المنازل المختلطة: استثمار مربح يجمع بين السكن والإيجار

في السنوات الأخيرة، أصبحت المساكن المختلطة محط اهتمام أولئك الذين يفكرون في شراء منزل. إنها شكل جذاب من أشكال السكن، حيث يمكنك امتلاك منزل خاص بك والحصول على دخل من الإيجار في نفس الوقت، مما يجذب الكثير من الناس. ومع ذلك، لا يوجد الكثير ممن يفهمون بالضبط ما هي هذه المساكن وما هي مزاياها وعيوبها.

من واقع خبرة شركة INA&Associates في العديد من مشاريع الاستثمار العقاري، يمكننا القول أن المساكن المختلطة هي خيار جذاب، ولكنها في نفس الوقت استثمار يتطلب دراسة متأنية.ففي حين أن هناك مزايا مثل خصم الرهن العقاري والتسهيلات الضريبية، إلا أن هناك أيضًا عيوبًا مثل مخاطر الشغور والمشاكل مع المستأجرين.

في هذا المقال، سنقدم شرحًا شاملاً للمعلومات اللازمة لاتخاذ القرار الصحيح، بدءًا من الآلية الأساسية للمساكن المزدوجة الاستخدام وحتى تكاليف البناء والعائد الضريبي والتسهيلات الضريبية. وسنشرح بالتفصيل شروط استخدام الرهن العقاري ومتطلبات تطبيق خصم الرهن العقاري، بالإضافة إلى كيفية الاستفادة منها كإجراء وقائي ضد ضريبة الميراث.

نأمل أن تكون هذه المقالة مصدرًا مفيدًا للمهتمين بالاستثمار العقاري، ولمن يفكرون بجدية في تكوين ثروة للمستقبل.

المعرفة الأساسية عن المنازل المزدوجة

ما هي المنازل المزدوجة؟

المنازل المزدوجة هي شكل من أشكال المساكن التي تضم في نفس المبنى مساحة سكنية للمالك ومساحة سكنية أخرى يتم تأجيرها لطرف ثالث.وعلى عكس المنازل المستقلة أو الشقق السكنية العادية، فإن أهم ما يميزها هو أنها تجمع بين وظيفة السكن ووظيفة العقار المدرة للدخل.

أهم متطلبات هذا النوع من المساكن هو نسبة المساحة المخصصة للسكن الشخصي من إجمالي مساحة المبنى. لكي تكون مؤهلاً للحصول على قرض عقاري، يجب أن تشكل المساحة المخصصة للسكن الشخصي أكثر من نصف إجمالي مساحة المبنى. وبتلبية هذا الشرط، يمكنك الحصول على قرض عقاري عادي وبفائدة أقل مقارنة بقرض الاستثمار العقاري.

تتنوع أشكال المنازل المختلطة بين السكن والإيجار، فهناك نمط يتم فيه تأجير الطابق الأول من مبنى مكون من طابقين، واستخدام الطابق الثاني كمنزل، وهناك نمط يتم فيه تقسيم المبنى إلى قسمين، وتأجير أحدهما. كما توجد حالات في المباني المكونة من ثلاثة طوابق يتم فيها تأجير الطابقين الأول والثاني، واستخدام الطابق الثالث كمنزل. المهم هو أن تحافظ كل وحدة سكنية على استقلاليتها، مع تحقيق الكفاءة في تكاليف البناء.

الاختلاف عن المنازل العادية

يتمثل الاختلاف الأكبر بين المنازل المزدوجة الاستخدام والمنازل العادية في وجود أو عدم وجود الربحية. فالمنازل العادية هي مبانٍ مخصصة للسكن فقط، بينما المنازل المزدوجة الاستخدام لها وظيفتان هما السكن والاستثمار. ويؤثر هذا الاختلاف على جميع الجوانب، بدءًا من مفهوم التصميم عند البناء وحتى طرق التمويل والمعاملة الضريبية.

من وجهة نظر التصميم المعماري، يجب أن تضمن المنازل المزدوجة الاستخدام خصوصية السكان مع الحفاظ على جودة حياة المالك.

لذلك، يجب النظر بعناية في العناصر التي لا تحتاج إلى أخذها في الاعتبار في المنازل العادية، مثل توزيع المدخل والسلالم، وتدابير عزل الصوت، وتقسيم مواقف السيارات.

من ناحية التمويل، فإن إمكانية الحصول على قرض عقاري، كما ذكرنا سابقًا، تعد ميزة كبيرة. ففي حين تتراوح أسعار الفائدة على قروض الاستثمار العقاري بين 2% و4% تقريبًا، يمكن الحصول على قروض عقارية بأسعار فائدة منخفضة جدًا تتراوح بين 0.5% و1.5% تقريبًا. ويعد هذا الفارق في أسعار الفائدة عاملاً مهمًا يؤثر بشكل كبير على الإيرادات والإيرادات على المدى الطويل.

أنواع الهياكل المعمارية وخصائصها

تنقسم الهياكل المعمارية للمساكن المختلطة بين الإيجار والتملك إلى ثلاث فئات رئيسية هي الهياكل الخشبية والهياكل الحديدية والهياكل الخرسانية المسلحة (RC). لكل هيكل خصائصه وتكلفته، ويجب اختيار الهيكل المناسب وفقًا لموقع العقار وأهداف الاستثمار.

الهياكل الخشبية هي الأقل تكلفة من حيث تكاليف البناء، حيث يبلغ سعر المتر المربع الواحد حوالي 700 ألف ين.ومن مزاياها قصر مدة البناء ومرونة التصميم، ولكنها قد تكون أقل من الأنواع الأخرى من حيث العزل الصوتي والمتانة. وفي المنازل المخصصة للتأجير، على وجه الخصوص، قد تشكل أصوات الحياة اليومية للمالك والمستأجرين مشكلة، لذا يجب إيلاء عناية كافية لتدابير العزل الصوتي.

تقع الهياكل الفولاذية في منتصف الطريق بين الهياكل الخشبية والهياكل الخرسانية المسلحة، وتكلف ما بين 850,000 و 1,000,000 ين ياباني للساحة الواحدة.وهي بنية متوازنة تتميز بقدرة عالية على عزل الصوت مقارنة بالبناء الخشبي، وتكلفة أقل مقارنة بالبناء الخرساني. كما أن إمكانية تصغير المساحة المستخدمة للأعمدة والعوارض تجعلها جذابة من حيث الاستفادة الفعالة للمساحة الداخلية.

البناء الخرساني هو الأغلى من حيث تكلفة البناء، حيث يتراوح سعره بين 860,000 و 1,070,000 ين لـ 1 توبو. ولكنه يتميز بقدرة عالية على عزل الصوت والمتانة ومقاومة الحريق، مما يجعله البناء الأكثر ملاءمة من حيث الحفاظ على قيمة الأصول على المدى الطويل.في المناطق الحضرية المكتظة بالسكان على وجه الخصوص، ترتبط جودة عزل الصوت ارتباطًا مباشرًا برضا السكان، لذا يمكن توقع فوائد طويلة الأجل على الرغم من ارتفاع التكلفة الأولية.

