Viviendas Mixtas: Características, Ventajas y Claves del Diseño

En los últimos años, las viviendas con uso mixto están ganando popularidad entre quienes están pensando en comprar una casa. Muchas personas se sienten atraídas por esta atractiva forma de vivienda, que permite tener una casa propia y obtener ingresos por alquiler. Sin embargo, no son muchos los que conocen con exactitud sus características, ventajas y desventajas.

Desde INA&Associates Co., Ltd., con nuestra amplia experiencia en numerosos proyectos de inversión inmobiliaria, podemos afirmar que, si bien las viviendas con uso mixto son sin duda una opción atractiva, también requieren un análisis cuidadoso.Si bien existen ventajas como la deducción hipotecaria y los beneficios fiscales, también existen desventajas como el riesgo de que la vivienda quede vacía o los problemas con los inquilinos.

En este artículo, explicamos de forma exhaustiva toda la información necesaria para que pueda tomar una decisión acertada, desde el funcionamiento básico de las viviendas con alquiler combinado hasta los costes de construcción, la rentabilidad y los beneficios fiscales. En particular, explicamos en detalle las condiciones de concesión de hipotecas, los requisitos para la deducción hipotecaria y cómo utilizarlas como medida para reducir el impuesto de sucesiones.

Esperamos que este artículo sea una fuente de información útil para quienes estén considerando la posibilidad de adquirir una vivienda con alquiler mixto, para quienes estén interesados en la inversión inmobiliaria y para quienes estén pensando seriamente en la formación de un patrimonio para el futuro.

Conocimientos básicos sobre las viviendas con alquiler mixto

¿Qué son las viviendas con alquiler mixto?

Las viviendas con alquiler mixto son un tipo de vivienda en la que coexisten en un mismo edificio el espacio habitable del propietario y el espacio destinado al alquiler a terceros.A diferencia de las viviendas unifamiliares o los apartamentos comunes, su característica más destacada es que combinan la función de vivienda con la de propiedad de inversión.

El requisito más importante de este tipo de vivienda es la proporción de la superficie total que ocupa la vivienda propia. Para poder solicitar una hipoteca, la vivienda propia debe ocupar al menos la mitad de la superficie total del edificio. Si se cumple esta condición, se puede solicitar una hipoteca común y obtener un tipo de interés más favorable que el de los préstamos para inversión inmobiliaria.

Existen diversos tipos de viviendas mixtas, como las de dos plantas, en las que la primera planta se destina al alquiler y la segunda a vivienda propia, o las que se dividen en dos partes, una de las cuales se alquila. En el caso de las viviendas de tres plantas, también hay casos en los que la primera y la segunda planta se destinan al alquiler y la tercera a vivienda propia. Lo importante es que cada vivienda mantenga su independencia, al tiempo que se optimizan los costes de construcción.

Diferencias con las viviendas normales

La diferencia más importante entre las viviendas mixtas y las viviendas normales es la rentabilidad. Las viviendas normales son edificios destinados exclusivamente a la vivienda, mientras que las viviendas mixtas tienen una doble función: vivienda e inversión. Esta diferencia influye en todos los aspectos, desde el diseño de la construcción hasta la financiación y el tratamiento fiscal.

Desde el punto de vista del diseño arquitectónico, las viviendas mixtas deben garantizar la privacidad de los inquilinos y mantener la calidad de vida de los propietarios.

Por lo tanto, es necesario considerar cuidadosamente elementos que no es necesario tener en cuenta en las viviendas normales, como la ubicación de la entrada y las escaleras, las medidas de insonorización y la distribución del aparcamiento.

En cuanto a la financiación, como se ha mencionado anteriormente, una gran ventaja es la posibilidad de solicitar un préstamo hipotecario. Mientras que los préstamos para inversión inmobiliaria tienen un tipo de interés de entre el 2 % y el 4 %, los préstamos hipotecarios tienen un tipo de interés mucho más bajo, de entre el 0,5 % y el 1,5 %. Esta diferencia en el tipo de interés es un factor importante que influye considerablemente en los ingresos y gastos a largo plazo.

Tipos y características de la estructura de los edificios

La estructura de los edificios de uso mixto se clasifica principalmente en tres tipos: madera, acero y hormigón armado (RC). Cada estructura tiene características y costes diferentes, por lo que es necesario elegir la más adecuada en función de la ubicación y los objetivos de la inversión.

La estructura de madera es la que permite reducir más los costes de construcción, con un precio medio de 700 000 yenes por tatami.Las ventajas son que el plazo de construcción es corto y hay mucha libertad de diseño, pero en cuanto a aislamiento acústico y durabilidad, puede ser inferior a otras estructuras. Especialmente en las viviendas de alquiler mixto, los ruidos de la vida cotidiana de los propietarios y los inquilinos pueden ser un problema, por lo que es necesario prestar especial atención a las medidas de aislamiento acústico.

La estructura de acero se sitúa entre la estructura de madera y la estructura de hormigón armado, con un coste de construcción de entre 850 000 y 1 000 000 de yenes por tsubo.Es una estructura equilibrada, con mejor aislamiento acústico que la madera y un coste inferior al del hormigón armado. Además, la sección de los pilares y las vigas puede reducirse, lo que permite aprovechar mejor el espacio interior.

El hormigón armado es la estructura más cara, con un precio medio de entre 860 000 y 1 070 000 yenes por tsubo. Sin embargo, ofrece un excelente aislamiento acústico, durabilidad y resistencia al fuego, por lo que es la estructura más ventajosa desde el punto de vista del mantenimiento del valor del inmueble a largo plazo.Especialmente en las zonas urbanas densamente pobladas, la alta insonorización influye directamente en la satisfacción de los inquilinos, por lo que, aunque la inversión inicial sea elevada, se pueden esperar beneficios a largo plazo.

