Attraktivität japanischer Immobilieninvestitionen für US-Investoren

In den letzten Jahren hat der japanische Immobilienmarkt die Aufmerksamkeit ausländischer Investoren, auch aus den USA, stark auf sich gezogen. Dies ist auf die Sicherheit zurückzuführen, die Japans stabile Wirtschaft und sein Rechtssystem bieten, sowie auf die Vorteile relativ hoher Renditen, eines niedrigen Zinsumfelds und eines schwachen Yen. Vor allem die historische Schwäche des Yen hat dazu geführt, dass japanische Immobilien für Anleger mit starken Währungen wie dem US-Dollar unterbewertet sind. In der Tat haben der schwache Yen und die wieder auflebende touristische Nachfrage zu einem sprunghaften Anstieg der Immobilienkäufe durch Ausländer geführt, mit Immobilienkäufen in Tokio und Hokkaido. Weltweit wird Tokio bis 2024 die größte Stadt in Bezug auf Immobilieninvestitionen sein, und die internationalen Kapitalzuflüsse in den japanischen Markt sind beträchtlich. Diese Trends deuten darauf hin, dass der japanische Immobilienmarkt eine attraktive Anlagemöglichkeit für US-Investoren darstellt.

In diesem Artikel werden die Vorteile einer Investition in japanische Immobilien aus der Sicht eines US-Investors, die wichtigsten Erfolgsfaktoren, die zu beachtenden Risiken, die neuesten Markttrends, die steuerlichen Anreize und die Wechselkursrisiken ausführlich erläutert. Anschließend werden logisch und überzeugend die Bedeutung und die Vorteile der Wahl von INA & Associates K.K. als Ihr Partner bei Investitionen in japanische Immobilien dargelegt.

1. Merkmale und aktuelle Trends des japanischen Immobilienmarktes

Der japanische Immobilienmarkt ist ein reifer Markt, der seit langem ein stabiles Wachstum aufweist und über ein transparentes und gut entwickeltes Rechtssystem verfügt. Die jüngsten Entwicklungen zeigen einen klaren Trend zu allmählichen Preissteigerungen: 2024 hatte der japanische Immobilienmarkt einen Wert von rund 436 Mrd. USD und wird bis 2033 voraussichtlich auf 557 Mrd. USD anwachsen. Auch der landesweite durchschnittliche Grundstückspreis stieg im Januar 2025 um 2,7 % gegenüber dem Vorjahr und damit das vierte Jahr in Folge an. Dies ist die höchste Steigerungsrate seit 1991 und deutet auf eine stetige Erholung nach einer langen Zeit der Stagnation hin.

Der japanische Immobilienmarkt zeichnet sich durch ein hohes Maß an Transparenz und Stabilität aus. Das Rechtssystem ist gut entwickelt, und es gibt nur wenige Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer. So können Ausländer in Japan auf der gleichen Grundlage wie japanische Staatsangehörige Grundstücke und Gebäude besitzen und unterliegen keinen Visums- oder Wohnsitzanforderungen. Dieser offene Rechtsrahmen ermöglicht es ausländischen Investoren, unbesorgt zu investieren.

Die jüngsten Markttrends zeigen einen Aufwärtstrend bei den Preisen, insbesondere in städtischen Gebieten: 2024 zeigte der Hauspreisindex im Großraum Tokio ein stetiges Wachstum und stieg im Vergleich zum Vorjahr um etwa 8,14 %; 2025 werden die Immobilienpreise in Tokio voraussichtlich um 5-6 % pro Jahr steigen, wobei insbesondere für Luxusimmobilien Wachstumsraten von 6-7 % erwartet werden. In Osaka wird das Angebot an neuen Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls zunehmen. Auch in den großen Regionalstädten steigt die Nachfrage, wobei das Angebot an neuen Eigentumswohnungen in Osaka im Vergleich zum Vorjahr um 15 % zunimmt. In der Zwischenzeit sind auch in den regionalen Kernstädten und touristischen Zielen Preissteigerungen zu beobachten, wobei einige Städte, wie z. B. Fukuoka, höhere Wachstumsraten als Tokio aufweisen. Im Hintergrund hat sich die Nachfrage nach Landflucht und Tourismus aufgrund der Verbreitung von Telearbeit erholt, und die Investitionsmöglichkeiten weiten sich von den Ballungszentren auf den Rest des Landes aus.

Auch der lebhafte Mietmarkt ist nicht zu übersehen: Im ersten Quartal 2025 lagen die durchschnittlichen Mietrenditen in ganz Japan auf einem gesunden Niveau von etwa 4,2 %, wobei die Wohnungsmieten in den 23 Bezirken von Tokio im Jahresvergleich um 6,4 % gestiegen sind. Die extrem hohe Belegungsrate von 96,6 % für Mietwohnungen in Tokio bestätigt auch das geringe Risiko von Leerständen. Das Angebot an neuen Wohnungen wird zurückgehalten (die Baubeginne im Jahr 2024 waren um 1 % niedriger als im Vorjahr und auch im Januar 2025 um 4,6 % niedriger), und das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird enger. Wenn die Angebotsverknappung und die Nachfragesteigerung anhalten, wird mittel- bis langfristig ein Aufwärtsdruck auf die Mieten und Preise entstehen, der ein günstiges Umfeld für Investoren schafft.

