جاذبية الاستثمار العقاري في اليابان للمستثمرين الأمريكيين

في السنوات الأخيرة، اجتذبت سوق العقارات اليابانية اهتماماً كبيراً من المستثمرين الأجانب، بما في ذلك المستثمرين من الولايات المتحدة الأمريكية. ويرجع ذلك إلى الأمان الذي يوفره اقتصاد اليابان المستقر ونظامها القانوني المستقر، فضلاً عن مزايا العوائد المرتفعة نسبياً وبيئة أسعار الفائدة المنخفضة وضعف الين. وعلى وجه الخصوص، أدى الضعف التاريخي للين إلى جعل العقارات اليابانية مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية بالنسبة للمستثمرين ذوي العملات القوية مثل الدولار الأمريكي. في الواقع، أدى ضعف الين وعودة الطلب على السياحة إلى زيادة مشتريات الأجانب للعقارات، مع عمليات الاستحواذ على العقارات في طوكيو وهوكايدو. على الصعيد العالمي، ستصبح طوكيو أكبر مدينة في العالم من حيث الاستثمار العقاري بحلول عام 2024، وكانت تدفقات رؤوس الأموال الدولية إلى السوق اليابانية كبيرة. تشير هذه الاتجاهات إلى أن سوق العقارات اليابانية فرصة استثمارية جذابة للمستثمرين الأمريكيين.

يقدم هذا المقال شرحاً مفصلاً لمزايا الاستثمار في العقارات اليابانية من وجهة نظر المستثمر الأمريكي، وعوامل النجاح الرئيسية، والمخاطر التي يجب الانتباه إليها، وأحدث اتجاهات السوق، والحوافز الضريبية، ومخاطر الصرف الأجنبي. ثم يقدم بشكل منطقي ومقنع أهمية وفوائد اختيار شركة INA & Associates K.K. كشريك لك عند الاستثمار في العقارات اليابانية.

1- الخصائص والاتجاهات الحالية لسوق العقارات اليابانية

سوق العقارات الياباني سوق ناضج يتمتع بنمو مستقر منذ فترة طويلة ويتمتع بنظام قانوني شفاف ومتطور. تُظهر الاتجاهات الأخيرة اتجاهاً واضحاً للزيادات التدريجية في الأسعار: في عام 2024، بلغت قيمة سوق العقارات اليابانية حوالي 436 مليار دولار أمريكي، ومن المتوقع أن تنمو إلى 557 مليار دولار أمريكي بحلول عام 2033. كما ارتفع متوسط أسعار الأراضي على المستوى الوطني بنسبة 2.7% على أساس سنوي في يناير 2025، مسجلاً بذلك رابع زيادة للعام الرابع على التوالي. وهذا هو أعلى معدل زيادة منذ عام 1991، مما يشير إلى انتعاش مطرد بعد فترة طويلة من الركود.

يتميز سوق العقارات الياباني بدرجة عالية من الشفافية والاستقرار. فالنظام القانوني متطور بشكل جيد وهناك قيود قليلة على شراء الأجانب للعقارات. على سبيل المثال، يمكن للأجانب في اليابان امتلاك الأراضي والمباني على نفس الأسس التي يتمتع بها المواطنون اليابانيون ولا يخضعون لمتطلبات التأشيرة أو الإقامة. يتيح هذا الإطار القانوني المفتوح للمستثمرين الأجانب الاستثمار براحة البال.

أظهرت اتجاهات السوق الأخيرة اتجاهًا تصاعديًا في الأسعار، خاصة في المناطق الحضرية: في عام 2024، أظهر مؤشر أسعار المنازل في منطقة العاصمة طوكيو نموًا ثابتًا، حيث ارتفع بنحو 8.14% على أساس سنوي؛ وفي عام 2025، من المتوقع أن ترتفع أسعار العقارات في طوكيو بنسبة 5-6% سنويًا، مع توقع معدلات نمو تتراوح بين 6-7%، خاصة بالنسبة للعقارات الفاخرة. في أوساكا، من المتوقع أيضًا أن يزداد المعروض من الوحدات السكنية الجديدة على أساس سنوي. يرتفع الطلب أيضًا في المدن الإقليمية الرئيسية، مع زيادة المعروض من الوحدات السكنية الجديدة في أوساكا بنسبة 15% على أساس سنوي. وفي الوقت نفسه، فإن ارتفاع الأسعار واضح أيضًا في المدن الإقليمية الرئيسية والوجهات السياحية، حيث تُظهر بعض المدن، مثل فوكووكا، معدلات نمو أعلى من طوكيو. وفي الخلفية، كان هناك انتعاش في الطلب على الهجرة والسياحة الريفية بسبب انتشار العمل عن بعد، وتنتشر فرص الاستثمار من منطقة العاصمة إلى بقية أنحاء البلاد.

ولا ينبغي أيضًا إغفال سوق الإيجارات المزدهر: فاعتبارًا من الربع الأول من عام 2025، بلغ متوسط عائدات الإيجارات في جميع أنحاء اليابان مستوى صحيًا يبلغ حوالي 4.2%، مع ارتفاع الإيجارات السكنية في 23 جناحًا في طوكيو بنسبة 6.4% على أساس سنوي. كما أن معدل الإشغال المرتفع للغاية البالغ 96.6% للمساكن المؤجرة في طوكيو يؤكد أيضًا انخفاض مخاطر الشواغر. ويجري تقييد المعروض من المساكن الجديدة (كانت المساكن التي تم البدء في بنائها في عام 2024 أقل بنسبة 1% عن العام السابق وأيضًا 4.6% في يناير/كانون الثاني 2025)، وأصبح التوازن بين العرض والطلب أكثر إحكامًا. إذا استمر نقص العرض وزيادة الطلب، فسيكون هناك ضغط تصاعدي على الإيجارات والأسعار على المدى المتوسط إلى الطويل، مما يخلق بيئة مواتية للمستثمرين.

