公司住房 - 員工宿舍作為公司策略重新受到關注的背景和未來前景。

近年來，企業逐漸傾向於重新評估公司為員工提供的住房和宿舍福利。儘管自泡沫爆破以來，公司住房計劃因削減成本而持續縮減，但在人力資源競爭日趨激烈、市區住房成本飆升的背景下，這些計劃正逐漸恢復活力，成為公司策略的一部分。本文將說明公司宿舍重新受到關注的背景、主要案例研究、對公司和員工的好處、重新使用的動機 (例如加強招募、留住員工和優化成本)，以及未來展望。

重新關注公司住房和公司宿舍的背景

歷史轉型： 日本的公司住宅制度起源於明治時代 (1868-1912)，在戰後經濟快速成長的時期，為了容納大量來自農村地區的就業人口，各公司競相為單身員工提供宿舍和公司住宅。在 1990 年代初期的高峰期，據說全國有 205 萬個家庭 住在公司宿舍和公司宿舍。然而，泡沫經濟破滅後，由於經營業績惡化，許多企業放棄了公司住房，公司住房套數在 1993 年達到峰值後持續下降，並在2018 年創下歷史新低。住房相關成本佔員工福利成本的比例自 2000 年代以來也持續受到壓制。

重新評估的跡象： 然而，近年來，公司住房和公司宿舍出現了明顯的重新評估趨勢。這是由於出生率下降和人口老化導致招募人員的難度增加，以及都市地區房租飆漲導致年輕員工的生活成本上升。事實上，一些調查指出「招募新畢業生和中年員工的難度增加」和「市區租房租金上漲」是公司住房增加的原因。此外，最近一項針對應屆畢業生求職者態度的調查顯示，「優厚的福利」是選擇大公司的首要決定因素，佔受訪人數的 51.5%。超過 60% 的學生對福利的重視程度與薪資和工作內容不相上下，要吸引最優秀的人才，擁有良好的福利方案 (包括住房支援) 已變得非常重要。

在這種不斷變化的環境中，公司住房和宿舍作為一種戰略投資而非僅僅是一種成本，正重新引起人們的關注。從企業房地產 (CRE) 策略的角度來看，如何有效利用容易閒置的公司住房資產，並將其與增加企業價值聯繫起來，也是一項挑戰，而將公司住房定位為管理策略一部分的運動也日漸興起。

公司住房和公司宿舍的主要例子

近年復興或新建公司住宅和宿舍的一個顯著例子是大型貿易公司 ITOCHU Corporation。該公司已很久沒有公司宿舍，2000 年因經營業績惡化而出售了大型單身員工宿舍，但在 2018 年 3 月，該公司 18 年來首次新建了單身員工宿舍。這棟宿舍位於橫濱市日吉區，是一棟 7 層高的大型建築，共有 361 個單元。每個單人房都配有淋浴設備、迷你廚房和冰箱，公共區域有共用廚房，甚至還有帶桑拿的大浴室，是兼顧隱私和舒適的最先進設施。伊藤忠有一項政策，要求所有新員工都必須住在宿舍，即使他們可以在家上下班，目的是加深年輕員工之間的交流和培訓。在消除傳統印象中狹窄的宿舍生活的同時，宿舍還具有尊重員工自主性的管理特點（無宵禁、無過夜限制等）。

伊藤忠自此擴大了公司住房政策，2025 年新建了女性員工宿舍，整合了現有宿舍，並於同年 4 月開始接收新員工。如此一來，公司住房的發展也能滿足員工的多樣化需求（例如女性工作的便利性）。

其他製造業和 IT 公司也報導了重振公司住宅的舉動。例如，一些在農村地區設廠的廠商在工廠附近新建宿舍，以吸引市中心的人員到農村工作，讓員工上下班不用開車。房地產公司也著重於為公司興建及翻新宿舍，並建議將舊的公司宿舍翻新成年輕員工喜歡的設計。所有這些案例的共通點都是基於管理階層的決策，即改善員工的居住環境將帶來企業競爭力。

公司的優勢 (擁有公司宿舍的策略優勢)

