Benefícios e Segredos do Sucesso no Investimento Imobiliário

Nos últimos anos, o investimento imobiliário tem atraído a atenção como uma forma de construir ativos para o futuro e garantir fundos para a aposentadoria, com o mercado japonês de investimento imobiliário registrando um aumento anual de 41% para 3,85 trilhões de ienes em 2024, mostrando uma forte recuperação após o desastre do Corona.

No entanto, embora o investimento em imóveis tenha vantagens atraentes, também há desvantagens, como o risco de vacância e os custos de reparo. Neste artigo, a INA & Associates Ltd explica a atratividade essencial do investimento imobiliário e a chave para o sucesso de uma maneira fácil de entender para iniciantes.

Se estiver pensando em investir em imóveis ou quiser ampliar suas opções de construção de ativos, leia até o fim.

Por que o investimento imobiliário está atraindo a atenção e as perspectivas de mercado para 2025

Renascimento econômico do Japão e mercado de investimento imobiliário em expansão

O ano de 2024 foi um "ano de renascimento" para a economia japonesa. Pela primeira vez em 34 anos, a Nikkei Stock Average atingiu um recorde histórico de mais de 42.000 ienes, quebrando o recorde da era da bolha. Essa onda de recuperação econômica também teve um impacto significativo no mercado de investimentos imobiliários, com o aumento do interesse dos investidores.

De acordo com a pesquisa da JLL, o investimento imobiliário no Japão atingiu 3,85 trilhões de ienes no final do terceiro trimestre de 2024, um impressionante crescimento de 41% em relação ao ano anterior. Além disso, para todo o ano de 2024, espera-se que o investimento atinja cerca de 5 trilhões de ienes, superando o valor pré-Corona para todo o ano de 2019.

Esse boom do mercado não é temporário. Espera-se que o número de visitantes estrangeiros no Japão ultrapasse 35 milhões em todo o ano de 2024, enquanto o valor do consumo também deve ultrapassar 8 trilhões de ienes. O investimento estrangeiro também está aumentando, com o saldo do investimento direto interno excedendo JPY 50 trilhões e atingindo 9% do PIB.

Previsão do mercado de investimento imobiliário para 2025

Espera-se que o mercado de investimentos imobiliários em 2025 veja um aumento na proporção de investimentos em escritórios, em particular: os escritórios representaram a maior proporção de investimentos por setor em 2024, com 37%, indicando uma recuperação no interesse dos investidores após um declínio temporário devido ao desastre do Corona.

O apetite por investimentos de investidores estrangeiros também está mostrando sinais de recuperação, com o montante de ativos sob gestão (AUM) de fundos específicos do Japão começando a aumentar novamente no primeiro trimestre de 2024. Isso indica que o aumento das vendas de imóveis por empresas operacionais e o aumento dos aluguéis em um cenário de preços altos estão criando mais oportunidades de investimento que correspondem às estratégias oportunistas de valor agregado nas quais os investidores estrangeiros se especializam.

Nove atrações e benefícios do investimento imobiliário

1. efeito de construção de ativos por meio de renda de aluguel estável

A principal atração do investimento em imóveis é a renda estável do aluguel. Os preços raramente flutuam significativamente no dia a dia, como é o caso do investimento em ações, e você pode esperar uma renda constante durante o período do contrato de aluguel.

Os contratos de aluguel típicos são renovados por dois anos e o aluguel é fixo durante o período do contrato. Isso torna o fluxo de caixa mensal mais previsível e permite o planejamento de construção de ativos a longo prazo. Além disso, quando o empréstimo para investimento imobiliário é quitado, o ônus do pagamento mensal é eliminado e quase toda a renda do aluguel pode ser mantida em mãos.

Os rendimentos atuais do mercado estão em torno de 4-5% para apartamentos estúdio, 6-8% para edifícios novos e 4-5% para edifícios usados. Esse é um nível atraente em comparação com os investimentos em ações.

2. Maior eficiência do investimento devido ao efeito de alavancagem

No investimento em imóveis, você pode desfrutar de um efeito de alavancagem usando empréstimos bancários. Como é possível comprar propriedades muitas vezes maiores do que seus próprios fundos, você pode almejar um grande retorno com uma pequena quantia de dinheiro.

Por exemplo, se você comprar uma propriedade no valor de JPY 25 milhões com JPY 5 milhões de seus próprios fundos, terá cinco vezes mais alavancagem. Os lucros quando o valor da propriedade aumentar também se acumularão sobre todo o principal do investimento, de modo que a taxa de retorno sobre seus próprios fundos será significativamente maior.