Auch die ausländischen Kapitalzuflüsse nehmen zu. Allein in der ersten Jahreshälfte 2024 erreichten die ausländischen Immobilieninvestitionen , ausgelöst durch den schwachen Yen, mehr als 10 Mrd. USD, ein Plus von 45 % gegenüber dem Vorjahr; im dritten Quartal 2024 stiegen die japanischen Immobilieninvestitionen im Vergleich zum Vorjahr um 41 % auf rund 3,85 Billionen JPY, womit Tokio wertmäßig der weltweit größte Immobilieninvestor ist. Eine weitere Stärke des japanischen Marktes besteht darin, dass der Zusammenschluss in- und ausländischer Fonds die Marktliquidität und die Handelsaktivität erhöht hat.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Zuverlässigkeit des Rechtssystems und dasstabile Wachstum des Marktes den japanischen Immobilienmarkt zu einem attraktiven Investitionsziel für US-Investoren machen. Im nächsten Kapitel werden die spezifischen Investitionsvorteile näher untersucht.

2. Investitionsvorteile (Stabilität, Rechtssystem, Renditen, Inflationsresistenz usw.)

Eine Investition in japanische Immobilien bietet eine Reihe von Vorteilen, darunter.

(1) Politische und wirtschaftliche Stabilität und ein gut entwickeltes Rechtssystem: Japan ist ein politisch und wirtschaftlich stabiles Land mit einem gut etablierten Schutz der Eigentumsrechte. Das Vertrags- und Registrierungssystem ist streng und transparent, und Investoren können in einem Umfeld investieren, in dem Eigentums- und Gewinnrechte zuverlässig geschützt sind. Darüber hinaus gibt es, wie bereits erwähnt, keine spezifischen Beschränkungen für ausländisches Eigentum, und US-Investoren genießen die gleichen Rechte wie japanische Staatsbürger. Diese rechtliche Stabilität bietet eine sicherere Investitionsplattform im Vergleich zu Schwellenländern, in denen politische Instabilität und vertragliche Risiken ein Problem darstellen.

(2) Hohe Marktliquidität und zahlreiche Investitionsmöglichkeiten: nicht nur in Großstädten wie Tokio und Osaka, sondern auch in großen Regionalstädten und Feriengebieten mit einer breiten Palette von Immobilienarten wie Bürogebäuden, Geschäftseinrichtungen, Wohnimmobilien, Hotels und Logistikeinrichtungen. Die Investitionsnachfrage in den Großstädten ist ebenfalls sehr hoch, wobei Tokio im Hinblick auf den Transaktionswert zu den größten der Welt gehört. Darüber hinaus gibt es in Japan einen gut entwickelten Markt für Immobilien-Investmentfonds (J-REIT), wobei J-REITs hohe Dividendenrenditen von durchschnittlich 3,5-5,5 % bieten . J-REITs sind bei ausländischen Anlegern beliebt, die stabile Renditen anstreben, da sie gesetzlich verpflichtet sind, mehr als 90 % der Gewinne als Dividenden auszuschütten. Außerdem ist der japanische J-REIT-Markt im Laufe der Jahre transparenter geworden und genießt bei institutionellen Anlegern zunehmendes Vertrauen. Die Vielfalt der verfügbaren Optionen, sowohl bei direkten Immobilieninvestitionen als auch bei Verbriefungsprodukten, ist wahrscheinlich das attraktivste Merkmal.

(3) Attraktive Renditen und stabile Erträge: Japanische Mietimmobilien sind bekannt für niedrige Leerstandsquoten undstabile Mieteinnahmen. So ist beispielsweise die Belegungsrate von Wohnimmobilien im Zentrum Tokios mit über 96 % äußerst stabil, und die Mieten steigen von Jahr zu Jahr (+6,4 % im Jahresvergleich). In den großen Städten der USA hingegen können die Leerstandsquoten und Mietschwankungen während der Konjunkturzyklen erheblich sein. Der japanische Mietmarkt weist insgesamt ein gutes Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf, mit einer durchschnittlichen Flächenrendite von etwa 4-5 %. Dieser Wert ist im Vergleich zu den Anleiherenditen in den Industrieländern und den Immobilienrenditen in anderen Ländern, die in den letzten Jahren zurückgegangen sind, günstig. Japan hat außerdem eine langfristige Niedrigzinspolitik verfolgt, was den Vorteil hat, dass die Kreditkosten niedrig bleiben. Es ist zu erwarten, dass fremdfinanzierte Investitionen in Immobilien mit Hilfe von zinsgünstigen Krediten die Kapitalrendite (ROI) im Vergleich zu Eigenmitteln erhöhen.

(4) Inflationsresistenz: Japan hat in den letzten Jahrzehnten eine niedrige Inflation oder Deflation erlebt, aber in den letzten Jahren hat die Preissteigerungsrate endlich zu steigen begonnen. In diesem Zusammenhang können Immobilien als Sachwerte als Inflationsschutz dienen. In Inflationszeiten steigen die Immobilienpreise und Mieten tendenziell an und ergänzen so den schwindenden Wert der Währung. Während die Inflationsrate in Japan im Jahr 2024 anstieg, wuchsen die Immobilienpreise (vor allem in städtischen Gebieten) stärker als die Inflation. Selbst in einer Situation, in der aufgrund eines schwächeren Yen ein Anstieg der Importpreise befürchtet wird, können ausländische Anleger von einer Währungsdiversifizierung profitieren, indem sie auf Yen lautende Vermögenswerte halten. Das Halten von Vermögenswerten nicht nur in US-Dollar, sondern auch in Yen kann auch dazu beitragen, das Gesamtportfoliorisiko im Sinne einer internationalen Diversifizierung zu verringern.

