Habitação Mista: Vantagens e Desvantagens do Investimento Imobiliário

Nos últimos anos, as casas para aluguer têm atraído a atenção de quem está a pensar em comprar uma casa. Muitas pessoas estão interessadas nesta forma atraente de habitação, que permite ter uma casa própria e, ao mesmo tempo, obter rendimentos com o aluguer. No entanto, poucas pessoas compreendem bem a realidade, as vantagens e as desvantagens deste tipo de habitação.

Com base na nossa experiência em inúmeros projetos de investimento imobiliário, podemos afirmar que, embora as casas para aluguer sejam uma opção atraente, também são um investimento que requer uma análise cuidadosa.Embora existam vantagens, como deduções fiscais e benefícios fiscais, também existem desvantagens, como o risco de ficar com o imóvel vazio e problemas com os inquilinos.

Neste artigo, explicaremos de forma abrangente as informações necessárias para que possa tomar a decisão certa, desde o mecanismo básico das moradias com arrendamento combinado até os custos de construção, rendimentos e benefícios fiscais. Em particular, explicaremos em detalhes as condições de utilização do empréstimo hipotecário, os requisitos para a dedução do empréstimo hipotecário e como utilizá-lo como medida de prevenção do imposto sucessório.

Esperamos que este artigo seja uma fonte de informação útil para quem está a pensar em adquirir uma habitação mista, para quem está interessado em investir no mercado imobiliário e para quem está a pensar seriamente em construir um património para o futuro.

Conhecimentos básicos sobre habitações mistas

O que é uma habitação mista?

Habitação mista é um tipo de habitação em que coexistem, no mesmo edifício, o espaço habitacional do proprietário e o espaço habitacional destinado a ser alugado a terceiros.Diferentemente das casas e apartamentos comuns, sua principal característica é que combinam a função de moradia com a de imóvel para renda.

O requisito mais importante para esse tipo de imóvel é a proporção da área ocupada pelo proprietário em relação à área total do imóvel. Para se qualificar para um empréstimo hipotecário, a área ocupada pelo proprietário deve ser igual ou superior a metade da área total do imóvel. Ao cumprir essa condição, é possível obter um empréstimo hipotecário comum, com taxas de juros mais vantajosas em comparação com os empréstimos para investimento imobiliário.

Existem vários tipos de habitações mistas, como as de dois andares, em que o primeiro andar é destinado ao arrendamento e o segundo andar é a residência, ou as que são divididas em duas partes, sendo uma delas destinada ao arrendamento. No caso das habitações de três andares, também é possível arrendar o primeiro e o segundo andares e utilizar o terceiro andar como residência. O importante é que cada habitação mantenha a sua independência, ao mesmo tempo que se otimiza o custo de construção.

Diferenças em relação às moradias normais

A maior diferença entre as moradias mistas e as moradias normais é a existência ou não de rendimentos. Enquanto as moradias normais são edifícios destinados exclusivamente a habitação, as moradias mistas têm uma dupla função: habitação e investimento. Esta diferença tem impacto em todos os aspetos, desde a conceção do projeto de construção até ao método de financiamento e ao tratamento fiscal.

Do ponto de vista da arquitetura, as moradias mistas devem garantir a privacidade dos inquilinos e, ao mesmo tempo, manter a qualidade de vida do proprietário.

Por isso, é necessário considerar cuidadosamente elementos que não precisam ser levados em conta em residências comuns, como a disposição da entrada e das escadas, medidas de isolamento acústico e divisão do estacionamento.

Em termos de financiamento, como mencionado anteriormente, a possibilidade de obter um empréstimo hipotecário é uma grande vantagem. Enquanto os juros dos empréstimos para investimento imobiliário variam entre 2% e 4%, os empréstimos hipotecários têm juros significativamente mais baixos, entre 0,5% e 1,5%. Essa diferença nos juros é um fator importante que afeta significativamente os resultados financeiros a longo prazo.

Tipos e características da estrutura de construção

A estrutura de construção das moradias para arrendamento misto pode ser classificada principalmente em três tipos: madeira, estrutura de aço e betão armado (RC). Cada tipo de estrutura tem características e custos diferentes, sendo necessário escolher o mais adequado de acordo com as condições do local e os objetivos do investimento.

A estrutura de madeira é a que permite reduzir mais os custos de construção, com um preço médio de cerca de 700 000 ienes por tsubo.As vantagens são o curto prazo de construção e a grande liberdade de projeto, mas em termos de isolamento acústico e durabilidade, pode ser inferior a outras estruturas. Especialmente em imóveis para aluguel, os ruídos da vida cotidiana do proprietário e dos inquilinos podem ser um problema, por isso é necessário tomar medidas adequadas de isolamento acústico.

A estrutura de aço está entre a estrutura de madeira e a estrutura de concreto armado, com um custo de construção de cerca de 850.000 a 1 milhão de ienes por 3,3 m².É uma estrutura equilibrada, com melhor isolamento acústico do que a madeira e mais económica do que a estrutura de betão armado. Além disso, como é possível reduzir a secção transversal das colunas e vigas, é possível aproveitar melhor o espaço interior.

A estrutura de betão armado é a mais cara, com um custo médio de 860 000 a 1 070 000 ienes por tsubo. No entanto, é excelente em termos de isolamento acústico, durabilidade e resistência ao fogo, sendo a estrutura mais vantajosa do ponto de vista da manutenção do valor do imóvel a longo prazo.Especialmente em áreas densamente povoadas nas cidades, a alta insonorização está diretamente relacionada à satisfação dos inquilinos, portanto, mesmo que o investimento inicial seja alto, é possível esperar benefícios a longo prazo.

