Oportunidades y desafíos de invertir en bienes raíces japoneses

En los últimos años, el mercado inmobiliario japonés ha atraído la atención de los inversores extranjeros, incluidos los estadounidenses. Esto se debe a la seguridad que proporcionan la economía y el sistema jurídico estables de Japón, así como a las ventajas de unos rendimientos relativamente altos, un entorno de tipos de interés bajos y un yen débil. En particular, la debilidad histórica del yen ha hecho que el sector inmobiliario japonés esté infravalorado para los inversores con divisas fuertes, como el dólar estadounidense. De hecho, la debilidad del yen y el resurgimiento de la demanda turística han provocado un aumento de la compra de inmuebles por extranjeros, con adquisiciones en Tokio y Hokkaido. Globalmente, Tokio será la mayor ciudad del mundo en términos de inversión inmobiliaria en 2024, y las entradas de capital internacional en el mercado japonés han sido significativas. Estas tendencias indican que el mercado inmobiliario japonés es una atractiva oportunidad de inversión para los inversores estadounidenses.

Este artículo ofrece una explicación detallada de las ventajas de invertir en inmuebles japoneses desde la perspectiva de un inversor estadounidense, los factores clave del éxito, los riesgos que hay que tener en cuenta, las últimas tendencias del mercado, los incentivos fiscales y los riesgos cambiarios. A continuación, presenta de forma lógica y persuasiva la importancia y las ventajas de elegir a INA & Associates K.K. como socio a la hora de invertir en el sector inmobiliario japonés.

1. características y tendencias actuales del mercado inmobiliario japonés

El mercado inmobiliario japonés es un mercado maduro que ha disfrutado de un crecimiento estable durante mucho tiempo y que cuenta con un sistema jurídico transparente y bien desarrollado. Las tendencias recientes muestran una clara tendencia de aumento gradual de los precios: en 2024, el tamaño del mercado inmobiliario japonés tenía un valor aproximado de 436.000 millones de USD y se prevé que crezca hasta los 557.000 millones de USD en 2033. El precio medio nacional del suelo también aumentó un 2,7% interanual en enero de 2025, marcando el cuarto año consecutivo de incremento. Se trata de la mayor tasa de aumento desde 1991, lo que indica una recuperación constante tras un largo periodo de estancamiento.

El mercado inmobiliario japonés se caracteriza por un alto grado de transparencia y estabilidad. El sistema jurídico está bien desarrollado y hay pocas restricciones para que los extranjeros adquieran propiedades. Por ejemplo, los extranjeros en Japón pueden poseer terrenos y edificios en las mismas condiciones que los japoneses y no están sujetos a requisitos de visado o residencia. Este marco jurídico abierto permite a los inversores extranjeros invertir con tranquilidad.

Las tendencias recientes del mercado han mostrado una tendencia al alza de los precios, sobre todo en las zonas urbanas: en 2024, el índice de precios de la vivienda en el área metropolitana de Tokio mostró un crecimiento constante, aumentando aproximadamente un 8,14% interanual; en 2025, se espera que los precios de la vivienda en Tokio aumenten entre un 5 y un 6% anual, con tasas de crecimiento previstas del 6-7%, sobre todo para las propiedades de lujo. En Osaka, también se prevé un aumento interanual de la oferta de nuevos condominios. La demanda también está aumentando en las principales ciudades regionales, con un incremento de la oferta de nuevos condominios en Osaka del 15% interanual. Mientras tanto, las subidas de precios también son evidentes en las principales ciudades regionales y destinos turísticos, y algunas ciudades, como Fukuoka, muestran tasas de crecimiento superiores a las de Tokio. En el fondo, se ha producido una recuperación de la demanda de migración rural y turismo debido a la extensión del teletrabajo, y las oportunidades de inversión se están extendiendo desde la concentración del área metropolitana al resto del país.

Tampoco hay que pasar por alto el boyante mercado de alquileres: en el primer trimestre de 2025, el rendimiento medio de los alquileres en todo Japón se situaba en un saludable nivel de alrededor del 4,2%, con los alquileres residenciales en los 23 distritos de Tokio aumentando un 6,4% interanual. La altísima tasa de ocupación del 96,6% de las viviendas de alquiler en Tokio confirma también el bajo riesgo de desocupación. La oferta de nuevas viviendas se está restringiendo (las viviendas iniciadas en 2024 fueron un 1% inferiores a las del año anterior y también un 4,6% inferiores en enero de 2025), y el equilibrio entre la oferta y la demanda se está estrechando. Si la escasez de oferta y el aumento de la demanda continúan, habrá una presión al alza de los alquileres y los precios a medio y largo plazo, lo que creará un entorno favorable para los inversores.

