Stratégies d'entreprise : Retour des logements de fonction et dortoirs

Ces dernières années, les entreprises ont eu de plus en plus tendance à réévaluer les logements de fonction et les dortoirs pour les employés en tant qu'avantages sociaux. Bien que les programmes de logement d'entreprise aient continué à être réduits depuis l'éclatement de la bulle en raison de la réduction des coûts, ils sont de plus en plus souvent relancés dans le cadre de la stratégie d'entreprise, dans un contexte de concurrence accrue pour les ressources humaines et de flambée des coûts du logement dans les zones urbaines. Cet article explique le contexte du regain d'intérêt pour les logements de fonction et les dortoirs, les principales études de cas, les avantages pour les entreprises et les employés, les motivations de leur réutilisation (par exemple, pour renforcer le recrutement, fidéliser le personnel et optimiser les coûts), et les perspectives d'avenir. Contexte du regain d'intérêt pour les logements de fonction et les dortoirs d'entreprise

Transition historique : le système de logement d'entreprise au Japon remonte à l'ère Meiji (1868-1912) et, pendant la période de croissance économique rapide qui a suivi la fin de la guerre, les entreprises se sont fait concurrence pour fournir des dortoirs et des logements d'entreprise aux employés célibataires afin de répondre à l'emploi massif de personnes originaires des zones rurales. À son apogée, au début des années 1990, 2,05 millions de ménages dans tout le pays vivaient dans des logements de fonction et des dortoirs. Toutefois, de nombreuses entreprises ont abandonné leurs logements de fonction en raison de la détérioration de leurs résultats après l'éclatement de la bulle économique, et le nombre d'unités de logement de fonction a continué à diminuer après le pic de 1993, atteignant un niveau record en 2018. La part des coûts liés au logement dans les coûts des avantages sociaux des employés a également été constamment supprimée depuis les années 2000.

Signes d'une réévaluation : ces dernières années, toutefois, une tendance à la réévaluation des logements de fonction et des dortoirs d'entreprise s'est fait sentir. Cela s'explique par la difficulté croissante à recruter du personnel en raison de la baisse de la natalité et du vieillissement de la population, et par l'augmentation du coût de la vie pour les jeunes employés en raison de la flambée des loyers dans les zones urbaines. En fait, certaines enquêtes indiquent que "la difficulté croissante à recruter de nouveaux diplômés et des travailleurs en milieu de carrière" et "la hausse des loyers des logements locatifs dans les zones urbaines" sont les raisons qui expliquent l'augmentation du nombre de logements de fonction. En outre, une enquête récente sur les attitudes des nouveaux diplômés à la recherche d'un emploi a révélé que les "avantages généreux" étaient le premier facteur décisif dans le choix d'une grande entreprise, pour 51,5 % des personnes interrogées. Plus de 60 % des étudiants accordent la même importance aux avantages sociaux qu'au salaire et au contenu du poste, et il devient essentiel d'offrir un bon ensemble d'avantages sociaux, y compris une aide au logement, pour attirer les meilleurs talents.

Dans cet environnement en mutation, le logement d'entreprise et les dortoirs font l'objet d'une attention renouvelée en tant qu'investissement stratégique plutôt que simple coût. Du point de vue de la stratégie immobilière de l'entreprise (CRE), il s'agit également d'utiliser efficacement les actifs des logements de fonction qui ont tendance à rester inutilisés et de les associer à une augmentation de la valeur de l'entreprise, et il y a un mouvement croissant pour positionner les logements de fonction en tant qu'élément de la stratégie de gestion.