أنماط التخطيط والتصميم

يجب أن يأخذ تصميم تخطيط المنازل المخصصة للإيجار في الاعتبار نمط حياة المالك والطلب على الإيجار. النمط الأكثر شيوعًا هو النمط الرأسي، حيث يكون الطابق الأول مخصصًا للإيجار، والطوابق الأخرى مخصصة للسكن.في هذا التوزيع، يسهل ضمان خصوصية المالك، كما يمكن ضمان الوصول المستقل إلى الجزء المخصص للتأجير.

النمط الأفقي هو نمط يقسم المبنى إلى قسمين، أحدهما مخصص للتأجير. في هذه الحالة، ستعيش الأسرتان في نفس الطابق، لذا تزداد أهمية تدابير عزل الصوت. لكن من مزايا هذا النمط سهولة استخدام الحديقة وموقف السيارات المشترك، بالإضافة إلى انخفاض تكلفة البناء.

في حالة المباني المكونة من ثلاثة طوابق، غالبًا ما يتم تأجير الطابقين الأول والثاني، بينما يستخدم الطابق الثالث كمنزل خاص. في هذا التخطيط، يمكن تأجير جزء من المبنى لأسرتين، مما يزيد من العائد. ومع ذلك، نظرًا لأن المالك يعيش في الطابق العلوي، فقد يكون صعود ونزول السلالم عبئًا يوميًا.

أهم شيء عند التصميم هو الفصل الواضح بين مسارات حركة المالك والمستأجرين.يجب تقليل المساحات المشتركة مثل المدخل والسلالم والممرات إلى الحد الأدنى، مع مراعاة أن يتمكن كل طرف من العيش بشكل مستقل. كما أنه من المهم تصميم المساحة بحيث يمكن تغييرها في المستقبل في حالة تغير تكوين الأسرة.

مزايا المنازل المختلطة

تخفيف عبء القرض بفضل دخل الإيجار

أكبر ميزة للمنازل المختلطة هي أنها تقلل بشكل كبير من عبء سداد القرض بفضل دخل الإيجار.على سبيل المثال، إذا كان مبلغ القرض الشهري 150,000 ين، فإن الحصول على إيرادات إيجار شهرية قدرها 80,000 ين من الجزء المؤجر سيخفف العبء الفعلي إلى 70,000 ين. هذا التأثير جذاب للغاية، خاصة بالنسبة للجيل الشاب الذي يتحمل عبء اقتصادي كبير عند شراء منزل.

تتأثر استقرار إيرادات الإيجار بشكل كبير بموقع العقار والطلب على الإيجار. يمكن توقع طلب مستقر على الإيجار في المواقع التي تبعد أقل من 10 دقائق سيرًا على الأقدام عن محطة القطار، وتقع بالقرب من المرافق التجارية والمدارس.كما أن الشقق المكونة من غرفتين أو ثلاث غرف مع مطبخ صغير (2LDK أو 3LDK) المخصصة للعائلات غالبًا ما تكون مدة الإقامة فيها أطول وتوفر دخلًا ثابتًا مقارنة بالشقق المكونة من غرفة واحدة (1K أو 1DK) المخصصة للأفراد.

ومع ذلك، فإن دخل الإيجار دائمًا ما ينطوي على مخاطر الشغور. في حالة خروج المستأجر، يجب أخذ تكاليف التجديد وانخفاض الدخل خلال فترة الشغور في الاعتبار. لذلك، من المهم وضع خطة مالية مرنة تأخذ في الاعتبار فترة الشغور، بدلاً من وضع خطة سداد قرض تعتمد بنسبة 100% على دخل الإيجار.

إمكانية الحصول على قرض عقاري

في حالة المنازل المخصصة للإيجار، يمكن الحصول على قرض عقاري إذا تم استيفاء شروط معينة. هذه الشروط هي أن تشكل المساحة المخصصة للسكن الشخصي أكثر من نصف المساحة الإجمالية للمبنى. إذا تم استيفاء هذه الشروط، يمكن الحصول على قرض بشروط ميسرة مقارنة بقرض الاستثمار العقاري.

عادةً ما يكون الفرق في سعر الفائدة بين قرض الرهن العقاري وقرض الاستثمار العقاري حوالي 1% إلى 2%. على سبيل المثال، إذا اقترضت 40 مليون ين لمدة 35 عامًا، فإن فرق 1% في سعر الفائدة سيؤدي إلى اختلاف في إجمالي المبلغ المطلوب سداده بحوالي 7 ملايين ين. هذا الفرق هو عامل مهم يؤثر بشكل كبير على ربحية العقارات المخصصة للإيجار.

بالإضافة إلى ذلك، فإن شروط الدفعة الأولى لقرض الرهن العقاري ميسرة، حيث يمكن الحصول على القرض إذا كان لديك ما بين 10% إلى 20% من سعر العقار من أموالك الخاصة.في كثير من الحالات، يتطلب قرض الاستثمار العقاري دفعة أولى تتراوح بين 30٪ و 40٪، مما يتيح خفض مبلغ الاستثمار الأولي بشكل كبير.

تطبيق خصم قرض الرهن العقاري

في حالة المنازل المخصصة للإيجار، يمكن الحصول على خصم قرض الرهن العقاري على الجزء المخصص للسكن. خصم قرض الرهن العقاري هو نظام يتم بموجبه خصم 0.7٪ من رصيد القرض في نهاية العام من ضريبة الدخل، ويمكن تطبيقه لمدة أقصاها 13 عامًا.

يتم حساب مبلغ الخصم وفقًا لنسبة الجزء المخصص للسكن الشخصي. على سبيل المثال، إذا كانت المساحة الإجمالية للمبنى 100 متر مربع، والجزء المخصص للسكن الشخصي 60 متر مربع، فإن 60٪ من رصيد القرض يكون قابلاً للخصم. إذا كان رصيد القرض في نهاية العام 30 مليون ين، فإن مبلغ الخصم السنوي سيكون 30 مليون ين × 60٪ × 0.7٪ = 126 ألف ين.

يمكن الاستفادة من هذا النظام لخفض سعر الفائدة الفعلي على القرض. ويمكن للأشخاص ذوي الدخل المرتفع الذين يدفعون ضرائب دخل عالية الاستفادة إلى أقصى حد من هذه الميزة، مما يجعلها عاملاً مهمًا في زيادة فعالية الاستثمار في المنازل المخصصة للتأجير.

تأثير التخفيض الضريبي بفضل الإعفاءات الضريبية

تتمتع المنازل المخصصة للتأجير بإعفاءات ضريبية في مجالات ضريبة الميراث وضريبة الممتلكات الثابتة وضريبة الدخل. وتعد هذه الإعفاءات الضريبية ميزة كبيرة في تكوين الأصول على المدى الطويل.