(5) Währungsvorteile und Diversifizierungseffekt: Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Wechselkurse. Wenn Sie auf Yen lautende Anlagen kaufen, wenn der US-Dollar stark und der Yen schwach ist, können Sie in den Genuss von Wechselkursgewinnen kommen, wenn der Yen anschließend aufwertet. So wird beispielsweise vorausgesagt, dass der Yen Anfang der 2020er Jahre auf etwa 150 Yen pro Dollar fallen und dann in der ersten Hälfte des Jahres 2025 auf etwa 130 Yen pro Dollar steigen wird. Sollte ein solcher Anstieg des Yen tatsächlich eintreten, wird der Wert japanischer Vermögenswerte in US-Dollar steigen. Natürlich sind Währungsschwankungen ein zweischneidiges Schwert, aber wenn Sie, wie unten beschrieben, auch Absicherungsinstrumente einsetzen, können Sie versuchen, ideale Gewinne zu erzielen , indem Sie kaufen, wenn der Yen schwach ist, und verkaufen, wenn der Yen stark ist. Da die Konjunkturzyklen Japans und der USA nicht unbedingt synchron verlaufen, trägt der Besitz von Vermögenswerten in beiden Ländern ebenfalls dazu bei, das Risiko von Konjunkturschwankungen zu verringern.

Wie oben beschrieben, bieten Investitionen in japanische Immobilien sowohl eine stabile Basis als auch attraktive Renditen und können für US-Anleger ein strategisches Ziel für die Vermögensdiversifizierung darstellen. Allerdings gibt es auch Risiken, die untrennbar mit den Vorteilen verbunden sind. Im nächsten Kapitel werden mögliche Investitionsrisiken und Gegenmaßnahmen beschrieben.

3. Investitionsrisiken und Gegenmaßnahmen (Wechselkursrisiken, Managementrisiken, kulturelle und rechtliche Unterschiede)

Jede Investition ist mit Risiken behaftet. In diesem Abschnitt werden die wichtigsten Risiken, die US-Investoren bei Investitionen in japanische Immobilien beachten sollten, und die entsprechenden Gegenmaßnahmen zusammengefasst.

(1) Währungsrisiko:.
Risiko: Da japanische Immobilien auf Yen lauten, wirken sich Wechselkursschwankungen zwischen dem Yen und dem US-Dollar auf die Investitionsrendite aus. Wird eine Immobilie zu einem Zeitpunkt erworben, zu dem der Yen gegenüber dem Dollar an Wert verliert, und wertet der Yen während des Investitionszeitraums weiter ab, können der Wert der Anlage in US-Dollar und die Mieteinnahmen sinken. Umgekehrt steigen die Gewinne, wenn der Yen aufwertet, aber das hängt vom Markt ab. Die Wechselkurse schwanken in Abhängigkeit von der Zinsdifferenz zwischen den USA und Japan und der wirtschaftlichen Lage. Zum Beispiel schwächte sich der Yen ab 2024 aufgrund der unterschiedlichen Geldpolitik der Fed und der BoJ ab, aber es gibt Prognosen, dass der Yen im Jahr 2025 aufgrund von Änderungen in der Politik der BoJ und einer Verbesserung der japanischen Leistungsbilanz stärker wird. Solche Schwankungen übersteigen oft die Erwartungen der Anleger und können zu "unerwarteten Verlusten" oder "unerwarteten Gewinnen" führen.

Gegenmaßnahmen: Das Wechselkursrisiko kann durch Absicherungsinstrumente gemildert werden. Insbesondere lassen sich Wechselkursverluste durch den Einsatz von Terminkontrakten und Optionsgeschäften zur Festlegung des künftigen Kurses, zu dem der Yen verkauft oder der Dollar gekauft wird, verhindern. Die Anpassung der Kreditwährung an die Anlagewährung kann ebenfalls wirksam sein. Mit anderen Worten: Wenn Sie einen auf Yen lautenden Kredit bei einer japanischen Bank aufnehmen, um eine Immobilie in Japan zu kaufen, werden Ihre Einnahmen in Yen mit Ihren Rückzahlungen in Yen übereinstimmen, so dass Sie vor den Auswirkungen von Währungsschwankungen geschützt sind. Darüber hinaus kann es bei langfristigen Investitionen auch sinnvoll sein, langfristig zu planen, indem man sich beispielsweise auf den Durchschnittskurs über den gesamten Investitionszeitraum konzentriert und nicht auf vorübergehende Wechselkursschwankungen. Letztlich lässt sich das Währungsrisiko zwar nicht völlig ausschalten, aber durch entsprechende Absicherung und Finanzplanung in beherrschbaren Grenzen halten.

(2) Mietmanagement und operative Risiken:.
Risiko: Die Verwaltung einer japanischen Immobilie von einem entfernten Standort aus ist mit betrieblichem Aufwand und Kosten verbunden. Insbesondere bei Mietobjekten fallen eine Vielzahl von Aufgaben an, darunter die Anwerbung von Mietern, die Einziehung von Mieten, die Verlängerung von Verträgen, die Bearbeitung von Beschwerden und Reparaturen. Es ist schwierig, diese Aufgaben allein zu bewältigen, wenn man mit der lokalen Sprache und den Gepflogenheiten nicht vertraut ist. Außerdem müssen Sie mit den japanischen Geschäftsgepflogenheiten (z. B. dem Schlüsselgeld- und Kautionssystem) und den Mieterschutzbestimmungen nach dem Land- und Hauspachtgesetz vertraut sein. Ohne eine ordnungsgemäße Verwaltung besteht das Risiko eines längeren Leerstands und geringerer Erträge sowie das Risiko einer Verschlechterung des Erhaltungszustands des Gebäudes und eines Wertverlusts des Vermögens.