Las entradas de capital extranjero también están aumentando. Sólo en el primer semestre de 2024, la inversión inmobiliaria extranjera alcanzó más de 10.000 millones de dólares, un 45% más que el año anterior, impulsada por la debilidad del yen; en el tercer trimestre de 2024, la inversión inmobiliaria japonesa aumentó un 41% interanual, hasta aproximadamente 3,85 billones de yenes, lo que convierte a Tokio en el primer inversor inmobiliario del mundo en términos de valor. Otro punto fuerte del mercado japonés es que la reunión de fondos nacionales y extranjeros ha aumentado la liquidez del mercado y la actividad comercial.

En resumen, la fiabilidad del sistema jurídico y elcrecimiento estable del mercado hacen del mercado inmobiliario japonés un destino de inversión atractivo para los inversores estadounidenses. El próximo capítulo profundizará en las ventajas específicas de la inversión.

2. ventajas de la inversión (estabilidad, sistema jurídico, rendimientos, resistencia a la inflación, etc.)

La inversión en el mercado inmobiliario japonés ofrece una serie de ventajas, entre las que destacan.

(1) Estabilidad política y económica y un sistema jurídico bien desarrollado: Japón es un país política y económicamente estable y la protección de los derechos de propiedad está bien establecida. El sistema de contratos y registros es estricto y transparente, y los inversores pueden invertir en un entorno en el que los derechos de propiedad y beneficio están protegidos de forma fiable. Además, como ya se ha dicho, no hay restricciones específicas a la propiedad extranjera de bienes inmuebles, y los inversores estadounidenses gozan de los mismos derechos que los japoneses. Esta estabilidad jurídica proporciona una plataforma de inversión más segura en comparación con los mercados emergentes, donde la inestabilidad política y los riesgos contractuales son motivo de preocupación.

(2) Alta liquidez del mercado y abundantes oportunidades de inversión: no sólo en las principales ciudades como Tokio y Osaka, sino también en las principales ciudades regionales y zonas turísticas, con una amplia gama de tipos de propiedades , incluidos edificios de oficinas, instalaciones comerciales, propiedades residenciales, hoteles e instalaciones logísticas. La demanda de inversión en las grandes ciudades también es muy alta, siendo Tokio una de las mayores del mundo en términos de valor de transacción. Además, Japón cuenta con un mercado bien desarrollado de fondos de inversión inmobiliaria (J-REIT), que ofrecen una alta rentabilidad por dividendo, con una media del 3,5-5,5%. Los J-REIT son muy populares entre los inversores extranjeros que buscan rendimientos estables debido a la obligación legal de repartir más del 90% de los beneficios en dividendos. Además, el mercado japonés de J-REIT se ha hecho más transparente con los años y cada vez cuenta con más confianza entre los inversores institucionales. La variedad de opciones disponibles, tanto en inversión inmobiliaria directa como en productos de titulización, es probablemente la característica más atractiva.

(3) Rendimientos atractivos y ganancias de ingresos estables: Los bienes inmuebles de alquiler japoneses tienen fama de presentar bajas tasas de desocupación eingresos de alquiler estables. Por ejemplo, la tasa de ocupación de los inmuebles residenciales en el centro de Tokio es extremadamente estable, superior al 96%, y los alquileres aumentan año tras año (+6,4% interanual). En cambio, en las grandes ciudades de EE.UU., las tasas de desocupación y las fluctuaciones de los alquileres pueden ser significativas durante los ciclos económicos. El mercado de alquiler japonés en su conjunto presenta un buen equilibrio entre la oferta y la demanda, con un rendimiento superficial medio en torno al 4-5%. Esta cifra se compara favorablemente con los rendimientos de los bonos en los países desarrollados y los rendimientos inmobiliarios en otros países, que han disminuido en los últimos años. Japón también ha mantenido una política a largo plazo de bajos tipos de interés, lo que tiene la ventaja de mantener bajos los costes de endeudamiento. Cabe esperar que la inversión apalancada en bienes inmuebles utilizando préstamos a bajo interés aumente el rendimiento de la inversión (ROI) en relación con los fondos propios.

(4) Resistencia a la inflación: Japón ha experimentado una baja inflación o deflación durante las últimas décadas, pero en los últimos años la tasa de aumento de los precios ha empezado por fin a subir. En este contexto, los bienes inmuebles pueden actuar como cobertura frente a la inflación en tanto que activos reales. Los precios de la propiedad y los alquileres tienden a subir durante los periodos inflacionistas, complementando la disminución del valor de la moneda. De hecho, mientras que la tasa de inflación de Japón aumentó en 2024, los precios inmobiliarios (especialmente en las zonas urbanas) crecieron más que ella. Incluso en una situación en la que preocupa el aumento de los precios de importación debido a la debilidad del yen, los inversores extranjeros pueden beneficiarse de la diversificación de divisas manteniendo activos denominados en yenes. Mantener no sólo activos en dólares, sino también en yenes, puede ayudar también a reducir el riesgo global de la cartera en términos de diversificación internacional.