كإجراء احترازي ضد ضريبة الميراث، يمكن الحصول على تخفيض في تقييم الأرض المخصصة للتأجير باعتبارها ”أرض مبنية بمباني مؤجرة“.

بالنسبة لضريبة الممتلكات الثابتة، يتم تخفيض ضريبة الممتلكات الثابتة على الأرض بموجب استثناء خاص للأراضي السكنية. يتم تخفيض الضريبة إلى 1/6 للأجزاء التي تقل مساحتها عن 200 متر مربع، وإلى 1/3 للأجزاء التي تزيد مساحتها عن 200 متر مربع. في حالة المنازل المخصصة للتأجير، يمكن الاستفادة من هذا الاستثناء الخاص في كل من الجزء المخصص للسكن والجزء المخصص للتأجير، مما يتيح تخ

بالنسبة لضريبة الدخل، يمكن إدراج مصاريف استهلاك وإصلاح وإدارة الجزء المؤجر كنفقات ضرورية. خاصة في مرحلة البناء الأولية، تكون مصاريف الاستهلاك كبيرة، ويمكن تخفيف العبء الضريبي الإجمالي عن طريق تجميع الخسائر في الدفاتر مع الدخل الآخر.

كفاءة تكاليف البناء

تقل تكاليف بناء المنازل المختلطة بين السكن والإيجار بشكل كبير مقارنة ببناء منزل خاص ومبنى للإيجار بشكل منفصل.وذلك لأن دمج الأجزاء المشتركة مثل أعمال الأساسات وأعمال الجدران الخارجية وأعمال الأسقف يتيح تجنب تكرار تكاليف البناء.

على سبيل المثال، في حالة تكلفة البناء البالغة 30 مليون ين للمنزل و20 مليون ين للشقة المؤجرة، بإجمالي 50 مليون ين، يمكن في بعض الحالات تقليل التكلفة إلى حوالي 40 مليون ين في حالة المنازل المختلطة. ويعد هذا التوفير في التكلفة البالغ 10 ملايين ين عاملاً مهمًا يؤدي مباشرة إلى تحسين عائد الاستثمار.

كما يمكن تحقيق الكفاءة من ناحية المرافق. فمن خلال استخدام مرافق مشتركة مثل مرافق تزويد المياه الساخنة والكهرباء والصرف الصحي، يمكن تقليل تكاليف المرافق وتكاليف الصيانة. ولكن في حالة تعطل المرافق المشتركة، يتأثر كلا المنزلين، لذا يجب دراسة التكرار في المرافق ونظام الصيانة بشكل كافٍ.

مرونة الانتقال إلى مسكن آخر في المستقبل

يمكن استخدام المنازل المختلطة بين الإيجار والتملك بشكل مرن وفقًا لتغيرات مراحل الحياة. بعد استقلال الأبناء، يمكن تقليص مساحة المنزل وتوسيع مساحة الإيجار، أو العكس، عند زيادة عدد أفراد الأسرة، يمكن استخدام مساحة الإيجار كمنزل.

كما يمكن استخدامها في المستقبل كممتلكات مخصصة للإيجار بالكامل. عند الانتقال أو تغيير المسكن، يمكن تأجير جزء المنزل، وبالتالي يمكن إدارة المبنى بالكامل كممتلكات مدرة للدخل. في هذه الحالة، إذا كانت الموقع جيد، يمكن ضمان دخل إيجار ثابت على المدى الطويل.

كما يمكن استخدامها كمنزل لأسرتين. فعندما يتقدم الوالدان في السن، يمكن استخدام الجزء المؤجر كمسكن للوالدين، مما يوفر مزايا من حيث الرعاية والمراقبة. تعد هذه الاستخدامات المتنوعة إحدى المزايا الكبيرة للمنازل المختلطة.

عيوب المنازل المختلطة

مخاطر النزاعات مع المستأجرين

أكثر عيوب المنازل المختلطة خطورة هي مخاطر النزاعات بين المالك والمستأجرين بسبب سكنهم في نفس المبنى.في العقارات المؤجرة العادية، تقوم شركة إدارة العقارات بدور الوسيط، ولكن في المنازل المزدوجة الاستخدام، غالبًا ما تصل الشكاوى والطلبات من المستأجرين مباشرة إلى المالك، مما يزيد من العبء النفسي.

أكثر المشاكل شيوعًا هي مشاكل الضوضاء. غالبًا ما تكون أسبابها اختلاف أوقات النشاط اليومي، مثل أصوات الخطوات، صوت التلفزيون أو الموسيقى، صراخ الأطفال، إلخ. خاصة في المباني الخشبية، حيث أن عزل الصوت محدود، حتى أصغر الأصوات اليومية يمكن أن تتطور إلى مشاكل.تشكل هذه المشاكل مشكلة خطيرة لأنها تؤثر بشكل مباشر على جودة حياة المالك.

تعد قضايا إخراج القمامة واستخدام الأجزاء المشتركة من المنزل من المجالات التي يسهل حدوث مشاكل فيها. قد تتسبب قضايا تتعلق بقواعد الحياة اليومية، مثل عدم الالتزام بأيام وأوقات إخراج القمامة، أو الاختلاف في فهم كيفية استخدام مواقف السيارات المشتركة أو الحديقة، في إجهاد مستمر.

والأكثر خطورة من ذلك هي مشاكل عدم دفع الإيجار أو مخالفة شروط العقد.في حالة العقارات المؤجرة العادية، تتولى شركة الإدارة التعامل مع هذه المشاكل، ولكن في حالة المنازل المختلطة، غالبًا ما يتعين على المالك التعامل معها مباشرة، مما يتطلب معرفة وخبرة في الإجراءات القانونية والتفاوض.

مخاطر الشغور وتأثيرها على العائد

في المنازل المختلطة، يكون تأثير الشغور على العائد أكثر خطورة من العقارات المؤجرة العادية. وذلك لأن عدد الوحدات المؤجرة قليل، حيث يبلغ عددها وحدة أو وحدتين، لذا فإن تأثير شغور وحدة واحدة على العائد الإجمالي كبير للغاية.

على سبيل المثال، إذا كان خطة سداد القرض على أساس دخل إيجار شهري قدره 80,000 ين، فإن حدوث شغور لمدة 3 أشهر سيؤدي إلى انخفاض الدخل بمقدار 240,000 ين. وخلال هذه الفترة، يستمر سداد القرض، مما يشكل عبئًا كبيرًا على ميزانية المالك. علاوة على ذلك، هناك حاجة إلى تكاليف تجديد ورسوم سمسرة لضمان جذب مستأجرين جدد، مما يؤدي إلى زيادة الخسائر الفعلية.

يؤثر موقع العقار وجاذبيته بشكل كبير على طول فترة الشغور.فالمواقع البعيدة عن محطات القطار والمباني القديمة التي أصبحت مرافقها قديمة تميل إلى صعوبة العثور على مستأجرين. كما أن هناك خطر عدم القدرة على الحفاظ على مستويات الإيجار التقليدية بسبب التغيرات في توازن العرض والطلب في سوق الإيجار.