Lösung: Die beste Lösung für dieses Risiko ist die Zusammenarbeit mit einer zuverlässigen Hausverwaltung. Wenn Sie die Arbeit an ein professionelles Verwaltungsunternehmen auslagern, können Sie ihm alles anvertrauen, vom täglichen Betrieb bis hin zur Notfallhilfe. INA beispielsweise bietet Mietverwaltungsdienste der nächsten Generation an, wie z. B. 24/7-Mieterbetreuung,Informationsaustausch über die Cloud und optimale Mietpreisgestaltung mithilfe von KI. Auch die Verwaltungsgebühren sind transparent und fair (ab 1.100 JPY pro Flatrate-Zimmer pro Monat bei INA), und die Qualität ist hoch genug, um den Ansprüchen internationaler, sehr wohlhabender Investoren gerecht zu werden. Wenn man eine japanische Immobilie aus dem Ausland besitzt, kann die Wahl eines solchen zuverlässigen und bewährten Managementpartners die operativen Risiken erheblich reduzieren.

(3) Risiken aufgrund von kulturellen und rechtlichen Unterschieden:.
Risiko: Geschäftskultur und Rechtspraxis unterscheiden sich zwischen den USA und Japan. Zum Beispiel ist Japanisch oft die offizielle Version von Verträgen für Immobilientransaktionen, und es gibt auch Verfahren, die nur in Japan üblich sind, wie Siegel (jitsuin) und Steuerstempel. Außerdem unterscheidet sich die Marktstruktur vom Multiple Listing Service (MLS) in den USA dadurch, dass, wie bei den meisten Transaktionen üblich, ein Immobilienunternehmen als Vermittler auftritt und Immobilieninformationen über das Immobilieninformationsnetz REINS ausgetauscht werden. Was die Gesetze und Verordnungen betrifft, so gibt es auch Bereiche, in denen Fachwissen erforderlich ist, wie z. B. das Gesetz über die Verpachtung von Grundstücken und Häusern, das strengere Bedingungen für die Beendigung und Verlängerung von Pachtverträgen vorsieht, oder die seismischen Normen des Gesetzes über die Baunormen. Ein Vorgehen ohne Kenntnis dieser Unterschiede kann zu vertraglichen Missverständnissen und zur Nichteinhaltung von Gesetzen und Vorschriften führen.

Gegenmaßnahme: Die Unterstützung durch lokale Experten ist unerlässlich, um kulturelle und rechtliche Barrieren zu überwinden. Arbeiten Sie mit Anwälten, Gerichtsschreibern und Steuerberatern zusammen, die mit japanischen Immobilien vertraut sind, um sicherzustellen, dass die Verträge sorgfältig geprüft, die Registrierungsverfahren abgeschlossen und die Steuererklärungen eingereicht werden. Sie können auch das Sprachproblem ausräumen, indem Sie ein Immobilienberatungsunternehmen wie INA beauftragen, das auf Japanisch, Englisch und Chinesisch zur Verfügung steht. INA verfügt über umfassende Erfahrung im Verständnis der Vorsichtsmaßnahmen und der grenzüberschreitenden Fallstricke bei Immobilientransaktionen und ist in der Lage, Investoren die besten Lösungen von einem neutralen und unparteiischen Standpunkt aus anzubieten. Unsere Aufgabe ist es, Investoren die bestmöglichen Lösungen von einem neutralen und unparteiischen Standpunkt aus zu bieten. Die Risiken, die sich aus kulturellen und rechtlichen Unterschieden ergeben, können daher durch professionelle Beratung und Unterstützung gut gemildert werden.

(4) Sonstige Risiken:.
Andere Naturkatastrophen wie Erdbeben und Taifune sind ebenfalls Faktoren, die in Japan zu berücksichtigen sind. Die Gebäude in Japan sind jedoch so konzipiert, dass sie zu den erdbebensichersten der Welt gehören, und Gebäude, die den neuen Normen für Erdbebensicherheit entsprechen, insbesondere solche, die nach 1981 gebaut wurden, haben ein äußerst geringes Einsturzrisiko. Dieses Risiko lässt sich auch durch den Abschluss einer Katastrophenversicherung und die Auswahl von Immobilien mit hoher Erdbebensicherheit verringern. Auch das Risiko einer Exit-Strategie, d. h. die Möglichkeit, beim Verkauf der Immobilie in Zukunft keinen Käufer zu finden, ist nicht gleich Null. Trotz des Bevölkerungsrückgangs in Japan hält die Konzentration der Bevölkerung in den städtischen Gebieten an, und die Liquidität von Immobilien im Großraum Tokio ist weiterhin hoch. Außerdem wird erwartet, dass die Nachfrage von Ausländern auch in Zukunft das Ergebnis stützen wird, so dass es unwahrscheinlich ist, dass Immobilien, die zu einem angemessenen Preis erworben und ordnungsgemäß verwaltet werden, langfristig schwer zu verkaufen sein werden.

Die obigen Ausführungen geben einen Überblick über die Risiken und Gegenmaßnahmen. Der Schlüssel liegt darin, die Risiken zu verstehen und sich auf sie vorzubereiten, anstatt sie ganz zu vermeiden. Mit einem vertrauenswürdigen Partner vor Ort und einer Strategie haben Sie diese Risiken gut im Griff. Der nächste Abschnitt befasst sich mit dem eigentlichen Investitionsprozess und der Vorgehensweise vom Immobilienerwerb bis zur Verwaltung.

4. Der eigentliche Investitionsprozess (von der Objektauswahl bis zur Verwaltung nach dem Kauf)

Um erfolgreich in japanische Immobilien zu investieren, ist es wichtig, einem strukturierten Prozess zu folgen. Im Folgenden wird ein typischer Schritt-für-Schritt-Prozess für einen US-Investor beschrieben, der japanische Immobilien erwirbt und verwaltet.

