer l'insonorisation, ce qui peut rendre difficile l'utilisation efficace de l'espace intérieur.

Il existe également des contraintes en matière de rénovation et de modification de l'agencement à l'avenir. Il est difficile d'effectuer des travaux de grande envergure lorsque des locataires occupent la partie locative, et même les rénovations de la partie réservée à l'habitation doivent tenir compte des locataires.Il peut donc être difficile de modifier l'environnement de vie en fonction des changements de situation.

Faible rendement et efficacité de l'investissement

Le rendement des logements mixtes est généralement inférieur à celui des logements locatifs classiques. Le rendement nominal est d'environ 3 à 5 %, et le rendement réel d'environ 2 à 4 %, ce qui est nettement inférieur au rendement des appartements locatifs classiques, qui est de 8 à 10 %.

Ce faible rendement s'explique par le coût élevé de la construction et la limitation de la surface locative. La partie réservée à l'habitation occupe plus de la moitié de la surface totale, ce qui limite la surface locative génératrice de revenus et réduit la rentabilité de l'investissement. De plus, la conception et les équipements axés sur la qualité de l'habitat ont tendance à rendre le coût de construction plus élevé que celui des immeubles locatifs classiques.

Il faut également tenir compte des frais de gestion.Même si le propriétaire s'occupe lui-même de la gestion, le temps et les efforts nécessaires pour répondre aux demandes des locataires et entretenir le bien, convertis en termes monétaires, réduisent encore le rendement réel. Si la gestion est confiée à une société de gestion, des frais de gestion représentant environ 5 à 10 % des loyers sont nécessaires, ce qui constitue également un facteur de pression sur le rendement.

Complexité de la gestion et lourde responsabilité

Les propriétaires de logements mixtes ont à la fois des responsabilités en tant que bailleurs et en tant que résidents, ce qui complique la gestion.En cas de panne ou de réparation des équipements, il doit réagir rapidement tout en tenant compte de l'impact sur sa propre vie.

La responsabilité juridique est également un élément important à prendre en considération. En tant que fournisseur de logements locatifs, le propriétaire est tenu d'assurer la sécurité du bâtiment, l'entretien et la maintenance appropriés des équipements, ainsi que la sécurité des locataires. S'il manque à ces obligations, il peut être tenu responsable des dommages causés. Il doit également veiller à la bonne exécution des contrats de location, à leur renouvellement et à la gestion des dépôts de garantie.

Les formalités fiscales deviennent également plus complexes. Il est nécessaire de répartir correctement les dépenses entre la partie résidentielle et la partie locative et de remplir une déclaration d'impôts. Le calcul de l'amortissement, la distinction entre les frais de réparation et les dépenses en capital, la définition des dépenses nécessaires, etc. nécessitent souvent des connaissances spécialisées et il peut être nécessaire de consulter un expert-comptable ou un autre professionnel.

Coûts de construction et rendement réel

Analyse détaillée des coûts de construction par type de structure

Les coûts de construction d'une maison mixte à usage résidentiel et locatif varient considérablement en fonction de la structure choisie. Le tableau ci-dessous récapitule les coûts de construction moyens par type de structure pour une maison mixte à usage résidentiel et locatif d'une superficie totale de 70 tsubo (environ 231 m²).

Structure Prix au tsubo Coût total de construction Durée de vie Caractéristiques

Structure en bois 700 000 yens 49 millions de yens 22 ans Durée de construction réduite, grande liberté de conception, isolation phonique perfectible

Structure en acier 850 000 à 1 000 000 yens 59,5 à 70 millions de yens 34 ans Équilibrée, isolation phonique moyenne

Structure en béton armé 860 000 à 1 070 000 yens 60,2 à 74,9 millions de yens 47 ans Isolation phonique et durabilité élevées, durée de construction longue

Ces coûts comprennent les travaux de fondation, la construction du gros œuvre, les travaux d'aménagement intérieur, les travaux d'installation et les travaux d'aménagement extérieur, mais le prix du terrain, les frais de conception et les frais de dossier sont à la charge du client. Il faut également prévoir des frais supplémentaires pour les équipements spécifiques aux logements mixtes, tels qu'une entrée indépendante, un escalier, des mesures d'insonorisation et un système de sécurité.