Patrones de distribución y puntos clave del diseño

El diseño de la distribución de una vivienda mixta debe tener en cuenta tanto el estilo de vida del propietario como la demanda de alquiler. El patrón más común es el tipo vertical, en el que la primera planta se destina al alquiler y las plantas superiores a la vivienda.Esta distribución permite garantizar la privacidad del propietario y el acceso independiente a la parte destinada al alquiler.

La distribución horizontal consiste en dividir el edificio en dos partes, una a cada lado, y destinar una de ellas al alquiler. En este caso, ambas viviendas se encuentran en el mismo nivel, por lo que es más importante tomar medidas de insonorización. Sin embargo, la ventaja es que es fácil compartir el jardín y el aparcamiento, lo que reduce considerablemente los costes de construcción.

En los edificios de tres plantas, es habitual que la primera y la segunda planta se destinen a alquiler y la tercera a vivienda particular. Esta distribución permite obtener dos viviendas de alquiler, lo que aumenta la rentabilidad. Sin embargo, el propietario vive en la planta superior, por lo que subir y bajar las escaleras puede suponer una carga diaria.

Lo más importante en el diseño es separar claramente los espacios de la vida cotidiana del propietario y los inquilinos.Es necesario reducir al mínimo las zonas comunes, como la entrada, las escaleras y los pasillos, y tener en cuenta que cada uno pueda llevar una vida independiente. También es importante tener en cuenta los posibles cambios en la composición de la familia en el futuro y diseñar la vivienda de forma que se pueda modificar la distribución.

Ventajas de las viviendas mixtas

Reducción de la carga hipotecaria gracias a los ingresos por alquiler

La mayor ventaja de las viviendas mixtas es que los ingresos por alquiler permiten reducir considerablemente la carga hipotecaria.Por ejemplo, si la cuota mensual del préstamo es de 150 000 yenes, si se obtienen 80 000 yenes de ingresos por alquiler de la parte alquilada, la carga real se reduce a 70 000 yenes. Este efecto es muy atractivo, especialmente para las generaciones jóvenes, que tienen una gran carga económica al comprar una vivienda.

La estabilidad de los ingresos por alquiler depende en gran medida de la ubicación y la demanda de alquiler. Se puede esperar una demanda de alquiler estable en ubicaciones a menos de 10 minutos a pie de la estación de tren y con comercios y colegios en las inmediaciones.Además, los pisos de dos o tres habitaciones para familias suelen tener inquilinos que permanecen más tiempo y ofrecen ingresos más estables que los de una o dos habitaciones para personas solas.

Sin embargo, los ingresos por alquiler siempre conllevan el riesgo de que la vivienda quede vacía. Si el inquilino se marcha, hay que tener en cuenta los gastos de reforma y la pérdida de ingresos durante el periodo en que la vivienda está vacía. Por lo tanto, es importante elaborar un plan financiero que contemple un margen de maniobra para los periodos en que la vivienda esté vacía, en lugar de basar el plan de amortización del préstamo hipotecario exclusivamente en los ingresos por alquiler.

Posibilidad de obtener un préstamo hipotecario

En el caso de las viviendas destinadas a alquiler, es posible obtener un préstamo hipotecario si se cumplen determinadas condiciones. La condición es que la parte destinada a vivienda propia ocupe al menos la mitad de la superficie total del edificio. Si se cumple este requisito, se pueden obtener préstamos en condiciones mucho más favorables que los préstamos para inversión inmobiliaria.

La diferencia entre los tipos de interés de los préstamos hipotecarios y los préstamos para inversión inmobiliaria suele ser de entre un 1 % y un 2 %. Por ejemplo, si se pide un préstamo de 40 millones de yenes a 35 años, una diferencia de solo un 1 % en el tipo de interés supone una diferencia de aproximadamente 7 millones de yenes en el importe total a devolver. Esta diferencia es un factor importante que influye considerablemente en la rentabilidad de las viviendas mixtas.

Además, los préstamos hipotecarios tienen requisitos de pago inicial menos estrictos, y se pueden solicitar con un capital propio de entre el 10 % y el 20 % del precio del inmueble.En el caso de los préstamos para inversión inmobiliaria, en muchos casos se requiere un pago inicial del 30 % al 40 %, por lo que se puede reducir considerablemente la inversión inicial.

Aplicación de la deducción por hipoteca

En el caso de las viviendas mixtas, se puede aplicar la deducción por hipoteca a la parte destinada a vivienda propia. La deducción por hipoteca es un sistema que permite deducir del impuesto sobre la renta el 0,7 % del saldo del préstamo al final del año, y se puede aplicar durante un máximo de 13 años.

El cálculo de la deducción se realiza en función de la proporción de la parte destinada a vivienda propia. Por ejemplo, si la superficie total del edificio es de 100 m² y la parte destinada a vivienda propia es de 60 m², el 60 % del saldo del préstamo será deducible. Si el saldo del préstamo al final del año es de 30 millones de yenes, la deducción anual será de 30 millones de yenes × 60 % × 0,7 % = 126 000 yenes.

Aprovechando este sistema, se puede reducir aún más el tipo de interés real del préstamo. Este beneficio es especialmente importante para las personas con altos ingresos, que pueden aprovechar al máximo esta ventaja, lo que se convierte en un factor importante para aumentar la rentabilidad de la inversión en viviendas mixtas.

Beneficios fiscales

Las viviendas mixtas pueden beneficiarse de ventajas fiscales en materia de impuesto de sucesiones, impuesto sobre bienes inmuebles y impuesto sobre la renta. Estos beneficios fiscales suponen una gran ventaja para la formación de patrimonio a largo plazo.

Como medida para el impuesto de sucesiones, la parte alquilada del terreno puede ser evaluada como «terreno con vivienda alquilada», lo que permite una reducción de la valoración.