Schritt 1: Entwicklung einer Investitionsstrategie und Auswahl der Immobilien
Klären Sie zunächst Ihre Investitionsziele. Berater wie INA & Associates arbeiten mit Ihnen zusammen, um Ihre Bedürfnisse zu ermitteln und die am besten geeigneten Immobilien in die engere Wahl zu nehmen. INA setzt auch KI-Technologie ein, um schnell Immobilien zu finden, die den Anforderungen des Investors entsprechen, während die zuständige Person sorgfältig aus einer breiten Palette von Optionen, einschließlich Immobilien in Privatbesitz, auswählt. Die Liste kann beispielsweise auf bestimmte Kriterien wie "in den 23 Bezirken von Tokio, Geschäftsgebäude, Budget von 100 Mio. JPY, Rendite von mehr als X %" eingegrenzt werden, und auch Angebote außerhalb des Marktes werden berücksichtigt, bevor sie auf den Markt kommen. Bei der Auswahl der Objekte bewerten wir sowohl Makro- als auch Mikroaspekte , wie z. B. das Mietniveau auf dem umliegenden Markt und künftige Sanierungspläne, und suchen gezielt nach erstklassigen Objekten, die für eine Investitionsentscheidung in Frage kommen.

Schritt 2: Due Diligence und Ortsbesichtigung
Sobald eine geeignete Immobilie identifiziert wurde, wird eine gründliche Due Diligence durchgeführt. INAs professionelles Besichtigungsteam prüft die Mängel und die gesetzlichen Rechte der Immobilie im Detail, einschließlich der Punkte, die von Investoren oft übersehen werden. Das Team stellt detaillierte Informationen zur Verfügung. Wenn die Immobilie vermietet ist, sind auch der Mietvertrag und die Bonitätsauskunft des Mieters wichtig. In Japan gibt es besondere Transaktionspraktiken, wie z. B. Kautionen für bevorzugte Verhandlungsrechte und Darlehensverpflichtungen, so dass wir mit Anwälten und anderen Fachleuten zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass dieser Aspekt der Transaktion mit Sorgfalt behandelt wird.
Wenn der Investor unsicher ist, eine Investitionsentscheidung aus der Ferne zu treffen, kann INA eine Besichtigung vor Ort durchführen, die in englischer Sprache erfolgen kann, Fotos und Videos der Immobilie im Namen des Investors bereitstellen und flexibel eine Online-Besichtigung der Immobilie arrangieren. Nach Corona können immer mehr Fälle von der Besichtigung bis zum Vertragsabschluss online abgewickelt werden, aber bei größeren Investitionen ist es sicherer, eine Reise nach Japan zu planen und die Immobilie mit einem Experten vor Ort zu prüfen. Bei der Besichtigung werden die Umgebung, der Verkehrsfluss vom nächstgelegenen Bahnhof und der aktuelle Zustand der Immobilie (Innenausstattung, Einrichtungen, Sonneneinstrahlung usw.) geprüft, und die endgültige Entscheidung zum Kauf der Immobilie wird getroffen.

Schritt 3: Finanzplanung und Finanzierungsvereinbarung
Auch die für den Kauf einer Immobilie erforderliche Finanzplanung sollte frühzeitig erarbeitet werden. US-Investoren können in Japan Darlehen von japanischen Finanzinstituten oder japanischen Zweigstellen ausländischer Banken erhalten, sofern sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen, z. B. Transaktionsnachweise und Jahreseinkommen. Niedrig verzinste japanische Yen-Darlehen sind attraktiv, aber die Finanzinstitute gehen bei der Finanzierung von Ausländern unterschiedlich vor; INA verfügt über ein Netzwerk von Kontakten zu mehreren Banken und anderen Institutionen und kann Sie mit geeigneten Kreditgebern bekannt machen. Das Verhältnis zwischen Eigenmitteln und Kreditbetrag (in der Regel 50-70 % des geschätzten Immobilienwerts), die Art des Zinssatzes (fest oder variabel) und die Rückzahlungsdauer werden berücksichtigt, und es wird ein vernünftiger Cashflow-Plan erstellt. Zur Ermittlung des Gesamtbudgets werden auch die mit dem Kauf verbundenen Steuern (z. B. Grunderwerbssteuer und Stempelsteuer), Maklergebühren und Eintragungsgebühren in die Schätzung einbezogen. Bei der Investitionssimulation ist es wichtig, die Nettorendite zu berechnen, wobei die Steuern während der Haltedauer (Grundsteuer, Städtebauförderungsabgabe und Einkommenssteuer) und die Grunderwerbssteuer beim späteren Verkauf berücksichtigt werden.

Schritt 4: Unterzeichnung des Kaufvertrags
Wenn es keine Probleme mit der Immobilie und dem Finanzplan gibt, wird ein Kaufvertrag abgeschlossen. In Japan tritt eine Immobilienagentur (z. B. INA) als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer auf und unterzeichnet und besiegelt den Vertrag, nachdem sie wichtige Dinge erklärt hat (detaillierte Erläuterung der Immobilie und der Transaktion). In der Regel wird bei der Vertragsunterzeichnung eine Anzahlung in Höhe eines Teils des Kaufpreises geleistet (ca. 5-10 % des Immobilienpreises), und gleichzeitig werden die Vertragsbedingungen festgelegt, einschließlich des Zeitraums, in dem die Anzahlung als Rücktrittsrecht behandelt wird. Da der Vertrag offiziell in japanischer Sprache abgefasst ist, wird der Inhalt von einem zweisprachigen Fachmann geprüft und gegebenenfalls auch eine zweisprachige englische Übersetzung angefertigt. INA verfügt außerdem über eine eigene Abteilung, die für die Erstellung und Prüfung der Vertragsunterlagen zuständig ist und sicherstellt, dass der Vertrag zum Schutz des Vermögens des Investors erstellt wird. Sobald der Vertrag abgeschlossen ist, erfolgt die Abwicklung (Zahlung des Restbetrags) innerhalb einer bestimmten Frist. Wenn ein Darlehen erforderlich ist, wird die Ausführung des Vertrags bis zur Genehmigung des Darlehens ausgesetzt (Darlehenszusage), und wenn das Darlehen nicht gewährt wird, kann der Vertrag gegen Rückgabe der Anzahlung gekündigt werden.