Padrões de layout e pontos importantes do projeto

O projeto do layout de uma casa para aluguel deve levar em consideração tanto o estilo de vida do proprietário quanto a demanda por aluguéis. O padrão mais comum é o tipo vertical, em que o primeiro andar é destinado ao aluguel e os andares superiores são para uso residencial.Nesta disposição, é fácil garantir a privacidade do proprietário e também o acesso independente à parte arrendada.

O tipo horizontal divide o edifício em duas partes, uma à esquerda e outra à direita, sendo uma delas destinada ao arrendamento. Neste caso, como as duas famílias moram no mesmo andar, é mais importante tomar medidas de isolamento acústico. No entanto, as vantagens são a facilidade de partilha do jardim e do estacionamento e a redução dos custos de construção.

No caso de edifícios de três andares, é comum que o primeiro e o segundo andares sejam alugados e o terceiro seja usado como residência. Nessa configuração, é possível garantir duas unidades para aluguel, o que aumenta a rentabilidade. No entanto, como o proprietário mora no último andar, subir e descer escadas pode se tornar um incômodo no dia a dia.

O mais importante no projeto é separar claramente as áreas de circulação do proprietário e dos inquilinos.É necessário minimizar as áreas comuns, como a entrada, as escadas e os corredores, para que cada um possa ter uma vida independente. Além disso, é importante considerar a possibilidade de alterar a disposição dos cômodos no futuro, caso haja mudanças na composição da família.

Vantagens das casas para aluguel e uso próprio

Redução do peso do financiamento com a renda do aluguel

A maior vantagem das casas para aluguel e uso próprio é a redução significativa do peso do financiamento com a renda do aluguel.Por exemplo, se o valor mensal do empréstimo for de 150.000 ienes, com uma renda mensal de 80.000 ienes proveniente da parte arrendada, o encargo real será reduzido para 70.000 ienes. Este efeito é muito atraente, especialmente para a geração mais jovem, que tem um encargo financeiro elevado na compra de uma casa.

A estabilidade da renda depende muito da localização e da procura por arrendamento. Em locais a menos de 10 minutos a pé da estação de comboio e com comércio e escolas nas proximidades, é possível esperar uma procura estável por arrendamento.Além disso, os imóveis de 2 ou 3 quartos para famílias tendem a ter inquilinos que permanecem por mais tempo e proporcionam uma renda mais estável do que os imóveis de 1 ou 2 quartos para solteiros.

No entanto, a renda do aluguel sempre envolve o risco de ficar vazio. Se o inquilino se mudar, é necessário considerar os custos de reforma e a redução da renda durante o período em que o imóvel ficar vazio. Por isso, é importante elaborar um plano financeiro com margem de manobra, levando em consideração o período em que o imóvel pode ficar vazio, em vez de um plano de pagamento do empréstimo que dependa 100% da renda do aluguel.

Possibilidade de utilização de empréstimos hipotecários

Nos imóveis para aluguer e uso próprio, é possível obter um empréstimo hipotecário desde que sejam cumpridas determinadas condições. Essas condições são que a área destinada a uso próprio ocupe pelo menos metade da área total do imóvel. Ao cumprir esses requisitos, é possível obter um empréstimo em condições muito mais vantajosas do que um empréstimo para investimento imobiliário.

A diferença entre as taxas de juros de um empréstimo hipotecário e um empréstimo para investimento imobiliário é normalmente de 1% a 2%. Por exemplo, se você tomar um empréstimo de 40 milhões de ienes por 35 anos, uma diferença de 1% na taxa de juros resultará em uma diferença de aproximadamente 7 milhões de ienes no valor total a ser reembolsado. Essa diferença é um fator importante que afeta significativamente a rentabilidade de uma casa mista.

Além disso, os empréstimos hipotecários têm requisitos de entrada mais flexíveis, sendo possível tomar um empréstimo com um capital próprio de 10% a 20% do preço do imóvel.Nos empréstimos para investimento imobiliário, é necessário um adiantamento de 30% a 40% na maioria dos casos, o que permite reduzir significativamente o investimento inicial.

Aplicação da dedução do empréstimo hipotecário

Nos imóveis para aluguel, é possível aplicar a dedução do empréstimo hipotecário à parte destinada à residência própria. A dedução do empréstimo hipotecário é um sistema que permite deduzir 0,7% do saldo do empréstimo no final do ano do imposto de renda, com aplicação máxima de 13 anos.

O cálculo do valor da dedução é feito de acordo com a proporção da parte destinada a residência própria. Por exemplo, se a área total do imóvel for de 100 m² e a parte destinada a residência própria for de 60 m², 60% do saldo do empréstimo será dedutível. Se o saldo do empréstimo no final do ano for de 30 milhões de ienes, 30 milhões de ienes × 60% × 0,7% = 126.000 ienes será o valor da dedução anual.

Ao utilizar este sistema, é possível reduzir ainda mais a taxa de juros efetiva do empréstimo. Especialmente para pessoas com rendimentos elevados, que pagam mais imposto sobre o rendimento, este benefício pode ser aproveitado ao máximo, tornando-se um fator importante para aumentar o retorno do investimento em imóveis para arrendamento.

Efeitos da redução de impostos através de benefícios fiscais

Os imóveis para arrendamento podem beneficiar de benefícios fiscais em termos de imposto sucessório, imposto predial e imposto sobre o rendimento. Estes efeitos de redução de impostos são uma grande vantagem para a constituição de um património a longo prazo.