كما أن تدفقات رؤوس الأموال الأجنبية آخذة في التوسع. في النصف الأول من عام 2024 وحده، بلغت الاستثمارات العقارية الأجنبية أكثر من 10 مليارات دولار أمريكي، بزيادة 45% عن العام السابق، مدفوعة بضعف الين؛ وفي الربع الثالث من عام 2024، ارتفع الاستثمار العقاري الياباني بنسبة 41% على أساس سنوي إلى حوالي 3.85 تريليون ين ياباني، مما يجعل طوكيو أكبر مستثمر عقاري في العالم من حيث القيمة. ومن نقاط القوة الأخرى للسوق اليابانية أن تجمع الأموال المحلية والأجنبية قد زاد من سيولة السوق ونشاط التداول.

وباختصار، فإن موثوقية النظام القانونيوالنمو المستقر للسوق يجعل من سوق العقارات الياباني وجهة استثمارية جذابة للمستثمرين الأمريكيين. سوف يستكشف الفصل التالي المزايا الاستثمارية المحددة.

2- مزايا الاستثمار (الاستقرار، النظام القانوني، العوائد، مقاومة التضخم، إلخ.)

يوفر الاستثمار في العقارات اليابانية عدداً من المزايا، بما في ذلك.

(1) استقرار سياسي واقتصادي ونظام قانوني متطور: اليابان بلد مستقر سياسياً واقتصادياً وحماية حقوق الملكية راسخة. يتسم نظام العقود والتسجيل بالصرامة والشفافية، ويمكن للمستثمرين الاستثمار في بيئة تتمتع فيها حقوق الملكية والربح بحماية موثوقة. وبالإضافة إلى ذلك، وكما ذكرنا أعلاه، لا توجد قيود محددة على الملكية الأجنبية للعقارات، ويتمتع المستثمرون الأمريكيون بالحقوق نفسها التي يتمتع بها المستثمرون اليابانيون. ويوفر هذا الاستقرار القانوني منصة استثمارية أكثر أمانًا مقارنة بالأسواق الناشئة حيث يشكل عدم الاستقرار السياسي والمخاطر التعاقدية مصدر قلق.

(2) ارتفاع السيولة في السوق ووفرة فرص الاستثمار: ليس فقط في المدن الكبرى مثل طوكيو وأوساكا، ولكن أيضًا في المدن الإقليمية الكبرى ومناطق المنتجعات، مع وجود مجموعة واسعة من أنواع العقارات بما في ذلك المباني المكتبية والمرافق التجارية والعقارات السكنية والفنادق والمرافق اللوجستية. كما أن الطلب على الاستثمار في المدن الكبرى مرتفع للغاية، حيث تُعد طوكيو واحدة من أكبر المدن في العالم من حيث قيمة الصفقات. بالإضافة إلى ذلك، تمتلك اليابان أيضًا سوقًا متطورة جدًا لصناديق الاستثمار العقاري المتداولة (J-REIT)، حيث تقدم صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في اليابان عوائد أرباح عالية تتراوح في المتوسط بين 3.5 و5.5%، وتحظى صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في اليابان بشعبية كبيرة بين المستثمرين الأجانب الذين يسعون إلى تحقيق عوائد مستقرة بسبب المتطلبات القانونية لدفع أكثر من 90% من الأرباح في شكل أرباح. علاوة على ذلك، أصبح سوق J-REIT الياباني أكثر شفافية على مر السنين ويحظى بثقة متزايدة من قبل المستثمرين المؤسسيين. وربما يكون تنوع الخيارات المتاحة، سواء في الاستثمار العقاري المباشر أو في منتجات التوريق، هو الميزة الأكثر جاذبية.

(3) العوائد الجذابة ومكاسب الدخل المستقرة: تشتهر العقارات اليابانية المؤجرة بانخفاض معدلات الشغورواستقرار دخل الإيجار. على سبيل المثال، فإن معدل إشغال العقارات السكنية في وسط طوكيو مستقر للغاية عند أكثر من 96% والإيجارات ترتفع على أساس سنوي (+ 6.4% على أساس سنوي). من ناحية أخرى، في المدن الكبيرة في الولايات المتحدة، يمكن أن تكون معدلات الشغور وتقلبات الإيجار كبيرة خلال الدورات الاقتصادية. يتمتع سوق الإيجار الياباني ككل بتوازن جيد بين العرض والطلب، حيث يبلغ متوسط العائد السطحي حوالي 4-5%. ويُقارن هذا الرقم بشكل إيجابي مع عائدات السندات في البلدان المتقدمة وعائدات العقارات في البلدان الأخرى، والتي انخفضت في السنوات الأخيرة. كما حافظت اليابان أيضًا على سياسة طويلة الأجل لأسعار الفائدة المنخفضة، والتي لها ميزة الحفاظ على انخفاض تكاليف الاقتراض. ومن المتوقع أن يؤدي الاستثمار بالرافعة المالية في العقارات باستخدام قروض منخفضة الفائدة إلى زيادة العائد على الاستثمار مقارنة بالأموال الخاصة.

(4) مقاومة التضخم: شهدت اليابان تضخمًا أو انكماشًا منخفضًا على مدى العقود القليلة الماضية، ولكن في السنوات الأخيرة بدأ معدل ارتفاع الأسعار في الارتفاع أخيرًا. وفي هذا السياق، يمكن للعقارات أن تكون بمثابة تحوّط ضد التضخم كأصل حقيقي. فأسعار العقارات والإيجارات تميل إلى الارتفاع خلال فترات التضخم، مما يكمل انخفاض قيمة العملة. في الواقع، في حين ارتفع معدل التضخم في اليابان في عام 2024، ارتفعت أسعار العقارات (خاصة في المناطق الحضرية) أكثر منه. حتى في حالة وجود مخاوف بشأن ارتفاع أسعار الواردات بسبب ضعف الين، يمكن للمستثمرين الأجانب الاستفادة من تنويع العملات من خلال الاحتفاظ بالأصول المقومة بالين. كما يمكن أن يساعد الاحتفاظ بأصول بالدولار الأمريكي وكذلك الأصول المقومة بالين في تقليل مخاطر المحفظة الإجمالية من حيث التنويع الدولي.