Principaux exemples de logements de fonction et de dortoirs d'entreprise

La grande société commerciale ITOCHU Corporation est un exemple notable de logements et de dortoirs d'entreprise qui ont été relancés ou nouvellement créés ces dernières années. La société n'a pas eu de logements de fonction depuis longtemps, ayant vendu son grand dortoir pour employés célibataires en 2000 en raison de la détérioration de ses performances commerciales, mais en mars 2018, elle a construit un nouveau dortoir pour employés célibataires pour la première fois en 18 ans. Le dortoir est situé à Hiyoshi, Yokohama, et est un grand bâtiment de sept étages avec 361 unités. Chaque chambre individuelle est équipée d'une douche, d'une mini-cuisine et d'un réfrigérateur, et l'espace commun dispose d'une cuisine partagée et même d'une grande salle de bain avec sauna, ce qui en fait une installation de pointe qui prend en compte l'intimité et le confort. ITOCHU a pour politique d'exiger que tous les nouveaux employés vivent dans les dortoirs, même s'ils peuvent se rendre au travail depuis leur domicile, dans le but d'approfondir les échanges et la formation parmi les jeunes employés. Tout en dissipant l'image conventionnelle d'une vie en dortoir exiguë, le dortoir se caractérise également par une gestion respectueuse de l'autonomie des employés (pas de couvre-feu, pas de restrictions sur les nuitées, etc.)

ITOCHU a depuis élargi sa politique de logement d'entreprise et, en 2025, un nouveau dortoir pour les employées a été construit pour intégrer les dortoirs existants et a commencé à accueillir de nouvelles employées en avril de la même année. De cette manière, les logements de fonction sont également développés pour répondre aux divers besoins des employés (par exemple, facilité de travail pour les femmes).

D'autres entreprises manufacturières et informatiques ont également fait état de mesures visant à relancer le logement de fonction. Par exemple, des fabricants ayant des usines dans des zones rurales préparent de nouveaux dortoirs à proximité de leurs usines pour attirer le personnel des centres-villes vers la campagne, permettant ainsi aux employés de se rendre au travail sans voiture. Les sociétés immobilières se concentrent également sur la construction et la rénovation de dortoirs pour les entreprises, et des propositions sont faites pour rénover les anciens logements de fonction en fonction des préférences des jeunes employés. Tous ces cas ont en commun d'être mis en œuvre sur la base de la décision de la direction selon laquelle l'amélioration du cadre de vie des employés favorisera la compétitivité de l'entreprise.

Avantages pour les entreprises (avantages stratégiques des logements de fonction/dortoirs)

La réutilisation des logements de fonction et des dortoirs apporte un certain nombre d'avantages à l'entreprise. Les principaux avantages peuvent être résumés comme suit

• Amélioration de la compétitivité en matière de recrutement : comme indiqué ci-dessus, l'aide au logement et d'autres avantages constituent un argument de vente fort pour attirer des talents prometteurs. De plus en plus d'entreprises mettent en place des programmes de location de logements de fonction, et de nombreuses grandes entreprises utilisent ces programmes pour améliorer la satisfaction des employés et accroître leur pouvoir de recrutement. En fait, il a été souligné que les "avantages liés au logement" sont attrayants pour les demandeurs d'emploi et constituent un facteur d'attractivité lors du recrutement. En plaçant le logement de fonction au premier plan, vous pouvez vous différencier de vos concurrents et attirer plus facilement les meilleurs talents.

• Rétention et engagement : la satisfaction accrue des employés grâce à la réduction des charges liées au logement entraînera une diminution du taux de rotation. En soutenant l'infrastructure de vie des employés, vous augmentez leur attachement à l'entreprise et leur sentiment de sécurité, ce qui favorise la fidélisation à moyen et long terme. Le fait de vivre dans le même dortoir peut également avoir pour effet secondaire d'encourager l'interaction entre les employés des différents services et de promouvoir la culture d'entreprise. La promotion d'une communauté interne par le biais du logement de fonction et l'augmentation de l '"engagement des employés" (engagement envers l'entreprise) contribueront à leur tour à l'amélioration de la productivité et du travail d'équipe.

• Optimisation des coûts et avantages fiscaux : bien que la fourniture d'un logement de fonction puisse sembler augmenter les coûts, elle peut également constituer un investissement efficace pour l'entreprise. Par exemple, les programmes de location de logements de fonction offrent des avantages en termes de coûts et d'exploitation par rapport aux propriétés détenues par l'entreprise, étant donné qu'il n'y a pas de charge fiscale et que la gestion peut être externalisée. En outre, dans certains cas, l'entreprise peut bénéficier d'un traitement fiscal préférentiel (par exemple, le montant équivalent au loyer payé par le salarié n'est pas considéré comme un salaire, et une partie du loyer est exonérée d'impôt) si le logement est fourni en tant que logement de fonction, plutôt que d'être payé en espèces sous la forme d'une allocation de logement. Par conséquent, les avantages reçus par les employés sont supérieurs à la part des coûts supportée par l'entreprise, ce qui en fait un avantage très rentable. En outre, la réutilisation de logements de fonction laissés à l'abandon dans l'entreprise permet de réduire les coûts immobiliers inutilisés et d'améliorer l'efficacité opérationnelle grâce à l'utilisation de services de gestion de logements de fonction.