تتطلب تقليل مخاطر الشغور إجراء صيانة دورية وتجديد المرافق، ولكن هذه التكاليف تشكل أيضًا عاملاً يضغط على الإيرادات. يجب أن تأخذ في الاعتبار تمامًا الحاجة إلى استثمارات مستمرة، مثل استبدال مكيفات الهواء وتغيير ورق الحائط وإصلاح مرافق المياه.

صعوبة البيع والميراث

تواجه المنازل المختلطة بين الإيجار والسكن مشاكل صعبة مقارنة بالمنازل العادية عند بيعها أو توريثها في المستقبل. المشكلة الأكبر هي أن فئة المشترين المحتملين محدودة. يميل مشترو المنازل العادية إلى تجنب المنازل المختلطة بين الإيجار والسكن لأنها تنطوي على عناء الإدارة ومخاطر النزاعات مع المستأجرين.

بالنسبة للمستثمرين، فإن وجود جزء مخصص للسكن الشخصي يقلل من جاذبية العقار كاستثمار بحت. يميل المستثمرون الذين يركزون على كفاءة الاستثمار إلى تفضيل العقارات التي يمكن تأجيرها بالكامل، لذلك قد يتم تقييم القيمة السوقية للمنازل المخصصة للتأجير المشترك بأقل من قيمة العقارات الاستثمارية العادية.

تنشأ مشاكل أكثر تعقيدًا عند الوراثة. في حالة وجود عدة ورثة، يكون تقسيم المنازل المخصصة للتأجير المشترك صعبًا من الناحية المادية، وغالبًا ما يتم تسجيلها باسم مشترك.تتطلب العقارات المسجلة باسم مالكين مشتركين موافقة جميع المالكين على القرارات المهمة مثل البيع أو الإصلاحات الكبيرة، مما قد يعيق الإدارة والتشغيل في المستقبل.

كما أن عدم امتلاك الورثة المعرفة أو الخبرة في إدارة الإيجارات قد يؤدي إلى عدم الإدارة السليمة، مما يهدد بانخفاض قيمة الأصول. لتجنب مثل هذه المشاكل، من المهم دراسة تدابير الميراث بشكل كافٍ قبل الوفاة، وطلب المشورة من الخبراء عند الضرورة.

قيود التصميم ومحدودية الحرية

في المنازل المخصصة للتأجير، يجب أن يأخذ التصميم في الاعتبار كلاً من الجزء المخصص للسكن والجزء المخصص للتأجير، مما يحد بشكل كبير من حرية التصميم مقارنة بالمنازل المخصصة للسكن فقط. على وجه الخصوص، قد يتعذر تحقيق التصميم المثالي بسبب شرط ”أن تشكل المساحة المخصصة للسكن أكثر من نصف المساحة الإجمالية“ الذي يشترطه الحصول على قرض عقاري.

يعد ضمان الخصوصية عاملاً مهماً آخر يحد من حرية التصميم.من أجل فصل مسارات حركة المالك والمستأجرين، من الضروري إنشاء مدخل ودرج منفصلين، مما يؤدي إلى زيادة المساحة المبنية وتكاليف البناء. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري تعزيز هيكل الجدران والأرضيات من أجل عزل الصوت، مما قد يجعل من الصعب الاستفادة الفعالة من المساحة الداخلية.

هناك أيضًا قيود على إجراء أي تجديدات أو تغييرات في المخطط في المستقبل. من الصعب إجراء أعمال بناء واسعة النطاق عندما يكون المستأجرون مقيمين في الجزء المؤجر، وحتى عند إجراء تجديدات في الجزء الخاص بالسكن، يجب مراعاة المستأجرين.لذلك، قد يكون من الصعب تغيير بيئة المعيشة بمرونة وفقًا لتغيرات مراحل الحياة.

انخفاض العائد وكفاءة الاستثمار

يميل العائد على المنازل المختلطة بين الإيجار والسكن إلى الانخفاض مقارنة بالعقارات المؤجرة العادية. يبلغ العائد السطحي حوالي 3٪ إلى 5٪، والعائد الحقيقي حوالي 2٪ إلى 4٪، وهو مستوى منخفض بشكل كبير مقارنة بالعقارات المؤجرة العادية التي تبلغ 8٪ إلى 10٪.

ويعزى انخفاض العائد إلى ارتفاع تكاليف البناء ومساحة الإيجار المحدودة. حيث تشكل مساحة السكن الخاصة أكثر من نصف المساحة الإجمالية، مما يحد من مساحة الإيجار المدرة للدخل، ويقلل من كفاءة الاستثمار. كما أن التصميم والمرافق التي تركز على جودة السكن تجعل تكاليف البناء أعلى من العقارات المؤجرة العادية.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أخذ تكاليف الإدارة في الاعتبار.حتى في حالة قيام المالك بالإدارة بنفسه، فإن الوقت والجهد اللازمين للتعامل مع المستأجرين وصيانة العقار، عند تحويلهما إلى قيمة مالية، يؤديان إلى انخفاض العائد الفعلي. وفي حالة التعاقد مع شركة إدارة، يتعين دفع ما بين 5٪ و 10٪ من إيرادات الإيجار كرسوم إدارة، مما يشكل عاملاً آخر يضغط على العائد.

تعقيد الإدارة وثقل المسؤولية

يتحمل مالكو المساكن المختلطة بين الإيجار والسكن مسؤولية المالك والمقيم في آن واحد، مما يجعل مهام الإدارة معقدة.في حالة حدوث عطل في المعدات أو الحاجة إلى إصلاحات، يتعين عليهم الاستجابة بسرعة، مع مراعاة تأثير ذلك على حياتهم الخاصة.

تعد المسؤولية القانونية من الأمور المهمة التي يجب أخذها في الاعتبار. بصفته مقدمًا للمساكن المؤجرة، يتحمل المالك مسؤولية ضمان سلامة المبنى وصيانة المعدات بشكل مناسب وضمان سلامة السكان. في حالة إهمال هذه المسؤوليات، قد يتحمل المالك مسؤولية التعويض عن الأضرار. كما يتعين عليه إبرام عقود الإيجار وتجديدها وإدارة مقدم الإيجار بشكل مناسب.

تزداد تعقيدات الإجراءات الضريبية أيضًا. يجب تقسيم نفقات المنزل السكني والجزء المؤجر بشكل مناسب وتقديم الإقرار الضريبي. هناك العديد من الحالات التي تتطلب معرفة متخصصة، مثل حساب مصاريف الاستهلاك، وتصنيف مصاريف الإصلاحات والنفقات الرأسمالية، ونطاق النفقات الضرورية، وقد يكون من الضروري استشارة خبير ضرائب أو غيره من المتخصصين.