Schritt 5: Übergabe der Immobilie und Eintragungsverfahren
Die Übergabe der Immobilie erfolgt zeitgleich mit der Begleichung des Restkaufpreises. Dazu gehört die Entgegennahme der Schlüssel, der relevanten Dokumente (Eigentumsurkunden, Grundsteuerbescheide usw.) und, falls die Immobilie vermietet ist, die Übernahme des Status des Vermieters (Begleichung der Miete und Übernahme der Kaution). In Japan ist ein Gerichtsschreiber anwesend, um die Eintragung des Eigentumsübergangs zu beantragen, die in der Regel am Tag der Abwicklung online erfolgt und innerhalb weniger Tage abgeschlossen ist. Damit wird das Eigentum rechtlich auf den Namen des Käufers eingetragen, und die Steuererklärungen für den Grunderwerb usw. werden zu einem späteren Zeitpunkt eingereicht. INA und seine Partnerunternehmen bieten umfassende Unterstützung bei diesen Abwicklungsverfahren und helfen Investoren, ihre Immobilien reibungslos zu erwerben. Nach Abschluss der Abwicklung gehören die Mieteinnahmen und sonstigen Erträge aus der Immobilie dem Käufer.

Schritt 6: Aufnahme des Betriebs (Mietverwaltung und Hausverwaltung)
Nach dem Erwerb beginnt sofort die Betriebsphase. Im Allgemeinen wird der Cashflow durch die Vermietung generiert, es sei denn, die Immobilie dient der Eigennutzung oder der Erschließung von Grundstücken. Die KI von INA , die mehr als 100 Millionen Marktdaten auswertet, präsentiert angemessene Mieten und Anwerbungsstrategien und setzt hochwertige Fotos und ansprechende Anzeigen ein, um die Leerstände so schnell wie möglich zu besetzen. Der Mietverwaltungsdienst von INA verfügt über ein System zurVerbesserung der Effizienz des Mietzahlungsmanagements und zur Vermeidung von Zahlungsverzögerungen und überweist die Miete schnell an den Eigentümer. Darüber hinaus reagiert INA rund um die Uhr auf Anfragen und Probleme der Mieter und ergreift sofortige Maßnahmen im Falle von Ausfällen von Geräten usw. Regelmäßige Reinigungen und gesetzlich vorgeschriebene Inspektionen des Gebäudes sowie notwendige Reparaturen werden systematisch durchgeführt. INA minimiert Zwischenmargen bei der Beauftragung von Arbeiten und sorgt für eine hohe Transparenz der Transaktionen, was zu einem Instandhaltungsmanagement zu einem fairen Preis für den Eigentümer führt. Darüber hinaus bietet das cloudbasierte Eigentümerportal einen 24-Stunden-Zugang zu allen Informationen, einschließlich Vertragsdokumenten, Reparaturhistorie sowie Einnahmen- und Ausgabenberichten, so dass Sie den Status Ihrer Immobilie in Echtzeit überwachen können, selbst von entfernten Standorten in den USA aus.

Schritt 7: Regelmäßige Überprüfung und Optimierung
Es ist wichtig, die Leistung Ihrer Investition regelmäßig zu überprüfen, auch nachdem der Betrieb angelaufen ist. Wenn der Marktwert der Immobilie erheblich steigt oder sich eine andere attraktive Investitionsmöglichkeit bietet, können Sie Strategien wie einen "1031-Tausch" anwenden, bei dem Sie Gewinne durch den Verkauf der Immobilie sichern oder die Immobilie ersetzen können (*Der US-Abschnitt 1031-Tausch ist in Japan nicht direkt anwendbar, aber Sie können Steuerabzüge für den Gewinn aus dem Verkauf und eine Strategie zum Ersetzen der Immobilie durch eine andere Immobilie in Betracht ziehen. Da INA nicht nur im Vermietungsmanagement, sondern auch in der Vermittlung von Verkäufen und Käufen stark ist, können wir Sie über die Bewertung der in unserem Besitz befindlichen Immobilien, die Trends bei Transaktionen in der Nachbarschaft und den Zeitpunkt von Ausstiegsstrategien beraten. Möglicherweise müssen Sie Ihre Strategie auch an Änderungen des Steuersystems oder des Marktumfelds (z. B. Änderungen der Zinspolitik der Bank of Japan) anpassen. Die japanische Regierung hat kürzlich Maßnahmen zur Förderung von Immobilieninvestitionen eingeführt (z.B. Steuererleichterungen für die Sanierung leer stehender Häuser). Die INA-Beratungsabteilung unterstützt Investoren kontinuierlich bei diesen Makrotrends.

Dies ist der allgemeine Investitionsprozess. In jeder Phase sind Fachwissen und Urteilsvermögen gefragt, aber mit dem richtigen Partner ist es nicht schwierig. In der Tat kann man davon ausgehen, dass eine Unterstützung aus einer Hand einen effizienten und zuverlässigen Verlauf gewährleistet. In dieser Hinsicht ist INA einer der besten Partnerkandidaten. Im nächsten Kapitel werden die Gründe und Vorteile erläutert, warum INA von vielen vermögenden Anlegern gewählt wird.