En cuanto al impuesto sobre bienes inmuebles, se aplica una reducción especial para terrenos residenciales. La parte de hasta 200 m² se reduce a un sexto, y la parte que supera los 200 m² se reduce a un tercio. En las viviendas mixtas, se puede aplicar esta reducción especial tanto a la parte residencial como a la parte alquilada, lo que permite una reducción considerable de la carga fiscal.

En cuanto al impuesto sobre la renta, se pueden contabilizar como gastos necesarios los gastos de amortización, reparación y mantenimiento de la parte alquilada. Especialmente en la fase inicial de la construcción, los gastos de amortización son elevados, por lo que es posible reducir la carga fiscal global compensando las pérdidas contables con otros ingresos.

Eficiencia de los costes de construcción

Las viviendas mixtas permiten reducir considerablemente los costes de construcción en comparación con la construcción por separado de una vivienda propia y una vivienda de alquiler.Esto se debe a que se pueden evitar duplicidades en los costes de construcción al integrar las partes comunes, como los cimientos, las paredes exteriores y el tejado.

Por ejemplo, en el caso de una vivienda que cuesta 30 millones de yenes como vivienda propia y 20 millones de yenes como apartamento de alquiler, con un coste total de 50 millones de yenes, en una vivienda mixta se puede reducir el coste a unos 40 millones de yenes. Este ahorro de 10 millones de yenes es un factor importante que repercute directamente en el rendimiento de la inversión.

Además, también se puede mejorar la eficiencia en cuanto a las instalaciones. Al compartir las instalaciones de agua caliente, electricidad y alcantarillado, se pueden reducir los costes de instalación y mantenimiento. Sin embargo, en caso de avería de las instalaciones comunes, ambas viviendas se verán afectadas, por lo que es necesario estudiar detenidamente la redundancia de las instalaciones y el sistema de mantenimiento.

Flexibilidad para cambiar de vivienda en el futuro

Las viviendas mixtas se pueden utilizar de forma flexible según los cambios en la etapa de la vida. Cuando los hijos se independizan, se puede reducir la parte de la vivienda para uso propio y ampliar la parte destinada al alquiler o, por el contrario, cuando la familia crece, se puede utilizar la parte destinada al alquiler como vivienda para uso propio.

Además, en el futuro se pueden utilizar como viviendas de alquiler. En caso de traslado por motivos de trabajo o de cambio de residencia, se puede alquilar la parte de la vivienda para uso propio y gestionar el conjunto como una propiedad de alquiler. En este caso, si la ubicación es buena, se pueden obtener ingresos estables por el alquiler a largo plazo.

Además, también se puede utilizar como vivienda para dos familias. Cuando los padres se hacen mayores, la parte alquilada se puede utilizar como vivienda para ellos, lo que supone una ventaja en cuanto al cuidado y la vigilancia. La posibilidad de utilizarla de diversas maneras es uno de los grandes atractivos de las viviendas mixtas.

Desventajas de las viviendas mixtas

Riesgo de problemas con los inquilinos

La desventaja más grave de las viviendas mixtas es el riesgo de problemas entre el propietario y los inquilinos por el hecho de vivir en el mismo edificio.En las viviendas de alquiler normales, la empresa gestora actúa como intermediaria, pero en las viviendas mixtas, las quejas y peticiones de los inquilinos suelen llegar directamente al propietario, lo que supone una gran carga mental.

El problema más frecuente es el ruido. Muchos casos se deben a diferencias en los horarios de las personas, el volumen de la televisión o la música, o los llantos de los niños. En las construcciones de madera, en particular, el aislamiento acústico es limitado, por lo que incluso los ruidos cotidianos más insignificantes pueden convertirse en un problema.Estos problemas afectan directamente a la calidad de vida del propietario, por lo que se convierten en un asunto grave.

La salida de la basura y el uso de las zonas comunes también son fuentes de problemas. El incumplimiento de los días y horarios de recogida de basura o las diferencias en el uso del aparcamiento y el jardín comunes son ejemplos de problemas cotidianos que pueden convertirse en una fuente de estrés continuo.

Aún más graves son los problemas relacionados con el impago del alquiler o el incumplimiento del contrato.En el caso de los inmuebles de alquiler generales, la empresa gestora se encarga de estos asuntos, pero en el caso de las viviendas de alquiler mixto, el propietario debe ocuparse directamente de ellos en muchos casos, lo que requiere conocimientos y experiencia en materia de procedimientos legales y negociaciones.

Riesgo de desocupación y repercusión en los ingresos

En las viviendas de alquiler mixto, la repercusión en los ingresos en caso de desocupación es más grave que en los inmuebles de alquiler generales. Esto se debe a que, al haber solo uno o dos apartamentos en alquiler, la desocupación de uno de ellos tiene un impacto muy grande en los ingresos totales.

Por ejemplo, si se ha establecido un plan de amortización del préstamo basado en unos ingresos mensuales de 80 000 yenes, tres meses de desocupación supondrían una pérdida de ingresos de 240 000 yenes. Durante este tiempo, el propietario debe seguir pagando el préstamo, lo que supone una gran carga para su economía. Además, hay que añadir los gastos de reforma para encontrar nuevos inquilinos y los honorarios de la agencia inmobiliaria, lo que aumenta aún más las pérdidas reales.

La prolongación del periodo de desocupación depende en gran medida de la ubicación y el atractivo de la propiedad.Los inmuebles alejados de la estación o con instalaciones antiguas tienden a tener más dificultades para encontrar inquilinos. Además, los cambios en el equilibrio entre la oferta y la demanda del mercado del alquiler pueden hacer que sea imposible mantener los niveles de alquiler tradicionales.

Para reducir el riesgo de desocupación, es necesario realizar un mantenimiento periódico y renovar las instalaciones, pero estos gastos también suponen una carga para los ingresos. Es necesario tener muy en cuenta que se necesitarán inversiones continuas, como la sustitución del aire acondicionado, el cambio de papel pintado o la reparación de las instalaciones de fontanería.