重新使用公司宿舍可為公司帶來許多好處。主要優勢可歸納如下

增強招募競爭力： 如上所述，住房支援和其他福利是吸引有前途人才的有力賣點。越來越多的公司開始推出租用公司住房計劃，許多大公司也利用這些計劃來提高員工滿意度，並增強公司的招募力。事實上，有人指出「住房福利」對求職者很有吸引力，在招募時也是有效的吸引因素。將公司住房放在最重要的位置，您就能從競爭對手中脫穎而出，更容易吸引頂尖人才。
留住人才並 提高參與度： 通過減輕住房負擔來提高員工滿意度，從而降低員工流失率。支援員工的生活基礎設施可增加他們對公司的歸屬感和安全感，促進中長期的留任。住在同一間宿舍也可以產生次要效果，鼓勵員工跨部門互動，促進企業文化。透過公司宿舍培養內部社群，提高「員工投入度」（對公司的承諾），進而有助於提高生產力和團隊合作精神。
成本優化和稅務優惠： 雖然提供公司住房似乎會增加成本，但對公司來說也是一種有效的投資。例如，租賃公司住房計劃具有成本和營運優勢，因為沒有物業稅負擔，而且與公司擁有的物業相比，管理可以更容易地外包。此外，在某些情況下，公司提供公司住房，而不是以現金支付員工住房津貼，可以獲得優惠的稅務待遇 (例如，員工支付的相當於租金的金額不被視為薪資，且部分租金可以免稅)。因此，員工獲得的利益大於公司分擔的成本，是一項極具成本效益的福利。此外，透過重新使用公司閒置的公司房屋財產，可降低閒置的房地產成本，並透過使用公司房屋管理服務提高營運效率。
提升企業價值與形象： 照顧員工的公司住宅政策也對內對外傳遞訊息。維護公司住房顯示管理階層對員工健康管理和生活方式支援的承諾，並將此作為管理策略，可向外界傳達以提升公司形象。此外，如果公司住宅的使用具有社會意義，例如作為防災基地或緊急避難所，則會從 CSR（企業社會責任）和可持續發展目標的角度進行評估。一般而言，以員工為導向的福利可為「員工滿意度 = 顧客滿意度 = 公司價值提升」的良性循環提供基礎。

員工的福利（公司宿舍的優勢）

接下來，讓我們看看公司宿舍和宿舍為員工帶來的好處。對於員工而言，從經濟到生活方面都有許多好處。

減輕經濟負擔： 公司宿舍和租用公司住房的主要吸引力在於租金比租房低。由於公司支付大部分房租，員工只需支付部分薪水（低於市價），因此他們有更多的可支配收入，生活也更自由。特別是在市區房租價格飆漲的情況下，公司住房計劃對於新進員工和年輕員工而言是一項有力的支援措施。如果他們較不擔心住房費用，就可以安心專注於工作。
改善通勤和居住條件： 公司宿舍和單身宿舍通常位於工作地點附近，可縮短通勤時間，從而減輕負擔。這樣可以減少通勤壓力，有更多私人生活和休息的時間，進而有助於保持身心健康。例如，避開早晚通勤高峰會對疲勞有很大的影響，確保充足的睡眠時間有助於提高工作表現。此外，工作地點與住處相近，也更容易應付突如其來的電話，以及加班後深夜回家的情況，這樣做的好處是讓工作模式更有彈性。
生活支援與便利性： 公司宿舍通常提供具有完整生活基礎設施的環境。在某些情況下，房產內的家具和電器一應俱全，公司宿舍內的食堂也會以低廉的價格提供營養豐富的餐點。這樣就減少了自己做飯的麻煩，也降低了伙食費用，讓您更容易平衡繁忙的工作。此外，如果公司就住宿簽訂集體合約，員工就不必自行尋找住宿或簽訂合約，讓搬進搬出的過程更加順暢。轉職時，公司會為您準備好住宿，因此您可以在新地點開始工作，而不必擔心住在哪裡。由於不必擔心居住環境，員工可以專注於核心業務。
社交互動與情感支持：與其他年齡相仿的員工一起居住，尤其是在單身宿舍居住，所產生的友誼是不容忽視的。對於從農村來到東京的新進員工而言，宿舍的存在讓他們感到安心，因為附近有同輩和前輩可以在工作場所以外的地方與他們交談。在工作之餘，有一個可以聊天、歡笑、分享問題的社群，對於心理健康也是一大助益。它也可以是一個培養獨立性的地方，員工可以舉辦學習小組、組織即興活動（賞櫻花、燒烤比賽等）。公司宿舍的這些關係形成了公司內部團隊合作的基礎，進而有助於加強工作場所的合作。
安全可靠的住房： 公司提供的住房通常在地點和建築安全方面有一定的標準，可以讓人在安全和災難防備方面感到安心。有駐宿舍管理員的宿舍可以提供安全保障，在發生地震等緊急情況時，公司宿舍的住客可以互相幫助。此外，公司還會承擔一些與公司宿舍相關的風險和費用，例如員工在公司宿舍居住期間離開宿舍時，公司會承擔將物業恢復原狀的費用。這種支援對員工的心理穩定有很大的幫助。