(5) فوائد العملة وتأثير التنويع: من المهم أيضًا ذكر أسعار صرف العملات. فإذا اشتريت أصولاً مقومة بالين عندما يكون الدولار الأمريكي قوياً والين ضعيفاً، يمكنك التمتع بمكاسب من صرف العملات الأجنبية عندما ترتفع قيمة الين لاحقاً. على سبيل المثال، يتوقع البعض أن يضعف الين إلى حوالي 150 ين للدولار في أوائل عام 2020 ثم يقوى إلى حوالي 130 ين للدولار في النصف الأول من عام 2025. وإذا حدث مثل هذا الارتفاع في الين بالفعل، سترتفع قيمة الأصول اليابانية بالدولار الأمريكي. بالطبع، تقلبات العملة سلاح ذو حدين، ولكن إذا كنت تستخدم أيضًا أدوات التحوط، كما هو موضح أدناه، يمكنك أن تهدف إلى تحقيق أرباح مثالية من خلال الشراء عندما يكون الين ضعيفًا والبيع عندما يكون الين قويًا. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن دورات الأعمال في اليابان والولايات المتحدة ليست متزامنة بالضرورة، فإن امتلاك الأصول في كلا البلدين يساهم أيضًا في الحد من مخاطر التقلبات الاقتصادية.

وكما هو موضح أعلاه، فإن الاستثمار في العقارات اليابانية يوفر قاعدة مستقرة وعوائد جذابة، ويمكن أن يكون وجهة استراتيجية لتنويع الأصول بالنسبة للمستثمرين الأمريكيين. ومع ذلك، هناك أيضًا مخاطر ترتبط ارتباطًا وثيقًا بالمنافع. يصف الفصل التالي مخاطر الاستثمار المحتملة والتدابير المضادة.

3- مخاطر الاستثمار والتدابير المضادة (مخاطر الصرف الأجنبي، ومخاطر الإدارة، والاختلافات الثقافية والقانونية)

المخاطر متأصلة في أي استثمار. يلخص هذا القسم المخاطر الرئيسية التي يجب أن يكون المستثمرون الأمريكيون على دراية بها عند الاستثمار في العقارات اليابانية والتدابير المضادة لها.

(1) مخاطر العملة:.
المخاطر: بما أن العقارات اليابانية هي أصول مقومة بالين، فإن التقلبات في سعر الصرف بين الين والدولار الأمريكي ستؤثر على عوائد الاستثمار. إذا تم شراء عقار عندما تضعف قيمة الين مقابل الدولار الأمريكي ثم انخفضت قيمة الين أكثر خلال فترة الاستثمار، فقد تنخفض قيمة الأصل بالدولار الأمريكي وقد يتضاءل دخل الإيجار. وعلى العكس من ذلك، إذا ارتفعت قيمة الين، ستزداد الأرباح، ولكن هذا يعتمد على السوق. تتقلب أسعار الصرف حسب فرق سعر الفائدة بين الولايات المتحدة واليابان والوضع الاقتصادي. على سبيل المثال، اعتبارًا من عام 2024، كان الين يضعف بسبب الاختلاف في السياسة النقدية بين بنك الاحتياطي الفيدرالي وبنك اليابان، ولكن هناك توقعات بأن الين سيزداد قوة في عام 2025 بسبب التغيرات في سياسة بنك اليابان وتحسن ميزان الحساب الجاري لليابان. غالبًا ما تتجاوز هذه التقلبات توقعات المستثمرين ويمكن أن تؤدي إلى "خسائر غير متوقعة" أو "مكاسب غير متوقعة".

التدابير المضادة: يمكن التخفيف من مخاطر الصرف الأجنبي من خلال أدوات التحوط. وعلى وجه التحديد، يمكن منع خسائر صرف العملات الأجنبية باستخدام العقود الآجلة وتداول الخيارات لتثبيت السعر المستقبلي الذي يتم به بيع الين أو شراء الدولار. يمكن أن تكون مطابقة عملة الاقتراض بعملة الاستثمار فعالة أيضًا. وبعبارة أخرى، إذا حصلت على قرض مقوم بالين من بنك ياباني لشراء عقار في اليابان، فإن دخلك بالين يتطابق مع مدفوعاتك بالين، وبالتالي يعصمك من آثار تقلبات العملة. علاوة على ذلك، بالنسبة للاستثمارات طويلة الأجل، قد يكون من المفيد أيضًا التخطيط من منظور طويل الأجل، على سبيل المثال من خلال التركيز على متوسط السعر على مدار فترة الاستثمار بأكملها بدلاً من التركيز على التقلبات المؤقتة في أسعار الصرف. في نهاية المطاف، لا يمكن القضاء على مخاطر العملة بشكل كامل، ولكن يمكن إبقاؤها في حدود يمكن التحكم فيها من خلال التحوط والتخطيط المالي المناسب.

(2) إدارة الإيجار والمخاطر التشغيلية:.
المخاطر: تنطوي إدارة عقار ياباني من موقع بعيد على جهد تشغيلي وتكاليف تشغيلية. وعلى وجه التحديد، بالنسبة للعقارات المستأجرة، تنطوي على مجموعة واسعة من المهام، بما في ذلك توظيف المستأجرين، وتحصيل الإيجار، وتجديد العقود، ومعالجة الشكاوى وترتيبات الإصلاح. من الصعب التعامل مع هذه المهام بمفردك عندما لا تكون على دراية باللغة والعادات المحلية. كما أنه من الضروري أن تكون على دراية بالعادات التجارية الخاصة باليابان (مثل نظام الأموال والودائع) وقواعد حماية المستأجر بموجب قانون إيجار الأراضي والمنازل. وبدون الإدارة السليمة، هناك خطر الشواغر لفترات طويلة وانخفاض العوائد، فضلاً عن خطر تدهور حالة صيانة المبنى وانخفاض قيمة الأصول.