Dificultades en la venta y la herencia

Las viviendas mixtas presentan dificultades en comparación con las viviendas normales a la hora de venderlas o heredarlas en el futuro. El mayor problema es que el número de compradores potenciales es limitado. Los compradores de viviendas normales tienden a evitar las viviendas mixtas, ya que implican una mayor carga de gestión y el riesgo de problemas con los inquilinos.

Para los inversores, el hecho de que haya una parte destinada a vivienda propia reduce el atractivo como propiedad de inversión pura. Los inversores que dan prioridad a la rentabilidad tienden a preferir propiedades en las que se pueden alquilar todas las viviendas, por lo que el valor de mercado de las viviendas mixtas puede ser inferior al de las propiedades de inversión generales.

En caso de herencia, surgen problemas aún más complejos. Si hay varios herederos, dividir una vivienda mixta es físicamente difícil, por lo que en muchos casos se convierte en propiedad compartida.Los inmuebles en copropiedad requieren el consenso de todos los copropietarios para tomar decisiones importantes, como la venta o las reformas importantes, lo que puede dificultar la gestión y el mantenimiento en el futuro.

Además, si los herederos no tienen conocimientos ni experiencia en la gestión de alquileres, existe el riesgo de que no puedan gestionar adecuadamente la propiedad y se reduzca su valor. Para evitar estos problemas, es importante estudiar detenidamente las medidas sucesorias antes de fallecer y, si es necesario, solicitar el asesoramiento de un experto.

Restricciones de diseño y libertad

Las viviendas mixtas requieren un diseño que tenga en cuenta tanto la parte destinada a vivienda propia como la destinada al alquiler, lo que limita considerablemente la libertad de diseño en comparación con las viviendas puramente residenciales. En particular, la condición de que «la parte destinada a vivienda propia debe ser superior a la mitad del total», que es uno de los requisitos para la concesión de un préstamo hipotecario, puede impedir que se consiga la distribución ideal.

La garantía de la privacidad también es un factor restrictivo importante.Para separar las zonas de circulación del propietario y los inquilinos, es necesario instalar entradas y escaleras independientes, lo que aumenta la superficie construida y los costes de construcción. Además, es necesario reforzar la estructura de las paredes y los suelos para garantizar el aislamiento acústico, lo que puede dificultar el aprovechamiento eficaz del espacio interior.

También existen restricciones en cuanto a futuras reformas o cambios en la distribución. Cuando hay inquilinos en la parte destinada al alquiler, es difícil realizar obras de gran envergadura, e incluso las reformas en la parte destinada a vivienda propia deben realizarse teniendo en cuenta a los inquilinos.Por lo tanto, puede ser difícil cambiar el entorno de vida de forma flexible en función de los cambios en la etapa de la vida.

Baja rentabilidad y eficiencia de la inversión

La rentabilidad de las viviendas mixtas tiende a ser más baja que la de las viviendas de alquiler normales. La rentabilidad nominal es de entre el 3 % y el 5 %, y la rentabilidad real es de entre el 2 % y el 4 %, lo que supone un nivel considerablemente inferior al 8 %-10 % de los apartamentos de alquiler normales.

Este bajo rendimiento se debe al alto coste de la construcción y a las restricciones en la superficie alquilable. Dado que la parte destinada a vivienda propia ocupa más de la mitad del total, la superficie alquilable se ve limitada, lo que reduce la rentabilidad de la inversión. Además, el diseño y el equipamiento, que dan prioridad a la calidad como vivienda, tienden a encarecer los costes de construcción en comparación con los inmuebles de alquiler habituales.

Además, hay que tener en cuenta los costes de gestión.Incluso si el propietario se encarga de la gestión, el tiempo y el esfuerzo necesarios para atender a los inquilinos y mantener la propiedad se traducen en un rendimiento real aún menor. Si se contrata a una empresa de gestión, se debe pagar entre un 5 % y un 10 % de los ingresos por alquiler en concepto de gastos de gestión, lo que también reduce el rendimiento.

Complejidad de la gestión y responsabilidad

Los propietarios de viviendas mixtas tienen que asumir simultáneamente la responsabilidad de ser propietarios y la de ser residentes, lo que complica las tareas de gestión.Cuando se produce una avería o es necesario realizar una reparación, es necesario actuar con rapidez, pero también hay que tener en cuenta el impacto que esto puede tener en la propia vida.

La responsabilidad legal también es un factor importante a tener en cuenta. Como proveedor de viviendas de alquiler, tiene la obligación de garantizar la seguridad del edificio, el mantenimiento adecuado de las instalaciones y la seguridad de los inquilinos. Si incumple estas responsabilidades, puede ser considerado responsable de los daños y perjuicios causados. Además, es necesario llevar a cabo de forma adecuada la formalización y renovación de los contratos de alquiler, así como la gestión de las fianzas.

Los trámites fiscales también se vuelven más complejos. Es necesario dividir adecuadamente los gastos de la parte de la vivienda y la parte alquilada y presentar la declaración de la renta. Hay muchos aspectos que requieren conocimientos especializados, como el cálculo de la amortización, la distinción entre gastos de reparación y gastos de capital, y el alcance de los gastos necesarios, por lo que puede ser necesario consultar a un experto, como un asesor fiscal.

Costes de construcción y rentabilidad real

Análisis detallado de los costes de construcción por tipo de estructura

Los costes de construcción de una vivienda mixta varían mucho en función de la estructura elegida. La siguiente tabla resume los costes de construcción medios por estructura para una vivienda mixta con una superficie total de 70 tsubo (aproximadamente 231 m²).