5. Warum INA wählen (Dienstleistungen für sehr vermögende Anleger, Transparenz, Managementstruktur, Erfolgsbilanz)

Die Wahl des richtigen Partners ist entscheidend für eine erfolgreiche Investition in japanische Immobilien, und INA ist als umfassender Immobilientechnologie-Dienstleister bekannt, dem vor allem vermögende und sehr vermögende Investoren vertrauen. Im Folgenden finden Sie eine Zusammenfassung der Merkmale und Gründe, warum Sie sich für INA entscheiden sollten.

(1) Spezialisierte Beratung und Erfolgsbilanz mit sehr vermögenden Kunden:.
INA ist ein Unternehmen, bei dem der Kunde an erster Stelle steht und das ein durchgängiges Personalsystem in allen Aspekten des Immobilienverkaufs, der Vermietung und der Investition bietet: Seit der Einführung des Maklerservices für vermögende Privatkunden im Jahr 2020 hat INA zahlreiche Empfehlungen von in- und ausländischen Banken bearbeitet und Hunderte von Immobilieneigentümern befragt. Wir haben Hunderte von Immobilieneigentümern befragt. Durch diese Erfahrung haben wir das Know-how erworben, um die detaillierten Anforderungen der Ultra-High-Net-Worth-Klasse zu erfüllen. Selbst für vermögende Privatpersonen, deren Investitionen in der Regel groß und komplex sind, wird projektbezogen ein Team von Experten für jeden Bereich gebildet, um sie von der strategischen Planung bis zur Umsetzung zu begleiten. Die INA ist nicht nur im Immobilienbereich tätig, sondern auch in der New-Business-Beratung von Unternehmen und ist einzigartig in ihrer Fähigkeit, Verwertungsvorschläge aus einer umfassenden Perspektive zu unterbreiten. Sie kann als Partner bezeichnet werden, der optimale Lösungen mit Blick auf das gesamte Vermögensportfolio vermögender Privatpersonen präsentieren kann.

(2) Transparenter Service und Zuverlässigkeit:.
Die Unternehmenskultur der INA legt Wert aufTransparenz und neutrale und unparteiischeAngebote. Dies spiegelt sich in der konkreten Ausgestaltung der Dienstleistungen wider: So ist die Mietverwaltungsgebühr ein monatlicher Festbetrag (ab 1.100 JPY pro Zimmer) mit klarer Abrechnung, und bei der Beauftragung von Reparaturarbeiten wird der Gebührensatz im Voraus klar angegeben, um die Gewinnspannen der Vermittler zu minimieren und Kostentransparenz zu gewährleisten. Die Bemühungen um die Beseitigung von Informationsasymmetrien (z. B. hohe Kosten, die ohne Wissen des Eigentümers entstehen), die bei Immobilieninvestitionen häufig vorkommen, geben den Anlegern ein gutes Gefühl. Eine gründliche Informationsweitergabe wird auch durch den Einsatz von IT-Systemen gewährleistet. Die Eigentümer können über ein spezielles Cloud-System jederzeit alle Daten zu ihrer Immobilie (Verträge, Einnahmen- und Ausgabenberichte, Korrespondenzhistorie usw.) einsehen, so dass nichts unklar bleibt. Vertrauen ist der Eckpfeiler einer langfristigen Partnerschaft, und INA punktet in dieser Hinsicht sehr stark.

(3) Kombination von Technologie und menschlicher Unterstützung:.
Die Stärke von INA liegt in der Fähigkeit, modernste Technologie mit einem Team von qualifizierten Fachleuten zu kombinieren: Das KI-gestützte Immobilienvorschlagssystem präsentiert schnell Optionen, die den Kundenbedürfnissen entsprechen, während der endgültige Vorschlag von menschlichen Augen überprüft wird, um die Qualität sicherzustellen. Das Vermietungsmanagement nutzt auch Marktprognosen auf der Grundlage von KI-Analysen, um hohe Vermietungsquoten zu erzielen. Gleichzeitig sorgt das System für Sicherheit durch menschliche Intervention, z. B. durch einen 24/7-Kundensupport undkonsistente Reaktionen durch engagierte Mitarbeiter. Immobilien sind ein Vermögenswert, an dem Menschen beteiligt sind, und es gibt Bereiche, die nicht allein durch KI abgedeckt werden können, wie z. B. Mieterbeziehungen usw. INA kombiniert die Stärken von Maschinen und Menschen, um ein einzigartiges Servicemodell zu schaffen, das in Bezug auf Effizienz und Gastfreundschaft von keinem anderen Unternehmen erreicht wird. Darüber hinaus konzentriert sich INA auf die Informationssicherheit und den Schutz der Privatsphäre und schenkt der Vertraulichkeit, auf die wohlhabende Investoren Wert legen, volle Aufmerksamkeit.

(4) Umfassender Service aus einer Hand:.
Die INA-Gruppe diversifiziert ihr Geschäft in den Bereichen Immobilienvertrieb (Maklergeschäft), Mietverwaltung, Technologie, Personalbeschaffung und Beratung. Dadurch können wir eine umfassende Beratung aus einer Hand anbieten, die vom Immobilienerwerb über die Verwaltung bis hin zu zusätzlichen Investitionen und Geschäftsentwicklung reicht. Immobilieninvestitionen sind ein langfristiger Prozess. Sie endet nicht mit dem Kauf, sondern setzt sich über den Lebenszyklus mit Verwaltung, Erneuerung, Verkauf und Reinvestition fort. Bei INA arbeiten die internen Fachabteilungen in jeder Phase reibungslos zusammen, und der Investor hat einen einzigen Ansprechpartner für alles. Wenn es beispielsweise darum geht, eine Immobilie nach dem Kauf zu renovieren, können die Technologieabteilung und das Netzwerk von INA genutzt werden, um die richtige Baufirma zu vermitteln, und das Kostenmanagement ist transparent. Wenn es darum geht, die Immobilie zu verkaufen und durch eine andere zu ersetzen, kann INA ebenfalls eine genaue Beratung auf der Grundlage historischer Daten bieten. Das System der organisatorischen Unterstützung durch INA, das nicht von einer einzelnen Person abhängt, ist besonders für vermögende Privatpersonen, die mehrere Immobilien und große Investitionen entwickeln, eine beruhigende Unterstützung.