(5) Ventajas de las divisas y efecto de diversificación: También es importante mencionar los tipos de cambio. Si se compran activos denominados en yenes cuando el dólar estadounidense está fuerte y el yen débil, se puede disfrutar de ganancias en divisas cuando el yen se aprecie posteriormente. Por ejemplo, hay quien predice que el yen se debilitará hasta alrededor de 150 yenes por dólar a principios de la década de 2020 y luego se fortalecerá hasta alrededor de 130 yenes por dólar en la primera mitad de 2025. Si realmente se produce esta subida del yen, aumentará el valor de los activos japoneses en dólares estadounidenses. Por supuesto, las fluctuaciones de las divisas son un arma de doble filo, pero si también se recurre a medidas de cobertura, como se explica más adelante, se puede aspirar a obtener beneficios ideales comprando cuando el yen está débil y vendiendo cuando está fuerte. Además, como los ciclos económicos de Japón y EE.UU. no están necesariamente sincronizados, poseer activos en ambos países también contribuye a reducir el riesgo de fluctuaciones económicas.

Como se ha descrito anteriormente, la inversión en inmuebles japoneses ofrece tanto una base estable como una rentabilidad atractiva y puede ser un destino estratégico de diversificación de activos para los inversores estadounidenses. Sin embargo, también existen riesgos que están inextricablemente ligados a los beneficios. En el siguiente capítulo se describen los posibles riesgos de la inversión y las contramedidas.

3. riesgos de la inversión y contramedidas (riesgos cambiarios, riesgos de gestión, diferencias culturales y jurídicas)

Los riesgos son inherentes a cualquier inversión. En esta sección se resumen los principales riesgos que los inversores estadounidenses deben conocer al invertir en el sector inmobiliario japonés y las medidas para contrarrestarlos.

(1) Riesgo de cambio:.
Riesgo: Dado que el sector inmobiliario japonés es un activo denominado en yenes, las fluctuaciones del tipo de cambio entre el yen y el dólar estadounidense afectarán a la rentabilidad de la inversión. Si se adquiere un inmueble cuando el yen se debilita frente al dólar y el yen sigue depreciándose durante el periodo de inversión, el valor del activo en términos de dólares estadounidenses y los ingresos por alquiler pueden disminuir. Por el contrario, si el yen se aprecia, los beneficios aumentarán, pero esto depende del mercado. Los tipos de cambio fluctúan en función de la diferencia de tipos de interés entre EE.UU. y Japón y de la situación económica. Por ejemplo, en 2024, el yen se debilitaba debido a la diferencia de política monetaria entre la Fed y el BoJ, pero hay previsiones de que el yen se fortalecerá en 2025 debido a los cambios en la política del BoJ y a la mejora de la balanza por cuenta corriente de Japón. Estas fluctuaciones suelen superar las expectativas de los inversores y pueden provocar "pérdidas inesperadas" o "ganancias inesperadas".

Contramedidas: El riesgo cambiario puede mitigarse mediante instrumentos de cobertura. Concretamente, las pérdidas por cambio de divisas pueden evitarse utilizando contratos a plazo y negociación de opciones para fijar el tipo de cambio futuro al que se vende el yen o se compra el dólar. También puede ser eficaz hacer coincidir la divisa de préstamo con la de inversión. En otras palabras, si pide un préstamo en yenes a un banco japonés para comprar una propiedad en Japón, sus ingresos en yenes coinciden con sus reembolsos en yenes, aislándole así de los efectos de las fluctuaciones monetarias. Además, para las inversiones a largo plazo, también puede ser útil planificar desde una perspectiva a largo plazo, por ejemplo, centrándose en el tipo medio durante todo el periodo de inversión en lugar de en las fluctuaciones temporales de los tipos de cambio. En definitiva, el riesgo de cambio no puede eliminarse por completo, pero puede mantenerse dentro de límites controlables mediante una cobertura y una planificación financiera adecuadas.

(2) Gestión de alquileres y riesgos operativos:.
Riesgo: Gestionar una propiedad japonesa desde una ubicación remota implica esfuerzo y costes operativos. En concreto, en el caso de las propiedades de alquiler, se trata de una amplia gama de tareas, como la contratación de inquilinos, el cobro de alquileres, la renovación de contratos, la gestión de reclamaciones y los arreglos de reparaciones. Es difícil ocuparse de estas tareas por cuenta propia cuando no se está familiarizado con el idioma y las costumbres locales. También es necesario estar familiarizado con las costumbres comerciales específicas de Japón (como el sistema de llaves y depósitos) y las normas de protección del inquilino en virtud de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Viviendas. Sin una gestión adecuada, existe el riesgo de que se produzcan desocupaciones prolongadas y menores rendimientos, así como un riesgo de deterioro de las condiciones de mantenimiento del edificio y una caída del valor de los activos.