• Amélioration de la valeur et de l'image de l'entreprise : une politique de logement d'entreprise qui prend soin des employés envoie également un message à l'intérieur et à l'extérieur de l'entreprise. Le maintien d'un logement de fonction témoigne de l'engagement de la direction en faveur de la gestion de la santé des employés et du soutien à leur mode de vie en tant que stratégie de gestion, ce qui peut être communiqué au monde extérieur afin d'améliorer l'image de l'entreprise. En outre, si le logement de fonction est utilisé de manière socialement significative, par exemple comme base de prévention des catastrophes ou comme abri d'urgence, il sera évalué du point de vue de la RSE (responsabilité sociale des entreprises) et des ODD. En général, les avantages sociaux destinés aux employés constituent la base d'un cercle vertueux "satisfaction des employés = satisfaction des clients = augmentation de la valeur de l'entreprise".

Avantages pour les employés (avantages des logements de fonction et des dortoirs)

Examinons maintenant les avantages que les logements de fonction et les dortoirs apportent aux salariés. Pour les employés, les avantages sont nombreux et vont de l'aspect économique à l'aspect de vie.

• Réduction de la charge financière : le principal attrait du logement de fonction ou de la location d'un logement de fonction réside dans le fait que le loyer est moins élevé que dans le cas d'un logement locatif. Comme l'entreprise paie la majeure partie du loyer et que l'employé ne doit payer qu'une partie de son salaire (en dessous des taux du marché), il dispose d'un revenu disponible plus important et d'une plus grande liberté dans sa vie. Compte tenu notamment de la flambée des prix des loyers dans les zones urbaines, les programmes de logement d'entreprise constituent une mesure de soutien efficace pour les nouveaux et les jeunes employés. S'ils sont moins préoccupés par les coûts de logement, ils peuvent se concentrer sur leur travail en toute sérénité.

• Amélioration des conditions de vie et de déplacement : les logements de fonction et les dortoirs pour célibataires sont souvent situés à proximité des lieux de travail, ce qui permet de réduire le temps de déplacement et d' en alléger le fardeau. Cela réduit le stress lié aux trajets et laisse plus de temps pour la vie privée et le repos, ce qui contribue à préserver la santé physique et mentale. Par exemple, le fait d'éviter la cohue du matin et du soir peut faire une grande différence sur le plan de la fatigue, et le fait d'assurer un temps de sommeil suffisant contribue à améliorer les performances au travail. En outre, la proximité du lieu de travail et du lieu de résidence permet de faire face plus facilement aux appels soudains et aux retours tardifs à la maison après des heures supplémentaires, ce qui présente l'avantage de rendre les schémas de travail plus flexibles.

• Soutien à la vie et commodité : les logements de fonction offrent souvent un environnement doté d'une infrastructure de vie complète. Dans certains cas, les propriétés sont entièrement meublées et équipées d'appareils électroménagers, et la cantine du logement de fonction fournit des repas équilibrés sur le plan nutritionnel à un prix modique. La cantine du logement de fonction propose des repas équilibrés à faible coût, ce qui réduit les tracas de la cuisine et le coût de la nourriture et permet de concilier plus facilement un emploi du temps chargé. En outre, si l'entreprise signe un contrat collectif pour le logement, les employés n'ont pas besoin de chercher un logement ou de signer un contrat par eux-mêmes, ce qui facilite le processus d'emménagement et de déménagement. L'entreprise prépare le logement pour vous lorsque vous êtes muté, de sorte que vous pouvez commencer à travailler dans votre nouveau lieu de travail sans avoir à vous soucier de l'endroit où vous vivrez. En n'ayant pas à se préoccuper de leur cadre de vie, les employés peuvent se concentrer sur leur activité principale.