Dans le cas d'une construction en bois, les coûts de construction sont les plus bas, mais des mesures supplémentaires peuvent être nécessaires pour améliorer l'insonorisation.Par exemple, l'ajout de matériaux insonorisants ou l'installation de doubles planchers et de doubles plafonds peuvent augmenter le prix au mètre carré de 50 000 à 100 000 yens.

La construction en acier offre des performances intermédiaires entre la construction en bois et la construction en béton armé, tout en étant très rentable. Elle est particulièrement appréciée par les propriétaires de maisons mixtes de trois étages, car elle offre un bon équilibre entre stabilité structurelle et rentabilité.

La construction en béton armé représente l'investissement initial le plus élevé, mais elle permet de maintenir la valeur de l'actif à long terme et d'offrir un excellent cadre de vie. Dans les zones urbaines densément peuplées en particulier, la haute performance acoustique a un impact direct sur la satisfaction des locataires et le maintien du niveau des loyers, ce qui permet d'espérer un retour sur investissement à long terme.

Méthode de calcul du rendement et chiffres réalistes

Pour évaluer avec précision la rentabilité d'une maison mixte, il est nécessaire de comprendre à la fois le rendement nominal et le rendement réel.Le rendement nominal est un indicateur simple qui correspond au loyer annuel divisé par le prix de l'immeuble, tandis que le rendement réel indique la rentabilité réelle après déduction des frais divers.

Formule de calcul du rendement nominal : loyer annuel ÷ prix de l'immeuble (prix du terrain + frais de construction) × 100

Formule de calcul du rendement réel : (loyer annuel - frais divers annuels) ÷ (prix de l'immeuble + frais divers à l'achat) × 100

Le tableau ci-dessous récapitule les rendements moyens par emplacement.

Emplacement Rendement nominal Rendement réel Loyer mensuel estimé Taux de vacance

Centre-ville (à moins de 5 minutes à pied d'une gare) 3,5-4,5 % 2,5-3,5 % 120 000-150 000 yens 5-10 %

Banlieue (à moins de 10 minutes à pied d'une gare) 4,0-5,5 % 3,0-4,5 % 80 000-120 000 yens 10-15 %

Villes de province 5,0-7,0 % 4,0-6,0 % 60 000-100 000 yens 15-25 %

Pour calculer le rendement réel, il faut tenir compte des frais suivants :

• Taxe foncière et taxe d'urbanisme : entre 200 000 et 500 000 yens par an
• Assurance incendie : entre 50 000 et 150 000 yens par an
• Provision pour réparations : entre 300 000 et 600 000 yens par an
• Frais de gestion (en cas de délégation) : 5 à 10 % des revenus locatifs
• Perte sur vacance : 10 à 20 % des revenus locatifs
• Autres (frais de publicité, frais de comptable, etc.) : 100 000 à 300 000 yens par an

Exemple de simulation de revenus et de dépenses

Examinons l'efficacité d'un investissement dans une maison mixte à travers une simulation concrète des revenus et des dépenses. Voici un exemple de maison mixte dont le coût total s'élève à 60 millions de yens (20 millions pour le terrain et 40 millions pour la construction).

Rubrique Montant Remarques

Revenus

Revenus locatifs 1,2 million de yens/an 100 000 yens/mois × 12 mois

Dépenses

Remboursement du prêt 1,8 million de yens/an Taux d'intérêt 1,0 %, remboursement sur 35 ans

Taxe foncière, etc. 300 000 yens/an

Assurance 80 000 yens/an

Provision pour réparations 400 000 yens/an

Frais de gestion 120 000 yens/an 10 % des revenus locatifs

Autres frais 150 000 yens/an

Total des dépenses 2 850 000 yens/an

Solde annuel -1 650 000 yens/an Avant déduction fiscale pour prêt immobilier

Déduction fiscale pour prêt immobilier 280 000 yens/an 50 % pour la partie habitation

Solde annuel réel -1 370 000 yens/an

Dans cet exemple, les revenus locatifs ne suffisent pas à couvrir le remboursement du prêt immobilier, ce qui entraîne une perte annuelle de 1 370 000 yens.Toutefois, si l'on considère qu'il s'agit de frais de logement, il convient de comparer ce montant au loyer d'un logement locatif équivalent.

Période de retour sur investissement et rentabilité à long terme

La période de retour sur investissement d'un logement mixte est généralement longue, de 20 à 30 ans. Cela s'explique par le fait que la partie occupée par le propriétaire réduit le rendement pur de l'investissement, mais il convient d'évaluer globalement les économies réalisées sur les frais de logement et la constitution d'un patrimoine.