Solución: la mejor forma de hacer frente a este riesgo es trabajar con una empresa de gestión inmobiliaria de confianza. Si subcontrata el trabajo a una empresa de gestión profesional, podrá confiarle desde las operaciones diarias hasta la respuesta en caso de emergencia. INA, por ejemplo, ofrece servicios de gestión de alquileres de última generación, como asistencia 24/7 al inquilino,intercambio de información en la nube y fijación óptima del alquiler mediante IA. Los honorarios de gestión también son transparentes y se fijan a un precio justo (a partir de 1.100 yenes por habitación de tarifa plana al mes en INA), y la calidad es lo suficientemente alta como para soportar las exigencias de los inversores internacionales de clase ultra adinerada. Cuando se posee una propiedad japonesa desde el extranjero, elegir un socio de gestión tan fiable y probado puede reducir significativamente los riesgos operativos.

(3) Riesgos debidos a diferencias culturales y jurídicas:.
Riesgo: La cultura empresarial y las prácticas jurídicas difieren entre EE.UU. y Japón. Por ejemplo, el japonés suele ser la versión oficial de los contratos para las transacciones inmobiliarias, y también hay procedimientos exclusivos de Japón, como los sellos (jitsuin) y los timbres fiscales. Además, la estructura del mercado difiere del Servicio de Listado Múltiple (MLS) de EE.UU. en que, como es habitual en la mayoría de las transacciones, una empresa inmobiliaria actúa como intermediaria y la información sobre la propiedad se comparte en la red de información inmobiliaria REINS. En cuanto a las leyes y reglamentos, también hay ámbitos en los que se requieren conocimientos especializados, como la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Viviendas, que tiene condiciones más estrictas de rescisión y renovación de los contratos de arrendamiento, y las normas sísmicas de la Ley de Normas de Edificación. Proceder sin comprender estas diferencias puede dar lugar a malentendidos contractuales y al incumplimiento de leyes y reglamentos.

Contramedida: El apoyo de expertos locales es esencial para superar las barreras culturales y jurídicas. Trabaje con abogados, escribanos judiciales y contables fiscales que estén familiarizados con el sector inmobiliario japonés para asegurarse de que se examinan cuidadosamente los contratos, se completan los procedimientos de registro y se presentan las declaraciones fiscales. También puede aclarar la cuestión lingüística contratando a una empresa de consultoría inmobiliaria como INA, que puede proporcionarle asistencia en japonés, inglés y chino. iNA tiene una gran experiencia y comprende las precauciones y los escollos transfronterizos de las transacciones inmobiliarias, y es capaz de ofrecer a los inversores las mejores soluciones desde un punto de vista neutral y justo. Nuestra misión es ofrecer a los inversores las mejores soluciones posibles desde un punto de vista neutral e imparcial. Por lo tanto, los riesgos derivados de las diferencias culturales y jurídicas pueden mitigarse bien con asesoramiento y apoyo profesionales.

(4) Otros riesgos:.
Otros riesgos de catástrofes naturales, como terremotos y tifones, también son factores a tener en cuenta en Japón. Sin embargo, los edificios de Japón están diseñados para figurar entre los más resistentes a los terremotos del mundo, y los edificios que cumplen las nuevas normas de resistencia antisísmica, especialmente los construidos después de 1981, tienen un riesgo de derrumbe extremadamente bajo. Este riesgo también puede reducirse contratando un seguro contra catástrofes y seleccionando propiedades con alta resistencia a los terremotos. También existe un riesgo no nulo de estrategia de salida, es decir, la posibilidad de no poder encontrar un comprador en el futuro cuando se venda la propiedad. Sin embargo, a pesar del descenso de la población japonesa, la concentración de la población en zonas urbanas continúa, y la liquidez inmobiliaria en el área de Tokio sigue siendo alta. Además, se espera que la demanda de los extranjeros siga apoyando la cuenta de resultados en el futuro, por lo que si las propiedades se adquieren a un precio razonable y se gestionan adecuadamente, es poco probable que resulte difícil venderlas a largo plazo.

Lo anterior resume los riesgos y las contramedidas. La clave está en comprender los riesgos y prepararse para afrontarlos, en lugar de evitarlos por completo. Con un socio local de confianza y una estrategia establecida, estos riesgos están bajo control. La siguiente sección examina el proceso de inversión propiamente dicho y cómo proceder desde la adquisición del inmueble hasta su gestión.