الحل: أفضل طريقة للتعامل مع هذه المخاطر هي العمل مع شركة إدارة عقارات موثوقة. إذا قمت بإسناد العمل إلى شركة إدارة محترفة، فيمكنك أن تعهد إليها بكل شيء بدءاً من العمليات اليومية وحتى الاستجابة لحالات الطوارئ. تقدم شركة INA، على سبيل المثال، خدمات إدارة الإيجارات من الجيل التالي مثل دعم المستأجرين على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع،ومشاركة المعلومات على السحابة الإلكترونية وتحديد الإيجار الأمثل باستخدام الذكاء الاصطناعي. كما أن رسوم الإدارة شفافة ومحددة بسعر عادل (من 1,100 ين ياباني للغرفة الواحدة في الشهر في INA)، والجودة عالية بما يكفي لتحمل متطلبات المستثمرين الدوليين من الطبقة الثرية للغاية. عند امتلاك عقار ياباني من الخارج، فإن اختيار مثل هذا الشريك الإداري الموثوق والمثبت يمكن أن يقلل بشكل كبير من المخاطر التشغيلية.

(3) المخاطر الناجمة عن الاختلافات الثقافية والقانونية:.
المخاطر: تختلف ثقافة الأعمال والممارسات القانونية بين الولايات المتحدة واليابان. على سبيل المثال، غالبًا ما تكون اللغة اليابانية هي النسخة الرسمية للعقود الخاصة بالمعاملات العقارية، وهناك أيضًا إجراءات تنفرد بها اليابان، مثل الأختام (جيتسوين) وطوابع الإيرادات. وبالإضافة إلى ذلك، يختلف هيكل السوق عن خدمة القوائم المتعددة (MLS) في الولايات المتحدة الأمريكية من حيث أنه، كما هو معتاد في معظم المعاملات، تعمل شركة عقارية كوسيط ويتم مشاركة معلومات العقارات على شبكة المعلومات العقارية REINS. فيما يتعلق بالقوانين واللوائح، هناك أيضاً مجالات تتطلب معرفة متخصصة، مثل قانون إيجار الأراضي والمنازل، الذي يتضمن شروطاً أكثر صرامة لإنهاء عقد الإيجار وتجديده، والمعايير الزلزالية بموجب قانون معايير البناء. إن المضي قدماً دون فهم هذه الاختلافات يمكن أن يؤدي إلى سوء فهم تعاقدي وعدم الامتثال للقوانين واللوائح.

الإجراء المضاد:الدعم من الخبراء المحليين ضروري للتغلب على الحواجز الثقافية والقانونية. اعمل مع المحامين والكتبة القضائيين والمحاسبين الضريبيين المطلعين على العقارات اليابانية لضمان فحص العقود بعناية واستكمال إجراءات التسجيل وتقديم الإقرارات الضريبية. يمكنك أيضاً توضيح مسألة اللغة من خلال الاستعانة بشركة استشارات عقارية مثل شركة INA، وهي متوفرة باللغات اليابانية والإنجليزية والصينية، حيث تتمتع شركة INA بخبرة واسعة في فهم الاحتياطات والمزالق العابرة للحدود في المعاملات العقارية وهي قادرة على تقديم أفضل الحلول للمستثمرين من وجهة نظر محايدة ونزيهة. مهمتنا هي تزويد المستثمرين بأفضل الحلول الممكنة من وجهة نظر محايدة ونزيهة. وبالتالي يمكن تخفيف مخاطر الاختلافات الثقافية والقانونية بشكل جيد من خلال المشورة والدعم المهني.

(4) مخاطر أخرى:.
مخاطر الكوارث الطبيعية الأخرى مثل الزلازل والأعاصير هي أيضاً عوامل يجب أخذها في الاعتبار في اليابان. ومع ذلك، فإن المباني في اليابان مصممة لتكون من بين أكثر المباني مقاومة للزلازل في العالم، والمباني التي تفي بالمعايير الجديدة لمقاومة الزلازل، وخاصة تلك التي شيدت بعد عام 1981، لديها مخاطر منخفضة للغاية من الانهيار. يمكن أيضًا تقليل هذا الخطر من خلال الحصول على تأمين ضد الكوارث واختيار العقارات ذات المقاومة العالية للزلازل. هناك أيضًا خطر غير صفري لاستراتيجية الخروج، أي إمكانية عدم القدرة على العثور على مشترٍ في المستقبل عند بيع العقار. ومع ذلك، على الرغم من انخفاض عدد السكان في اليابان، إلا أن تركز السكان في المناطق الحضرية مستمر، ولا تزال السيولة العقارية في منطقة طوكيو مرتفعة. وبالإضافة إلى ذلك، من المتوقع أن يستمر الطلب من الأجانب في دعم الأرباح في المستقبل، لذلك إذا تم شراء العقارات بسعر معقول وإدارتها بشكل صحيح، فمن غير المرجح أن يكون من الصعب بيعها على المدى الطويل.

يلخص ما سبق المخاطر والتدابير المضادة. المفتاح هو فهم المخاطر والاستعداد لها بدلاً من تجنبها تماماً. مع وجود شريك محلي موثوق به واستراتيجية في مكانها الصحيح، فإن هذه المخاطر تقع في نطاق سيطرتك. يبحث القسم التالي في عملية الاستثمار الفعلية وكيفية المضي قدماً من حيازة العقار إلى إدارته.