تكاليف البناء والعائد الفعلي

تحليل تفصيلي لتكاليف البناء حسب نوع الهيكل

تختلف تكاليف بناء المنازل المخصصة للإيجار بشكل كبير حسب نوع الهيكل. يوضح الجدول التالي متوسط تكاليف البناء حسب نوع الهيكل لمنازل مخصصة للإيجار بمساحة إجمالية تبلغ 70 تsubو (حوالي 231 متر مربع).

الهيكل السعر للوحدة المساحة الإجمالية مدة الاستخدام الميزات

الهيكل الخشبي 700,000 ين 49,000,000 ين 22 سنة قصر مدة البناء، حرية التصميم، صعوبة عزل الصوت

هيكل حديدي 850,000-1,000,000 ين 59,500,000-70,000,000 ين 34 سنة متوازن، عزل صوتي متوسط

هيكل خرساني 860,000-1,070,000 ين 60,200,000-74,900,000 ين 47 سنة عزل صوتي عالي، متانة عالية، فترة بناء طويلة

تشمل هذه التكاليف أعمال الأساسات والهيكل والتجهيزات الداخلية والتجهيزات الخارجية، ولكن يجب إضافة تكاليف الأرض والتصميم ومختلف الرسوم. كما يجب أخذ التكاليف الإضافية الخاصة بالمساكن المخصصة للإيجار في الاعتبار، مثل المدخل والدرج المستقلين، وتدابير عزل الصوت، وأنظمة الأمن.

في حالة المباني الخشبية، تكون تكاليف البناء هي الأقل، ولكن قد تكون هناك حاجة إلى تدابير إضافية لتحسين عزل الصوت.على سبيل المثال، قد يرتفع سعر المتر المربع بمقدار 50,000 إلى 100,000 ين بسبب إضافة مواد عازلة للصوت أو استخدام أرضيات مزدوجة وأسقف مزدوجة.

تعتبر المباني ذات الهيكل الفولاذي خيارًا ممتازًا من حيث التكلفة، حيث تتميز بأداء متوسط بين المباني الخشبية والمباني الخرسانية. وتتميز هذه المباني بتوازن جيد بين الاستقرار الهيكلي والاقتصادية، مما يجعلها الخيار المفضل للعديد من الملاك، خاصةً للمباني السكنية المخصصة للإيجار المكونة من 3 طوابق.

تعتبر المباني الخرسانية الأعلى تكلفة في البداية، ولكنها توفر قيمة ثابتة على المدى الطويل وتوفر بيئة معيشية ممتازة. ويمكن توقع عائد استثماري جيد على المدى الطويل، خاصة في المناطق الحضرية المكتظة، حيث تؤثر جودة العزل الصوتي بشكل مباشر على رضا السكان ومستوى الإيجارات.

طريقة حساب العائد والقيم الواقعية

لتقييم العائد الاستثماري للمباني السكنية المختلطة بدقة، يجب فهم كل من العائد السطحي والعائد الحقيقي.العائد السطحي هو مؤشر بسيط يتم حسابه بقسمة إيرادات الإيجار السنوية على سعر العقار، أما العائد الفعلي فيشير إلى الربحية الفعلية بعد خصم جميع المصاريف.

صيغة حساب العائد السطحي: إيرادات الإيجار السنوية ÷ سعر العقار (سعر الأرض + تكاليف البناء) × 100

صيغة حساب العائد الفعلي: (إيرادات الإيجار السنوية - المصاريف السنوية) ÷ (سعر العقار + مصاريف الشراء) × 100

الجدول التالي يلخص متوسط العائد حسب موقع العقار.

موقع العقار العائد الظاهري العائد الحقيقي الإيجار المتوقع (شهريًا) معدل الشغور

وسط المدينة (على بعد 5 دقائق سيرًا على الأقدام من محطة القطار) 3.5-4.5% 2.5-3.5% 120-150 ألف ين 5-10%

الضواحي (على بعد 10 دقائق سيرًا على الأقدام من محطة القطار) 4.0-5.5% 3.0-4.5% 80-120 ألف ين 10-15%

المدن الإقليمية 5.0-7.0% 4.0-6.0% 60-100 ألف ين 15-25%

عند حساب العائد الفعلي، يجب أخذ التكاليف التالية في الاعتبار:

• ضريبة الممتلكات الثابتة وضريبة التخطيط الحضري: من 200,000 إلى 500,000 ين في السنة
• تأمين ضد الحريق: من 50,000 إلى 150,000 ين في السنة
• صندوق صيانة: من 300,000 إلى 600,000 ين في السنة
• رسوم الإدارة (في حالة التوكيل): 5-10% من إيرادات الإيجار
• خسارة الشواغر: 10-20% من إيرادات الإيجار
• مصروفات أخرى (مصاريف الإعلان، مصاريف المحاسب القانوني، إلخ): 100,000 إلى 300,000 ين سنويًا

مثال على محاكاة الدخل والمصروفات

دعونا نتحقق من فعالية الاستثمار في العقارات المختلطة من خلال محاكاة الدخل والمصروفات. فيما يلي مثال على عقار مختلط بتكلفة إجمالية قدرها 60 مليون ين (20 مليون ين للأرض و40 مليون ين للمبنى).

البند المبلغ ملاحظات

الدخل

إيرادات الإيجار 1.2 مليون ين/سنة 100,000 ين شهريًا × 12 شهرًا

النفقات

سداد القرض 1.8 مليون ين/سنة فائدة 1.0٪، سداد على 35 سنة

ضريبة الممتلكات الثابتة 300,000 ين/سنة

أقساط التأمين 80,000 ين/سنة

صندوق صيانة 400,000 ين/سنة

رسوم الإدارة 120,000 ين/سنة 10٪ من إيرادات الإيجار

مصروفات أخرى 150,000 ين/سنة

إجمالي المصروفات 285,000 ين/سنة

صافي الدخل السنوي -165,000 ين/سنة قبل خصم قرض الرهن العقاري

خصم قرض الرهن العقاري 280,000 ين/سنة 50% من قيمة المنزل

صافي الدخل السنوي الفعلي -137,000 ين/سنة

في هذا المثال، لا يكفي دخل الإيجار لتغطية سداد القرض، مما يتطلب دفع 137,000 ين سنويًا.ومع ذلك، إذا اعتبرنا ذلك نفقات سكنية، فيجب تقييمها مقارنة بإيجار مسكن مماثل.

فترة استرداد الاستثمار والربحية على المدى الطويل

تتراوح فترة استرداد الاستثمار في المساكن المختلطة بين الإيجار والسكن بين 20 و30 عامًا بشكل عام. ويرجع ذلك إلى انخفاض كفاءة الاستثمار البحتة بسبب وجود جزء مخصص للسكن، ولكن يجب تقييم تأثير تخفيض نفقات السكن وتأثير تكوين الأصول بشكل شامل.

من أجل تحسين الربحية على المدى الطويل، من المهم مراعاة العوامل التالية:

مستقبل الموقع: في ظل تراجع أعداد السكان، من المهم اختيار موقع يحافظ على الطلب على الإيجارات. يجب تقييم عوامل مثل إعادة تطوير المنطقة المحيطة بالمحطة، وجذب الجامعات والشركات، وتوافر المرافق التجارية.