4. el proceso de inversión propiamente dicho (desde la selección del inmueble hasta la gestión posterior a la compra)

Para invertir con éxito en el sector inmobiliario japonés, es importante seguir un proceso estructurado. A continuación se presenta un proceso típico paso a paso para un inversor estadounidense que adquiere y gestiona bienes inmuebles japoneses.

Paso 1: Desarrollo de una estrategia de inversión y selección de propiedades
En primer lugar, aclare sus objetivos de inversión. Consultores como INA & Associates trabajarán con usted para identificar sus necesidades y preseleccionar las propiedades más adecuadas. INA también utiliza tecnología de IA para identificar rápidamente los inmuebles que se ajustan a los requisitos del inversor, mientras que la persona encargada selecciona cuidadosamente entre una amplia gama de opciones, incluidos los inmuebles de propiedad privada. Por ejemplo, la lista puede reducirse a criterios específicos como "en los 23 distritos de Tokio, edificio comercial, presupuesto de 100 millones de yenes, rendimiento de al menos el X%", y también se tienen en cuenta las operaciones fuera de mercado antes de sacarlas al mercado. A la hora de seleccionar los inmuebles, evaluamos tanto los aspectos macroeconómicos como los microeconómicos , como los niveles de alquiler en el mercado circundante y los futuros planes de reurbanización, y nos centramos en inmuebles de primera categoría que merezcan decisiones de inversión.

Paso 2: Diligencia debida e inspección del lugar
Una vez identificada una propiedad candidata, se lleva a cabo una diligencia debida exhaustiva. El equipo profesional de inspección de INA examina detalladamente los defectos y los derechos legales de la propiedad, incluidos los puntos que los inversores suelen pasar por alto. El equipo proporcionará información detallada. Si el inmueble está arrendado, también son importantes el contrato de arrendamiento y la información crediticia del inquilino. En Japón, existen prácticas de transacción únicas, como los depósitos para obtener derechos de negociación preferentes y cláusulas de préstamo, por lo que trabajamos con abogados y otros profesionales para garantizar que este aspecto de la transacción se trate con cuidado.
Si el inversor no está seguro de tomar una decisión de inversión a distancia, INA puede realizar una visita in situ, que puede llevarse a cabo en inglés, proporcionar fotos y vídeos de la propiedad en nombre del inversor y organizar de forma flexible una visita en línea. Después de Corona, cada vez más casos pueden completarse en línea, desde la visualización hasta el contrato, pero para inversiones de mayor envergadura, es más seguro planificar un viaje a Japón y comprobar la propiedad con un experto in situ. Durante la inspección, se comprueba el entorno circundante, el flujo de tráfico desde la estación más cercana y el estado actual de la propiedad (interior, instalaciones, luz solar, etc.), y se toma la decisión final de comprar la propiedad.

Paso 3: Planificación financiera y acuerdo de financiación
La planificación financiera necesaria para la compra de una propiedad también debe elaborarse en una fase temprana. Es posible que los inversores estadounidenses obtengan préstamos en Japón de instituciones financieras japonesas o sucursales japonesas de bancos extranjeros, siempre que se cumplan determinadas condiciones, como los registros de transacciones y los ingresos anuales. Los préstamos en yenes japoneses a bajo interés son atractivos, pero las instituciones financieras varían en su enfoque de la financiación a extranjeros; INA tiene una red de contactos con varios bancos y otras instituciones y puede presentarle a prestamistas adecuados. Se estudia el equilibrio entre los fondos propios y el importe del préstamo (generalmente entre el 50 y el 70% del valor de tasación de la propiedad), el tipo de interés (fijo o variable) y el plazo de amortización, y se elabora un plan de tesorería razonable. Los impuestos sobre la compra (por ejemplo, el impuesto de adquisición de bienes inmuebles y el impuesto de actos jurídicos documentados), los honorarios de corretaje y los gastos de registro también se incluyen en la estimación para determinar el presupuesto global. En la simulación de la inversión, es importante calcular el rendimiento neto, teniendo en cuenta los impuestos durante el periodo de tenencia (impuesto sobre bienes inmuebles, impuesto urbanístico e impuesto sobre la renta) y el impuesto sobre transmisiones patrimoniales cuando se venda en el futuro.