4- عملية الاستثمار الفعلية (من اختيار العقار إلى الإدارة بعد الشراء)

للاستثمار في العقارات اليابانية بنجاح، من المهم اتباع عملية منظمة. وفيما يلي عملية نموذجية خطوة بخطوة لمستثمر أمريكي يستحوذ على عقارات يابانية ويديرها.

الخطوة 1: وضع استراتيجية استثمارية واختيار العقارات
أولاً، قم بتوضيح أهدافك الاستثمارية. سيعمل المستشارون مثل INA & Associates معك لتحديد احتياجاتك ووضع قائمة مختصرة بالعقارات الأكثر ملاءمة لك. وتستخدم شركة INA أيضاً تقنية الذكاء الاصطناعي لتحديد العقارات التي تتوافق مع متطلبات المستثمر بسرعة، بينما يقوم الشخص المسؤول بالاختيار بعناية من بين مجموعة واسعة من الخيارات، بما في ذلك العقارات المملوكة للقطاع الخاص. على سبيل المثال، يمكن تضييق نطاق القائمة وفقاً لمعايير محددة مثل "في 23 جناحاً في طوكيو، مبنى تجاري، ميزانية 100 مليون ين ياباني، عائد أكثر من X%"، كما يتم النظر في الصفقات خارج السوق قبل طرحها في السوق. عند اختيار العقارات، نقوم بتقييم كل من الجوانب الكلية والجزئية مثل مستويات الإيجار في السوق المحيطة وخطط إعادة التطوير المستقبلية، ونستهدف العقارات الرئيسية التي تستحق قرارات الاستثمار.

الخطوة 2: العناية الواجبة ومعاينة الموقع
بمجرد تحديد العقار المرشح للاستثمار، يتم إجراء الفحص النافي للجهالة. يقوم فريق المسح المحترف التابع لشركة INA بفحص عيوب العقار وحقوقه القانونية بالتفصيل، بما في ذلك النقاط التي غالباً ما يغفلها المستثمرون. سيقدم الفريق معلومات مفصلة. إذا كان العقار تحت الإيجار، فإن عقد الإيجار والمعلومات الائتمانية للمستأجر مهمة أيضاً. في اليابان، هناك ممارسات فريدة من نوعها في المعاملات مثل ودائع حقوق التفاوض التفضيلية وتعهدات القروض، لذلك نعمل مع المحامين وغيرهم من المهنيين لضمان التعامل مع هذا الجانب من الصفقة بعناية.
إذا كان المستثمر غير متأكد من اتخاذ قرار الاستثمار عن بُعد، يمكن لـ INA إجراء زيارة للموقع، والتي يمكن إجراؤها باللغة الإنجليزية، وتقديم صور ومقاطع فيديو للعقار نيابة عن المستثمر، وترتيب مشاهدة العقار عبر الإنترنت بمرونة. بعد كورونا، يمكن إكمال المزيد والمزيد من الحالات عبر الإنترنت بدءاً من المشاهدة وحتى التعاقد، ولكن بالنسبة للاستثمارات الأكبر، من الآمن التخطيط لرحلة إلى اليابان وفحص العقار مع خبير في الموقع. أثناء المعاينة، يتم التحقق من البيئة المحيطة وتدفق حركة المرور من أقرب محطة والحالة الحالية للعقار (من الداخل، والمرافق، وضوء الشمس، وما إلى ذلك)، ويتم اتخاذ القرار النهائي لشراء العقار.

الخطوة 3: التخطيط المالي وترتيبات التمويل
يجب أيضاً وضع التخطيط المالي اللازم لشراء العقار في مرحلة مبكرة. من الممكن للمستثمرين الأمريكيين الحصول على قروض في اليابان من المؤسسات المالية اليابانية أو الفروع اليابانية للبنوك الخارجية، مع مراعاة شروط معينة مثل سجلات المعاملات والدخل السنوي. تعتبر قروض الين الياباني منخفضة الفائدة جذابة ولكن المؤسسات المالية تختلف في نهجها في تمويل الرعايا الأجانب؛ ولدى المعهد الوطني للاستثمار شبكة من الاتصالات مع العديد من البنوك والمؤسسات الأخرى ويمكنه أن يقدم لك المقرضين المناسبين. يتم النظر في التوازن بين الأموال الخاصة ومبلغ القرض (عادةً 50-70% من القيمة المقدرة للعقار)، ونوع سعر الفائدة (ثابت أو متغير) وفترة السداد، ويتم وضع خطة تدفق نقدي معقولة. يتم أيضاً تضمين الضرائب على الشراء (مثل ضريبة الاستحواذ العقاري ورسوم الدمغة) ورسوم السمسرة ورسوم التسجيل في التقدير للتأكد من الميزانية الإجمالية. في محاكاة الاستثمار، من المهم حساب صافي العائد، مع مراعاة الضرائب خلال فترة الاحتفاظ بالعقار (ضريبة الملكية وضريبة تخطيط المدينة وضريبة الدخل) وضريبة الدخل عند البيع في المستقبل.

الخطوة 4: توقيع عقد البيع والشراء
إذا لم تكن هناك مشاكل في العقار والخطة المالية، يتم إبرام اتفاقية الشراء. في اليابان، تعمل وكالة عقارية (على سبيل المثال INA) كوسيط بين البائع والمشتري وتقوم بتوقيع العقد وإبرامه، بعد شرح الأمور المهمة (شرح مفصل للعقار والصفقة). عادةً ما يتم دفع وديعة بجزء من سعر الشراء في وقت توقيع العقد (حوالي 5-10% من سعر العقار)، وفي نفس الوقت يتم النص على شروط وأحكام العقد، بما في ذلك الفترة التي يتم خلالها التعامل مع الوديعة كحق إلغاء. ونظراً لأن العقد يكون رسمياً باللغة اليابانية، يتم فحص المحتوى من قِبل متخصص ثنائي اللغة، وإذا لزم الأمر، يتم أيضاً إعداد ترجمة ثنائية اللغة الإنجليزية إذا لزم الأمر، كما يوجد لدى INA قسم متخصص مسؤول عن إعداد مستندات العقد وفحصها، مما يضمن إنشاء العقد لحماية أصول المستثمر. بمجرد إبرام العقد، تتم التسوية (دفع الرصيد) خلال فترة زمنية محددة. إذا كانت هناك حاجة إلى قرض، يتم تعليق تنفيذ العقد إلى أن تتم الموافقة على القرض (عهدة القرض)، وإذا لم يتم منح القرض، يمكن إلغاء العقد مع إعادة العربون.