Estructura Precio por tsubo Coste total de construcción Vida útil Características

Estructura de madera 700 000 yenes 49 000 000 yenes 22 años Reducción del tiempo de construcción, gran libertad de diseño, problemas de insonorización

Estructura de acero 850 000-1 000 000 yenes 59,5-70 millones de yenes 34 años Equilibrada, aislamiento acústico medio

Estructura de hormigón armado 860 000-1 070 000 yenes 60,2-74,9 millones de yenes 47 años Alto aislamiento acústico y durabilidad, periodo de construcción largo

Estos costes incluyen los trabajos de cimentación, estructura, interiores, instalaciones y exteriores, pero no incluyen el precio del terreno, los honorarios de diseño ni los gastos de tramitación de los permisos. Además, hay que tener en cuenta los costes adicionales de las instalaciones específicas de las viviendas mixtas, como entradas y escaleras independientes, medidas de insonorización y sistemas de seguridad.

En el caso de las construcciones de madera, los costes de construcción son los más bajos, pero es posible que sea necesario adoptar medidas adicionales para mejorar la insonorización.Por ejemplo, la adición de materiales insonorizantes o la instalación de suelos y techos dobles pueden aumentar el precio por metro cuadrado entre 50 000 y 100 000 yenes.

La construcción con estructura de acero ofrece un rendimiento intermedio entre la construcción en madera y la construcción en hormigón armado, y es una opción muy rentable. Especialmente en viviendas de alquiler de tres plantas, ofrece un buen equilibrio entre estabilidad estructural y economía, por lo que es la opción elegida por muchos propietarios.

La construcción de hormigón armado es la que requiere una inversión inicial más elevada, pero permite mantener el valor del activo a largo plazo y ofrece un excelente entorno de vida. Especialmente en zonas urbanas densamente pobladas, el alto nivel de aislamiento acústico se traduce directamente en la satisfacción de los inquilinos y en el mantenimiento del nivel de los alquileres, por lo que se puede esperar un rendimiento a largo plazo de la inversión.

Método de cálculo del rendimiento y cifras realistas

Para evaluar con precisión el rendimiento de la inversión en viviendas mixtas, es necesario comprender tanto el rendimiento nominal como el rendimiento real.El rendimiento aparente es un indicador simple que se obtiene dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio del inmueble, mientras que el rendimiento real muestra la rentabilidad real una vez deducidos los gastos.

Fórmula para calcular el rendimiento aparente: ingresos anuales por alquiler ÷ precio del inmueble (precio del terreno + costes de construcción) × 100

Fórmula para calcular el rendimiento real: (ingresos anuales por alquiler - gastos anuales) ÷ (precio del inmueble + gastos de compra) × 100

La siguiente tabla resume los rendimientos medios según la ubicación.

Ubicación Rendimiento nominal Rendimiento real Alquiler estimado (mensual) Tasa de desocupación

Centro de la ciudad (a menos de 5 minutos a pie de la estación) 3,5-4,5 % 2,5-3,5 % 120.000-150.000 yenes 5-10 %

Suburbios (a menos de 10 minutos a pie de la estación) 4,0-5,5 % 3,0-4,5 % 80 000-120 000 yenes 10-15 %

Ciudades regionales 5,0-7,0 % 4,0-6,0 % 60 000-100 000 yenes 15-25 %

Para calcular el rendimiento real, es necesario tener en cuenta los siguientes gastos:

• Impuesto sobre bienes inmuebles y impuesto urbanístico: entre 200 000 y 500 000 yenes al año
• Seguro contra incendios: entre 50 000 y 150 000 yenes al año
• Fondo de reserva para reparaciones: entre 300 000 y 600 000 yenes al año
• Gastos de gestión (en caso de contratación): entre el 5 % y el 10 % de los ingresos por alquiler
• Pérdidas por desocupación: entre el 10 % y el 20 % de los ingresos por alquiler
• Otros (gastos de publicidad, honorarios del asesor fiscal, etc.): entre 100 000 y 300 000 yenes al año

Ejemplo de simulación de ingresos y gastos

Veamos la rentabilidad de la inversión en una vivienda mixta a través de una simulación concreta de ingresos y gastos. A continuación se presenta el caso de una vivienda mixta con un coste total de 60 millones de yenes (20 millones de yenes en terreno y 40 millones de yenes en construcción).

Concepto Importe Observaciones

Ingresos

Ingresos por alquiler 1,2 millones de yenes/año 100 000 yenes/mes × 12 meses

Gastos

Amortización del préstamo 1,8 millones de yenes/año Tipo de interés 1,0 %, amortización en 35 años

Impuestos sobre bienes inmuebles, etc. 300 000 yenes/año

Seguros 80 000 yenes/año

Fondo de reserva para reparaciones 400 000 yenes/año

Gastos de gestión 120 000 yenes/año 10 % de los ingresos por alquiler

Otros gastos 150 000 yenes/año

Total de gastos 2 850 000 yenes/año

Balance anual -1 650 000 yenes/año Antes de la deducción por hipoteca

Deducción por hipoteca 280 000 yenes/año Como parte de la vivienda propia al 50 %

Balance anual real -1 370 000 yenes/año

En este ejemplo, los ingresos por alquiler no cubren la amortización del préstamo, por lo que es necesario aportar 1 370 000 yenes al año.Sin embargo, si se considera como gasto de vivienda propia, es necesario compararlo con el alquiler de una vivienda equivalente.

Periodo de recuperación de la inversión y rentabilidad a largo plazo

El periodo de recuperación de la inversión en viviendas mixtas suele ser largo, entre 20 y 30 años. Esto se debe a que el hecho de que parte de la vivienda sea para uso propio reduce la rentabilidad pura de la inversión, pero es necesario evaluar de forma global el ahorro en los gastos de vivienda y la creación de patrimonio.