Como medida contra o imposto sucessório, é possível obter uma redução na avaliação do terreno da parte alugada como «terreno com casa para aluguer».

No que diz respeito ao imposto sobre bens imóveis, o imposto sobre bens imóveis do terreno é reduzido devido a uma isenção especial para terrenos residenciais. A parte com menos de 200 m² é reduzida para 1/6 e a parte com mais de 200 m² é reduzida para 1/3. Nas moradias com arrendamento, é possível beneficiar desta isenção especial tanto na parte residencial como na parte arrendada, o que permite uma redução significativa da carga fiscal.

No que diz respeito ao imposto sobre o rendimento, é possível contabilizar como despesas necessárias as despesas de amortização, reparação e gestão da parte arrendada. Especialmente no início da construção, as despesas de amortização são elevadas, pelo que, em caso de prejuízo contabilístico, é possível compensar com outros rendimentos, reduzindo assim a carga fiscal global.

Eficiência dos custos de construção

As moradias mistas permitem reduzir significativamente os custos de construção em comparação com a construção separada da casa própria e do imóvel arrendado.Isso ocorre porque é possível evitar a duplicação de custos de construção ao integrar partes comuns, como fundações, paredes externas e telhados.

Por exemplo, os custos de construção de uma casa de 30 milhões de ienes e um apartamento para aluguel de 20 milhões de ienes, totalizando 50 milhões de ienes, podem ser reduzidos para cerca de 40 milhões de ienes em uma residência mista. Essa redução de custos de 10 milhões de ienes é um fator importante que se traduz diretamente em um aumento do retorno do investimento.

Além disso, também é possível obter eficiência em termos de equipamentos. A partilha de equipamentos como aquecimento, eletricidade e água e esgoto permite reduzir os custos de equipamento e manutenção. No entanto, em caso de avaria dos equipamentos partilhados, ambas as famílias serão afetadas, pelo que é necessário considerar cuidadosamente a redundância dos equipamentos e o sistema de manutenção.

Flexibilidade para mudar de casa no futuro

As casas mistas podem ser utilizadas de forma flexível, de acordo com as mudanças na fase da vida. Depois que os filhos se tornarem independentes, é possível reduzir a parte da casa própria e ampliar a parte alugada ou, inversamente, utilizar a parte alugada como casa própria, caso a família cresça.

Além disso, no futuro, é possível utilizar a casa inteira como imóvel para aluguel. Em caso de transferência ou mudança, é possível alugar a parte da casa própria e administrar todo o imóvel como fonte de renda. Nesse caso, se a localização for boa, é possível garantir uma renda estável a longo prazo.

Além disso, também é possível utilizá-la como residência para duas famílias. Quando os pais envelhecem, a parte alugada pode ser utilizada como residência para eles, o que traz vantagens em termos de cuidados e vigilância. A diversidade de utilizações é um dos grandes atrativos das casas mistas.

Desvantagens das casas mistas

Risco de conflitos com os inquilinos

A desvantagem mais grave das casas mistas é o risco de conflitos entre o proprietário e os inquilinos que moram no mesmo edifício.Em imóveis alugados comuns, a imobiliária atua como intermediária, mas em imóveis com aluguel combinado, as reclamações e solicitações dos inquilinos são frequentemente encaminhadas diretamente ao proprietário, o que aumenta o desgaste emocional.

O problema mais frequente é o barulho. Muitos casos são causados por diferenças nos horários de vida, como ruídos de passos, volume da TV ou da música, choro de crianças, etc. Especialmente em construções de madeira, a isolamento acústico é limitada, então mesmo ruídos domésticos insignificantes podem causar problemas.Esses problemas afetam diretamente a qualidade de vida do proprietário, tornando-se uma questão séria.

A coleta de lixo e o uso das áreas comuns também são áreas propensas a problemas. Não respeitar os dias e horários de coleta de lixo, divergências sobre o uso do estacionamento e do jardim comuns são exemplos de problemas relacionados às regras da vida cotidiana que podem se tornar um stress contínuo.

Mais graves ainda são problemas como atraso no pagamento do aluguel e violação do contrato.Em imóveis para aluguel comuns, a administração da imobiliária se encarrega disso, mas em imóveis para aluguel e uso próprio, muitas vezes o próprio proprietário precisa lidar diretamente com a situação, o que requer conhecimento e experiência em procedimentos legais e negociações.

Risco de vacância e impacto na receita

Em imóveis para aluguel e uso próprio, o impacto da vacância na receita é mais grave do que em imóveis para aluguel comuns. Isso porque, como o número de unidades para aluguel é pequeno, geralmente uma ou duas, a vacância de uma unidade tem um impacto muito grande na receita total.

Por exemplo, se tiver um plano de reembolso de empréstimo com base numa renda mensal de 80 000 ienes, três meses de vagas significam uma perda de 240 000 ienes de rendimento. Durante esse período, o reembolso do empréstimo continua, o que representa um grande encargo para o orçamento do proprietário. Além disso, são necessários custos de renovação e comissões de corretagem para garantir novos inquilinos, o que aumenta ainda mais as perdas reais.

O prolongamento do período de vagas depende muito da localização e da atratividade do imóvel.Imóveis distantes da estação ou com instalações antigas tendem a ter mais dificuldade em encontrar inquilinos. Além disso, devido às mudanças no equilíbrio entre a oferta e a procura no mercado de arrendamento, existe o risco de não ser possível manter o nível de renda tradicional.