الحفاظ على قيمة الأصول العقارية: من المهم الحفاظ على قيمة الأصول العقارية من خلال الصيانة الدورية وتجديد المرافق في الوقت المناسب. ويؤثر تجديد المرافق الصحية وتكييف الهواء بشكل خاص على رضا المستأجرين.

الحفاظ على مستوى الإيجار: من المهم أن تكون على دراية دائمة بتحركات الأسعار في المنطقة المحيطة وأن تحدد الإيجار المناسب. فارتفاع الإيجار بشكل مفرط يزيد من مخاطر الشغور، بينما تحديد إيجار أقل من السعر السائد يضر بالربحية.

الاستفادة من الامتيازات الضريبية: يمكن تحسين فعالية الاستثمار بشكل كبير من خلال الاستفادة القصوى من خصم الرهن العقاري وأنظمة الامتيازات الضريبية المختلفة. من المهم الانتباه إلى اتجاهات الإصلاح الضريبي وطلب المشورة من الخبراء عند الضرورة.

القروض العقارية والإعفاءات الضريبية

شروط استخدام القروض العقارية

لاستخدام القروض العقارية في المساكن المختلطة، يجب استيفاء عدة شروط. أهم هذه الشروط هو أن تشكل المساحة المخصصة للسكن الشخصي أكثر من نصف المساحة الإجمالية للمبنى. باستيفاء هذا الشرط، يمكن الحصول على قرض عقاري عادي، مما يتيح الحصول على قرض بشروط ميسرة مقارنة بقروض الاستثمار العقاري.

يوضح الجدول التالي الفروق الرئيسية بين القروض العقارية وقروض الاستثمار العقاري.

البند قرض الرهن العقاري قرض الاستثمار العقاري

سعر الفائدة 0.5-1.5% 2.0-4.0%

الدفعة الأولى 10-20% 30-40%

مدة السداد أقصاها 35 سنة أقصاها 30 سنة

معايير التقييم التركيز على الجدارة الائتمانية للأفراد التركيز على ربحية العقار

التأمين الجماعي على الحياة إلزامي (شامل أقساط التأمين) اختياري (أقساط التأمين منفصلة)

في تقييم قرض الرهن العقاري، يتم التركيز على الدخل السنوي للمقترض ومدة خدمته ومعلوماته الائتمانية. بشكل عام، يُعتبر معدل السداد بالنسبة للدخل السنوي 35% كحد أقصى، وغالبًا ما لا يتم أخذ دخل الإيجار في الاعتبار عند التقييم، لذا فإن القدرة على السداد من الموارد الذاتية تعتبر عاملاً مهمًا.

بالإضافة إلى ذلك، عند استخدام قرض الرهن العقاري، يُشترط أن يقيم المقترض في العقار المعني. لذلك، في حالة الانتقال إلى مكان آخر أو تغيير مكان الإقامة في المستقبل، يجب استشارة المؤسسة المالية مسبقًا.

شروط تطبيق خصم الرهن العقاري وطريقة حسابه

خصم الرهن العقاري هو نظام ضريبي مهم يمكن تطبيقه على الجزء المخصص للسكن الخاص في المنازل المخصصة للسكن والإيجار. تبلغ مدة الخصم 13 عامًا كحد أقصى، ويمكن خصم 0.7٪ من رصيد القرض في نهاية العام من ضريبة الدخل.

شروط تطبيق خصم الرهن العقاري هي كما يلي:

الشرط الشروط

مساحة الأرض 50 مترًا مربعًا على الأقل (المساحة المسجلة في السجل العقاري)

نسبة السكن: أن تكون أكثر من نصف المساحة الأرضية مخصصة للسكن الشخصي

مدة القرض: 10 سنوات أو أكثر

حد الدخل: أن يكون الدخل الإجمالي 30 مليون ين أو أقل

بدء السكن: بدء السكن في غضون 6 أشهر من الاستحواذ

يتم حساب مبلغ الخصم وفقًا لنسبة الجزء المخصص للسكن الشخصي. على سبيل المثال، إذا كانت المساحة الأرضية الإجمالية للمبنى 120 مترًا مربعًا والمساحة المخصصة للسكن الشخصي 80 مترًا مربعًا، فإن نسبة السكن تكون 80 مترًا مربعًا ÷ 120 مترًا مربعًا = 66.7٪.

مثال على حساب مبلغ الخصم: - رصيد القرض في نهاية العام: 40 مليون ين - نسبة السكن: 66.7٪ - المبلغ الخاضع للخصم: 40 مليون ين × 66.7٪ = 26.68 مليون ين - مبلغ الخصم السنوي: 26.68 مليون ين × 0.7٪ = 187 ألف ين

ومع ذلك، هناك حد أقصى سنوي لمبلغ الخصم، وهو 350,000 ين في السنة للمساكن العادية و 450,000 ين في السنة للمساكن المعتمدة. كما أن مبلغ الخصم لا يتجاوز مبلغ ضريبة الدخل، وفي حالة عدم كفاية مبلغ الخصم من ضريبة الدخل، يتم خصم جزء منه من ضريبة السكان.

تفاصيل مختلف أنظمة الإعفاء الضريبي

في المساكن المختلطة بين الإيجار والسكن، يمكن الحصول على العديد من الإعفاءات الضريبية بالإضافة إلى خصم قرض الرهن العقاري. ويمكن توقع تحقيق وفورات ضريبية كبيرة من خلال الاستفادة من هذه الأنظمة بشكل مناسب.

تدابير تخفيف ضريبة الأملاك الثابتة:

بموجب الاستثناء الخاص بالأراضي السكنية، يتم تخفيف ضريبة الأملاك الثابتة على الأراضي بشكل كبير. في حالة المساكن المختلطة، يمكن الاستفادة من هذا الاستثناء في كل من الجزء السكني والجزء المؤجر.

مساحة الأرض نسبة التخفيف شروط التطبيق

الجزء الذي تقل مساحته عن 200 متر مربع 1/6 حتى 200 متر مربع لكل مسكن

الجزء الذي تزيد مساحته عن 200 متر مربع 1/3 استخدام كأرض سكنية

تخفيض ضريبة الأصول الثابتة على المنازل الجديدة:

بالنسبة للمنازل الجديدة، يتم تخفيض ضريبة الأصول الثابتة على المباني لفترة محددة.

نوع السكن فترة التخفيض نسبة التخفيض المساحة الأرضية المشمولة

المنازل العادية 3 سنوات النصف حتى 120 متر مربع

المباني المقاومة للحريق أو شبه المقاومة للحريق المكونة من 3 طوابق أو أكثر 5 سنوات النصف حتى 120 متر مربع

الاستفادة من ذلك كإجراء لتخفيض ضريبة الميراث:

تعد المنازل المخصصة للتأجير من إجراءات فعالة لتخفيض ضريبة الميراث.يتم تقييم الأرض المخصصة للتأجير على أنها ”أرض مبنية بمباني مؤجرة“، ويتم تخفيض قيمتها بنسبة 20٪ تقريبًا مقارنة بالأرض العادية. كما يتم تقييم المبنى على أنه ”منزل مؤجر“، وبالتالي يتم تخفيض قيمة ضريبة الممتلكات الثابتة بنسبة 30٪ تقريبًا.