Les éléments suivants sont importants pour améliorer la rentabilité à long terme :

Potentiel de l'emplacement : dans un contexte de déclin démographique, il est important de choisir un emplacement où la demande locative se maintiendra. Il est nécessaire d'évaluer de manière globale des facteurs tels que le réaménagement du quartier autour de la gare, l'implantation d'universités et d'entreprises, et la présence de commerces.

Maintien de la valeur du bâtiment : il est important de maintenir la valeur du bâtiment grâce à un entretien régulier et à la rénovation des équipements au moment opportun. La rénovation des installations sanitaires et de la climatisation, en particulier, a un impact direct sur la satisfaction des locataires.

Maintien du niveau des loyers : il est important de se tenir informé des tendances du marché immobilier dans les environs et de fixer des loyers appropriés. Une augmentation excessive des loyers augmente le risque de vacance, tandis que des loyers trop bas par rapport au marché nuisent à la rentabilité.

Utilisation des avantages fiscaux : il est possible d'améliorer le rendement réel de l'investissement en tirant pleinement parti des déductions fiscales pour les prêts hypothécaires et des divers avantages fiscaux. Il est important de se tenir informé des évolutions fiscales et de demander conseil à un expert si nécessaire.

Prêt immobilier et avantages fiscaux

Conditions détaillées pour bénéficier d'un prêt immobilier

Pour bénéficier d'un prêt immobilier pour un logement mixte, plusieurs conditions doivent être remplies. La condition la plus importante est que la partie réservée à votre usage personnel représente au moins la moitié de la surface habitable totale du bâtiment. Si cette condition est remplie, vous pouvez bénéficier d'un prêt immobilier classique, dont les conditions sont nettement plus avantageuses que celles d'un prêt immobilier d'investissement.

Le tableau ci-dessous résume les principales différences entre un prêt immobilier et un prêt immobilier d'investissement.

Rubrique Prêt immobilier Prêt immobilier destiné à l'investissement

Taux d'intérêt 0,5-1,5 % 2,0-4,0 %

Acompte 10-20 % 30-40 %

Durée de remboursement 35 ans maximum 30 ans maximum

Critères d'examen Priorité accordée à la solvabilité personnelle Priorité accordée à la rentabilité du bien immobilier

Assurance vie collective obligatoire (prime d'assurance incluse) Facultative (prime d'assurance séparée)

Lors de l'examen d'un prêt immobilier, l'accent est mis sur le revenu annuel, l'ancienneté professionnelle et les informations sur la solvabilité de l'emprunteur. En général, le ratio de remboursement par rapport au revenu annuel doit être inférieur à 35 %, et les revenus locatifs ne sont souvent pas pris en compte dans l'examen, de sorte que la capacité de remboursement sur fonds propres est importante.

En outre, pour bénéficier d'un prêt immobilier, l'emprunteur doit s'engager à occuper effectivement le logement. Par conséquent, si vous envisagez de louer la partie que vous occupez en cas de mutation ou de déménagement, vous devez en informer l'établissement financier au préalable.

Conditions d'application et mode de calcul de la déduction fiscale pour prêt immobilier

La déduction fiscale pour prêt immobilier est un avantage fiscal important qui s'applique également à la partie du logement que vous occupez dans le cas d'un logement à usage mixte (location et résidence principale). La période de déduction est de 13 ans maximum et vous pouvez déduire 0,7 % du solde du prêt à la fin de l'année de votre impôt sur le revenu.

Les conditions d'application de la déduction fiscale pour prêt immobilier sont les suivantes :

Conditions Conditions

Surface habitable de 50 m² minimum (surface enregistrée au registre foncier)

Pourcentage d'occupation Au moins la moitié de la surface habitable doit être utilisée comme résidence principale

Durée du prêt 10 ans ou plus

Limite de revenu Revenu total inférieur à 30 millions de yens

Début de l'occupation Début de l'occupation dans les 6 mois suivant l'acquisition

Le montant de la déduction est calculé en fonction du pourcentage de la partie occupée comme résidence principale. Par exemple, si la surface habitable totale du bâtiment est de 120 m² et que la partie occupée comme résidence principale est de 80 m², le pourcentage d'occupation est de 80 m² ÷ 120 m² = 66,7 %.