Para reduzir o risco de vagas, é necessário fazer manutenção regular e renovar as instalações, mas esses custos também pressionam os lucros. É preciso levar em consideração a necessidade de investimentos contínuos, como substituição do ar condicionado, troca do papel de parede e reparos nas instalações hidráulicas.

Dificuldades na venda e herança

As moradias mistas enfrentam problemas mais difíceis do que as moradias normais quando se trata de venda ou herança no futuro. O maior problema é que o número de potenciais compradores é limitado. Para os compradores normais, as moradias mistas tendem a ser evitadas devido ao trabalho de gestão e ao risco de problemas com os inquilinos.

Para os investidores, a existência de uma parte para uso próprio reduz o atrativo do imóvel como investimento puro. Investidores que valorizam a eficiência do investimento tendem a preferir imóveis que possam ser alugados na totalidade, pelo que o valor de mercado das moradias mistas pode ser inferior ao dos imóveis de investimento normais.

No momento da herança, surgem problemas ainda mais complexos. Se houver vários herdeiros, é fisicamente difícil dividir uma moradia mista, pelo que é comum que ela passe a ser propriedade conjunta.Os imóveis em nome comum exigem o consenso de todos os proprietários para decisões importantes, como venda ou grandes reformas, o que pode dificultar a gestão e administração no futuro.

Além disso, se os herdeiros não tiverem conhecimento ou experiência em gestão de aluguéis, existe o risco de não conseguirem administrar adequadamente o imóvel, causando uma desvalorização do património. Para evitar esses problemas, é importante considerar cuidadosamente as medidas de herança antes de falecer e, se necessário, procurar aconselhamento especializado.

Restrições de projeto e liberdade limitada

Em imóveis para uso misto, é necessário considerar tanto a parte residencial quanto a parte para aluguel, o que limita bastante a liberdade de projeto em comparação com uma casa própria. Em particular, a condição de que “pelo menos metade do imóvel deve ser para uso próprio”, exigida para a concessão de um empréstimo hipotecário, pode impedir a realização do layout ideal.

A garantia da privacidade também é um fator importante a ser considerado.Para separar as rotinas diárias do proprietário e dos inquilinos, é necessário instalar entradas e escadas separadas, o que aumenta a área construída e os custos de construção. Além disso, é necessário reforçar a estrutura das paredes e do piso para garantir o isolamento acústico, o que pode dificultar o aproveitamento eficaz do espaço interior.

Existem também restrições quanto a reformas futuras e mudanças no layout. É difícil realizar obras de grande porte enquanto houver inquilinos na parte alugada, e mesmo para reformas na parte residencial é necessário ter consideração pelos inquilinos.Por isso, pode ser difícil mudar o ambiente de moradia de forma flexível de acordo com as mudanças na fase da vida.

Baixa rentabilidade e eficiência do investimento

A rentabilidade das moradias mistas tende a ser mais baixa do que a dos imóveis para aluguel comuns. A rentabilidade nominal é de cerca de 3% a 5%, e a rentabilidade real é de cerca de 2% a 4%, o que é significativamente mais baixo do que os 8% a 10% dos apartamentos para aluguel comuns.

Essa baixa rentabilidade é causada pelos altos custos de construção e pelas restrições de área para aluguel. Como a área para uso próprio ocupa mais da metade do total, a área para aluguel é limitada, reduzindo a eficiência do investimento. Além disso, o design e as instalações que priorizam a qualidade da habitação tendem a aumentar os custos de construção em comparação com imóveis para aluguel em geral.

Além disso, é necessário considerar os custos de gestão.Mesmo que o próprio proprietário faça a gestão, quando se calcula o tempo e o esforço necessários para lidar com os inquilinos e fazer a manutenção do imóvel, o rendimento real diminui ainda mais. Se a gestão for terceirizada, é necessário pagar uma taxa de administração de cerca de 5% a 10% do valor do aluguel, o que também pressiona o rendimento.

A complexidade da gestão e a responsabilidade

Os proprietários de imóveis para aluguel combinado têm responsabilidades complexas, pois assumem simultaneamente o papel de senhorios e de moradores.Quando há avarias ou reparações nas instalações, é necessário responder rapidamente, mas também é preciso ter em conta o impacto na sua própria vida.

A responsabilidade legal também é um fator importante a considerar. Como fornecedor de habitação para arrendamento, tem a obrigação de garantir a segurança do edifício, a manutenção adequada das instalações e a segurança dos inquilinos. Se não cumprir estas responsabilidades, poderá ser responsabilizado por danos e prejuízos. Além disso, é necessário celebrar e renovar os contratos de arrendamento e gerir adequadamente as cauções.

O processamento fiscal também se torna mais complexo. É necessário dividir adequadamente as despesas da parte residencial e da parte arrendada e fazer a declaração de imposto de renda. Em muitos casos, é necessário ter conhecimentos especializados, como cálculo de depreciação, distinção entre despesas de reparação e despesas de capital, e definição do âmbito das despesas necessárias, podendo ser necessário consultar um contabilista ou outro especialista.

Custos de construção e rendimento real

Análise detalhada dos custos de construção por tipo de estrutura

Os custos de construção de uma casa para uso misto variam muito de acordo com a estrutura escolhida. A tabela a seguir resume os custos médios de construção por tipo de estrutura, considerando uma casa para uso misto com área total de 70 tsubo (aproximadamente 231 m²).