الخطوة 5: تسليم العقار وإجراءات التسجيل
يتم تسليم العقار في نفس الوقت الذي يتم فيه تسوية رصيد سعر الشراء. ويشمل ذلك استلام المفاتيح والوثائق ذات الصلة (سندات الملكية، وإشعارات ضريبة العقار، وما إلى ذلك)، وإذا كان العقار به مستأجرون، يتم تولي صفة المؤجر (تسوية الإيجار وتسلم العربون). في اليابان، يحضر كاتب قضائي لتقديم طلب تسجيل نقل الملكية، والذي عادةً ما يتم إيداعه عبر الإنترنت في يوم التسوية ويتم الانتهاء منه في غضون أيام قليلة. وهذا يسجل الملكية قانوناً باسم المشتري، ويتم تقديم الإقرارات الضريبية لحيازة العقارات وما إلى ذلك في تاريخ لاحق. تقدم INA والشركات الشريكة لها دعماً شاملاً لإجراءات الإغلاق هذه، مما يساعد المستثمرين على الاستحواذ على عقاراتهم بسلاسة. عند الانتهاء من التسوية، تعود إيرادات الإيجار والإيرادات الأخرى من العقار إلى المشتري.

الخطوة 6: بدء التشغيل (إدارة الإيجار وإدارة الممتلكات)
بعد الاستحواذ، تبدأ مرحلة التشغيل على الفور. بشكل عام، ما لم يكن العقار للاستخدام الشخصي أو لأغراض تطوير الأراضي، يتم توليد التدفق النقدي من خلال عمليات الإيجار. في حالة وجود شواغر، تقوم شركة INA بتوظيف المستأجرين، حيث يقوم الذكاء الاصطناعي الخاص بشركة INA، الذي يحلل أكثر من 100 مليون قطعة من بيانات السوق، بتقديم الإيجارات المناسبة واستراتيجيات التوظيف، ويستخدم صوراً عالية الجودة وإعلانات جذابة لملء الشواغر في أسرع وقت ممكن. تتمتع خدمة إدارة الإيجارات التي تقدمها INA بنظاملتحسين كفاءة إدارة دفع الإيجاراتوالقضاء على التأخير في السداد، كما أنها تقوم بتحويل الإيجار إلى المالك بسرعة. وعلاوة على ذلك، تستجيب شركة INA لاستفسارات المستأجرين ومشاكلهم على مدار 24 ساعة في اليوم، وتتخذ إجراءات فورية في حالة حدوث أعطال طارئة في المعدات وما إلى ذلك. يتم إجراء عمليات التنظيف المنتظمة وعمليات التفتيش القانونية للمبنى، وكذلك أعمال الإصلاح حسب الحاجة، بشكل منتظم، وتقلل INA من هوامش الوسطاء عند طلب العمل وتضمن معاملات شفافة للغاية، مما يؤدي إلى إدارة الصيانة بسعر عادل للمالك. بالإضافة إلى ذلك، توفر بوابة المالك المستندة إلى السحابة إمكانية الوصول إلى جميع المعلومات على مدار 24 ساعة، بما في ذلك مستندات العقد وسجل الإصلاح وتقارير الدخل والنفقات، بحيث يمكنك مراقبة حالة عقارك في الوقت الفعلي، حتى من مواقع بعيدة في الولايات المتحدة.

الخطوة 7: المراجعة المنتظمة والتحسين
من المهم أن تراجع أداء استثمارك بانتظام، حتى بعد انطلاق العمليات. إذا ارتفعت القيمة السوقية للعقار بشكل ملحوظ، أو إذا توفرت فرصة استثمارية جذابة أخرى، يمكنك اللجوء إلى استراتيجيات مثل "تبادل 1031"، حيث يمكنك تأمين الأرباح عن طريق بيع العقار أو استبدال العقار (* لا ينطبق القسم 1031 من القسم الأمريكي للتبادل مباشرة في اليابان، ولكن يمكنك التفكير في الخصومات الضريبية على المكاسب من البيع واستراتيجية استبدال العقار بعقار آخر. بما أن شركة INA قوية ليس فقط في إدارة الإيجارات ولكن أيضاً في الوساطة في البيع والشراء، يمكننا تقديم المشورة بشأن تقييم العقارات التي بحوزتنا، واتجاهات المعاملات في الحي وتوقيت استراتيجيات الخروج. قد تحتاج أيضاً إلى ضبط استراتيجيتك بما يتماشى مع التغييرات في النظام الضريبي أو بيئة السوق (مثل التغييرات في سياسة سعر الفائدة في بنك اليابان). وقد أدخلت الحكومة اليابانية مؤخراً تدابير لتشجيع الاستثمار العقاري (مثل الإعفاءات الضريبية لإعادة تأهيل المنازل الخالية). يقدم قسم الاستشارات في INA الدعم المستمر للمستثمرين مع هذه الاتجاهات الكلية.

هذه هي عملية الاستثمار العامة. الخبرة والحكم مطلوبان في كل مرحلة، ولكن الأمر ليس صعباً إذا كنت تمضي قدماً مع الشريك المناسب. في الواقع، يمكن توقع الدعم الشامل لضمان تقدم فعال وموثوق به. وفي هذا الصدد، تعتبر INA واحدة من أفضل الشركاء المرشحين. يوضح الفصل التالي بالتفصيل أسباب وفوائد اختيار INAs من قبل العديد من المستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية.