如上所述，公司住房和公司宿舍可為員工提供財務、生活方式和心理方面的多種支援，並具有提高員工滿意度 (ES) 的效果。除了對員工而言是一項具吸引力的福利外，這也是一項對公司和員工都有利的制度，因為它能提高員工對公司的忠誠度，並留住優秀人才。

重新使用公司住房的主要動機（例如加強招聘、留住員工、優化成本等）

以下部分總結了公司戰略性再利用公司住房和公司宿舍的主要動機。雖然與前述的好處有所重疊，但公司方面的下列目標是近期復甦案例的共通點。

增強就業能力： 在競爭日趨激烈的人才市場中，良好的員工福利是比其他公司更具競爭力的優勢。公司的住房和住房補貼對年輕的求職者尤其具有吸引力，公司給他們留下的不必為住房擔心的印象會增加他們應徵的動機。半數以上的應屆畢業生在選擇公司時會考慮公司的福利待遇，因此公司住房制度是吸引有潛力人才的有力武器。面臨招聘困難的公司往往會更加注重住房支援，這也是公司住房制度復興的主要動力。
留住人才並降低員工流失率： 許多公司意識到，提供公司住房可提高員工滿意度，有助於降低員工流失率。尤其是較年輕的員工，往往在工作幾年後就會離開公司，但公司提供住房支援會讓他們覺得自己受到重視，並激勵他們工作更長時間。事實上，員工的敬業度往往在擁有較優厚福利 (例如公司住房計劃) 的公司較高。重新開放公司住房也是防止員工外流、確保人力資源開發投資回報的有效策略。
成本優化： 乍看之下，維護公司住房似乎會增加成本，但如上所述，這也是一項節稅和節約財務的措施。與以現金支付住房津貼相比，以公司住房的形式提供更能有效補貼員工的實得工資，因此是一個很好的成本效益選擇。此外，如果公司擁有的閒置公司住房不出售，還可以重新利用來提供員工福利，同時避免了因房地產市場而打折出售的風險。近年來，代表公司管理公司住宅的專門服務也越來越多，使得中小型企業更容易導入這項制度，因為將繁複的簽約與管理外包，可以減輕人力資源與行政部門的負擔。總體而言，公司住宅制度的復興可以說是「福利充實與成本意識」之間取得平衡的管理決策的產物。
處理員工健康和工作方式改革： 提供公司宿舍也與管理員工健康和促進工作方式改革的措施有關。縮短通勤時間與改善工作與生活平衡及防止過度勞累直接相關，而在公司宿舍食堂提供營養控制餐點則是健康管理的一部分。公司宿舍可作為員工關懷措施的平台，其形式包括即使在深夜也為輪班員工提供熱食，或支援在公司宿舍社區獨自工作的員工的心理健康關懷。科羅娜災難發生後，隨著電子通勤和分散式工作的普及，有必要採取措施保持員工的健康和聯繫，在某些方面，公司住房正被重新評估為其中的一部分。
CRE 策略和資產利用： 對於在泡沫時期購入公司自有住房的公司而言，公司住房的再利用也是公司房地產策略中的一個問題。將其出售可獲得臨時收入，但出售後可能成為招募員工的障礙，難以輕易處置。因此，人們開始尋求靈活的利用措施，例如翻新閒置的公司房地產，重新供公司自己的員工使用，或者將部分房地產轉為一般租賃，以獲得收入。 戰略性地利用公司住房這一「沉睡資產」的動機是近期重振公司住房趨勢的核心。