No entanto, embora a alavancagem possa aumentar os lucros, ela também pode ampliar as perdas, por isso é importante um planejamento financeiro cuidadoso e a seleção da propriedade. A chave para o sucesso é usar a alavancagem na medida em que for razoável, após uma análise cuidadosa das tendências das taxas de juros e dos planos de pagamento.

3. Maximizar a renda líquida por meio da economia de impostos

O investimento imobiliário tem a grande vantagem de economizar impostos. A renda do investimento imobiliário (renda da propriedade) é tratada juntamente com a renda do trabalho como uma renda total tributável, portanto, se a renda do investimento imobiliário for negativa, ela pode ser compensada com o excedente da renda do trabalho.

A economia de impostos tende a ser particularmente significativa no primeiro ano de compra, pois os custos iniciais, como taxas de registro, imposto de aquisição de imóveis e taxas de corretagem, podem ser incluídos. Além disso, como a parte da construção pode ser debitada todos os anos como depreciação, o fluxo de caixa permanece no azul e se torna negativo nos livros contábeis, o que pode resultar em economia de impostos.

No entanto, não é recomendável investir em propriedades apenas com o objetivo de economizar impostos. É importante concentrar-se apenas na lucratividade e considerar o efeito da economia de impostos como um benefício secundário.

4. preservação do valor do ativo por meio de efeitos de proteção contra a inflação

A atual economia japonesa entrou em um período de inflação moderada após 30 anos perdidos. Nesse ambiente, manter ativos em dinheiro diminuirá seu valor real.

No entanto, como os custos de construção e de terrenos aumentam em épocas de inflação, os preços dos imóveis tendem a subir paralelamente. Pode-se esperar que o investimento em imóveis tenha um efeito de cobertura de risco contra essa inflação. Da mesma forma, eles são menos suscetíveis à deflação e são valiosos como ativos estáveis.

Em 2024, as flutuações dos preços ao consumidor (inflação) e as taxas de crescimento salarial estão aumentando rapidamente e se recuperaram para os níveis anteriores à perda de 30 anos. Nesse ambiente econômico, a propriedade desempenha um papel importante como um ativo resistente à inflação em comparação com o dinheiro e as contas de poupança.

5. transmissão de ativos para membros da família por meio do efeito do seguro de vida

Ao usar um empréstimo de investimento imobiliário para investimento imobiliário, você é basicamente obrigado a fazer um seguro de vida de crédito em grupo (danshin). Uma apólice de seguro de vida de crédito em grupo renuncia ao saldo remanescente do empréstimo em caso de morte do próprio investidor ou de invalidez grave durante o pagamento do empréstimo.

Nesse caso, a propriedade permanece livre de dívidas e os sobreviventes têm duas opções. Eles podem vender a propriedade por dinheiro ou mantê-la e receber uma renda de aluguel contínua. Dessa forma, o investimento em imóveis é um excelente instrumento de construção de ativos que tem um efeito semelhante ao do seguro de vida, ao mesmo tempo em que se espera que seja lucrativo.

6. Facilidade de planejamento financeiro e previsibilidade

Em comparação com outros produtos de investimento, o investimento imobiliário tende a facilitar a previsão de receitas e despesas futuras. Os preços não flutuam tanto no dia a dia quanto os investimentos em ações, e a renda do aluguel é relativamente estável, facilitando a previsão do fluxo de caixa mensal.

Além disso, as despesas necessárias para a compra de imóveis são fáceis de determinar com antecedência, o que permite calcular a renda e as despesas anuais em termos concretos. Despesas como planos de pagamento de empréstimos, taxas de administração, fundos de reserva para reparos e impostos sobre a propriedade podem ser calculadas quase exatamente antes da compra, permitindo a construção de estratégias de investimento de longo prazo.

7. Eficácia como medida de imposto sobre herança

O investimento imobiliário também é eficaz como medida de imposto sobre herança. No caso de herança em dinheiro, o valor é avaliado pelo valor nominal, mas no caso de imóveis, o valor avaliado do imposto sobre herança é calculado abaixo do valor de mercado, portanto, pode-se esperar uma redução no imposto sobre herança.

Em particular, no caso de imóveis para aluguel, o valor avaliado é ainda mais reduzido porque a propriedade é avaliada como "terreno com uma casa para alugar" ou como "casa para alugar". Isso pode reduzir o ônus do imposto sobre herança, mesmo com o mesmo valor do ativo.

8. métodos de investimento com menos problemas de gerenciamento

O investimento em propriedades é uma técnica de investimento que exige pouco esforço de gerenciamento se for selecionada uma empresa de gerenciamento adequada. Até mesmo trabalhadores assalariados com um emprego diário podem assumir esse investimento sem dificuldade, pois o recrutamento de inquilinos, a cobrança de aluguéis, a manutenção do prédio e outras tarefas podem ser terceirizadas para a empresa de administração.