Paso 4: Firma del contrato de compraventa
Si no hay problemas con la propiedad y el plan financiero, se firma un contrato de compraventa. En Japón, una agencia inmobiliaria (por ejemplo, INA) actúa como intermediaria entre el comprador y el vendedor, y tras una explicación de los asuntos importantes (explicación detallada de la propiedad y la transacción), se firma y sella el contrato. En el momento de firmar el contrato se suele pagar un depósito de parte del precio de compra (aproximadamente entre el 5 y el 10% del precio de la propiedad) y, al mismo tiempo, se estipulan los términos y condiciones del contrato, incluido el periodo durante el cual el depósito se considera un derecho de cancelación. Como el contrato está oficialmente en japonés, su contenido es revisado por un especialista bilingüe y, si es necesario, se prepara también una traducción bilingüe al inglés INA cuenta también con un departamento especializado encargado de preparar y revisar los documentos contractuales, asegurándose de que el contrato se crea para proteger los activos del inversor. Una vez celebrado el contrato, la liquidación (pago del saldo) se efectúa en un plazo determinado. Si se requiere un préstamo, la ejecución del contrato se suspenderá hasta que se apruebe el préstamo (convenio de préstamo), y si no se concede el préstamo, el contrato podrá cancelarse con devolución del depósito.

Paso 5: Entrega de la propiedad y trámites de registro
La propiedad se entrega al mismo tiempo que se liquida el saldo del precio de compra. Esto incluye la recepción de las llaves, los documentos pertinentes (títulos de propiedad, notificaciones de impuestos sobre la propiedad, etc.) y, si la propiedad tiene inquilinos, la asunción de la condición de arrendador (liquidación del alquiler y asunción de la fianza). En Japón, un escribano judicial está presente para solicitar el registro de la transferencia de propiedad, que suele presentarse en línea el día de la liquidación y completarse en pocos días. Esto registra legalmente la propiedad a nombre del comprador, y las declaraciones fiscales de adquisición de bienes inmuebles, etc. se presentan en una fecha posterior. INA y sus empresas asociadas proporcionan un apoyo integral para estos procedimientos de cierre, ayudando a los inversores a adquirir sus propiedades sin problemas. Una vez finalizado el cierre, los ingresos por alquiler y otros ingresos procedentes de la propiedad pertenecen al comprador.

Paso 6: Inicio de la explotación (gestión del alquiler y de la propiedad)
Tras la adquisición, comienza inmediatamente la fase de explotación. Por lo general, a menos que la propiedad se destine a uso personal o a la promoción inmobiliaria, el flujo de caja se genera a través de las operaciones de alquiler. Si hay vacantes, INA recluta inquilinos. La IA de INA, que analiza más de 100 millones de datos de mercado, presenta alquileres y estrategias de contratación adecuados, y utiliza fotos de alta calidad y anuncios atractivos para cubrir las vacantes lo antes posible. El servicio de gestión de alquileres de INA cuenta con un sistema paramejorar la eficiencia de la gestión del pago de alquileres y eliminar la morosidad, y remite el alquiler al propietario con rapidez. Además, el INA responde a las consultas y problemas de los inquilinos las 24 horas del día, y toma medidas inmediatas en caso de averías urgentes de los equipos, etc. La limpieza periódica y las inspecciones reglamentarias del edificio, así como las reparaciones necesarias, se llevan a cabo sistemáticamente, e INA minimiza los márgenes de intermediación a la hora de encargar los trabajos y garantiza transacciones muy transparentes, lo que se traduce en una gestión del mantenimiento a un precio justo para el propietario. Además, el portal del propietario basado en la nube proporciona acceso las 24 horas del día a toda la información , incluidos los documentos contractuales, el historial de reparaciones y los informes de ingresos y gastos, para que pueda supervisar el estado de su propiedad en tiempo real, incluso desde ubicaciones remotas en Estados Unidos.

Paso 7: Revisión periódica y optimización
Es importante revisar periódicamente el rendimiento de su inversión, incluso después de que las operaciones hayan despegado. Si el valor de mercado de la propiedad aumenta significativamente, o si surge otra oportunidad de inversión atractiva, se pueden aplicar estrategias como el "intercambio 1031", en el que puede bloquear los beneficios vendiendo la propiedad o sustituyéndola (*El intercambio según la Sección 1031 de EE.UU. no se aplica directamente en Japón, pero puede considerar deducciones fiscales sobre la ganancia de la venta y una estrategia de sustitución de la propiedad por otra. Dado que INA no sólo es fuerte en la gestión de alquileres, sino también en la intermediación de compraventas, podemos asesorarle sobre la valoración de las propiedades en nuestro poder, las tendencias de las transacciones en el vecindario y el calendario de las estrategias de salida. También es posible que necesite afinar su estrategia en función de los cambios en el sistema fiscal o el entorno del mercado (por ejemplo, cambios en la política de tipos de interés del Banco de Japón). El Gobierno japonés ha introducido recientemente medidas para promover la inversión inmobiliaria (por ejemplo, exenciones fiscales para la rehabilitación de viviendas vacías). El departamento de consultoría de INA apoya continuamente a los inversores con estas macrotendencias.

Este es el proceso general de inversión. En cada fase se requiere experiencia y criterio, pero no es difícil si se procede con el socio adecuado. De hecho, cabe esperar un apoyo integral que garantice una progresión eficaz y fiable. En este sentido, INA es uno de los mejores candidatos a socio. En el siguiente capítulo se detallan las razones y ventajas por las que muchos inversores de alto patrimonio eligen a INA.