(5) Globale Reaktionsfähigkeit und Kommunikationsfähigkeit:.
Für US-Investoren ist es wichtig, ohne Sprach- oder Zeitzonenbarrieren kommunizieren zu können. INA ist auf Japanisch, Englisch und Chinesisch erreichbar, und die Mitarbeiter der internationalen Abteilung fungieren als Verbindungspersonen zu ausländischen Investoren. INA ist in der Lage, Dokumente und Berichte in englischer Sprache zur Verfügung zu stellen und ist bei Bedarf flexibel mit Online-Meetings und Geschäftsreisen vor Ort. Die offene und global ausgerichtete Unternehmenskultur zeigt sich auch in der Informationsverbreitung über Facebook und andere soziale Netzwerke sowie in der proaktiven Öffentlichkeitsarbeit durch Pressemitteilungen. Sie sind auch im interkulturellen Verständnis geübt, so dass sie in der Lage sind, Fragen von US-Investoren (z. B. "warum gibt es so viele Immobilienverwaltungsgesellschaften in Japan") sorgfältig zu erklären und die Wahrnehmungslücke zwischen den beiden Parteien zu schließen. Dies reduziert den Stress, der durch Japans einzigartige Geschäftspraktiken verursacht wird, und trägt wesentlich dazu bei, eine reibungslose Kommunikation zu gewährleisten und vertrauensvolle Beziehungen aufzubauen.

Unter diesen Gesichtspunkten ist INA eine der besten Optionen als beruhigender Partner für japanische Immobilieninvestitionen. Das Serviceniveau ist in Bezug auf Transparenz, Professionalität und Innovation überzeugend, selbst unter der strengen Prüfung von sehr vermögenden Privatpersonen. Ausländische Investoren, die von dem Unternehmen betreut wurden, gaben an, dass der Investitionsprozess äußerst reibungslos verlief und dass sie sich wohlfühlen würden, wenn sie die Expansion ihrer Geschäfte in Japan der INA überlassen würden (*Spezifische Erfahrungsberichte können aufgrund von Vertraulichkeitsverpflichtungen nicht vorgestellt werden, aber das hohe Maß an Kundenzufriedenheit spiegelt sich auch in der Wiederholungsrate wider).

6. Zusammenfassung (Zukunftsausblick und Handlungsempfehlungen)

Der japanische Immobilienmarkt bietet US-Investoren inzwischen erhebliche Chancen. Der schwache Yen, der wirtschaftliche Aufschwung in Japan und das Wiederaufleben des Tourismus steigern die Nachfrage, so dass die Immobilienpreise und Mieten voraussichtlich hoch bleiben und stabile Renditen bieten werden. Politische Stabilität und ein gut entwickeltes Rechtssystem sorgen zudem für ein Gefühl des Vertrauens als langfristiges Investitionsziel. Es ist wirklich eine Investitionsmöglichkeit, bei der "Timing" und "Fundamentaldaten " übereinstimmen.

Allerdings können Immobilieninvestitionen in einem weit entfernten fremden Land mit Unsicherheiten behaftet sein. Der Schlüssel dazu sind die hervorragenden lokalen Partner, die in diesem Bericht wiederholt erwähnt werden: erfahrene, technologisch versierte, transparente und kundenorientierte Fachleute wie INA, die Investoren Vertrauen in ihre Entscheidungen und ihr Risikomanagement geben, INA ist nicht nur ein Vermittler, sondern ein strategischer Partner, der den Anlegern hilft, gemeinsam erfolgreich zu sein und zu wachsen.

Mit Blick auf die Zukunft ist zu erwarten, dass der japanische Immobilienmarkt auch weiterhin internationale Investitionsgelder anziehen wird. Zwar gibt es Herausforderungen wie den demografischen Wandel und technologische Innovationen, doch fördert die Regierung auch Maßnahmen zur Belebung des Immobilienmarktes (z. B. steuerliche Anreize für die Sanierung leerstehender Häuser), die neue Investitionsmöglichkeiten schaffen können. Stadtsanierungsprojekte und Infrastrukturverbesserungen könnten Gebiete, die heute als hohl gelten, in zukünftige Hotspots verwandeln. Für US-Investoren kommt es darauf an, sich über die neuesten Informationen auf dem Laufenden zu halten und schnell zu handeln, wenn der richtige Zeitpunkt gekommen ist.

Wie das Sprichwort sagt: "Sehen heißt glauben". Wenn Sie interessiert sind, empfehlen wir Ihnen, sich zunächst mit INA in Verbindung zu setzen. Glücklicherweise verfügt INA über ein englischsprachiges Team und kann Ihren Kontakt mit Rücksicht auf die Zeitverschiebung koordinieren. Wenn Sie den ersten Schritt machen, wird sich Ihnen mit Sicherheit eine neue Tür zu japanischen Immobilieninvestitionen öffnen.

Wir ermutigen Sie, Investitionen in japanische Immobilien als einen Schritt in Richtung Ihres zukünftigen Vermögensportfolios zu betrachten. Wir sind zuversichtlich, dass INA Ihnen in diesem Prozess ein guter Ratgeber sein wird.