• Interaction sociale et soutien émotionnel : la camaraderie créée par la cohabitation avec d'autres employés du même âge, en particulier dans un dortoir pour célibataires, ne peut être négligée. Pour les nouvelles recrues des zones rurales qui ont déménagé à Tokyo, la présence d'un dortoir est rassurante, car il y a des pairs et des aînés à proximité avec lesquels ils peuvent parler en dehors du lieu de travail. Une communauté où ils peuvent discuter et rire après le travail et partager leurs problèmes est également un atout en termes de santé mentale. Il peut également s'agir d'un lieu qui favorise l'indépendance, où les employés organisent des groupes d'étude et des événements spontanés (par exemple, observation des cerisiers en fleurs, concours de barbecue, etc.) Ces relations dans les logements de fonction constituent la base du travail d'équipe au sein de l'entreprise, qui contribue à son tour à renforcer la coopération sur le lieu de travail.

• Logement sûr et sécurisé : les logements fournis par l'entreprise sont souvent soumis à certaines normes en matière d'emplacement et de sécurité des bâtiments, ce qui peut apporter une certaine tranquillité d'esprit en termes de sécurité et de préparation aux catastrophes. Les dortoirs dotés d'un gardien résident peuvent assurer la sécurité et, en cas d'urgence, comme un tremblement de terre, les résidents des logements de l'entreprise peuvent s'entraider. En outre, l'entreprise supporte une partie des risques et des coûts associés au logement de fonction, tels que les frais de remise en état de la propriété lorsque l'employé quitte les lieux alors qu'il est logé par l'entreprise. Ce soutien peut être un excellent stabilisateur psychologique pour les employés.

Comme décrit ci-dessus, les logements de fonction et les dortoirs d'entreprise offrent un large éventail d'avantages financiers, psychologiques et liés au mode de vie des employés, et ont pour effet d'accroître leur satisfaction (ES). En plus d'être un avantage attrayant pour les employés, c'est aussi un système qui profite à la fois aux entreprises et aux employés, car il permet d'accroître la loyauté envers l'entreprise et de retenir le personnel talentueux.

Principales motivations pour la réutilisation des logements de fonction (par exemple, renforcer le recrutement, retenir le personnel, optimiser les coûts, etc.)

La section suivante résume les principales motivations qui poussent les entreprises à réutiliser stratégiquement les logements de fonction et les dortoirs d'entreprise. Bien qu'ils se chevauchent avec les avantages susmentionnés, les objectifs suivants de la part des entreprises sont communs aux cas récents de revitalisation.

• Amélioration de l'employabilité : dans un marché de plus en plus concurrentiel pour les talents, de bons avantages pour les employés constituent un avantage concurrentiel par rapport aux autres entreprises. Les logements de fonction et les aides au logement sont particulièrement attrayants pour les jeunes demandeurs d'emploi, et l'impression qu'ils n'ont pas à se préoccuper du logement augmente leur motivation à postuler. Plus de la moitié des nouveaux diplômés choisissant une entreprise en fonction des avantages qu'elle offre, un programme de logement de fonction est une arme puissante pour attirer les talents prometteurs. Les entreprises confrontées à des difficultés de recrutement ont tendance à se concentrer davantage sur l'aide au logement, ce qui constitue l'un des principaux moteurs de la renaissance du logement de fonction.

• Rétention et réduction de la rotation du personnel : de nombreuses entreprises réalisent que la mise à disposition d'un logement de fonction peut contribuer à réduire la rotation du personnel en augmentant la satisfaction des employés. Les jeunes employés, en particulier, ont tendance à quitter l'entreprise après quelques années d'emploi, mais le fait de bénéficier d'une aide au logement de la part de l'entreprise leur permet de se sentir valorisés et les motive à travailler plus longtemps. En fait, l'engagement des salariés tend à être plus élevé dans les entreprises qui offrent des avantages plus généreux, tels que des programmes de logement de fonction. La réouverture des logements de fonction est également une stratégie efficace pour prévenir l'exode du personnel et garantir un retour sur investissement dans le développement des ressources humaines.