أمثلة محددة لحساب التوفير الضريبي

دعونا نتحقق من التوفير الضريبي الفعلي بأرقام محددة. فيما يلي جدول يلخص التوفير الضريبي السنوي لمسكن مزدوج الاستخدام بإجمالي تكلفة 60 مليون ين.

بنود الإعفاء الضريبي مبلغ التوفير الضريبي السنوي أساس الحساب

خصم قرض الرهن العقاري 280,000 ين رصيد القرض 40,000,000 ين × نسبة السكن 50٪ × 0.7٪

تخفيض ضريبة الممتلكات الثابتة (الأرض) 150,000 ين تخفيض بموجب الاستثناء الخاص بأراضي السكن

تخفيض ضريبة الممتلكات الثابتة (المباني) 120,000 ين تخفيض للمباني الجديدة (3 سنوات)

تخفيض ضريبة الدخل (الاستهلاك وما إلى ذلك) 200,000 ين إدراج النفقات الضرورية للجزء المؤجر

إجمالي التوفير الضريبي السنوي 750,000 ين

تعد هذه المزايا الضريبية عاملاً مهمًا في تحسين العائد الفعلي على الاستثمار في المنازل المخصصة للتأجير. وبشكل خاص، يمكن توقع توفير ضريبي يزيد عن 3 ملايين ين على مدى 13 عامًا بفضل خصم قرض الرهن العقاري.

أهم النقاط التي يجب مراعاتها في المعاملات الضريبية وأهمية الاستعانة بخبراء

تعد المعاملات الضريبية للمنازل المخصصة للتأجير أكثر تعقيدًا من المعاملات الضريبية للمنازل العادية، حيث يتعين توزيع التكاليف بشكل مناسب بين الجزء المخصص للسكن والجزء المخصص للتأجير.فيما يلي أهم بنود التوزيع:

بنود التوزيع:-مصروفات الاستهلاك-مصروفات الإصلاح-تأمين الحريق-ضريبة الممتلكات-فوائد القروض

عادة ما يتم التوزيع حسب نسبة المساحة الأرضية، ولكن يمكن قبول طرق توزيع أخرى إذا كانت معقولة وتناسب الاستخدام الفعلي. ومع ذلك، يجب الاستمرار في تطبيق طريقة التوزيع المحددة، ولا يُسمح بالتغيير التعسفي.

في الإقرار الضريبي النهائي، يتم حساب إيرادات وإيرادات الجزء المؤجر كدخل عقاري، ويمكن الحصول على خصم خاص للإقرار الضريبي الأزرق حسب الحاجة. باختيار الإقرار الضريبي الأزرق، يمكن الحصول على خصم خاص يصل إلى 650,000 ين، مما يوفر مزيدًا من التوفير الضريبي.

نظرًا لتعقيد الإجراءات الضريبية، من الضروري استشارة خبير ضرائب أو غيره من المتخصصين.على وجه الخصوص، هناك العديد من الحالات التي تتطلب تقديرًا متخصصًا فيما يتعلق بطرق حساب الاستهلاك، وتصنيف مصاريف الإصلاحات والمصروفات الرأسمالية، ونطاق المصاريف الضرورية، ويمكن تحقيق أقصى قدر من التوفير الضريبي من خلال المعالجة المناسبة.

ملخص

نقاط مهمة بشأن المنازل المخصصة للتأجير

تعد المنازل المخصصة للتأجير خيارًا جذابًا يجمع بين السكن والاستثمار، ولكنها في الوقت نفسه استثمار يتطلب دراسة متأنية. فيما يلي ملخص للنقاط المهمة بناءً على ما تم شرحه في هذا المقال.

المزايا الرئيسية: - تخفيف عبء سداد القرض من خلال دخل الإيجار - الحصول على تمويل بفائدة منخفضة من خلال استخدام قرض الإسكان - الحصول على مزايا ضريبية مختلفة، بما في ذلك خصم قرض الإسكان - كفاءة تكاليف البناء ومرونة الاستخدام في المستقبل

العيوب الرئيسية: - مخاطر النزاعات مع المستأجرين وتعقيد الإدارة - تأثير مخاطر الشغور على الإيرادات - صعوبة البيع والوراثة وقيود القيمة السوقية - انخفاض العائد مقارنة بالعقارات الاستثمارية العادية

خصائص الأشخاص المناسبين للمساكن المختلطة

بناءً على التحليل السابق، يمكن تلخيص خصائص الأشخاص المناسبين للمساكن المختلطة للتأجير على النحو التالي.

الظروف الاقتصادية: - الأشخاص الذين لديهم دخل ثابت وقدرة على السداد لا تعتمد على دخل الإيجار - الأشخاص الذين يمكنهم توفير 20٪ أو أكثر من سعر العقار كاستثمار أولي - الأشخاص الذين يهدفون إلى تكوين أصول طويلة الأجل ولا يسعون إلى عوائد عالية قصيرة الأجل

الشروط المتعلقة بنمط الحياة: - الأشخاص الذين يتفهمون الحياة المشتركة مع المستأجرين ويمكنهم التعامل مع المشاكل بشكل إيجابي - الأشخاص الذين يسعون إلى اكتساب المعرفة المتعلقة بإدارة العقارات والتعاون مع المتخصصين - الأشخاص الذين يمكنهم التخطيط من منظور طويل الأجل بشأن الانتقال إلى مسكن آخر أو الميراث في المستقبل

الشروط المتعلقة بالموقع والعقار: - الأشخاص الذين يمكنهم البناء في موقع يتوقع أن يكون فيه الطلب على الإيجار مستقرًا - الأشخاص الذين يمكنهم وضع خطة شاملة تشمل طرق الاستخدام المستقبلية منذ مرحلة البناء

النقاط المهمة التي يجب مراعاتها عند النظر في شراء عقار مزدوج الاستخدام

عند التفكير في شراء عقار مزدوج الاستخدام، يجب توخي الحذر بشكل خاص فيما يلي.

وضع خطة مالية: من المهم وضع خطة متحفظة تأخذ في الاعتبار فترات الشغور وتكاليف الإصلاح، بدلاً من وضع خطة سداد مفرطة في التفاؤل تعتمد على دخل الإيجار. كما يجب دراسة الإيرادات والمصروفات بعد انتهاء فترة خصم الرهن العقاري.

أهمية اختيار الموقع: يجب تحليل مستقبل الطلب على الإيجار بعناية، واختيار الموقع مع مراعاة العوامل طويلة الأجل مثل انخفاض عدد السكان وتغييرات التخطيط الحضري.من المهم إجراء تقييم شامل للمسافة من المحطة ومدى اكتمال المرافق المحيطة وخطط التطوير المستقبلية.