5. por qué elegir INA (servicios para inversores de patrimonio neto muy elevado, transparencia, estructura de gestión, historial)

Elegir al socio adecuado es esencial para invertir con éxito en el sector inmobiliario japonés, e INA es conocida como un proveedor integral de servicios de tecnología inmobiliaria, en el que confían sobre todo los inversores de alto patrimonio neto y ultraalto patrimonio neto. A continuación se resumen sus características y las razones por las que debería elegirla.

(1) Asesoramiento especializado y trayectoria con clientes de alto patrimonio:.
INA es una empresa en la que "el cliente es lo primero", por lo que ofrece un sistema de personal coherente en todos los aspectos de la venta, el arrendamiento y la inversión inmobiliaria: desde el lanzamiento de su servicio de intermediación para particulares con un elevado patrimonio neto en 2020, INA ha gestionado numerosas remisiones de bancos nacionales y extranjeros y ha entrevistado a cientos de propietarios. Hemos entrevistado a cientos de propietarios. A través de esta experiencia, hemos acumulado los conocimientos necesarios para satisfacer las demandas detalladas de la clase de ultra-alto patrimonio neto. Incluso para los particulares de alto patrimonio, cuyas inversiones tienden a ser grandes y complejas, se forma un equipo de expertos en cada campo por proyecto para acompañarles desde la planificación estratégica hasta la ejecución. INA también se dedica no sólo al sector inmobiliario, sino también a la consultoría de nuevos negocios para empresas, y es única en su capacidad de proponer propuestas de utilización de activos desde una perspectiva integral. Puede decirse que es un socio capaz de presentar soluciones óptimas con vistas a toda la cartera de activos de los particulares con grandes patrimonios.

(2) Servicio transparente y fiabilidad:.
La cultura corporativa de INA hace hincapié en latransparencia y en laspropuestasneutrales e imparciales. Esto se refleja en el diseño específico del servicio, por ejemplo, la tarifa de gestión del alquiler es una cuota mensual fija (a partir de 1.100 yenes por habitación) con una contabilidad clara, y cuando se encargan trabajos de reparación, la tarifa se indica claramente por adelantado para minimizar los márgenes de intermediación, lo que garantiza la transparencia en términos de costes. Los esfuerzos por eliminar la asimetría informativa (por ejemplo, costes elevados que se producen sin conocimiento del propietario), habitual en la inversión inmobiliaria, proporcionan una gran tranquilidad a los inversores. La divulgación exhaustiva de la información también se garantiza mediante el uso de sistemas informáticos. Los propietarios pueden ver todos los datos relativos a su propiedad (contratos, informes de ingresos y gastos, historial de correspondencia, etc.) en cualquier momento a través de un sistema dedicado en la nube, y este enfoque no deja nada sin aclarar. La confianza es la piedra angular de una asociación a largo plazo, e INA obtiene una puntuación muy alta en este aspecto.

(3) Combinación de tecnología y apoyo humano:.
La fuerza de INA reside en su capacidad para combinar la tecnología más avanzada con un equipo de profesionales cualificados: el sistema de propuestas inmobiliarias basado en IA presenta rápidamente opciones que satisfacen las necesidades del cliente, mientras que la propuesta final es verificada por ojos humanos para garantizar la calidad. La gestión de alquileres también utiliza previsiones de mercado basadas en análisis de IA para lograr altas tasas de ocupación. Al mismo tiempo, el sistema proporciona tranquilidad gracias a la intervención humana, como la atención al cliente 24 horas al día, 7 días a la semana, y larespuesta constante de personal especializado. El sector inmobiliario es un activo en el que intervienen personas, y hay áreas que no pueden ser cubiertas únicamente por la IA, como la asistencia a los inquilinos, etc. INA combina los puntos fuertes de las máquinas y las personas para crear un modelo de servicio único que ninguna otra empresa puede igualar en términos tanto de eficiencia como de hospitalidad. Además, INA se centra en la seguridad de la información y la protección de la privacidad, y presta toda su atención a la confidencialidad que preocupa a los inversores adinerados.