• Optimisation des coûts : à première vue, le maintien d'un logement de fonction peut sembler augmenter les coûts, mais comme mentionné ci-dessus, il s'agit également d'une mesure fiscalement et financièrement efficace. Par rapport au versement d'une allocation de logement en espèces, la fourniture d'un logement de fonction est plus efficace en termes de subvention du salaire net de l'employé, ce qui en fait une option rentable. En outre, si les logements de fonction inutilisés appartenant à l'entreprise ne sont pas vendus, ils peuvent être réutilisés pour fournir des avantages aux employés tout en évitant le risque d'une vente au rabais en raison du marché de l'immobilier. Ces dernières années, un nombre croissant de services spécialisés gèrent les logements de fonction pour le compte de l'entreprise, ce qui permet aux petites et moyennes entreprises d'introduire plus facilement ce système, car l'externalisation des contrats et de la gestion compliqués peut réduire la charge des départements des ressources humaines et de l'administration. En général, on peut dire que la renaissance du système de logement de fonction est le produit d'une décision de gestion visant à trouver un équilibre entre "l'enrichissement du bien-être et la prise en compte des coûts".

• La santé des employés et la réforme du style de travail : la mise à disposition de logements de fonction et de dortoirs est également liée à des mesures visant à gérer la santé des employés et à promouvoir la réforme du style de travail. La réduction du temps de trajet est directement liée à l'amélioration de l'équilibre entre vie professionnelle et vie privée et à la prévention du surmenage, tandis que la fourniture de repas à valeur nutritionnelle contrôlée dans les cantines des logements de fonction fait partie de la gestion de la santé. Les logements de fonction peuvent constituer une plate-forme pour les mesures de protection des employés, en fournissant aux travailleurs postés des repas chauds même tard dans la nuit, ou en soutenant les soins de santé mentale des employés travaillant seuls dans la communauté de logement de l'entreprise. Le télétravail et le travail distribué s'étant répandus après la catastrophe de Corona, il est nécessaire de prendre des mesures pour que les employés restent en bonne santé et connectés, et à certains égards, les logements de fonction sont réévalués dans ce cadre.

• Stratégie CRE et utilisation des actifs : pour les entreprises qui possèdent des logements de fonction acquis pendant la période de la bulle spéculative, la réutilisation des logements de fonction est également une question qui relève de la stratégie immobilière de l'entreprise. Leur vente génère des revenus temporaires, mais il est difficile de s'en débarrasser facilement, car ils peuvent devenir un obstacle au recrutement de personnel après leur vente. C'est pourquoi des mesures d'utilisation flexibles sont recherchées, telles que la rénovation de logements d'entreprise inutilisés et leur réutilisation pour les employés de l'entreprise, ou la conversion d'une partie de la propriété en location générale pour générer des revenus. La motivation d'utiliser stratégiquement les "actifs dormants" des logements de fonction est au cœur de la récente tendance à relancer les logements de fonction.

Compte tenu de ces motivations, de nombreuses entreprises commencent à reconnaître la valeur des logements de fonction et des dortoirs d'entreprise. Il existe un mouvement croissant pour repositionner le logement d'entreprise comme une mesure visant à "augmenter la valeur de l'entreprise en termes de personnes et de biens immobiliers", plutôt que de simplement raviver les avantages sociaux.

Perspectives d'avenir : le logement d'entreprise et les dortoirs d'employés au cœur de la stratégie de l'entreprise ?

La tendance à la réutilisation des logements de fonction et des dortoirs d'entreprise devrait se poursuivre et s'amplifier à l'avenir. Examinons quelques perspectives d'avenir.

• Extension aux entreprises : le renouveau du système de logement de fonction peut affecter non seulement les grandes entreprises, mais aussi les petites et moyennes entreprises (PME). Pour les entreprises, en particulier celles qui sont basées dans des zones rurales ou qui ont du mal à trouver du personnel professionnel, un soutien accru au logement sera la clé de leur stratégie de survie. Depuis peu, les agences de logement d'entreprise proposent des formules peu coûteuses pour les petites et moyennes entreprises, ce qui facilite la mise en place d'un tel système pour les entreprises de toutes tailles. Certaines entreprises commencent à mettre en place des programmes de logement de fonction même si elles suppriment les allocations de logement, et selon l'état du marché des ressources humaines, la fourniture d'un logement de fonction pourrait devenir une norme industrielle.