Outra grande vantagem é que, diferentemente do investimento em ações, não há necessidade de se preocupar com as flutuações diárias de preço, e a construção de ativos pode ser realizada em uma perspectiva de longo prazo.

9. segurança como um ativo real

Como o imóvel é um ativo real, ele oferece uma sensação de segurança diferente dos instrumentos financeiros, como ações e títulos. É menos suscetível ao risco de falência corporativa e à turbulência do sistema financeiro, e pode-se esperar que ofereça proteção patrimonial de longo prazo.

Dados comparativos sobre diferentes tipos de investimento imobiliário

A tabela abaixo resume as características dos principais tipos de investimento imobiliário.

Dados do mercado de rendimento por área

Riscos do investimento imobiliário e contramedidas

Embora o investimento imobiliário tenha vantagens atraentes, também há riscos que precisam ser compreendidos. Com o gerenciamento adequado dos riscos, é possível gerar retornos estáveis.

Principais riscos e contramedidas

1. risco de vacância

Esse é o risco de não conseguir gerar renda de aluguel se houver vacância. Para combater esse risco, é importante escolher um imóvel em uma boa localização, definir um aluguel adequado e manter o valor do imóvel por meio de manutenção regular. O risco também pode ser reduzido com a diversificação dos investimentos em várias propriedades.

2. risco de atraso no aluguel

Podem ocorrer atrasos no pagamento do aluguel por parte dos inquilinos. As contramedidas eficazes incluem uma triagem mais rigorosa dos inquilinos, o uso de empresas de garantia de aluguel e o estabelecimento de um sistema de lembrete adequado pela empresa de administração.

3. Risco de aumento das taxas de juros

Se um empréstimo for contratado com uma taxa de juros variável, há o risco de que o ônus do pagamento aumente devido a um aumento nas taxas de juros. É importante escolher uma taxa de juros fixa e desenvolver um plano de receitas e despesas que preveja o aumento das taxas de juros.

4. Risco de desastres

A propriedade pode ser danificada por desastres naturais, como terremotos e incêndios. A contratação de um seguro contra incêndio e terremoto e a escolha de um imóvel com alta resistência a terremotos são medidas preventivas.

5. Risco de liquidez

A propriedade é menos líquida do que as ações e pode levar mais tempo para ser vendida. É importante investir com fundos excedentes e considerar estratégias de saída com antecedência.

Cinco fatores-chave para um investimento imobiliário bem-sucedido

1. a localização é o fator mais importante

Não é exagero dizer que "localização é tudo" no investimento imobiliário. A chave para o sucesso é fazer uma avaliação abrangente de fatores como a distância das estações, o ambiente ao redor e os planos de desenvolvimento futuro, e escolher um local onde a demanda possa ser esperada a longo prazo.

No Japão, onde a população está diminuindo, a demanda tende a se concentrar em áreas altamente convenientes, principalmente em áreas urbanas. Recomenda-se escolher uma área que esteja a menos de 10 minutos a pé da estação de trem mais próxima, que tenha acesso a várias linhas de trem e que seja bem servida por instalações comerciais e médicas.

2. compre por um preço de imóvel adequado

A compra de uma propriedade por um preço mais alto do que o preço de mercado afetará significativamente a lucratividade subsequente. É importante coletar informações de várias agências imobiliárias e determinar o preço adequado consultando exemplos de transações na área circundante.

Também é importante julgar não apenas pelo rendimento superficial, mas também pelo rendimento real após a dedução das taxas de administração, fundos de reserva para reparos, impostos etc.

3. selecionar uma empresa de administração confiável

A qualidade da empresa de administração tem um grande impacto sobre o sucesso ou o fracasso de um investimento imobiliário. A seleção de uma empresa de administração com uma alta taxa de ocupação, capacidade de resposta rápida e um sistema de relatórios transparente garantirá operações estáveis.

Selecione uma empresa com base não apenas em taxas de administração baixas, mas também em uma avaliação abrangente de seus serviços e histórico.

4. planejamento do investimento com uma perspectiva de longo prazo

O investimento em propriedades não se trata de lucro a curto prazo, mas de construção de ativos a longo prazo; é importante ter um plano de investimento que tenha uma perspectiva de 10 a 20 anos à frente e não ser influenciado por flutuações temporárias no mercado.

Desenvolva um plano abrangente que inclua um plano de pagamento do empréstimo, um plano de reparo da propriedade e uma estratégia de saída.