Para mejorar la rentabilidad a largo plazo, son importantes los siguientes factores:

Potencial de la ubicación: es importante elegir una ubicación en la que se mantenga la demanda de alquileres a pesar de la disminución de la población. Es necesario evaluar de forma global factores como la remodelación de la zona alrededor de la estación, la presencia de universidades y empresas, y la oferta comercial.

Mantenimiento del valor del inmueble: es importante mantener el valor del inmueble mediante un mantenimiento periódico y la renovación de las instalaciones en el momento adecuado. La renovación de las instalaciones sanitarias y del aire acondicionado, en particular, influye directamente en la satisfacción de los inquilinos.

Mantenimiento del nivel de los alquileres: es importante estar al tanto de la evolución de los precios en el mercado y fijar alquileres adecuados. Un aumento excesivo de los alquileres aumenta el riesgo de que queden vacíos, mientras que fijar alquileres demasiado bajos en comparación con el mercado reduce la rentabilidad.

Aprovechamiento de las ventajas fiscales: se puede mejorar el rendimiento real de la inversión aprovechando al máximo las deducciones hipotecarias y otros incentivos fiscales. Es importante estar atento a las modificaciones de la legislación fiscal y, si es necesario, consultar a un experto.

Hipotecas y ventajas fiscales

Condiciones detalladas para la concesión de hipotecas

Para poder solicitar una hipoteca para una vivienda destinada a uso mixto (alquiler y uso propio), es necesario cumplir una serie de requisitos. El más importante es que la superficie destinada a uso propio ocupe al menos la mitad de la superficie total del edificio. Si se cumple este requisito, se puede solicitar una hipoteca general, lo que supone unas condiciones mucho más ventajosas que las de los préstamos para inversión inmobiliaria.

En la siguiente tabla se resumen las principales diferencias entre las hipotecas y los préstamos para inversión inmobiliaria.

Contenido Préstamo hipotecario Préstamo para inversión inmobiliaria

Tipo de interés 0,5-1,5 % 2,0-4,0 %

Entrada inicial 10-20 % 30-40 %

Plazo de amortización Máximo 35 años Máximo 30 años

Criterios de concesión Se valora la solvencia personal Se valora la rentabilidad del inmueble

Seguro de vida colectivo Obligatorio (incluido en la prima) Opcional (prima aparte)

En la evaluación de los préstamos hipotecarios se tiene en cuenta el ingreso anual del prestatario, su antigüedad en el empleo y su historial crediticio. Por lo general, se considera que el ratio de amortización con respecto al ingreso anual debe ser inferior al 35 %, y en muchos casos los ingresos por alquiler no se tienen en cuenta en la evaluación, por lo que es importante la capacidad de amortización con fondos propios.

Además, para poder solicitar un préstamo hipotecario, es necesario que el prestatario vaya a residir efectivamente en la vivienda. Por lo tanto, si en el futuro se prevé alquilar la parte destinada a vivienda propia debido a un traslado o a un cambio de residencia, es necesario consultar previamente con la entidad financiera.

Requisitos y método de cálculo de la deducción por hipoteca

La deducción por hipoteca es un importante beneficio fiscal que se puede aplicar a la parte de la vivienda que se utiliza como residencia propia, incluso en el caso de viviendas que se alquilan. El período de deducción es de un máximo de 13 años, y se puede deducir del impuesto sobre la renta el 0,7 % del saldo del préstamo al final del año.

Los requisitos para aplicar la deducción por hipoteca son los siguientes:

Requisitos Condiciones

Superficie 50 m² o más (superficie registrada)

Porcentaje de uso: más de la mitad de la superficie construida debe ser para uso propio

Plazo del préstamo: más de 10 años

Límite de ingresos: ingresos totales inferiores a 30 millones de yenes

Inicio de la residencia: debe comenzar a residir en la vivienda en un plazo de 6 meses desde la adquisición

El importe de la deducción se calcula en función del porcentaje de la vivienda destinada a uso propio. Por ejemplo, si la superficie construida total del edificio es de 120 m² y la superficie destinada a uso propio es de 80 m², el porcentaje de uso es de 80 m² ÷ 120 m² = 66,7 %.

Ejemplo de cálculo de la deducción: - Saldo del préstamo al final del año: 40 millones de yenes - Porcentaje de uso: 66,7 % - Importe deducible: 40 millones de yenes × 66,7 % = 26,68 millones de yenes - Deducción anual: 26,68 millones de yenes × 0,7 % = 187 000 yenes

Sin embargo, la deducción tiene un límite máximo anual, que es de 350 000 yenes al año para las viviendas normales y de 450 000 yenes al año para las viviendas certificadas. Además, la deducción tiene como límite el importe del impuesto sobre la renta y, si no se puede deducir en su totalidad del impuesto sobre la renta, se deduce parcialmente del impuesto sobre el censo.

Detalles de los distintos regímenes fiscales preferenciales

Las viviendas mixtas pueden beneficiarse de otras ventajas fiscales además de la deducción por hipoteca. Si se aprovechan adecuadamente estos regímenes, se puede obtener un importante ahorro fiscal.

Medidas de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles:

Gracias a una excepción para terrenos residenciales, el impuesto sobre bienes inmuebles se reduce considerablemente. En el caso de las viviendas mixtas, se puede beneficiar de esta excepción tanto para la parte destinada a vivienda como para la parte destinada al alquiler.

Superficie del terreno Porcentaje de reducción Condiciones de aplicación

Parte inferior a 200 m² 1/6 Hasta 200 m² por vivienda

Parte superior a 200 m² 1/3 Utilización como terreno residencial

Reducción del impuesto sobre bienes inmuebles para viviendas de nueva construcción:

En el caso de las viviendas de nueva construcción, el impuesto sobre bienes inmuebles se reduce durante un periodo determinado.