التعاون مع المتخصصين: نظرًا لأن الأمر يتطلب معرفة متخصصة في مجالات متنوعة مثل البناء والقانون والضرائب وإدارة العقارات، فإن التعاون مع فريق من المتخصصين الموثوق بهم أمر ضروري. من المهم بشكل خاص اختيار شركة بناء ومحاسب ضرائب لديهم خبرة واسعة في مجال المنازل المختلطة.

عرض الإجراءات التالية

إذا كنت تفكر في شراء منزل مختلط، نوصيك بمتابعة الخطوات التالية.

المرحلة الأولى: جمع المعلومات الأساسية - دراسة سوق الإيجار في موقع البناء المخطط - الحصول على عروض أسعار من عدة شركات بناء - إجراء فحص مسبق للحصول على قرض عقاري من مؤسسة مالية

المرحلة الثانية: وضع خطة تفصيلية - محاكاة الإيرادات والمصروفات بمشاركة خبراء - دراسة تفصيلية لخطة البناء - التحقق من طريقة معالجة الضرائب

المرحلة الثالثة: القرار النهائي والتنفيذ - التأكيد النهائي لشروط العقد - بدء أعمال البناء - التحضير للإعلان عن تأجير العقار

تقدم شركة INA&Associates خدمات استشارية في مجال الاستثمار العقاري، بما في ذلك العقارات المخصصة للتأجير، استنادًا إلى خبرتها الواسعة ومعرفتها المتخصصة. نقدم لكم أفضل العروض التي تناسب أهدافكم في تكوين الثروة وأسلوب حياتكم، فلا تترددوا في الاتصال بنا.

الأسئلة الشائعة

س1. هل يمكن حقًا الحصول على قرض عقاري؟

ج. نعم، يمكن الحصول على قرض عقاري شريطة استيفاء شروط معينة.الشرط الأهم هو أن تشكل المساحة المخصصة للسكن الشخصي أكثر من نصف المساحة الإجمالية للمبنى. إذا استوفيت هذا الشرط وكنت تسكن بالفعل في المنزل، يمكنك الحصول على قرض عقاري عادي.

ومع ذلك، تختلف معايير التقييم باختلاف المؤسسات المالية، لذا ننصحك باستشارة عدة مؤسسات مالية مسبقًا. كما أنه من المهم استشارة المؤسسة المالية مسبقًا والتأكد من إمكانية تغيير الشروط في حالة احتمال تأجير المساحة المخصصة للسكن الشخصي في المستقبل بسبب نقل العمل أو غيره.

س 2. كم تبلغ تكلفة البناء؟

ج. تختلف تكلفة البناء اختلافًا كبيرًا حسب الهيكل المختار. بالنسبة للمساكن المختلطة التي تبلغ مساحتها الإجمالية 70 مترًا مربعًا، تبلغ التكلفة السوقية حوالي 49 مليون ين للمباني الخشبية، و59.5 مليون إلى 70 مليون ين للمباني ذات الهيكل الفولاذي، و60.2 مليون إلى 74.9 مليون ين للمباني ذات الهيكل الخرساني.

بالإضافة إلى هذه التكاليف، هناك تكاليف أخرى مثل تكاليف الأرض والتصميم ومختلف الرسوم والتكاليف الخارجية. كما يجب أخذ التكاليف الإضافية الخاصة بالمنازل المخصصة للإيجار في الاعتبار، مثل تكاليف إنشاء مدخل مستقل وتدابير عزل الصوت. ننصحك بالحصول على تقديرات تفصيلية من عدة شركات بناء للحصول على التكاليف الدقيقة.

س 3. ما مدى مخاطر الشغور؟

ج. تختلف مخاطر الشغور بشكل كبير حسب موقع العقار وجاذبيته، ولكن بشكل عام، يجب توقع معدل شغور يتراوح بين 10% و20% سنويًا. نظرًا لأن عدد الوحدات المؤجرة في المنازل المخصصة للإيجار المشترك قليل، حيث يتراوح بين وحدة واحدة ووحدتين، فإن تأثير شغور وحدة واحدة يكون كبيرًا على إجمالي الإيرادات.

من أجل تقليل مخاطر الشغور، يعد اختيار الموقع أمرًا بالغ الأهمية.يمكن توقع طلب إيجار مستقر نسبيًا في المواقع التي تبعد مسافة 10 دقائق سيرًا على الأقدام عن محطة القطار وتقع بالقرب من المرافق التجارية والمدارس. كما أنه من المهم تشجيع الإقامة طويلة الأجل من خلال الصيانة الدورية وتحديد الإيجار المناسب.

س 4. كيف يمكن التعامل مع المشاكل مع المستأجرين؟

ج. من أجل منع المشاكل مع المستأجرين، من المهم اتخاذ تدابير في مرحلة التصميم أثناء البناء. يمكن تقليل حدوث المشاكل إلى الحد الأدنى من خلال اتخاذ تدابير عازلة للصوت وفصل مسارات الحياة ووضع قواعد واضحة.

في حالة حدوث مشاكل، من الضروري التعامل معها بهدوء وسرعة. يمكنك الاستعانة بشركة إدارة الإيجارات لتقديم خدمات متخصصة وتخفيف العبء النفسي عن المالك. ستحتاج إلى دفع حوالي 5٪ من إيرادات الإيجار كرسوم إدارة، ولكن بالنظر إلى الخبرة المتخصصة في التعامل مع المشاكل والعبء الزمني، فإن هذا الخيار يكون فعالًا في معظم الحالات.

س 5. هل هناك أي نقاط يجب الانتباه إليها عند البيع؟

ج. بيع المنازل المختلطة بين الإيجار والسكن أكثر صعوبة من بيع المنازل العادية. نظرًا لأن فئة المشترين المحتملين محدودة، فقد يستغرق البيع وقتًا طويلاً. بالإضافة إلى ذلك، عند البيع مع وجود مستأجرين، هناك بعض المشكلات مثل قيود على مشاهدة العقار وانتقال عقد الإيجار.

إذا كنت تفكر في البيع، فمن المهم استشارة شركة عقارات ذات خبرة واسعة في التعامل مع المنازل المختلطة بين الإيجار والسكن.كما يتطلب تحديد موعد البيع اتخاذ قرار استراتيجي يراعي موعد تجديد عقود المستأجرين واتجاهات السوق. من المهم أيضًا مراعاة إمكانية البيع في المستقبل عند تصميم المبنى بحيث يكون متعدد الاستخدامات.

يمكن أن تكون المنازل المزدوجة الاستخدام وسيلة فعالة لتحقيق التوازن بين السكن والاستثمار إذا تم تنفيذها بناءً على المعرفة والتخطيط المناسبين. ننصحك باستشارة خبراء متخصصين عند التفكير في شراء منزل مزدوج الاستخدام حتى تتمكن من اتخاذ القرار الأنسب لك.