Estrutura Preço por tsubo Custo total de construção Vida útil Características

Estrutura de madeira 700.000 ienes 49 milhões de ienes 22 anos Prazo de construção curto, alta liberdade de projeto, problemas de isolamento acústico

Estrutura de aço 850.000-1.000.000 ienes 59.500.000-70.000.000 ienes 34 anos Equilibrada, isolamento acústico moderado

Estrutura de concreto armado 860.000-1.070.000 ienes 60.200.000-74.900.000 ienes 47 anos Alto isolamento acústico e durabilidade, longo prazo de construção

Esses custos incluem fundações, estrutura, acabamentos, instalações e exteriores, mas o terreno, os custos de projeto e as várias taxas de licenciamento são cobrados à parte. Além disso, é necessário considerar custos adicionais para equipamentos específicos de habitações mistas, como entradas e escadas independentes, isolamento acústico e sistemas de segurança.

No caso das construções em madeira, os custos de construção são os mais baixos, mas podem ser necessárias medidas adicionais para melhorar o isolamento acústico.Por exemplo, a adição de materiais de isolamento acústico e a adoção de pisos e tetos duplos podem aumentar o preço por metro quadrado em cerca de 50.000 a 100.000 ienes.

A construção em estrutura de aço é uma opção com desempenho intermediário entre a construção em madeira e a construção em concreto armado, além de oferecer excelente custo-benefício. Especialmente em residências com aluguel combinado de três andares, ela é escolhida por muitos proprietários devido ao bom equilíbrio entre estabilidade estrutural e economia.

A construção em betão armado tem o investimento inicial mais elevado, mas permite manter o valor do imóvel a longo prazo e proporcionar um excelente ambiente residencial. Especialmente em áreas densamente povoadas nas zonas urbanas, o elevado desempenho acústico está diretamente relacionado com a satisfação dos inquilinos e a manutenção do nível dos aluguéis, pelo que se pode esperar um retorno do investimento a longo prazo.

Método de cálculo do rendimento e valores realistas

Para avaliar com precisão o retorno do investimento em imóveis para arrendamento, é necessário compreender tanto o rendimento nominal como o rendimento real.O rendimento aparente é um indicador simples que divide o rendimento anual do aluguer pelo preço do imóvel, enquanto o rendimento real mostra a rentabilidade real após a dedução de todas as despesas.

Fórmula para calcular o rendimento aparente: rendimento anual do aluguer ÷ preço do imóvel (preço do terreno + custos de construção) × 100

Fórmula para calcular o rendimento real: (rendimento anual do aluguer - despesas anuais) ÷ (preço do imóvel + despesas na compra) × 100

A tabela abaixo resume os rendimentos médios por localização.

Localização Rendimento nominal Rendimento real Renda estimada (mensal) Taxa de vacância

Centro da cidade (a 5 minutos a pé da estação) 3,5-4,5% 2,5-3,5% 120.000-150.000 ienes 5-10%

Subúrbios (até 10 minutos a pé da estação) 4,0-5,5% 3,0-4,5% 80.000-120.000 ienes 10-15%

Cidades do interior 5,0-7,0% 4,0-6,0% 60.000-100.000 ienes 15-25%

No cálculo do rendimento real, é necessário considerar as seguintes despesas:

• Imposto sobre bens imóveis e imposto de planeamento urbano: 200 000 a 500 000 ienes por ano
• Seguro contra incêndio: 50 000 a 150 000 ienes por ano
• Reserva para reparações: 300 000 a 600 000 ienes por ano
• Despesas de gestão (em caso de contratação): 5-10% da renda
• Perda por falta de inquilinos: 10-20% da renda
• Outros (despesas com publicidade, honorários de contabilista, etc.): 100.000 a 300.000 ienes por ano

Exemplo de simulação de receitas e despesas

Vamos verificar a rentabilidade do investimento num imóvel para arrendamento combinado através de uma simulação concreta de receitas e despesas. Segue-se um exemplo de um imóvel para arrendamento combinado com um custo total de 60 milhões de ienes (20 milhões de ienes para o terreno e 40 milhões de ienes para o edifício).

Item Montante Observações

Receitas

Renda 1,2 milhões de ienes/ano 100 mil ienes por mês × 12 meses

Despesas

Reembolso do empréstimo 1,8 milhões de ienes/ano Juros de 1,0%, reembolso em 35 anos

Imposto sobre bens imóveis, etc. 300 mil ienes/ano

Seguro 80 mil ienes/ano

Reserva para reparações 400 mil ienes/ano

Despesas de gestão 120 mil ienes/ano 10% da renda

Outras despesas 150 000 ienes/ano

Total das despesas 2850 000 ienes/ano

Saldo anual -1 650 000 ienes/ano Antes da dedução do empréstimo hipotecário

Dedução do empréstimo hipotecário 280 000 ienes/ano 50% da parte da residência

Saldo anual real -1 370 000 ienes/ano

Neste exemplo, a renda não é suficiente para cobrir o pagamento do empréstimo, sendo necessário um desembolso anual de 1 370 000 ienes.No entanto, se considerarmos isso como despesas com moradia, é necessário avaliar em comparação com o aluguel de uma moradia equivalente.

Período de retorno do investimento e rentabilidade a longo prazo

O período de retorno do investimento em moradias para aluguel é geralmente longo, variando de 20 a 30 anos. Isso se deve ao fato de que a existência de uma parte para uso próprio reduz a eficiência do investimento puro, mas é necessário avaliar de forma abrangente os efeitos da redução das despesas com moradia e da formação de património.