Tipo de vivienda Periodo de reducción Porcentaje de reducción Superficie sujeta a reducción

Viviendas generales 3 años La mitad Hasta 120 m²

Edificios de 3 o más plantas resistentes al fuego o semirresistentes al fuego 5 años La mitad Hasta 120 m²

Utilización como medida para reducir el impuesto de sucesiones:

Las viviendas mixtas son también eficaces como medida para reducir el impuesto de sucesiones.El terreno de la parte alquilada se valora como «terreno con vivienda alquilada», lo que supone una reducción de la valoración de aproximadamente un 20 % en comparación con un terreno sin edificar. Además, el edificio también se valora como «vivienda alquilada», por lo que se aplica una reducción de aproximadamente el 30 % sobre el valor catastral.

Ejemplo concreto de cálculo del ahorro fiscal

Veamos con cifras concretas el ahorro fiscal real. La siguiente tabla resume el ahorro fiscal anual de una vivienda mixta con un coste total de 60 millones de yenes.

Beneficios fiscales Anual Ahorro fiscal Base de cálculo

Deducción por hipoteca 280 000 yenes Saldo de la hipoteca 40 millones de yenes × porcentaje de vivienda 50 % × 0,7 %

Reducción del impuesto sobre bienes inmuebles (terreno) 150 000 yenes Reducción por exención para terrenos residenciales

Reducción del impuesto sobre bienes inmuebles (edificio) 120 000 yenes Reducción para viviendas de nueva construcción (3 años)

Reducción del impuesto sobre la renta (amortización, etc.) 200 000 yenes Contabilización de los gastos necesarios de la parte alquilada

Total del ahorro fiscal anual: 750 000 yenes

Estos efectos fiscales son un factor importante que mejora considerablemente el rendimiento real de la inversión en viviendas mixtas. En particular, la deducción por hipoteca se mantiene durante 13 años, por lo que se puede esperar un ahorro fiscal total de más de 3 millones de yenes.

Aspectos importantes del tratamiento fiscal y la importancia de recurrir a expertos

El tratamiento fiscal de las viviendas mixtas es más complejo que el de las viviendas normales, ya que es necesario prorratear adecuadamente la parte destinada a vivienda y la parte destinada al alquiler.Los principales elementos que deben prorratearse son los siguientes:

Elementos que deben prorratearse: - Gastos de amortización - Gastos de reparación - Seguro contra incendios - Impuesto sobre bienes inmuebles - Intereses de préstamos

El método de prorrateo más habitual es el basado en la superficie, pero se pueden aceptar otros métodos razonables que se ajusten al uso real. Sin embargo, una vez decidido el método de prorrateo, debe aplicarse de forma continuada y no se permiten cambios arbitrarios.

En la declaración de la renta, se calculan los ingresos y gastos de la parte alquilada como ingresos inmobiliarios y, si procede, se puede solicitar la deducción especial por declaración de la renta. Al optar por la declaración de la renta, se puede obtener una deducción especial de hasta 650 000 yenes, lo que supone un mayor ahorro fiscal.

Teniendo en cuenta la complejidad del tratamiento fiscal, es imprescindible consultar a un experto, como un asesor fiscal.En particular, en lo que respecta al método de cálculo de la amortización, la distinción entre gastos de reparación y gastos de capital, el alcance de los gastos necesarios, etc., hay muchos casos en los que se requiere un juicio especializado, y un tratamiento adecuado puede maximizar el ahorro fiscal.

Resumen

Resumen de los puntos clave de las viviendas mixtas

Las viviendas mixtas son una opción atractiva que permite compaginar la vivienda y la inversión, pero también son una inversión que requiere un examen cuidadoso. A continuación, resumimos los puntos importantes basándonos en el contenido de este artículo.

Ventajas principales: - Reducción de la carga de la hipoteca gracias a los ingresos por alquiler. - Financiación a bajo interés mediante una hipoteca. - Diversas ventajas fiscales, como la deducción por hipoteca. - Eficiencia en los costes de construcción y flexibilidad de uso en el futuro.

Desventajas principales: - Riesgo de problemas con los inquilinos y complejidad de la gestión. - Impacto en los ingresos por el riesgo de que la vivienda quede vacía. - Dificultad para venderla o heredar y limitaciones en el valor de mercado. - Rendimiento inferior al de las propiedades de inversión habituales.

Características de las personas adecuadas para las viviendas mixtas

Basándonos en el análisis anterior, las características de las personas adecuadas para viviendas mixtas son las siguientes.

Condiciones económicas: - Personas con ingresos estables y capacidad de pago que no dependan de los ingresos por alquiler. - Personas que puedan aportar como inversión inicial al menos el 20 % del precio del inmueble. - Personas que busquen la formación de un patrimonio a largo plazo y no un rendimiento elevado a corto plazo.

Condiciones de estilo de vida: - Personas que comprenden la convivencia con los inquilinos y están dispuestas a resolver los problemas de forma positiva. - Personas que se esfuerzan por adquirir conocimientos sobre la gestión inmobiliaria y colaborar con expertos. - Personas que pueden planificar con una perspectiva a largo plazo su futuro cambio de vivienda y la herencia.

Condiciones de la ubicación y la propiedad: - Personas que pueden construir en una ubicación con una demanda de alquiler estable. - Personas que pueden elaborar un plan integral que incluya el uso futuro de la propiedad desde el momento de la construcción.

Aspectos importantes a tener en cuenta al considerar la compra

Al considerar una vivienda para alquiler, es necesario prestar especial atención a los siguientes puntos.

Elaboración de un plan financiero: es importante elaborar un plan conservador que tenga en cuenta los períodos de desocupación y los gastos de reparación, en lugar de un plan de amortización excesivamente optimista basado en los ingresos por alquiler. También es necesario examinar detenidamente los ingresos y gastos tras la finalización del período de deducción hipotecaria.