(4) Servicio integral de ventanilla única:.
El Grupo INA está diversificando su negocio en distribución inmobiliaria (corretaje), gestión de alquileres, tecnología, contratación y consultoría. Gracias a ello, podemos ofrecer asesoramiento integral en todos los ámbitos, desde la adquisición de propiedades hasta su gestión, así como inversiones adicionales y desarrollo empresarial. La inversión inmobiliaria es un viaje a largo plazo. No termina con la compra, sino que continúa a lo largo del ciclo de vida con la gestión, la renovación, la venta y la reinversión, y con INA, los departamentos internos especializados colaboran sin problemas en cada fase y el inversor tiene un único punto de contacto para todo. Por ejemplo, cuando se piensa en renovar un inmueble después de la compra, se puede utilizar la división tecnológica y la red de INA para conseguir la empresa constructora adecuada, y la gestión de costes es transparente. Cuando se trata de vender la propiedad y sustituirla por otra, INA también puede proporcionar asesoramiento preciso basado en datos históricos. El sistema de apoyo organizativo de INA, que no depende de una sola persona, es un respaldo especialmente tranquilizador para los particulares con grandes patrimonios que desarrollan múltiples propiedades e inversiones a gran escala.

(5) Capacidad de respuesta y comunicación a escala mundial:.
Para los inversores estadounidenses, es importante poder comunicarse sin barreras lingüísticas o de husos horarios, e INA está disponible en japonés, inglés y chino, y el personal de su departamento internacional actúa como enlace con los inversores extranjeros. INA es capaz de proporcionar documentos e informes en inglés y es flexible con las reuniones en línea y los viajes de negocios locales cuando es necesario, y su cultura corporativa abierta y orientada al mundo es evidente en su difusión de información a través de Facebook y otros servicios de redes sociales, así como en sus actividades proactivas de relaciones públicas a través de comunicados de prensa. También son expertos en comprensión intercultural, por lo que son capaces de explicar cuidadosamente cualquier pregunta que puedan tener los inversores estadounidenses (por ejemplo, "¿por qué hay tantas empresas de gestión inmobiliaria en Japón?"), salvando la brecha de percepción entre ambas partes. Esto reduce el estrés causado por las singulares prácticas empresariales de Japón y contribuye en gran medida a garantizar una comunicación fluida y a establecer relaciones de confianza.

Desde estos puntos de vista, INA es una de las mejores opciones como socio tranquilizador para la inversión inmobiliaria en Japón. El nivel de servicio es convincente en términos de transparencia, profesionalidad e innovación, incluso bajo el estricto escrutinio de los particulares con patrimonios muy elevados. De hecho, los inversores extranjeros que han recibido apoyo de la empresa han manifestado que el proceso de inversión fue extremadamente fluido y que se sentirían cómodos dejando en manos de INA la expansión de sus negocios en Japón (*No se pueden introducir testimonios concretos debido a obligaciones de confidencialidad, pero el alto nivel de satisfacción de los clientes también se refleja en el índice de repetición).

6. resumen (perspectivas de futuro y sugerencias de actuación)

El mercado inmobiliario japonés ofrece actualmente importantes oportunidades a los inversores estadounidenses. Gracias a la debilidad del yen, la recuperación económica de Japón y el resurgimiento del turismo, que impulsan la demanda, se espera que los precios de los inmuebles y los alquileres se mantengan fuertes y proporcionen rendimientos estables. La estabilidad política y un sistema jurídico bien desarrollado también garantizan la confianza como destino de inversión a largo plazo. Es realmente una oportunidad de inversión en la que el "momento" y los "fundamentos" coinciden.

Sin embargo, la inversión inmobiliaria en un país extranjero lejano puede estar cargada de incertidumbre. La clave está en los excelentes socios locales mencionados repetidamente en este informe: profesionales experimentados, conocedores de la tecnología, transparentes y centrados en el cliente como INA, que dan a los inversores confianza en sus decisiones y en la gestión del riesgo, INA no es un mero intermediario, sino un socio estratégico, que ayuda a los inversores a tener éxito y a crecer juntos.

Por último, de cara al futuro, se espera que el mercado inmobiliario japonés siga atrayendo inversiones internacionales. Aunque existen retos, como el cambio demográfico y la innovación tecnológica, el Gobierno también está promoviendo medidas para estimular el mercado inmobiliario (por ejemplo, incentivos fiscales para la rehabilitación de viviendas vacías), que pueden crear nuevas oportunidades de inversión. Los proyectos de reurbanización urbana y las mejoras de las infraestructuras podrían convertir zonas que ahora se consideran cavernosas en futuros hotspots. Para los inversores estadounidenses, la clave está en mantenerse al día de la información más reciente y actuar con rapidez cuando llegue el momento oportuno.

Como dice el refrán, "ver para creer". Si está interesado, le recomendamos que se ponga primero en contacto con INA. Afortunadamente, INA cuenta con un equipo de habla inglesa y puede coordinar su contacto teniendo en cuenta las diferencias horarias. Dar el primer paso seguro que le abrirá una nueva puerta a la inversión inmobiliaria en Japón.

Le animamos a considerar la inversión inmobiliaria en Japón como un paso hacia su futura cartera de activos. Estamos seguros de que INA podrá ayudarle como una buena guía en este proceso.