Para melhorar a rentabilidade a longo prazo, os seguintes fatores são importantes:

Potencial da localização: com o declínio da população, é importante escolher uma localização onde a procura por aluguéis se mantenha estável. É necessário avaliar de forma abrangente fatores como a revitalização da área em torno da estação, a atração de universidades e empresas e a disponibilidade de instalações comerciais.

Manutenção do valor patrimonial do imóvel: é importante manter o valor patrimonial do imóvel através de manutenção regular e renovação das instalações no momento oportuno. A renovação de instalações hidráulicas e de ar condicionado, em particular, está diretamente relacionada à satisfação dos inquilinos.

Manutenção do nível do aluguel: é importante estar sempre atento às tendências do mercado imobiliário local e definir um aluguel adequado. Um aumento excessivo do aluguel aumenta o risco de vagas, enquanto um aluguel muito abaixo do mercado prejudica a rentabilidade.

Aproveitamento de incentivos fiscais: é possível aumentar o retorno real do investimento aproveitando ao máximo os incentivos fiscais para hipotecas e outros tipos de incentivos fiscais. É importante ficar atento às mudanças na legislação tributária e, se necessário, consultar um especialista.

Empréstimos hipotecários e benefícios fiscais

Condições detalhadas para a utilização de empréstimos hipotecários

Para utilizar um empréstimo hipotecário para uma habitação mista, é necessário cumprir várias condições. A condição mais importante é que a parte destinada a habitação própria ocupe pelo menos metade da área total do edifício. Se esta condição for cumprida, é possível obter um empréstimo hipotecário normal, com condições muito mais vantajosas do que um empréstimo para investimento imobiliário.

A tabela seguinte resume as principais diferenças entre os empréstimos hipotecários e os empréstimos para investimento imobiliário.

Item Empréstimo hipotecário Empréstimo para investimento imobiliário

Taxa de juros 0,5-1,5% 2,0-4,0%

Entrada 10-20% 30-40%

Prazo de reembolso Máximo de 35 anos Máximo de 30 anos

Critérios de avaliação Ênfase na capacidade de crédito do indivíduo Ênfase na rentabilidade do imóvel

Seguro de vida coletivo Obrigatório (incluído no prémio) Opcional (prémio separado)

Na análise de um empréstimo hipotecário, são levados em consideração o rendimento anual do mutuário, o tempo de serviço e as informações de crédito. Em geral, o rácio de reembolso em relação ao rendimento anual deve ser inferior a 35%, e como a renda do aluguel não é considerada na análise, a capacidade de reembolso com recursos próprios é importante.

Além disso, para obter um empréstimo hipotecário, é necessário que o próprio mutuário more na residência financiada. Portanto, se houver a possibilidade de mudar de residência no futuro devido a transferência de trabalho ou mudança de moradia, é necessário consultar previamente a instituição financeira.

Requisitos e método de cálculo para dedução do empréstimo hipotecário

A dedução do empréstimo hipotecário é um importante benefício fiscal que também se aplica à parte da habitação própria em imóveis alugados. O período de dedução é de até 13 anos, e 0,7% do saldo do empréstimo no final do ano pode ser deduzido do imposto de renda.

Os requisitos para a dedução do empréstimo hipotecário são os seguintes:

Requisitos Condições

Área útil de 50 m² ou mais (área registrada)

Proporção de moradia: mais de metade da área útil deve ser para uso próprio

Prazo do empréstimo: 10 anos ou mais

Limite de renda: renda total de até 30 milhões de ienes

Início da moradia: deve começar a morar dentro de 6 meses após a aquisição

O cálculo do valor da dedução é feito de acordo com a proporção da parte destinada a moradia própria. Por exemplo, se a área útil total do imóvel for de 120 m² e a parte destinada a moradia própria for de 80 m², a proporção de moradia será de 80 m² ÷ 120 m² = 66,7%.

Exemplo de cálculo do valor dedutível: - Saldo do empréstimo no final do ano: 40 milhões de ienes - Proporção de ocupação: 66,7% - Valor dedutível: 40 milhões de ienes × 66,7% = 26,68 milhões de ienes - Valor dedutível anual: 26,68 milhões de ienes × 0,7% = 187.000 ienes

No entanto, há um limite anual para o valor da dedução, que é de 350 mil ienes por ano para residências normais e de 450 mil ienes por ano para residências certificadas. Além disso, o valor da dedução é limitado ao valor do imposto de renda e, se não for possível deduzir todo o valor do imposto de renda, uma parte será deduzida do imposto municipal.

Detalhes dos vários regimes de benefícios fiscais

As residências mistas para aluguel podem receber vários benefícios fiscais além da dedução do empréstimo hipotecário. Ao utilizar esses regimes de forma adequada, é possível obter uma redução significativa dos impostos.

Medidas de redução do imposto sobre bens imóveis:

Devido a uma isenção especial para terrenos residenciais, o imposto sobre bens imóveis é significativamente reduzido. Em casas para aluguel, é possível beneficiar desta isenção tanto para a parte residencial como para a parte destinada ao aluguel.

Área do terreno Taxa de redução Condições de aplicação

Parte com até 200 m² 1/6 Até 200 m² por residência

Parte com mais de 200 m² 1/3 Utilização como terreno residencial

Redução do imposto sobre bens imóveis para casas novas:

Para casas novas, o imposto sobre bens imóveis do edifício é reduzido por um determinado período.