Importancia de la elección de la ubicación: es necesario analizar cuidadosamente las perspectivas de la demanda de alquiler y elegir una ubicación teniendo en cuenta factores a largo plazo, como la disminución de la población y los cambios en la planificación urbana.Es importante evaluar de forma integral la distancia a la estación, la calidad de los servicios en los alrededores y los planes de desarrollo futuros.

Colaboración con expertos: Dado que se requieren conocimientos especializados en diversos campos, como la construcción, el derecho, los impuestos y la gestión inmobiliaria, es imprescindible contar con un equipo de expertos de confianza. En particular, es importante seleccionar una empresa constructora y un asesor fiscal con amplia experiencia en viviendas mixtas.

Próximos pasos

Si está pensando en adquirir una vivienda mixta, le recomendamos que siga los siguientes pasos para avanzar en su proyecto.

Fase 1: Recopilación de información básica - Estudio del mercado de alquiler en la zona donde se va a construir - Obtención de presupuestos de varios constructores - Preevaluación de la hipoteca con la entidad financiera

Fase 2: Elaboración del plan detallado - Simulación de ingresos y gastos con la ayuda de expertos - Estudio detallado del plan de construcción - Confirmación del tratamiento fiscal

Fase 3: Decisión final y ejecución - Confirmación final de las condiciones del contrato - Inicio de las obras de construcción - Preparación para el alquiler

INA&Associates Co., Ltd. ofrece servicios de consultoría basados en su amplia experiencia y conocimientos especializados en materia de inversión inmobiliaria, incluyendo viviendas con uso mixto. Le ofreceremos las propuestas que mejor se adapten a sus objetivos de creación de patrimonio y a su estilo de vida, así que no dude en ponerse en contacto con nosotros.

Preguntas frecuentes

P1. ¿Se puede realmente utilizar un préstamo hipotecario?

R. Sí, es posible utilizar un préstamo hipotecario si se cumplen determinadas condiciones.La condición más importante es que la parte destinada a vivienda propia ocupe más de la mitad de la superficie total del edificio. Si se cumple esta condición y el prestatario reside efectivamente en la vivienda, se puede solicitar una hipoteca convencional.

Sin embargo, dado que los criterios de evaluación varían según la entidad financiera, le recomendamos que consulte previamente con varias entidades. Además, si existe la posibilidad de que en el futuro tenga que alquilar la parte destinada a vivienda propia, por ejemplo, debido a un traslado, es importante que consulte previamente con la entidad financiera y confirme la posibilidad de modificar las condiciones.

P2. ¿Cuánto cuestan los gastos de construcción?

R. Los gastos de construcción varían mucho en función de la estructura elegida. En el caso de una vivienda mixta de unos 70 tsubo (unos 230 m²) de superficie construida, el precio medio es de 49 millones de yenes para una estructura de madera, de 59,5 a 70 millones de yenes para una estructura de acero y de 60,2 a 74,9 millones de yenes para una estructura de hormigón armado.

A estos costes hay que añadir el precio del terreno, los honorarios del arquitecto, los gastos de tramitación de los permisos y las obras exteriores. Además, hay que tener en cuenta los costes adicionales de las instalaciones específicas de las viviendas con alquiler, como una entrada independiente o medidas de insonorización. Para conocer los costes exactos, le recomendamos que solicite presupuestos detallados a varias constructoras.

P3. ¿Cuál es el riesgo de que quede vacía?

A. El riesgo de que quede vacía varía mucho en función de la ubicación y el atractivo de la propiedad, pero, en general, hay que contar con una tasa de desocupación de entre el 10 % y el 20 % anual. En las viviendas mixtas, la parte destinada al alquiler suele ser pequeña, de una o dos viviendas, por lo que una sola vivienda vacía tiene un gran impacto en los ingresos totales.

Para reducir el riesgo de que quede vacía, lo más importante es elegir bien la ubicación.En ubicaciones a menos de 10 minutos a pie de la estación de tren y cerca de comercios y colegios, se puede esperar una demanda de alquiler relativamente estable. También es importante fomentar la permanencia de los inquilinos a largo plazo mediante un mantenimiento periódico y un alquiler adecuado.

P4. ¿Cómo se deben abordar los problemas con los inquilinos?

A. Para evitar problemas con los inquilinos, es importante tomar medidas desde la fase de diseño de la construcción. Se pueden minimizar los problemas mediante medidas de insonorización, la separación de las zonas de paso y el establecimiento de normas claras.

En caso de que surja algún problema, es necesario actuar con calma y rapidez. Encargar la gestión a una empresa especializada permite contar con un servicio profesional y aliviar la carga mental del propietario. Aunque hay que pagar una comisión de gestión equivalente al 5 % del alquiler, en la mayoría de los casos es una opción eficaz si se tiene en cuenta la especialización en la gestión de problemas y el tiempo que ello supone.

P5. ¿Hay que tener en cuenta algo a la hora de vender?

R. La venta de viviendas mixtas es más difícil que la de viviendas normales. Como el número de compradores potenciales es limitado, es posible que la venta se prolongue. Además, si se vende con inquilinos, hay que tener en cuenta las restricciones para mostrar la vivienda y la transferencia del contrato de alquiler.

Si estás pensando en vender, es importante que consultes con una inmobiliaria con experiencia en viviendas mixtas.Asimismo, es necesario tomar una decisión estratégica sobre el momento de la venta, teniendo en cuenta la fecha de renovación del contrato de los inquilinos y la evolución del mercado. También es importante tener en cuenta la posibilidad de venta en el futuro y optar por un diseño versátil desde el momento de la construcción.

Las viviendas mixtas pueden ser un medio eficaz para compaginar la vivienda y la inversión si se llevan a cabo con los conocimientos y la planificación adecuados. Si está pensando en adquirir una, le recomendamos que consulte con un experto para tomar la decisión más adecuada para usted.