Exemple de calcul de la déduction : - Solde du prêt à la fin de l'année : 40 millions de yens - Pourcentage de la surface habitable : 66,7 % - Montant déductible : 40 millions de yens × 66,7 % = 26,68 millions de yens - Déduction annuelle : 26,68 millions de yens × 0,7 % = 187 000 yens

Toutefois, le montant de la déduction est plafonné à 350 000 yens par an pour les logements ordinaires et à 450 000 yens par an pour les logements certifiés. De plus, le montant de la déduction est plafonné au montant de l'impôt sur le revenu et, s'il ne peut être entièrement déduit de l'impôt sur le revenu, il est déduit en partie de l'impôt sur la résidence.

Détails des différents avantages fiscaux

Les logements mixtes (logement et location) peuvent bénéficier de plusieurs avantages fiscaux en plus de la déduction pour prêt immobilier. En utilisant ces avantages de manière appropriée, vous pouvez espérer réaliser d'importantes économies d'impôt.

Mesures d'allègement de la taxe foncière :

En vertu d'une disposition spéciale applicable aux terrains à usage résidentiel, la taxe foncière sur les terrains est considérablement réduite. Dans le cas des logements à usage mixte, cette disposition spéciale s'applique à la fois à la partie réservée à l'habitation et à la partie louée.

Superficie du terrain Taux de réduction Conditions d'application

Partie inférieure ou égale à 200 m² 1/6 Jusqu'à 200 m² par logement

Partie supérieure à 200 m² 1/3 Utilisation comme terrain à usage résidentiel

Réduction de la taxe foncière pour les logements neufs :

Pour les logements neufs, la taxe foncière sur les bâtiments est réduite pendant une certaine période.

Type de logement Période de réduction Taux de réduction Surface éligible

Logement ordinaire 3 ans 1/2 Jusqu'à 120 m²

Bâtiments résistants au feu ou quasi résistants au feu de 3 étages ou plus 5 ans 1/2 Jusqu'à 120 m²

Utilisation comme mesure de prévention des droits de succession :

Les logements mixtes sont également efficaces comme mesure de prévention des droits de succession.Le terrain sur lequel se trouve la partie louée est évalué comme « terrain avec maison louée » et bénéficie d'une réduction d'environ 20 % par rapport à un terrain non bâti. De plus, le bâtiment est également évalué comme « maison louée », ce qui permet de bénéficier d'une réduction d'environ 30 % sur la valeur imposable.

Exemple concret de calcul des économies fiscales

Vérifions les économies fiscales réelles à l'aide de chiffres concrets. Le tableau ci-dessous résume les économies fiscales annuelles pour une maison mixte dont le coût total s'élève à 60 millions de yens.

Avantages fiscaux Montant annuel de l'économie d'impôt Base de calcul

Déduction pour prêt immobilier 280 000 yens Solde du prêt 40 millions de yens × proportion d'habitation 50 % × 0,7 %

Réduction de la taxe foncière (terrain) 150 000 yens Réduction accordée au titre de la dérogation pour terrain à usage résidentiel

Réduction de la taxe foncière (bâtiment) 120 000 yens Réduction pour logement neuf (3 ans)

Réduction de l'impôt sur le revenu (amortissement, etc.) 200 000 yens Comptabilisation des frais nécessaires liés à la partie louée

Total des économies d'impôt annuelles 750 000 yens

Ces économies d'impôt constituent un facteur important qui améliore considérablement le rendement réel de l'investissement dans une maison mixte. En particulier, la déduction pour prêt hypothécaire étant valable pendant 13 ans, vous pouvez espérer une économie d'impôt totale de plus de 3 millions de yens.

Points importants à noter en matière de fiscalité et importance de faire appel à un expert

La fiscalité des maisons mixtes est plus complexe que celle des maisons ordinaires, car il est nécessaire de répartir de manière appropriée les frais entre la partie résidentielle et la partie locative.Les principaux éléments à répartir sont les suivants :

Éléments à répartir :- Amortissements- Frais de réparation- Assurance incendie- Impôt foncier- Intérêts d'emprunt

La méthode de répartition la plus courante est celle basée sur la superficie, mais d'autres méthodes peuvent être acceptées si elles sont raisonnables et correspondent à l'utilisation réelle. Toutefois, une fois la méthode de répartition choisie, elle doit être appliquée de manière continue et ne peut être modifiée de manière arbitraire.