Tipo de habitação Período de redução Taxa de redução Área útil elegível

Habitação geral 3 anos Metade Até 120 m²

Edifícios de 3 andares ou mais, resistentes ao fogo ou quase resistentes ao fogo 5 anos Metade Até 120 m²

Utilização como medida contra o imposto sucessório:

As casas mistas para arrendamento também são eficazes como medida contra o imposto sucessório.O terreno da parte arrendada é avaliado como «terreno com casa arrendada», o que representa uma redução de cerca de 20% em relação ao valor de um terreno baldio normal. Além disso, o edifício também é avaliado como «casa arrendada», pelo que é aplicada uma redução de cerca de 30% ao valor do imposto predial.

Exemplo concreto de cálculo do efeito de redução fiscal

Vamos verificar o efeito real da redução fiscal com números concretos. A tabela abaixo resume o efeito anual da redução fiscal para uma habitação mista com um custo total de 60 milhões de ienes.

Itens de incentivo fiscal Valor da redução fiscal anual Base de cálculo

Dedução do empréstimo hipotecário 280 mil ienes Saldo do empréstimo de 40 milhões de ienes × proporção de residência de 50% × 0,7%

Redução do imposto sobre bens imóveis (terreno) 150 mil ienes Redução por isenção especial para terrenos residenciais

Redução do imposto sobre bens imóveis (edifício) 120 mil ienes Redução para edifícios novos (3 anos)

Redução do imposto sobre o rendimento (depreciação, etc.) 200 mil ienes Contabilização das despesas necessárias da parte arrendada

Total da redução anual de impostos 750.000 ienes

Esses efeitos de redução de impostos são fatores importantes que melhoram significativamente o retorno real do investimento em imóveis residenciais para aluguel. Em particular, a dedução do empréstimo hipotecário é válida por 13 anos, o que significa uma redução total de impostos superior a 3 milhões de ienes.

Pontos importantes sobre o tratamento fiscal e a importância de recorrer a especialistas

O tratamento fiscal de imóveis residenciais para aluguel é mais complexo do que o de imóveis residenciais comuns, pois é necessário dividir adequadamente a parte residencial e a parte alugada.Os principais itens a serem repartidos são os seguintes:

Itens que precisam ser repartidos: - Despesas de depreciação - Despesas de reparo - Seguro contra incêndio - Imposto sobre bens imóveis - Juros de empréstimos

O método de repartição mais comum é o da proporção da área útil, mas outros métodos razoáveis, de acordo com o uso real, também podem ser aceitos. No entanto, uma vez decidido o método de repartição, ele deve ser aplicado de forma contínua, não sendo permitidas alterações arbitrárias.

Na declaração de imposto de renda, calcule a receita e a despesa da parte alugada como rendimento imobiliário e, se necessário, solicite a dedução especial para declaração azul. Ao optar pela declaração azul, é possível obter uma dedução especial de até 650.000 ienes, o que pode resultar em uma redução ainda maior do imposto a pagar.

Considerando a complexidade do processamento fiscal, é essencial consultar um especialista, como um contador.Em particular, há muitas situações em que é necessário um julgamento especializado, como o método de cálculo da depreciação, a distinção entre despesas de reparação e despesas de capital, e o âmbito das despesas necessárias, e o tratamento adequado pode maximizar os efeitos de redução de impostos.

Resumo

Pontos importantes sobre imóveis para aluguer e uso próprio

Os imóveis para aluguer e uso próprio são uma opção atraente que permite conciliar a habitação e o investimento, mas também são um investimento que requer uma análise cuidadosa. Com base no conteúdo explicado neste artigo, vamos organizar os pontos importantes.

Principais vantagens: - Redução do encargo do pagamento do empréstimo através da renda - Financiamento a juros baixos através de um empréstimo hipotecário - Várias vantagens fiscais, incluindo deduções fiscais sobre o empréstimo hipotecário - Eficiência dos custos de construção e flexibilidade de utilização futura

Principais desvantagens: - Risco de conflitos com os inquilinos e complexidade da gestão - Impacto nos rendimentos devido ao risco de vagas - Dificuldade de venda e restrições do valor de mercado - Baixa rentabilidade em comparação com os imóveis de investimento em geral

Características das pessoas adequadas para imóveis para arrendamento combinado

Com base na análise acima, as características das pessoas adequadas para moradias com aluguel combinado podem ser resumidas da seguinte forma.

Condições financeiras: - Pessoas com renda estável e capacidade de pagamento que não dependem da renda do aluguel - Pessoas que podem dispor de fundos próprios equivalentes a 20% ou mais do preço do imóvel como investimento inicial - Pessoas que buscam a formação de património a longo prazo e não exigem rendimentos elevados a curto prazo

Condições de estilo de vida: - Compreensão da vida em comum com os inquilinos e disposição para lidar com problemas de forma positiva - Interesse em adquirir conhecimentos sobre gestão imobiliária e em colaborar com especialistas - Capacidade de planear a mudança futura e a herança numa perspectiva de longo prazo

Condições de localização e do imóvel: - Possibilidade de construir num local com procura estável de arrendamento - Capacidade de elaborar um plano global, incluindo a utilização futura do imóvel, desde a sua construção

Pontos importantes a ter em conta na fase de análise

Ao considerar uma habitação para arrendamento, é necessário ter especial cuidado com os seguintes pontos.

Elaboração do plano financeiro: é importante elaborar um plano conservador, que tenha em conta o período de vacância e as despesas de manutenção, em vez de um plano de reembolso excessivamente otimista baseado nas receitas do arrendamento. Além disso, é necessário analisar cuidadosamente as receitas e despesas após o término do período de dedução do empréstimo hipotecário.