5- لماذا تختار INA (الخدمات المقدمة للمستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية، والشفافية، وهيكل الإدارة، وسجل الإنجاز)

يعد اختيار الشريك المناسب أمراً ضرورياً للاستثمار الناجح في العقارات اليابانية، وتُعرف شركة INA بأنها مزود خدمات تقنية عقارية شاملة، ويثق بها المستثمرون من أصحاب الثروات الكبيرة وأصحاب الثروات الكبيرة جداً على وجه الخصوص. وفيما يلي ملخص لمميزاتها والأسباب التي تجعلك تختارها.

(1) استشارات متخصصة وسجل حافل مع العملاء ذوي الملاءة المالية العالية جداً:.
شركة INA هي شركة "العميل أولاً" ، حيث توفر نظام توظيف ثابت في جميع جوانب بيع العقارات وتأجيرها واستثمارها: منذ إطلاق خدمة الوساطة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية في عام 2020، تعاملت INA مع العديد من الإحالات من البنوك المحلية والأجنبية وأجرت مقابلات مع مئات من أصحاب العقارات. لقد أجرينا مقابلات مع المئات من مالكي العقارات. ومن خلال هذه الخبرة، تراكمت لدينا الدراية الفنية اللازمة لتلبية المتطلبات التفصيلية لفئة أصحاب الملاءة المالية العالية جداً. حتى بالنسبة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، الذين تميل استثماراتهم إلى أن تكون كبيرة ومعقدة، يتم تشكيل فريق من الخبراء في كل مجال على أساس المشروع لمرافقتهم من التخطيط الاستراتيجي إلى التنفيذ. لا يقتصر دور INA أيضاً على مجال العقارات فحسب، بل أيضاً في استشارات الأعمال الجديدة للشركات، وهي فريدة من نوعها في قدرتها على تقديم مقترحات لاستغلال الأصول من منظور شامل. ويمكن القول إنها شريك يمكنه تقديم الحلول المثلى مع مراعاة محفظة الأصول الكاملة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية.

(2) الخدمة الشفافة والموثوقية:.
تؤكد ثقافة شركة INA علىالشفافيةوالمقترحاتالمحايدة والنزيهة. ينعكس هذا في تصميم الخدمة المحددة: على سبيل المثال، رسوم إدارة الإيجار هي رسوم شهرية ثابتة (من 1100 ين ياباني لكل غرفة) مع محاسبة واضحة، وعند طلب أعمال الإصلاح، يتم تحديد معدل الرسوم بوضوح مسبقاً لتقليل هوامش الربح للوسطاء، مما يضمن الشفافية من حيث التكاليف. وتوفر الجهود المبذولة للقضاء على عدم تناظر المعلومات (مثل التكاليف المرتفعة التي تحدث دون علم المالك)، وهو أمر شائع في الاستثمار العقاري، مما يوفر للمستثمرين راحة البال. كما يتم ضمان الإفصاح الشامل عن المعلومات من خلال استخدام أنظمة تكنولوجيا المعلومات. يمكن للمالكين الاطلاع على جميع البيانات المتعلقة بممتلكاتهم (العقود، وتقارير الدخل والنفقات، وسجل المراسلات، وما إلى ذلك) في أي وقت عبر نظام سحابي مخصص، وهذا النهج لا يترك أي شيء غير واضح. الثقة هي حجر الزاوية في أي شراكة طويلة الأمد، وتحقق شركة INA نتائج عالية جداً في هذا الصدد.

(3) التكنولوجيا × الدعم البشري معًا:.
تكمن قوة شركة INA في قدرتها على الجمع بين أحدث التقنيات وفريق من المهنيين المهرة: يقدم نظام عرض العقارات القائم على الذكاء الاصطناعي بسرعة الخيارات التي تلبي احتياجات العملاء، بينما يتم التحقق من العرض النهائي بعيون بشرية لضمان الجودة. كما تستخدم إدارة الإيجارات أيضاً توقعات السوق بناءً على تحليل الذكاء الاصطناعي لتحقيق معدلات إشغال عالية. وفي الوقت نفسه، يوفر النظام في الوقت نفسه راحة البال من خلال التدخل البشري، مثل دعم العملاء على مدار الساعة طوال أيام الأسبوعوالاستجابة المستمرة من قِبل موظفين متخصصين. تُعد العقارات من الأصول التي تتضمن أشخاصاً، وهناك مجالات لا يمكن تغطيتها بالذكاء الاصطناعي وحده، مثل العلاقات مع المستأجرين، وما إلى ذلك. تجمع INA بين نقاط القوة في الآلات والأشخاص لإنشاء نموذج خدمة فريد لا يمكن لأي شركة أخرى أن تضاهيه من حيث الكفاءة والضيافة. وعلاوة على ذلك، تركز INA على أمن المعلومات وحماية الخصوصية، وتولي اهتمامًا كاملاً بالسرية التي يهتم بها المستثمرون الأثرياء.