5. aprendizado contínuo e coleta de informações

O mercado imobiliário está em constante mudança e o aprendizado contínuo e a coleta de informações são essenciais para o sucesso. É importante manter-se atualizado com as mudanças tributárias, as tendências do mercado e as novas técnicas de investimento para manter seu conhecimento atualizado.

Pontos que devem ser levados em conta quando um iniciante começa a investir em imóveis

Importância do planejamento financeiro

Ao começar a investir em imóveis, é importante ter fundos pessoais suficientes. Além de um depósito de 10% a 20% do preço do imóvel, é aconselhável preparar várias despesas (7% a 10% do preço do imóvel) e capital de giro (cerca de seis meses de pagamentos).

Não se deixe enganar pelo discurso de vendas

É importante não acreditar no que os vendedores das empresas de investimento imobiliário dizem a você, mas reunir informações por conta própria e tomar uma decisão tranquila. Em particular, desconfie de discursos de vendas que enfatizem "efeitos de economia de impostos" e "altos rendimentos".

Comece com pouco.

Os iniciantes são aconselhados a começar com um investimento em condomínio. Essa é uma boa maneira de aprender os fundamentos do investimento em propriedades, pois o valor do investimento é relativamente pequeno e o esforço de gerenciamento pode ser reduzido.

Conclusão.

O investimento em imóveis é um método de investimento atraente que, se abordado com o conhecimento e a estratégia corretos, pode proporcionar renda estável e construção de ativos. O ambiente de mercado em 2025 oferece boas oportunidades de investimento à medida que a economia japonesa se recupera, com destaque para o investimento em escritórios e a expectativa de maior participação de investidores estrangeiros.

No entanto, para ter sucesso, é essencial escolher o local certo, comprar pelo preço certo, selecionar uma empresa de administração confiável e planejar os investimentos a partir de uma perspectiva de longo prazo. Também é importante entender os riscos potenciais, como o risco de vacância e o risco de flutuação da taxa de juros, e tomar as medidas adequadas.

Na INA&Associates Ltd, oferecemos a melhor estratégia de investimento imobiliário para a situação de cada cliente individual.

Se estiver interessado em investimento imobiliário, entre em contato conosco. Nossa equipe experiente e profissional o ajudará a atingir suas metas de construção de ativos.

Perguntas frequentes

P1: De quanto dinheiro pessoal eu preciso para começar a investir em imóveis?

R1: Em geral, você precisa de uma entrada de 10% a 20% do preço do imóvel, várias despesas (7% a 10% do preço do imóvel) e capital de giro (cerca de seis meses de pagamento). No caso de investimentos em condomínios, você pode começar com um total de aproximadamente JPY 3-5 milhões em fundos pessoais. No entanto, as condições variam de acordo com a propriedade e a instituição financeira, portanto, é aconselhável verificar os detalhes com antecedência.

P2: Qual é o nível ideal de rendimento para investimento em imóveis?

A2: Varia de acordo com a área e o tipo de propriedade, mas a taxa de mercado é de cerca de 4,0 a 4,5% para um apartamento estúdio nos 23 distritos de Tóquio e de 7,0 a 10,0% nas cidades regionais. Entretanto, é importante julgar não apenas pelo rendimento superficial, mas também pelo rendimento real após a dedução das taxas de administração e impostos. Também é importante entender que os imóveis com rendimento muito alto apresentam um certo risco.

P3: Um trabalhador assalariado também pode investir em imóveis?

R3: Sim, é possível. De fato, os trabalhadores assalariados têm uma renda estável, o que facilita a obtenção de empréstimos de instituições financeiras, tornando-os adequados para o investimento em imóveis. Se você terceirizar o trabalho para uma empresa de administração, poderá investir sem interromper seu trabalho diário. No entanto, são necessários procedimentos como o preenchimento de declarações de impostos.

P4: Quais são os principais pontos para evitar o fracasso no investimento em propriedades?

R4: O mais importante é escolher o local certo. A chave para o sucesso é escolher uma área que esteja convenientemente localizada perto de uma estação e onde a demanda possa ser esperada no futuro. Também é importante comprar a um preço razoável, selecionar uma empresa de administração confiável, garantir fundos pessoais suficientes e planejar o investimento a partir de uma perspectiva de longo prazo.

P5: Há algum incentivo fiscal para investimento imobiliário?

R5: Há vários incentivos fiscais para o investimento em propriedades. Entre eles, estão a economia de impostos com a depreciação, a possibilidade de transferir lucros e perdas entre a renda da propriedade e a renda do trabalho e uma redução no valor avaliado para fins de imposto sobre herança. Entretanto, como o sistema tributário está sujeito a alterações, é aconselhável verificar as informações mais recentes e consultar um contador fiscal ou outro especialista.