Dans la déclaration fiscale, il faut calculer les revenus et les dépenses de la partie louée en tant que revenus immobiliers et, si nécessaire, demander à bénéficier de la déduction spéciale pour déclaration bleue. En optant pour la déclaration bleue, il est possible de bénéficier d'une déduction spéciale pouvant atteindre 650 000 yens, ce qui permet de réaliser des économies d'impôt supplémentaires.

Compte tenu de la complexité des procédures fiscales, il est indispensable de consulter un expert, tel qu'un expert-comptable.En particulier, le calcul de l'amortissement, la distinction entre les frais de réparation et les dépenses en capital, la définition des dépenses nécessaires, etc. nécessitent souvent un jugement professionnel, et un traitement approprié permet de maximiser les avantages fiscaux.

Résumé

Points importants à retenir sur les logements à usage mixte

Les logements à usage mixte constituent une option intéressante pour concilier logement et investissement, mais ils nécessitent également une réflexion approfondie. Nous résumons ci-dessous les points importants abordés dans cet article.

Principaux avantages : - Réduction de la charge de remboursement du prêt grâce aux revenus locatifs - Financement à faible taux d'intérêt grâce à un prêt immobilier - Divers avantages fiscaux, notamment la déduction fiscale pour prêt immobilier - Efficacité des coûts de construction et flexibilité d'utilisation future

Principaux inconvénients : - Risque de litiges avec les locataires et complexité de la gestion - Impact sur les revenus en cas de vacance - Difficultés de vente et de succession et contraintes liées à la valeur marchande - Rendement inférieur à celui des biens d'investissement classiques

Caractéristiques des personnes adaptées à la location mixte

Sur la base de l'analyse ci-dessus, les caractéristiques des personnes pour lesquelles les logements mixtes sont adaptés peuvent être résumées comme suit.

Conditions économiques : - Disposer d'un revenu stable et d'une capacité de remboursement indépendante des revenus locatifs - Être en mesure d'apporter un apport personnel d'au moins 20 % du prix d'achat du bien immobilier - Ne pas rechercher un rendement élevé à court terme, mais plutôt la constitution d'un patrimoine à long terme

Conditions liées au mode de vie : - Personnes comprenant la vie en communauté avec les locataires et capables de gérer les problèmes de manière positive - Personnes désireuses d'acquérir des connaissances en matière de gestion immobilière et de collaborer avec des experts - Personnes capables de planifier à long terme leur déménagement futur et leur succession

Conditions liées à l'emplacement et au bien immobilier : - Personnes pouvant construire dans un emplacement où la demande locative est stable - Personnes capables d'élaborer un plan global incluant l'utilisation future du bien dès la construction

Points importants à prendre en compte lors de l'examen

Lorsque vous envisagez d'acheter une maison à usage mixte, il convient d'examiner attentivement les points suivants.

Élaboration d'un plan financier : il est important d'établir un plan conservateur qui tienne compte des périodes d'inoccupation et des frais d'entretien, plutôt qu'un plan de remboursement trop optimiste basé sur les revenus locatifs. Il est également nécessaire d'examiner attentivement les revenus et les dépenses après la fin de la période de déduction fiscale pour les prêts immobiliers.

Importance du choix de l'emplacement : il est nécessaire d'analyser soigneusement la demande locative future et de choisir un emplacement en tenant compte de facteurs à long terme tels que la baisse de la population et les changements dans l'urbanisme.Il est important d'évaluer de manière globale la distance par rapport à la gare, la qualité des équipements à proximité et les projets de développement futurs.

Collaboration avec des experts : il est indispensable de collaborer avec une équipe d'experts fiables, car ce type de projet nécessite des connaissances spécialisées dans de nombreux domaines tels que la construction, le droit, la fiscalité et la gestion immobilière. Il est particulièrement important de choisir un constructeur et un conseiller fiscal ayant une grande expérience dans le domaine des logements mixtes.

Prochaines étapes

Si vous envisagez d'acquérir un logement mixte, nous vous recommandons de suivre les étapes suivantes.

Première étape : collecte d'informations de base - Étude du marché locatif du terrain prévu pour la construction - Obtention de devis auprès de plusieurs constructeurs - Présélection d'un prêt immobilier auprès d'un établissement financier

Deuxième étape : élaboration d'un plan détaillé - Simulation des revenus et des dépenses avec l'aide d'experts - Examen détaillé du plan de construction - Vérification des modalités fiscales

Étape 3 : Décision finale et mise en œuvre - Vérification finale des conditions contractuelles - Début des travaux de construction - Préparation de la mise en location

INA&Associates Co., Ltd. offre des services de conseil en matière d'investissement immobilier, notamment dans le domaine des logements mixtes, basés sur une expérience et des connaissances spécialisées approfondies. Nous vous proposerons des solutions adaptées à vos objectifs patrimoniaux et à votre mode de vie. N'hésitez pas à nous contacter pour une consultation.