(4) الخدمة الشاملة الشاملة الشاملة:.
تعمل مجموعة INA على تنويع أعمالها في التوزيع العقاري (السمسرة)، وإدارة التأجير، والتكنولوجيا، والتوظيف، والاستشارات. ونتيجة لذلك، يمكننا تقديم المشورة الشاملة في كل شيء بدءاً من الاستحواذ على العقارات إلى الإدارة، بالإضافة إلى الاستثمار الإضافي وتطوير الأعمال. الاستثمار العقاري رحلة طويلة الأجل. فهي لا تنتهي بعملية الشراء، بل تستمر خلال دورة الحياة مع الإدارة والتجديد والبيع وإعادة الاستثمار، ومع شركة INA، تعمل الأقسام الداخلية المتخصصة معاً بسلاسة في كل مرحلة من المراحل، ويكون للمستثمر نقطة اتصال واحدة لكل شيء. على سبيل المثال، عند التفكير في تجديد عقار بعد الشراء، يمكن استخدام قسم التكنولوجيا وشبكة INA لترتيب شركة الإنشاءات المناسبة، وتكون إدارة التكاليف شفافة. عندما يتعلق الأمر ببيع العقار واستبداله بآخر، يمكن لـ INA أيضاً تقديم مشورة دقيقة بناءً على البيانات التاريخية. ويُعد نظام الدعم التنظيمي الذي تقدمه شركة INA، والذي لا يعتمد على شخص واحد، بمثابة دعم مطمئن بشكل خاص للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الذين يقومون بتطوير عقارات متعددة واستثمارات واسعة النطاق.

(5) الاستجابة العالمية ومهارات التواصل:.
بالنسبة للمستثمرين الأمريكيين، من المهم أن يكونوا قادرين على التواصل دون عوائق لغوية أو عوائق في المنطقة الزمنية، وتتوفر INA باللغات اليابانية والإنجليزية والصينية، ويعمل موظفو القسم الدولي التابع لها كجهات اتصال مع المستثمرين الأجانب. كما أن INA قادرة على توفير الوثائق والتقارير باللغة الإنجليزية وتتحلى بالمرونة في عقد الاجتماعات عبر الإنترنت ورحلات العمل المحلية عند الضرورة، وتتضح ثقافة الشركة المنفتحة والموجهة عالمياً في نشر المعلومات عبر فيسبوك وغيره من خدمات الشبكات الاجتماعية الأخرى، بالإضافة إلى أنشطتها الاستباقية في مجال العلاقات العامة من خلال البيانات الصحفية. كما أنهم يتمتعون بمهارة في فهم الثقافات المختلفة، لذا فهم قادرون على شرح أي أسئلة قد تراود المستثمرين الأمريكيين بعناية (على سبيل المثال "لماذا يوجد الكثير من شركات إدارة العقارات في اليابان"، مما يسد فجوة الإدراك بين الطرفين. وهذا يقلل من التوتر الناجم عن الممارسات التجارية الفريدة في اليابان ويقطع شوطاً طويلاً نحو ضمان التواصل السلس وبناء علاقات الثقة.

من وجهة النظر هذه، تُعد INA أحد أفضل الخيارات كشريك مطمئن للاستثمار العقاري الياباني. فمستوى الخدمة مقنع من حيث الشفافية والاحترافية والابتكار، حتى في ظل التدقيق الصارم للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية جداً. في الواقع، قال المستثمرون الأجانب الذين تلقوا الدعم من الشركة أن عملية الاستثمار كانت سلسة للغاية وأنهم يشعرون بالراحة في ترك توسيع أعمالهم في اليابان لشركة INA (*لا يمكن تقديم شهادات محددة بسبب التزامات السرية، ولكن المستوى العالي من رضا العملاء ينعكس أيضًا في معدل التكرار).

6- ملخص (التوقعات المستقبلية واقتراحات للعمل)

يوفر سوق العقارات الياباني الآن فرصاً كبيرة للمستثمرين الأمريكيين. فمع ضعف الين والانتعاش الاقتصادي في اليابان وعودة السياحة التي تعزز الطلب، من المتوقع أن تظل أسعار العقارات والإيجارات قوية وتوفر عوائد مستقرة. كما أن الاستقرار السياسي والنظام القانوني المتطور يضمنان أيضاً الشعور بالثقة كوجهة استثمارية طويلة الأجل. إنها حقاً فرصة استثمارية تتوافق فيها "التوقيت" و "الأساسيات ".

ومع ذلك، يمكن أن يكون الاستثمار العقاري في بلد أجنبي بعيد محفوفاً بعدم اليقين. والمفتاح في ذلك هو الشركاء المحليون الممتازون الذين ذُكروا مراراً وتكراراً في هذا التقرير: خبراء متمرسون ومتمرسون في التكنولوجيا وشفافون ويركزون على العملاء مثل INA، الذين يمنحون المستثمرين الثقة في قراراتهم وإدارة المخاطر, إن INA ليست مجرد وسيط، بل هي شريك استراتيجي يساعد المستثمرين على النجاح والنمو معاً.

وأخيراً، بالنظر إلى المستقبل، من المتوقع أن يستمر سوق العقارات الياباني في جذب أموال الاستثمار الدولي. على الرغم من وجود تحديات، مثل التغير الديموغرافي والابتكار التكنولوجي، إلا أن الحكومة تشجع أيضاً تدابير لتحفيز سوق العقارات (مثل الحوافز الضريبية لإعادة تأهيل المنازل الشاغرة)، مما قد يخلق فرصاً استثمارية جديدة. ويمكن لمشاريع إعادة التطوير الحضري وتحسين البنية التحتية أن تحوّل المناطق التي يُنظر إليها الآن على أنها مناطق كهفية إلى مناطق ساخنة في المستقبل. بالنسبة للمستثمرين الأمريكيين، فإن المفتاح هو مواكبة أحدث المعلوماتوالتصرف بسرعة عندما يحين الوقت المناسب.

وكما يقول المثل، "المشاهدة تصديق". إذا كنت مهتماً، نوصيك بالاتصال بـ INA أولاً. لحسن الحظ، لدى INA فريق ناطق باللغة الإنجليزية ويمكنه تنسيق الاتصال بك، مع مراعاة فروق التوقيت. من المؤكد أن اتخاذ الخطوة الأولى سيفتح لك باباً جديداً للاستثمار العقاري الياباني.

نحن نشجعك على التفكير في الاستثمار في العقارات اليابانية كخطوة نحو محفظة أصولك المستقبلية. نحن واثقون من أن INA ستكون قادرة على مساعدتك كدليل جيد في هذه العملية.