Importância da escolha da localização: é necessário analisar cuidadosamente o potencial futuro da procura de arrendamento e escolher a localização tendo em conta fatores de longo prazo, como o declínio da população e as alterações no planeamento urbano.É importante avaliar de forma abrangente a distância da estação, a disponibilidade de instalações nas proximidades e os planos de desenvolvimento futuro.

Colaboração com especialistas: É essencial colaborar com uma equipa de especialistas de confiança, uma vez que são necessários conhecimentos especializados em diversas áreas, tais como construção, direito, fiscalidade e gestão imobiliária. É especialmente importante escolher uma empresa de construção e um contabilista com vasta experiência em imóveis para arrendamento misto.

Próximos passos

Se está a pensar em adquirir um imóvel para arrendamento misto, recomendamos que siga os passos abaixo para avançar com a sua análise.

Primeira etapa: recolha de informações básicas - Pesquisa do mercado de arrendamento no local previsto para a construção - Obtenção de orçamentos de várias construtoras - Pré-aprovação do empréstimo hipotecário junto de instituições financeiras

Segunda etapa: elaboração do plano detalhado - Simulação de receitas e despesas com especialistas - Análise detalhada do plano de construção - Confirmação do método de tratamento fiscal

Etapa 3: Decisão final e execução - Confirmação final dos termos do contrato - Início da construção - Preparação para a locação

A INA&Associates Co., Ltd. oferece serviços de consultoria com base em sua vasta experiência e conhecimento especializado em investimentos imobiliários, incluindo imóveis para aluguel e uso misto. Oferecemos propostas ideais para os objetivos de formação de patrimônio e estilo de vida de nossos clientes. Não hesite em entrar em contato conosco para uma consulta.

Perguntas frequentes

P1. É possível realmente usar um empréstimo hipotecário?

R. Sim, é possível usar um empréstimo hipotecário desde que sejam cumpridas determinadas condições.A condição mais importante é que a área destinada a residência própria ocupe mais de metade da área total do imóvel. Se essa condição for cumprida e o mutuário realmente residir no imóvel, é possível obter um empréstimo hipotecário comum.

No entanto, como os critérios de avaliação variam de acordo com a instituição financeira, recomendamos que consulte várias instituições financeiras com antecedência. Além disso, se houver a possibilidade de alugar a área destinada a residência própria no futuro, por exemplo, devido a uma transferência de trabalho, é importante consultar a instituição financeira com antecedência e verificar a possibilidade de alteração das condições.

P2. Quanto custam os custos de construção?

R. Os custos de construção variam muito de acordo com a estrutura escolhida. Para uma habitação mista com arrendamento com uma área total de 70 tsubo, o preço médio é de 49 milhões de ienes para uma construção em madeira, 59,5 milhões a 70 milhões de ienes para uma construção em estrutura de aço e 60,2 milhões a 74,9 milhões de ienes para uma construção em betão armado.

Além desses custos, é necessário considerar o preço do terreno, os honorários de projeto, as despesas com os diversos pedidos de licenças e as despesas com obras externas. Além disso, como equipamentos específicos para residências mistas, é necessário considerar custos adicionais, como uma entrada independente e medidas de isolamento acústico. Para obter os custos exatos, recomendamos solicitar orçamentos detalhados a várias construtoras.

P3. Qual é o risco de ficar com um imóvel vazio?

R. O risco de ficar com um imóvel vazio varia muito de acordo com a localização e o apelo do imóvel, mas, em geral, é necessário considerar uma taxa de vacância de 10% a 20% ao ano. Como os imóveis para aluguel combinado têm poucas unidades para alugar, de uma a duas, o impacto de uma unidade vazia na receita total é grande.

Para reduzir o risco de ficar com um imóvel vazio, a escolha da localização é o fator mais importante.Em locais a menos de 10 minutos a pé da estação de comboio e com estabelecimentos comerciais e escolas nas proximidades, é possível esperar uma procura relativamente estável por arrendamento. Além disso, é importante promover a permanência dos inquilinos por longos períodos através de manutenção regular e definição adequada do valor do aluguer.

P4. Como devo lidar com problemas com os inquilinos?

A. Para evitar problemas com os inquilinos, é importante tomar medidas desde a fase de projeto da construção. É possível minimizar a ocorrência de problemas através de medidas de isolamento acústico, separação das áreas de circulação e definição de regras claras.

Em caso de problemas, é necessário agir com calma e rapidez. Contratar uma empresa de gestão de aluguéis permite obter um atendimento especializado e reduzir a carga emocional do proprietário. É necessário pagar cerca de 5% do valor do aluguel como taxa de administração, mas, considerando a especialização no tratamento de problemas e a economia de tempo, essa é uma opção eficaz na maioria dos casos.

P5. Há algum ponto a ter em atenção na venda?

R. A venda de imóveis para uso misto é mais difícil do que a venda de imóveis residenciais normais. Como o número de potenciais compradores é limitado, o período de venda pode ser mais longo. Além disso, se o imóvel estiver ocupado, há questões a considerar, como restrições às visitas e a transferência do contrato de arrendamento.

Se estiver a pensar em vender, é importante consultar uma imobiliária com experiência em imóveis para uso misto.Além disso, é necessário tomar uma decisão estratégica sobre o momento da venda, levando em consideração o prazo de renovação do contrato dos inquilinos e as tendências do mercado. Também é importante considerar a possibilidade de venda futura e optar por um projeto versátil desde a construção.

Com o conhecimento e o planejamento adequados, as residências mistas podem ser uma forma eficaz de conciliar moradia e investimento. Ao considerar essa opção, recomendamos que você consulte um especialista para fazer a escolha mais adequada para si.