Foire aux questions

Q1. Puis-je vraiment bénéficier d'un prêt immobilier ?

A. Oui, vous pouvez bénéficier d'un prêt immobilier si vous remplissez certaines conditions.La condition la plus importante est que la partie réservée à votre usage personnel occupe au moins la moitié de la surface totale du bâtiment. Si cette condition est remplie et que l'emprunteur réside effectivement dans le logement, il peut bénéficier d'un prêt immobilier classique.

Toutefois, les critères d'octroi varient d'un établissement financier à l'autre, il est donc recommandé de consulter plusieurs établissements au préalable. De plus, si vous envisagez de louer la partie réservée à votre usage personnel à l'avenir, par exemple en cas de mutation, il est important de consulter au préalable l'établissement financier afin de vérifier la possibilité de modifier les conditions.

Q2. Combien coûtent les frais de construction ?

A. Les frais de construction varient considérablement en fonction de la structure choisie. Pour une maison mixte d'une superficie totale d'environ 70 tsubo, le prix moyen est de 49 millions de yens pour une construction en bois, de 59,5 à 70 millions de yens pour une construction en acier et de 60,2 à 74,9 millions de yens pour une construction en béton armé.

À ces coûts s'ajoutent le prix du terrain, les frais de conception, les frais de dossier, les frais de travaux d'aménagement extérieur, etc. Il faut également prévoir des frais supplémentaires pour les équipements spécifiques aux maisons mixtes, tels qu'une entrée indépendante et des mesures d'insonorisation. Pour connaître le coût exact, nous vous recommandons de demander des devis détaillés à plusieurs constructeurs.

Q3. Quel est le risque de vacance ?

A. Le risque de vacance varie considérablement en fonction de l'emplacement et de l'attrait du bien, mais il faut généralement tabler sur un taux de vacance annuel de 10 à 20 %. Dans les logements mixtes, la partie locative ne comprenant qu'un ou deux logements, la vacance d'un logement a donc un impact important sur le revenu global.

Pour réduire le risque de vacance, le choix de l'emplacement est primordial.Les emplacements situés à moins de 10 minutes à pied d'une station de train et à proximité de commerces et d'écoles permettent d'espérer une demande locative relativement stable. Il est également important de favoriser les locations à long terme grâce à un entretien régulier et à des loyers adaptés.

Q4. Comment gérer les litiges avec les locataires ?

A. Pour éviter les litiges avec les locataires, il est important de prendre des mesures dès la phase de conception du bâtiment. Des mesures d'insonorisation, la séparation des espaces de vie et la définition de règles claires permettent de réduire au minimum les litiges.

En cas de problème, il est nécessaire de réagir avec calme et rapidité. En confiant la gestion locative à une société spécialisée, vous bénéficierez d'une expertise professionnelle et allégerez votre charge mentale. Cela représente environ 5 % des loyers perçus, mais compte tenu de l'expertise et du temps consacrés à la gestion des problèmes, cette option s'avère souvent avantageuse.

Q5. Y a-t-il des points à prendre en compte lors de la vente ?

A. La vente d'une maison mixte est plus difficile que celle d'une maison individuelle. Le nombre d'acheteurs potentiels étant limité, la vente peut prendre beaucoup de temps. De plus, si la maison est occupée, il faut tenir compte des contraintes liées aux visites et à la reprise du contrat de location.

Si vous envisagez de vendre, il est important de consulter une agence immobilière qui a une grande expérience dans le domaine des maisons mixtes.Il est également nécessaire de prendre une décision stratégique concernant le moment de la vente, en tenant compte de la date de renouvellement des contrats des locataires et des tendances du marché. Il est également important de prévoir une conception polyvalente dès la construction, en tenant compte des possibilités de vente future.

Les logements mixtes peuvent être un moyen efficace de concilier logement et investissement, à condition d'être réalisés sur la base de connaissances et d'une planification appropriées. Si vous envisagez cette option, nous vous recommandons de consulter un expert afin de faire le choix qui vous convient le mieux.