基於上述動機，許多公司開始重新認識到公司住房和公司宿舍的價值。將公司宿舍重新定位為「從人員和房地產兩方面提升企業價值」的措施，而非單純恢復福利的運動正日益蓬勃。

未來展望：公司住宅和員工宿舍成為企業策略的重要部分？

公司住房和公司宿舍的再利用趨勢預計將持續下去，並在未來進一步擴大。讓我們考慮未來的一些前景。

進一步向公司擴散： 公司住宅系統的復興可能不僅影響大型公司，也會影響中小型企業 (SME)。對於公司而言，尤其是那些總部設在農村地區或苦於找不到專業人才的公司，加大住房支援力度將成為其生存策略的關鍵。最近，公司住房代理服務公司開始為中小型企業提供價格低廉的一攬子服務，使得各種規模的公司都能更容易地引入這種制度。一些公司即使取消了住房津貼，也開始引入公司住房計劃，而且根據人力資源市場的狀況，提供公司住房可能會成為行業標準。
更精緻、多功能的公司 宿舍：舊有、傳統的單身宿舍形象將煥然一新，更現代化、高附加價值的公司宿舍正在興起。具體而言，私密性的私人房間、豐富的公用設施（健身室、工作區、自助餐廳等）以及高速互聯網接入有望成為規範。除了提升居住空間的品質外，公司也會意識到其在緊急情況下作為後備基地的角色。舉例來說，有些公司打算在公司住宅內放置緊急發電設備和儲備品，以便在災難發生時作為員工及其家屬的「安全中心」。另一個構想是靈活運用公司宿舍，為公司整體生產力做出貢獻，例如在有房間的情況下，利用公司宿舍為短期出差人員和實習生提供住宿。
住房支援系統的多樣化： 除了每個人都搬進公司自家宿舍的統一系統之外，尊重員工選擇的住房支援系統也將發展起來。舉例來說，許多公司已經採用「租用公司宿舍」的制度，員工可以在自己選擇的私人出租房獲得房租補貼，而不必住在自己的宿舍。未來可能會設計更靈活的制度，例如租用公司住宅與公司宿舍的混合制度，或是員工可自由選擇住房津貼、公司住宅、遠程工作津貼等的自助餐計畫制度。有些公司甚至可能在大城市為員工準備合租房，讓員工即使在遠端工作普及之後，來上班時也可以住在那裡。 隨著工作方式的多樣化，公司住房的形式也可能隨之多樣化。
公私合作與制度支持： 當勞動力招募成為社會議題時，預期國家與地方政府會鼓勵企業改善公司住宅設施。舉例來說，從區域發展的角度來看，政策可包括為僱用當地移民的公司提供公司住宅補助，或擴大稅務優惠，將空置房屋改建為公司住宅。事實上，有些措施已開始配合解決區內空置房屋的措施，以及公司為確保人力資源所做的努力。未來，公共機關、公司和房地產經紀人可能會合作建立一個全社區的公司住宅網路。
因應勞動市場的變化： 隨著招募應屆畢業生的作法被修訂，中年人員和全球人員的聘用也越來越多，企業住房的提供方式也將隨之改變。在接受海外人員時，公司住宅可作為國際交流的場所，或作為促進多樣性的中心，讓來自不同背景的員工能夠在此互動。相反地，如果以工作為基礎的僱用增加，在必要時僱用專家人員，以專案為基礎工作，短期的住房支援可能比永久性的公司住房更重要。如此一來，公司就需要根據就業環境的變化，彈性地更新公司住房系統。

總體而言，公司住房和員工宿舍的價值正從「過時的福利」轉變為「戰略投資」。企業為了吸引和留住人才，開始重視居住環境的發展，並通過創意想法結合房地產的有效利用來發展公司住房系統。公司住宅是企業房地產與人力資源策略交錯的領域，也將是未來企業管理的重要主題。未來公司「住房福利」將如何發展，值得期待。為了繼續成為員工的首選公司，住房支援策略，包括公司住房和員工宿舍的再利用，必須成為越來越重要的元素。