• Des logements de fonction plus sophistiqués et multifonctionnels : l'image des anciens dortoirs traditionnels pour célibataires va être revue, avec l'apparition de logements de fonction plus modernes et à forte valeur ajoutée. Plus précisément, l'intimité des chambres privées, les installations communes étendues (salle de sport, espace de travail, cafétéria, etc.) et l'accès à l'internet à haut débit devraient devenir la norme. Outre l'amélioration de la qualité de l'espace de vie, l'entreprise sera également consciente de son rôle de base de secours en cas d'urgence. Par exemple, certaines entreprises prévoient de placer des équipements de production d'énergie de secours et des stocks dans les logements de fonction pour servir de "centre de sécurité" aux employés et à leurs familles en cas de catastrophe. Une autre idée consiste à utiliser les logements de fonction de manière flexible afin de contribuer à la productivité globale de l'entreprise, par exemple en les utilisant pour héberger des voyageurs d'affaires à court terme et des stagiaires lorsque des chambres sont disponibles.

• Diversification des systèmes d'aide au logement : outre un système uniforme où chacun emménage dans un dortoir appartenant à l'entreprise, des systèmes d'aide au logement respectant les choix des employés vont se développer. Par exemple, de nombreuses entreprises ont déjà adopté un système de "location d'un logement d'entreprise", dans lequel les employés bénéficient d'une aide au loyer dans une propriété locative privée de leur choix au lieu de devoir vivre dans leur propre dortoir. À l'avenir, des systèmes plus flexibles pourraient être conçus, tels qu'un système hybride de logements d'entreprise loués et de dortoirs d'entreprise, ou un système de plan cafétéria dans lequel les employés peuvent choisir librement leur allocation de logement, leur logement d'entreprise, leur allocation de travail à distance, etc. Certaines entreprises peuvent même préparer des maisons partagées pour les employés dans les grandes villes afin qu'ils puissent y séjourner lorsqu'ils viennent travailler, même après la généralisation du travail à distance. La forme de logement de fonction est susceptible de se diversifier en fonction de la diversification des modes de travail.

• Partenariats public-privé et soutien institutionnel : la sécurisation de la main-d'œuvre devenant une question sociale, on s'attend à ce que les gouvernements nationaux et locaux aident les entreprises à améliorer leurs installations de logement de fonction. Par exemple, du point de vue du développement régional, les politiques pourraient inclure des subventions pour les logements de fonction pour les entreprises qui emploient des migrants locaux, ou l'expansion des incitations fiscales pour la conversion de maisons vacantes en logements de fonction. Certaines initiatives ont d'ailleurs commencé à faire coïncider les mesures visant à résoudre le problème des logements vacants dans la région avec les efforts déployés par les entreprises pour s'assurer des ressources humaines. À l'avenir, les autorités publiques, les entreprises et les agents immobiliers pourraient collaborer pour créer un réseau de logements d'entreprise à l'échelle de la communauté.

• Répondre aux changements sur le marché du travail : comme la pratique du recrutement de nouveaux diplômés est révisée et que le personnel en milieu de carrière et le personnel international sont de plus en plus employés, la manière dont les logements d'entreprise sont fournis changera également. Lorsque l'on accepte du personnel étranger, le logement de fonction peut être utilisé comme un lieu d'échange international ou comme un centre de promotion de la diversité où des employés d'origines diverses peuvent interagir les uns avec les autres. Inversement, si l'emploi basé sur le travail augmente, avec du personnel spécialisé embauché en cas de besoin et travaillant sur la base de projets, l'aide au logement à court terme peut s'avérer plus importante que le logement permanent de l'entreprise. Les entreprises devront donc mettre à jour leurs systèmes de logement de fonction en fonction de l'évolution de l'environnement de travail.

En général, la valeur des logements de fonction et des dortoirs pour les employés passe d'un "avantage désuet" à un "investissement stratégique". Les entreprises commencent à prendre au sérieux le développement de leur cadre de vie afin d'attirer et de retenir les talents, et font évoluer leurs systèmes de logement d'entreprise grâce à des idées créatives combinées à une utilisation efficace de l'immobilier. Le logement d'entreprise est un domaine où les stratégies immobilières et de ressources humaines se croisent, et sera un thème important dans la gestion des entreprises à l'avenir. Il sera intéressant de voir comment les "avantages liés au logement" évolueront à l'avenir. Pour rester l'entreprise de prédilection des employés, les stratégies d'aide au logement, y compris la réutilisation des logements de fonction et des dortoirs pour les employés, doivent devenir un élément de plus en plus essentiel.